Jure.nl Rechtspraak, Jurisprudentie, Rechterlijke uitspraken online
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Soort procedure:
Zaaknummer:
Vindplaatsen:

Inhoudsindicatie:

Wet WOZ. Waarde woonbedrijfspand. Het Hof stelt de waarde van het object in goede justitie vast. De opgelegde aanslagen gebruikersbelasting en eigenarenbelasting moeten worden verminderd.

Uitspraak



GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Sector belasting

Nummer BK-11/00260

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 27 december 2011

in het geding tussen:

[X] te [Z], hierna: belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Dordrecht, hierna: de Inspecteur,

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 8 maart 2011, nummer AWB 10/425, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.

Beschikking, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: het object), naar de waardepeildatum

1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum) en voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 215.000.

1.2.1. In één geschrift verenigd met de beschikking is voor het jaar 2008 aan belanghebbende, althans aan de erven [A], wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het hiervoor vermelde object, een aanslag in de onroerendezaak-belasting van de gemeente Dordrecht opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 215.000 (hierna: aanslag eigenarenbelasting) (aanslagnummer: [nummer 1]).

1.2.2. In één geschrift verenigd met de beschikking is voor het jaar 2008 aan belanghebbende wegens het gebruik van een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient een aanslag in de onroerendezaak-belasting van de gemeente Dordrecht opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 138.000 (hierna: aanslag gebruikersbelasting) (aanslagnummer: [nummer 2]).

1.3. Tegen de beschikking en de beide aanslagen heeft belanghebbende bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur de vastgestelde waarde en de aanslagen gehandhaafd.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Inspecteur beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 112. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van

22 november 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.3. Na de sluiting van het onderzoek ter zitting heeft belanghebbende nog een stuk van 29 november 2011 ingezonden. Het Hof heeft, gelet op de inhoud van dat stuk, geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen.

Verordening

3.1. De raad van de gemeente Dordrecht heeft in zijn openbare vergadering van 18 december 2007 de Verordening op de heffing en invordering van onroerende-zaakbelastingen 2008 (hierna: de Verordening) vastgesteld. Blijkens de inhoud van de gedingstukken is de Verordening op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt.

3.2. De tekst van de Verordening luidt – voor zover van belang – als volgt:

"(…)

Artikel 1

Belastingplicht

1. Onder de naam "onroerende-zaakbelastingen" worden ter zake van binnen de gemeente gelegen onroerende zaken twee directe belastingen geheven:

a. een gebruikersbelasting van degene die bij het begin van het kalenderjaar een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient als dan niet krachtens eigendom, bezit of beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt, verder te noemen: gebruikersbelasting;

(…)

Artikel 2

Belastingobject

(…)

2. Een onroerende zaak dient in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van die onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

Artikel 4

Vrijstellingen

(…)

2. In afwijking in zoverre van artikel 3 wordt bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting buiten aanmerking gelaten de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

Artikel 5

Belastingtarieven

1. Voor elke volle € 2.500 van de heffingsmaatstaf bedraagt:

a. de gebruikersbelasting € 3,81

b. de eigenarenbelasting:

1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen € 2,53

2. voor onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen € 4,75

(…)"

Vaststaande feiten

4.1. Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:

4.2. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht en gebruiker van het object, een woonbedrijfspand staande en gelegen op het kadastrale perceel Gemeente Dordrecht Sectie […], nummers […] tot en met […]. Het object is in 1900 gebouwd. De bedrijfsruimte bestaat uit café/barruimte van 58 m² en opslag/magazijnruimte.

4.3. De onroerende zaak ligt in het gedeelte van een winkelstraat in de binnenstad van [Z] waar sprake is van leegstand. De achterzijde van de onroerende zaak grenst aan een gracht. In het object was een horecaonderneming gevestigd die sinds 1 april 2007 is beëindigd.

4.4. Voor de brand in het buurpand is het object te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 340.000. Na de brand is het object te koop aangeboden voor een nader overeen te komen prijs. Er is een drietal biedingen op de onroerende zaak ontvangen: één mondeling bod van € 120.000 en twee schriftelijke biedingen in augustus 2009 van € 120.000 en € 125.000.

4.5. Met dagtekening 29 april 2008 zijn aan belanghebbende de aanslag gebruikersbelasting naar een heffingsmaatstaf van € 138.000 en het gebruikersbelastingtarief van € 3,81 en de aanslag eigenarenbelasting naar een heffingsmaatstaf van € 215.000 en het tarief van € 4,75 dat geldt voor onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen, opgelegd.

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

5.1. In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld en of de aanslagen terecht dan wel tot het juiste bedrag zijn opgelegd.

5.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde op de waardepeildatum van € 122.000 en voert - zakelijk weergegeven - het volgende aan:

- Belanghebbende bestrijdt dat de WOZ-waarde voornamelijk het niet-woongedeelte betreft. Het object bestaat voor het grootste deel (circa 65 percent) uit woonruimte. Het object is sinds april 2007 als woonhuis in gebruik en niet als bedrijfsruimte.

- De Inspecteur heeft geen dan wel onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de [b-straat], waar het object ligt, kampt met structurele leegstand en dat het gemeentelijk beleid erop gericht is de [b-straat] als winkelstraat te laten afsterven, hetgeen een waardedrukkend effect heeft.

- Dat geldt ook voor de staat van onderhoud van het object. Er is sinds de jaren 50 niets meer aan het object gedaan behalve dat centrale verwarming is aangelegd en isolatie is aangebracht. Er is sprake van scheuren in de gevel en draagmuren, weggesleten voegen in de gevels, uitgebreide houtrot, vochtdoorslag in de muren en daken, verouderde elektra, rioleringsproblemen, lekkages en kapotte daken, dakgoten en raamkozijnen. Renovatie vergt investering van € 250.000 tot € 400.000.

- Het object wordt sinds april 2009 te koop aangeboden voor een nader overeen te komen prijs. Tot dusverre is een mondeling bod van € 120.000 gedaan en zijn twee schriftelijke biedingen van € 120.000 en € 125.000 ontvangen.

- Het door de Inspecteur ingebrachte taxatierapport is gebrekkig en belanghebbende twijfelt aan de deskundigheid en onafhankelijkheid van de taxateur.

5.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat het object ook na beëindiging van de onderneming een woon/horecafunctie heeft, waardoor het object kwalificeert als niet-woning. De waarde van het object is met € 215.000 niet te hoog is vastgesteld. De Inspecteur wijst naar de taxatie van de hand van [B], die het object intern en extern heeft opgenomen en tot de conclusie is gekomen dat de waarde op de waardepeildatum € 215.000 bedraagt.

5.4. Voor de overige standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

6.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot € 122.000.

6.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

7.1. Niet in geschil is dat het object als één onroerende zaak, als bedoeld in artikel 16 van de Wet WOZ , is te beschouwen. Het Hof zal hiervan uitgaan omdat het gemeenschappelijke standpunt geen blijk geeft van een onjuist inzicht in het recht.

7.2. De waarde van het object dient te worden bepaald op de aan het object toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde wordt betaald.

7.3. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Daartoe heeft hij onder meer een op 30 september 2010 door [B], WOZ-taxateur, opgemaakt taxatierapport in het geding gebracht. Volgens het taxatierapport was de onderhoudstoestand algemeen en van het dak, de gevels en de kozijnen slecht, hetgeen betekent dat onderhoud per direct noodzakelijk is. De waarde van het object is met behulp van de vergelijkingsmethode bepaald. In het taxatierapport zijn als vergelijkingsobjecten vermeld:

- [a-straat 2], een café/bar op de begane grond van 98 m², waarvan de huuropbrengst € 22.956 excl. btw per jaar bedraagt;

- [a-straat 3], souterrain van 37 m², een restaurant op de begane grond van € 49 m² en op de eerste verdieping van 71 m² en opslagruimte op de tweede verdieping van 49 m². Het object is verkocht op 23 juni 2008;

- [a-straat 4], een café/bar van 65 m² en opslagruimte van 44 m² op de begane grond.

Het betreft hier verhuurde objecten van welke de onderhoudstoestand ten tijde van de verhuur redelijk tot matig was ten opzichte van het pand van belanghebbende.

7.4 Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur met het hiervoor vermelde taxatierapport niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. De Inspecteur heeft onvoldoende onderbouwing gegeven voor de waarde die aan de onroerende zaak is toegekend. Op geen enkele wijze is inzicht gegeven in de herleiding van de waarde van de onroerende zaak uit de huuropbrengsten van [a-straat 2] en [4] en de overdracht van [a-straat 3]. Ook valt niet op te maken of en in hoeverre rekening is gehouden met verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Dat klemt temeer, gelet op het gemotiveerd door belanghebbende gestelde omtrent de onderhoudstoestand en de ligging van het object. Het Hof concludeert dan ook dat de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7.5. Mede gelet op hetgeen daarover in het eerderbedoeld taxatierapport is opgemerkt, acht het Hof het door belanghebbende gestelde omtrent de onderhoudstoestand en de ligging aannemelijk. Dat het een en ander een waardeverminderend effect heeft en wel in die mate dat de waarde van de woning op € 122.000 moet worden vastgesteld, is echter niet aannemelijk geworden. In goede justitie stelt het Hof de waarde van het object vast op € 150.000. Mede gelet op de biedingen die in augustus 2009 zijn gedaan van € 120.000 en € 125.000, waarop belanghebbende niet is ingegaan, komt het Hof die waarde per de waardepeildatum niet te hoog voor.

7.6. Met betrekking tot de aanslag gebruikersbelasting dient in dit geval de vraag te worden beantwoord of de waarde van het object hoofdzakelijk, dat wil zeggen voor ten minste 70 percent, is toe te rekenen aan het woonkarakter van het object. De Inspecteur heeft onweersproken gesteld dat de gedeelde woon- en bedrijfsbestemming van het object volgens het vigerende bestemmingsplan niet is gewijzigd. Daaruit leidt het Hof af dat het object, ook na beëindiging van de horecaonderneming, zijn gecombineerde woon/horecafunctie heeft behouden. Nu niet in geschil is dat de gehele begane grond van het object het karakter van een bedrijfsruimte heeft, althans dat sprake is van caféruimte, moet het ervoor worden gehouden dat de waarde van het object naar de toestand op 1 januari 2008 niet hoofdzakelijk kan worden toegerekend aan delen van het object die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. In zoverre is de aanslag gebruikersbelasting terecht opgelegd.

7.7. Hetgeen in 7.5 is overwogen brengt mee dat de heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting moet worden verminderd. De Inspecteur heeft deze heffingsmaatstaf vastgesteld op € 138.000. Nu het Hof de waarde van het object in goede justitie verlaagt tot € 150.000, ziet het Hof aanleiding de heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting in goede justitie verhoudingsgewijs te verminderen tot afgerond € 96.280. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat de verhouding tussen de vastgestelde heffingsmaatstaf voor de eigenarenbelasting (€ 215.000), de voor het object vastgestelde waarde, en de vastgestelde heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting (€ 138.000) tussen partijen kennelijk niet in geschil is. Het Hof zal partijen daarin volgen.

7.8. Ter zake van het verzoek tot kwijtschelding van gemeentelijke belastingen is het Hof niet bevoegd te oordelen. Die bevoegdheid ligt in dit geval bij de gemeenteambtenaar belast met de invordering van gemeentelijke belastingen.

7.9. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen komt het Hof tot de slotsom dat de voor het jaar 2008 opgelegde aanslag gebruikersbelasting moet worden verminderd naar een berekend naar een heffingsmaatstaf van € 96.280 en naar het tarief dat geldt voor de gebruikersbelasting van € 3,81, derhalve tot € 146,73 en de aanslag eigenarenbelasting moeten worden verminderd naar een heffingsmaatstaf van € 150.000 en naar het tarief dat geldt voor niet-woningen van € 4,75, derhalve tot € 285. Het hoger beroep is gegrond.

Proceskosten en griffierecht

8.1. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene Wet bestuursrecht .

8.2. Wel dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 41, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 112 te worden vergoed.

Beslissing

Het Gerechtshof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank,

- vernietigt de uitspraak op het bezwaar,

- vernietigt de beschikking en stelt de waarde van de woning nader vast op € 150.000,

- vermindert de aanslag gebruikersbelasting tot € 146,73 (aanslagnummer: [nummer 2]),

- vermindert de aanslag eigenarenbelasting tot € 285 (aanslagnummer: [nummer 1]),

- gelast de Inspecteur aan belanghebbende een bedrag van € 153 aan griffierecht te vergoeden.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, J.J.J. Engel en H.J. van den Steenhoven, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op

27 december 2011 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

- de naam en het adres van de indiener;

- de dagtekening;

- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.


Juridisch advies nodig?

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag


naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature