< Terug naar de zoekresultaten

Opties voor deze uitspraak



Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Zaaknummer:
Soort procedure:
Instantie:
Vindplaats:

Inhoudsindicatie:

Bij besluit van 6 augustus 1997 heeft de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (hierna: de Staatssecretaris) een verzoek van [appellant sub 1] de in januari 2002 overleden vader van appellanten sub 1 (hierna: de erven), om de huur van de bij hem in eigendom zijnde en door [appellant sub 2] gehuurde woning met toepassing van artikel 16 van de Huurprijzenwet woonruimte te verhogen, afgewezen.

Uitspraak



200205607/1.

Datum uitspraak: 17 september 2003

AFDELING

BESTUURSRECHTSPRAAK

Uitspraak op het hoger beroep van:

1. de erven [appellant sub 1], destijds wonend te [woonplaats],

2. [appellant sub 2], wonend te [woonplaats],

tegen de uitspraak van de rechtbank te Arnhem van 13 september 2002 in het geding tussen:

appellanten sub 1

en

de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.

1. Procesverloop

Bij besluit van 6 augustus 1997 heeft de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (hierna: de Staatssecretaris) een verzoek van [appellant sub 1] de in januari 2002 overleden vader van appellanten sub 1 (hierna: de erven), om de huur van de bij hem in eigendom zijnde en door [appellant sub 2] gehuurde woning met toepassing van artikel 16 van de Huurprijzenwet woonruimte te verhogen, afgewezen.

Bij besluit van 5 december 1997 heeft de Staatssecretaris het daartegen door [appellant sub 1] gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Bij uitspraak van 30 november 1998 heeft de arrondissementsrechtbank te Arnhem het daartegen door [appellant sub 1] ingestelde beroep ongegrond verklaard.

Bij uitspraak van 14 januari 2000 heeft de Afdeling het beroep van [appellant sub 1] gegrond verklaard, die uitspraak van de arrondissementsrechtbank te Arnhem vernietigd, het beroep gegrond verklaard, het besluit van 5 december 1997 vernietigd en de Staatssecretaris opgedragen een nieuw besluit te nemen.

Bij besluit van 30 maart 2001 heeft de Staatssecretaris, aan deze opdracht gevolg gevend, het bezwaar van [appellant sub 1] gegrond verklaard in die zin dat de huurprijs van de woning per 1 mei 1999 wordt vastgesteld op ƒ 1630,13 (€ 739,72) per maand.

Bij uitspraak van 13 september 2002, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank te Arnhem (hierna: de rechtbank) het daartegen door [appellant sub 1] ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.

Tegen deze uitspraak hebben de erven bij brief van 23 oktober 2002, bij de Raad van State ingekomen op 24 oktober 2002, en [appellant sub 2] bij faxbericht van 21 oktober 2002, bij de Raad van State ingekomen op dezelfde dag, hoger beroep ingesteld. De erven hebben hun hoger beroep aangevuld bij brief van 10 december 2002. [appellant sub 2] heeft zijn hoger beroep aangevuld bij brief van 19 november 2002. Deze brieven zijn aangehecht.

Bij brief van 8 januari 2003 heeft de Staatssecretaris van antwoord gediend.

De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.

De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 17 april 2003, waar de erven, vertegenwoordigd door mr. R.F. Beijne, advocaat te Amsterdam,

[appellant sub 2] in persoon, bijgestaan door mr. T.E.P.A. Lam, advocaat te Nijmegen, en de Staatssecretaris, vertegenwoordigd door R. Vrijman, ambtenaar ten departemente, zijn verschenen.

2. Overwegingen

2.1. Ingevolge artikel 16 van de Huurprijzenwet woonruimte (hierna: Hpw) kan de Minister in bijzondere gevallen, op een door hem verzocht of uit eigen beweging uitgebracht advies van de huurcommissie, de overeengekomen huurprijs van de woonruimte wijzigen, indien deze aanzienlijk afwijkt van die welke, in verhouding tot de kwaliteit van de woning, redelijk is.

2.2. In verband met het te nemen nieuwe besluit, waartoe de Afdeling de Staatssecretaris bij haar uitspraak van 14 januari 2000 had opgedragen, heeft de Staatssecretaris de huurcommissie in het ressort Nijmegen verzocht advies als bedoeld in artikel 16 van de Hpw uit te brengen. In haar advies van 20 juni 2000 komt de huurcommissie tot een waardering van de woning van 211 punten en adviseert zij, ervan uitgaande dat de redelijke huurprijs 55% van de maximale huurprijsgrens bedraagt, de huur te verhogen tot (55% x ƒ 1860,83 =) ƒ 1023,46 (€ 464,43) per maand met ingang van 1 mei 1999, zijnde de datum waarop de onderhoudsgebreken naar haar oordeel als voldoende hersteld kunnen worden aangemerkt.

2.3. Dit advies heeft de Staatssecretaris aan zijn besluit van 30 maart 2001 ten grondslag gelegd, met dien verstande dat hij, in afwijking van het advies op het punt van de “overige ruimten”, de woning heeft gewaardeerd op 339 punten. Het advies met betrekking tot de ingangsdatum heeft de Staatssecretaris ongewijzigd overgenomen.

Een en ander heeft geleid tot de vaststelling van een nieuwe huurprijs van (55% x de maximaal redelijke huurprijs van ƒ 2963,87 =) ƒ 1630,13 (€ 739,72) per maand met ingang van 1 mei 1999.

2.4. De rechtbank heeft het beroep van de erven tegen zowel de hoogte van de nieuwe huurprijs als de ingangsdatum ervan ongegrond verklaard.

2.5. Zowel de erven als [appellant sub 2] hebben de uitspraak van de rechtbank bestreden wat betreft het oordeel over de door de Staatssecretaris bij besluit van 30 maart 2001 vastgestelde huurprijs, zij het dat [appellant sub 2] stelt dat deze te hoog is, terwijl de erven juist menen dat de huurprijs te laag is. De erven zijn voorts van mening dat de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs niet 1 mei 1999 behoort te zijn, maar 1 december 1994.

2.6. Met betrekking tot de ingangsdatum is de Afdeling van oordeel dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat de Staatssecretaris in redelijkheid in navolging van het advies van de huurcommissie, inhoudend dat de onderhoudsgebreken eerst per april 1999 waren hersteld, heeft kunnen besluiten die datum te stellen op 1 mei 1999. Weliswaar betogen de erven dat de onderhoudsgebreken aan de woning veel eerder waren hersteld, doch zij hebben onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de bevinding van de huurcommissie dat de eerder door haar vastgestelde onderhoudsgebreken in april 1999 afdoende waren hersteld, onjuist is.

2.7. De rechtbank heeft echter miskend dat de Staatssecretaris, anders dan waartoe artikel 3:50 van de Algemene wet bestuursrecht verplicht, bij de beslissing op bezwaar niet heeft gemotiveerd om welke reden hij in zijn besluit van 30 maart 2001 is afgeweken van het advies van de huurcommissie waar het betreft de omvang van het gehuurde, de puntenwaardering en daarmee de huurprijs.

2.8. Nu sedert het moment van het indienen van het verzoek van [appellant sub 1] – 19 juni 1997 – om met toepassing van artikel 16 van de Hpw de huurprijs van de door [appellant sub 2] gehuurde woning te verhogen, zeer veel tijd is verstreken, zal de Afdeling ter definitieve beslechting van dit te langlopende geschil uitspraak doen met inachtneming van hetgeen in de stukken is gesteld en ter zitting naar voren is gebracht. Daartoe overweegt zij het volgende.

2.9. De Afdeling is niet gebleken dat het door de huurcommissie uitgebrachte advies onzorgvuldig of anderszins in strijd met het recht is tot stand gekomen. Dat de erven het om hen moverende redenen niet nodig hebben geacht de zitting van de huurcommissie bij te wonen en daardoor niet hebben kunnen reageren op hetgeen door [appellant sub 2] tijdens die zitting naar voren is gebracht, is een omstandigheid die voor hun risico komt. Overigens menen de erven abusievelijk dat de Staatssecretaris zich ten onrechte heeft laten adviseren door de huurcommissie in plaats van door een makelaar. Ingevolge artikel 16 van de Hpw was de Staatssecretaris immers verplicht het advies van de huurcommissie in te winnen.

Mede gelet op de uit de Wet op de huurcommissies aan de huurcommissie toegekende taken en bevoegdheden, dient aan het advies van de huurcommissie een zeer zwaarwegende betekenis te worden toegekend, waarvan niet licht kan worden afgeweken. Het enkele betoog van de erven dat zij menen dat de huurcommissie ten onrechte een aantal gebouwen niet tot het gehuurde heeft gerekend en zodoende tot een te lage waardering is gekomen, volstaat derhalve niet. In hetgeen [appellant sub 2] heeft aangevoerd, valt evenmin een aanknopingspunt te vinden voor een afwijking van het advies, in die zin dat er voldoende aanleiding zou zijn voor een lagere waardering. Met name valt niet in te zien dat het naar zijn zeggen toegekende levenslange huurrecht tot een lagere waardering van het gehuurde zou moeten leiden.

Niet in geschil is dat het door de huurcommissie toegekende aantal van 211 punten correspondeert met een volgens het woningwaarderingsstelsel maximaal redelijke huurprijs van ƒ 1860,83 (€ 844,41) per maand. Ter berekening van de (tenminste) redelijke huurprijs heeft de huurcommissie aansluiting gezocht bij het bestendig gevoerde beleid van de Staatssecretaris om deze huurprijs te stellen op 55% van de maximaal redelijke huurprijs. De Afdeling acht deze vaste bestuurspraktijk niet onredelijk, hetgeen leidt tot een huurprijs van ƒ 1023,46 (€ 464,43) per maand. Van bijzondere omstandigheden die tot afwijking hetzij naar boven, hetzij naar beneden, aanleiding hadden moeten geven, is de Afdeling niet gebleken. De Afdeling zal derhalve, gelet op hetgeen onder 2.8. is overwogen, de verhoging van de huurprijs van de woning [locatie] te [plaats] met ingang van 1 mei 1999 ex aequo et bono vaststellen op zojuist genoemd bedrag.

2.10. De conclusie van het vorenstaande is dat beide hoger beroepen gegrond zijn, met dien verstande dat de gegrondheid van het hoger beroep van de erven uitsluitend ziet op de hoogte van de huurprijs. De aangevallen uitspraak dient in zoverre het de hoogte van de huurprijs betreft, te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep van de erven in zoverre gegrond verklaren en het besluit van de Staatssecretaris in zoverre vernietigen. De Afdeling zal op de hierna te melden wijze in de zaak voorzien en bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het besluit van 30 maart 2001 voorzover dat is vernietigd.

2.11. De Staatssecretaris dient op na te melden wijze in de proceskosten in beroep en in hoger beroep van de erven en van [appellant sub 2] te worden veroordeeld.

3. Beslissing

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State

Recht doende in naam der Koningin:

I. verklaart het hoger beroep van de erven voorzover betrekking hebbend op de hoogte van de huurprijs gegrond;

II. verklaart het hoger beroep van [appellant sub 2] gegrond;

III. vernietigt de uitspraak van de rechtbank te Arnhem van 13 september 2002, 01/798, voorzover het betreft de hoogte van de huurprijs;

IV. bevestigt die uitspraak voor het overige;

V. verklaart het beroep van de erven bij de rechtbank gegrond;

VI. vernietigt het besluit van de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 30 maart 2001, IBSUV 200134830, voorzover het de hoogte van de huurprijs betreft;

VII. bepaalt dat de huurprijs van de woning [locatie] te [plaats] met toepassing van artikel 16 van de Huurprijzenwet woonruimte met ingang van 1 mei 1999 wordt vastgesteld op € 464,43 per maand en nadien jaarlijks uitgaande van de tenminste redelijke huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel, wordt verhoogd;

VIII. bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het besluit van 30 maart 2001 voorzover dat is vernietigd;

IX. veroordeelt de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer in de door de erven in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1288,00, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; dit bedrag dient door de Staat der Nederlanden (het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer) aan de erven te worden betaald;

X. veroordeelt de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer in de door [appellant sub 2] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1288,00, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; dit bedrag dient door de Staat der Nederlanden (het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer) aan [appellant sub 2] te worden betaald;

XI. gelast dat de Staat der Nederlanden (het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer) aan de erven het door hen voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht (€ 267,00) vergoedt;

XII. gelast dat de Staat der Nederlanden (het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer) aan [appellant sub 2] het door hem voor de behandeling van het hoger beroep betaalde griffierecht (€ 165,00) vergoedt.

Aldus vastgesteld door mr. C. de Gooijer, Lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. M.E.E. Wolff, ambtenaar van Staat.

w.g. De Gooijer w.g. Wolff

Lid van de enkelvoudige kamer ambtenaar van Staat

Uitgesproken in het openbaar op 17 september 2003

238.


» Juridisch advies nodig? « advertorial

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?

Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.



naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Snel uitspraken zoeken en filteren

> per rechtsgebied > op datum > op instantie

Gerelateerde advocaten

Gerelateerde advocatenkantoren

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature