2 De beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

[gedaagde 1] c.s. huurden van 1 december 2022 tot en met 30 november 2024 een woning van [eiser] . Van januari 2024 tot en met november 2024 hebben [gedaagde 1] c.s. de huur niet of te laat betaald. De huur was in deze maanden € 1.145,10 per maand. Op dit moment is er een huurachterstand van € 6.870,60. [eiser] eist dat [gedaagde 1] c.s. die huurachterstand betalen. Daarnaast vordert [eiser] buitengerechtelijke kosten, de wettelijke rente en proceskosten. Aanvankelijk vorderde [eiser] ook ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, maar inmiddels is de huurovereenkomst geëindigd en de woning ontruimd. [eiser] heeft haar vorderingen verminderd, zodat hij niet langer ontbinding en ontruiming vordert.

2.2.

De kantonrechter oordeelt dat het opslagbeding dat in artikel 5.2 van de huurovereenkomst is opgenomen oneerlijk is en vernietigt het opslagbeding. De kantonrechter verlangt een nadere uitleg van [eiser] over de huurverhoging die heeft plaatsgevonden. Daarom is dit vonnis nog geen eindvonnis.

2.3.

De kantonrechter wijst de buitengerechtelijke kosten af. Hieronder zal worden toegelicht waarom.

De kantonrechter vernietigt het opslagbeding

2.4.

In de huurovereenkomst is in artikel 5.2 de volgende bepaling opgenomen:

“5 Huurprijswijziging

(…)

5.2

Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 01-12-2023 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met een nader te bepalen percentage.”

2.5.

De kantonrechter oordeelt dat artikel 5.2 van de huurovereenkomst oneerlijk is, omdat de opslag eenzijdig door de verhuurder vastgesteld kan worden. Hierdoor heeft de huurder geen zekerheid dat de jaarlijkse huurstijging binnen aanvaardbare grenzen blijft. De kantonrechter vernietigt daarom het opslagbeding.

[eiser] moet de huurverhoging uitleggen

2.6.

De kantonrechter heeft behoefte aan een toelichting over de manier waarop [eiser] de huurprijsverhoging heeft berekend. De aanvangshuurprijs was op 1 januari 2023 € 1.100,00. De huurprijs was na de verhoging maandelijks € 1.145,10. Dit betekent dat [eiser] de huur tijdens de looptijd van de huurovereenkomst met 4,1% heeft verhoogd. Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van [eiser] verklaard dat de huur alleen aan de hand van de consumentenprijsindex is verhoogd.

2.7.

Als de huurprijs is verhoogd op de wijze die is opgenomen in artikel 16 van de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte 2017, dan zou de huur met 3,0% moeten zijn verhoogd. Bij de berekening wordt uitgegaan van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex, reeks alle huishoudens (2015=100). Bij een verhoging in december van 2023 wordt dan gerekend met de consumentenprijsindex in augustus 2023, gedeeld door de consumentenprijsindex in augustus 2022.

2.8.

Omdat het door [eiser] toegepaste percentage van 4,1% afwijkt van de verhoging aan de hand van de consumentenprijsindex, zoals berekend in 2.7 (3,0%), verlangt de kantonrechter van [eiser] dat wordt uitgelegd hoe hij tot het percentage van 4,1% is gekomen en waarom het huurprijsverhogingspercentage hoger is dan het door de kantonrechter berekende percentage van 3,0%.

[gedaagde 1] c.s. hoeven geen incassokosten te betalen

2.9.

De kantonrechter wijst de buitengerechtelijke incassokosten af, omdat in de algemene voorwaarden een oneerlijk incassokostenbeding is opgenomen.

2.10.

In artikel 25.2 van de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte 2017 is opgenomen:

“Kosten, verzuim

(…)

25.2

In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.”

2.11.

De bepaling wijkt in het nadeel van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW) of wekt die indruk. De bepaling geeft de verhuurder recht op een hogere vergoeding dan hij op grond van de wet recht op heeft. In de bepaling wordt wel verwezen naar de wet, maar de bepaling benoemt expliciet dat [gedaagde 1] c.s. alle gemaakte kosten moeten betalen. De bepaling is daarom oneerlijk zodat de vergoeding voor incassokosten wordt afgewezen.

Verder geen oneerlijke bepalingen

2.12.

De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.

Vervolg procedure

2.13.

[eiser] moet bij akte de berekening van de huurprijsverhoging die hij heeft toegepast om tot een huurprijs van € 1.145,10 te komen, uitleggen. Daarnaast moet [eiser] uitleggen waarom dit percentage hoger is dan het door de kantonrechter in 2.7 berekende huurprijsverhogingspercentage van 3,0%.