3 De verdere beoordeling

in conventie

[persoon C] is geen koper

3.1.

[persoon A] c.s. volhardt ook na het tussenvonnis in het standpunt dat ook [persoon C] koper van de onroerende zaak is. [persoon A] c.s. verwijst in dat kader naar pagina 1 van de notariële akte, waar wordt beschreven dat [persoon C] zowel in eigen persoon als in de hoedanigheid van gevolmachtigde van zijn echtgenote [persoon D] optreedt. Als [persoon C] alleen als gevolmachtigde zou handelen, zou hij niet zoals vermeld in eigen naam handelen, aldus [persoon A] c.s. Daarnaast voert [persoon A] c.s. aan dat in de notariële akte het mannelijke woord “der Käufer” wordt gebruikt en dat notariële instemming van [persoon C] ex artikel 1:88 BW niet aan de orde is. [persoon D] betwist dat [persoon C] koper is en voert daartoe het volgende aan. In de notariële aktes en in de voorovereenkomst is uitsluitend [persoon D] als koper vermeld. In het kadastrale uittreksel van de inschrijving van de koopovereenkomst in het Grundbuch (de Eintragungsbekanntmachung) staat [persoon D] als koper c.q. gerechtigde. Ook uit overige stukken, zoals de brief van de notaris van 3 mei 2023 die uitdrukkelijk is gericht aan [persoon D] , blijkt dat uitsluitend [persoon D] als koper moet worden aangemerkt.

3.2.

De rechtbank blijft bij haar oordeel dat [persoon C] geen koper is van de onroerende zaak. De notariële akte van 13 augustus 2021 is daarover duidelijk: op pagina 3 wordt (alleen) [persoon D] als “Käufer” aangemerkt, [persoon C] niet. Dat op pagina 1, waar slechts wordt vermeld wie bij de notaris zijn verschenen, staat dat [persoon C] ook in eigen naam handelt, doet daar niet aan af. Dat maakt hem geen koper. Het feit dat in de overgelegde Eintragungsbekanntmachung “Auflassungsvormerkung für [persoon D] ” staat, vormt bovendien een bevestiging dat alleen [persoon D] koper is. [persoon A] c.s. kan [persoon C] dus niet aanspreken tot betaling van de koopsom en schadevergoeding in dat kader.

Verandering/vermeerdering van eis of gronden is uitgesloten

3.3.

Bij akte van 4 september 2024 stelt [persoon A] c.s. – naar de rechtbank begrijpt – dat als [persoon C] geen koper is, [persoon A] c.s. een vordering op hem heeft op grond van onverschuldigde betaling of ongerechtvaardigde verrijking. [persoon A] c.s. voert ongerechtvaardigde verrijking als subsidiaire grondslag voor de vordering tot betaling van € 35.000,- op [persoon C] aan.

3.4.

[persoon A] c.s. heeft bij dagvaarding, onder a van het petitum, betaling van de koopsom van € 35.000,- gevorderd. Blijkens de dagvaarding was de grondslag daarvan nakoming van de koopovereenkomst. [persoon A] c.s. doet nu voor het eerst in deze procedure een beroep op ongerechtvaardigde verrijking (en onverschuldigde betaling). Het door [persoon A] c.s. gestelde betreft dus een verandering/vermeerdering van eis – [persoon A] c.s. lijkt nu een schadevergoeding van € 35.000,- te willen vorderen – of in ieder geval van de grondslag van die eis. Krachtens artikel 130 lid 3 Rv is een verandering of vermeerdering van eis (daaronder valt ook: wijziging van gronden) tegen een niet in het geding verschenen partij uitgesloten, tenzij de eiser de verandering of vermeerdering tijdig bij exploot aan deze partij kenbaar heeft gemaakt. [persoon C] is in deze procedure niet verschenen. Gesteld noch gebleken is dat [persoon A] c.s. genoemde ‘eiswijziging’ op voormelde wijze aan [persoon C] kenbaar heeft gemaakt. Die eiswijziging wordt dus buiten beschouwing gelaten.

De vorderingen ten aanzien van [persoon C] worden afgewezen

3.5.

Gelet op het voorgaande worden de vorderingen ten aanzien van [persoon C] afgewezen.

Toerekening van € 15.555,56 op de verbintenis tot betaling van de koopsom van de onroerende zaak, het eerste verweer slaagt slechts gedeeltelijk

3.6.

[persoon D] heeft bij akte van 2 oktober 2024 een notariële akte van 19 augustus 2021 overgelegd waaruit blijkt dat [persoon D] de onroerende zaken aan de Schillerstrasse en de Plauensche Strasse van [persoon F] heeft gekocht voor een koopsom van in totaal € 100.000,-.

3.7.

Ter zake van de toerekening van het betaalde bedrag van € 60.000,- op de koopsommen stelt [persoon D] dat het volledige bedrag conform artikel 6:43 lid 2 BW moet worden toegerekend op de koopsom van de van [persoon A] c.s. gekochte onroerende zaak.

Zij voert daartoe primair aan dat dit de enige opeisbare verbintenis is, omdat [persoon F] de koopsom niet kan opeisen nu de onroerende zaken aan de Schillerstrasse en Plauensche Strasse vanwege een daarop door de gemeente gelegd beslag (nog) niet kunnen worden geleverd en omdat [persoon A] c.s. als enige nu in rechte nakoming vordert. Subsidiair voert [persoon D] aan dat de koopsom van de van [persoon A] c.s. gekochte onroerende zaak de meest bezwarende verbintenis is, omdat [persoon A] c.s. in rechte nakoming vordert en die onroerende zaak kan worden geleverd en (die van) [persoon F] niet en [persoon F] om die reden ook geen nakoming kan eisen. [persoon D] heeft ter onderbouwing een brief van de notaris van 3 mei 2023 met bijlagen en een brief van de gemeente van 12 oktober 2021 overgelegd. [persoon A] c.s. heeft in de laatste akte niet inhoudelijk op deze stellingen gereageerd.

3.8.

Vast staat dat de koopsom van de van [persoon A] c.s. gekochte onroerende zaak van

€ 35.000,- opeisbaar is. [persoon D] stelt weliswaar dat de koopsom van de van [persoon F] gekochte onroerende zaken van € 100.000,- niet opeisbaar is, maar zij heeft die stelling onvoldoende onderbouwd. Uit het door [persoon D] gestelde en de door haar overgelegde brieven van de notaris en gemeente kan dit niet worden afgeleid. Dat alleen [persoon A] c.s. nu in rechte nakoming vordert, wil niet zeggen dat de koopsom van de van [persoon F] gekochte onroerende zaken niet opeisbaar is. Dat [persoon A] c.s. in rechte nakoming vordert en [persoon F] (nog) niet en dat de onroerende zaak aan de Gartenstrasse wel kan worden geleverd en die aan de Schillerstrasse en Plauensche Strasse ( mogelijk ) momenteel niet, zijn ook geen omstandigheden die maken dat de koopsom van € 35.000,- de meest bezwarende verbintenis is. Dat zou anders zijn als bijvoorbeeld een hogere verschuldigde rente verschuldigd zou zijn, maar gesteld noch gebleken is dat dit het geval is. Door [persoon D] is daarom onvoldoende onderbouwd of aannemelijk gemaakt dat de koopsom van € 35.000,- bezwarender is dan die van € 100.000,- of andersom. Verder is niet gesteld of gebleken dat de ene verbintenis ouder is dan de andere. Dat betekent dat de toerekening op grond van een analoge toepassing van artikel 6:43 lid 2 BW moet geschieden naar evenredigheid. Dit betekent concreet dat van de € 60.000,- die [persoon D] heeft betaald, het bedrag van € 15.555,56 (dat is: het bedrag van de koopsom van de onroerende zaak (€ 35.000,-) gedeeld door het totaalbedrag van de koopsommen (€ 135.000,-), vermenigvuldigd met het betaalde bedrag (€ 60.000,-) op de koopsom van de van [persoon A] c.s. gekochte onroerende zaak wordt toegerekend.

3.9.

Er staat dus nog (€ 35.000,- minus € 15.555,56, is) € 19.444,44 op de koopsom van de onroerende zaak open. Het eerste verweer van [persoon D] , inhoudende dat zij de koopsom al heeft betaald, slaagt dus slechts gedeeltelijk.

Het tweede verweer slaagt niet

3.10.

[persoon D] voert verder nog als verweer dat zij niet in staat wordt gesteld een eventueel restant te voldoen, omdat wordt geweigerd haar een afrekening te verstrekken, wat een wanprestatie of onrechtmatig handelen van [persoon A] c.s. tegenover [persoon D] zou opleveren. Volgens [persoon D] waren [persoon A] c.s. en [persoon F] verplicht om haar te informeren over de verdeling van de aanbetaling per koopovereenkomst. Het is de rechtbank niet duidelijk welk verweer [persoon D] hiermee bedoelt te voeren. Als sprake zou zijn van een wanprestatie of onrechtmatige daad door [persoon A] c.s. heeft dat niet tot rechtsgevolg dat [persoon D] het restant van de koopsom niet meer hoeft te betalen. Indien en voor zover [persoon D] een beroep beoogt te doen op schuldeisersverzuim in de zin van artikel 6:58 BW slaagt dit niet. Zij heeft hiervoor onvoldoende gesteld. Niet gebleken is dat [persoon A] c.s. en [persoon F] verplicht waren een dergelijke afrekening te verstrekken, maar [persoon D] heeft ook niet inzichtelijk gemaakt dat zij, doordat [persoon A] c.s. dit naliet, het restant van de koopsom niet kon betalen.

[persoon D] moet nog € 19.444,44 op de koopsom betalen

3.11.

Het voorgaande betekent dat [persoon D] nog € 19.444,44 op de koopsom van de onroerende zaak moet betalen. De vordering onder a van het petitum wordt dan ook tot dat bedrag ten aanzien van [persoon D] toegewezen.

Wettelijke rente en geen aanvullende schadevergoeding

3.12.

[persoon A] c.s. vordert onder b van het petitum onder andere wettelijke rente vanaf 2 mei 2023. [persoon D] heeft daartegen geen afzonderlijk verweer gevoerd. De rechtbank zal dan ook de wettelijke rente van artikel 6:119 BW toewijzen over de restant koopsom vanaf die datum. Daarnaast is geen plaats voor toewijzing van de ook onder b van het petitum door [persoon A] c.s. gevorderde schadevergoeding ter zake van gemeentelijke heffingen, reiskosten in verband met schoonmaakwerkzaamheden en kosten in verband met het plegen van onderhoud. [persoon A] c.s. vordert deze schadevergoeding vanwege de toerekenbare tekortkoming van [persoon D] . [persoon A] c.s. lijkt zich op het standpunt te stellen dat de tekortkoming ‘het niet meewerken aan de zakenrechtelijke levering’ is. De in deze procedure vastgestelde toerekenbare tekortkoming is echter ‘het niet (op tijd) betalen van de koopsom’. Het is dus een vordering wegens vertraging in de betaling van een geldsom. Deze vordering wordt gefixeerd op de wettelijke rente (zie ECLI:NL:HR:2015:1520). [persoon A] c.s. kunnen naast de wettelijke rente niet ook nog een vergoeding vorderen van eventuele geleden schade in verband met de vertraging in de betaling door [persoon D] . Deze vordering wordt daarom afgewezen.

Geen vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten

3.13.

[persoon A] c.s. vordert voorts een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Nu er geen aanknopingspunten zijn om aan te nemen dat dit anders is, gaat de rechtbank ervan uit dat [persoon D] bij de koop van de onroerende zaak niet handelde in de uitoefening van een beroep op bedrijf. Op grond van artikel 6:96 lid 6 BW is [persoon D] daarom pas een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd nadat zij onder vermelding van de gevolgen van het uitblijven van betaling, waaronder de vergoeding die in overeenstemming met de nadere regels wordt gevorderd, vruchteloos is aangemaand tot betaling binnen een termijn van veertien dagen, aanvangende de dag na (ontvangst van de) aanmaning. De overgelegde sommatiebrieven van 18 april 2023 en 24 oktober 2023 voldoen niet aan die eisen. Deze vordering wordt daarom afgewezen.

Proceskosten

3.14.

Uit het voorgaande vloeit voort dat de vordering van [persoon A] c.s. tot betaling van de koopsom gedeeltelijk wordt toegewezen. Aangezien [persoon D] die vordering geheel bestreed, rechtvaardigt dit een veroordeling van [persoon D] in (een deel van) de proceskosten. De proceskosten worden, gezien de gedeeltelijke toewijzing van de vordering, berekend op basis van het toegewezen bedrag. Verder neemt de rechtbank in aanmerking dat het toegewezen bedrag beneden de competentiegrens van de kantonrechter ligt. Omdat het meerdere als nodeloos aangewend moet worden aangemerkt, zal het griffierecht worden vastgesteld op het bedrag dat [persoon A] c.s. bij het voeren van een procedure bij de kantonrechter verschuldigd zou zijn geweest en ook het salaris advocaat worden vastgesteld op wat in die procedure aan salaris zou zijn toegewezen. De proceskosten worden aldus begroot op:

- dagvaarding € 132,53

- griffierecht € 706,00

- salaris advocaat € 1.086,00 (2,0 punten × tarief € 543,00)

- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 2.102,53

in voorwaardelijke reconventie

Voorwaarde van de reconventie vervuld

3.15.

De vorderingen in voorwaardelijke reconventie zijn ingesteld onder de voorwaarde dat de conventionele vorderingen zoals deze door [persoon A] c.s. zijn ingesteld, worden afgewezen. Omdat hiervoor in conventie geoordeeld is dat [persoon D] de verbintenis tot betaling van de koopsom slechts gedeeltelijk heeft betaald, zijn de vorderingen van [persoon A] c.s. in zoverre afgewezen en is dus in die zin aan de voorwaarde voldaan. De rechtbank komt dus toe aan een beoordeling van de vorderingen in reconventie.

Geen verklaring voor recht

3.16.

[persoon D] vordert onder I dat voor recht wordt verklaard dat [persoon D] de koopsom van € 35.000,- voor [adres] te Falkenstein heeft voldaan. Zoals in conventie is overwogen, is dat (nog) niet het geval. Dit onderdeel van het gevorderde kan daarom niet worden toegewezen.

Bevel tot medewerking aan eigendomsoverdracht

3.17.

Onder II vordert [persoon D] dat [persoon A] c.s. wordt bevolen alle benodigde medewerking te verlenen voor de levering van het eigendom [adres] te

Falkenstein aan [persoon D] , waaronder begrepen het verstrekken van de schriftelijke opdracht daarvoor aan de notaris te Duitsland, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag (een dagdeel daaronder begrepen), een en ander binnen 8 dagen na betekening van het vonnis. Deze vordering kan in deze vorm niet worden toegewezen, aangezien [persoon D] zelf nog niet (volledig) heeft voldaan aan de eigen verplichting tot betaling van de overeengekomen koopsom van € 35.000,-. Zoals in conventie is vastgesteld, is zij immers nog een bedrag van € 19.444,44 op die koopsom verschuldigd, inmiddels vermeerderd met rente en kosten.

3.18.

De rechtbank acht de vordering om [persoon A] c.s. te veroordelen mee te werken aan de eigendomsoverdracht van de onroerende zaak wel onder voorwaarde toewijsbaar. Die voorwaarde luidt dat [persoon D] eerst heeft voldaan aan de in dit vonnis in conventie uitgesproken veroordelingen. De vordering onder II zal onder die voorwaarde worden toegewezen, met de bepaling dat [persoon D] , na te hebben voldaan aan het vonnis in conventie, eerst [persoon A] c.s. nog zal aanschrijven en daarbij mededeling doet van de handelingen die [persoon A] c.s. zou moeten verrichten om tot eigendomsoverdracht van onroerende zaak in Duitsland te geraken. [persoon A] c.s. zal een redelijke termijn moeten worden gegeven om hieraan te voldoen. Die termijn wordt bepaald op vier weken. Aangezien de veroordeling van [persoon A] c.s. om medewerking te verlenen aan de levering van de onroerende zaak afhankelijk is van het vervuld zijn van een door [persoon D] na te komen eigen verplichting, zal aan de veroordeling van [persoon A] c.s. geen dwangsom worden verbonden, zoals door [persoon D] gevorderd, om executiegeschillen daarover te voorkomen.

Compensatie van de proceskosten

3.19.

[persoon D] vordert onder III dat [persoon A] c.s. zal worden veroordeeld in de proceskosten. Die vordering is niet toewijsbaar. De eerste vordering in reconventie wordt afgewezen en de tweede is slechts ten dele toewijsbaar. Omdat [persoon D] derhalve op enkele punten in het ongelijk is gesteld, bestaat er grond de proceskosten tussen partijen te compenseren, zodanig dat iedere partij de eigen kosten draagt.