< Terug naar de zoekresultaten

Opties voor deze uitspraak




U dient ingelogd te zijn om favorieten te kunnen toevoegen aan Mijn Jure
U kunt zich hier gratis registreren
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Zaaknummer:
Soort procedure:
Zittingsplaats:
Instantie:
Vindplaatsen:

Inhoudsindicatie:

Huurrecht. Huur en corona. Onvoorziene omstandigheid. TVL en NOW meenemen bij berekening huurprijsvermindering.

Uitspraak



RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8905158 CV EXPL 20-43667

uitspraak: 16 juli 2021

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Herbel I B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. A. Quispel te Rotterdam,

tegen

de vennootschap naar Belgisch recht Kadine BVBA,

gevestigd te Brussel (België),

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. A. de Fouw te Amsterdam.

Partijen worden hierna ‘Herbel’ en ‘Kadine’ genoemd.

1. De procedure

De kantonrechter heeft kennisgenomen van:

de dagvaarding van 27 november 2020;

de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie;

de conclusie van antwoord in reconventie;

de door partijen overgelegde stukken;

de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 20 mei 2021, gehouden naar aanleiding van het tussenvonnis van 15 februari 2021.

2. Het geschil (in conventie en in reconventie)

2.1

Kadine huurt van Herbel bedrijfsruimte op de [adres]. Zij exploiteert daar een kledingwinkel. De huur bedraagt € 36.780,79 per kwartaal. Het gaat in deze zaak kort gezegd om de coronacrisis en welk gevolg deze crisis heeft voor de hoogte van de door Kadine aan Herbel te betalen huur.

2.2

Herbel vordert in conventie veroordeling van Kadine tot betaling van € 29.465,01, bestaande uit tot 1 januari 2021 niet betaalde huur van € 27.478,93, € 295,45 aan tot 17 november 2020 verschuldigde rente en € 1.690,63 aan buitengerechtelijke kosten.

2.3

Kadine vordert in reconventie primair:

1. voor recht te verklaren dat zij voor de maanden maart tot en met juni 2020 en de maanden september 2020 tot en met januari 2021 maandelijks de overeengekomen huurprijs moet betalen, verminderd met een percentage gelijk aan de helft van het percentage waarmee het huurgenot van Kadine is beperkt, althans zij minder gebruik heeft kunnen maken van het gehuurde, dan wel gelijk aan de helft van het percentage waarmee haar omzet is verminderd in die betreffende maanden ten opzichte van diezelfde maanden in 2019 en voor wat betreft januari ten opzichte van de omzet in 2020, wat neerkomt op: 65,25% voor maart 2020, 54,8% voor april 2020, 89,15% voor mei 2020, 96,15% voor juni 2020, 97,20% voor september 2020, 86,45% voor oktober 2020, 79% voor november 2020, 68,40% voor december 2020 en 50% voor januari 2021;

2. voor recht te verklaren dat Kadine voor de maanden vanaf 1 februari 2021, tot het moment dat in Nederland geen overheidsmaatregelen meer gelden in het kader van de uitbraak van het COVID-19-virus, maandelijks de overeengekomen huurprijs moet betalen, verminderd met een percentage gelijk aan de helft van het percentage waarmee het huurgenot van Kadine is beperkt, althans zij minder gebruik van het gehuurde heeft kunnen maken, dan wel gelijk aan de helft van het percentage waarmee haar omzet is verminderd in die betreffende maanden ten opzichte van diezelfde maanden in 2019;

3. de huurovereenkomst tussen Herbel en Kadine voor de bedrijfsruimte op de [adres] te wijzigen, in die zin dat de huurprijs voor de maanden maart tot en met juni 2020 en de maanden september 2020 tot en met januari 2021 wordt verminderd met een percentage gelijk aan de helft van het percentage waarmee het huurgenot van Kadine is beperkt, althans zij minder gebruik van het gehuurde heeft kunnen maken, dan wel gelijk aan de helft van het percentage waarmee haar omzet is verminderd in die maanden ten opzichte van diezelfde maanden in 2019 en voor wat betreft januari ten opzichte van de omzet in 2020, wat neerkomt op: 34,75% voor maart 2020, 45,2% voor april 2020, 10,85% voor mei 2020, 3,85% voor juni 2020, 2,8% voor september 2020, 13,55% voor oktober 2020, 21% voor november 2020, 31,6% voor december 2020 en 50% voor januari 2021;

4. de huurovereenkomst tussen Herbel en Kadine voor de bedrijfsruimte op de [adres] te wijzigen, in die zin dat de huurprijs voor de maanden vanaf 1 februari 2021 tot het moment dat in Nederland geen overheidsmaatregelen meer gelden in het kader van de uitbraak van het COVID-19-virus, wordt verminderd met een percentage gelijk aan de helft van het percentage waarmee het huurgenot van Kadine is beperkt, althans zij minder gebruik van het gehuurde heeft kunnen maken, dan wel gelijk aan de helft van het percentage waarmee haar omzet is verminderd in die maanden ten opzichte van diezelfde maanden in 2019;

5. Herbel te veroordelen € 15.774,50 aan te veel betaalde huur voor de periode van maart 2020 tot en met januari 2021 aan Kadine terug te betalen.

6. Herbel te veroordelen € 932,75 aan buitengerechtelijke incassokosten aan Kadine te betalen;

7. Herbel te veroordelen in de kosten van de procedure.

2.4

Kadine stelt in reconventie ook een subsidiaire vordering in. Deze is iets anders geformuleerd dan de primaire vordering in conventie maar komt op hetzelfde neer.

2.5

Herbel en Kadine voeren verweer tegen elkaars vorderingen. Voor zover voor de beoordeling van belang, wordt hierna ingegaan op de stellingen waarmee Herbel en Kadine hun vorderingen en het verweer daartegen onderbouwen.

3. De beoordeling

onvoorziene omstandigheid

3.1

In de rechtspraak is inmiddels wat de coronacrisis en huurbetalingsverplichtingen betreft een lijn ontstaan. Die lijn houdt in dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek, van dien aard dat Herbel als verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de met Kadine gesloten huurovereenkomst niet mag verwachten. De kantonrechter is het met deze lijn eens en volgt deze lijn in het voorliggende geschil tussen Herbel en Kadine. De gemachtigden van partijen kennen de jurisprudentie op dit punt, zo blijkt wel uit de stukken. Het heeft daarom geen toegevoegde waarde dat de kantonrechter in deze zaak in haar eigen woorden nog eens herhaalt wat al veelvuldig door andere rechters is gezegd. Zij zal dat dan ook niet doen.

periode huurprijsvermindering

3.2

Het gaat in deze zaak wat de kantonrechter betreft om hoeveel huur Kadine over de vijftien maanden tussen maart 2020 (toen de eerste overheidsmaatregelen in verband met corona werden genomen) en mei 2021 moet betalen. De vordering in reconventie van Kadine ziet weliswaar ook op periode vanaf juni 2021, maar de kantonrechter ziet voor de toewijzing van dat deel van de vordering (op dit moment) geen aanleiding. De situatie rond corona is sinds juni 2021 weliswaar nog niet normaal, maar deze situatie is ook geenszins meer te vergelijken met het begin van de crisis in maart 2020 en de volledige winkelsluiting vanaf december 2020.

berekening huurprijsvermindering

3.3

Om de huurprijsvermindering te kunnen berekenen moet de omzet in de maanden tussen maart 2020 en mei 2021 vergeleken worden met de omzet in dezelfde maand in 2019 en wat de maanden januari en februari 2021 betreft met de omzet in dezelfde maand in 2020.

3.4

Onder ‘omzet’ moet wat de formule om de huurprijsvermindering te kunnen berekenen betreft echter niet alleen worden verstaan ‘het bedrag aan verkochte goederen’. Bij die, om het zo te noemen, ‘gewone omzet’ moet opgeteld worden het bedrag aan steun dat Kadine in die maanden van de overheid heeft gekregen. Het gaat dan om de vergoeding voor de vaste lasten (TVL) én om de loonkostenvergoeding (NOW). Normaal gesproken worden immers van de omzet (het inkomen) ook alle kosten (loon, huur, andere vaste lasten) betaald. In de coronatijd verstrekt de overheid aan in dit geval Kadine ‘extra inkomen’ om die kosten mee te kunnen (blijven) betalen. De kantonrechter ziet niet in waarom dit ‘extra inkomen’ bij de vraag hoeveel de huurprijsvermindering bedraagt buiten beschouwing zou moeten worden gelaten. Onder ‘coronaomzet’ moet dan ook worden verstaan de ‘gewone omzet + de TVL + de NOW’. Die ‘coronaomzet’ moet worden vergeleken met de ‘gewone omzet’ in dezelfde maand van het jaar daarvoor. De ‘coronaomzetdaling’ is het percentage waarmee de omzet in vergelijking met die andere maand gedaald is.

3.5

Het gaat voor de duidelijkheid alleen om de omzet van de bedrijfsruimte die Kadine van Herbel huurt op de [adres]. Herbel tracht de financiële positie van Kadine weliswaar breder te trekken door het noemen van de webshop en winkels in Scandinavië, maar het gaat in deze zaak ‘slechts’ om Kadine als huurder van de genoemde bedrijfsruimte.

3.6

De formule om de huurprijsvermindering mee te berekenen luidt, mede gelet op wat hiervoor is overwogen, dan:

huurprijsvermindering = huurprijs x percentage coronaomzetdaling x 50%

3.7

Dus stel dat van de volgende gegevens wordt uitgegaan:

huurprijs per maand € 10.000,00

omzet mei 2019 € 50.000,00

omzet mei 2020 € 10.000,00

TVL € 5.000,00

NOW € 5.000,00

Dan is de ‘coronaomzetdaling’ 60% (de ‘coronaomzet’ (omzet + TVL + NOW) van mei 2020 is immers 40% van de omzet van mei 2019) en de huurprijsvermindering in mei 2020 is dan € 10.000,00 x 60% x 50% = € 3.000,00. In mei 2020 moet dan € 7.000,00 aan huur betaald worden. Met de 50% aan het einde van de formule wordt overigens tot uitdrukking gebracht dat de pijn van de coronacrisis (enigszins) gelijk over partijen verdeeld moet worden.

naar de rol

3.8

Het ontbreekt de kantonrechter aan informatie over de vergoedingen die Kadine heeft gekregen van de overheid om de huurprijsvermindering over de maanden maart 2020 tot en met mei 2021 zelf te kunnen berekenen. De zaak wordt daarom naar de rol verwezen om Kadine in de gelegenheid te stellen die berekening te maken, voor zover nog niet overgelegd vergezeld van stukken (en als bepaalde onderbouwende stukken al wel zijn overgelegd met verwijzing naar de vindplaats daarvan). Kadine moet tevens aan haar berekeningen een conclusie verbinden, in die zin dat zij aan moet geven hoeveel huur zij over de betreffende periode te veel (of eventueel te weinig) betaald heeft (daarbij ook nog rekening houdend met de huurcorrectie over 2018 waar het in deze procedure ook nog om gaat). Herbel mag uiteraard daarna op de akte van Kadine reageren.

3.9

Iedere verdere beslissing wordt op dit moment aangehouden.

4. De beslissing

De kantonrechter:

- verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 17 augustus 2021 om Kadine in de gelegenheid te stellen een berekening als bedoeld onder 3.7 in het geding te brengen;

- houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

686


» Juridisch advies nodig? « advertorial

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?

Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.



naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Snel uitspraken zoeken en filteren

> per rechtsgebied > op datum > op instantie

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature