< Terug naar de zoekresultaten

Opties voor deze uitspraak



Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Zaaknummer:
Soort procedure:
Zittingsplaats:
Vindplaats:

Inhoudsindicatie:

Geen beroepsfout notaris.

Een notaris, die is belast met de uitvoering van een overeenkomst met betrekking tot koop en levering van een onroerende zaak, heeft tot taak om zorg te dragen voor een zodanige uitvoering van die overeenkomst, dat enerzijds de verkoper geen risico loopt ter zake de betaling van de koopprijs, en anderzijds de koper geen risico loopt dat hij wel de koopprijs betaalt, maar niet de gekochte zaak in onbezwaarde eigendom krijgt.

Er zijn twee bijzondere feiten van belang, namelijk het leggen van conservatoir beslag op het toen nog onder de notaris berustende gedeelte van de koopsom en de vernietiging door de Hoge Raad bij arrest van 14 juni 2013 van het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden. Als gevolg van de vernietiging van dat arrest geldt dat de eigendom van het bedrijvencentrum nooit aan eiseres is overgedragen. Eiseres had daarom geen recht op (het restant van) de koopprijs.

De notaris neemt terecht het standpunt in dat hij de koopsom in een geval als het onderhavige houdt voor degene die daarop recht blijkt te hebben.

Er is geen sprake van een door de notaris gemaakte beroepsfout, zodat de vordering moet worden afgewezen.

Uitspraak



vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer / rolnummer: C/08/166507 / HA ZA 15-18

Vonnis van 6 januari 2016

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

CENTAVOS B.V.,

gevestigd te Groningen,

eiseres, verder Centavos te noemen,

advocaat mr. J.D. Meerburg te Groningen,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 1] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 2] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

3. [gedaagde 3],

wonende te [woonplaats 1] ,

4. [gedaagde 4],

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagden, verder ook aan te duiden als de notaris,procesadvocaat mr. D. Knottenbelt te Rotterdam,

behandelend advocaat mr. T. Riyazi te Den Haag.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding,- een akte houdende producties zijdens Centavos,

de conclusie van antwoord,- een akte zijdens de notaris,

de conclusie van repliek,

de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

De volgende feiten kunnen als vaststaand worden aangenomen:- In 2001 verkocht en leverde de Stichting [N] een bedrijvencomplex aan de Slachthuisweg in Hengelo aan Centavos. [N] bedong daarbij een recht op terugkoop.- Nadat daarover een geschil was gerezen oordeelde het gerechtshof te Leeuwarden bij arrest van 8 november 2011 dat aan [N] een recht van terugkoop toekwam. Ter uitvoering van dat arrest wees de voorzieningenrechter in de rechtbank te Almelo op vordering van [N] op 11 januari 2012 een vonnis in kort geding, uit kracht waarvan het bedrijvencomplex aan de Stichting [N] werd overgedragen tegen betaling van € 1.293.275,-. Dat bedrag was daartoe door (de financier van) [N] gestort op de derdenrekening van de notaris. De overdracht werd in de openbare registers ingeschreven op 8 februari 2012. - De notaris maakte van dat het door [N] betaalde bedrag van € 1.293.275,- een gedeelte van € 772.000,- over aan de hypotheekhouder van Centavos, zodat het bedrijvencentrum in onbezwaarde eigendom aan [N] kon worden geleverd. - Na verrekening van enkele posten resteerde een bedrag van € 450.642,76. - Op dat bedrag heeft [N] op 15 februari 2012 ten laste van Centavos conservatoir beslag doen leggen ter verzekering van een vordering tot schadevergoeding, op grond dat (kort gezegd) Centavos het bedrijvencentrum pas in 2012 had (terug-)geleverd, hoewel zij dat al in 2008 had moeten doen, zoals het gerechtshof te Leeuwarden had geoordeeld bij zijn arrest van 8 november 2011. - De Hoge Raad heeft dat arrest van het hof op 14 juni 2013 vernietigd en de zaak ter verdere afhandeling en beslissing verwezen naar het Gerechtshof te Amsterdam.- Als gevolg van deze vernietiging van het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden is de titel van eigendomsoverdracht, op grond waarvan de voorzieningenrechter in Almelo op 11 januari 2012 de levering van het bedrijvencentrum door [N] aan Centavos had bewerkstelligd, weggevallen. Eigendomsoverdracht door [N] aan Centavos heeft dus, achteraf bezien, rechtens niet plaatsgehad. - Na het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2013 heeft [N] haar conservatoire beslag op het resterende saldo opgeheven, waarop haar financier, ABN AMRO, aan de notaris vroeg om dit saldo aan haar over te maken. De notaris heeft hierop dat saldo van (toen) € 451.157,48 aan ABN AMRO overgemaakt. De notaris heeft, alvorens dit te doen, Centavos niet geïnformeerd over zijn voornemen daartoe.

3 De vordering

3.1.

Centavos heeft in aanvulling op deze vaststaande feiten het volgende gesteld. De notaris heeft ten onrechte (via ABN AMRO) betaald aan [N] . De notaris heeft niet bevrijdend aan [N] betaald en zal dit alsnog aan Centavos moeten doen. Door dit tot nu toe na te laten heeft de notaris bovendien jegens Centavos een beroepsfout gemaakt, op grond waarvan hij de daardoor voor Centavos veroorzaakte schade dient te vergoeden.

3.2.

Ter onderbouwing van deze stelling beroept Centavos zich op een door haar overgelegd advies van mr. dr. A. Steneker, dat kan worden samengevat als volgt.

3.3.

[N] heeft voor of op 7 februari 2012 ten behoeve van het transport van het bedrijvencentrum ongeveer € 1.212.000,- overgemaakt op de kwaliteitsrekening van de notaris. Op en na 8 februari 2012 stond dat bedrag in beginsel ter beschikking van Centavos. Alleen al om die reden is dat bedrag toen bevrijdend aan Centavos betaald. Van dat bedrag is € 772.000,- overgemaakt aan de hypotheekhouder van Centavos. Op het restant van (ongeveer) € 440.000,- heeft Centavos sinds 8 februari 2012 onvoorwaardelijk recht.

3.4.

De notaris hield het bedrag van € 440.000,- sinds 8 februari 2012 onvoorwaardelijk voor Centavos. Hierin is vervolgens geen wijziging gekomen. Na de opheffing van het beslag diende de notaris het bedrag daarom uit te betalen aan Centavos. Daarom heeft Centavos nog steeds een onvoorwaardelijke vordering op de notaris tot betaling van dat bedrag.

3.5.

[N] heeft als gevolg van het arrest van de Hoge Raad een vordering uit onverschuldigde betaling gekregen op Centavos, maar niet op de notaris. De notaris hield het bedrag van € 440.000,- onvoorwaardelijk voor Centavos. Dit bedrag stond na de opheffing van het beslag gereed voor uitbetaling aan Centavos.

3.6.

De enige reden waarom dat bedrag op of kort na 8 februari 2012 niet aan Centavos is uitbetaald, is dat [N] daarop ten laste van Centavos onder de notaris beslag heeft gelegd. Het is enkel als gevolg van dat beslag, en dus in zoverre ‘toevallig’, dat het bedrag van € 440.000,- na het wijzen van het arrest van de Hoge Raad op 14 juni 2013 nog bij de notaris stond.

3.7.

Door zijn handelwijze heeft de notaris, aldus Centavos, jegens haar een beroepsfout gepleegd. Hij heeft daarbij niet gehandeld als een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris. De notaris is daarom jegens Centavos aansprakelijk voor vergoeding van de daardoor voor Centavos ontstane schade.

3.8.

Op grond van het voorgaande vordert Centavos veroordeling van de notaris tot betaling van € 450.642,76, te vermeerderen met rente en kosten.

4 Het verweer

4.1.

De notaris heeft de vordering betwist. Hij ontkent een beroepsfout te hebben gemaakt zoals gesteld. Door het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2013 is komen vast te staan dat voor levering van het bedrijvencentrum geen titel bestond. Die uitspraak bracht mee dat de ter voldoening van de koopprijs gedane betalingen gerestitueerd moesten worden. Daarom kon ABN AMRO, die als financier van [N] had betaald, dat geld als onverschuldigd betaald terugvorderen.

4.2.

Met het wegvallen van de titel voor de levering heeft Centavos, achteraf bezien, geen recht op het geld van [N] gehad, omdat de gekochte zaak niet was geleverd. Het bedrag, dat de notaris na de overdracht van het goed op 8 februari 2012 was gaan houden ten behoeve van Centavos, hield de notaris na het arrest van de Hoge Raad d.d. 14 juni 2013 niet meer onder zich voor Centavos, maar voor ABN AMRO.

4.3.

Voordat de notaris het geld uitbetaalde aan ABN AMRO heeft hij de kwestie voorgelegd aan het Notarieel Juridisch Bureau van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Ook de KNB heeft uitdrukkelijk bevestigd dat uitbetaling aan ABN AMRO kon plaatsvinden, zoals blijkt uit twee als producties overgelegde adviezen van mr. C.A. Kraan, voormalig hoofd van het Juridisch Notarieel Bureau.

4.4.

Omdat de notaris dus heeft gehandeld overeenkomstig het schriftelijk onderbouwde advies van zijn beroepsorganisatie is een beroepsfout niet aan de orde, nu niet in redelijkheid kan worden gezegd dat de notaris niet heeft gehandeld als een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris.

4.5.

Centavos heeft de door haar gestelde schade niet onderbouwd, nu zij deze in de dagvaarding slechts in algemene termen heeft omschreven als ‘gemiste huurinkomsten als gevolg van onrechtmatige executie’, als een ‘openstaande vordering uit achterstallige huur van meer dan € 140.000,-‘, als ‘ten onrechte geïncasseerde dwangsommen’ en als een ‘vordering uit achterstallig onderhoud’ en dergelijke.

5 De beoordeling

5.1.

Het geschil wordt beheerst door normen, die de Hoge Raad heeft neergelegd in zijn arrest van 30 januari 1981 (NJ 1982, 56). Deze houden zakelijk het volgende in.

5.2.

Een notaris, die is belast met de uitvoering van een overeenkomst met betrekking tot koop en levering van een onroerende zaak, heeft tot taak om zorg te dragen voor een zodanige uitvoering van die overeenkomst, dat enerzijds de verkoper geen risico loopt ter zake van de betaling van de koopprijs, en anderzijds de koper geen risico loopt dat hij wel de koopprijs betaalt, maar niet de gekochte zaak in onbezwaarde eigendom krijgt.

5.3.

De verkoper wordt (zoals ook in dit geval is geschied) beschermd doordat geen levering plaatsvindt voordat de koopprijs is gestort in handen van de notaris.

5.4.

De koper wordt beschermd doordat de notaris de koopsom niet aan de verkoper uitbetaalt voordat deze heeft voldaan aan zijn verplichting om de verkochte zaak vrij van hypotheken en beslagen aan de koper te leveren. De notaris dient doorbetaling van de gestorte koopprijs aan de verkoper op te houden, totdat zekerheid bestaat omtrent levering vrij van hypotheken en beslagen.

5.5.

De notaris mag de koopsom dus niet eerder aan de verkoper uitbetalen dan zodra deze recht heeft op die betaling, namelijk nadat hij heeft voldaan aan zijn verplichting de verkochte zaak vrij van hypotheken en beslagen aan de koper te leveren.

5.6.

Voor de toepassing van dit systeem op de onderhavige zaak zijn twee bijzondere feiten van belang, namelijk: (1) het leggen van het conservatoire beslag door [N] op 15 februari 2012 op het toen nog onder de notaris berustende gedeelte van de koopsom van € 450.642,76, en (2) de vernietiging door de Hoge Raad bij arrest van 14 juni 2013 van het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 8 november 2011.

5.7.

Ad (1): Het vonnis van de voorzieningenrechter te Almelo, strekkend tot overdracht van het bedrijvencentrum aan Stichting [N] , werd in de openbare registers ingeschreven op 8 februari 2012. Kort daarop, op 15 februari 2012, legde [N] conservatoir beslag. Dit beslag belette vervolgens de uitbetaling van dat bedrag door de notaris aan de verkoper Centavos. De notaris viel daarvan uiteraard geen verwijt te maken, en Centavos doet dat in dit geding ook niet.

5.8.

Ad (2): Als gevolg van de vernietiging van het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 8 november 2008 door de Hoge Raad op 14 juni 2013 geldt sindsdien dat de Stichting [N] de eigendom van het bedrijvencentrum nooit aan Centavos heeft overgedragen. Centavos had daarom geen recht op (het restant van) de koopprijs.

5.9.

Vervolgens hief [N] het conservatoire beslag op, en ABN AMRO (haar financier) vroeg aan de notaris om uitbetaling van de restant-koopprijs. De notaris diende zich er toen van te vergewissen aan wie dat geld toekwam.

5.10.

De notaris heeft toen terecht geconstateerd dat Centavos geen recht op het bedrag kon doen gelden, omdat zij (gezien het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2013) niet als verkoper het bedrijvencentrum aan Stichting [N] als koper in eigendom had overgedragen.

5.11.

De notaris heeft toen het geld, dat indertijd door ABN AMRO namens Stichting [N] ter betaling van de koopprijs onder de notaris was gestort, terugbetaald aan Stichting [N] (via ABN AMRO). De notaris handelde daarbij noch in strijd met de door de Hoge Raad bij zijn arrest van 30 januari 1980 gestelde normen zoals hiervoor weergegeven, noch anderszins onzorgvuldig jegens Centavos.

5.12.

De notaris neemt terecht het standpunt in dat hij de koopsom in een geval als het onderhavige houdt voor degene die daarop recht blijkt te hebben. Dat kan, aldus de notaris, alleen de koper of de verkoper zijn. In dit geval kon de verkoper, omdat er geen geldige titel van overdracht bleek te zijn, geen aanspraak meer maken op uitkering van (een deel van) de koopprijs zodat de koper, [N] , de rechthebbende was.

5.13.

Er is dus geen sprake van een door de notaris gemaakte beroepsfout, zodat de vordering moet worden afgewezen. Centavos B.V. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Popanrob B.V. worden begroot op:

- griffierecht 3.829,00

- salaris advocaat 5.160,00 (2 punt × tarief VII € 2.580,00)

Totaal € 8.989,00

6 De beslissing

De rechtbank

6.1.

wijst de vorderingen af,

6.2.

veroordeelt Centavos in de proceskosten, aan de zijde van de notaris tot op heden begroot op € 8.989,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

6.3.

veroordeelt Centavos in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

6.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mrs. Hangelbroek, Zweers en Vermeulen, en in het openbaar uitgesproken op 6 januari 2016 door mr. Vermeulen.


» Juridisch advies nodig? « advertorial

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?

Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.



naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Snel uitspraken zoeken en filteren

> per rechtsgebied > op datum > op instantie

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature