< Terug naar de zoekresultaten

Opties voor deze uitspraak




U dient ingelogd te zijn om favorieten te kunnen toevoegen aan Mijn Jure
U kunt zich hier gratis registreren
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Zaaknummer:
Soort procedure:
Zittingsplaats:
Vindplaats:

Inhoudsindicatie:

Buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Omstandigheden van het geval maken dat de verhuurder de huurovereenkomst niet op goede gronden buitengerechtelijk heeft kunnen ontbinden. De subsidiair gevorderde ontbinding wordt ook afgewezen in verband met de belangenafweging.

Uitspraak



RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats Eindhoven

Zaaknummer : 9073243

Rolnummer : 21-1589

Uitspraak : 20 januari 2022

in de zaak van:

de stichting Woonstichting ’Thuis,

gevestigd en kantoorhoudende te Eindhoven,

eiseres,

gemachtigde: mr. W.J. Aardema;

t e g e n

1 [gedaagde sub 1] ,

2. [gedaagde sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

gemachtigde: mr. P.J.A. van de Laar.

Eisers zal hierna “Thuis” worden genoemd. Gedaagden zullen hierna samen “ [C] ” worden genoemd; afzonderlijk worden zij “ [gedaagde sub 1] ” en “ [gedaagde sub 2] ” genoemd.

1 Het verloop van het geding

1.1.

Dit blijkt uit het volgende:

a. de dagvaarding met producties;

b. de conclusie van antwoord met producties;

c. het tussenvonnis van 20 mei 2021, waarbij een zitting is bepaald;

d. de akte overlegging producties van de zijde van [C] van 4 oktober 2021;

e. de akte overlegging productie van de zijde van [C] van 13 oktober 2021;

f. de aantekeningen van de griffier van de zitting die op 18 oktober 2021 – via een Skype verbinding – heeft plaatsgevonden;

g. de akte van [C] van 16 december 2021;

h. de akte van Thuis van 16 december 2021.

1.2.

De zaak is op zitting tegelijk behandeld met de zaak onder zaak/rolnummer 9077125

CV EXPL 21-1639 tussen [C] en Thuis.

1.3.

Daarna is een datum voor vonnis bepaald.

2 De vaststaande feiten

2.1.

Thuis heeft aan [C] per 1 september 2012 middels een schriftelijke huurovereenkomst een standplaats en een woonwagen staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] verhuurd, waarvan de kindplaats met huisnummer [nummer] een onderdeel uitmaakt. Deze hebben [C] thans ook in gebruik.

2.2.

Op grond van de huurovereenkomst zijn daarop de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte d.d. 1januari 2010 van toepassing verklaard.

De toepasselijke algemene voorwaarden schrijven onder andere voor:

“6.4. De huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.

6.5.

De huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde en alles wat daarbij hoort en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen.

(…)

6.11.

Het is huurder niet toegestaan om qat, soft drugs, hard drugs of andere verboden middelen te verhandelen, te produceren of in groepsverband te gebruiken of te laten gebruiken in het gehuurde, de gemeenschappelijke ruimten of in de directe omgeving van het gehuurde. Het is huurder bekend dat het handelen in strijd met voorgaande, gepaard kan gaan met overlast zoals vervuiling, vandalisme etc. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat de enkele constatering van een overtreding door verhuurder, dan wel door de politie, de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.”

2.3.

Thuis is op 23 september 2020 geconfronteerd met het feit dat de gemeente [woonplaats] het voornemen had (en inmiddels heeft besloten) om de verhuurde woning te sluiten. De reden hiervan blijkt een overtreding van de Opiumwet en/of een ander strafrechtelijk handelen zoals – onder andere – overtreding van de Wet wapens en munitie. Dit is geconstateerd op 14 september 2020 en daaromtrent is op 23 september 2020 door de politie een bestuurlijke rapportage opgemaakt.

Uit deze bestuurlijke rapportage volgt dat de volgende zaken zijn aangetroffen:

• 24 grijze pillen XTC;

• 8 blauwe pillen XTC;

o met een gemiddeld gewicht van 0,44 gram per pil;

• twee zogenaamde brokken MDMA van respectievelijk netto 8,18 en 8,72 gram;

• een boksbeugel in een dressoir;

• een witte kunststof ton met rood draaideksel waarin een groot gewicht aan muntgeld aanwezig was alsmede diverse bankbiljetten;

• diverse enveloppen met bankbiljetten in totaal respectievelijk € 2.250,- en € 8.115,-.

Uit de rapportage volgt dat tegen [gedaagde sub 1] een proces-verbaal zal worden opgemaakt terzake de Wet Wapens en Munitie (boksbeugel), de Opiumwet (bezit harddrugs) en dat een onderzoek wordt ingesteld inzake zogenaamd witwassen.

2.4.

Bij brief van 8 oktober 2020 heeft de burgemeester van de gemeente [woonplaats] het besluit genomen de gehuurde woning voor een periode van zes maanden, ingaande op maandag 2 november 2020 tot 30 april 2021, te sluiten. Dit in verband met de aangetroffen hoeveelheid harddrugs (31,14 gram), welke hoeveelheid de hoeveelheid voor eigen gebruik fors overschrijdt, het aantreffen van een wapen (boksbeugel) en gripzakjes.

2.5.

[C] hebben bezwaar gemaakt tegen voormeld besluit. In de beslissing op bezwaar van 28 december 2020 is het bezwaarschrift ongegrond verklaard en is het bestreden besluit in stand gelaten.

2.6.

Bij brief van 12 februari 2020 heeft Thuis de huurovereenkomst met [C] buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW .

2.7.

[C] hebben beroep ingesteld tegen de beslissing op bezwaar. Bij beslissing van 30 november 2021 van de rechtbank Oost-Brabant, afdeling Bestuursrecht, is het beroep van [C] tegen het sluitingsbesluit ongegrond verklaard. [C] hebben hoger beroep tegen deze uitspraak ingesteld.

2.8.

[C] hebben de buitengerechtelijke ontbinding ook middels een civiele procedure aangevochten. Deze procedure is bekend onder zaak- en rolnummer 9077125 CV EXPL 21-1639.

2.9.

[gedaagde sub 1] is gedagvaard om op 28 juli 2021 voor de politierechter te verschijnen. Hem is het aanwezig hebben van XTC-pillen en/of MDMA ten laste gelegd.

De zaak ten aanzien van het witwassen is geseponeerd. De gelden zijn inmiddels teruggegeven aan [C]

2.10.

De sluitingsperiode van 6 maanden is inmiddels verstreken en [C] verblijven weer in het gehuurde.

3 Het geschil

3.1.

Thuis vordert –samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1) te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst zoals tussen Thuis en [C] gesloten ter zake de standplaats en woonwagen staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] , waaronder begrepen huisnummer [nummer] , is ontbonden althans, subsidiair, deze te ontbinden;

2) [C] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen, waarbij het gehuurde moet worden opgeleverd, onder overdracht van alle sleutels, leeg en bezemschoon, een en ander binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis;

3) met veroordeling van [C] in de proceskosten.

3.2.

Thuis legt daar – zakelijk weergegeven – het volgende aan ten grondslag.

Nu het (voormalig) gehuurde gesloten is (geweest) op basis van een besluit van de Burgemeester, was Thuis gerechtigd om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Reeds op grond daarvan kan de gevorderde verklaring voor recht en ook de gevorderde ontruiming worden toegewezen.

Voor het geval wordt geoordeeld dat Thuis de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW, vordert Thuis ontbinding van de huurovereenkomst, aangezien [C] zijn tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. Door te handelen in (hard)drugs althans door het voorhanden hebben van een handelshoeveelheid daarvan hebben zij het gehuurde niet gebruikt overeenkomstig de bestemming van woonruimte. Zij hebben zich aldus niet als een goed huurder gedragen.

Thuis tolereert in en vanuit haar huurwoning geen criminele activiteiten, zoals onder meer de productie en het handelen in harddrugs. Het woonbelang van [C] is verder van beperkt belang. Immers, niets kan rechtvaardigen dat in een huurwoning drugs wordt gehouden en verhandeld, alsook dat er wapens worden gehouden in het gehuurde. Het feit dat [C] drie kinderen hebben, had hen met nadruk juist van voormeld handelen dienen te weerhouden. Het kan thans niet gebruikt worden als argument om de vordering af te wijzen. Thuis stelt dat haar belangen prevaleren en een ontbinding en veroordeling tot ontruiming is dan ook gerechtvaardigd.

3.3.

[C] hebben, kort weergegeven, het volgende verweer gevoerd.

Er was geen grond voor buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Op grond van artikel 13b van de Opiumwet had er geen sluiting van de woning mogen plaatsvinden, omdat er geen sprake was van verkopen, verstrekken etc. van drugs vanuit de onderhavige woning. Zij hebben aannemelijk gemaakt dat voormelde situatie zich niet voor deed. De pillen waren slechts voorhanden, waar ook het Openbaar Ministerie vanuit gaat. De sluiting door de burgemeester was bovendien in strijd met de evenredigheid omdat [C] bijzondere belangen hadden te weten de kinderen met problemen, de Sinti-gemeenschap, de mogelijke ontbinding van de huurovereenkomst en de plaatsing voor 5 jaar op de zogenaamde zwarte lijst.

[C] betwisten verder dat zij zich schuldig hebben gemaakt aan een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Er waren immers in de onderhavige woning slechts enige drugs voor eigen gebruik en er is vanuit de woning geen handel gedreven. Het vorenstaande blijkt ook uit niets. In artikel 6.11 van de Algemene

Voorwaarden van Thuis is slechts vermeld: “Het is huurder niet toegestaan om softdrugs, harddrugs of andere verboden middelen te verhandelen, te produceren of in groepsverband te gebruiken of te laten gebruiken in het gehuurde”. [C] hebben zich aan het vorenstaande niet schuldig gemaakt omdat er op geen enkele wijze handel heeft plaatsgevonden en ook niet heeft er groepsgebruik van drugs in het gehuurde plaatsgevonden. In die zin is er geen sprake van een toerekenbare tekortkoming zijdens gedaagden. In deze mag niet worden uitgegaan van het bestuursrechtelijk criterium van

handel. Dit criterium is überhaupt niet juist omdat uit de aanwezigheid van een bepaalde hoeveelheid drugs niet blijkt of er handel heeft plaatsgevonden. Het vorenstaande wordt in het bestuursrecht ten onrechte verondersteld. Wat er ook van te zeggen valt, duidelijk is dat voormeld criterium niet speelt in het civiel recht. In het civiel recht moet daadwerkelijk sprake zijn van handel en deze moet worden bewezen, waarvan in casu geen sprake is.

[C] zijn van mening dat zij het gehuurde steeds als goede huurders hebben gebruikt. Het feit dat [gedaagde sub 1] enige pillen in zijn bezit had of althans in het gehuurde had opgeborgen betekent niet dat zij slechte huurders zijn. [C] betwisten dat zij zich schuldig hebben gemaakt aan een ernstig strafbaar feit. [gedaagde sub 2] heeft überhaupt geen strafbaar feit gepleegd terwijl [gedaagde sub 1] wel een strafbaar feit heeft gepleegd in de vorm van het aanwezig hebben van de onderhavige pillen. Een dergelijk feit is niet als ernstig te betitelen. Het Openbaar Ministerie vond ook geen enkele grond om de voorlopige hechtenis toe te passen. Het is verder van algemene bekendheid dat zeer veel festivalbezoekers en ook vele andere burgers in Nederland drugs gebruiken. De overheid staat ook softdrugs toe en heeft een halfslachtig beleid op het gebied van drugs. Thuis doet het dan ook ten onrechte voorkomen alsof het om een zeer ernstig strafbaar feit zou gaan waarvoor [C] een gevangenisstraf opgelegd zullen gaan krijgen van 6 jaren. Ook de kwestie van de boksbeugel wordt nodeloos opgeblazen. Het Openbaar Ministerie gaat bij het aantreffen van een boksbeugel überhaupt niet tot vervolging over.

In het kader van de belangenafweging heeft Thuis gesteld dat zij geen criminele activiteiten in haar huurwoningen toestaat zoals onder meer de productie en de handel in harddrugs. [C] merken op dat zij zich ook aan het vorenstaande niet schuldig hebben

gemaakt. De openbare orde of veiligheid waren ook totaal niet in het geding. Er is ter plaatse een rustige woonomgeving en er zijn geen problemen en niemand heeft er melding van gemaakt dat er sprake was van gevaar of onveiligheid of van ongure personen etc. De leefomgeving was leefbaar en veilig, prettig en eenieder in de omgeving vond het prettig om met [C] om te gaan en zulks is nog steeds het geval. De huurders aan de [adres] hebben verklaard dat zij [C] als huurders niet kwijt willen en dat zij het heel erg zouden vinden indien [C] niet langer huurders zouden kunnen zijn van de onderhavige woning. Er is door Thuis in deze dan ook van een fictie uitgegaan van onveiligheid en omwonenden die gevaar zouden oplopen en geconfronteerd zouden worden met mensen uit het criminele milieu. Van het vorenstaande is echter totaal geen

sprake. Thuis heeft dan ook geen bijzondere belangen bij de ontbinding van de onderhavige huurovereenkomst. De persoonlijke omstandigheden van [C] zijn in deze zwaarwegend en/of van zeer bijzondere aard zodat zij met recht een beroep doen op noodtoestand en woonbelang. Vooral de kinderen van [C] moeten in de Sinti-gemeenschap te [woonplaats] kunnen blijven wonen. Thuis had dan ook in het kader van de belangenafweging niet tot de ontbinding van het gehuurde had kunnen komen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna - voor zover voor de beoordeling van

belang - nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is in eerste instantie in geschil of de beslissing van de burgemeester tot het sluiten van de gehuurde woning voor een periode van zes maanden dient te leiden tot een gerechtvaardigde buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Gelet op de ter zake geldende wetgeving als neergelegd in artikel 7:231 tweede lid BW is dat aan te nemen.

4.2.

Als – door [C] opgeworpen – vraag resteert of op grond van de omstandigheden van het geval het beroep van Thuis op die grondslag naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De proportionaliteit dient anders gezegd nog aan de orde te komen en wel met betrekking tot de ernst en de omvang van de overtreding. De kantonrechter is van oordeel dat alle omstandigheden van het geval in ogenschouw genomen de vordering daarop afstuit.

4.3.

Onderkend moet worden dat na de eerste ontdekking van de aangetroffen goederen nadere vaststellingen te doen zijn. De strafrechtelijke afdoening heeft niet geleid tot een verdenking van handel in verdovende middelen of andere strafbare gedragingen dan het aanwezig hebben van XTC pillen en/of MDMA. De inbeslaggenomen geldbedragen zijn kennelijk niet aan drugshandel te koppelen en zijn ook teruggegeven. Ten aanzien van de aangetroffen boksbeugel is het Openbaar Ministerie niet tot vervolging overgegaan.

4.4.

Daarmee is – ondanks de begrijpelijke eerste inschatting - een belangrijk deel van de omvang en aard van de strafbare feiten in ernst teruggebracht.

Blijft over dat de hoeveelheid die is aangetroffen op zich kan worden aangemerkt als een handelsvoorraad.

Daar staat tegenover:

Op geen enkele manier is gebleken dat sprake was van daadwerkelijke handel of daarmee verband houdende activiteiten;

Er is voor zover bekend geen sprake geweest van betrokkenheid in een grootscheeps onderzoek naar drugshandel waarbij de betreffende woning als betrokken is aangeduid;

Er was geen ‘loop’ naar de woning in dat verband geconstateerd, noch onrust of overlast in de omgeving; ook geen aanwijzingen daartoe;

Er is geen betrekking van gebruik van de woning voor kweek, vervaardiging of anderszins bedrijfsmatige activiteit en dus kan van bestemmingswijziging als zodanig niet gesproken worden;

Niet gebleken is van handel elders zodat de woning eventueel als opslagplaats daartoe diende;

Geen recente antecedenten van [gedaagde sub 1] of aanwijzingen van betrokkenheid bij vervaardiging of handel in verdovende middelen.

Het belang van Thuis bij voorkoming van drugscriminaliteit in een van haar woningen en consequent optreden tegen misbruik daarvan wordt ingezien, maar de omstandigheid dat het gezin reeds een half jaar elders heeft moeten verblijven kan zowel als speciaal als generaal preventief werkend beschouwd worden.

4.5.

Daar tegenover staat dat het gezin met drie jonge kinderen permanent de gehuurde woning/standplaats zou moeten verlaten. Anders dan in het genoemde vonnis van deze rechtbank zal dit aspect in de afweging van belangen betrokken moeten worden.

Er is in dat verband te wijzen op de gevolgen voor de kinderen die zoals blijkt uit de gevoegde bijlagen in hun kwetsbaarheid al direct nadeel hebben ondervonden van de tijdelijke sluiting en verblijf elders.

Het zou ook grote gevolgen hebben voor de onderneming van [gedaagde sub 2] .

De kantonrechter let ook op de actuele omstandigheden waaronder de toestand op de woningmarkt en de gevolgen van Corona maatregelen.

4.6.

Al met al is sprake van een disbalans en het doorschieten van sanctionering ten opzichte van het belang van Thuis in deze zaak. Waar met name is overgegaan tot teruggave van het aangetroffen contant geld als kennelijk niet afkomstig van handel is daarmee moeilijk te rijmen dat een veel zwaarder gevolg wel toepassing zou vinden. Weliswaar hoeft de strafrechtelijke afdoening vanwege de verschillende wijze van afdoening niet maatgevend te zijn maar in de afweging kan die wel een rol spelen.

4.7.

Subsidiair is aangevoerd dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geldt als uitgangspunt dat iedere tekortkoming in de nakoming (ook wel wanprestatie genoemd) grond kan opleveren voor ontbinding van een huurovereenkomst, tenzij die tekortkoming gelet op haar aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Op de huurder rusten op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv stelplicht en bewijslast van de laatstgenoemde uitzondering. Bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn, hetgeen meebrengt dat niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, kan worden toegekend. Het is aan de kantonrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden (zie onder meer HR 29 september 2018, ECLI:NL:HR: 2018:1810).

4.8.

In dat verband is door Thuis evenzeer geleund op het aantreffen van verdovende middelen. Ook hier kan worden verwezen naar de belangenafweging die uiteindelijk, gelet op alle vermelde omstandigheden van het geval, de kantonrechter ertoe doen besluiten de ontbinding niet uit te spreken. Ook de gevorderde ontruiming zal afgewezen worden.

4.9.

Thuis wordt als de het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.

5 De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt Thuis in de kosten van de procedure, aan de zijde van [C] tot heden begroot op € 467,50 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);

verklaart dit vonnis, voor zover het de procesveroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Godrie, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2022.


» Juridisch advies nodig? « advertorial

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?

Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.



naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Snel uitspraken zoeken en filteren

> per rechtsgebied > op datum > op instantie

Gerelateerde advocaten

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature