< Terug naar de zoekresultaten

Opties voor deze uitspraak



Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Zaaknummer:
Soort procedure:

Inhoudsindicatie:

boetes onderhuur, algemeen en specifiek boetebeding, cumulerend effect van beide bedingen oneerlijk.

Uitspraak



RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Groningen

Zaak/rolnummer: 9342508 CV EXPL 21-4291

Vonnis van de kantonrechter van 5 april 2022

inzake

Stichting Nijestee

gevestigd en kantoorhoudende te Groningen,

eiseres, hierna Nijestee te noemen,

gemachtigde: mr. C.E. van der Wijk,

tegen

[gedaagde] ,

woonplaats kiezende te [plaats] ,

gedaagde, hierna [gedaagde] te noemen,

gemachtigde: mr. A.L.S. Verhoog.

1 Het procesverloop

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;

- de conclusie van antwoord;

- de conclusie van repliek;

- de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald. De uitspraak daarvan is vastgesteld op heden.

2 De feiten

2.1.

De kantonrechter gaat bij de beoordeling van het geschil uit van de volgende feiten die tussen partijen vaststaan omdat ze enerzijds zijn gesteld en anderzijds niet of niet voldoende zijn betwist.

2.2.

Op 25 augustus 2011 is tussen Nijestee en [gedaagde] met toenmalig partner een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan [adres] , hierna te noemen: 'het gehuurde'.

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte d.d. 10 april 2007 (hierna: algemene bepalingen) van toepassing verklaard.

2.4.

In artikel 6.5 van de algemene bepalingen staat, voor zover van belang, opgenomen:

''Het is de huurder uitsluitend met voorafgaande toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…) Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder. Voor ongeoorloofde onderhuur geldt voorts dat huurder alle door onderhuur verkregen inkomsten aan verhuurder dient af te dragen. Onverminderd het recht van verhuurder aanspraak te maken op de contractuele boete als bedoeld in artikel 16 van de ze voorwaarden. ''

2.5.

In artikel 16 van de algemene bepalingen wordt, voor zover van belang, het volgende vermeld: ''Huurder is verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,- (…) per kalenderdag te betalen, indien hij enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding. Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.'

2.6.

Vanaf 26 juni 2012 staat [gedaagde] alleen als huurder van de woning geregistreerd.

2.7.

Op 28 februari 2019 heeft Nijestee een melding van een buurtbewoner ontvangen waaruit bleek dat sprake zou zijn van illegale onderverhuur van de woning van [gedaagde] .

2.8.

Uit de verificatie van de GBA-gegevens en de toelichting van [gedaagde] is gebleken dat de woning 21 maanden is onderverhuurd.

2.9.

Er is € 21.280 aan onderhuur ontvangen.

2.10.

Op 22 maart 2019 is de huur door [gedaagde] opgezegd.

2.11.

Bij brief van 17 juni 2019 heeft Nijestee [gedaagde] gesommeerd om de door onderhuur verkregen inkomsten aan Nijestee te betalen op grond van de algemene bepalingen.

2.12.

Aangezien betaling aan de kant van [gedaagde] – na herhaalde aanmaning – uitbleef, is de onderhavige procedure aanhangig gemaakt.

3 De vordering

3.1.

Nijestee vordert, zakelijk weergegeven, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 21.280,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 juli 2019;

II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 15.775,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 juli 2019;

III. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure alsmede in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4 Het standpunt van Nijestee

4.1.

Aan haar vordering heeft Nijestee – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – ten grondslag gelegd dat [gedaagde] het onderhuurverbod heeft geschonden. Deze verweten tekortkoming kan worden gekwalificeerd als een schending van een hoofdverplichting uit de huurovereenkomst.

4.2.

De stelling dat [gedaagde] geen huurpenningen hoeft af te dragen, omdat zij niet de onderhuurinkomsten heeft ontvangen maar haar partner, gaat voor Nijestee niet op. [gedaagde] was in het bezit van de sleutel en heeft deze zelf afgegeven aan een derde, zij had kennelijk inspraak over de momenten wanneer zij de woning mocht bewonen. Bovendien ziet Nijestee niet in waarom [gedaagde] zou meewerken aan een constructie waarin zij voor de kosten opdraait terwijl haar partner de inkomsten verkrijgt. Ook is zij gelet op artikel 7:219 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) verantwoordelijk voor gedragingen van derden. Bovendien heeft [gedaagde] zelf de keuze kennelijk gemaakt dat haar partner de inkomsten heeft geïnd. De bepaling heeft in dit specifieke geval van [gedaagde] dan ook geen punitief karakter. Die ligt ook niet in het feit dat er geen rekening is gehouden met de huurpenningen. [gedaagde] zou de huurpenningen immers ook hebben moeten voldoen in een normale situatie. Dat Nijestee door het innen van deze vordering wordt bevoordeeld is onjuist. Zij heeft deze vordering gebaseerd op haar algemene voorwaarden. Bovendien brengt de bepaling [gedaagde] ook niet in een nadeliger positie, maar juist in de positie waarin zij zich behoorde te bevinden zonder dat er sprake was van onderhuur. Tevens ligt de basis van deze bepaling om de verkregen onderhuur af te dragen in artikel 6:104 BW .

4.3.

Artikel 16 bevat wel een boetebeding. Gelet op het feit dat artikel 6.5 niet kan worden gekwalificeerd als boetebeding, is er in deze zaak geen sprake van cumulatie van sancties. Er is geen sprake van een onredelijk bezwarend/oneerlijk beding. De boete is gelet op de ernst en omvang van de wanprestatie – namelijk het onderverhuren van een sociale huurwoning voor de duur van 21 maanden – proportioneel. Voorts heeft de huurder de hoogte van de boete zelf in de hand. De boete is derhalve gelimiteerd.

4.4.

Aanleiding voor matiging van de boete is volgens Nijestee niet aanwezig. [gedaagde] verschuilt zich achter haar partner en is verschillende keren niet open geweest over de toedracht van deze situatie. [gedaagde] heeft bovendien diverse investeringsobjecten. Gelet op het feit dat zij zelf verhuurt, wist zij dat zij met het onderhuren van de ruimte een risico liep. Daarnaast heeft zij haar eigen belang boven het maatschappelijk belang van het beschikbaar houden van sociale woonruimte gesteld.

5 Het standpunt van [gedaagde]

5.1.

voert verweer – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – op de volgende gronden. Nijestee kan niet op basis van deze algemene bepalingen, waarin wordt gesproken over het afdragen van huurinkomsten, door een derde verkregen huurinkomsten van [gedaagde] vorderen. Voorts is artikel 6.5 onredelijk bezwarend dan wel oneerlijk. Er is niet aangetoond dat Nijestee schade heeft geleden. Nijestee kan op basis van dit artikel de verkregen onderhuur vorderen. Dit betekent dat door Nijestee meer dan de winst kan worden gevorderd. Er is geen enkel wetsartikel dat daar de basis voor biedt.

5.2.

Ook kan Nijestee niet de boete vorderen op basis van artikel 16 van de algemene bepalingen. Deze boete kan enkel worden gevorderd als artikel 6.5 van de algemene bepalingen zou zijn overtreden. Hier is thans geen sprake van nu dit artikel niet ziet op verkregen huurinkomsten door een derde. Artikel 16 van de algemene bepalingen bevat bovendien een generieke boete zonder maximering die ziet op alle verplichtingen in de huurvoorwaarden. Gelet op de recente jurisprudentie kan een dergelijk beding worden gekwalificeerd als oneerlijk, zowel afzonderlijk als in cumulatie met artikel 6.5. De rhalve verzoekt [gedaagde] om afwijzing van de vorderingen en een veroordeling van Nijestee in de proceskosten en nakosten.

5.3.

Subsidiair verzoekt [gedaagde] om matiging van de boete. Allereerst vanwege het feit dat [gedaagde] de inkomsten uit onderhuur niet direct of indirect heeft verkregen. Haar partner heeft hier enkel het voordeel van genoten. Daarnaast heeft [gedaagde] weinig inkomsten.

6 De beoordeling

6.1.

De kantonrechter zal hierna, voor zover van belang voor de uitkomst van deze zaak, nader ingaan op hetgeen partijen (overigens) ter onderbouwing van hun stellingen naar voren hebben gebracht en aan stukken hebben overgelegd.

6.2.

Allereerst dient de kantonrechter de vraag te beantwoorden of [gedaagde] kan worden aangesproken op basis van het bepaalde in artikel 6.5 en artikel 16 van de algemene bepalingen. [gedaagde] betoogt dat dit niet het geval is, nu zij de onderhuurconstructie niet heeft geëxploiteerd en in dat kader ook geen inkomsten heeft ontvangen. De kantonrechter passeert echter dit verweer. Op grond van artikel 7:219 BW is de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden. In het geval dat er geen schade is toegebracht aan de woning – zoals in onderhavige procedure – is het beslissend of de huurder zich, in het licht van de gedragingen van een derde, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen (HR 22 juni 2007, NJ 2008, 352, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743 en HR 29 mei 2009, NJ 2009, 244, ECLI:NL:HR:2009:BH2952). Bij de beantwoording van deze vraag, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.

6.3.

In onderhavige procedure erkent [gedaagde] dat er is onderverhuurd. Zij heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat zij tijdens de periode van het onderverhuren hier weet van had. Sterker nog, in de conclusie van antwoord laat zij berouw blijken over het feit dat zij de onderverhuur niet was tegengegaan. De kantonrechter leidt hieruit af dat zij van de onderhuurconstructie op de hoogte was. Door deze situatie te laten voortbestaan heeft zij zich niet als goed huurder gedragen. Derhalve kan het overtreden van het onderverhuurverbod worden toegerekend aan [gedaagde] en kan zij worden aangesproken op grond van artikel 6.5 en 16 van de algemene bepalingen. Dat zij eventueel de ontvangen onderhuurinkomsten niet direct zou hebben ontvangen maar haar partner, hetgeen in een dergelijke situatie overigens niet voor de hand ligt, doet hier niets aan af.

6.4.

Nu vaststaat dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met artikel 6.5 van de algemene bepalingen, en daarmee tevens met artikel 16 van de algemene bepalingen, moet worden beoordeeld of [gedaagde] ook de daarop gebaseerde onderhuurinkomsten moet afdragen alsmede de boete verschuldigd is. Op grond van vaste jurisprudentie moet de kantonrechter namelijk in procedures met betrekking tot overeenkomsten die zijn gesloten tussen een bedrijfsmatig handelende partij enerzijds en een consument anderzijds, een en ander in de zin van Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: Richtlijn 93/13 of de richtlijn), ambtshalve beoordelen of een aan een vordering ten grondslag liggend beding in de algemene voorwaarden een eerlijk beding is. Verhuur van een professioneel handelend verhuurder aan een consument valt ook onder deze richtlijn.

6.5.

Gelet op het Radlinger arrest (Hof van Justitie van 21 april 2016, ECLI:EU:C:2016:283, in het bijzonder overweging 101) en het arrest van de Hoge Raad van 8 september 2017 (ECLI:NL:HR:2017:2275) moet in deze zaak worden beoordeeld wat het cumulatieve effect is van de twee rechtsgevolgen die verbonden zijn aan het schenden van het contractueel verbod op onderhuur, namelijk het verbeuren van een forfaitaire boete en de afdracht van de verkregen onderhuur.

6.6.

Nijestee heeft benadrukt als corporatie te staan voor de belangen van haar huurders en woningzoekenden voor een sociale (betaalbare) huurwoning en wil in dat licht bezien illegale praktijken als onderhuur voorkomen. Het maatschappelijk belang dat Nijestee daarmee dient, acht de kantonrechter van grote betekenis. De toets of het cumulatieve effect van artikel 6.5 en 16 van de algemene bepalingen, al dan niet in samenhang, als oneerlijk in de zin van voornoemde richtlijn kan worden beschouwd, biedt echter geen ruimte om dit belang mee te wegen.

6.7.

Met betrekking tot het cumulatieve effect van beide bedingen en de aard daarvan overweegt de kantonrechter als volgt. In de eerste plaats wordt in artikel 6.5 van de algemene bepalingen geen rekening gehouden met de kosten en enkel gekeken naar de inkomsten van onderhuur. Dit betekent dat er meer wordt afgeroomd dan enkel de winst. De bepaling is derhalve niet gebaseerd op artikel 6:104 BW – waarin wordt gesproken over het afdragen van winst – zoals Nijestee ten onrechte stelt. Ten tweede stelt artikel 16 een boete op overtreding van iedere bepaling uit de huurvoorwaarden, zonder onderscheid te maken in het soort overtreding. Het beding bevat bovendien geen limiet voor de boete. De boete kan dus oneindig oplopen. Vervolgens stellen zowel artikel 6.5 als artikel 16 van de huurvoorwaarden dat de daarin opgenomen boetes de overige rechten van de verhuurder op schadevergoeding onverlet maakt. In onderhavige procedure heeft Nijestee hier ook gebruik van gemaakt door zowel afdracht van de onderhuurinkomsten te vorderen als betaling van de boete voor iedere dag dat er is onderverhuurd. Het cumulatieve effect van deze bedingen pakt, gelet op bovenstaande, daarom oneerlijk uit, wat ertoe leidt dat beide bepalingen buiten toepassing moeten blijven.

6.8.

De vorderingen van Nijestee met betrekking tot afdracht van de onderhuurinkomsten van € 21.280,00 als de boete van € 15.775 worden derhalve afgewezen.

6.9.

Nijestee zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de proceskosten.

6.10.

Nijestee zal tevens worden veroordeeld in de nakosten zoals hierna bij de beslissing nader omschreven. De gevorderde rente over de nakosten is eveneens toewijsbaar.

7 De beslissing

De kantonrechter:

7.1.

wijst het gevorderde af;

7.2.

veroordeelt Nijestee in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot aan deze uitspraak begroot op € 996,00 (2 punten x tarief € 498,00) aan salaris gemachtigde;

7.3.

veroordeelt Nijestee in de kosten die ontstaan na dit vonnis, begroot op € 124,00, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis en zonder die voldoening daarna te vermeerderen met de wettelijke rente over het niet betaalde bedrag, tot de algehele voldoening;

7.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. van den Bosch, kantonrechter, en op 5 april 2022 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.

typ: 52953


» Juridisch advies nodig? « advertorial

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?

Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.



naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Snel uitspraken zoeken en filteren

> per rechtsgebied > op datum > op instantie

Gerelateerde advocaten

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature