3 De verdere beoordeling

Tussenvonnis 22 juli 2021 en daarna

3.1.

In het tussenvonnis van 22 juli 2021 heeft de kantonrechter over de vordering van Q-Park geoordeeld dat huurprijsvermindering wegens een gebrek op grond van artikel 11.6 van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst uitgesloten is. Artikel 8.35 van de huurovereenkomst biedt volgens de kantonrechter ook geen grondslag voor huurprijsvermindering. Echter volgens de kantonrechter biedt het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW wel een (mogelijke) grondslag voor de vordering. De kantonrechter heeft in dat verband overwogen: (,.,.) Omdat het gevolg van dit uitzonderlijke gebrek is, dat Q-Park ruim een jaar – van 11 oktober 2019 tot 21 november 2020 – geen gebruik heeft kunnen maken van de derde en de vierde verdieping van de parkeergarage, is de kantonrechter van oordeel dat hier sprake is van een zodanig uitzonderlijk, afwijkend en onverwacht gebrek met zodanig verstrekkende gevolgen in de vorm van een sluiting van twee verdiepingen gedurende ruim een jaar, dat dit niet een gebrek vormt waarmee partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst rekening hebben gehouden noch hebben kunnen houden, zodat dit ook niet een gebrek kan zijn waarvoor partijen de bedoeling hebben gehad de aanspraak op huurprijsvermindering uit te sluiten. Omdat Q-Park heeft verzocht de huurovereenkomst in die zin te wijzigen dat een huurprijsvermindering wordt bepaald, is art. 6:258 BW van toepassing. (…) De kantonrechter heeft vervolgens een deskundige benoemd om voorlichting te geven over de vraag wat in dit geval een redelijke huurprijsvermindering zou zijn.

3.2.

In voornoemd tussenvonnis heeft de kantonrechter over de vordering van Wereldhave (onder meer) geoordeeld dat Q-Park moet voldoen aan het bepaalde in artikel 8.34 van de huurovereenkomst (waarin staat dat Q-Park een bepaalde staat van onderhoud van het gehuurde moet verzorgen), maar dat onduidelijk is of Q-Park al dan niet daaraan heeft voldaan. De kantonrechter heeft vervolgens een deskundige benoemd om voorlichting te geven over de vraag of het gehuurde al dan niet voldoet aan hetgeen in artikel 8.34 van de huurovereenkomst is bepaald.

3.3.

In het tussenvonnis van 23 december 2021 zijn, nadat partijen zich daarover hadden kunnen uitlaten, de definitieve vragen aan de deskundigen geformuleerd en zijn twee deskundigen benoemd. De deskundige die onderzoek moest doen naar de staat van onderhoud van het gehuurde, C.R. van de Pol van DVP (hierna: Van de Pol), heeft zijn rapport op 14 maart 2022 uitgebracht. De deskundige die onderzoek moest doen naar de redelijke huurprijsvermindering heeft zijn opdracht teruggegeven, waarna een andere deskundige, Deleroi van Base Value B.V, is benoemd. Deze heeft op 8 december 2023 zijn rapport uitgebracht.

3.4.

De huurovereenkomst tussen partijen is op 31 december 2022 geëindigd waarna oplevering heeft plaatsgevonden. Dit heeft geleid tot een eiswijziging aan de zijde van Wereldhave in die zin dat zij niet langer vordert dat Q-Park zelf werkzaamheden aan het gehuurde uitvoert, maar dat Q-Park de door Wereldhave gemaakte kosten vergoedt.

3.5.

In het navolgende zal de kantonrechter eerst ingaan op het onderzoek van Deleroi inzake de redelijke huurprijsvermindering (conventie) en daarna op het onderzoek van Van de Pol inzake de staat van onderhoud van het gehuurde (reconventie).

In conventie

Deskundigenonderzoek Deleroi

3.6.

Aan Deleroi zijn inzake het onderzoek naar de redelijke huurprijsvermindering, de navolgende vragen voorgelegd, waarop hij de navolgende antwoorden heeft gegeven.

1. In hoeverre beperkt de sluiting van de derde en de vierde verdieping van de parkeergarage aan de Nieuwstraat 67 te Purmerend (hierna: de parkeergarage) het huurgenot c.q. de exploitatie vanQ-Park? Bij de beantwoording van deze vraag dient u in elk geval aan te geven of en in hoeverre het aantal beschikbare parkeerplaatsen en de mate waarin die redelijkerwijs bezet zouden zijn, een rol spelen. U dient bij de beantwoording van deze vraag ook de exploitatie- en omzetcijfers van Q-Park gedurende de vijf jaren voorafgaande aan de sluiting mee te nemen.Antwoord: De sluiting van een deel van de parkeergarage, waardoor de parkeercapaciteit van 401 plaatsen werd verlaagd naar 154 plaatsen, heeft het huurgenot van de parkeergarage vooral op drukke momenten (en vooral voor de parkeerder) beperkt. Dit is afhankelijk van verschillende factoren. Ter onderbouwing zijn enkele gevolgen omschreven die niet allemaal meet- en aantoonbaar zijn.

2. Wat is in dit geval een redelijke huurprijsvermindering voor de periode van 11 oktober 2019 tot 21 november 2020 waarin de derde en de vierde verdieping van de parkeergarage gesloten waren en kunt u daarbij aangeven wat u bij die bepaling heeft meegenomen? Antwoord: De deskundige heeft naar grondige analyse geconstateerd dat een huurverlaging wel toepasselijk is voor de periode van oktober 2019 tot en met 21 november 2020. Dat betekent dat twee jaren een aangepaste huurberekening van toepassing is. In totaal komt de deskundige op een samengestelde huurverlaging van € 92.667,- exclusief btw.

3. In hoeverre beperkt de sluiting van de vierde verdieping van de parkeergarage vanaf 21 november 2020 het huurgenot c.q. de exploitatie vanQ-Park? Antwoord: Het huurgenot is ook na openstelling van de derde parkeer laag nog niet optimaal. Dit komt omdat de constructie van de vierde laag nog aanwezig is. De visuele gebreken (corrosie op de draagstructuur) kunnen parkeerders een onveilig gevoel geven. Dit kan niet worden aangetoond aan de hand van parkeergegevens. Wat veel zichtbaarder is geworden, is dat de omzet en bezettingsgraad van parkeergarages stijgen, vooral in 2022 na Corona. Dit suggereert dat de exploitant meer inkomsten had kunnen genereren als het vierde laag nog steeds in gebruik was geweest. Dit kan niet worden bewezen, maar het is wel mogelijk . Als dit het geval zou zijn, zouden de extra inkomsten worden verdeeld via de variabele huur.

4. Wat is in dit geval een redelijke huurprijsvermindering voor de periode ná 21 november 2020 waarin alleen de vierde verdieping van de parkeergarage gesloten is en kunt u daarbij aangeven wat u bij die bepaling heeft meegenomen? Antwoord: De deskundige ziet geen harde feiten die een huurverlaging rechtvaardigen. In 2021 had de exploitatie vooral last van de corona maatregelen, hetgeen de omzet van het jaar 2022 laat zien. De deskundige is van mening dat een huurverlaging, in de periode na 21 november 2020 tot einde huurovereenkomst, niet redelijk is.

5. Speelt een omzet gerelateerde huurprijs een rol bij het bepalen van de hiervoor bedoelde redelijke huurprijsverminderingen en zo ja, in welke zin? Antwoord: De uitgangspunten van het huurcontract spelen altijd een rol bij het bepalen of er sprake is van een huurprijsvermindering. Echter is de vraag in hoeverre men kan achterhalen wat de reden en de rekenmethodiek was van de omzethuur. De deskundige geeft, voor de berekening van een passende huurprijsvermindering, de voorkeur aan verlaging van de vaste huur conform omzetderving (alsbenaderingsmethode). De berekening is uitgewerkt op pagina 43 van het rapport.

6. Speelt de corona-pandemie een rol bij het bepalen van de hiervoor bedoelde redelijke huurprijsverminderingen en zo ja, in welke zin? Kunt u bij de beantwoording van deze vraag meer in het bijzonder ook aangeven of de verschillende fases in de corona-pandemie en de verschillende maatregelen die in die verschillende fases van toepassing waren – zoals bijvoorbeeld de sluiting van de niet-essentiële winkels op last van de overheid en het weer opengaan van die winkels – van invloed zijn geweest en zo ja, in welke zin?Antwoord: Ja, de corona epidemie heeft een duidelijke invloed gehad op de resultaten van de parkeerexploitatie. Aangezien deze epidemie een bijzondere verschijning was waar de eigenaar niets aan kon doen, moet dit gezien worden als een onvoorzien effect, hetgeen een exploitatierisico is. Hierdoor mag men de financiële effecten van het wegblijven van parkeerders door de corona maatregelen niet zomaar meewegen in de huurverlaging

7. Is als gevolg van het feit dat de in de buurt gelegen parkeergarage ’t Lammetje sinds 20 januari 2019 (gedeeltelijk) is gesloten, de vraag naar parkeergelegenheid gestegen? Zo ja, speelt dat een rol bij de mate waarin de parkeerplaatsen van de onderhavige parkeergarage redelijkerwijs bezet hadden kunnen zijn en daarmee een rol bij het bepalen van de hiervoor bedoelde redelijke huurprijsverminderingen. Zo ja, in welke zin?Antwoord: Ja, het is aannemelijk te stellen dat door de sluiting van de bovenste parkeervoorziening ’t Lammetje met circa 210 plaatsen en het opheffen van het parkeerveld gelegen aan de Koemarkt met circa 75 plaatsen er een extra omzetpotentie in de parkeergarage De Eggert mogelijk was. De sluiting en sloop van die garage heeft ruim voor de beschouwingstermijn van 11 oktober 2019 tot en met 21 november 2020 plaatsgevonden.

De toename van de parkeerdrukte in de garage is echter niet structureel toegenomen. Er is al in januari 2019 een algehele stijging van de parkeeromzetten geconstateerd, welke al in 2018 is begonnen.

Bezwaren Q-Park

3.7.

Q-Park heeft bezwaren tegen het rapport. Deze laten zich samenvatten als volgt.- De huur is destijds door een tender tot stand gekomen, waarbij Q-Park haar bieding (lees: de huurprijs) heeft gebaseerd op het aanbod van Wereldhave om een parkeergarage met vier verdiepingen te verhuren. Als Q-Park had geweten dat twee verdiepingen gedurende een substantiële periode in het geheel niet bruikbaar waren, dan had zij een andere bieding (lees: een lagere huurprijs) aangeboden. De deskundige heeft hier onvoldoende rekening mee gehouden. - De deskundige heeft miskend dat door de (permanente) sluiting van een deel van het gehuurde, Wereldhave niet heeft voldaan aan haar verplichting om het gehuurde volledig ter beschikking te stellen. Q-Park heeft daardoor niet het huurgenot gehad dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. - Ten onrechte is de deskundige bij de berekening van de redelijke huurprijsvermindering uitsluitend uitgegaan van de omzet. Die al dan niet behaalde omzet staat immers los van de verplichting van Wereldhave om het gehuurde volledig ter beschikking te stellen. De redelijke huurprijsvermindering moet in verhouding staan met de genotsvermindering die het gevolg is van de kleinere oppervlakte die ter beschikking is gesteld. - De deskundige had de huurprijsvermindering moeten vaststellen naar rato van het aantal parkeerplaatsen. - De deskundige heeft voor de bezettingsgraden in het verleden onjuiste uitgangspunten gehanteerd door uit te gaan van gemiddelde bezettingsgraden en de piekbelasting niet mee te nemen. - De deskundige heeft ten onrechte geen rekening gehouden met de omzetcijfers in het vierde kwartaal van 2019 toen een groot deel van de garage niet kon worden gebruikt terwijl dat (wegens de feestdagen) de drukste periode van het jaar is. - Ten onrechte heeft de deskundige de extra omzetpotentie als gevolg van de sluiting van parkeergarage ’t Lammetje buiten beschouwing gelaten. Eveneens ten onrechte heeft de deskundige bij de bepaling van de omzet en de huurprijsvermindering rekening gehouden met de Corona-periode. - De huurprijsvermindering die de deskundige redelijk acht voor het tijdelijk onbruikbaar zijn van de derde verdieping, is te laag. De conclusie dat wegens de sluiting van de vierde verdieping geen huurprijsvermindering gerechtvaardigd is, is onjuist.

Reactie Wereldhave

3.8.

Wereldhave heeft in haar reactie op het deskundigenrapport aangegeven dat zij zich daar grotendeels in kan vinden. Het enige bezwaar dat zij heeft is dat de deskundige over het jaar 2019 ook een korting op de huur redelijk heeft gevonden. Volgens Wereldhave is daarvoor geen reden omdat Q-Park in dat jaar zodanige omzetresultaten heeft behaald dat de drempel waarboven zij ook omzetafhankelijke huur verschuldigd werd, heeft gehaald. De sluiting van de garage betrof bovendien maar een klein deel van het jaar. Gelet op de behaalde resultaten is Q-Park door de sluiting van de derde en vierde verdieping niet in haar huurgenot geschaad, zodat er geen aanleiding is voor huurprijsvermindering.

3.9.

Wereldhave heeft in haar akte voorts aangevoerd dat het oordeel van de kantonrechter dat het gebrek aan de staalconstructie van de garage als een onvoorziene omstandigheid ex artikel 6:258 BW moet worden gezien, evident onjuist is. Het gaat hier om een gebrek dat niet uitzonderlijk is en waarmee partijen uitdrukkelijk rekening hebben gehouden door in de huurovereenkomst op te nemen dat huurder bij (onzichtbare) gebreken geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

Onvoorziene omstandigheden

3.10.

Het betoog van Wereldhave dat geen sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW kan niet slagen. Hiermee miskent Wereldhave dat niet sprake is van een “gewoon” gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Hier is sprake van een zodanig probleem met de constructie van het gehuurde dat Q-Park op verzoek van Wereldhave de derde verdieping meer dan een jaar niet kon en mocht gebruiken en de vierde verdieping helemaal niet meer. Een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW impliceert gelet op het bepaalde in artikel 7:206 BW bovendien dat herstel door de verhuurder binnen afzienbare termijn mogelijk is. Vast staat dat het herstel van de derde verdieping meer dan een jaar heeft geduurd en dat de vierde verdieping niet kon worden hersteld en uiteindelijk is afgebroken. Het komt er daarmee op neer dat Wereldhave gedurende meer dan een jaar de derde verdieping van het gehuurde niet aan Q-Park ter beschikking heeft gesteld en de vierde verdieping vanaf de sluiting helemaal niet meer. Dit kan niet een situatie zijn waarvoor artikel 11.6 van de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst is bedoeld, maar is een omstandigheid die beide partijen niet hebben voorzien. Deze situatie is van dien aard dat Wereldhave naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten. Dit oordeel sluit ook aan bij (de strekking van) artikel 7:210 BW , waarin is bepaald dat als een gebrek dat de verhuurder niet hoeft te verhelpen, het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt, de huurder bevoegd is de huur te ontbinden. In ieder geval voor wat betreft de vierde verdieping geldt dat Wereldhave niet verplicht was om deze te herstellen (althans daarvoor heeft gekozen) waardoor het genot dat Q-Park van dit deel van het gehuurde mocht verwachten, geheel onmogelijk is geworden. Dat zou moeten leiden tot de gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Dat betekent dat het tijdelijk sluiten van de derde verdieping en het definitief sluiten van de vierde verdieping moeten leiden tot een aanpassing van de huurovereenkomst en wel in de vorm van een huurprijsvermindering.

Rechterlijke beoordeling deskundigenrapport

3.11.

Over de vraag wat in dit geval een redelijke huurprijsvermindering is, heeft de deskundige zich in zijn rapport uitvoerig uitgelaten. Waar Wereldhave zich in de uitkomsten van dit rapport (grotendeels) kan vinden, heeft Q-Park daartegen ernstige bezwaren. In het navolgende zal de kantonrechter daarop ingaan.

3.12.

Bij de rechterlijke beoordeling van een deskundigenrapport gelden de volgende uitgangspunten. De kantonrechter heeft een deskundige ingeschakeld omdat partijen ten aanzien van de vraag wat een redelijke huurprijsvermindering zou moeten zijn, zeer verschillende (en onderbouwde) standpunten innamen. De kantonrechter is geen deskundige op het gebied van huurprijzen van parkeergarages. De rechterlijke beoordeling van het deskundigenrapport is daardoor noodzakelijkerwijs begrensd. In beginsel neemt de rechter de bevindingen van de deskundige over, gesteld dat het rapport voldoet aan de beginselen van relevantie, kwaliteit, consistentie en coherentie, en vergt het volgen van die bevindingen in de regel geen verdere motivering. Alleen wanneer de kantonrechter de bevindingen van de deskundige niet volgt, moet zij dat oordeel motiveren. Die motivering moet voldoende inzicht geven in de daaraan ten grondslag liggende gedachtegang om deze zowel voor partijen als voor derden controleerbaar en aanvaardbaar te maken. De kantonrechter zal wel moeten toetsen of het rapport voldoet aan de beginselen van relevantie, kwaliteit, consistentie en coherentie.

Huurprijsvermindering en behaalde omzet

3.13.

De deskundige heeft zijn antwoord op de vraag wat een redelijke huurprijsvermindering is (vrijwel) uitsluitend gebaseerd op de omzet die Q-Park in de afgelopen jaren met de exploitatie van de garage heeft behaald. Mede in het licht van de aan de deskundige gestelde vragen, heeft deze zich vooral toegespitst op de vraag of en in hoeverre Q-Park voor wat betreft de door haar behaalde omzet daadwerkelijk in haar huurgenot is geschaad door de sluiting van de derde en vierde verdieping. De bezwaren die Q-Park daartegen heeft, zijn terecht aangevoerd. Daarvoor is het volgende redengevend.

3.14.

Ten eerste geldt dat het hier gaat om een huurprijsvermindering wegens onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW . De onvoorziene omstandigheid is dat Wereldhave wegens een gebrek aan de constructie van het gehuurde dat voor haar rekening en risico komt, niet meer in staat is om te voldoen aan de kernverplichting van de verhuurder om het gehuurde in zijn geheel ter beschikking te stellen. Het gebrek was zelfs van dien aard dat Wereldhave ervoor heeft gekozen de vierde verdieping van de garage te slopen en geen nieuwe etage meer aan te brengen. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid mag Wereldhave dan niet verwachten dat haar huurder Q-Park haar belangrijkste verplichting, te weten het betalen van de volledige huurprijs, volledig nakomt. De hoogte van een huurprijs wordt normaliter immers in belangrijke mate bepaald door de omvang van het gehuurde. Uit het rapport van de deskundige volgt dat dit al helemaal geldt als het gaat om een parkeergarage omdat de exploitant met meer meters ook meer omzet kan genereren. Door het niet meer ter beschikking stellen van twee (en later één) verdiepingen van het gehuurde aan de huurder, is de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties verstoord geraakt. Van belang is dat het hier, anders dan tijdens de corona crisis het geval was, gaat om een onvoorziene omstandigheid die uitsluitend voor rekening en risico van de verhuurder komt en op grond waarvan de verhuurder het gehuurde niet meer in zijn geheel aan de huurder ter beschikking kan stellen.

3.15.

Ten tweede geldt dat voor zover aansluiting wordt gezocht bij de gebrekenregeling van de artikelen 7:204 e.v. BW, het bij het antwoord op de vraag of sprake is van een gebrek gaat om het genot dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een gelijksoortige zaak. Bepalend is dus de verwachting bij aanvang van de huur. Verder gaat het niet om de verwachting van deze huurder (subjectief), maar om die van een huurder (objectief). Daaruit kan worden afgeleid dat niet bepalend is hoe de huurder in kwestie het gehuurde heeft geëxploiteerd en welke omzet hij heeft behaald, maar dat het gaat om de verwachtingen over de met het gehuurde te behalen exploitatie-opbrengst van een huurder bij aanvang van de huurovereenkomst. Weliswaar volgt uit artikel 7:207 BW dat een huurvermindering wegens een gebrek evenredig moet zijn aan de vermindering van het huurgenot, maar dat betekent dat sprake moet zijn van een gebrek van een zodanige importantie dat tot een substantiële aantasting leidt van het huurgenot dat daadwerkelijk mocht worden verwacht. Het oordeel over de evenredigheid van de huurprijsvermindering is sterk afhankelijk van een waardering van de omstandigheden van het geval.

3.16.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat bepaling van de redelijke huurprijsvermindering in verband met de sluiting van twee etages, niet (uitsluitend) gebaseerd moet worden op de omzet die Q-Park heeft behaald. Door dat wel te doen, wordt het risico van het niet meer ter beschikking stellen van een deel van het gehuurde (als gevolg van gebreken aan de constructie van het gehuurde), ten onrechte bij de huurder gelegd. Als uitsluitend de gerealiseerde omzet in deze bepalend zou zijn, zou dit in het meest extreme geval ertoe kunnen leiden dat wanneer de huurder er om welke reden dan ook niet in was geslaagd enige omzet in het gehuurde te genereren, hij toch onverkort de huur zou moeten doorbetalen als het gehuurde door gebreken daaraan volledig onbruikbaar zou worden: dat zou immers niet leiden tot vermindering van huurgenot (in de vorm van minder omzet, omdat de huurder die toch al niet had). Evenmin is denkbaar dat een huurder van een woonruimte waarvan de keuken door een gebrek geheel onbruikbaar is geworden, geen recht heeft op huurprijsvermindering omdat hij zelf nooit kookte.

Huurprijsvermindering en vermindering huurgenot

3.17.

De huurprijsvermindering zal dus ook gerelateerd moeten worden aan de vermindering van het huurgenot dat een huurder (zoals Q-Park) mocht verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst. Zoals uit het rapport van de deskundige volgt, gaat het hier om exploitatie gerelateerd vastgoed. “Bij de waarderingen van exploitatie gerelateerd vastgoed is het te verwachten economische resultaat van een onderneming, de parkeerexploitatie, maatgevend voor de bepaling van het aan de eigenaar te betalen vaste huurbedrag, rekening houdend met de reguliere exploitatierisico’s.” (blz. 6 rapport). Verder merkt de deskundige op: “Deskundige is van mening dat bij exploitatievastgoed de verwachte exploitatieresultaten maatgevend zijn voor het schatten van een huurbedrag en niet alleen de oppervlakte van het gehuurde. Bij het ontwerp van een parkeervoorziening wordt altijd een balans gezocht tussen de verwachte potentiële parkeervraag, de al aanwezige parkeercapaciteit en de nieuw te realiseren parkeercapaciteit.” (blz. 7 rapport). Kortom, de huurprijs die een huurder bereid is te bepalen voor een parkeergarage wordt in hoge mate bepaald door de omzet die hij met de exploitatie daarvan denkt te behalen. De omvang van die parkeergarage (en dus het aantal parkeerplekken) is daarbij een belangrijke factor, maar niet de enige factor. Overigens geldt andersom ook dat de huurprijs die de verhuurder wil ontvangen, mede gebaseerd is op de omvang van het gehuurde. Het ligt althans niet voor de hand dat een verhuurder een parkeergarage met vier etages wil verhuren tegen dezelfde prijs als een parkeergarage met drie etages.

3.18.

Gelet op het voorgaande kan het betoog van Q-Park dat de huurprijsvermindering evenredig aan het kleinere aantal parkeerplaatsen moet worden gerelateerd, niet slagen. Dat betoog gaat uit van de gedachte dat een huurder van een parkeergarage bereid is om voor iedere parkeerplaats een zelfde bedrag aan huur te betalen. Dat ligt echter niet voor de hand omdat, zoals in de praktijk ook is gebleken, de parkeerplaatsen op de lagere etages vaker en langer bezet zijn dan die op de hogere etages. Er kan vanuit worden gegaan dat een exploitant er rekening mee houdt dat de parkeerplaatsen op de lagere etages op de reguliere uren veelal bezet zullen zijn en die op de bovenste etages alleen tijdens drukke periodes, althans dat een parkeergarage niet op alle momenten helemaal vol staat. In het rapport merkt de deskundige ook op (blz. 29): “Wat de deskundige wel meegeeft is dat de ‘toegevoegde waarde’ van het totaal aantal plekken afneemt op het moment dat deze enkel op de drukste momenten gebruikt worden. Ofwel er kunnen wel 50 plekken toegevoegd worden, echter als deze slechts 10 dagen per jaar gebruikt worden kosten ze meer dan ze opbrengen.” en op blz. 41: “(…) In deze theoretische benadering gaat men volledig ervan uit dat iedere parkeerplaats dezelfde omzet genereert. Dat is uitdrukkelijk niet het geval. De parkeerder wil zo snel mogelijk en zo dicht mogelijk aan de uitgang parkeren. Zodoende zijn de parkeerlagen 0 tot en met 2 theoretisch veruit rendabeler dan de parkeerlagen 3 en 4. (…) Er is dus sprake van “afnemende meeropbrengst” van iedere extra etage. Kortom, de parkeerplaatsen op de lagere, althans makkelijk bereikbare, etages leveren naar verwachting meer op en dat rechtvaardigt ook een hogere huurprijs per parkeerplaats. De kantonrechter maakt hier de vergelijking met winkelruimte waar voor de voorste meters en die op de begane grond normaliter ook met een hogere huurprijs per vierkante meter wordt gerekend dan de meters achterin of die op de etage. Tevens kan de vergelijking worden gemaakt met grote winkelpanden waarvoor per vierkante meter meestal een lagere huurprijs wordt betaald dan voor kleinere panden. Verder volgt uit het rapport van de deskundige dat de huurprijs niet per vierkante meter of parkeerplaats wordt bepaald, zie blz. 45: “In de huurovereenkomst is geen sprake van een huur per parkeerplaats oftewel een huur per m2 BVO/m2 VVO, wat ook erg atypisch zou zijn.” Daaruit moet worden afgeleid dat de totale huurprijs niet, zoals Q-Park aanvoert, moet worden gedeeld door het aantal vierkante meters of aantal parkeerplaatsen.

Welk deel huurprijs toerekenen aan derde en vierde verdieping?

3.19.

De vraag is dan welk deel van de huurprijs aan de derde en vierde verdieping moet worden toegerekend. Daarbij moet rekening worden gehouden met het feit dat het aantal parkeerplaatsen per verdieping toeneemt: eerste etage: 67 plekkentweede etage: 83 plekkenderde etage: 120 plekkenvierde etage: 127 plekken. Dat betekent dat door het wegvallen van de derde etage (gedurende meer dan een jaar) en de vierde etage (voor de resterende huurperiode) een substantieel deel van het gehuurde (ruim 60% en dus méér dan de helft van het totaal aantal parkeerplekken) niet bruikbaar was. Zoals hiervoor al is overwogen, kan het wegvallen van 60% van het aantal parkeerplekken (en ruim 31% van het aantal parkeerplekken bij het wegvallen van alleen de vierde etage) niet leiden tot een huurvermindering van 60% (respectievelijk 31%). Rekening moet worden gehouden met de exploitatiemogelijkheden van deze verdiepingen: in hoeverre dragen de parkeerplaatsen op deze verdiepingen bij aan de te verwachten omzet? Bij de bepaling hiervan kan gebruik worden gemaakt van de daadwerkelijk behaalde resultaten zoals die door de deskundige in zijn rapport zijn opgenomen. Verondersteld kan immers worden dat de inschatting van de exploitatiemogelijkheden zoals Q-Park die bij het bepalen van de voor haar acceptabele huurprijs heeft gemaakt, aansluit op de resultaten die zij daadwerkelijk heeft behaald.

3.20.

Uit het rapport valt af te leiden dat de gemiddelde bezettingsgraad in de periode 2017 tot de sluiting van de derde en vierde etage (oktober 2019) op weekdagen veelal (net) onder de 154 plaatsen bleef en daar alleen op zondagen ruim boven zat. Daarbij moet worden bedacht dat de parkeergarage weliswaar 24 uur per dag is geopend, maar deze van middernacht tot 8 uur ’s ochtends vrijwel niet gebruikt wordt, hetgeen de gemiddelden drukt. De cijfers van de piekbezetting in diezelfde periode geven aan dat de derde etage op alle dagen van de week gedurende enkele uren bezet is geweest en de vierde etage op die dagen in meer of mindere mate. Volgens de deskundige blijkt op vele zondag- en zaterdagmiddagen en zaterdagavonden de vierde verdieping redelijk vol te hebben gestaan. Het gaat dan om ongeveer 10 uur per week, van de circa 112 uur per week (16 uur keer zeven dagen) dat daadwerkelijk in de parkeergarage wordt geparkeerd.

3.21.

Uit het rapport blijkt verder dat Q-Park door het sluiten van de derde en vierde etage volgens de deskundige circa 23% a 24 % van de te verwachten omzet is misgelopen (in de periode dat de beperkende invloed van de coronapandemie gering was). Uit het rapport blijkt ook dat Q-Park na 21 november 2020, toen alleen nog de vierde etage gesloten was, omzet is misgelopen althans betere resultaten had kunnen behalen. Dat is het gevolg geweest van de corona crisis hetgeen voor risico van Q-Park komt, aldus de deskundige.

3.22.

Op basis van het voorgaande komt de kantonrechter tot het oordeel dat de sluiting van de derde en vierde verdieping moet leiden tot een huurkorting van 25%, terwijl de sluiting van alleen de vierde etage moet leiden tot een huurkorting van 10%. Voor wat betreft het eerste percentage sluit de kantonrechter aan bij de gemiste omzet waarbij het percentage nog iets wordt verhoogd in verband met het feit dat méér dan de helft van de parkeerplaatsen (ruim 60%) wegviel. Voor het tweede percentage sluit de kantonrechter aan bij de bezettingsgraad in piekuren (circa 9% van het aantal uren dat daadwerkelijk wordt geparkeerd) waarbij het percentage nog iets wordt verhoogd omdat 30% van het aantal parkeerplekken wegviel.

3.23.

De hiervoor genoemde percentages zullen alleen in mindering komen op de vaste huurcomponent. Deze leiden niet tot wijziging van de omzetgerelateerde huurcomponent. De kantonrechter volgt hier de deskundige die ook uitsluitend een korting op de vaste huurcomponent toepast en de omzetdrempels niet heeft aangepast.

3.24.

De derde en vierde etage zijn gesloten geweest van 11 oktober 2019 tot 21 november 2020. Over die periode wordt de huurprijs (het vaste deel daarvan) verminderd met 25%. Vervolgens is de vierde etage onbruikbaar geweest van 21 november 2020 tot en met 31 december 2022. Over die periode wordt de huurprijs (het vaste deel daarvan) verminderd met 10%. In zoverre zal de primaire vordering van Q-Park worden toegewezen. Verder zal Wereldhave worden veroordeeld om hetgeen Q-Park in de betreffende periodes méér aan (vaste) huur heeft betaald dan zij gelet op voornoemde kortingspercentages verschuldigd was, terug te betalen.

Huurprijsvermindering en corona

3.25.

Q-Park heeft aan haar vordering tot huurprijsvermindering ook nog ten grondslag gelegd dat sprake was van onvoorziene omstandigheden wegens de coronapandemie. Als gevolg van de in verband met de coronapandemie door de overheid getroffen maatregelen nam de vraag naar parkeergelegenheid ongekend fors af en daarmee ook het gebruik van de parkeergarage in kwestie. Dat geldt te meer omdat deze parkeergarage is gelegen boven een winkelcentrum en klanten dus in hoofdzaak parkeren om deze winkels te bezoeken die tijdens de pandemie echter gesloten of veel minder toegankelijk waren. Gelet hierop kan de huurovereenkomst volgens Q-Park niet ongewijzigd in stand blijven, hetgeen dient te leiden tot een vermindering van de huurprijs. Wereldhave heeft dit betoog gemotiveerd weersproken en aangevoerd dat gelet op de positie van partijen en hun onderlinge verhouding een huurprijsvermindering in verband met de coronapandemie niet gerechtvaardigd is.

3.26.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) geoordeeld dat de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde ruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. Dit kan anders zijn als sprake is van een huurovereenkomst gesloten na 15 maart 2020 of als er concrete aanwijzingen zijn die er op wijzen dat een eventuele pandemie (en daarmee gepaard gaande maatregelen) in de huurovereenkomst zijn verdisconteerd, maar dat is hier niet het geval.

3.27.

In het hiervoor genoemde arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat die vermindering van huurprijs kan worden berekend overeenkomstig de ‘vastelastenmethode’, waarbij het voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs verschuldigd is. Deze methode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering:a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de corona pandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% - (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet).d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijkelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt. Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%. De stelplicht en de bewijslast ten aanzien van het voorgaande liggen bij de huurder. Hij maakt immers aanspraak op de wijziging van zijn contractuele verplichtingen en kan over de benodigde (bedrijfs)gegevens beschikken.

3.28.

Met zijn arrest had de Hoge Raad vooral het oog op winkel- en horecaruimten die vallen onder het regime van artikel 7:290 e.v. BW. In de rechtspraak is vervolgens ook wel aangenomen dat huurders van andere soorten ruimten (waarop artikel 7:320a BW van toepassing is ) onder omstandigheden ook een beroep op onvoorziene omstandigheden wegens de coronapandemie zouden kunnen doen. Dat kan het geval zijn als de betreffende huurder rechtstreeks geraakt is door de coronamaatregelen, wat hier echter niet het geval is: de parkeergarage kon immers gewoon open blijven en automobilisten konden daar onverkort gebruik van blijven maken. Dat de belangstelling daarvoor drastisch afnam omdat de winkels en horeca bij de parkeergarage niet of maar beperkt toegankelijk waren, is een indirect gevolg van de coronamaatregelen en het is de vraag of dat een beroep op onvoorziene omstandigheden rechtvaardigt. Voorts is het ook de vraag of en zo ja in hoeverre het gegeven dat een deel van de huur omzetgerelateerd is, in deze van invloed is.

3.29.

De kantonrechter laat die vragen onbeantwoord. Uitgangspunt is immers dat Q-Park die zich op onvoorziene omstandigheden beroept zal moeten stellen en deugdelijk onderbouwen dat zij als gevolg van de corona maatregelen van de overheid minder omzet heeft gehad. Dat geldt te meer nu de parkeergarage zelf vanwege de coronapandemie nooit gesloten is geweest en Q-Park ook stelt omzetderving te hebben ondervonden vanwege de sluiting van de derde en vierde etage. Ook uit voormelde uitspraak van de Hoge Raad volgt dat het aan de huurder is om zijn aanspraak op huurprijsvermindering deugdelijk te onderbouwen waartoe hij op basis van door een accountant of boekhouder opgestelde of gecontroleerde omzetgegevens per betaalperiode zal moeten aangeven dat en in hoeverre de omzet als gevolg van de corona maatregelen is gedaald. Tevens zal de huurder inzicht moeten geven in de mogelijk door hem ontvangen steunmaatregelen van de overheid wegens de corona maatregelen zoals de TVL. Ten slotte ligt het ook op de weg van de huurder om met een berekening te komen die voldoet aan de rekenmethode die de Hoge Raad heeft ontwikkeld.

3.30.

Q-Park heeft het voorgaande nagelaten. Zij heeft naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad dat pas in de loop van deze procedure is gewezen, haar betoog niet aangepast en ook de hiervoor genoemde stukken niet overgelegd. De kantonrechter ziet, mede gelet op de goede procesorde, geen aanleiding om Q-Park daartoe nog in de gelegenheid te stellen. De procedure duurt inmiddels ruim drieënhalf jaar en het arrest van de Hoge Raad is al weer bijna tweeënhalf jaar oud. Q-Park heeft daarom voldoende mogelijkheid gehad om haar betoog aan te passen en stukken over te leggen. Zij had dat ook nog kunnen doen naar aanleiding van het rapport van de deskundige waarin de coronamaatregelen en het effect daarvan op de omzet aan de orde zijn geweest. Indien en voor zover Q-Park de door haar gevorderde huurprijsvermindering baseert op de coronapandemie, kan die grondslag de vordering dus niet dragen.

Conclusie in conventie

3.31.

De conclusie is dat (het vaste deel van) de huurprijs wordt verminderd met:

25% over de periode 11 oktober 2019 tot 21 november 2020 toen zowel de derde als de vierde verdieping gesloten waren;

10% over de periode 21 november 2020 tot 31 december 2022 toen alleen de vierde verdieping gesloten was.

3.32.

Wereldhave zal worden veroordeeld om hetgeen Q-Park in voormelde periodes méér heeft betaald dan zij met in achtneming van voormelde kortingen verschuldigd was, aan Q-Park te betalen. De daarover gevorderde wettelijke handelsrente zal als onvoldoende betwist worden toegewezen vanaf het moment dat Q-Park de volledige huurtermijnen heeft betaald.

In reconventie

Deskundigenrapport Van de Pol

3.33.

Aan Van de Pol zijn inzake de staat van onderhoud van het gehuurde de navolgende vragen voorgelegd waarop hij de navolgende antwoorden heeft gegeven:

1. a. In hoeverre voldoet de parkeergarage aan de Nieuwstraat 67 te Purmerend (hierna: de parkeergarage) aan hetgeen in art 8.34 van de huurovereenkomst is overeengekomen, in welk artikel wordt verwezen naar Bijlage 11 bij de huurovereenkomst ?

b. Kunt u uitdrukkelijk en gemotiveerd aangeven hoe u tot dat oordeel bent gekomen en wat u daarbij heeft meegenomen?

Antwoord: a. Ons algemene beeld van de parkeergarage is dat deze niet netjes is afgewerkt. Op sommige punten is de parkeergarage (ook) niet schoon of niet veilig. Ook constateerden wij enkele gebreken aan de parkeergarage. Afgezet tegen het referentiekader voldoet de parkeergarage op die punten niet aan de vereisten van artikel 8.3 4. (…) Bij het toetreden van de parkeergarage valt naar onze mening een automobilist meteen de afbladerende coating van het parkeersysteem op. En hoewel de begane grond verdieping in eerste instantie nog best netjes oogt, vallen bij nader inzien zaken als aanrijdschade, slijtage aan de coating en het hobbelende wegdek op. Op de 1e verdieping kan de eerste indruk van een automobilist ook nog positief zijn. Met name rond de entree naar het winkelcentrum oogt de parkeergarage in eerste instantie als vergelijkbaar met het referentiebeeld dat bijlage 11 geeft. Echter ook heir springen onzorgvuldige details snel in het oog. Naarmate de automobilist hoger komt, is de onzorgvuldige uitstraling op de hoger gelegen verdiepingen steeds sterker aanwezig. Bij de hoger gelegen verdiepingen is naar onze mening ook als eerste indruk niet vergelijkbaar met het referentiebeeld dat bijlage 11 geeft.

b. Wij hebben de parkeergarage overeenkomstig §2.1. geïnspecteerd. Wij hebben alle onderdelen van het gehuurde daarbij objectief beschouwd en, afgezet tegen het in §1.2 genoemde referentiekader, beoordeeld. Onze bevindingen zijn in detail in het bijgevoegde ticketrapport vastgelegd. Op basis van dat ticketrapport hebben wij ons oordeel bepaald.

2. Kunt u, in het geval dat de parkeergarage niet aan hetgeen in art 8.34 is bepaald voldoet, aangeven op welke punten de parkeergarage dan niet voldoet?Antwoord(…) Kort samengevat uit het ticketrapport vormen vooral de hierna genoemde (op meerdere plaatsen voorkomende) constateringen ons algemeen beeld van de parkeergarage:a. Gebreken:- Het wegdek is in slechte staat. - Er komt veel vocht voor in de parkeergarage, ook op plaatsen waar je dit niet zou verwachten. b. Niet schoon en veilig:- De bebording en (vluchtweg) bewegwijzering is minimaal en niet altijd verlicht en/of met pictogrammen uitgevoerd. - Diverse roosters zijn beschadigd, los of niet aanwezig. c. Niet vergelijkbaar met bijlage 11:- De hiervoor onder a. en b. genoemde punten. - De belijning op het wegdek is in slechte staat. - Het schilderwerk en lak (cq. coating) zijn op meerdere plaatsen slecht. - Er is relatief veel gebruikschade zichtbaar. - De uitstraling van het vlucht- en nachttrappenhuis is slecht. - De metalen waterafvoerleidingen vertonen veel afbladderend schilderwerk en corrosie. - De kabelwegen vertonen veel corrosie. (…)

3. In hoeverre is dit te wijten aan de constructieve gebreken (corrosie van de staalconstructie) die de parkeergarage vertoont?Antwoord:Op de staalconstructie op laag 4 (3e verdieping) is corrosie in vergaande staat in grote mate aanwezig en zichtbaar. Dat speelt, net als andere constateringen die wij op die laag hebben gedaan, een rol bij onze bevindingen dat de parkeergarage niet aan art. 8.34 van de huurovereenkomst voldoet. (…)

4. Welke werkzaamheden zijn in dat geval noodzakelijk om de parkeergarage in overeenstemming te brengen met tenminste het vergelijkbaar niveau en de kwaliteit zoals dit tot uitdrukking komt in art. 8.34 (bijlage 11)?Om de parkeergarage in overeenstemming te brengen met art. 8.34 (bijlage 11) van de huurovereenkomst, is het naar onze mening nodig dat laag 5 (4e verdieping) inclusief de kolommen waarmee deze op laag 4 (3e verdieping staat), wordt verwijderd. Bovendien achten wij het nodig dat de volledige dekvloer van laag 4 (3e verdieping) inclusief de mogelijk aanwezige waterdichte laag wordt vervangen, waarbij ook de capaciteit van de hemelwater afvoer en het afschot goed wordt aangelegd. (…)Ook de toplaag van de dekvloer op laag 3 (2e verdieping), grofweg tussen de stramienen 23-27 en K-Q dient te worden vervangen. (…)Daarnaast zijn ons inziens de onderstaande onderhoudswerkzaamheden noodzakelijk:1. Scheuren in dekvloeren van de overige vloeren repareren en een coating op de gerepareerde dekvloeren aanbrengen.2. Belijning en bewegwijzering op de vloer vernieuwen. 3. Plafonds voorbehandelen (ondergrond vrij maken van corrosie en afbladderend schilderwerk) en schilderen. 4. Kolommen voorbehandelen (ondergrond vrij maken van corrosie en afbladderend schilderwerk) en schilderen.5. Wanden en kozijnen netjes schoonmaken, gebruikschade en andere beschadigingen in de afwerking herstellen en schilderen. 6. (Vluchtweg) bewegwijzering controleren op compleetheid en op orde brengen. 7. Metalen afvoerleidingen en kabelwegen voorbehandelen (ondergrond vrij maken van corrosie en afbladderend schilderwerk) en schilderen.8. Afwezige roosters toevoegen, beschadigde roosters vervangen en losse roosters vastmaken en zonodig op de juiste hoogte brengen. 9. Het vlucht- en nachttrappenhuis schoonmaken en schades herstellen. 10. Niet-constructieve scheuren in beton vullen. 11. Condenswater van condensoren adequaat laten afvoeren. 12. Indien t.b.v. het beperken van plasvorming aanvullend nodig: het aanbrengen van een overkapping boven het open deel van de parkeergarage op laag 3 (2e verdieping).

5. Wat zijn de kosten voor het (doen) uitvoeren van deze werkzaamheden?Antwoord: Onze indicatieve kostenraming voor de in antwoord op vraag 4 genoemde benodigde werkzaamheden is in bijlage 2 bij dit rapport gevoegd. In deze kostenraming zijn werkzaamheden om de constructieve veiligheid te controleren en zonodig te herstellen niet meegenomen.

6. In hoeverre is het feit dat de derde en de vierde verdieping van de parkeergarage van 11 oktober 2019 tot 21 november 2020 gesloten waren en de vierde verdieping daarna ook nog, van invloed geweest op de mogelijkheden om de hiervoor bedoelde noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden uit te kunnen voeren?Antwoord: (…)De werkzaamheden die wij in vraag 4 benoemen, konden echter ook voor af na die sluitingsperiode uitgevoerd worden. Daarmee heeft de tijdelijke sluiting geen invloed gehad op de mogelijkheden om die werkzaamheden uit te voeren. (…)Theoretisch kan het zo zijn dat door het niet uitvoeren va onderhoud aan de 4e verdieping, de mogelijkheid tot het uitvoeren van onderhoud aan de 3e verdieping beïnvloedt. (…) Wij verwachten echter dat in zo’n geval er praktische mogelijkheden zijn om het onderhoud aan de 3e verdieping alsnog uit te voeren. (…) Overigens is de geconstateerde (…) vergaande corrosie aan de staalconstructie naar onze mening nauwelijks veroorzaakt of verergerd door eventueel voorkomende lekkages van laag 5. De oorzaak van deze corrosie ligt naar onze mening in een slechte weerbaarheid van de staalconstructie tegen vocht en de langjarige blootstelling aan vochttoetreding die daar sowieso plaatsvindt, omdat het een open parkeergarage is.

7. Indien u van mening bent dat de parkeergarage niet voldoet aan hetgeen is bepaald in artikel 8.34 van de huurovereenkomst, dient u ook aan te geven:

- of en in hoeverre Wereldhave de op haar rustende grootonderhoudsverplichtingen voldoende is nagekomen en zo niet, of en in hoeverre het niet voldoen aan die verplichtingen door Wereldhave heeft gemaakt dat Q-Park niet voldoet aan het bepaalde in artikel 8.34 van de huurovereenkomst;

en

- in hoeverre het niet voldoen aan het bepaalde in artikel 8.34 verband houdt met het achterwege blijven van specifiek onderhoud door Q-Park vanaf 2019 (zijnde het moment dat Wereldhave met Q-Park deelde dat zij tot renovatie van het gehuurde wenste over te gaan) dan wel of dit (ook) al door het eerder achterwege laten van specifiek onderhoud door Q-Park is veroorzaakt.

Antwoord: (…) Ons is niet duidelijk of de staat waar in de parkeergarage zich bij aanvang van de huurovereenkomst bevond en nadat de werkzaamheden uit bijlage 9 bij de overeenkomst zijn uitgevoerd, geaccepteerd is door partijen als voldoende aan art. 8.34 van de overeenkomst. De onduidelijkheid volgt voor ons uit het volgende: 1. In het Proces-verbaal van Oplevering (…) is een aantal opleverpunten c.q. met foto vastgelegde omstandigheden opgenomen. De bevindingen van toen komen overeen met onze bevindingen nu, aangaande (onder andere) de kwaliteit van het gietasfalt, betonschade, lekkage en plasvorming, afdichting van naden, losse of ontbrekende roosters. 2. De verbeteringen die de huurder conform bijlage 9 bij de overeenkomst binnen een jaar diende te realiseren hebben zich niet gericht op het herstel van die opmerkingen. 3. Terwijl het Proces-verbaal een groot aantal opmerkingen over de staat van de parkeergarage maakt, verklaart huurder in art. 8.4 dat het gehuurde geen gebreken vertoonde. 4. Volgens artikel 8.34 van de huurovereenkomst dient huurder het gehuurde voortdurend in goede en ordentelijke staat te hebben en te houden (…). 5. De staat van de parkeergarage lijkt gedurende de huurperiode altijd zo te zijn geweest en dat lijkt geruime tijd (tot het moment van de sluiting van de beide parkeerlagen) door beide partijen zo geaccepteerd te zijn. (…) Duidelijkheid hierover kan ons inziens relevant zijn voor de beantwoording van deze vraag. Het vergt ons inziens echter een juridische beoordeling om deze duidelijkheid te verkrijgen, wat buiten onze competentie valt. Wij gaan er bij de beantwoording van vraag 7 van uit dat de startsituatie als zodanig geaccepteerd is door beide partijen. (…)

Op basis van de bijlage 3 bij dit rapport betreft de (groot)onderhoudsverplichting van verhuurder: -Vervangen van een deel van de toplaag van de dekvloer op de 2e verdieping (laag 3) en van de dekvloer op de 3e verdieping (laag 4). - Repareren van de een dilatatievoeg op de 2e verdieping (laag 3) en vervangen van dilatatievoegen op de 3e verdieping (laag 4). - Onderhoud aan de dekvloeren begane grond, 1e verdieping en niet-overdekte delen van de 2e en 3e verdieping (…). - Herstel van losgelaten beton aan de onderzijde van dilatatievoegen. - Schoonmaken en herstellen van de buitengevel op de 2e verdieping (laag 3). - Het verwijderen van laag 5 (4e verdieping) inclusief de staalconstructie. - Het opknappen van het vlucht- en nachttrappenhuis. - Diverse roosters herstellen. - Het voorkomen van watertoetreding via luchtkokers. - Het opvangen en afvoeren van lekwater van condensors (…). (…) Op basis van de bijlage 3 bij dit rapport betreft de (groot)onderhoudsverplichting van huurder kort samengevat het zorgen dat de vloeren, wanden, kolommen, plafonds en zaken die in het zicht komen er netjes uit zien en dat de bewegwijzering netjes is en goed functioneert. (…) Wij kunnen niet beoordelen of het niet voldoen aan art. 8.34 verband houdt met de mededeling van Wereldhave in 2019 dat zij tot renovatie van het gehuurde wenste over te gaan. Onderhoudswerkzaamheden aan deze zaken zijn vooral gefragmenteerd uitgevoerd. Dat leidt er toe dat onderdelen, bijvoorbeeld de binnenwanden, er voor een deel wel netjes uit zien terwijl andere onderdelen zoals de installatieleidingen er slecht uit zien en bijvoorbeeld de vloer veel reparaties laat zien. Dat veroorzaakt dat de parkeergarage toont als een lappen deken en dat is niet conform art. 8.34. (…)

Verder is nog het volgende onderdeel van het rapport relevant:

In artikel 8.34 van de huurovereenkomst staat: Huurder dient het gehuurde voortdurend in goede en ordentelijke staat te hebben en te houden, zodanig dat de parkeergarage: - Geen gebreken vertoont, en - Schoon en veilig is, en - Tenminste vergelijkbaar met het niveau en de kwaliteit zoals dit tot uitdrukking wordt gebracht in bijlage 11. Bijlage 11 betreft een aantal foto’s van de Q-Park parkeergarage Bogaardplein in Rijswijk. Dit is een vrijwel nieuwe gesloten ondergrondse parkeergarage en daarmee in aard een ander soort parkeergarage dan de parkeergarage, wat een open parkeergarage is en van oudere leeftijd. Op basis van bijlage 11 hanteren wij als referentiekader een parkeergarage waarin alle materialisering en installaties netjes zijn afgewerkt, die geen gebreken vertoont en die veilig en schoon is.

Reactie Q-Park

3.34.

Q-Park heeft naar aanleiding van het rapport het volgende naar voren gebracht. - Artikel 8.34 van de huurovereenkomst moet aldus worden uitgelegd dat op Q-Park niet de verplichting rustte om de aanvangsstaat van de parkeergarage te verbeteren, anders dan de verbeteringen genoemd in bijlage 9 van de huurovereenkomst. Omdat de door de deskundige geconstateerde staat van de parkeergarage minimaal gelijk was aan die bij aanvang van de huurovereenkomst en er ook rekening moet worden gehouden met normale veroudering en door Q-Park doorgevoerde verbeteringen, is sprake van een goede en ordentelijke staat zoals bedoeld in artikel 8.34. Q-Park is dus niet tekort geschoten. - Wereldhave heeft haar klachtplicht geschonden. Blijkens het rapport van de deskundige is de staat van de parkeergarage gedurende de gehele huurperiode nagenoeg gelijk gebleven. Wereldhave heeft daarover nooit geklaagd bij Q-Park. Door dat nu alsnog te doen, wordt Q-Park benadeeld. - Naast de bepalingen over de onderhoudsverdeling die in het huurcontract zijn opgenomen, hebben partijen daarover specifieke afspraken gemaakt die zijn neergelegd in een door Wereldhave opgesteld “Memo onderhoudsverplichting Q-Park en Wereldhave – Eggert” van 7 november 2015. Hieruit volgt dat partijen ter uitwerking van de verdeling van het onderhoud de “demarcatielijst Eggert Purmerend” en de “demarcatietekeningen” hebben vastgesteld. Deze stukken zijn dus bepalend voor de onderhoudsverdeling tussen partijen. Q- Park betwist dan ook de onderhoudsverdeling waarvan de deskundige is uitgegaan. - Vanaf 2019 was bekend dat Wereldhave de parkeergarage zou gaan renoveren, waardoor het voor Q-Park niet meer zinvol was om bepaalde onderhouds- en herstelverplichtingen uit te voeren. Deze (ingrijpende) renovatie heeft direct na de oplevering van het gehuurde bij het einde van de huur plaatsgevonden. Gelet hierop heeft Wereldhave geen schade geleden door het achterwege laten van bepaalde werkzaamheden door Q-Park. Alleen daadwerkelijk door Wereldhave geleden schade komt voor vergoeding in aanmerking. - Q-Park is het met de deskundige eens dat het wegdek in de parkeergarage in slechte staat verkeert. De technische levensduur daarvan is reeds lang verstreken. De vervanging hiervan komt voor rekening en risico van Wereldhave. - Q-Park is het ook eens met de deskundige dat in de parkeergarage veel vocht voor komt. Die vochtproblematiek is niet veroorzaakt door een tekortkoming van Q-Park maar hangt samen met de constructie, waarvan het onderhoud voor rekening van Wereldhave is. - Q-Park betwist dat de door de deskundige aangeduide gebreken betreffende bebording en bewegwijzering, beschadigde en ontbrekende roosters, belijning op het wegdek, schilderwerk, gebruiksschade, vlucht- en nachttrappenhuis, metalen waterafvoeren en kabelwegen voor haar rekening komen en betwist tevens de hoogte van de kosten die de deskundige daarvoor heeft begroot. - Uit het rapport van de deskundige volgt dat Wereldhave gehouden is een groot aantal ingrijpende werkzaamheden te verrichten om de parkeergarage te laten voldoen aan artikel 8.34. Doordat Wereldhave dit heeft nagelaten, is de uitstraling van de parkeergarage ernstig aangetast. De parkeergarage is hierdoor sowieso al niet meer in overeenstemming met artikel 8.34 zodat sprake is van schuldeisersverzuim zijdens Wereldhave. Q-Park beroept zich op opschorting. - Q- Park betwist dat de werkzaamheden die volgens de deskundige moeten worden uitgevoerd om de parkeergarage aan artikel 8.34 te laten voldoen, voor haar rekening komen. Q-Park is ter zake niet tekort geschoten dan wel het uitvoeren van de betreffende werkzaamheden komt hoe dan ook voor rekening van Wereldhave of is gelet op de renovatie van de parkeergarage, zinloos. - Volgens Q-Park is de (indicatieve) kostenraming veel te hoog. Omdat deze niet is onderbouwd, is Q-Park niet in staat daarop te reageren. - Als Q-Park al gehouden is tot het betalen van enige schadevergoeding, moet er een “nieuw voor oud correctie” plaatsvinden. De parkeergarage dateert uit 1972 en was op het moment dat Q-Park deze (in 2008) ging huren, al verouderd en versleten. Bij de bepaling van de hoogte van de schadevergoeding moet daarmee rekening worden gehouden.

Reactie Wereldhave

3.35.

Wereldhave heeft in reactie op het rapport het volgende aangevoerd. - Uit het rapport volgt dat de parkeergarage niet voldoet aan het bepaalde in artikel 8.34 van de huurovereenkomst, waarmee de tekortkoming van Q-Park gegeven is en de vordering van Wereldhave voor toewijzing gereed ligt. - De deskundige heeft het achterstallig onderhoud en de gebreken aan de parkeergarage correct benoemd en weergegeven in de bijlagen van zijn rapport. - Waar de deskundige in zijn concept rapport nog aangaf dat de staat waarin de parkeergarage zich bouwkundig bevindt niet is te wijten aan constructieve gebreken (corrosie van de staalconstructie), heeft hij, kennelijk op instigatie van Q-Park, in zijn eindrapport aangegeven dat de corrosie van de staalconstructie een rol speelt bij de bevinding dat de parkeergarage niet aan artikel 8.34 van de huurovereenkomst voldoet. Dat laatste is geen antwoord op de gestelde vraag. - Het rapport bevestigt dat het onderhoud van de parkeergarage al vóór de sluiting van de derde en vierde verdieping slecht was en dat die sluiting aan het onderhoud niet in de weg heeft gestaan.- In het concept rapport had de deskundige duidelijk aangegeven dat de gebrekkige staalconstructie (behorend tot de onderhoudsverplichting van Wereldhave) geen oorzaak is voor het geconstateerde achterstallig onderhoud. Dat achterstallig onderhoud maakt dat niet wordt voldaan aan artikel 8.34 van de huurovereenkomst en komt voor rekening van Q-Park. Ten onrechte heeft de deskundige vervolgens in zijn eindrapport zijn conclusies aangepast naar aanleiding van gewijzigde stellingen van Q-Park en een memo uit 2016. Wereldhave is niet in de gelegenheid geweest om daarop te reageren. - Het betoog van Q-Park dat het memo uit 2016 meebrengt dat partijen een van de huurovereenkomst afwijkende onderhoudsverdeling hebben gemaakt, is nieuw en strijdig met de standpunten die Q-Park eerder innam. Het verweer is tardief. - Q-Park heeft eerder niet betwist dat artikel 8.34 van toepassing is en heeft eerder ook niet betwist dat de onderdelen waarvan Wereldhave herstel vordert, voor rekening van Q-Park komen. Het memo uit 2016 heeft Q-Park overgelegd bij dagvaarding, maar daarbij heeft zij niet aangevoerd dat daaruit een andere onderhoudsverdeling volgt. - Uit het memo volgt niet dat van de onderhoudsafspraken zoals die zijn neergelegd in de huurovereenkomst, wordt afgeweken. Het memo is juist een uitwerking van de huurovereenkomst. Overigens blijkt nergens uit dat het memo bindende afspraken bevat. - Het standpunt van Q-Park dat uit het memo afwijkende afspraken met betrekking tot het onderhoud volgen, sluit ook niet aan op de wijze waarop partijen zich vervolgens over en weer hebben gedragen en de discussie die zij hebben gevoerd. - Uitgaande van de onderhoudsverplichtingen zoals die volgen uit de huurovereenkomst en zonder rekening te houden met het memo, komen naast de door de deskundige al aangeduide werkzaamheden, de volgende werkzaamheden nog voor rekening van Q-Park: verwijderen (niet-constructieve) dekvloeren 2e en 3e etage en een deel van het zaagwerk, vervanging van giet- en dekvloeren, schoonmaken buitengevel, werkzaamheden vlucht- en nachttrappenhuis, roosters, overige werkzaamheden. - Wereldhave heeft inmiddels, na het einde van de huurovereenkomst, het achterstallig onderhoud dat voor rekening van Q-Park kwam, zelf uitgevoerd en de parkeergarage een upgrade gegeven. - Omdat een deel van het achterstallig onderhoud inmiddels is uitgevoerd, vordert Wereldhave daarvoor niet de kosten die door de deskundige hiervoor waren begroot, maar de daadwerkelijk gemaakte kosten, die veelal lager uitvallen. Het gaat hier om een bedrag van € 1.261.598,35 exclusief btw. Voor het achterstallig onderhoud dat Wereldhave nog niet heeft uitgevoerd, vordert zij een bedrag van € 228.078,- exclusief btw (conform de begroting van de deskundige) en een bedrag van € 178.700,- aan kosten die volgen uit de raming / offertes zoals door Wereldhave ontvangen.

Eiswijziging Wereldhave

3.36.

Het deskundigenonderzoek heeft plaats gevonden in het licht van de aanvankelijk door Wereldhave gevorderde verklaring voor recht dat Q-Park gehouden is artikel 8.34 van de huurovereenkomst onverkort en volledig na te komen. Voorts had Wereldhave gevorderd dat Q-Park zou worden veroordeeld om een gespecificeerd schriftelijk onderhoudsplan aan Wereldhave te verstrekken en om binnen drie maanden na goedkeuring van dit plan door Wereldhave, het plan uit te voeren. Inmiddels is de huurovereenkomst tot een einde gekomen, heeft Q-Park de parkeergarage aan Wereldhave opgeleverd en heeft Wereldhave (renovatie)werkzaamheden in de garage uitgevoerd. Wereldhave heeft in verband hiermee haar eis gewijzigd en vordert nu: - een verklaring voor recht dat Q-Park is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van artikel 8.34 van de huurovereenkomst- een verklaring voor recht dat Q-Park is tekort geschoten in haar verplichting door het gehuurde bij het einde van de huur op 31 december 2022 niet aan Wereldhave op te leveren in de overeengekomen staat, te weten in overeenstemming met artikel 8.34 van de huurovereenkomst;- veroordeling van Q-Park tot betaling van de kosten van herstel van de oplevergebreken en/of achterstallig onderhoud ad € 1.668.376,- te vermeerderen met btw en wettelijke handelsrente. Wereldhave voert in dat verband aan dat zij het achterstallig onderhoud dat Q-Park had moeten uitvoeren, alsnog heeft uitgevoerd (of zal moeten uitvoeren), althans dat zij als gevolg van het door Q-Park niet voldoen aan haar onderhoudsverplichtingen herstel- en renovatiewerkzaamheden heeft uitvoeren (of zal moeten uitvoeren) die niet nodig waren geweest als Q-Park wel aan haar verplichtingen had voldaan.

Uitleg artikel 8.34 huurovereenkomst

3.37.

Voor wat betreft de algemene beoordeling door de kantonrechter van het deskundigenrapport verwijst zij naar hetgeen daarover in conventie is overwogen.

3.38.

Het deskundigenbericht was er vooral op gericht om te vernemen of en in hoeverre Q-Park had voldaan aan haar verplichtingen ex artikel 8.34 van de huurovereenkomst. De deskundige heeft bij de beantwoording van deze vraag enkele voorbehouden gemaakt. Ten eerste wordt in artikel 8.34 gerefereerd aan bijlage 11 waarin foto ’s zijn opgenomen van de Q-Park parkeergarage Bogaardplein in Rijswijk. Omdat deze vrijwel nieuwe gesloten ondergrondse parkeergarage niet vergelijkbaar is met de open, bovengrondse en veel oudere parkeergarage waarover het in deze procedure gaat, heeft de deskundige als referentiekader genomen: een parkeergarage waarin alle materialisering en installaties netjes zijn afgewerkt, die geen gebreken vertoont en die veilig en schoon is.

3.39.

Ten tweede heeft was het de deskundige niet duidelijk of de staat waarin de parkeergarage zich bij aanvang van de huurovereenkomst bevond en nadat de werkzaamheden uit bijlage 9 bij de huurovereenkomst waren uitgevoerd, door partijen is geaccepteerd als voldoende aan artikel 8.34. De deskundige heeft toegelicht waarop die onduidelijkheid was gebaseerd en aangegeven dat hierover een juridisch oordeel gegeven moet worden. De deskundige is er bij de beantwoording van vraag 7 vanuit gegaan dat beide partijen de aanvangssituatie hadden geaccepteerd.

3.40.

Q-Park heeft (mede) in het licht van het voorgaande betoogd dat zij op grond van artikel 8.34 niet verplicht was het gehuurde in een betere staat te brengen dan die was bij aanvang van de huurovereenkomst. Verder heeft Q-Park erop gewezen dat voor wat betreft de onderhoudsverdeling naast de in de huurovereenkomst neergelegde afspraken, tijdens de looptijd van de huurovereenkomst nadere afspraken zijn gemaakt. Wereldhave heeft het voorgaande gemotiveerd betwist. De huurbepalingen betreffende onderhoud en oplevering moeten daarom nader worden uitgelegd. Dat is ook relevant voor de gewijzigde eis van Wereldhave in het kader van de eindoplevering. In het door Wereldhave opgemaakte eindinspectierapport staat:In afwijking op de opleververplichting zijn de volgende zaken geconstateerd. Gedetailleerd overzicht van deze tekortkomingen is toegevoegd in de fotobijlage welke onderdeel is van het rapport van oplevering. 1. Het gehuurde is niet schoongemaakt en vrij van gebreken opgeleverd. 2. Parkeerapparatuur is volledig maar niet vrij van schades opgeleverd. 3. Schades aan afwerkvloer, wanden en kolommen zijn niet verholpen. 4. Schades aan schilderwerk en het verwijderen van graffity uitingen is slechts deels uitgevoerd. Voor het verhelpen van de geconstateerde gebreken evenals de gebreken reeds onderdeel van het juridisch geschil zal op voorspraak van de uitspraak van de rechter een prijsopgave worden opgesteld waarmee het herstel van deze zaken financieel zal worden afgewikkeld.

3.41.

De kantonrechter zal artikel 8.34 dus nader moeten uitleggen. Indien en voor zover het betoog van Wereldhave dat Q-Park te laat heeft aangevoerd dat het door Wereldhave gevorderde onderhoud niet voor haar rekening komt, ook ziet op de uitlegging van artikel 8.34 van de huurovereenkomst, gaat de kantonrechter daaraan voorbij. Het is immers de deskundige geweest die dit punt naar voren heeft gebracht en kenbaar heeft gemaakt dat daarover een juridisch oordeel moet worden gegeven. De kantonrechter is van oordeel dat de vorderingen van Wereldhave niet kunnen worden beoordeeld zonder dat duidelijk is hoe artikel 8.34 moet worden uitgelegd.

3.42.

Uitgangspunt is dat Q-Park de parkeergarage casco (inclusief de parkeerapparatuur) heeft gehuurd. Blijkens artikel 1.2. van de huurovereenkomst wordt onder casco verstaan: de huur van de constructieve bouwvloer(en), het/de constructieve plafond(s), de bouwmuren inclusief de in de bouwmuren aanwezige kozijnen, ramen en deuren, de nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt, alsmede het eventueel in het gehuurde aanwezige (basis)sprinklernet en trappen. In beginsel is de verhuurder gehouden het gehuurde (in casu dus het casco) te onderhouden en gebreken daaraan te herstellen. Partijen kunnen daarvan afwijkende afspraken maken.

3.43.

Verder is bij de aanvang van de huur een door partijen geparafeerd proces-verbaal van oplevering waarin de staat van het gehuurde beschreven is, opgemaakt. Blijkens dat proces-verbaal (bijlage 2 bij de huurovereenkomst) was de parkeergarage niet in zeer goede staat. Als algemene punten zijn onder meer vermeld:- Kwaliteit van het gietasfalt is matig, er zijn veel herstelwerkzaamheden zichtbaar;- Veel betonschade in de parkeergarage;- Afsluitdeksels droge blusleidingen ontbreken veelvuldig;- Belijning in de parkeergarage is slecht;- Veel kapotte verlichtingsarmaturen (…)- Diverse lekkages in de parkeergarage;- Plasvorming in de parkeergarage;

3.44.

Hierbij moet worden bedacht dat de parkeergarage in 1972 is gebouwd en zich ten tijde van de verhuur aan Q-Park in nog min of meer originele staat bevond, althans gesteld noch gebleken is dat de parkeergarage voordat deze aan Q-Park werd verhuurd, (ingrijpend) is gerenoveerd.

3.45.

Q-Park heeft bij aanvang van de huurovereenkomst de verplichting op zich genomen om voor een bedrag van € 730.500,- in het gehuurde te investeren. Blijkens bijlage 9 bij de huurovereenkomst ging het (onder meer) om investeringen in: parkeerapparatuur, roldeuren en speedgates, bekabeling, belijning, schilderwerk, verlichting, aanpassing van de inrit/uitrit, en het aanbrengen van allerhande huisstijlelementen. Uit de bijlage blijkt niet dat Q-Park investeringen in herstel of verbetering van de in het proces-verbaal van oplevering genoemde punten als gietasfalt, betonschade, afsluitdeksels, lekkages en plasvorming. Dat de verhuurder ter zake werkzaamheden zou verrichten, blijkt overigens ook niet omdat in de huurovereenkomst eveneens staat dat Q-Park bij inspectie van het gehuurde geen gebreken heeft geconstateerd.

3.46.

In artikel 8.30 van de huurovereenkomst is bepaald dat voor rekening van de huurder komt:- al het onderhoud, herstel en reparatie van gebouwgebonden installaties tenzij vervanging minder kost dan (groot) onderhoud in welk geval verhuurder voor vervanging zal zorgdragen;- onderhoud, herstel, reparatie, vervanging en vernieuwing van de parkeergebonden installaties; - schilderwerk van de parkeergarage inclusief de coating van de vloer;- onderhoud, herstel, reparatie, vervanging en vernieuwing van de belijning en routing;- onderhoud, herstel en reparatie van de (dek)vloer(en) met uitzondering van het onderhoud aan het constructieve deel van het gehuurde;|- de aankleding van de parkeergarage;- toekomstige wijzigingen die verband houden met het gebruik door huurder.

3.47.

Uit artikel 8.31 volgt dat Q-Park voor dat onderhoud in totaal tenminste € 751.813 dient te reserveren, te verdelen over vier periodes van vijf jaar. Dit bedrag zou ook tenminste aan het onderhoud besteed moeten worden.

3.48.

Ten slotte is in artikel 8.34 bepaald dat Q-Park het gehuurde in goede en ordentelijke staat moest hebben en houden, zodanig dat de parkeergarage geen gebreken vertoont en schoon en veilig is.

3.49.

De kantonrechter is van oordeel dat uit het samenstel van deze bepalingen het volgende moet worden afgeleid. Het gehuurde bevond zich bij aanvang van de huur al in matige staat (zie proces-verbaal bij oplevering), vermoedelijk passend bij een parkeergarage uit 1972 in nog min of meer oorspronkelijke staat. In bijlage 11 waarnaar artikel 8.34 verwijst, zijn parkeergarages als vergelijkingsobjecten opgenomen, die heel anders zijn dan de onderhavige parkeergarage, alleen al omdat die garages gesloten zijn en/of ondergronds gelegen zijn. Q-Park verbond zich toen weliswaar tot het aanbrengen van verbeteringen voor een bedrag van € 730.500,-, maar die verbeteringen zagen (grotendeels) niet op de in het proces-verbaal van oplevering beschreven gebreken zoals de matige kwaliteit van het gietasfalt, de betonschades en de lekkages. In artikel 8.30 is beschreven welk onderhoud door Q-Park moest worden uitgevoerd, maar de verplichting om tot vernieuwing over te gaan, is beperkt tot de parkeergebonden installaties en de belijning en routing. Het in verband met het onderhoud door Q-Park te besteden bedrag is gesteld op in totaal minimaal € 751.813,-, wat neerkomt op ruim € 37.500,- per jaar. Gelet op al het voorgaande moet de verplichting van artikel 8.34 zodanig worden uitgelegd dat van Q-Park niet kon worden verlangd dat zij door middel van de door haar uit te voeren onderhouds- en herstelwerkzaamheden de bij aanvang van de huur al aanwezige gebreken zou herstellen. Huurder en verhuurder hebben kennelijk destijds de situatie bij aanvang van de huur geaccepteerd en het lag vervolgens op de weg van Q-Park om gegeven die uitgangssituatie het gehuurde te onderhouden en nieuwe gebreken te herstellen. Partijen hebben zich ook geruime tijd dienovereenkomstig gedragen: in elk geval is onvoldoende gebleken dat Wereldhave (of haar rechtsvoorganger) Q-Park indringend op het uitvoeren van onderhoud en herstelwerkzaamheden heeft aangesproken. Voor zover partijen daarover contact hebben gehad blijkt uit het memo van 7 november 2016, wat daar verder ook van zij, dat ook Wereldhave zich realiseerde dat met name de parkeergebonden installaties voor rekening van Q-Park kwamen maar dat een groot deel van de overige onderhouds- en herstelwerkzaamheden en met name de algehele vervanging voor haar rekening kwam. Het overeengekomen bedrag dat Q-Park aan onderhoud zou moeten besteden is weliswaar een minimum maar aangenomen mag worden dat dit bedrag de werkelijk ingeschatte kosten wel (enigszins) benadert. Uit de door Q-Park bij conclusie van antwoord in reconventie overgelegde onderhoudsspecificaties blijkt overigens ook dat hetgeen zij heeft uitgegeven aan onderhoud wel redelijk met het overeengekomen minimum strookt. Een bedrag van circa € 37.500,- per jaar lijkt wel toereikend voor het gebruikelijke onderhoud zoals het herstel van (kleine) schades, het reguliere schilderwerk en het in functie houden van installaties, maar niet toereikend als het gaat om de volledige vervanging van dekvloeren of het asfalt of vernieuwing van gebouwgebonden installaties. Uit artikel 8.30 blijkt overigens ook dat juist met betrekking tot de dekvloeren en de gebouwgebonden installaties Q-Park wel moest zorgdragen voor onderhoud, herstel en reparatie maar niet voor vernieuwing hiervan. Dat een dergelijke verplichting dan weer wel zou voortvloeien uit artikel 8.34, ligt niet in de rede. Net zo min ligt in de rede dat onderhoud en herstel dat volgens de algemene bepalingen voor rekening van de verhuurder komt en waarvoor in artikel 8.30 geen afwijkende regeling is getroffen, op grond van artikel 8. 34 alsnog voor rekening van de huurder zou komen.

3.50.

Wereldhave heeft er nog op gewezen dat in het onderhoudsplan van Q-Park voor de periode 2014 tot en met 2033 (opgesteld in 2013 en overgelegd bij conclusie van antwoord in reconventie) is opgenomen dat het vervangen van de asfaltverhardingen voor rekening van Q-Park komt. In het licht van het voorgaande kan hieraan geen doorslaggevende betekenis worden gehecht. Daarbij is van belang dat Q-Park voor deze post pas voor het jaar 2033 een geldbedrag had opgenomen en dat de post in de uitgebreide planning vijf jaar over de periode 2016 tot en met 2020 helemaal niet voorkomt. Wereldhave heeft voorts nog gewezen op het interne memo van 16 maart 2021 (ook overgelegd bij conclusie van antwoord in reconventie) waarin staat dat het geheel vernieuwen van de toplaag 3e etage voor rekening van Q-Park is. Zonder verder toelichting die ontbreekt, kan daaruit niet worden afgeleid dat Q-Park met die toplaag doelde op de dekvloer of asfalt laag: hiermee zou immers ook de coating bedoeld kunnen zijn. Overigens heeft Q-Park bij conclusie na deskundigenbericht nog een door Wereldhave bij SBO B.V. opgevraagde ramingofferte uit 2012 overgelegd. Daarin is het verwijderen van de oude asfaltlaag en het aanbrengen van een nieuwe opgenomen, waaruit volgens Q-Park kan worden afgeleid dat deze kosten volgens Wereldhave voor haar eigen rekening komen. Wat daar ook van zij: deze offerte maakt eens te meer duidelijk dat voor de uitleg van de huurovereenkomst, geen doorslaggevende betekenis kan worden gehecht aan begrotingen of ramingen of deze nu van Wereldhave of van Q-Park afkomstig zijn.

3.51.

De deskundige heeft gesteld dat de staat van het gehuurde voor wat betreft de kwaliteit van het gietasfalt, betonschade, lekkage en plasvorming, afdichting van naden en losse of ontbrekende roosters, vergelijkbaar is met die in het proces-verbaal van oplevering bij aanvang van de huur. Gelet op het voorgaande moet het er daarom voor worden gehouden dat Q-Park op die punten niet is tekort geschoten in haar onderhoudsverplichting ex artikel 8.3 4.

Overige gebreken

3.52.

Volgens de deskundige is voldoen de volgende punten (ook) niet aan artikel 8.34:- de bebording is minimaal en niet altijd verlicht of met pictogrammen uitgerust;- de belijning op het wegdek is in slechte staat;- het schilderwerk en de lak zijn op meerdere plaatsen slecht;- relatief veel gebruiksschade zichtbaar;- uitstraling vlucht- en nachttrappenhuis is slecht;- metalen waterafvoerleidingen vertonen afbladderend schilderwerk en corrosie;- de kabelwegen vertonen corrosie.

Bebording

3.53.

Over de bebording heeft Q-Park aangevoerd dat niet duidelijk is wat de deskundige bedoelt met minimaal en dat dit in ieder geval niet maakt dat Q-Park tekort is geschoten. Als er te weinig bebording is, dan komt dit voor rekening van Wereldhave, aldus Q-Park.

3.54.

De kantonrechter is van oordeel dat met enige moeite uit het ticketrapport wel is op te maken wat er aan de bebording schort. In ieder geval is voor Q-Park wel vast te stellen welke borden niet verlicht en/of niet met pictogrammen zijn uitgerust. De kantonrechter ziet geen aanleiding om af te wijken van het oordeel van de deskundige dat voor wat betreft de bebording niet is voldaan aan artikel 8.34. Dit punt behoort typisch tot de (onderhouds)werkzaamheden die voor rekening van Q-Park komen. In zoverre is Q-Park dus tekort geschoten.

Belijning

3.55.

Volgens de deskundige is de belijning in slechte staat. Dat valt uit zijn ticketrapport ook eenvoudig op te maken. Q-Park heeft aangevoerd dat zij na het bezoek van de deskundige voor een bedrag van € 11.789,- aan werkzaamheden aan de belijning heeft laten uitvoeren, zodat zij wel aan haar verplichtingen ex artikel 8.34 heeft voldaan.

3.56.

De kantonrechter gaat aan het betoog van Q-Park voorbij. Nog daargelaten dat de belijning vóór het bezoek van de deskundige al in orde had moeten zijn, geldt dat uit de enkele offerte die Q-Park ter onderbouwing van de werkzaamheden heeft overgelegd, niet kan worden afgeleid dat deze daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Uit de foto’s bij het eindopleveringsrapport dat door Wereldhave is overgelegd, blijkt veeleer het tegendeel. Overigens ziet de offerte voornamelijk op het aanbrengen van pijlen maar niet of nauwelijks op het aanbrengen van belijning. Dat betekent dat ook voor wat betreft de belijning Q-Park niet aan haar verplichtingen heeft voldaan.

Schilderwerk

3.57.

Ten aanzien van het schilderwerk voert Q-Park aan dat zij dat wel degelijk heeft laten uitvoeren, laatstelijk nog uitvoerig in 2018, maar dat de staat daarvan slecht is door de constructieve gebreken aan de parkeergarage, zoals loslatend beton en scheuren in de gevel en de vloeren. De slechte staat van het schilderwerk is dus niet aan Q-Park te wijten. Verder is de staat van het schilderwerk negatief beïnvloed door een door Wereldhave uitgevoerde asbestsanering en door sloop van de vierde etage.

3.58.

Uit de door Q-Park overgelegde offerte uit 2017 blijkt dat het in 2018 uitgevoerde schilderwerk zich heeft beperkt tot delen van de begane grond, eerste en tweede etage. Blijkens die offerte zou maximaal 15% van het aantal vierkante meters plafond van de tweede etage worden geverfd, zou slechts één houten deur op de tweede etage worden geschilderd en werden de wanden en kolommen alleen schoongemaakt en (kennelijk) niet geverfd. Dit correspondeert met de bevinding van de deskundige dat naarmate hij hoger in de parkeergarage kwam, de onzorgvuldige uitstraling steeds sterker in het oog sprong. Uit de door Q-Park bij conclusie van antwoord in reconventie overgelegde e-mails met haar schilder uit augustus 2023 kan ook worden afgeleid dat relatief weinig geschilderd is en de staat van het schilderwerk dus niet optimaal is. In zoverre heeft Q-Park dus niet voldaan aan haar verplichting ex artikel 8.3 4.

3.59.

Of dat aan haar is toe te rekenen, is een andere vraag. Uit het rapport volgt dat volgens de deskundige vochttoetreding tot de parkeergarage via scheuren in de vloeren en gevels een probleem is en dat de afvoer daarvan ook niet toereikend is. Dit leidt onder meer tot corrosie aan de staalconstructie en de ijzeren leidingen. Omdat, zoals de schilder van Q-Park in zijn van 15 augustus 2023 ook opmerkt, vocht en schilderwerk niet goed samengaan, is voorstelbaar dat de staat van het schilderwerk hierdoor negatief is beïnvloed. Uit het rapport van de deskundige blijkt ook dat de plafonds en kolommen moeten worden voorbehandeld door het vrijmaken van de ondergrond van corrosie en afbladderend schilderwerk. Hiervoor geldt dan ook dat het tekortschieten niet aan Q-Park te wijten is.

3.60.

Ten aanzien van de wanden en de kozijnen heeft de deskundige opgemerkt dat deze moeten worden schoongemaakt, dat de gebruiksschade en andere beschadigingen in de afwerking hersteld en geschilderd moeten worden. Hiervoor geldt dat de staat van het schilderwerk dus niet zozeer is veroorzaakt door de vochtproblemen, maar moet het ervoor worden gehouden dat Q-Park toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van artikel 8.34. Het betoog van Q-Park dat zij in 2022 de betreffende werkzaamheden heeft laten uitvoeren, wordt gepasseerd. Ter onderbouwing hiervan heeft zij alleen maar een offerte overgelegd zodat niet kan worden vastgesteld dat de werkzaamheden daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Uit het opleveringsrapport bij het einde van de huur blijkt eerder het tegendeel. Overigens ziet de offerte alleen op beperkte delen van de parkeergarage, voornamelijk gelegen op de derde etage.

Gebruiksschade

3.61.

GVoor wat betreft de gebruiksschade heeft Q-Park aangevoerd dat voor haar niet duidelijk is waarop de deskundige doelt. Als het gaat om gebruiksschades die zij volgens Wereldhave zou moeten herstellen, geldt dat Q-Park na het bezoek van de deskundige diverse herstelwerkzaamheden heeft laten uitvoeren.

3.62.

Uit het ticketrapport valt met enige moeite wel te achterhalen waarop de post gebruiksschade ziet: op veel plekken in de parkeergarage zijn schades zichtbaar die (vermoedelijk) zijn ontstaan door toedoen van de bezoekers. Het was aan Q-Park om deze gedurende de loop van de huurovereenkomst op regelmatige basis te herstellen. Dat is niet althans onvoldoende gebeurd en in zoverre is zij tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen ex artikel 8.34. Haar stelling dat zij die schade alsnog heeft hersteld, leidt niet tot een ander oordeel. Nog daargelaten dat zij hierdoor niet heeft voldaan aan haar voortdurende verplichting, geldt dat zij niet met stukken heeft onderbouwd dat zij werkzaamheden heeft laten verrichten en welke schades zij heeft laten herstellen. Blijkens het opleverrapport bij het einde van de huur zijn op veel plekken aanrijdschades niet hersteld en is het schoonmaakonderhoud in slechte staat.

Uitstraling vlucht- en nachttrappenhuis, metalen waterafvoeren

3.63.

Zowel ten aanzien van het vlucht- en nachttrappenhuis als de metalen waterafvoeren heeft Q-Park aangevoerd dat onderhoud, herstel en vernieuwing hiervan blijkens artikel 13.3 van de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst voor rekening van verhuurder komt. Artikel 8.30 van de huurovereenkomst heeft hierin geen verandering gebracht, aldus Q-Park.

3.64.

Uit artikel 8.34 vloeit weliswaar een algemene onderhoudsverplichting voor de huurder voort, maar deze gaat niet zo ver dat de huurder ook onderhoud en herstel moet verrichten aan onderdelen van het gehuurde die blijkens de verdere huurovereenkomst voor rekening van de verhuurder komen. Dat betekent dat Q-Park op deze punten niet is tekort geschoten.

Kabelwegen

3.65.

Ten slotte heeft Q-Park ten aanzien van de gecorrodeerde kabelwegen aangevoerd dat in de huurovereenkomst niet is bepaald dat zij hiervoor aansprakelijk is.

3.66.

Met het voorgaande miskent Q-Park dat uit artikel 8.34 volgt dat zij er voor moet zorgen dat het gehuurde in goede en ordentelijke staat verkeert. Daartoe behoren ook de kabelwegen. Aangezien het onderhoud en herstel daarvan in de huurovereenkomst niet uitdrukkelijk bij de verhuurder zijn belegd, lag het op de weg van Q-Park om daarvoor, gelet op het bepaalde in artikel 8.34, zorg te dragen. In zoverre is zij dus tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen ex artikel 8.3 4.

Conclusie gevorderde verklaringen voor recht

3.67.

De conclusie van het voorgaande is dat Q-Park toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van artikel 8.34 als het gaat om:- de bebording is minimaal en niet altijd verlicht of met pictogrammen uitgerust;- de belijning op het wegdek is in slechte staat;- het schilderwerk en de lak zijn op meerdere plaatsen slecht, voor zover het gaat om de wanden en de kozijnen;- relatief veel gebruiksschade zichtbaar;- de kabelwegen vertonen corrosie.Dat geldt daarmee ook voor haar verplichting om het gehuurde bij het einde van de huur in de overeengekomen staat ex artikel 8.34 op te leveren. De in dit verband gevorderde verklaringen voor recht zullen met in achtneming van het voorgaande worden toegewezen.

Kosten

3.68.

Het voorgaande betekent echter niet dat ook de door Wereldhave gevorderde kosten voor herstel van oplevergebreken en/of achterstallig onderhoud ad € 1.668.376,- onverkort zullen worden toegewezen. Wereldhave heeft deze kosten nader gespecificeerd in de volgende onderdelen:- sloopwerk;- vloeren;- plafonds;- wanden, borstweringen en kolommen;|- vlucht- en nachttrappenhuis;- installaties;- overig;- verkeersinrichting. Met uitzondering van een deel van het sloopwerk, het herstel van hekwerken in de gevel, het controleren van luchtkokers en het aanbrengen van aanvullende afvoerstelsels, komen volgens Wereldhave alle kosten voor rekening van Q-Park. Q-Park heeft iedere aansprakelijkheid weersproken.

Vloeren

3.69.

De grootste kostenpost betreft het aanbrengen van nieuwe giet/dekvloeren en alle daarmee samenhangende sloopwerkzaamheden en reparatiewerkzaamheden. Zoals uit het voorgaande al blijkt, komt, anders dan Wereldhave heeft betoogd, het volledig vervangen van de giet/dekvloeren niet voor rekening van Q-Park. Q-Park was weliswaar gehouden gedurende de huurovereenkomst gebreken aan de vloer (voor zover bij aanvang van de huur niet al aanwezig) te herstellen en daaraan onderhoud te plegen, maar volledige vernieuwing daarvan kwam niet voor haar rekening. Voor zover Wereldhave stelt dat volledige vervanging van de dekvloeren noodzakelijk is geworden door onvoldoende onderhoud zijdens Q-Park, gaat dat betoog niet op. Van algemene bekendheid is dat asfalt niet het eeuwige leven heeft. Uit de door Q-Park bij conclusie na deskundigenbericht overgelegde e-mail van R. van Druten van Ballast-Nedam volgt dat de gietasfaltvloeren in kwestie tenminste 35 jaar oud zijn en dat de gemiddelde technische levensduur tussen de 20 en 25 jaar is. Uit het proces-verbaal van oplevering bij aanvang van de huur blijkt dat de kwaliteit van de vloeren toen ook al matig was en sindsdien zijn de vloeren nog eens circa 15 jaar gebruikt. Ook de deskundige heeft geconstateerd dat de vloeren van een dermate leeftijd zijn dat het moment van vervanging niet meer lang op zich zal laten wachten. Op zeker moment wordt het aantal reparaties zo groot dat dit niet meer netjes is weg te werken en algehele vervanging noodzakelijk is. De kosten hiervan (inclusief het sloopwerk en de benodigde reparaties) komen voor rekening van Wereldhave en niet van Q-Park.

Belijning

3.70.

Weliswaar is Q-Park tekort geschoten in de nakoming van haar verplichting om de belijning in nette staat te hebben en te houden, maar de kosten van het opnieuw aanbrengen daarvan komen niet voor haar rekening. Door het einde van de huurovereenkomst kan nakoming niet meer van Q-Park worden verlangd. Wereldhave lijdt geen schade door de tekortkoming van Q-Park: omdat zij de dekvloeren heeft vervangen, moest zij de belijning hoe dan ook opnieuw aanbrengen.

Plafonds

3.71.

Ten aanzien van de plafonds volgt uit het voorgaande dat voor zover Q-Park daarbij is tekortgeschoten, deze tekortkoming niet voor haar rekening komt omdat het deugdelijk schilderen van de plafonds niet goed mogelijk was als gevolg van de vocht- en corrosieproblemen van de constructie van de parkeergarage. De kosten hiervan komen daarom dus ook niet voor rekening van Q-Park. Dat geldt overigens ook voor de post “sauswerk/spuiten installaties” die deel uitmaakt van het onderdeel plafonds. Bij gebreke van enige nadere toelichting hierop gaat de kantonrechter er van uit dat deze post ziet op de leidingen die onder de plafonds hangen. Nog daargelaten dat deze volgens Q-Park inmiddels geheel door Wereldhave zijn vervangen zodat het spuiten daarvan (vermoedelijk) overbodig is, geldt dat het onderhoud van de metalen waterleidingen voor rekening van Wereldhave komt (zie hiervoor) en dat het roestige uiterlijk is veroorzaakt door gebreken aan de constructie.

Wanden, borstwering, kolommen

3.72.

Van het onderdeel wanden, borstweringen en kolommen komt de post “wanden/kozijnen/deuren plaatselijk herstellen en opnieuw schilderen” ad € 26.604,- voor rekening van Q-Park. Zoals hiervoor is overwogen is zij op dat punt haar verplichtingen onvoldoende nagekomen. Niet valt in te zien waarom die kosten vanwege het geheel vervangen van de dekvloeren nu voor rekening van Wereldhave zouden moeten komen. Voor wat betreft de kolommen is hiervoor overwogen dat het schilderwerk daarvan negatief is beïnvloed door de gebreken aan de constructie. Die kosten komen dus niet voor rekening van Q-Park. De post heeft echter ook betrekking op het herstel van de kolommen, hetgeen, naar de kantonrechter aanneemt, ziet op gebruiksschade. Die kosten komen wel voor rekening van Q-Park. Van de post ad € 16.775,- zal daarom de helft ad € 8.387,50 worden toegewezen. De overige posten die onder dit onderdeel vallen, betreffen de constructie van de garage en komen daarom voor rekening van Wereldhave.

Vlucht- en nachttrappenhuis

3.73.

De kosten voor de werkzaamheden aan het vlucht- en nachttrappenhuis komen, zoals hiervoor al is gebleken, voor rekening van Wereldhave omdat dit in de huurovereenkomst zo is bepaald.

Installaties

3.74.

Van het onderdeel installaties komt de post “(Vluchtweg)bewegwijzering controleren op compleetheid en op orde brengen” ad € 15.000,- voor rekening van Q-Park. In het voorgaande is immers overwogen en beslist dat Q-Park met betrekking tot de bewegwijzering haar verplichtingen niet is nagekomen. Het zelfde geldt voor de post “coaten droge blusleiding herstellen” ad € 5.000,-. Voor wat betreft de post “brandveiligheidssituatie laten controleren en waar nodig herstellen” ad € 25.000,- heeft Q-Park terecht aangevoerd dat niet is gebleken dat Q-Park ter zake is tekort geschoten. Het ligt op de weg van Wereldhave om na de renovatie deze werkzaamheden voor haar rekening te nemen. De post “elektrotechnische installaties netjes maken” ad € 35.000,- komt wel voor rekening van Q-Park omdat die verplichting ook voortvloeide uit artikel 8.30 van de huurovereenkomst.

Verkeersinrichting

3.75.

Het onderdeel verkeersinrichting ad (in totaal) € 9.000,- komt ook voor rekening van Q-Park omdat zij haar verplichting tot onderhoud van bewegwijzering onvoldoende is nagekomen.

Conclusie kosten

3.76.

Uit het voorgaande volgt dat voor rekening van Q-Park komen:- wanden/kozijnen/deuren plaatselijk herstellen en opnieuw schilderen ad € 26.604,-;- herstel gebruiksschade kolommen ad € 8.387,50;- (vluchtweg)bewegwijzering controleren op compleetheid en op orde brengen ad € 15.000,-;- coaten droge blusleiding herstellen ad € 5.000,-.- elektrotechnische installaties netjes maken ad € 35.000,-- verkeersinrichting ad € 9.000,-Totaal: € 98.991,50.Dit bedrag zal worden toegewezen. De daarover gevorderde btw zal eveneens worden toegewezen, net zoals de daarover gevorderde wettelijke rente vanaf de datum van oplevering, te weten 31 december 2022.

Conclusie in reconventie

3.77.

De conclusie is dat:- de beide gevorderde verklaringen voor recht zullen worden toegewezen met in achtneming van hetgeen daarover is overwogen;- Q-Park zal worden veroordeeld tot betaling aan Wereldhave van een bedrag van € 98.991,50 aan herstelkosten, te vermeerderen met de btw en de wettelijke rente daarover vanaf 31 december 2022. In het tussenvonnis was al overwogen en beslist dat de vorderingen tot betaling van € 154.817,- over het tijdvak 2008-2012 en € 159.380,- over het tijdvak 2013-2017 en tot afgifte van een overzicht van verrichte onderhoudswerkzaamheden zouden worden afgewezen.

In conventie en in reconventie

Kosten deskundigen

3.78.

Q-Park was belast met de betaling van het voorschot van de kosten van de deskundige in conventie en Wereldhave met dat in reconventie. Partijen zijn over een weer in het (on)gelijk gesteld. De kantonrechter ziet daarin aanleiding om de kosten van de deskundigen te laten bij de partij die het voorschot heeft betaald, dus Q-Park blijft belast met de kosten van Deleroi van Base Value en Wereldhave met de kosten van Van de Pol van DHV.

Proceskosten

3.79.

Omdat partijen in conventie en in reconventie over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.