< Terug naar de zoekresultaten

Opties voor deze uitspraak




U dient ingelogd te zijn om favorieten te kunnen toevoegen aan Mijn Jure
U kunt zich hier gratis registreren
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Zaaknummer:
Soort procedure:
Zittingsplaats:
Vindplaats:

Inhoudsindicatie:

Huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd?

Uitspraak



RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 8266310 \ KG EXPL 20-4 (IL)

Uitspraakdatum: 14 februari 2020

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. D.H. Guldemond

tegen

1 [gedaagde 1]

2. [gedaagde 2]

wonenden te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagden]

gemachtigde: G.H. de Jonge

1 Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft [gedaagden] op 27 januari 2020 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 4 februari 2020. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben [gedaagden] bij brief van 31 januari 2020 nog stukken toegezonden.

2 De feiten

2.1.

[eiser] verhuurt de zelfstandige woonruimte aan de [adres] aan [gedaagden] De huurprijs bedraagt nu € 710,00 per maand.

2.2.

Partijen hebben op 14 februari 2019 een schriftelijke huurovereenkomst ondertekend. Deze huurovereenkomst is tot stand gekomen na bemiddeling door [betrokkene] van De Huurwoning Bemiddelaar (hierna te noemen: de verhuurmakelaar).

2.3.

In artikel 2 van de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

2.1

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van maximaal 12 maanden, ingaande op 15 februari 2019 en dus eindigende op 31 januari 2020

2.2

Bij het verstrijken van de in 2.1 bedoelde tijd wordt de huurovereenkomst bij gebreke van tijdige en rechtsgeldige opzegging tegen het einde van de in 2.1 bedoelde tijd verlengd voor onbepaalde tijd.

2.3

Opzegging van de huurovereenkomst dient plaats te vinden bij aangetekende brief of exploot tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, die niet voor het einde van de in 2.1 bedoelde tijd ligt. (…)

2.4.

Met de in artikel 2.1 van de huurovereenkomst vermelde einddatum van 31 januari 2020 is de einddatum 15 februari 2020 bedoeld.

2.5.

In zijn (aangetekend verzonden) brief van 30 december 2019 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagden] meegedeeld, samengevat, dat de huurovereenkomst automatisch eindigt en niet wordt voortgezet en dat [gedaagden] het gehuurde uiterlijk 15 februari 2020 dienen op te leveren aan [eiser] .

2.6.

Bij brief van 8 januari 2020 heeft de gemachtigde van [gedaagden] op bovengenoemde brief gereageerd. [eiser] heeft uit die reactie afgeleid dat [gedaagden] niet van plan zijn de woning per 15 februari 2020 te verlaten.

3 De vordering

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt om het gehuurde uiterlijk 15 februari 2020, dan wel binnen twee dagen na betekening van het vonnis, te verlaten en ontruimen;

II. [eiser] machtigt om, als [gedaagden] met de ontruiming in gebreke blijven, deze op kosten van [gedaagden] te doen bewerkstelligen;

III. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van de eventuele noodgedwongen ontruiming;

IV. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot het betalen van een dwangsom van € 250,00 per dag dat ze weigeren het gehuurde te verlaten met een maximum van € 50.000,00;

V. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, waaronder de nakosten.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan en van rechtswege eindigt op 15 februari 2020. [eiser] heeft [gedaagden] hierover tijdig schriftelijk geïnformeerd. Zij moeten de woning dus uiterlijk op 15 februari 2020 verlaten. Omdat [gedaagden] hebben aangegeven dat niet te doen, heeft [eiser] een spoedeisend belang bij zijn vordering.

4 Het verweer

4.1.

[gedaagden] voeren het volgende verweer, zakelijk weergegeven. [eiser] heeft geen spoedeisend belang bij zijn vordering. [gedaagden] zijn ervan uitgegaan dat de huurovereenkomst na 12 maanden zou worden voortgezet voor onbepaalde tijd. Als dat anders was geweest, had hun bewindvoerder van de WSNP niet met dit huurcontract ingestemd en hadden zijzelf de woning niet opgeknapt en geen contract van drie jaar met Nuon afgesloten.

4.2.

[gedaagden] hebben verder het volgende aangevoerd, zakelijk weergegeven.

[gedaagden] hebben een geschil met de verhuurmakelaar, omdat die niet heeft voldaan aan zijn financiële verplichtingen jegens [gedaagden] [eiser] wist niet eens dat [gedaagden] de woning hadden gehuurd, laat staan dat hij weet had van de voorwaarden. [eiser] heeft verteld dat hij de woning aan zijn neef heeft beloofd. Hij heeft de woning dus niet nodig voor eigen gebruik. [eiser] wenst geen verhuurdersverklaring af te geven waardoor [gedaagden] geen andere, sociale woning kunnen huren.

5 De beoordeling

5.1.

Het verweer van [gedaagden] dat [eiser] geen spoedeisend belang heeft bij de onderhavige vordering wordt gepasseerd. [eiser] heeft het spoedeisend belang om tijdig - voor 15 februari 2020 - duidelijkheid te verkrijgen over de beëindiging van de huurovereenkomst per die datum.

5.2.

Voor toewijzing van de vordering in dit kort geding is vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5.3.

Het gaat in deze procedure om de vraag of de huurovereenkomst die partijen hebben gesloten is te kwalificeren als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en daarom van rechtswege op 15 februari 2020 zal eindigen. [gedaagden] betwisten dat. Zij voeren aan dat het de bedoeling is dat de huurovereenkomst na 12 maanden voor onbepaalde tijd wordt voortgezet.

5.4.

De kantonrechter kijkt eerst naar de tekst van de door partijen ondertekende huurovereenkomst. In artikel 2.1 staat nadrukkelijk vermeld dat de huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, namelijk voor maximaal 12 maanden ingaande op 15 februari 2019 en dus eindigende op 15 februari 2020 (de laatste datum is verbeterd gelezen naar de bedoeling van partijen op dat punt, die niet ter discussie staat). In de huurovereenkomst is ook bepaald (in artikel 2.2 en 2.3 ) dat deze na het verstrijken van de 12 maanden tegen die tijd kan worden opgezegd en dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd als er dan niet wordt opgezegd. De tekst van de huurovereenkomst is op zich dus duidelijk: de huur eindigt na maximaal 12 maanden en wordt voortgezet als er geen opzegging volgt. De kantonrechter merkt hierbij op, ten overvloede, dat dit neerkomt op een huurovereenkomst met een bepaalde duur van korter dan twee jaar die niet tussentijds kan worden opgezegd. Een dergelijke overeenkomst is nietig als gevolg van artikel 7:271 lid 2 en 7 BW. Dat tast de aard en duur van de huurovereenkomst echter niet aan en is in deze zaak dus niet van belang.

5.5.

De kantonrechter houdt er verder rekening mee dat [gedaagden] zich er bij de totstandkoming van de huurovereenkomst terdege van bewust waren dat de overeenkomst in principe na 12 maanden eindigt. Zij hebben om die reden voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst met de verhuurmakelaar gesproken over wat er na 12 maanden zou gebeuren. De verhuurmakelaar heeft ter zitting verklaard, als informant aan de zijde van [eiser] , dat hij [gedaagden] heeft meegedeeld dat de huurovereenkomst voor 12 maanden zou gelden en dat ze daarna, als alles goed zou gaan en er geen bijzonderheden zouden zijn, in de woning zouden kunnen blijven wonen maar dat dat aan [eiser] is om te bepalen. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagden] uit deze mededeling (slechts) mochten afleiden dat verlenging van de huurovereenkomst na 12 maanden tot de mogelijkheden behoort. Zij mochten op basis daarvan niet redelijkerwijs verwachten dat de huurovereenkomst na 12 maanden daadwerkelijk zou worden verlengd.

5.6.

[gedaagden] hebben aangevoerd dat ze eerder via de verhuurmakelaar woningen (van derden) hebben gehuurd. Die huurovereenkomsten waren steeds voor 12 maanden en zijn daarna steeds voor onbepaalde tijd verlengd. De verhuurmakelaar heeft bij het aangaan van de onderhavige huurovereenkomst met [eiser] tegen [gedaagden] gezegd dat het op dezelfde manier zou gaan, omdat dat wettelijk zo moet. Hij heeft gezegd dat ze gewoon in het huis kunnen en er niets aan de hand is; het zou voor een langere periode zijn, aldus [gedaagden] Als de verhuurmakelaar dat inderdaad zo stellig tegen [gedaagden] heeft gezegd, hetgeen in deze procedure niet aannemelijk is geworden, geldt dat dit niet zonder meer aan [eiser] kan worden tegengeworpen. Uit vaste rechtspraak volgt dat een makelaar in principe geen volmacht heeft om de partij voor wie hij optreedt te vertegenwoordigen. Dit betekent dat mededelingen van de verhuurmakelaar niet één op één aan de verhuurder kunnen worden toegerekend; daarvoor zijn aanvullende feiten en omstandigheden nodig. [gedaagden] hebben zulke feiten en omstandigheden echter niet voldoende gesteld. Het verweer wordt daarom verworpen.

5.7.

[gedaagden] hebben nog verwezen naar de verhuuradvertentie (productie 3). Daarin staat dat de huurperiode maximaal 24 maanden is en dat de woning voor langere tijd te huur is. Dit kan [gedaagden] echter niet baten. Zij hebben die advertentie namelijk pas na het aangaan van de huurovereenkomst onder ogen gekregen. Dat zegt dus niets over hun wetenschap over de aard en duur van de huurovereenkomst ten tijde van het sluiten daarvan, welk moment doorslaggevend is. Hetzelfde geldt voor de gesprekken die [gedaagden] met [eiser] hebben gevoerd in de (na)zomer van 2019 en die [gedaagden] hebben opgenomen. Wat daar is besproken zegt niets over de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst in februari 2019.

5.8.

Het verdere verweer van [gedaagden] (zoals hiervoor onder 4.2. weergegeven) is niet relevant voor de beantwoording van de vraag wat partijen zijn overeengekomen en hoeft dus niet besproken te worden. Overigens heeft de gemachtigde van [eiser] ter zitting toegezegd dat het geen probleem is om een verhuurdersverklaring te verstrekken. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat die verklaring aan [gedaagden] zal worden verstrekt, als dat nog niet is gebeurd.

5.9.

De kantonrechter concludeert dat voldoende aannemelijk is geworden dat tussen partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW is gesloten. Deze huurovereenkomst zal op 15 februari 2020 eindigen, omdat [eiser] bij de schriftelijke kennisgeving van 30 december 2019 de juiste formaliteiten in acht heeft genomen.

5.10.

Omdat uit de proceshouding van [gedaagden] blijkt dat zij de woning niet vrijwillig zullen verlaten, zal de kantonrechter het verzoek tot ontruiming toewijzen. Wel acht de kantonrechter het in het belang van [gedaagden] dat zij voldoende tijd krijgen om de nodige zaken te regelen en vervangende woonruimte te zoeken. Een termijn van vier weken is naar het oordeel van de kantonrechter daartoe afdoende.

5.11.

De verzochte machtiging tot ontruiming zal worden afgewezen. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner het betreffende pand betreden en ontruimen.

5.12.

De gevorderde ontruimingskosten zullen worden afgewezen, omdat de met de ontruiming gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen niet op voorhand kan worden beoordeeld.

5.13.

[eiser] heeft de vordering betreffende de dwangsom niet onderbouwd. Omdat als uitgangspunt geldt dat vrijwillig wordt voldaan aan een vonnis en de kantonrechter geen reden heeft om in deze zaak anders te oordelen, zal de gevorderde dwangsom worden afgewezen.

5.14.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden] , omdat zij grotendeels ongelijk krijgen. Daarbij worden [gedaagden] ook veroordeeld tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt.

6 De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk te ontruimen en te verlaten de woning aan de [adres] , met alle daarin van hen aanwezige personen en zaken en wel binnen vier (4) weken na betekening van dit vonnis, onder afgifte van alle sleutels aan [eiser] ;

6.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 105,03

griffierecht € 83,00

salaris gemachtigde € 480,00 ;

6.3.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt;

6.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter


» Juridisch advies nodig? « advertorial

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?

Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.



naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Snel uitspraken zoeken en filteren

> per rechtsgebied > op datum > op instantie

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature