4 De beoordeling

Bevoegdheid

4.1.

Nu [eiseres] een rechtspersoon is naar buitenlands recht en de vordering uit dien hoofde een internationaal karakter draagt, dient allereerst de vraag te worden beantwoord of de Nederlandse rechter bevoegd is van de vordering kennis te nemen. De Nederlandse rechter is op grond van artikel 18 van de in deze zaak toepasselijke Verordening (EU) nr. 1215/2012 (EEX-Vo 2012) bevoegd van het onderhavige geschil kennis te nemen, nu [gedaagden] een consument is die woonplaats heeft in Nederland.

Toepasselijke recht

4.2.

Partijen hebben zich niet uitgelaten over het toepasselijke recht. De kantonrechter begrijpt daaruit, en uit de op het Nederlandse recht gebaseerde stellingen van partijen, dat partijen voor de toepasselijkheid van het Nederlandse recht hebben gekozen.

Verstekverlening

4.3.

[gedaagde sub 1] is niet in de procedure verschenen. De dagvaarding voldoet aan de wettelijk voorgeschreven formaliteiten. Tegen [gedaagde sub 1] wordt daarom verstek verleend. Omdat [gedaagde sub 2] wel in de procedure is verschenen, wordt op grond van artikel 140 lid 3 Rv één vonnis gewezen dat als vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.

Ontvankelijkheid [eiseres]

4.4.

[gedaagde sub 2] heeft aangevoerd dat [eiseres] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vorderingen nu [gedaagde sub 2] een huurovereenkomst is aangegaan met [bedrijf] GmbH & Co Kg (hierna: [bedrijf] ) en niet met [eiseres] . Conform artikel 9 van de huurovereenkomst betaalt [gedaagde sub 2] dan ook de huurpenningen op de bankrekening van [bedrijf] . [gedaagde sub 2] stelt dat het onduidelijk is of [eiseres] de nieuwe verhuurder is geworden middels contractovername. [gedaagde sub 2] is hiervan in ieder geval niet op de hoogte gesteld. De kantonrechter overweegt hieromtrent als volgt.

4.5.

Vast staat dat, gelet op de door [eiseres] overgelegde specificaties van de huurachterstand, [gedaagde sub 2] per december 2023 de huurpenningen voldoet aan [eiseres] . De kantonrechter is van oordeel dat uit die gedraging blijkt dat [gedaagde sub 2] op de hoogte is van het feit dat [eiseres] de nieuwe eigenaar van de woning is en daardoor tevens verhuurder is geworden van de woning en daarom als eisende partij optreedt in deze procedure. De kantonrechter gaat dan ook voorbij aan het verweer van [gedaagde sub 2] en acht [eiseres] ontvankelijk in haar vorderingen.

Huurachterstand

4.6.

[eiseres] stelt bij dagvaarding dat er sprake is van een huurachterstand met betrekking tot zowel de woning als de parkeerplaats van in totaal € 5.853,65, berekend tot en met februari 2024. Uit de bij akte overgelegde specificatie volgt dat de huurachterstand volgens [eiseres] in totaal € 3.707,48 bedraagt, berekend tot en met mei 2024. [eiseres] heeft daarbij, in tegenstelling tot het overgelegde overzicht bij dagvaarding, rekening gehouden met vier door [gedaagde sub 2] voldane betalingen aan [bedrijf] van in totaal € 3.056,00 (4 x € 764,00 d.d. 23 mei, 21 juni, 21 juli en 22 november 2023).

4.7.

[gedaagde sub 2] heeft aangevoerd dat [gedaagde sub 1] drie jaar geleden naar het buitenland is verhuisd en dat [gedaagde sub 2] vervolgens de huurbetalingen aan [bedrijf] heeft voortgezet. [gedaagde sub 2] heeft de brief van 1 januari 2023, waarin staat dat [gedaagde sub 2] de huurpenningen per januari 2023 aan [eiseres] , als zijnde de nieuwe verhuurder, diende te voldoen, niet ontvangen. Pas bij brief van 4 december 2023 is [gedaagde sub 2] hiervan op de hoogte gesteld. Daarom heeft [gedaagde sub 2] de huurpenningen per december 2023 aan [eiseres] betaald. [gedaagde sub 2] stelt zich op het standpunt dat hij bij gebrek aan wetenschap de aan [bedrijf] betaalde huurpenningen bevrijdend heeft betaald aan [eiseres] . Op de door [eiseres] bij akte overgelegde specificatie staan de aan [bedrijf] verrichtte betalingen d.d. 22 maart, 22 april, 21 augustus en 21 september 2023 van in totaal € 3.310,00, als ook de betalingen met betrekking tot de parkeerplaats van de maanden mei, juni, juli en november 2023 van in totaal € 254,00 echter niet vermeld. [gedaagde sub 2] betwist dat er sprake is van een huurachterstand.

4.8.

De vraag die voorligt is of [gedaagde sub 2] bevrijdend aan [eiseres] heeft betaald en zo ja, of er nog sprake is van een huurachterstand en wat hiervan de hoogte is.

4.9.

De kantonrechter overweegt allereerst dat [gedaagde sub 2] medehuurder is geworden van de woning en de parkeerplaats, gelet op de door hem verrichtte betalingen ten aanzien van zowel de woning als de parkeerplaats.

4.10.

[gedaagde sub 2] heeft de ontvangst van de brief d.d. 1 januari 2023 betwist. Ingevolge artikel 3:37 lid 3 BW geldt dat een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon moet hebben bereikt (de zogenaamde ontvangsttheorie). Met betrekking tot een schriftelijke verklaring geldt als uitgangspunt dat deze de geadresseerde heeft bereikt indien zij door haar is ontvangen. Indien de ontvangst van de verklaring wordt betwist, zoals in casu het geval is, dient [eiseres] als afzender feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit blijkt dat de brief wel degelijk door haar is verzonden en dat de verklaring door [gedaagde sub 2] als geadresseerde is ontvangen, bijvoorbeeld door een verzendbewijs van een aangetekende brief over te leggen. Dit heeft [eiseres] echter niet gedaan, waardoor niet is komen vast te staan dat [gedaagde sub 2] de brief van 1 januari 2023 heeft ontvangen.

4.11.

De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat, gelet op de door [eiseres] overgelegde specificatie waaruit volgt dat [gedaagde sub 2] per december 2023 de huurpenningen aan [eiseres] voldoet, [gedaagde sub 2] eerst bij brief van 4 december 2023 kennis heeft gekregen van het bestaan van [eiseres] als nieuwe verhuurder en dat op verzoek van [gedaagde sub 2] door [eiseres] het juiste bankrekeningnummer aan hem is verstrekt, zoals [gedaagde sub 2] stelt. [gedaagde sub 2] heeft vervolgens de huurpenningen betaald aan [eiseres] .

4.12.

De kantonrechter is van oordeel dat het gebrek aan informatie jegens [gedaagde sub 2] met betrekking tot de verkoop van de woning en de daarmee gepaarde gevolgen voor de verhuur van de woning en de parkeerplaats voor rekening en risico dient te komen van de huidige verhuurder, [eiseres] . [eiseres] had als nieuwe verhuurder immers goed met [bedrijf] moeten afstemmen dat en op welke wijze de huurder geïnformeerd moest worden over de contractovername. Dit brengt met zich mee dat de door [gedaagde sub 2] vóór december 2023 voldane betalingen aan [bedrijf] bevrijdend aan [eiseres] zijn betaald. De vraagt die vervolgens beantwoord dient te worden is of er sprake is van een huurachterstand en zo ja, wat de hoogte hiervan is.

4.13.

[gedaagde sub 2] stelt dat [eiseres] in de door haar overgelegde specificatie van de huurachterstand geen rekening heeft gehouden met nog vier door [gedaagde sub 2] aan [bedrijf] voldane betalingen van in totaal € 3.564,00 (€ 3.310,00 + € 254,00). De kantonrechter is van oordeel dat, gelet op de door [gedaagde sub 2] overgelegde betaalbewijzen, voldoende is onderbouwd dat [gedaagde sub 2] bovengenoemd bedrag heeft betaald aan [bedrijf] , zodat dit bedrag in mindering strekt op het in de specificatie benoemde bedrag van € 3.707,48. Dit betekent dat het resterende bedrag aan huurachterstand € 143,48 (€ 3.707,48 - € 3.564,00) bedraagt. [gedaagde sub 2] heeft bij bovengenoemde betalingen echter geen rekening gehouden met de exacte huurprijs(verhoging). Sommige maanden heeft [gedaagde sub 2] meer betaald dan geldende huurprijs en andere maanden heeft hij minder betaald. Gelet op de door [eiseres] overgelegde specificatie bedroeg de huurprijs van de woning tot en met juni 2023 € 758,03 en vanaf juli 2023 bedroeg de huurprijs € 780,13. De huurprijs van de parkeerplaats bedraagt € 64,06 per maand. Er heeft geen huurprijswijziging plaatsgevonden ten aanzien van de parkeerplaats. Dit betekent dat [gedaagde sub 2] in totaal € 22,56 te weinig heeft betaald (met betrekking tot de woning en de parkeerplaats in de maand maart 2023: € + 5,97, april 2023: + 5,97, augustus 2023: € - 16,13, september 2023: € -16,13 en met betrekking tot de parkeerplaats over de maanden mei, juni, juli en november 2023: € - 2,24). Gelet op het voorgaande zal een bedrag van € 166,04 (€ 143,48 + € 22,56) aan restant worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente zal als onweersproken en op de wet gegrond worden toegewezen over dit bedrag. De veroordeling zal hoofdelijk worden uitgesproken.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.14.

Nu de gevorderde huurachterstand grotendeels zal worden afgewezen en het restantbedrag aan huurachterstand marginaal is, komt de door [eiseres] gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten niet voor toewijzing in aanmerking.

Ontbinding en ontruiming

4.15.

Er is een huurachterstand van minder dan één maand. Deze achterstand is niet groot genoeg (minder dan drie maanden) dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Daarom zal de kantonrechter de gevorderde ontbinding en ontruiming afwijzen. [gedaagde sub 2] hoeft de woning dus niet te verlaten en hij kan gebruik blijven maken van de parkeerplaats.

Proceskosten

4.16.

[eiseres] zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 2] worden begroot op € 813,00 (bestaande uit een bedrag van € 678,00 aan salaris gemachtigde en een bedrag van € 135,00 aan nakosten).