2 De beoordeling

Wat is er gebeurd? 2.1.

[eisers c.s] huurt een nieuwbouwappartement uit 2020 van De Alliantie. Hij heeft meermaals over de warmte in de woning geklaagd bij De Alliantie en is naar de Huurcommissie gestapt met een verzoek tot huurverlaging. De Huurcommissie heeft dat verzoek afgewezen, maar zij heeft later erkend dat zij ten onrechte een rapport van [adviesbureau] (hierna: het rapport) niet heeft meegenomen in haar beoordeling.

De vorderingen van [eisers c.s]

2.2.

[eisers c.s] stelt dat sprake is van een gebrek aan de woning, omdat het van mei tot en met oktober erg warm wordt in de woning, ondanks dat hij de woning voldoende ventileert. [eisers c.s] vordert dat De Alliantie het gebrek (oververhitting) verhelpt door zonwering in de vorm van screens aan de buitenzijde te plaatsen, of dat het gebrek op een andere deugdelijke manier wordt verholpen. Daarnaast vordert hij een huurverlaging van zestig procent, of een ander vast te stellen percentage, van de kale huurprijs vanaf 8 augustus 2022.

Het verweer van De Alliantie

2.3.

De Alliantie voert aan dat er geen gebrek is aan de woning. Volgens haar ventileert [eisers c.s] zijn woning onvoldoende. Daarnaast voert De Alliantie aan dat de huidige raambekleding van [eisers c.s] zorgt voor de warmte in de woning en [eisers c.s] lichtere raambekleding aan de binnenkant moet ophangen.

De beoordeling van de kantonrechter

2.4.

Of sprake is van een gebrek moet beoordeeld worden aan de hand van de regel uit artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Een gebrek is op grond van dat artikel een staat of eigenschap van de woning of een andere niet aan [eisers c.s] toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woning aan [eisers c.s] niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden nieuwbouwwoning uit 2020.

2.5.

Als sprake is van een gebrek moet De Alliantie dat op grond van artikel 7:206 BW oplossen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van De Alliantie gevraagd kunnen worden. Op grond van artikel 7:207 BW kan een huurder (onder bepaalde voorwaarden) een evenredige huurprijsvermindering vragen als er sprake is van een gebrek.

De oververhitting is een gebrek aan de woning dat De Alliantie moet oplossen

2.6.

[eisers c.s] heeft aangevoerd dat [adviesbureau] op 6 juni 2023 een onderzoek heeft uitgevoerd naar de warmte in het appartement. Zij heeft op 10 juli 2023 een rapport uitgebracht waarin onder meer is opgenomen:

“Conclusie

Uit het onderzoek met behulp van de dataloggers, de weergegevens van het KMNI en de TO-methode, blijkt dat de woning langdurig te warm is. Volgens de TO-methode is er sprake van een gebrek aan de woning.

Echter op basis van het gemeten verschil in nachtelijke temperatuurdaling, is het de vraag of de woning maximaal word afgekoeld doormiddel van het voldoende ventileren van de woning.

Met behulp van de warmtebeeldcamera is te zien dat de oververhitting in de woning wordt veroorzaakt door zoninstraling in de woning.

Uit de ventilatieberekening blijkt dat de afzuiging in het toilet niet voldoet aan het bouwbesluit maar dit effect is op deze situatie nihil. De overige ventilatievoorzieningen in de woning voldoen wel aan het bouwbesluit 2012.

Advies

Omdat de oververhitting in de woning wordt veroorzaakt door zoninstraling. Het beperken daarvan kan door om zonwering aan de buitenzijde van de woning te plaatsen. Hierdoor zal de zoninstraling worden ingeperkt en de woning minder snel opwarmen.

Tevens is het advies om alle ramen in de woning bij warme dagen volledig open te zetten (in de ochtend en avond spuien), wanneer de buitentemperatuur lager ligt dan de binnentemperatuur, hierdoor zal de temperatuur in de woning dalen.

(…)

TO-methode

Omdat er geen eisen zijn vanuit het bouwbesluit 2012, welke voor dit complex gelden, is er gekeken naar de TO-methode. Deze methode is in het verleden vaker gehanteerd door de huurcommissie.

De TO-methode gaat ervanuit dat hitte in de woning een gebrek is, als de binnentemperatuur in de woning meer dan 300 uur boven de 26,5 °C uitkomt, terwijl de buitentemperatuur minstens 6° C lager ligt dan de binnentemperatuur. Bron: RVO.nl

In de bijlage zijn de temperaturen in de woonkamer vergeleken met de buitentemperatuur (gegevens KNMI de Bilt). De uren waar de temperatuur onder de 26,5 °C uit komt of het verschil tussen binnen en buiten kleiner is dan 6°C zijn uit deze lijst gefilterd.

Bevindingen

Uit de analyse blijkt dat in de gelogde periode de temperatuur in de woonkamer 530 uur boven de 26,5°C uitkomt, terwijl de buitentemperatuur meer dan 6°C lager ligt dan de binnentemperatuur.”

2.7.

Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat tussen partijen niet in geschil is dat de gehanteerde TO-methode een bruikbare manier is om vast te stellen of het in een woning te warm is. Dat daarvan sprake is omdat het langdurig te warm is, volgt uit het rapport. Uit het rapport volgt namelijk dat het in de woning ten minste 530 uur per jaar warmer is dan 26,5 graden, terwijl het buiten meer dan zes graden koeler is.

2.8.

De Alliantie voert daartegen aan dat er desondanks geen sprake is van een gebrek aan de woning. De woning kan namelijk worden geventileerd en er is een goed functionerende WTW-installatie. De woning voldoet daarmee aan de eisen uit het Bouwbesluit, zoals dat gold ten tijde van de bouw. Het probleem is volgens De Alliantie dat [eisers c.s] niet voldoende ventileert. [eisers c.s] heeft gesteld dat hij de ramen altijd open heeft staan op de kiepstand. Uit de toelichting van De Alliantie tijdens de mondelinge behandeling begrijpt de kantonrechter dat De Alliantie stelt dat van [eisers c.s] verwacht mag worden dat hij in de periode dat het (te) warm is in zijn woning alle ramen en de balkondeur overdag en ’s nachts helemaal (wagenwijd) open zet zodra het buiten koeler is dan binnen. Het enkel op de kiepstand open zetten van de ramen is onvoldoende.

2.9.

De kantonrechter volgt De Alliantie hierin niet. Allereerst betekent het enkele feit dat de woning voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit niet dat er geen sprake kan zijn van een gebrek. Of dat het geval is moet namelijk worden beoordeeld aan de hand van het hiervoor onder 2.4 genoemde criterium.

2.10.

Naar het oordeel van de kantonrechter hoeft een huurder van een woning als het door [eisers c.s] van De Alliantie gehuurde appartement niet te verwachten dat het uitsluitend op een acceptabele temperatuur te krijgen is als:

gedurende meerdere maanden per jaar;

zodra het buiten koeler is dan binnen;

alle ramen wagenwijd geopend blijven.

Dit geldt des te meer voor dit appartement, dat op de tweede verdieping ligt, en is gelegen in een stedelijke omgeving in de buurt van een treinstation. Omdat het gehuurde – naar de kantonrechter uit de toelichting van De Alliantie begrijpt – in de periode van mei tot en met september alleen op een acceptabele temperatuur te krijgen is als wel aan deze voorwaarden zou worden voldaan, is de kantonrechter van oordeel dat er sprake is van een gebrek.

2.11.

Dit wordt niet anders door de stelling van De Alliantie dat de huidige raambekleding van [eisers c.s] de oorzaak van de oververhitting zou zijn en dat witte of lichte raambekleding aan de binnenkant het hitteprobleem zou verhelpen. Uit het rapport blijkt namelijk dat de oververhitting in de woning wordt veroorzaakt door zoninstraling en dit kan worden beperkt door zonwering aan de buitenkant van de woning te plaatsen.

De Alliantie mag beslissen hoe zij het gebrek herstelt

2.12.

[eisers c.s] kan als huurder niet aan De Alliantie voorschrijven hoe zij het gebrek verhelpt en hij kan daar ook geen voorwaarden aan verbinden. Het is aan De Alliantie om te bepalen hoe zij het gebrek herstelt. De kantonrechter zal de vordering daarom toewijzen in die zin dat De Alliantie het gebrek aan de woning binnen twee maanden na de datum van deze uitspraak moet herstellen.

De kale huurprijs wordt met 20 procent verminderd

2.13.

De vordering tot vermindering van de huurprijs houdt in dat [eisers c.s] slechts veertig procent van de kale huurprijs wil betalen, zolang het gebrek er is.

2.14.

[eisers c.s] wijst hiervoor op artikel 6 en bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte en op de omstandigheid dat het gehuurde een groot deel van het jaar verminderd bewoonbaar is door de hitte. De kantonrechter volgt [eisers c.s] hierin niet. Om te beginnen is het gebrek – zoals [eisers c.s] zelf ook heeft aangegeven – niet het gehele jaar aanwezig. Het speelt voornamelijk in de maanden mei tot en met oktober. Daarnaast maakt het gebrek het huis niet dermate onbewoonbaar dat dit een vermindering van de huurprijs met zestig procent rechtvaardigt. De kantonrechter is van oordeel dat een vermindering van de huurprijs met 20% evenredig is. Dat betekent dat de kale huurprijs met 20% verminderd wordt vanaf 8 augustus 2022.

Buitengerechtelijke incassokosten

2.15.

[eisers c.s] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Omdat De Alliantie een professionele verhuurder is, is zij buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd, ook als de aanmaningsbrief die zij heeft ontvangen niet voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW . De kantonrechter stelt vast dat [eisers c.s] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het door [eisers c.s] gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.

De Alliantie wordt veroordeeld in de proceskosten

2.16.

De Alliantie is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers c.s] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

132,42

- griffierecht

€

86,00

- salaris gemachtigde

€

164,00

(2,00 punten × € 82,00)

- nakosten

€

41,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

423,42

2.17.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Uitvoerbaar bij voorraad

2.18.

De kantonrechter verklaart de beslissing uitvoerbaar bij voorraad, nu daar geen verweer tegen is gevoerd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.