< Terug naar de zoekresultaten

Opties voor deze uitspraak




U dient ingelogd te zijn om favorieten te kunnen toevoegen aan Mijn Jure
U kunt zich hier gratis registreren
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Zaaknummer:
Soort procedure:
Zittingsplaats:
Vindplaats:

Inhoudsindicatie:

Dienen van twee heren bij bemiddeling verhuur woningen. Verjaring. Onredelijk voordeel 7:264 BW. Oneerlijke handelspraktijk 7:193b BW. Bestuurder(s) aan te merken als handelaar. Bewijslast omgekeerd ogv 6:193j lid 2 BW vanuit consumentenbescherming.

Uitspraak



RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 7558374 UC EXPL 19-1947 LT/33864

Vonnis van 13 november 2019

inzake

1 [eiser/eiseres sub 1] ,

2. [eiser/eiseres sub 2] , 3. [eiser/eiseres sub 3] , 4. [eiser/eiseres sub 4] ,

5. [eiser/eiseres sub 5],

6. [eiser/eiseres sub 6] , 7. [eiser/eiseres sub 7] , 8. [eiser/eiseres sub 8] , 9. [eiseres sub 9] , 10. [eiser/eiseres sub 10] , 11. [eiser/eiseres sub 11] , 12. [eiser/eiseres sub 12] , 13. [eiser/eiseres sub 13] , 14. [eiser/eiseres sub 14] , 15. [eiser/eiseres sub 15] , 16. [eiser/eiseres sub 16] , 17. [eiser/eiseres sub 17] , 18. [eiser/eiseres sub 18] , 19. [eiser/eiseres sub 19] en 20. [eiser/eiseres sub 20] ,

allen wonende te [woonplaats 1] ,

tezamen verder ook te noemen [eiser/eiseres sub 1] c.s.,

eisende partijen,

gemachtigde: mr. G. Gabrelian en mr. P.S. Folsche,

tegen:

1 [gedaagde sub 1] ,

verder te noemen [gedaagde sub 1]

en

2. [gedaagde sub 2],

verder te noemen [gedaagde sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats 2] ,

gezamenlijk verder te noemen [gedaagde sub 1] c.s.,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. M. Hoogenboom.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met aangehecht producties 1 t/m 17,

- de conclusie van antwoord met aangehecht productie 1,

- de op 19 september 2019 ingekomen aanvullende producties 2 en 3 van de zijde

van [gedaagde sub 1] c.s.,

- de eveneens op 19 september 2019 ingekomen brief met aanvullende producties 18 t/m 22

van de zijde van [eiser/eiseres sub 1] c.s.,

- de mondelinge behandeling van 25 september 2019 waarvan aantekening is gehouden,

- de pleitnota van [eiser/eiseres sub 1] c.s.,

- de pleitnota van [gedaagde sub 1] c.s.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Op 10 februari 2014 is opgericht [bedrijfsnaam 1] B.V., met als enig aandeelhouder en bestuurder mevrouw [gedaagde sub 2] (hierna: [gedaagde sub 2] ). Er zijn geen werknemers in dienst.

2.2.

[bedrijfsnaam 2] B.V. werd op 26 september 2014 opgericht en ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel. Enig aandeelhouder en bestuurder was [bedrijfsnaam 1] B.V. Er zijn geen werknemers in dienst van [bedrijfsnaam 2] B.V. In de oprichtingsakte is het doel van [bedrijfsnaam 2] B.V. als volgt omschreven:

“ Doel

Artikel 2

De vennootschap heeft ten doel:

leegstandsbeheer, (her)ontwikkeling;

bemiddeling bij handel, huur of verhuur van onroerende zaken;

beheer van onroerende zaken;

(…)”

2.3.

Een potentiële huurder heeft het volgende per e-mail aan [bedrijfsnaam 2] B.V. geschreven:

“Mijn naam is [A] , ik heb uw mailadres van een goede vriendin van me; [eiseres sub 9] . Vandaag hebben [voornaam van eiseres sub 9] en haar vriend [B] via uw bedrijf een bezichtiging gedaan voor een appartement in de [straatnaam] te [plaatsnaam] (…).

Gezien [voornaam van eiseres sub 9] en [voornaam van B(-'s)] enthousiasme over dit complex en de bezichtiging, en de eventuele perfecte aansluiting voor u wat betreft huurders voor dit specifieke appartement, vroeg ik me af of dit inderdaad klopt, en of u me eventueel wat meer zou kunnen vertellen over dit appartement, of eventuele andere appartementen die per mei/juni vrij zouden komen. (…)”

2.4.

In reactie op die e-mail schrijft [gedaagde sub 1] namens [bedrijfsnaam 2] B.V. het volgende:

“Wij krijgen [.] weer vrij met ingang van 1 mei 2015 hierna zullen we deze weer gaan verhuren. De reden dat deze zo kort verhuurt heeft te maken met een studie van twee Belgische dames.

Ik verneem het graag. Vrijdag a.s. is er een bezichtiging gepland om 15:00 indien wenselijk kunt u dan ook al komen kijken.”

2.5.

[gedaagde sub 2] schrijft namens [bedrijfsnaam 2] B.V. in haar e-mail van 23 april 2015 het volgende aan [eiser/eiseres sub 6] :

“In de bijlage de nota m.b.t. de contract en administratiekosten. Graag deze te voldoen zodat de reservering definitief is. Graag ontvang ik ook z.s.m. de ondertekende garantiestelling.

Zodra de nota voldaan is zal ik de huurovereenkomst ter inzage leggen bij de beheerder, zodra ik deze terug heb ontvangen zal ik deze doen toekomen. Waarna ik ook een voorstel tot incheck zal doen.(…)”

2.6.

Diverse andere huurders, waaronder in ieder geval [eiser/eiseres sub 16] en [eiser/eiseres sub 1] , hebben van [gedaagde sub 2] een gelijkluidend bericht ontvangen.

2.7.

In de ‘bemiddelingsvoorwaarden huurder’ is door [bedrijfsnaam 2] B.V. het volgende opgenomen:

“Artikel 5: Betaling

5.1

Indien De Verhuurmakelaar er in slaagt om woonruimte voor opdrachtgever te verwerven en hieruit een huurovereenkomst voortvloeit dan is opdrachtgever hiervoor een bemiddelingscourtage aan De Verhuurmakelaar verschuldigd. Deze courtage dient bij acceptatie binnen 48 uur te worden voldaan en bedraagt: 1 maand huur (exclusief 21% BTW) voor iedere vorm van woonruimte die door De Verhuurmakelaar is verworven.

5.2

Indien in de maandhuur servicekosten en/of energiekosten zijn inbegrepen, dan is ook de courtage hierop gebaseerd.

5.3

De in lid 1 en lid 2 van dit artikel genoemde bedragen zijn éénmalig aan De Verhuurmakelaar verschuldigd.

(…)

5.5

De woonruimte kan niet eerder worden betrokken, dan nadat de verschuldigde courtage en verschuldigde maandhuur en borgen door respectievelijk De Verhuurmakelaar en verhuurder zijn voldaan en de huurovereenkomst door partijen is ondertekend.”

2.8.

[bedrijfsnaam 2] B.V. heeft in verband met de door haar verrichte werkzaamheden bij iedere eiser afzonderlijk een verschillend bedrag aan “contract- en administratiekosten” in rekening gebracht, welke bedragen door hen zijn betaald.

2.9.

De werkzaamheden van [bedrijfsnaam 2] B.V. zijn omstreeks oktober 2015 gestaakt, waarna [bedrijfsnaam 2] B.V. op 1 oktober 2015 is ontbonden en is uitgeschreven uit het Handelsregister van de Kamer van Koophandel.

3 Het geschil

3.1.

[eiser/eiseres sub 1] c.s. vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, verklaring voor recht dat [gedaagde sub 1] c.s. zich jegens hen schuldig hebben gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk. Daarnaast vorderen [eiser/eiseres sub 1] c.s. [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de door iedere eiser afzonderlijk betaalde bemiddelingskosten, variërend tussen de € 200,00 en € 1.195,00 per persoon, te vermeerderen met de wettelijke rente over de afzonderlijke bedragen vanaf de datum van betaling van die kosten aan [bedrijfsnaam 2] B.V. en met veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. in de proceskosten.

3.2.

[gedaagde sub 1] c.s. hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiser/eiseres sub 1] c.s. in de proceskosten.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

hoofdvordering

Waar gaat het geschil over?

4.1.

[eiser/eiseres sub 1] c.s. waren op zoek naar een huurwoning in Utrecht. Op verschillende websites werden woningen te huur aangeboden in het appartementencomplex aan de [straatnaam] [nummeraanduiding] te [plaatsnaam] . Bij de advertentie van deze woningen stonden de gegevens vermeld van [bedrijfsnaam 2] B.V. [eiser/eiseres sub 1] c.s. hadden interesse in een huurwoning in het betreffende appartementencomplex en hebben ieder afzonderlijk op enig moment contact opgenomen met [bedrijfsnaam 2] B.V. waarna – door bemiddeling van [bedrijfsnaam 2] B.V. –huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen tussen [eiser/eiseres sub 1] c.s. en de verhuurder, Stichting Volkshuisvesting Utrecht.

Standpunt [eiser/eiseres sub 1] c.s.

4.2.

[eiser/eiseres sub 1] c.s. stellen zich op het standpunt dat [gedaagde sub 1] c.s. onrechtmatig jegens hen gehandeld hebben door zich schuldig te maken aan een oneerlijke handelspraktijk. Die oneerlijke handelspraktijk bestaat er volgens [eiser/eiseres sub 1] c.s. uit dat [gedaagde sub 1] c.s. structureel artikel 7:417 lid 4 BW hebben overtreden door bemiddelingskosten van hen te vorderen, terwijl [gedaagde sub 1] c.s. tevens de belangen van de verhuurder hebben gediend. Daarnaast hebben [gedaagde sub 1] c.s. structureel onredelijk voordeel genoten (ex artikel 7:264 BW), doordat tegenover de bemiddelingskosten geen of slechts een verwaarloosbare tegenprestatie stond. Hoewel [eiser/eiseres sub 1] c.s hebben gecontracteerd met [bedrijfsnaam 2] B.V., stellen [eiser/eiseres sub 1] c.s. hun vordering in tegen [gedaagde sub 1] c.s. omdat [bedrijfsnaam 2] B.V. is opgehouden te bestaan. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn volgens [eiser/eiseres sub 1] c.s. aan te merken als handelaar in de zin van artikel 6:193a lid 1 sub b BW en hebben zich schuldig gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk. Voor zover dat niet zou komen vast te staan, is sprake van bestuurdersaansprakelijkheid en zijn [gedaagde sub 1] c.s. uit dien hoofde gehouden tot betaling.

Standpunt [gedaagde sub 1] c.s.

4.3.

[gedaagde sub 1] c.s. betwisten dat zij onrechtmatig hebben gehandeld jegens [eiser/eiseres sub 1] c.s. Zij betwisten dat sprake is van een oneerlijke handelspraktijk. Van het dienen van twee heren in de zin van artikel 7:417 lid 4 BW is geen sprake geweest. [bedrijfsnaam 2] B.V. trad niet namens de verhuurder op, maar zij diende enkel de belangen van [eiser/eiseres sub 1] c.s. [bedrijfsnaam 2] B.V. gaf verhuurders die een woning wilden verhuren enkel de mogelijkheid om deze woning kosteloos en vrijblijvend aan het publiek te presenteren. [gedaagde sub 1] c.s. betwisten uitdrukkelijk dat [bedrijfsnaam 2] B.V. een vergoeding voor haar diensten van de verhuurder heeft ontvangen. Verder betwisten [gedaagde sub 1] c.s. dat zij onredelijk voordeel hebben genoten. Tegenover de bemiddelingskosten stonden voldoende werkzaamheden die door [gedaagde sub 1] c.s. zijn verricht. Zij hebben zich onder meer bezig gehouden met het opstellen van de huurovereenkomsten, het verzorgen van bezichtigingen, het uitvoeren van kredietwaardigheidscontroles, de sleuteloverdracht, het beheren van woningen, het innen van de huurprijs en borgsom en het beantwoorden van vragen van (aspirant-)huurders. Deze werkzaamheden waren in het belang van de huurder. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten verder dat zij persoonlijk kunnen worden aangesproken. [eiser/eiseres sub 1] c.s. hebben de overeenkomsten met [bedrijfsnaam 2] B.V. gesloten. [gedaagde sub 1] noch [gedaagde sub 2] waren partij bij die overeenkomsten. Evenmin kunnen [gedaagde sub 1] c.s. worden aangemerkt als handelaar in de zin van artikel 6:193 a BW. Voor een geslaagde aansprakelijkstelling van [gedaagde sub 2] als bestuurder moet verder sprake zijn van subjectieve wetenschap en moet haar een persoonlijk ernstig verwijt kunnen worden gemaakt. Daarvan is in dit geval geen sprake.

Tot slot voeren [gedaagde sub 1] c.s. aan dat de vordering van [eiser/eiseres sub 1] c.s. op grond van artikel 3:40 lid 2 jo. 3:52 lid 1 sub d BW is verjaard, dan wel dat ten aanzien van [eiser/eiseres sub 2] , [eiser/eiseres sub 3] , [eiser/eiseres sub 4] , [eiser/eiseres sub 5] , [eiser/eiseres sub 6] , [eiser/eiseres sub 7] , [eiser/eiseres sub 8] , [eiser/eiseres sub 10] , [eiser/eiseres sub 11] , [eiser/eiseres sub 12] , [eiser/eiseres sub 13] , [eiser/eiseres sub 14] , [eiser/eiseres sub 15] , [eiser/eiseres sub 16] , [eiser/eiseres sub 17] , [eiser/eiseres sub 18] , [eiser/eiseres sub 19] en [eiser/eiseres sub 20] sprake is van rechtsverwerking. Deze eisers hebben [gedaagde sub 1] c.s. namelijk al in maart 2016 aangeschreven en sindsdien, tot de brief van januari 2019, stilgezeten. [gedaagde sub 1] c.s. hoefden daarom niet meer te verwachten dat deze eisers nog een vordering zouden instellen. [gedaagde sub 1] c.s. concluderen dan ook dat de vorderingen jegens hen dienen te worden afgewezen.

Verjaring en rechtsverwerking

4.4.

Het gaat er in deze zaak om of [gedaagde sub 1] c.s. de door [eiser/eiseres sub 1] c.s. betaalde bemiddelingskosten dienen terug te betalen. Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde sub 1] c.s. hiertegen is, hoewel dit als meest subsidiaire verweer is aangevoerd, hun beroep op verjaring en rechtsverwerking. De kantonrechter beoordeelt deze verweren daarom eerst. [gedaagde sub 1] c.s. stellen daartoe dat door [eiser/eiseres sub 1] c.s. nooit de vernietiging van de door [bedrijfsnaam 2] B.V. verrichte rechtshandelingen is ingeroepen, noch hebben zij hun rechten dienaangaande voorbehouden. Aangezien de laatste betalingen dateren uit 2015, is de vordering tot vernietiging volgens [gedaagde sub 1] c.s. verjaard op grond van artikel 3:40 lid 2 BW jo. 3:52 lid 1 sub d BW.

4.5.

De kantonrechter is van oordeel dat de verjaringstermijn voor het inroepen van de vernietiging van de overeenkomst op grond van artikel 7:417 jo 3:40 lid 2 jo 3:52 lid 1 sub d BW, 3 jaren is en inmiddels is verstreken. De vordering van [eiser/eiseres sub 1] c.s. is echter mede gebaseerd op artikel 7:264 BW . Indien die grondslag slaagt, is sprake van een nietige overeenkomst op grond waarvan wegens onverschuldigde betaling een vordering kan worden ingesteld. Een dergelijke vordering verjaart op grond van artikel 3:309 BW na vijf jaar.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat sinds het bekend worden van de vordering nog geen vijf jaar is verstreken. Dit verweer van [gedaagde sub 1] c.s. slaagt daarom in zoverre niet.

4.6.

Evenmin slaagt het beroep van [gedaagde sub 1] c.s. op rechtsverwerking. Van rechtsverwerking kan slechts sprake zijn indien een of meer eisers zich hebben gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van hun recht (zie HR 7 juni 1991, NJ 1991, 708). Een beroep op rechtsverwerking komt neer op een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid en wordt slechts in uitzonderlijke omstandigheden gegrond geoordeeld (zie HR 20 mei 2005, RvdW 2005,75). Hiervoor dienen door degene die zich op rechtsverwerking beroept, concrete feiten en omstandigheden te worden aangevoerd. Vaste rechtspraak van de Hoge Raad is dat enkel tijdsverloop of enkel stilzitten van de wederpartij onvoldoende is om rechtsverwerking aan te nemen. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij [gedaagde sub 1] c.s. het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de door [gedaagde sub 1] c.s. genoemde eisers hun aanspraak niet (meer) geldend zouden maken, hetzij [gedaagde sub 1] c.s. in hun positie onredelijk zouden worden benadeeld in geval de aanspraak alsnog geldend wordt gemaakt (zie o.a. HR 24 april 1998, NJ 1998, 621). De door [gedaagde sub 1] c.s. aangevoerde omstandigheden zijn naar het oordeel van de kantonrechter niet zodanig dat zij dit vertrouwen mochten hebben. Van een onredelijke benadeling in hun positie is evenmin gebleken.

Onredelijk voordeel?

4.7.

Artikel 7:264 BW bepaalt dat elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voor zover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, nietig is. [eiser/eiseres sub 1] c.s. hebben zich hierop beroepen, aangezien [gedaagde sub 1] c.s. volgens hen onredelijk voordeel hebben genoten door van hen bemiddelingskosten te verlangen voordat de huurovereenkomst tot stand kon komen.

4.8.

Uit de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II, 2015/16, 34207, nr. 5) volgt dat, wanneer in strijd met artikel 7:417 lid 4 BW wordt gehandeld, sprake is van onredelijk voordeel (“Indien op grond van artikel 7:417 lid 4 vaststaat dat de huurder van woonruimte geen bemiddelingskosten verschuldigd is, staat daarmee ook vast dat dergelijke kosten volgens artikel 7:26 4 «een niet redelijk voordeel» opleveren, dat niet ten laste van de huurder kan worden gebracht. In zoverre vullen de artikelen 7:417 lid 4 en 7:264 elkaar dus aan. ”).

Hoewel de vordering tot vernietiging op grond van artikel 7:417 BW is verjaard, bestaat van wege deze samenhang aanleiding wel te beoordelen of sprake is geweest van “het dienen van twee heren” zoals in dat artikel wordt bedoeld.

4.9.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde sub 1] c.s., althans [bedrijfsnaam 2] B.V. zowel voor [eiser/eiseres sub 1] c.s. als voor de verhuurder optraden en dus in strijd handelden met artikel 7:417 lid 4 BW . Hoewel [gedaagde sub 1] c.s. hebben betoogd dat zij geen werkzaamheden voor de verhuurder hebben verricht, is door [eiser/eiseres sub 1] c.s. voldoende onderbouwd gesteld dat dit wel het geval was. Vast staat dat [bedrijfsnaam 2] B.V. de huurovereenkomst heeft opgesteld, de bezichtigingen heeft gedaan zonder aanwezigheid van de verhuurder, kredietwaardigheidscontroles heeft uitgevoerd, de sleuteloverdracht heeft gefaciliteerd, woningen beheerde en de eerste maanden huur en de waarborgsom factureerde. Al deze werkzaamheden zijn in het algemeen meer in het belang van de verhuurder dan van de huurder. Ook uit de wijze waarop [bedrijfsnaam 2] B.V. zich richting de (potentiële) huurders presenteerde is gebleken dat zij optrad namens de verhuurder.

4.10.

De werkwijze van [bedrijfsnaam 2] B.V. komt erop neer dat het voor aspirant-huurders, zoals [eiser/eiseres sub 1] c.s., niet mogelijk was om een huurovereenkomst rechtstreeks en zonder tussenkomst van [bedrijfsnaam 2] B.V. met de verhuurder aan te gaan. Daardoor hadden de aspirant-huurders praktisch geen andere mogelijkheid dan de bemiddeling van [bedrijfsnaam 2] B.V. te accepteren bij de totstandkoming van een huurovereenkomst met betrekking tot deze woningen. Op de door [bedrijfsnaam 2] B.V. ten behoeve van [eiser/eiseres sub 1] c.s. verrichte bemiddelingswerkzaamheden is daarmee ingevolge artikel 7:427 BW, artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing. Dit betekent dat de door [eiser/eiseres sub 1] c.s. aan [bedrijfsnaam 2] B.V. betaalde eenmalige vergoedingen voor contract- en administratiekosten moeten worden aangemerkt als loon voor bemiddeling bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Hoewel partijen daarover debat hebben gevoerd, doet niet ter zake of [bedrijfsnaam 2] B.V. nu wel of geen vergoeding voor de bemiddeling heeft ontvangen van de verhuurder (zie Hoge Raad 16 oktober 2015 ECLI:NL:HR:2015:3099).

4.11.

[gedaagde sub 1] c.s. stellen in dit verband nog dat zij ten tijde van de oprichting van [bedrijfsnaam 2] B.V. niet op de hoogte waren van de rechtsonzekerheid op het gebied van het in rekening brengen van bemiddelingskosten aan aspirant-huurders. Zij waren noch op de hoogte van de op dat moment gestelde Kamervragen noch van de uitspraken van de Autoriteit Consument en Markt op dit gebied. Gaandeweg raakten ze ermee bekend dat er onduidelijkheid bestond in de markt of de door [bedrijfsnaam 2] B.V. gehanteerde werkwijze al dan niet was toegestaan op grond van de wet. Nadat de Hoge Raad zich op 16 oktober 2015 ten nadele van [bedrijfsnaam 2] B.V. had uitgesproken, heeft [gedaagde sub 2] als bestuurder van [bedrijfsnaam 2] B.V. besloten haar activiteiten te staken en [bedrijfsnaam 2] B.V. op te heffen.

4.12.

Als [gedaagde sub 1] c.s. hiermee bedoeld heeft te betogen dat wetenschap aan hun zijde een voorwaarde is om vast te kunnen stellen dat sprake was van strijd met artikel 7:417 lid 4 BW , dan is die stelling niet juist. Ook al kwam het – zoals door [gedaagde sub 1] c.s. is betoogd – in de praktijk nog geregeld voor dat bemiddelingskosten aan de aspirant-huurder in rekening werden gebracht en ook al bestond er rechtsonzekerheid over de toelaatbaarheid van deze werkwijze, dan nog is – weliswaar achteraf – vast komen te staan dat de werkwijze strijdig is met artikel 7:417 lid 4 BW door de uitspraak van de Hoge Raad. De Hoge Raad maakte met haar uitspraak van 16 oktober 2015 een einde aan de rechtsonzekerheid. Aanleiding voor deze uitspraak waren de gestelde rechtsvragen in ECLI:NL:RBDHA:2015:1437 op grond van artikel 392 Rv . Er bestond een maatschappelijke behoefte aan een richtinggevende uitspraak. Met de beantwoording van de prejudiciële vragen heeft de Hoge Raad de vraag beantwoord hoe de wettekst vanaf het moment dat zij werd ingevoerd moet worden uitgelegd en begrepen. Dat het voor [gedaagde sub 1] c.s. pas met de uitspraak van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 bekend werd dat hun werkwijze strijdig was met de wet doet niets af aan het feit dat [bedrijfsnaam 2] B.V. vanaf haar oprichtingsdatum twee heren heeft gediend en door het in rekening brengen van bemiddelingskosten aan aspirant-huurders in strijd met artikel 7:417 lid 4 BW heeft gehandeld.

4.13.

Op grond van het voorgaande moet, gegeven hetgeen onder 4.8 is overwogen, worden geconcludeerd dat [gedaagde sub 1] c.s. onredelijk voordeel heeft genoten zoals bedoeld in artikel 7:264 BW . Daarnaast overweegt de kantonrechter nog het volgende. Artikel 7: 264 lid 1 BW stelt grenzen aan de vrijheid die partijen bij het (ver)huren van woonruimte hebben bij het bedingen van (eenzijdige) voordelen. Die grenzen hebben tot doel om de betrokken partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen. Daarbij moet met name worden gedacht aan de situatie waarin, bij het aangaan van de huurovereenkomst, de ene partij — veelal de aspirant-huurder — ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door die wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen. Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die artikel 7:264 lid 1 BW tegen dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van ‘een niet redelijk voordeel’ sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.

De kantonrechter is van oordeel dat in het geval van [eiser/eiseres sub 1] c.s. tegenover de – soms zeer hoge - bemiddelingskosten geen althans een verwaarloosbare tegenprestatie stond. Met betrekking tot de meeste door [gedaagde sub 1] c.s. gestelde tegenprestaties geldt dat deze (nagenoeg) uitsluitend in het belang van de verhuurder werden verricht en inherent aan de uitoefening van diens bedrijfsactiviteiten. Deze kosten behoren niet te worden verlegd naar de huurder van woonruimte zeker niet gelet op de krapte op de woningmarkt. Ook wanneer de overeenkomst zonder bemiddeling door [bedrijfsnaam 2] B.V. tot stand zou zijn gekomen tussen [eiser/eiseres sub 1] c.s. en de verhuurder, waren de kosten voor de betreffende werkzaamheden niet voor rekening van de aspirant-huurders gekomen. Ook om die reden staat vast dat [eiser/eiseres sub 1] c.s. geen voordeel hebben gehad van de bemiddeling door [bedrijfsnaam 2] B.V. en dienovereenkomstig [bedrijfsnaam 2] B.V. onredelijk voordeel heeft genoten door als voorwaarde voor de totstandkoming van de huurovereenkomst te stellen dat bemiddelingskosten moesten worden betaald.

Oneerlijke handelspraktijk?

4.14.

Nu vast is komen te staan dat [bedrijfsnaam 2] B.V. ten aanzien van alle eisers onredelijk voordeel heeft genoten in de zin van artikel 7:264 BW , resteert de vraag of dit voldoende grond is om aan te nemen dat [bedrijfsnaam 2] B.V. zich daarmee schuldig heeft gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk in de zin van artikel 6:193 b BW.

4.15.

Op grond van artikel 7:193b BW handelt een handelaar onrechtmatig jegens een consument indien hij een handelspraktijk verricht die oneerlijk is. Een handelspraktijk is oneerlijk indien een handelaar handelt a. in strijd met de vereisten van professionele toewijding, en b. het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar is beperkt of kan worden beperkt, waardoor deze een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen dat hij anders niet had genomen. Onder professionele toewijding wordt verstaan: het normale niveau van bijzondere vakkundigheid en van zorgvuldigheid dat redelijkerwijs van een handelaar ten aanzien van consumenten mag worden verwacht, in overeenstemming met de op hem rustende verantwoordelijkheid, voortvloeiend uit de voor die handelaar geldende professionele standaard en eerlijke marktpraktijken (artikel 7:193a lid 1 onder f BW ).

4.16.

De kantonrechter is van oordeel dat het door [bedrijfsnaam 2] B.V. structureel handelen in strijd met artikel 7:417 lid 4 BW en artikel 7:264 BW onrechtmatig is, omdat [bedrijfsnaam 2] B.V. daarmee in strijd handelt met de vereisten van professionele toewijding en bij [eiser/eiseres sub 1] c.s. de indruk is gewekt dat zij gehouden waren de bemiddelingskosten te betalen om een huurovereenkomst te kunnen sluiten. Op [bedrijfsnaam 2] B.V. rustte immers de verplichting om – uit het oogpunt van consumentenbescherming – de aspirant-huurder niet voor kosten op te laten draaien die in beginsel voor rekening van de verhuurder komen. De werkzaamheden waarvoor [bedrijfsnaam 2] B.V. stelt de kosten in rekening te brengen, waren ook zonder bemiddeling uitgevoerd maar dan door en voor rekening van de verhuurder. Door toch die kosten op de huurder af te wentelen, heeft [bedrijfsnaam 2] B.V. bemiddelingskosten in rekening gebracht zonder dat daar een (gelijkwaardige) tegenprestatie tegenover stond. [bedrijfsnaam 2] B.V. heeft zich hiermee schuldig gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk. Dat voor [bedrijfsnaam 2] B.V. niet bekend was dat genoemde wetsartikelen op die wijze moesten worden uitgelegd, maakt dat niet anders.

Vordering tot schadevergoeding in privé?

4.17.

Vast staat daarmee dat [bedrijfsnaam 2] B.V. onrechtmatig jegens [eiser/eiseres sub 1] c.s. heeft gehandeld en die onrechtmatige daad haar kan worden toegerekend. Daarmee zou een schadevergoedingsvordering op grond van artikel 6:162 BW jegens [bedrijfsnaam 2] B.V. slagen, maar [bedrijfsnaam 2] B.V. bestaat niet meer en is geen partij in deze procedure. De vraag die nu nog voorligt is of [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in privé aansprakelijk zijn voor de schade die [eiser/eiseres sub 1] c.s. hebben geleden als gevolg van de onrechtmatige daad van [bedrijfsnaam 2] B.V. nu [bedrijfsnaam 2] B.V. is opgehouden te bestaan.

4.18.

[eiser/eiseres sub 1] c.s. stellen dat [gedaagde sub 2] als enig (indirect) bestuurder van [bedrijfsnaam 2] B.V. en [gedaagde sub 1] als vertegenwoordiger van [bedrijfsnaam 2] B.V. als handelaar kunnen worden gekwalificeerd in de zin van artikel 6:193a lid 1 onder b BW. Wanneer dat het geval is, handelden zij op grond van artikel 6:193b BW onrechtmatig jegens [eiser/eiseres sub 1] c.s., aangezien zij onder de vlag van [bedrijfsnaam 2] B.V. een handelspraktijk verrichtten die oneerlijk was.

4.19.

Artikel 6:193a lid 1 onder b BW omschrijft een handelaar als de natuurlijke persoon of rechtspersoon die handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf of degene die ten behoeve van hem handelt. In de MvA I (30928, C, p. 9) heeft de regering aangegeven dat dit bijvoorbeeld de gevolmachtigde is in de zin van artikel 3:60 lid 1 BW. Dat wil zeggen iemand die van een volmachtgever de bevoegdheid heeft verkregen om in zijn naam rechtshandelingen te verrichten. Om wie het nog méér zou kunnen gaan, heeft de regering niet aangegeven. In artikel 2 onder b van de Richtlijn 2005 /29 Oneerlijke Handelspraktijken staat: “degene die in naam van of voor rekenschap van hem [de handelaar, toevoeging kantonrechter] optreedt”.

4.20.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] kunnen worden aangemerkt als handelaar in de zin van artikel 6:193a lid 1 onder b BW. Vast is komen te staan dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een even groot aandeel hadden in de bedrijfsactiviteiten. Dit blijkt onder meer uit de door [eiser/eiseres sub 1] c.s. overgelegde emailberichten. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] waren ook de enigen die werkzaamheden namens en ten behoeve van [bedrijfsnaam 2] B.V. verrichtten; er waren geen werknemers in dienst en geen andere personen die namens [bedrijfsnaam 2] B.V. handelden. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bepaalden enerzijds gezamenlijk het beleid van [bedrijfsnaam 2] B.V. en anderzijds voerden zij dat beleid gezamenlijk uit; zij onderhielden de contacten met aspirant-huurders en verhuurders, verrichtten rechtshandelingen en brachten in die hoedanigheid de bemiddelingskosten in rekening.

4.21.

Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , als handelaar ten behoeve van [bedrijfsnaam 2] B.V., onrechtmatig hebben gehandeld. Voor het aannemen van aansprakelijkheid voor schade op grond van artikel 6:162 BW is daarnaast een vereiste dat het onrechtmatig handelen aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] kan worden toegerekend. Verder staat in dit verband ter discussie of [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] pas aansprakelijk zijn als vast komt te staan dat hen een persoonlijk ernstig verwijt treft overeenkomstig de regels voor de vaststelling van bestuurdersaansprakelijkheid (artikel 2:9 BW).

4.22.

In beginsel rust op [eiser/eiseres sub 1] c.s. de stelplicht en bewijslast van de stelling dat de oneerlijke handelspraktijk aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] kan worden toegerekend. Vanuit het oogpunt van consumentenbescherming is die bewijslast echter omgekeerd in artikel 6:193j lid 2 BW . Daarin is bepaald dat de handelaar – wanneer vaststaat dat hij onrechtmatig heeft gehandeld – voor de dientengevolge ontstane schade aansprakelijk is, tenzij hij bewijst dat zulks noch aan zijn schuld is te wijten noch op andere grond voor zijn rekening komt. Gegeven het feit dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , zoals hier voor reeds is overwogen, zelf het beleid bepaalden én uitvoerden van [bedrijfsnaam 2] B.V., ligt het naar het oordeel van de kantonrechter op zich al voor de hand dat de door de B.V. gevoerde praktijk aan hen is toe te rekenen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben, zeker in dat licht, ten aanzien van de toerekenbaarheid onvoldoende onderbouwd gesteld dat zij geen schuld hebben aan het voeren van een oneerlijke handelspraktijk of dat dit niet voor hun rekening zou komen. De vraag of sprake is van een persoonlijk ernstig verwijt treft in de zin van artikel 2:9 BW is daarvoor niet relevan t.

Daarom is komen vast te staan dat de onrechtmatige daad aan [gedaagde sub 1] c.s. kan worden toegerekend en zij aldus aansprakelijk zijn voor de schade die [eiser/eiseres sub 1] c.s. daardoor hebben geleden. Die schade bestaat uit onterecht in rekening gebrachte bemiddelingskosten. De vordering van [eiser/eiseres sub 1] c.s. tot terugbetaling van die kosten zal dan ook worden toegewezen.

Wettelijke rente

4.23.

De gevorderde rente zal worden toegewezen met ingang van 2 februari 2019, de datum waarvoor [gedaagde sub 1] c.s. bij brief van 15 januari 2019 tot betaling zijn aangemaand. [gedaagde sub 1] c.s. hebben terecht aangevoerd dat het lange stilzitten van [eiser/eiseres sub 1] c.s. in zoverre niet voor hun rekening kan komen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.24.

[eiser/eiseres sub 1] c.s. vorderen buitengerechtelijke incassokosten. Die kosten hebben zij aangezegd in hun brief van 15 januari 2019. De vorderingen, die hun grondslag vinden in onrechtmatig handelen, hebben geen betrekking op één van de situaties waarin het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten van toepassing is. De kantonrechter zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal.

4.25.

De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal - mede gelet op de door de kantonrechter gevolgde aanbevelingen van het Rapport BGK-integraal - worden afgewezen. [eiser/eiseres sub 1] c.s. hebben immers niet gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [eiser/eiseres sub 1] c.s. vergoeding van [gedaagde sub 1] c.s. vorderen, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.

Proceskosten

4.26.

[gedaagde sub 1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld. Deze kosten worden tot op heden aan de zijde van [eiser/eiseres sub 1] c.s begroot op:

- dagvaarding € 107,07

- griffierecht € 486,00

- salaris gemachtigde € 720,00 (2 punten x tarief € 360,00)

------------

totaal € 1.313,07

Nakosten

4.27.

De nakosten zullen in hierna onder de beslissing worden begroot.

5 De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verklaart voor recht dat [gedaagde sub 1] c.s. zich schuldig hebben gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk;

5.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk om aan [eiser/eiseres sub 1] c.s. tegen bewijs van kwijting te betalen:

aan [eiser/eiseres sub 1] € 1.010,35

aan [eiser/eiseres sub 2] € 423,50

aan [eiser/eiseres sub 3] € 200,00

aan [eiser/eiseres sub 4] € 423,50

aan [eiser/eiseres sub 5] € 423,50

aan [eiser/eiseres sub 6] € 968,00

aan [eiser/eiseres sub 7] € 1.022,45

aan [eiser/eiseres sub 8] € 968,00

aan [eiseres sub 9] € 423,50

aan [eiser/eiseres sub 10] € 423,50

aan [eiser/eiseres sub 11] € 423,50

aan [eiser/eiseres sub 12] € 423,50

aan [eiser/eiseres sub 13] € 980,10

aan [eiser/eiseres sub 14] € 423,50

aan [eiser/eiseres sub 15] € 423,50

aan [eiser/eiseres sub 16] € 1.058,75

aan [eiser/eiseres sub 17] € 1.022,45

aan [eiser/eiseres sub 18] € 925,00

aan [eiser/eiseres sub 19] € 920,51

aan [eiser/eiseres sub 20] € 1.195,00

met de wettelijke rente over de afzonderlijke bedragen vanaf 2 februari 2019 tot de dag dat [gedaagde sub 1] c.s. de vordering aan [eiser/eiseres sub 1] c.s. voldoen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser/eiseres sub 1] c.s., tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.313,07, waarin begrepen € 720,00 aan salaris gemachtigde;

5.4.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op:

- € 120,00 aan salaris gemachtigde, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, en

- de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag van betaling,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 november 2019.


» Juridisch advies nodig? « advertorial

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?

Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.



naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Snel uitspraken zoeken en filteren

> per rechtsgebied > op datum > op instantie

Gerelateerde advocaten

Gerelateerde advocatenkantoren

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature