4 De beoordeling

Spoedeisend belang

De kantonrechter stelt voorop dat een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een bodemprocedure niet hoeft af te wachten. Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stellingen van Idealis. [gedaagde] heeft het spoedeisend belang bovendien niet weersproken.

Toetsingskader

De kantonrechter overweegt dat voor toewijzing van een voorlopige voorziening, het in hoge mate waarschijnlijk moet zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Aangezien het in deze zaak gaat om de toewijzing van een ontruimingsvordering, zijnde een maatregel die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder, geldt aanvullend nog het volgende. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen, van een ontruiming in kort geding.

De inhoudelijke beoordeling

Bij de beoordeling van de vorderingen neemt de kantonrechter het volgende tot uitgangspunt. Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde een zelfstandige woning in de zin van artikel 7:234 BW betreft. Aangezien het gaat om huur woonruimte zijn – in beginsel – op de huurovereenkomst van toepassing de dwingendrechtelijke regels van huurbescherming. De regels van huurbescherming wijken – onder meer – af van de in artikel 7:228 BW neergelegde hoofdregel dat een voor bepaalde tijd aangegane huur eindigt wanneer de overeengekomen huurperiode is verstreken en zonder dat daartoe opzegging is vereist. Voor de huur van woonruimte betekent dit concreet dat de huurovereenkomst pas eindigt nadat deze rechtsgeldig en overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 7:271 e.v. BW is opgezegd. Op dit uitgangspunt heeft de wetgever voorzien in verschillende uitzonderingen. De verplichting tot opzegging geldt sinds 1 juli 2016 niet meer voor huur van een zelfstandige woning voor een bepaalde duur van maximaal twee jaar en bij huur van een niet-zelfstandige woning voor een bepaalde duur van maximaal vijf jaar.

De regels van huurbescherming gelden in het geheel niet bij huur van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Dit volgt uit het bepaalde in artikel 7:232 lid 2 BW . Deze wettelijke uitzondering heeft ten doel een aantal huurovereenkomsten buiten het bereik van de woonruimtebepalingen te brengen. De kantonrechter overweegt dat niet snel mag worden aangenomen dat sprake is van een huurovereenkomst van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is. Immers voor zulke huurovereenkomsten geldt de dwingendrechtelijke huurbescherming niet. Dit betekent dat aan de huurder geen huur(beëindigings)bescherming toekomt, maar ook geen huurprijsbescherming. Het moet gaan om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Artikel 7:232 lid 2 BW moet dan ook restrictief worden toegepast. Daarbij moet onder meer worden gelet op de aard van het gebruik en die van de woning, alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. Tot slot overweegt de kantonrechter nog dat met de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt per 1 juli 2016, ruimere mogelijkheden voor tijdelijke en kortlopende verhuur in de wet zijn gekomen. Het betreft de hiervoor genoemde uitzonderingen dat de huurovereenkomst woonruimte van rechtswege eindigt na verloop van twee respectievelijk vijf jaren. De wetgever heeft bij invoering van deze uitzonderingen het volgende overwogen:

“Verwacht mag worden dat de invoering van deze nieuwe figuur tot gevolg zal hebben dat de categorie van de huur «die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» minder zal worden gebruikt en door de rechter ook minder makkelijk zal worden aanvaard. Op die manier wordt in de hand gewerkt dat deze maatstaf in de toekomst wordt uitgelegd naar de beperkte betekenis die de wetgever oorspronkelijk voor ogen stond.”

Naar het oordeel van de kantonrechter is niet aannemelijk geworden dat de tussen Idealis en [gedaagde] gesloten overeenkomst heeft te gelden als huurovereenkomst die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. De kantonrechter overweegt dat uit het hiervoor beschreven kader volgt dat artikel 7:232 lid 2 BW restrictief dient te worden toegepast. Gelet op de looptijd van de huurovereenkomst van maximaal vijf jaar kan niet worden volgehouden dat partijen hebben bedoeld een huurovereenkomst te sluiten die valt onder de wettelijke korteduuruitzondering. Ook de aard van het gehuurde duidt, naar het oordeel van de kantonrechter, niet op tijdelijk gebruik. Idealis stelt dat het gehuurde voor studenten en Phd’-ers is bedoeld en dat daaruit volgt dat het gehuurde enkel geschikt is voor bewoning voor korte duur. Zonder nadere onderbouwing volgt de kantonrechter Idealis niet in haar standpunt. Het gehuurde is een zelfstandige woning, hetgeen betekent dat alle wezenlijke voorzieningen, zoals de keuken, het toilet en de wasruimte, in de woning aanwezig zijn. Dat duidt er, naar het oordeel van de kantonrechter, op dat het gehuurde naar zijn aard voor langere duur kan worden bewoond. Ook anderszins is de kantonrechter niet gebleken van zodanige omstandigheden die maken dat sprake is van kortdurende huur. Het wooncomplex waarin het gehuurde zit staat niet op de nominatie om te worden gesloopt, het geldt niet als vakantiewoning of wisselwoning. Ook omstandigheden aan de zijde van [gedaagde] maken dit niet anders. Dat aan [gedaagde] de woning is toegekend omdat hij toentertijd statushouder is, maakt niet dat de huurovereenkomst betrekking heeft op woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is.

Dat partijen in de huurovereenkomst, in de vorm van een vaststellingsovereenkomst, zijn overeengekomen dat sprake is van huur dat naar zijn aard slechts van korte duur is, maakt het voorgaande niet anders. Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter wijken partijen met de huurovereenkomst af van regels van dwingend recht. Op grond van artikel 7:902 BW is een vaststelling ter be ëindiging van onzekerheid of geschil op vermogensrechtelijk gebied ook geldig als zij in strijd mocht blijken met dwingend recht. De vrijheid om af te wijken van dwingend recht bestaat uitsluitend bij een vaststelling of beslissing ter beëindiging van onzekerheid of geschil en niet ter voorkoming daarvan. Aangezien hetgeen in de huurovereenkomst is opgenomen enkel kan zijn geschied ter voorkoming van onzekerheid of een geschil, stond het partijen niet vrij om af te wijken van regels van dwingend recht.

Subsidiair beroept Idealis zich erop dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] zich op huurbescherming beroept. Ter onderbouwing van haar standpunt wijst Idealis op de volgende omstandigheden:

 [gedaagde] wist bij aanvang van de huurovereenkomst dat het om tijdelijke woonruimte ging;

 de woonruimte is enkel voor [gedaagde] beschikbaar gekomen omdat hij statushouder is en de afspraken die Idealis met de gemeente Wageningen heeft gemaakt, waardoor hij buiten de reguliere toewijzingsregels om huisvesting verkreeg; en

 [gedaagde] heeft vervangende woonruimte toegewezen gekregen, het was de eigen beslissing van [gedaagde] om die woonruimte niet te accepteren.

De kantonrechter overweegt dat bij de beoordeling of de toepassing van een wettelijke regel in een bepaald geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, de rechter terughoudendheid dient te betrachten. Dit geldt te meer indien het gaat om een regel van dwingend recht. Als in de wettelijke regel al een afweging van belangen door de wetgever besloten ligt, zal een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ten aanzien van die belangen alleen in uitzonderlijke gevallen kunnen slagen.

De kantonrechter overweegt dat de regels van huurbescherming van dwingend recht zijn. Die bepalingen beogen de positie van de huurder te versterken en voorzien onder meer in huur(beëindigings)bescherming. De wetgever heeft voorzien in enkele uitzonderingen waarin aan een huurder van woonruimte geen of beperkte huur(beëindigings)bescherming toekomt. Idealis en [gedaagde] hebben van die uitzonderingen geen gebruik gemaakt en van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW is geen sprake. Dit betekent dat de kantonrechter slechts bij uitzondering het beroep van Idealis kan honoreren dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] zich op huurbescherming beroept.

Naar het oordeel van de kantonrechter doet een zodanig uitzonderlijk geval zich niet voor. De door idealis aangevoerde omstandigheden rechtvaardigen niet dat [gedaagde] geen beroep op huurbescherming toekomt. Hiertoe overweegt de kantonrechter als volgt. Dat [gedaagde] in 2019 aanspraak heeft kunnen maken op het gehuurde op basis van afspraken gemaakt tussen Idealis en de gemeente Wageningen, maakt niet dat [gedaagde] huurbescherming moet worden ontzegd. Dit geldt ook voor de omstandigheid dat sprake is van tijdelijke huur waarmee [gedaagde] heeft ingestemd. Het is de eigen keuze van Idealis geweest om aan [gedaagde] een huurovereenkomst voor een zelfstandige woning aan te beiden met een maximale duur van vijf jaar. Niet is gesteld of gebleken dat partijen over de looptijd van de huurovereenkomst hebben onderhandeld of dat die termijn op uitdrukkelijk verzoek van [gedaagde] is overeengekomen. Dat die keuze juridische consequenties heeft, had Idealis, naar het oordeel van de kantonrechter, bij het aangaan van de huurovereenkomst moeten onderkennen. Ook de omstandigheid dat aan [gedaagde] andere woonruimte is aangeboden, heeft niet tot gevolg dat sprake is van een zodanig uitzonderlijk geval dat huurbescherming niet aan de orde is.

Slotsom en proceskosten

Het voorgaande leidt tot de volgende conclusies. Aangezien geen sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, geldt dat de huurovereenkomst – in beginsel – slechts eindigt in overeenstemming met het bepaalde in de artikelen 7:271 e.v. BW. Deze wettelijke regels gelden ook onverkort in de relatie tussen Idealis en [gedaagde] . Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een zelfstandige woning met een looptijd van meer dan twee jaar. Uit artikel 7:271 lid 1 onder a BW volgt dat een zodanige huurovereenkomst niet eindigt door enkel tijdsverloop. Aangezien Idealis de huurovereenkomst niet op de wettelijk voorgeschreven wijze heeft opgezegd, is de huurovereenkomst niet geëindigd. Het is dan uitgesloten dat in een te voeren bodemprocedure de ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. Gelet hierop zal de kantonrechter de vorderingen van Idealis afwijzen.

Idealis is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden tot dit vonnis vastgesteld op nihil.