5 Beoordeling

Voeging met de zaak over huurachterstand kan niet (meer)

5.1.

[eiseres] heeft verzocht om haar zaak te voegen met de rechtszaak over de huurachterstand. In die zaak is echter inmiddels een vonnis gewezen waarin direct een eindbeslissing is gegeven op alle onderdelen van de vordering van Stadsherstel. De zaak is daarmee geëindigd en dus niet langer aanhangig. Voeging met die zaak is daarom niet (meer) mogelijk .

Stadsherstel heeft geen misbruik gemaakt van haar bevoegdheid

5.2.

Degene aan wie een bevoegdheid toekomt, mag daar niet onder alle omstandigheden gebruik van maken. Zo mag er geen misbruik van die bevoegdheid worden gemaakt. Misbruik van bevoegdheid doet zich bijvoorbeeld voor als de bevoegdheid wordt uitgeoefend met het oogmerk om een ander te schaden of wordt gebruikt voor een ander doel dan waarvoor deze is verleend. Ook is sprake van misbruik van bevoegdheid als men de bevoegdheid gebruikt zonder dat daarbij enig redelijk belang bestaat.

5.3.

Het kernverwijt dat [eiseres] Stadsherstel maakt en waar volgens haar de misbruik van bevoegdheid uit bestaat, is dat Stadsherstel het voorstel van 24 juli 2023 tot indeplaatsstelling heeft afgewezen en in plaats daarvan een onacceptabel tegenvoorstel heeft gedaan. Dit verwijt is gebaseerd op een aantal veronderstellingen, namelijk dat:

Stadsherstel akkoord diende te gaan met de verzochte indeplaatsstelling omdat [eiseres] voldeed aan de wettelijke vereisten daarvoor;

Stadsherstel met het voorstel van [eiseres] de zekerheid had dat de huurachterstand van dat moment volledig zou worden betaald;

Stadsherstel met haar tegenvoorstel (impliciet) geëist heeft dat [eiseres] afstand deed van de waarborgsom en van haar beroep op coronahuurkorting;

Stadsherstel de kandidaat-koper van Sunny Beach al had goedgekeurd als huurder en hier vervolgens van terugkwam.

5.4.

De kantonrechter is van mening dat deze veronderstellingen niet juist zijn en dat het verwijt (daarom) niet terecht is. Hieronder wordt uitgelegd waarom.

Ad 1. Stadsherstel hoefde niet in te stemmen met indeplaatsstelling

5.4.1.

Voor de indeplaatsstelling van de kandidaat-koper van Sunny Beach als huurder was geen rechterlijke machtiging afgegeven zoals bedoeld in artikel 3:307 BW . Daarom mocht Stadsherstel de toestemming voor de indeplaatsstelling weigeren. Dit was haar goed recht als verhuurder. Dat recht strekt zich zelfs zo ver uit dat zelfs als het voor de hand zou liggen dat de rechterlijke machtiging was verleend als [eiseres] deze in een bodemprocedure had gevorderd, Stadsherstel het verzoek mocht afwijzen. Dit betekent ook dat Stadsherstel niet zelf de wettelijke criteria voor indeplaatsstelling hoefde te toetsen op het moment van het verzoek van [eiseres] . In het midden kan daarom blijven of [eiseres] toen zij het verzoek deed voldeed aan de wettelijke criteria van artikel 3:307 BW .

5.4.2.

Stadsherstel mocht ook over het verzoek tot indeplaatsstelling in gesprek gaan en zelfs onderhandelen met [eiseres] . Daar had zij zelf ook alle belang bij, gezien de aanzienlijke huurachterstand (waarvoor geen zekerheid was gegeven, zie ad 2.) en de op dat moment lopende procedure tot huurontbinding. Het is ook niet onterecht dat Stadsherstel het verzoek tot indeplaatsstelling in deze context heeft beoordeeld en de goedkeuring daarvan afhankelijk heeft gesteld van afwikkeling van de huurachterstand. Stadsherstel mocht daarbij ook opteren voor en aansturen op een nieuwe huurovereenkomst. Dit was in lijn met de optie die VDS haar in de e-mail van 22 mei 2023 had geboden. In ieder geval had [eiseres] op dat moment de mogelijkheid om (alsnog) binnen een redelijke termijn een ontvankelijke vordering op grond van artikel 3:307 BW in te stellen. Dit heeft zij niet gedaan. Daarom kan zij nu niet tegenwerpen dat Stadsherstel had moeten meewerken aan de indeplaatsstelling; de aangewezen route was om (in een bodemprocedure) een rechterlijke machtiging te vorderen.

Ad 2. Stadsherstel zou met het voorstel van [eiseres] geen zekerheid hebben dat de huurachterstand volledig zou worden betaald

5.4.3.

Het voorstel bood ook geen definitieve zekerheid dat de volledige huurachterstand zou worden betaald. Bij instemming met het verzoek van [eiseres] zou de lopende huurovereenkomst zijn voortgezet, waardoor de huurachterstand zou overgaan op de kandidaat-koper van Sunny Beach. Stadsherstel heeft terecht gesteld dat, als de huurovereenkomst vervolgens zou worden ontbonden (en de vordering daartoe lag op dat moment voor), de grondslag voor de indeplaatsstelling zou komen te vervallen. In dat geval zou het juridisch mogelijk en ook waarschijnlijk zijn geweest dat de kandidaat-koper van Sunny Beach af zou willen en de koopsom niet verschuldigd zou zijn of restitutie van de koopsom zou eisen. De koopsom had dan niet kunnen worden gebruikt voor de aflossing van de huurschuld. Van definitieve zekerheid dat de huurachterstand zou worden afgewikkeld, was dus geen sprake. Stadsherstel mocht het voorstel daarom naast zich neerleggen. Dit zou anders kunnen zijn geweest als Stadsherstel haar vordering tot huurontbinding had ingetrokken, maar dat is niet iets wat van haar verlangd kon worden. De huurachterstand op zichzelf rechtvaardigde die ontbinding.

Ad 3. Stadsherstel heeft niet geëist dat [eiseres] afstand deed van de waarborgsom en haar beroep op coronahuurkorting zou opgeven

5.4.4.

Stadsherstel heeft niet het standpunt ingenomen dat [eiseres] afstand moest doen van de waarborgsom. Dat volgt in ieder geval niet uit de berichten en voorstellen die zij heeft gestuurd. Stadsherstel heeft in haar bericht van 10 juli 2023 gesuggereerd dat de waarborgsom gebruikt kan worden om de huurachterstand af te lossen. Hierin wordt geen harde eis gelezen om afstand te doen van de waarborgsom. [eiseres] heeft daarna overigens zelf ook voorgesteld om de waarborgsom voor dit doel te gebruiken.

5.4.5.

Stadsherstel heeft ook niet geëist dat [eiseres] haar huurkortingsverweer moest intrekken. Ook dit blijkt niet uit de correspondentie tussen partijen. Daaruit kan slechts worden afgeleid dat Stadsherstel het niet eens was met dat verweer. Een eis tot intrekking van dat verweer wordt niet gelezen, ook niet (impliciet) in het onderdeel van het tegenvoorstel van Stadsherstel dat [eiseres] de volledige huurachterstand diende te betalen. Dit onderdeel sloot aan bij het standpunt van Stadsherstel in de huurontbindingsprocedure dat het beroep op coronahuurkorting onterecht was. Het is begrijpelijk dat Stadsherstel buiten rechte eenzelfde standpunt innam als zij in rechte deed, om niet de indruk te wekken dat zij het eens was met dat beroep. Dit kan haar niet verweten worden.

Ad 4. Stadsherstel had de kandidaat-koper van Sunny Beach niet onvoorwaardelijk goedgekeurd als huurder en heeft hierover ook geen wisselende standpunten ingenomen

5.4.6.

Stadsherstel heeft in haar bericht van 10 juli 2023 haar akkoord gegeven voor de kandidaat-koper. Daarbij heeft zij echter een koppeling gemaakt met de betaling van de huurachterstand. Daarnaast heeft Stadsherstel aangegeven dat zij een nieuwe huurovereenkomst wenst. Uit dit bericht kan dus niet worden afgeleid dat Stadsherstel onvoorwaardelijk akkoord was met de kandidaat-koper als huurder door middel van indeplaatsstelling.

5.4.7.

Vanaf het begin heeft Stadsherstel de afwikkeling van de huurachterstand genoemd als factor. Wel is het zo dat Stadsherstel pas later aangaf dat de kandidaat-koper onvoldoende horeca-ervaring had (wat ze later herhaalde). Dit werd toen (op 21 juli 2023) genoemd als reden voor het stellen van de eis van volledige betaling van de huurachterstand. Het ligt voor de hand dat Stadsherstel op 10 juli 2023 die eis om dezelfde reden stelde, zonder deze reden toen expliciet te noemen. Stadsherstel gaf in dat bericht namelijk aan dat ze een nieuwe huurovereenkomst van vijf jaar wilde, wat in overeenstemming was met haar beleidswens op dat moment om de keten van indeplaatsstellingen van huurders zonder ervaring in de [straat] te doorbreken. Nergens blijkt uit dat dit beleid pas na 10 juli 2023 is vastgesteld. Maar zelfs als dit wel het geval zou zijn, zou dit niet onrechtmatig zijn. Het stond Stadsherstel vrij om haar beleid op dit punt te wijzigen. Bovendien was van een onvoorwaardelijke acceptatie van de kandidaat-koper van Sunny Beach als huurder geen sprake.

Stadsherstel heeft niet onrechtmatig gehandeld

5.4.8.

De conclusie is dat Stadsherstel gerechtigd was om te handelen zoals ze dat heeft gedaan. Er is onvoldoende onderbouwd dat Stadsherstel met het afwijzen van het voorstel van [eiseres] en doen van haar eigen tegenvoorstel enkel tot doel had om [eiseres] in een slechtere positie te brengen, alleen haar eigen belangen nastreefde of in het geheel geen belang had, zonder rekening te houden met [eiseres] ’s belangen.

Stadsherstel heeft ook niet gehandeld in strijd met de redelijk en billijkheid

5.5.

De redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat een partij verplicht is om iets te doen, te dulden of na te laten. Daarnaast kan een partij door zijn handelen of nalaten in strijd handelen met de redelijkheid en billijkheid. Of dat in een concreet geval zo is, hangt af van de omstandigheden van dat geval.

5.6.

Stadsherstel heeft met haar handelwijze omtrent het verzoek van [eiseres] niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid gehandeld. De overwegingen over misbruik van bevoegdheid (5.3. tot en met 5.4.8.) rechtvaardigen dat oordeel.

5.7.

[eiseres] ’s stelling dat Stadsherstel in strijd met de redelijk en billijkheid heeft gehandeld door (ondanks haar voorstel) beslag te leggen en de voorzieningenrechter onvolledig te informeren bij haar verlofverzoek, wordt ook niet gevolgd. Of Stadsherstel bij haar verzoek informatie heeft achtergehouden, kan niet worden beoordeeld omdat het beslagrekest niet is overgelegd. Daarnaast heeft Stadsherstel betwist dat het beslag doel heeft getroffen, zodat ervan wordt uitgegaan dat nimmer daadwerkelijk sprake is geweest van beslaglegging. Maar zelfs als dat wel het geval was, zou Stadsherstel niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid hebben gehandeld. Voor de beslaglegging was verlof verleend en de vordering waarvoor het beslag was bedoeld (betaling van de huurachterstand) is daarna volledig toegewezen, waardoor het beslag niet ten onrechte zou zijn gelegd (aangenomen dat Stadsherstel niet bewust te ruim beslag zou leggen). Het voorstel van [eiseres] van 24 juli 2023, maakt dit niet anders. Dat voorstel bood immers geen definitieve zekerheid tot betaling van de huurachterstand.

Tussenconclusie: geen verklaringen voor recht en/of schadevergoeding

5.8.

Het voorgaande rechtvaardigt de conclusie dat Stadsherstel geen misbruik van bevoegdheid heeft gemaakt en evenmin in strijd heeft gehandeld met de redelijkheid en billijkheid. Daarom zullen de gevorderde verklaringen voor recht niet worden afgegeven en bestaat geen grond om Stadsherstel te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding.

Stadsherstel hoeft niet de kosten tot aanpassing van de elektrische installatie te betalen

5.9.

[eiseres] heeft dit onderdeel van haar vordering – tegenover de betwisting van Stadsherstel – onvoldoende feitelijk onderbouwd. Zo heeft [eiseres] niet toegelicht: i) welke elektrische installaties zijn gekeurd, ii) wanneer dit is gebeurd, iii) welke werkzaamheden zij van Stadsherstel heeft moeten uitvoeren en daadwerkelijk heeft uitgevoerd, iv) welke kosten met die werkzaamheden gemoeid zouden zijn/waren en v) of en tot welk bedrag er kosten bij haar in rekening zijn gebracht. Bovendien heeft [eiseres] de productie waar zij in dit verband naar heeft verwezen (genummerd XII) niet in het geding heeft gebracht, ook niet na een opmerking hierover in de conclusie van antwoord. Door het gebrek aan het een en ander heeft [eiseres] niet aannemelijk gemaakt dat (de mogelijkheid bestaat dat) zij schade heeft geleden. Daarom zal dit onderdeel van de vordering ook worden afgewezen.

[eiseres] moet de reguliere proceskosten betalen

5.10.

Uitgangspunt is dat de proceskosten begroot worden op basis van vastgestelde tarieven. Hiervan wordt slechts afgeweken indien sprake is van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als de eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij wist of moest weten dat deze onjuist waren of op stellingen waarvan hij moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden.

5.11.

Er is geen grond voor een werkelijke proceskostenveroordeling van [eiseres] . Haar vordering wordt weliswaar afgewezen, maar van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen is geen sprake. [eiseres] had het recht om de rechtmatigheid van het handelen van Stadsherstel met betrekking tot de verzochte indeplaatsstelling in een aparte procedure te laten beoordelen. De onderhavige vordering heeft betrekking op het verkrijgen van schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen en verschilt daarmee wezenlijk van dat wat in de eerdere gerechtelijke procedures aan de orde was.

5.12.

[eiseres] zal daarom niet worden veroordeeld tot betaling van de volledige proceskosten. Wel zal zij worden veroordeeld in de reguliere proceskosten (inclusief nakosten), omdat zij in het ongelijk wordt gesteld. De proceskosten van Stadsherstel worden begroot op:

- salaris gemachtigde € 1.086,00 (2 punten x tarief € 543,00)

- nakosten € 135,00

Totaal € 1.221,00

5.13.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.