< Terug naar de zoekresultaten

Opties voor deze uitspraak




U dient ingelogd te zijn om favorieten te kunnen toevoegen aan Mijn Jure
U kunt zich hier gratis registreren
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Zaaknummer:
Zittingsplaats:
Instantie:

Inhoudsindicatie:

Uitleg ontbindende voorwaarde in koopovereenkomst onroerend goed. Beroep op ontbindende voorwaarde te laat. Rechtsverwerking.

Uitspraak



vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/578543 / HA ZA 19-853

Vonnis van 17 juni 2020

in de zaak van

[eiser] te [plaats 1] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. N. Overeem te Den Haag,

tegen

[gedaagde] te [plaats 2] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. W.J. Haeser te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 6 augustus 2019 met producties 1 t/m 18;

de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 t/m 10;

de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende akte overleggen producties tevens houdende akte wijziging van eis met producties 19 t/m 23;

het tussenvonnis van 13 november 2019 waarin een comparitie van partijen is bepaald;

het proces-verbaal van comparitie van 29 januari 2020.

1.2.

Het proces-verbaal van comparitie is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld correcties van feitelijke aard per brief aan de rechtbank kenbaar te maken. [eiser] en [gedaagde] hebben ieder bij brief van 17 februari 2020 van deze gelegenheid gebruik gemaakt. Deze brieven maken deel uit van het procesdossier en het vonnis wordt gewezen met inachtneming van deze brieven, voor zover het correcties van feitelijke aard betreft.

1.3

Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[eiser] en [gedaagde] zijn op 19 december 2017 een koopovereenkomst (hierna de koopovereenkomst) aangegaan voor de verkoop door [gedaagde] aan [eiser] van de onverdeelde helft van de volgende onroerende zaken:

de woonhuizen met verder aanbehoren staande en gelegen te [postcode+plaats] aan de [adres 1] (even nummers), kadastraal bekend [Gemeente] [sectie ..] , nummers [1] en [2] ;

twee pakhuizen met bovenwoningen staande en gelegen te [postcode+plaats] aan de [adres 2] (even nummers), kadastraal bekend [Gemeente] [sectie ..] , nummers [3] en [4] ;

de bedrijfsruimte met bovenwoningen staande en gelegen te [postcode+plaats] aan de [adres 3] nummers), kadastraal bekend [Gemeente] , [sectie ..] , nummers [5] en [6] .

De onverdeelde helft van deze onroerende zaken wordt hierna aangeduid als het verkochte. De onroerende zaken worden hierna gezamenlijk aangeduid als de panden.

2.2.

De koopsom voor het verkochte bedraagt € 1.050.000. Uitgangspunt voor de koopprijs was de waarde van de panden op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst. Partijen waren voornemens de panden gezamenlijk te herontwikkelen. Na de herontwikkeling zou de waarde van de panden stijgen. [eiser] verwachtte een eindwaarde van minimaal 4 miljoen euro, maar eerder 4,5 miljoen euro.

2.3.

In artikel 7 van de koopovereenkomst is op verzoek van Rabobank opgenomen dat de leveringsakte uiterlijk op 1 april 2018 wordt verleden of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen.

2.4.

In artikel 9 van de koopovereenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen (hierna: de ontbindende voorwaarde):

“(…).Van de zijde van de verkoper wordt deze overeenkomst gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat de huidige financier niet instemt met aflossing van de lening op het hierbij verkochte, dan wel dat de betreffende bank een hogere aflossingssom verlangd dan de thans overeengekomen koopsom.”

2.5.

Na het aangaan van de koopovereenkomst hebben partijen architect [Architectenburo] ingeschakeld om ontwerpen voor de herontwikkeling te maken.

2.6.

De leveringsdatum van 1 april 2018 is niet gehaald. In een e-mail van 19 maart 2018 aan de notaris heeft [eiser] verzocht de leveringsdatum te verzetten naar 31 mei 2018. Ook 31 mei 2018 is niet gehaald.

2.7.

De voor de herontwikkeling benodigde omgevingsvergunningen zijn in twee delen aangevraagd. [gedaagde] heeft op 3 april 2018 de eerste aanvraag ingediend bij de gemeente [Gemeente] . Deze aanvraag is bij besluit van 9 juli 2018 geweigerd. [gedaagde] heeft hiertegen op 24 juli 2018 bezwaar gemaakt, waarna op 18 december 2018 de eerste omgevingsvergunning alsnog is verleend. De tweede omgevingsvergunning is op 22 maart 2019 verleend.

2.8.

Rabobank heeft bij e-mail van 7 juni 2018 (hierna: de e-mail van Rabobank) aan [gedaagde] meegedeeld:

“dat wanneer wij een bedrag van € 1.400.000,- ontvangen, wij de hypotheek op het pand aan de [Straatnaam] te [plaats 1] kunnen royeren”.

2.9.

Bij e-mail van 12 januari 2019 heeft [eiser] onder meer het volgende geschreven aan [gedaagde] :

“2 dagen geleden kwam je bij mij op kantoor om te vertellen dat je geen samenwerking meer wilt. (…)

(…)

Regelmatig communicatie en overleg met mij, mijn architekt, [A] van het bouwbedrijf, met wellicht allang de opzet, om uiteindelijk een manier te zoeken om het project [het Project] alleen te doen.

Ik kan helaas niet in jou hoofd kijken, dus excuseer me maar als dat niet zo is, maar die indruk ontstaat nu wel.

Je benoemd als redenen om het contract te ontbindena:

- je zit in financiële problemen

- je wilt geen gezamenlijke lening aangaan (herfinanciering en bouwdepot ) omdat je die te hoog vind

- je ziet geen toegevoegde waarde in mij, danwel je wilt gewoon geen partnership, omdat je dat nooit eerder gedaan heb in je leven

(…)

Om een (juridisch)conflict tussen ons te voorkomen, hebben we eergister besproken dat er alternatieve scenario’s zijn, om GEEN partnership aan te gaan, maar wel in de geest van de deal te blijven (...)

(…)

Je hebt me gevraagd of het voor mij puur een financiële kwestie is dat ik je aan het contract wil houden.”

2.10.

Bij brief van 10 juli 2019 heeft de advocaat van [eiser] geschreven nakoming te verlangen van de koopovereenkomst. De advocaat van [gedaagde] heeft hierop bij e-mail van 17 juli 2019 gereageerd met kort gezegd de mededeling dat de koopovereenkomst van rechtswege is ontbonden omdat Rabobank een hogere aflossingssom verlangt dan de overeengekomen koopsom en daarmee is voldaan aan de voorwaarde als vervat in artikel 9 van de koopovereenkomst.

2.11.

[eiser] heeft vervolgens op 23 juli 2019 conservatoir beslag tot levering gelegd.

2.12.

Bij exploot van 1 augustus 2019 heeft een deurwaarder een brief van [gedaagde] van diezelfde datum betekend waarin [gedaagde] “voor zover dit niet al gedaan zou zijn” de ontbindende voorwaarde van artikel 9 van de koopovereenkomst heeft ingeroepen.

2.13.

[eiser] heeft [gedaagde] bij een door middel van een deurwaardersexploot betekende e-mail van 2 augustus 2019 gesommeerd tot levering van het verkochte en hem in gebreke gesteld indien hij niet binnen de in de e-mail genoemde termijn tot levering is overgegaan.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert na wijziging van eis en na het intrekken van een deel van zijn vordering tijdens de comparitie van partijen van 29 januari 2020, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. de verklaring voor recht dat de koopovereenkomst niet rechtsgeldig is

ontbonden, althans dat [gedaagde] op 1 augustus 2019 ten onrechte de ontbindende voorwaarde die voortvloeit uit artikel 9 van de koopovereenkomst heeft ingeroepen;

II. het gebod aan [gedaagde] zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst

onverkort na te komen en daarbij de datum van levering vast te stellen op uiterlijk 12 weken na het in deze te wijzen vonnis, dan wel een datum vast te stellen die de rechtbank redelijk acht, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000 per dag met een maximum van € 100.000, althans tot een zodanig bedrag dat de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;

III. de veroordeling van [gedaagde] tot vergoeding van alle schade die [eiser]

heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van de stelling en handelswijze van [gedaagde] dat de koopovereenkomst zou zijn ontbonden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

IV. de veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding en de nakosten.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichting om mee te werken aan de levering van het verkochte aan [eiser] . [eiser] heeft [gedaagde] overeenkomstig artikel VI van de bij de koopovereenkomst behorende algemene bepalingen in gebreke gesteld, zodat [gedaagde] in verzuim is. Als gevolg hiervan lijdt [eiser] schade die onder meer bestaat uit gemaakte kosten en gederfde winst.

in reconventie

3.3.

[gedaagde] vordert, kort samengevat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

A. Indien de rechtbank de vorderingen in conventie genoemd onder I en II afwijst:

I. de veroordeling van [eiser] om, op straffe van verbeurte van een dwangsom, de

gelegde beslagen op te heffen;

II. het verbod aan [eiser] nieuwe conservatoire beslagen ten laste van [gedaagde] te

leggen, op straffe van een dwangsom van € 50.000;

III. de verklaring voor recht dat de door [eiser] onder I van deze eis in reconventie

genoemde beslagen onrechtmatig zijn jegens [gedaagde] en [eiser] te veroordelen tot vergoeding van de schade die [gedaagde] daardoor lijdt op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

IV. de veroordeling van [eiser] in de kosten van dit geding en de nakosten;

Indien de rechtbank de vordering in conventie genoemd onder II toewijst:

I. aan de veroordeling de voorwaarde te verbinden dat [gedaagde] pas verplicht is

medewerking te verlenen aan overdracht en levering aan [eiser] van het verkochte, indien [eiser] binnen 14 dagen na het wijzen van het vonnis aan het op grond van de koopovereenkomst verschuldigde heeft voldaan;

II. te bepalen dat als [eiser] niet binnen 14 dagen na het wijzen van het vonnis het

verschuldigde heeft voldaan, [gedaagde] de koopovereenkomst zonder voorafgaande ingebrekestelling of andere waarschuwing eenzijdig per e-mail of brief aan [eiser] kan ontbinden.

3.4.

[gedaagde] legt aan zijn vorderingen onder A. ten grondslag dat het conservatoire beslag tot levering onrechtmatig is gelegd. [gedaagde] stelt (primair) dat hij niet gehouden is het verkochte aan [eiser] te leveren. De koopovereenkomst is van rechtswege komen te vervallen omdat de ontbindende voorwaarde als vervat in artikel 9 van de koopovereenkomst is vervuld. Verder stelt [gedaagde] (subsidiair) dat het conservatoire beslag op het gehele eigendom van de panden is gelegd en niet op het verkochte aandeel in de onverdeelde eigendom van de panden. Als gevolg van het onrechtmatig gelegde beslag lijdt [gedaagde] schade omdat de herontwikkeling wordt belemmerd.

3.5.

Aan zijn voorwaardelijke vorderingen onder B. legt [gedaagde] ten grondslag dat in geval van toewijzing van de conventionele vordering van [eiser] onder II ook [eiser] gehouden is zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen.

in conventie en in reconventie

3.6.

Partijen voeren over en weer verweer. Op hun stellingen wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.

4 De beoordeling

in conventie en in reconventie 4.1.

De vorderingen in conventie en in reconventie hangen zodanig met elkaar samen dat de rechtbank deze gelijktijdig zal behandelen.

ontbindende voorwaarde

4.2.

[eiser] heeft van [gedaagde] nakoming gevorderd van de koopovereenkomst en hem daartoe in gebreke gesteld bij exploot van 2 augustus 2020. Kern van het geschil tussen partijen is of [gedaagde] gerechtigd is zich te beroepen op de ten gunste van hem in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde. Indien door het beroep van [gedaagde] hierop de koopovereenkomst is komen te vervallen, is van een leveringsverplichting van [gedaagde] voor wat betreft het verkochte geen sprake.

4.3.

Op grond van de ontbindende voorwaarde is van de zijde van [gedaagde] de koopovereenkomst aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat de huidige financier niet instemt met aflossing van de lening op het verkochte dan wel dat de betreffende bank een hogere aflossingssom verlangt dan de overeengekomen koopsom.

4.4.

Partijen verschillen van mening over de uitleg van de ontbindende voorwaarde en over de vraag of [gedaagde] nog een beroep op de ontbindende voorwaarde toekomt.

uitleg ontbindende voorwaarde

4.5.

[gedaagde] stelt dat de letterlijke tekst de bedoeling van partijen weergeeft: de ontbindende voorwaarde is vervuld als Rabobank een hogere aflossingssom vraagt dan de afgesproken koopsom van het verkochte. [eiser] is evenwel van mening dat partijen hebben bedoeld dat de ontbindende voorwaarde pas vervuld is als de bank een dusdanig hoge aflossingssom vraagt dat [gedaagde] het hogere bedrag niet meer kan of wil betalen. Hoe dan ook is het, volgens [eiser] , niet de bedoeling geweest dat iedere hogere aflossingssom dan de koopsom reden voor het vervullen van de ontbindende voorwaarde zou mogen zijn, met name ook omdat de panden deel uitmaken van een grotere vastgoedportefeuille en daarmee zouden vallen onder een zogenaamde paraplu-hypotheek.

4.6.

De rechtbank moet de ontbindende voorwaarde uitleggen aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Overeenkomstig artikelen 3:33 en 3:35 van het Burgerlijk Wetboek (BW) komt het hierbij aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen partijen onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Alle concrete omstandigheden van het geval zijn in dit verband van belang, zo nodig aangevuld met dat wat de redelijkheid en billijkheid met zich brengen. Bij het bepalen van de meest voor de hand liggende uitleg, zijn de bewoordingen van het artikel in beginsel niet doorslaggevend. Wel kan een bepaalde uitleg op grond van de bewoordingen voor de hand liggen en aannemelijk zijn.

4.7.

Dat laatste is naar de mening van de rechtbank het geval. De ontbindende voorwaarde moet zo worden uitgelegd dat de voorwaarde is vervuld indien de financier van [gedaagde] , Rabobank, een hogere aflossingssom verlangt dan de overeengekomen koopsom van het verkochte. De uitleg die [eiser] voorstaat ligt niet voor de hand omdat, in het geval een hogere aflossingssom wordt gevraagd en deze niet wordt voldaan, de hypotheek op het verkochte niet wordt geroyeerd. Dit zou betekenen dat [gedaagde] zijn leveringsverplichting als vervat in artikel I van de bij de koopovereenkomst behorende algemene bepalingen niet zonder meer kan nakomen. Hij kan het verkochte immers dan niet vrij van hypotheek aan [eiser] leveren en dat is nu juist het risico dat [gedaagde] met de ontbindende voorwaarde heeft willen uitsluiten. Bovendien is bij de uitleg die [eiser] op dit punt voorstaat niet duidelijk bij welk door de financier van [gedaagde] te noemen bedrag de ontbindende voorwaarde dan wel in werking treedt. Dit spreekt eveneens tegen de uitleg van [eiser] .

4.8.

In de e-mail van Rabobank van 7 juni 2018 heeft Rabobank geschreven dat zij alleen bereid is de hypotheek op het verkochte te royeren als een significant hogere aflossingssom dan de overeengekomen koopsom van € 1.050.000 wordt voldaan, namelijk € 1.400.000. Daarmee lijkt de ontbindende voorwaarde te zijn vervuld.

wanneer beroep op de ontbindende voorwaarde

4.9.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] bij monde van zijn advocaat op 17 juli 2019 onder verwijzing naar de e-mail van Rabobank, heeft verwezen naar de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. [eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] de koopovereenkomst niet eerder dan 1 augustus 2019 bij exploot heeft ontbonden. Op dat moment was de ontbindende voorwaarde volgens [eiser] uitgewerkt.

4.10.

De rechtbank zal eerst oordelen of [gedaagde] inderdaad pas in de zomer van 2019 jegens [eiser] een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde.

Gelet op het verstrekkende gevolg van de ontbindende voorwaarde, mocht [eiser] van [gedaagde] verwachten dat hij een eventueel beroep op de ontbindende voorwaarde expliciet en onherroepelijk zou doen. Het beroep van [gedaagde] op artikel 6:22 BW wijst de rechtbank dan ook af. De betekenis van dit artikel is dat, tenzij partijen iets anders regelen, de vervulling van de voorwaarde geen terugwerkende kracht heeft. Dit artikel betekent niet dat een ontbindende voorwaarde altijd automatisch werking heeft zonder dat hierop door één of beide partijen jegens de ander een beroep wordt gedaan.

4.11.

[gedaagde] heeft tijdens de comparitie van partijen aangevoerd dat hij in mei 2018 de e-mail van Rabobank met [eiser] heeft besproken en dat het voor hem “toen al een beetje klaar” was. De e-mail van Rabobank dateert echter van 7 juni 2018. Zonder nadere toelichting, die [gedaagde] niet heeft gegeven, is daardoor niet duidelijk geworden hoe [gedaagde] dit bericht al in mei 2018 met [eiser] heeft kunnen bespreken. Evenmin heeft [gedaagde] toegelicht dat hij op dat moment ook een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde. Dat [gedaagde] vervolgens na 7 juni 2018 de e-mail van Rabobank aan [eiser] heeft gestuurd met een beroep op de ontbindende voorwaarde, heeft hij evenmin gesteld noch is anderszins gebleken. De woorden van [gedaagde] dat hij “een beetje klaar was” met de overeenkomst wijzen daar ook niet op. Derhalve staat tussen partijen vast dat [gedaagde] na ontvangst van de e-mail van Rabobank in juni 2018 richting [eiser] geen beroep op de ontbindende voorwaarde heeft gedaan.

4.12.

Pas in januari 2019 heeft [gedaagde] zich volgens [eiser] op het standpunt gesteld dat hij niet langer voornemens was om zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst gestand te doen. [gedaagde] heeft daarbij volgens [eiser] gezegd financiële moeilijkheden te hebben, geen gezamenlijk financiering meer te willen aangaan en [eiser] niet langer als partner te willen in het project. Ook heeft [gedaagde] volgens [eiser] in die periode opgebracht dat Rabobank een betaling van € 1.400.000 wilde voor royement van de hypotheek op de panden. [eiser] zag geen probleem in de gevraagde hogere aflossing omdat hij meende het hogere bedrag wel te kunnen financieren.

[eiser] heeft in de e-mail van 12 januari 2019 aan [gedaagde] bevestigd welke redenen [gedaagde] volgens hem heeft opgegeven voor het niet willen doorgaan met de samenwerking. Hiertegenover heeft [gedaagde] enkel gesteld dat [eiser] begin januari 2019 een beroep heeft gedaan op de koopovereenkomst en dat hij [eiser] toen opnieuw heeft medegedeeld dat er geen koopovereenkomst meer was. Deze stelling heeft hij niet nader toegelicht. Zo heeft hij geen e-mail overgelegd waaruit enige schriftelijke reactie op de e-mail van [eiser] blijkt. Ook heeft [gedaagde] niet gesteld welke motivering hij aan het niet meer bestaan van de koopovereenkomst ten grondslag heeft gelegd. Dat hij toen specifiek een beroep op de ontbindende voorwaarde heeft gedaan, is gesteld noch gebleken.

4.13.

Gelet op dit een en ander is de rechtbank van oordeel dat tussen partijen vaststaat dat [gedaagde] inderdaad pas voor het eerst in de e-mail van zijn advocaat van 17 juli 2019 heeft geschreven dat de overeenkomst van rechtswege is ontbonden, waarna hij bij exploot van 1 augustus 2019 nadrukkelijk een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde. Dit laatste nadat [eiser] bij exploot van 23 juli 2019 conservatoir beslag op de panden had laten leggen. Vraag is of dit beroep van [gedaagde] op de ontbindende voorwaarde dient te worden gehonoreerd.

rechtsverwerking

4.14.

De stellingen van [eiser] komen erop neer dat [gedaagde] zijn recht heeft verwerkt om nog een beroep op de ontbindende voorwaarde te kunnen doen. Om rechtsverwerking te kunnen aannemen is nodig dat [gedaagde] zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad is enkel tijdsverloop daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt. Tijdsverloop kan wel als een van de relevante omstandigheden meewegen bij beoordeling van de vraag of de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid.

4.15.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] eerder dan juli 2019 een beroep had moeten doen op de ontbindende voorwaarde. De volgende omstandigheden weegt de rechtbank bij haar oordeel mee:

( i) de e-mail van Rabobank dateert van 7 juni 2018, zodat [gedaagde] vanaf dat moment op de hoogte was van de voorwaarde van Rabobank dat zij voor het royement van de hypotheek op de panden betaling van een bedrag van € 1.400.000 wenste;

(ii) [gedaagde] heeft de ontbindende voorwaarde pas ingeroepen nadat de benodigde vergunningen voor de realisatie van de plannen van [eiser] en [gedaagde] waren verleend. Dit terwijl uit overgelegde correspondentie volgt dat [eiser] in ieder geval in december 2018 zich nog actief met het vergunningentraject heeft bezig gehouden, naar hij stelt omdat hij op dat moment ervan uitging dat de koopovereenkomst tussen partijen nog gewoon gold;

(iii) [gedaagde] heeft in januari 2019 [eiser] verteld dat hij niet meer verder wil, maar daarbij geen beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde;

(iv) [gedaagde] benadrukt herhaaldelijk, zowel in de conclusie van antwoord als tijdens de comparitie van partijen, dat met de verlening van de vergunningen de panden meer waard zijn geworden, waardoor de met [eiser] overeengekomen koopsom te laag is. Daarom kan van hem niet meer worden verlangd dat hij het verkochte tegen de overeengekomen prijs levert. [gedaagde] miskent daarbij echter dat partijen juist een definitieve koopovereenkomst zijn overeengekomen, waardoor het risico van het al dan niet verkrijgen van de vergunningen bij [eiser] kwam te liggen. Alhoewel [eiser] op het punt van de vergunningen een voorbehoud wilde opnemen in de koopovereenkomst, wilde [gedaagde] dit nadrukkelijk niet. Ook indien de vergunningen niet waren afgegeven, was [eiser] gebonden aan de overeenkomst tot koop van het verkochte voor een koopsom van € 1.050.000. Het past dan niet dat [gedaagde] , op het moment dat de vergunningen er zijn, aanvoert dat van hem niet kan worden verlangd dat hij levert omdat de koopprijs te laag is en een beroep doet op de ontbindende voorwaarde;

( v) de ontbindende voorwaarde is op verzoek van Rabobank in de koopovereenkomst opgenomen en heeft de strekking te voorkomen dat [gedaagde] een leveringsverplichting zou hebben, terwijl Rabobank niet bereid was haar zekerheidsrechten op het verkochte op te geven. [eiser] kon dit probleem echter oplossen door het hogere bedrag dat Rabobank eiste in de financiering mee te nemen. [gedaagde] stelt dat hij hiermee niet bekend was en dat hij dit niet wil omdat hij niets ziet in gezamenlijke financiering. Hij was ervan uitgegaan dat [eiser] de ontwikkeling van het onroerend goed zou financieren en dat hij na de levering aan [eiser] geen lening meer zou hebben op de panden. Tijdens de comparitie van partijen heeft [gedaagde] echter verteld dat hij bij Rabobank onder bijzonder beheer viel. Hij had een krediet van € 300.000, een lening op de panden van € 1.000.000 en een overstand van € 600.000 tot € 800.000. Gelet op deze schuldenlast en een koopsom van € 1.050.000 begrijpt de rechtbank dan ook niet waarom [gedaagde] heeft gedacht dat hij na de levering geen lening op de panden meer zou hebben en een financiering via [eiser] een probleem zou opleveren;

(vi) Eveneens gelet op deze hoge schuldenlast kan, dan wel mag het voor [gedaagde] bovendien ook geen verrassing zijn geweest dat Rabobank voor het doorhalen van de hypotheek een hoger bedrag vroeg dan de koopsom. Zijn advocaat heeft op dit punt tijdens de comparitie van partijen gezegd dat het ook logisch was dat Rabobank andere schulden van [gedaagde] betrok bij de vraag of zij afstand wilde doen van de hypotheek.

4.16.

Samengevat kon [gedaagde] bij aanvang van de overeenkomst al vermoeden dat Rabobank met een koopsom van € 1.050.000 niet akkoord zou gaan. Hij heeft hierover ook op 7 juni 2018 de e-mail van Rabobank ontvangen en, naar eigen zeggen, [eiser] geïnformeerd in die tijd. Vervolgens heeft hij in samenwerking met [eiser] de benodigde vergunningen voor de ontwikkeling van de panden geregeld. Hij heeft, in ieder geval begin januari 2019, tegen [eiser] gezegd dat hij eigenlijk niet verder wilde, maar hierbij geen beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde. Pas in de zomer van 2019, nadat [eiser] hem had gesommeerd te leveren, heeft [gedaagde] zich alsnog op de ontbindende voorwaarde beroepen. Op dat moment mocht [eiser] echter door het tijdsverloop en het handelen van [gedaagde] erop vertrouwen dat [gedaagde] dit niet meer zou doen. Dit te meer nu de reden voor het beroep op de ontbindende voorwaarde lijkt te zijn gelegen in de stijging van de waarde van de panden na het afgeven van de vergunningen en [gedaagde] bovendien geen goede reden heeft aangevoerd waarom het door [eiser] geboden alternatief niet aanvaardbaar voor hem is.

Door het beroep toch te doen heeft [gedaagde] zich dan ook naar het oordeel van de rechtbank gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

4.17.

Aan deze conclusie doet niet af dat [gedaagde] [eiser] verwijt dat hij heeft gewacht met zijn vordering tot nakoming totdat de vergunningen waren afgegeven, terwijl een veel eerdere leveringsdatum was overeengekomen. Hij heeft namelijk niet gesteld, noch is anderszins gebleken dat hij [eiser] op enig moment heeft gesommeerd het verkochte af te nemen. Dat de financiering van de aankoop pas mogelijk was nadat de vergunningen waren verkregen, kan daarbij een rol hebben gespeeld. Maar dat had [gedaagde] niet ervan hoeven te weerhouden [eiser] tot levering aan te spreken. [eiser] heeft ook gesteld dat hij direct het verkochte had afgenomen als [gedaagde] hem daartoe had aangesproken.

4.18.

Gelet op dit een en ander zal de rechtbank de conventionele vorderingen van [eiser] onder I en II toewijzen, waarbij de rechtbank van oordeel is dat een leveringstermijn van 12 weken na betekening van het vonnis redelijk is mede gelet op de oorspronkelijk overeengekomen termijn tussen het aangaan van de koopovereenkomst en de in eerste instantie voorgestane leveringsdatum.

4.19.

Onder de huidige omstandigheden staat niet vast dat [gedaagde] vrij van hypotheek kan leveren. In de conclusie van antwoord heeft hij opgenomen dat hij inmiddels zonder moeite het meerdere dat Rabobank boven de koopsom vraagt kan bij financieren. Tijdens de comparitie van partijen heeft [eiser] desgevraagd op dit punt gezegd dat als de koopovereenkomst moet worden nagekomen, het bedrag van € 350.000 op de panden zal blijven staan en dat hij dit vanuit privé kan financieren of dat partijen naar een andere bank zouden kunnen stappen. Gelet hierop gaat de rechtbank voorbij aan het bezwaar van [gedaagde] dat hij het pand niet vrij van hypotheek zal kunnen leveren.

Voor zover anderen dan [eiser] beslag hebben gelegd op de panden, waardoor [gedaagde] niet vrij van beslagen zal kunnen leveren, komt dit voor rekening en risico van [gedaagde] . Ook aan dit bezwaar van [gedaagde] gaat de rechtbank dan ook voorbij.

4.20.

Tegen de toewijzing van een dwangsom heeft [gedaagde] geen verweer gevoerd, zodat de rechtbank ook dit gedeelte van de vordering zal toewijzen.

4.21.

Een en ander betekent eveneens dat de reconventionele vorderingen onder A. dienen te worden afgewezen. Nu [eiser] terecht beslag heeft gelegd op de panden, acht de rechtbank niet relevant of hij dit beslag heeft gelegd met de woorden tot levering van de genoemde onroerende zaken, zoals het proces-verbaal van het conservatoir beslag luidt of tot levering van de onverdeelde helft van de genoemde onroerende zaken, zoals volgens [gedaagde] had gemoeten.

4.22.

De reconventionele vorderingen onder B. worden ook afgewezen. [gedaagde] heeft namelijk onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit zou blijken dat [eiser] zijn betalingsverplichting uit hoofde van de koopovereenkomst niet na zal komen.

schade

4.23.

[eiser] heeft zijn vordering tot het betalen van schadevergoeding door [gedaagde] niet nader toegelicht. Hij heeft slechts gesteld dat hij, naast een door hem in eerste instantie bij dagvaarding gevorderde boete, dreigt nog verdere schade te lijden. Ook een grondslag voor de verplichting van [gedaagde] om deze mogelijke schade te vergoeden, heeft hij niet genoemd. Dit betekent dat [eiser] zijn vordering op dit punt onvoldoende heeft toegelicht en deze zal om die reden worden afgewezen.

proceskosten

4.24.

Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie.

4.25.

Deze kosten worden in conventie tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op een bedrag van € 291 aan griffierecht, van 329,64 aan deurwaarderskosten voor het beslag, € 101,05 aan deurwaarderskosten voor de betekening van de dagvaarding en van € 11.568 aan salaris advocaat (3 punten à € 3.856, tarief VIII – gelet op de koopsom voor het verkocht), totaal een bedrag van € 12.587,14, vermeerderd met de gevorderde wettelijke rente.

4.26.

De proceskosten in reconventie worden aan de zijde van [eiser] begroot op een bedrag van € 1.928 (½ punt à € 3.856, tarief II) vermeerderd met de gevorderde wettelijke rente.

4.27.

Voor veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vergelijk HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237). De rechtbank zal, zoals gevorderd, de nakosten begroten in overeenstemming met het daarop toepasselijke liquidatietarief.

5 De beslissing

De rechtbank:

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat de koopovereenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om het verkochte binnen 12 weken na betekening van dit vonnis aan [eiser] te leveren, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000 per dag of gedeelte van de dag dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet met een maximum van € 100.000;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op een bedrag van € 12.587,14 en op € 157 aan nog te maken nakosten, te vermeerderen met € 82 in geval van betekening, telkens te vermeerderen met de wettelijke rente over voornoemde bedragen te rekenen vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

5.4.

verklaart de veroordeling onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie

5.6.

wijst de vorderingen af;

5.7.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op een bedrag van € 1.928 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

5.8.

verklaart de veroordeling onder 5.7 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Bordes en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2020.


» Juridisch advies nodig? « advertorial

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?

Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.



naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Snel uitspraken zoeken en filteren

> per rechtsgebied > op datum > op instantie

Gerelateerde jurisprudentie

Gerelateerde advocaten

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature