< Terug naar de zoekresultaten

Opties voor deze uitspraak



Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Zaaknummer:
Soort procedure:
Zittingsplaats:
Instantie:
Vindplaatsen:

Inhoudsindicatie:

Faillissement huurder; indeplaatsstelling door curatoren versus huuropzegging door verhuurder.

Uitspraak



RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

CB

Rolnr.: 7989960 RL EXP 19-19379

19 november 2019

[jw.sys.1.rolnummer]

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[curator 1] en [curator 2] handelend als curatoren in het faillissement van EHKV B.V., Well’s I B.V., Well’s Vastgoed B.V. en Montagny B.V.,

kantoorhoudende te Utrecht respectievelijk Amsterdam,

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

hierna te noemen: de Curatoren,

gemachtigde: mevr. mr. A. de Fouw en mevr. mr. K. Keij (BRICKS Advocaten),

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Beheermaatschappij Haagsche Bluf B.V.,

gevestigd te Rijswijk,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: BHB,

gemachtigde: mevr. mr. S.M. Mosterd-De Wit en mr. R. de Mooij (GMW advocaten),

1 Het procesverloop

1.1

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

de dagvaarding van 16 augustus 2019 met 22 producties (nrs. 1 tot en met 22);

de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie van 27 augustus 2019 met 26 producties (nrs. 1 tot en met 26);

de conclusie van antwoord in reconventie, binnengekomen bij de griffie op 22 oktober 2019, met zes producties (nrs. 23 tot en met 28);

de brief van de gemachtigde van BHB van 23 oktober 2019 met aanvullende productie (nr. 27);

1.2

Op 30 oktober 2019 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Daarbij is curator [curator 2] in persoon verschenen samen met zijn gemachtigden en is namens BHB mevr. [betrokkene 1] verschenen samen met de gemachtigden van BHB. Daarnaast is nog verschenen de heer [betrokkene 2] samen met mr. C. van Hees. Van het verhandelde ter comparitie van partijen zijn door de griffier zakelijke aantekeningen gemaakt. Een schikking is niet bereikt.

1.3

Vervolgens is vonnis bepaald op 19 november 2019.

2 De feiten

2.1

BHB is de verhuurster van het winkelpand aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde).

2.2

Tussen BHB en Well’s Vastgoed B.V. (hierna: huurster) is een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het gehuurde (hierna: de huurovereenkomst). De looptijd van de huurovereenkomst is tien jaar te rekenen vanaf 15 maart 2015. De (aanvangs-)huurprijs van het gehuurde was € 190.000,-- per jaar (excl. BTW) of 12% van de netto omzet van huurster.

2.3

Huurster was onderdeel van een groep van bedrijven, die (kleding)winkels exploiteerden onder de ‘Sissy-Boy’-formule.

2.4

Op 2 april 2019 is aan huurster voorlopige surséance van betaling verleend. Op 11 april 2019 is de surséance van betaling overgegaan in het faillissement van huurster, tegelijkertijd met de overige vennootschappen, die de Sissy-Boy-formule exploiteerden.

2.5

Op 12 april 2019 is door de Curatoren een ‘Asset Purchase Agreement’ gesloten met Sissy-Boy B.V. i.o. (hierna: Sissy-Boy) en met Agile B.V. Op grond van deze (koop)overeenkomst heeft Sissy-Boy van de Curatoren de inventaris, voorraad, contracten en goodwill met betrekking tot de Sissy-Boy-formule van de Curatoren overgenomen.

2.6

Sissy-Boy en Agile B.V. behoren tot de Termeer Groep, die ook de winkelformules Sacha en Manfield exploiteert.

2.7

Ten aanzien van de lopende contracten van de failliete vennootschappen is in artikel 6 van de Asset Purchase Agreement, voor zover van belang, het volgende bepaald:

6.1

The rights and obligations under the Contracts shall be (i) transferred (contractsoverneming) by means of signing this Agreement and by obtaining the cooperation (medewerking) of the counterparty to such Contract (the “Third Party Cooperation” ), all in accordance with Article 6:159 of the Dutch Civil Code or any other consent if and when required or (ii) taken over by means of substitution (indeplaatsstelling) all in accordance with Article 7:307 of the Dutch Civil Code. The Purchaser shall inform all counter parties to the Contract and Lease Contracts on or as soon as possible after the date of this Agreement, taking into account all reasonable interest of the Seller and the bankruptcy estate. To the extent required or reasonably requested by the Purchaser, the parties shall liaise concerning any communication to such counter parties.

6.2

The Seller will cooperate, insofar as reasonbly possible, to obtain the Third Party Cooperation as soon as possible, no financial risks are taken by the Seller or the bankruptcy estate and only reasonable efforts are taken by the Seller. The Seller gives no warranty regarding the possibility of transfer of the Contracts.

6.3

Until the relevant Third Party Consent has been obtained, or approval by the cantonal chamber of the district court (vervangende machtiging van de rechtbank, sector kanton):

a. the Parties can make arrangements to provide the Purcahser with the benefits of the Contracts, including the enforcement of the rights of the Seller against any other party thereto;

b. the Purchaser shall, for and on behalf of the Seller but for its own risk and account, perform the obligations under such Contracts as if it were its own obligations and the Seller shall enable the Purchaser to exercise its rights under such Contract.

The Purchaser expressly and irrevocably indemnifies the Seller and the bankruptcy estate against any claims in connection with clause 6.3.

6.4

Notwithstanding clause 6.3, the Purchaser acknowledges that the prior cooperation (medewerking) of the respective lessor shall be required before the Purchaser will be entitled to enforce and perform the rights of the Seller under the Lease Contracts. The Purchaser shall keep the Seller informed of (i) any progress in respect of obtaining the lessors’ cooperation and (ii) any termination of the Lease Contracts. In the event a lessor has provided such cooperation, and the Purcahser has the right to use the leased real estate, any rent due and payable as from the date of such cooperation shall be borne by the Purchaser.

6.5

Notwithstanding this clause 6, the Purchaser shall cooperate with the Seller for any request for substitution (indeplaatsstelling), concerning any of the Lease Contracts as set out in, and in accordance with the terms and conditions of, Schedule 3.

2.8

Bij brief van 24 april 2019 heeft BHB de huurovereenkomst met verwijzing naar artikel 39 Faillissementswet (Fw) opgezegd tegen 24 juli 2019.

2.9

Op 19 juli 2019 heeft (een ambtsgenoot van) de kantonrechter te Den Haag in een kort geding procedure beslist dat Sissy-Boy de exploitatie in het gehuurde kan voortzetten totdat in een bodemprocedure in eerste aanleg is beslist op een procedure op grond van artikel 7:307 BW .

3 De vorderingen

In conventie

3.1

De Curatoren vorderen om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: (primair) (•) te verklaren voor recht dat de opzegging van de huur door BHB nietig is, dan wel dat daaraan geen effect toekomt door deze buiten werking te stellen; (•) aan de Curatoren een machtiging te verlenen om Sissy-Boy B.V. in de plaats te stellen van de huidige (gefailleerde) huurder (Well’s Vastgoed B.V.) van de winkelruimte aan de [adres] te [plaats] ; (•) met veroordeling van BHB in de kosten van het geding te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betekening van het te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening; (subsidiair) (•) te verklaren voor recht dat de opzegging van de huur door BHB nietig is, dan wel dat daaraan geen effect toekomt door deze buiten werking te stellen; (•) BHB te veroordelen om mee te werken aan een contractovername ex art. 6:159 BW, in dier voege dat Sissy-Boy als huurder de huurovereenkomst met betrekking tot de winlelruimte aan [adres] te [plaats] zal overnemen van de huidige (gefailleerde) huurder (Well’s Vastgoed B.V.) en deze zal voortzetten, waardoor de huidige huurder niet langer gebonden zal zijn, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor elke dag of gedeelte daarvan dat BHB hieraan niet voldoet, althans op straffe van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dwangsom; (•) met veroordeling van BHB in de kosten van het geding te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betekening van het te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

3.2

Aan deze vordering(en) leggen de Curatoren - kort gezegd - ten grondslag dat in de afweging van de belangen van BHB als verhuurder van het gehuurde en de belangen van de Curatoren en als afgeleide daarvan de belangen van Sissy-Boy, alsmede het bij Sissy-Boy werkzame personeel, de belangen van BHB moeten wijken ten faveure van de Curatoren c.q. Sissy-Boy en dat in dat licht de huuropzegging ongedaan gemaakt moet worden en Sissy-Boy in de plaats van verhuurster moet worden gesteld, dan wel dat de huurovereenkomst aan Sissy-Boy moet worden overgedragen.

In reconventie

3.3

In reconventie vordert BHB bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, (I.) de Curatoren te veroordelen de winkelruimten in de [adres] te [plaats] , bekend als gemeente [plaats] , sectie I, perceel 27608 en [adres] [plaats] , bekend als gemeente [plaats] , sectie I, nummer 2196, op uiterlijk 24 juli 2019, dan wel op een dusdanige termijn die de kantonrechter redelijk acht, te verlaten en te ontruimen met het hunne en de hunnen, met afgifte van de sleutels aan BHB; (II.) de Curatoren te veroordelen in de kosten van het geding, het salaris en de verschotten van de gemachtigde van BHB daaronder begrepen, met de bepaling dat de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW verschuldigd zal zijn over de proceskostenveroordeling vanaf de vijftiende dag na het te wijzen vonnis.

3.4

Aan deze reconventionele vordering legt BHB ten grondslag dat zij de huurovereenkomst op goede gronden heeft mogen beëindigen en dat aan de huurovereenkomst op 24 juli 2019 een einde is gekomen Sindsdien gebruiken de Curatoren c.q. Sissy-Boy het gehuurde zonder recht of titel, waardoor BHB belang heeft bij ontruiming van het gehuurde.

4 Het verweer in conventie en in reconventie

4.1

BHB voert verweer tegen de vordering van de Curatoren in conventie en vice versa in reconventie. Voor zover relevant zal het verweer van partijen hierna besproken worden.

5 De beoordeling

In conventie

5.1

Het is evident dat deze procedure gaat over de vraag of Sissy-Boy onder nieuwe vlag de exploitatie van de ‘Sissy-Boy’-formule in [plaats] kan voorzetten in het gehuurde. Daarvoor is noodzakelijk dat Sissy-Boy huurder wordt van het gehuurde, via de weg contractovername van de huurovereenkomst van huurster door Sissy-Boy dan wel via de weg van indeplaatsstelling van huurster door Sissy-Boy op de tussen huurster en BHB gesloten huurovereenkomst. Een andere mogelijkheid zou nog zijn dat Sissy -Boy met BHB een nieuwe huurovereenkomst sluit, maar deze optie is thans niet aan de orde.

5.2

In deze procedure wordt in het licht van het voorgaande de weg bewandeld dat primair de indeplaatsstelling van Sissy-Boy in de plaats van huurster wordt gevorderd en subsidiair dat BHB moet meewerken aan de overname van de huurovereenkomst door Sissy-Boy van huurster.

5.3

Aan zowel de primaire route als de subsidiaire route staat op dit moment in de weg dat BHB de huurovereenkomst met verwijzing naar en gebruikmaking van artikel 39 Fw heeft opgezegd. Zonder dat de huurovereenkomst wordt hersteld, via de weg nietigverklaring dan wel buiten werking stellen van de opzegging, zoals de Curatoren in deze procedure vorderen, kan het doel, voorzetting van de exploitatie door Sissy-Boy in het gehuurde, niet bereikt worden. Immers, alleen als er nog sprake is van een huurovereenkomst tussen huurster en BHB kan Sissy-Boy in de plaats van huurster worden gesteld, dan wel kan Sissy-Boy de huurovereenkomst van huurster overnemen.

5.4

In het kader van de primaire vordering van de Curatoren (indeplaatsstelling) en de subsidiaire vordering (contractovername) merkt de kantonrechter op dat de Asset Purchase Agreement van een omgekeerde volgorde lijkt uit te gaan. In artikel 6.1 van de Asset Purchase Agreement wordt namelijk contractovername voor indeplaatsstelling genoemd.

5.5

Wat hier ook van zij, uit de tweede volzin van artikel 6.1 van de Asset Purchase Agreement (beginnend met: The Purchaser shall ….) vloeit voort dat de Curatoren het initiatief met betrekking tot het informeren van de wederpartijen van de betreffende overeenkomsten, waaronder de huurovereenkomst, en naar aan te nemen valt ook het verder onderhandelen met die wederpartijen aan de Purchaser uit handen hebben gegeven en aan Sissy-Boy hebben gelaten. Dat wordt nog eens versterkt door het feit dat er vervolgens staat dat de Purchaser, Sissy-Boy dus, de belangen van de Curatoren en de boedel dient te behartigen en de communicatie met de wederpartijen dient af te stemmen. In artikel 6.2 staat bovendien dat de rol van de Curatoren niet verder gaat dan het meewerken, voor zover praktisch mogelijk, aan het verkrijgen van de medewerking van de wederpartijen.

5.6

Overigens wordt het voorgaande ook bevestigd in de brief van de Curatoren van 17 april 2019, waarin deze BHB informeren over de overname door de Termeer Groep van de Sissy-Boy-formule. In die brief schrijven de Curatoren:

Voor een succesvolle doorstart en teneinde de continuïteit van de onderneming te waarborgen is uw medewerking, als zijnde verhuurder, van essentieel belang. Door de Termeer Groep zal dan ook op korte termijn contact met u worden opgenomen ter zake van de voortzetting van de huurovereenkomst.

Ook uit deze brief blijkt dat de Curatoren zichzelf bij het communiceren en onderhandelen over het voorzetten van de huurovereenkomst op de achtergrond hebben geplaatst. Op welke wijze Sissy-Boy dat initiatief wil nemen laten zij kennelijk ook aan Sissy-Boy, omdat de Curatoren in de brief niet spreken over een indeplaatsstelling en/of contractovername; zij benoemen alleen de voortzetting van de huurovereenkomst.

5.7

Onbetwist is dat het eerste contact tussen Sissy-Boy en BHB plaatsvond in een telefoongesprek van vastgoedadviseur [betrokkene 3] van vastgoedadviesbureau Kokelenberg & Ouwehand op 16 april 2019, waarbij [betrokkene 3] optrad namens Sissy-Boy, althans zich als zodanig kenbaar maakte. Wat tijdens dit telefoongesprek is besproken kan in het midden blijven. Uit dit telefoongesprek is een e-mail voortgevloeid van [betrokkene 3] aan BHB (e-mail van 16 april 2019, 15:59 uur, productie 4 bij conclusie van antwoord), waarin [betrokkene 3] een voorstel doet voor een nieuw te sluiten huurovereenkomst. Hij verwijst niet naar enige bestaande huurovereenkomst, maar doet een ‘huurvoorstel’, waarbij de huur zou ingaan op 12 april 2019 (datum van het faillissement), de looptijd van de huur vijf plus vijf jaar (met break-optie na 2,5 jaar) zou zijn, de huurprijs € 160.000,- per jaar zou bedragen en kennelijk een huurvrije periode tot 1 juli 2019 werd bedongen. Dat hij namens Sissy-Boy optrad blijkt uit overigens rechtstreeks uit de tekst in de e-mail: Voorbehoud: Goedkeuring directie Sissy-Boy.

5.8

Op 17 april 2019 volgt een brief van Sissy-Boy (productie 6 bij dagvaarding en productie 6 bij conclusie van antwoord), waarin wordt aangekondigd dat Sissy-Boy graag met u in overleg treedt over de voortzetting van de huurovereenkomsten, dan wel een (nieuw) af te sluiten contract (….). In de brief wordt aangegeven dat Sissy-Boy de hulp inroept van vastgoedadviseur Kokelenberg & Ouwehand en dat de heer [betrokkene 4] van dat kantoor binnen korte termijn zal ‘contacteren’ voor het maken van vervolgafspraken. Blijkbaar was Sissy-Boy er op 17 april 2019 niet van op de hoogte dat de heer [betrokkene 3] reeds een dag eerder, op 16 april 2019, namens haar een voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst had gedaan.

5.9

Overigens heeft ook de brief van de Curatoren van 17 april 2019 (productie 5 bij dagvaarding en productie 5 bij conclusie van antwoord) aan BHB dezelfde strekking, namelijk dat de Termeer Groep contact zal opnemen terzake van voortzetting van de huurovereenkomst. De Curatoren voegen daar nog aan toe: Wij verzoeken u vriendelijk maar dringend om, met het oog op het bovenstaand, niet tot opzegging van de huurovereenkomst over te gaan en de nadere berichten van de overnemende partij af te wachten. Het lijkt erop dat ook de Curatoren geen wetenschap hadden dat het contact reeds eerder door [betrokkene 3] was gelegd. Ook uit deze brief blijkt overigens dat de Curatoren de onderhandelingen met betrekking tot de voorzetting van de huur uit handen hebben gegeven aan de Termeer Groep.

5.10

Vanuit het perspectief van BHB kan de e-mail van [betrokkene 3] van 16 april 2019 gezien worden als een aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde. Het karakter van een aanbod is dat het alleen tot een overeenkomst leidt als het aanbod wordt aanvaard door de partij tot wie het aanbod is gericht, in dit geval BHB. Tussen partijen wordt niet betwist dat BHB het aanbod van de heer [betrokkene 3] niet heeft aanvaard. In zijn brief van 18 oktober 2019 (productie 24 bij conclusie van antwoord in reconventie) stelt de heer [betrokkene 3] nog eens dat hij uit coulance aan BHB verzocht heeft akkoord te gaan met nieuwe huurvoorwaarden. Door deze woorden te gebruiken had hij zich des te meer moeten realiseren dat hij voor ongunstigere voorwaarden afhankelijk was van de coulance van BHB en dat BHB het recht had om daarin niet mee te gaan.

5.11

Zowel de Curatoren als Sissy-Boy, immers onderdeel van de Termeer Groep, die andere winkelketens exploiteert, als vastgoedadviseur Kokelenberg & Ouwehand moeten gezien worden als professionele partijen met expertise in vastgoed voor retailbranche. Zij moeten dus allen geacht worden op de hoogte te zijn van de gang van zaken met betrekking tot indeplaatsstellingen en contractovernames van huurovereenkomsten voor commercieel vastgoed, ook in het kader van doorstart na faillissement, en het belang van een doorstarter om de huur op wat voor wijze ook te kunnen continueren. Dat belang hebben zij immers in hun brieven van 17 april 2019 onderstreept. Het had dus op hun weg gelegen, elk individueel als ook collectief, om met betrekking tot door hen zo gewenste voortzetting van de huurrelatie met BHB in contact te treden en te blijven om de mogelijkheden daarvan te onderzoeken, zeker in een situatie dat BHB het aanbod van [betrokkene 3] van 16 april 2019 niet (meteen) accepteerde en er dus een onzekere toestand ontstond.

5.12

Niet gebleken is dat tussen het aanbod van [betrokkene 3] op 16 april 2019 en 24 april 2019, de dag waarop BHB de huurovereenkomst opzegde, de Curatoren, Sissy-Boy of [betrokkene 3] contact hebben opgenomen met BHB. Tussen aanbod en opzegging zijn aldus acht dagen verstreken, waarop BHB alleen beschikte over het aanbod van [betrokkene 3] , waarvan BHB voldoende heeft onderbouwd dat dat aanbod voor haar niet acceptabel was. Wederom vanuit het perspectief van BHB was het daarom begrijpelijk, dat zij bij gebrek aan enig uitzicht op een voor haar acceptabele voortzetting van de huurovereenkomst, de huur heeft opgezegd. Daartoe geeft artikel 39 Fw in beginsel het recht. Immers, dat artikel is ervoor bedoeld dat een verhuurder zich kan bevrijden van een failliete huurder om daarmee voor haar de weg vrij te maken op zoek te gaan naar een andere huurder. De Curatoren, Sissy-Boy en de vastgoedadviseur hadden zich ervan bewust moeten zijn dat BHB het recht op huurbeëindiging had en zij hadden niet moeten stilzitten, zoals zij lijken te hebben gedaan. In ieder geval lag het niet op de weg van BHB om hierin actie te nemen. Weliswaar kende BHB het belang van Sissy-Boy uit de brieven van 17 april 2019, maar dat betekent niet dat zij van haar kant initiatief had moeten ontplooien om tot voortzetting van de huurrelatie te komen.

5.13

Kortom, op basis van het voorgaande komt de kantonrechter tot het oordeel dat BHB op 24 april 2019 op grond van de hiervoor beschreven omstandigheden gebruik mocht maken van haar recht op de voet van artikel 39 Fw de huurovereenkomst op te zeggen. Daarmee is de huurovereenkomst opgezegd, maar daarmee is nog niet gezegd dat BHB aan deze opzegging mocht blijven vasthouden, met het uiteindelijke resultaat dat er van een huurovereenkomst geen sprake meer is. Als de huurovereenkomst opgezegd blijft kan van een indeplaatsstelling dan wel van contractovername immers geen sprake meer zijn.

5.14

Het is pas na de opzegging van 24 april 2019 dat de Curatoren in het geweer zijn gekomen om de ontstane situatie te repareren. Maar het is pas na vijf dagen dat zij zich bij BHB melden (brief van 29 april 2019, productie 8 bij dagvaarding, productie 8 bij conclusie van antwoord). In die brief benadrukken de Curatoren weliswaar het belang van het gehuurde voor de doorstart voor Sissy-Boy, maar anders dan te bevestigen dat zij de huurpenningen vanaf de dag van de doorstart zullen betalen (hetgeen overigens de betaling van een boedelschuld zou zijn, omdat de huurovereenkomst eerst per 24 juli 2019 zou eindigen, dus in feite een sigaar uit eigen doos), spreken de Curatoren in deze brief niet de wens uit met betrekking tot indeplaatsstelling of contractovername. Zij verzoeken in wezen alleen de intrekking van de opzegging, in het belang van de doorstarter.

5.15

Eerst op 6 mei 2019 (brief van de Curatoren van die datum, productie 10 bij dagvaarding, productie 11 bij conclusie van antwoord) doen de Curatoren het aanbod om de huurovereenkomst op gelijke voorwaarden voort te zetten, met het doel om deze vervolgens aan Sissy-Boy over te dragen. Voor zover van de zijde van de Curatoren nog is gesteld (zoals in de brief van 27 mei 2019, productie 13 bij dagvaarding, productie 15 bij conclusie van antwoord) dat Sissy-Boy alleen een nieuwe huurovereenkomst zou willen sluiten op gunstiger voorwaarden, gaan de Curatoren eraan voorbij dat zij deze mededeling pas na de opzegging van de huurovereenkomst door BHB hebben gedaan.

5.16

Gebleken is dat BHB na de opzegging van de huurovereenkomst met een andere potentiële huurder, Hennes & Mauritz Netherlands B.V. (hierna: H&M), in contact is getreden, waarmee BHB op 27 mei 2019/5 juni 2019 zgn. ‘Heads of Terms Huur’ heeft afgesproken. Uit deze ‘Heads of Terms’ blijkt dat H&M voor BHB beduidend betere huurvoorwaarden heeft geaccepteerd dan de huurvoorwaarden van de huurovereenkomst. BHB geeft hiervoor mede als reden op dat de huurovereenkomst in 2015 op het diepst van de toenmalige markt is aangegaan, maar dat de marktomstandigheden voor het gehuurde sindsdien duidelijk zijn verbeterd, gegeven het feit dat H&M bereid is meer huur te betalen dan waartoe huurster zich verbonden had.

5.17

In de periode voorafgaande aan de totstandkoming van de ‘Heads of Terms’ met H&M hebben Sissy-Boy en BHB nog contact gehad over een mogelijke voortzetting van de huurverhouding, in welke vorm dan ook. Pas in deze fase is het begrip ‘marktconforme voorwaarden’ aan de orde gekomen. Wat onder ‘marktconforme voorwaarden’ moet worden verstaan moet in ieder geval gezien worden tegen het licht van het feit dat H&M beduidend betere voorwaarden wilde accepteren.

5.18

Daarom werpt zich de vraag op of een verhuurder als BHB, die zich op goede gronden heeft ontdaan van een huurovereenkomst met een failliete huurder, rekening dient te houden met de gerechtvaardigde belangen van de boedel, de doorstarter en het maatschappelijk belang en in voorkomend geval deze belangen moet laten prevaleren boven haar eigen belang. In het voorliggende geval zou BHB dan moeten accepteren dat de huurverhouding met de doorstarter, tegen slechtere voorwaarden dan die op de markt op dat moment gelden, zou moeten prevaleren boven haar eigen belang door het gehuurde te verhuren aan een andere huurder die betere huurvoorwaarden accepteert.

5.19

In ieder geval is de boedel geen belang, waarmee BHB rekening zou moeten houden. De boedel bestaat om uiteindelijk aan de schuldeisers van de failliet een uitkering te kunnen doen en een hogere opbrengst uit de doorstart komt daarmee ten goede aan de schuldeisers. Dat het feit dat het niet kunnen overnemen van de huur van het gehuurde tot een nadeel voor de boedel lijdt, is geen belang dat BHB zou moeten respecteren door met slechtere voorwaarden genoegen te nemen, dan zij in de markt kan verkrijgen.

5.20

Ook hoeft BHB geen rekening te houden met het belang van de overnemende Sissy-Boy. Deze opereert in een competitieve omgeving en kan niet in het nadeel van BHB verlangen dat deze aan haar slechtere voorwaarden aanbiedt, dan dat zij van andere partijen in de markt, zoals H&M, kan krijgen.

5.21

Tenslotte het maatschappelijk belang, dat van de zijde van de Curatoren is benadrukt door te wijzen op de werkgelegenheid, die als gevolg van de doorstart wordt gewaarborgd. Van de zijde van de Curatoren is gesteld dat het met betrekking tot de Sissy-Boy vestiging in [plaats] zou gaan om twaalf werknemers. Natuurlijk is het zo dat het van belang is dat de werkgelegenheid voor deze mensen behouden blijft. Anderzijds is niet gezegd dat deze werkgelegenheid niet behouden kan blijven als de huur niet wordt voortgezet. In dat geval dient Sissy-Boy andere winkelruimte in [plaats] te vinden, maar van de zijde van de Curatoren is aangegeven dat dat niet zo’n probleem zou moeten zijn, gelet op de ruime verhuurmarkt voor bedrijven als Sissy-Boy. De mogelijke kosten van verhuizing zijn daarbij slechts eenmalige kosten, die bovendien niet uitzonderlijk zijn; iedere ondernemer kan op enig moment tegen een bedrijfsverhuizing aanlopen, dat is ondernemersrisico.

5.22

Al met al komt de kantonrechter tot het oordeel dat de belangen van BHB met betrekking tot een langlopende huurovereenkomst met een huurder die bereid is betere voorwaarden te accepteren dan die Sissy-Boy wenst aan te bieden niet ondergeschikt dienen te zijn aan de maatschappelijke belangen van een doorstart van Sissy-Boy in [plaats] . In dat licht kon BHB vasthouden aan de opzegging van de huurovereenkomst van 24 april 2019 en is dat niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

5.23

Uit het voorgaande vloeit voort dat BHB op 24 april 2019 de huurovereenkomst op goede gronden heeft opgezegd, waardoor aan de huurovereenkomst op 24 juli 2019 een einde is gekomen. De eerste vordering van de Curatoren, zowel primair als subsidiair, zal daardoor worden afgewezen. De kantonrechter komt daarmee niet toe aan de overige primaire en subsidiaire vorderingen van de Curatoren, op de gronden, die reeds in rechtsoverweging 5.13 zijn weergegeven.

In reconventie

5.24

Uit het feit dat, zoals in de vorige rechtsoverweging is overwogen, aan de huurovereenkomst op 24 juli 2019 een einde is gekomen vloeit voort dat Sissy-Boy sinds 24 juli 2019 zonder recht of titel haar onderneming in het gehuurde exploiteert. Nu er geen herstel van de huurovereenkomst zal komen dient het gehuurde te worden ontruimd. In reconventie hebben de Curatoren geen inhoudelijk verweer gevoerd tegen de stelling van BHB dat bij afwijzing van de vordering van de Curatoren ontruiming van het gehuurde moet volgen. De vordering in reconventie zal daarom worden toegewezen. De termijn voor ontruiming zal gesteld worden op uiterlijk 31 december 2019.

De proceskosten in conventie en in reconventie

5.25

Als de zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gestelde partijen zullen de Curatoren worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van BHB, zoals hierna te bepalen.

6 De beslissing

De kantonrechter:

In conventie

- wijst de vorderingen van de Curatoren af,

In reconventie

- veroordeelt de Curatoren de winkelruimten in de [adres] te [plaats] , bekend als gemeente [plaats] , sectie I, perceel 27608 en [adres] [plaats] , bekend als gemeente [plaats] , sectie I, nummer 2196, op uiterlijk 31 december 2019 te verlaten en te ontruimen met het hunne en de hunnen, met afgifte van de sleutels aan BHB;

- verklaart de ontruimingsverplichtingen van de Curatoren uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst het in reconventie meer of anders gevorderde af;

In conventie en in reconventie

- veroordeelt de Curatoren in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van BHB begroot op € 720,00 als salaris van de gemachtigden van BHB, met bepaling dat de wettelijke rente ex art. 6:119 BW over de proceskostenveroordeling verschuldigd zal zijn vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de voldoening;

- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. C.W.D. Bom en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 november 2019, in tegenwoordigheid van de griffier.


» Juridisch advies nodig? « advertorial

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?

Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.



naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Snel uitspraken zoeken en filteren

> per rechtsgebied > op datum > op instantie

Gerelateerde advocatenkantoren

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature