Beoordeling

8. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen van partijen in conventie en in reconventie bestaat aanleiding de vorderingen samen te behandelen.

Buitengerechtelijke ontbinding

9. Artikel 7:210 lid 1 BW bepaalt dat als een gebrek - dat ingevolge artikel 7: 206 BW niet verplicht door de verhuurder hoeft te worden verholpen - het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt, de huurder en de verhuurder allebei bevoegd zijn de huur op de voet van artikel 6:267 BW te ontbinden. Artikel 7:206 lid 1 BW bepaalt dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.

10. Allereerst is aan de orde de vraag of in de onderhavige situatie sprake is van een gebrek, dat het genot dat [gedaagde] van het gehuurde mocht verwachten geheel onmogelijk maakt.

11. Hoewel de vraag of gebruik van het gehuurde nog mogelijk is niet expliciet aan Hoogeboom is gesteld, zou uit het rapport van Hoogeboom kunnen worden opgemaakt dat gebruik van het gehuurde onmogelijk is. Bij de visuele inspectie van ruimte 1 staat onder meer dat een gevel in constructief onvoldoende staat en voor een deel geheel verdwenen is door de storm. Voorts zijn volgens Hoogeboom de stijlen in onvoldoende staat en deels niet meer aanwezig. Ook is onder de gevels onvoldoende fundering aanwezig en is de hoofddraagconstructie van het dak in onvoldoende staat en is een deel van het dak bezweken. Hetzelfde geldt voor ruimte 2 voor wat betreft de gevel en de stijlen. Daarnaast is in het rapport vermeld dat het glas (ruimte 2 heeft een glazen dak) op veel plaatsen is gebroken en dat het breken van glas gevaarlijke situaties kan veroorzaken bij het betreden van de ruimten.

12. Echter, [gedaagde] is, ondanks de bevindingen van Hoogeboom, na de storm en dus ook voordat hij zelf, naar hij stelt (pas) in juni 2023 diverse werkzaamheden aan het gehuurde heeft laten uitvoeren, het gehuurde gedeeltelijk blijven gebruiken. Gelet hierop hebben Rothberg c.s. gesteld dat na de storm het huurgenot dient te worden vastgesteld op ongeveer 56% (1300/2300,24 x 100%), hetgeen zich niet verhoudt tot haar eerdere stelling dat het gebrek na de storm (enig) huurgenot onmogelijk maakt. Ook uit het door Top uitgevoerde onderzoek blijkt niet dat enig huurgenot, na enig herstel, onmogelijk is. De door partijen overgelegde rapporten verschillen met name in de beantwoording van de vraag of het gehuurde nog te herstellen is en wat daarvan de kostenindicatie is. Hoogeboom lijkt daarbij uit te gaan van een herstel van het gehuurde, niet zoals het gehuurde voor de storm was, maar conform alle eisen van het Bouwbesluit, terwijl het advies van Top er op gebaseerd lijkt te zijn de staat van het gehuurde terug te brengen naar die van voor de storm, in veilige staat. Niet in geschil is dat [gedaagde] bekend is met de zeer matige staat van onderhoud van het verhuurde en dat hij, aldus artikel 9.2 van de huurovereenkomst, heeft geaccepteerd dat deze, eventuele gebreken aan het verhuurde, worden geacht niet belemmerend voor hem te zijn. Gelet op het vorenstaande wordt geoordeeld dat niet aannemelijk is geworden dat het huurgenot dat [gedaagde] van het gehuurde mocht verwachten, door de gebreken veroorzaakt door de storm, geheel onmogelijk is geworden.

13. Vervolgens moet worden beoordeeld of herstel uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van Rothberg c.s. te vergen zijn. De kosten voor dit herstel worden door Hoogeboom begroot op € 17.200,00 aan sloopkosten en € 148.648,00 aan bouwkosten, maar hierbij dient de kanttekening te worden gemaakt dat, zoals hiervoor is overwogen, het genoemde bedrag niet uitsluitend betrekking lijkt te hebben op het herstel van de gebreken (in veilige staat) als gevolg van de storm. Voldoende aannemelijk is geworden dat een deel van de begrote kosten samenhangt met achterstallig onderhoud, hetgeen niet in het voordeel van Rothberg c.s. mag meewegen bij de beoordeling of sprake is van uitgaven die redelijkerwijs niet te vergen zijn. Het ligt dus voor de hand dat voor het herstel naar de situatie van voor de storm sprake is van een lager kostenplaatje. Top heeft de herstelkosten voor een gebruik van het gehuurde tot in ieder geval 1 augustus 2024 beraamd op respectievelijk € 16.830,00 (optie 1) en 14.300,00 (optie 2), eventueel te verhogen met € 4,700,00 aan kosten voor het aanbrengen van netten in ruimte 2. Deze bedragen zij niet zodanig hoog dat deze redelijkerwijs niet van Rothberg c.s. hadden kunnen worden gevergd. Hieruit volgt dat Rothberg c.s. op grond van artikel 7:206 lid 1 BW gehouden was om de gebreken ontstaan door de storm te verhelpen. Dit leidt tot de conclusie dat niet is voldaan artikel 7:210 BW . Aan de buitengerechtelijke ontbinding door Rothberg c.s. komt daarom geen rechtskracht toe, zodat de huurovereenkomst met [gedaagde] onverkort is blijven bestaan. De door Rothberg c.s. gevorderde verklaring voor recht en de gevorderde ontruiming binnen 7 dagen na het wijzen van het onderhavige vonnis worden dan ook afgewezen.

14. Voor de goede orde wordt opgemerkt dat het vorenstaande los staat van de omstandigheid dat de huurovereenkomst is voortgezet voor de duur van 2 jaar, laatstelijk tot 1 augustus 2024, en dat Rothberg c.s. de huurovereenkomst per 1 augustus 2024 heeft opgezegd.

Herstel

15. [gedaagde] heeft gevorderd Rothberg c.s. te veroordelen binnen 4 weken na het in dezen te wijzen vonnis de gebreken conform het rapport van Top te herstellen op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag indien Rothberg c.s. hieraan niet voldoen.

16. Deze vordering is door [gedaagde] op 8 september 2023, derhalve 1,5 jaar na ontstane schade door de storm, ingesteld. Hieruit wordt opgemaakt dat [gedaagde] niet een heel dringend belang bij het herstel van het gebrek had, terwijl hij het gehuurde wel (gedeeltelijk) is blijven gebruiken. Het onderhavige vonnis wordt op 3 mei 2024 gewezen, dit is drie maanden voor de einddatum van 1 augustus 2024 van de voortgezette huurovereenkomst. Zonder enig oordeel over deze einddatum te geven, bestaat aanleiding om het gevorderde herstel toe te wijzen, maar hieraan de voorwaarde te verbinden dat nog sprake van een huurovereenkomst tussen partijen is. De te hanteren termijn voor herstel wordt gesteld op vier maanden. Deze termijn wordt gelet op de omstandigheden van beide partijen redelijk geacht.

(Artikel 10. 3 ) algemene bepalingen

17. Rothberg c.s. stellen dat op de huuroverkomst Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van 30 januari 2015 (hierna: algemene bepalingen) van toepassing zijn.

18. Rothberg c.s. stelt dat deze algemene bepalingen met de huurovereenkomst aan [gedaagde] zijn verstrekt en dat dit ook blijkt uit de laatste bladzijde van de huurovereenkomst, namelijk bladzijde 7, waarop staat vermeld welke bijlagen bij de huurovereenkomst zitten. Verder heeft [gedaagde] de huurovereenkomst ondertekend en heeft hij ook onderaan bladzijde 7 nog zijn paraaf gezet.

19. Op grond van de bij de dagvaarding overgelegde huurovereenkomst wordt vastgesteld dat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft ondertekend en dat hij op elke bladzijde van de huurovereenkomst een paraaf heeft gezet. Onder de door [gedaagde] voor de huurovereenkomst gezette handtekening is een opsomming gegeven van de bijlagen, waaronder de algemene bepalingen. Onder deze opsomming staat vervolgen nog ‘Afzonderlijke handtekening van Huurder voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230 a BW ’ als genoemd in artikel 2. 1. ’ en ‘handtekening huurder’. Hierbij is echter geen handtekening geplaatst.

20. Gelet op het vorenstaande is niet komen vast te staan dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst de algemene bepalingen aan [gedaagde] zijn verstrekt. [gedaagde] heeft voor de ontvangst hiervan niet getekend. Verder is niet anderszins gebleken dat hij deze ten tijde van de huurovereenkomst heeft ontvangen. Rothberg c.s. kunnen zich reeds hierom niet met succes op artikel 10.3. van de algemene bepalingen, waarin staat dat huurder geen aanspraak kan maken op huurvermindering en verrekening, beroepen.

Huurprijsvermindering vanaf 1 maart 2022

21. Partijen zijn allebei uitgegaan van een huurprijsvermindering en/of een gebruiksvergoeding vanaf 1 maart 2022 en niet vanaf de dag van de storm op 18 februari 2022, zodat hierna van 1 maart 2022 wordt uitgegaan.

22. [gedaagde] vordert een huurprijsvermindering tot 15%. Ter zitting heeft [gedaagde] medegedeeld dat de percentages 85 (vermindering)/15 (verminderd tot) een beetje willekeurig zijn en dat de verhouding ook 65/35 zou kunnen zijn. [gedaagde] heeft medegedeeld dat hij het achterste deel van de ruimte niet meer kan gebruiken en dat dat ongeveer 1/3 deel is. Rothberg c.s. stellen dat een vergoeding van iets meer dan de helft gerechtvaardigd is.

23. Nu partijen geen (andere) aanknopingspunten hebben aangereikt over het resterende percentage aan huurgenot, bestaat aanleiding aan te sluiten bij de mededeling van [gedaagde] ter zitting dat vermindering van het huurgenot 65% zou kunnen zijn. Hierbij is in aanmerking genomen dat hij 1/3 deel van het gehuurde niet meer kan gebruiken en geschat wordt dat het huurgenot van het wel te gebruiken gedeelte ongeveer de helft zal zijn. Dit leidt ertoe dat de huurprijs per 1 maart 2022 wordt vastgesteld op 35% van de geldende huurprijs. Deze vermindering geldt totdat de gebreken zijn hersteld of de huurovereenkomst is geëindigd. Nu [gedaagde] vanaf maart 2022 helemaal geen huur meer heeft voldaan, zal hij worden veroordeeld tot betaling van 35% van de overeengekomen huur vanaf die datum.

Huurprijsvermindering 2016

24. [gedaagde] vordert € 6.600,00 aan huurprijsvermindering in verband met ‘geen water’. Uit de overgelegde e-mailwisseling tussen partijen wordt opgemaakt dat op 3 augustus 2016 door [gedaagde] is gemeld dat hij geen water heeft, dat hij dit ook heeft gemeld op 21 oktober 2016 en dat dit probleem op 14 november 2016 nog niet was verholpen.

25. Rothberg c.s. stellen dat (in 2016) de hoofdkraan van de waterafsluiting was gelegen in de woning aan de [adres 2] en dat de watertoevoer door de bewoonster afgesloten is geweest omdat zij zich, kort gezegd, aan het gedrag van [gedaagde] zou hebben gestoord.

25. Met [gedaagde] wordt geoordeeld dat in het algemeen genomen toevoer van water, zeker in een woonruimte, maar ook in een bedrijfsruimte, iets cruciaals is. Echter niet goed voorstelbaar is dat als in het gehuurde vanaf 1 augustus 2016 de watertoevoer was afgesloten, [gedaagde] na zijn melding op 3 augustus 2016, pas weer zou hebben gereageerd op 21 oktober 2016 en daarna op 14 november 2016 zou hebben gevraagd hoe het ermee staat. Ter zitting is uit de verklaring van [gedaagde] gebleken dat het gehuurde niet continu zonder water zat omdat de kraan dan weer open en dan weer dicht was.

27. Hoewel duidelijk is dat er in 2016 problemen waren met de watertoevoer hebben plaats gehad, kan op basis van het thans door [gedaagde] gestelde niet meer (bij benadering) een goed beeld worden verkregen van hoe vaak en hoe lang de watertoevoer in het gehuurde was afgesloten en of sprake was van een zodanige vermindering van het huurgenot dat deze tot een huurvermindering zou moeten leiden. Door deze vordering zo laat in te stellen en niet voldoende specifiek te onderbouwen, komt de omstandigheid dat een en ander niet meer (goed) is vast te stellen voor risico [gedaagde] . Deze vordering tot huurvermindering slaagt niet.

Huurprijsvermindering 2018 + factuur Tekiz Montage

28. [gedaagde] vordert € 13.200,00 aan huurprijsvermindering in verband met een grote lekkage op 9 februari 2018. [gedaagde] heeft hierbij verwezen naar een e-mail van 19 februari 2018. [gedaagde] stelt dat Rothberg c.s. dit bericht van hem hebben genegeerd. Uiteindelijk heeft [gedaagde] zelf de schade laten herstellen door aannemer Tekiz Montage op 17 augustus 2018 tegen een bedrag van € 10.829,50 inclusief btw. [gedaagde] heeft verwezen naar een door hem overgelegde factuur.

29. Rothberg c.s. hebben deze vordering betwist en stellen, kort gezegd, dat in eerdergenoemde e-mail van 19 februari 2018 geen herstel van de gebreken is gevorderd en ook geen huurvermindering.

30. [gedaagde] stelt in de e-mail van 19 februari 2018 dat hij vastgoedbeheer aansprakelijk stelt voor de schade en nog te ontstane schade. Onder meer vermeldt [gedaagde] dat buren klagen over een vervallen scheidingswand. Uit een door Rothberg c.s. overgelegde factuur van De Amsterdamse Bouwunie B.V. van 18 juli 2018 zou blijken dat het hier om herstel van die scheidingswand gaat. Verder kan uit de stukken niet worden opgemaakt dat [gedaagde] nadien nog lange tijd te kampen had met de gevolgen van de lekkage en hierover contact heeft opgenomen met Rothberg c.s. Ook blijkt uit de stukken niet dat [gedaagde] heeft aangekondigd de huurbetalingen op te schorten totdat herstel heeft plaats gehad. Ook is gebleken dat [gedaagde] aan Rothberg c.s. heeft medegedeeld dat hij zelf, op kosten van Rothberg c.s., herstel zal laten uitvoeren en/of dat hij om huurvermindering heeft gevraagd. Uit door Rothschild c.s. overgelegde e-mailberichten uit 2020 blijkt dat zij [gedaagde] hebben gevraagd om een factuur van een dak reparatie over te leggen, maar [gedaagde] heeft dat toen heeft niet gedaan.

31. Overwogen wordt dat de vordering om huurprijsvermindering niet slaagt nu [gedaagde] zijn vordering onvoldoende heeft toegelicht en onderbouwd. [gedaagde] heeft wel een aantal foto’s overgelegd, maar dit betekent nog niet dat de toestand als vermeld op de foto’s steeds onveranderd van medio februari 2018 tot medio 2019 heeft geduurd. Ook ten aanzien van deze vordering geldt dat deze onvoldoende is onderbouwd en zo laat is ingesteld dat de omstandigheid dat een en ander niet meer (goed) is vast te stellen voor risico van [gedaagde] komt. Deze vordering tot huurvermindering slaagt niet.

32. De vordering tot vergoeding van de factuur van Tekiz Montage van 17 augustus 2018 slaagt. Rothberg c.s. hebben in 2020 [gedaagde] (meermaals) verzocht om de factuur van de dak reparatie over te leggen. Het enige verweer van Rohtberg c.s. tegen de bij akte van 8 september 2023 overgelegde factuur is dat deze veel te laat is ingediend. Dit verweer slaagt niet, nu dit pas drie jaar na de verzoeken tot betaling naar voren is gebracht. De vordering is toewijsbaar.

Huurprijsvermindering 2021

33. [gedaagde] stelt dat op 18 maart 2021 weer een lekkage heeft plaats gehad, dat hij dit telefonisch diverse malen aan het vastgoedbeheerkantoor heeft gemeld en dat hij hierover ook nog op 16 en 19 april 2021 e-mails heeft gezonden.

34. Rothberg c.s. hebben in reactie hierop een factuur van loodgietersbedrijf Van Dinteren van 13 mei 2021 overgelegd waarop staat ‘werkadres: [adres 1] ’ en ‘werkzaamheden: onderzoek lekkage en verholpen’. [gedaagde] stelt in reactie hierop dat dit geen bewijs is, maar nu het adres klopt, valt zonder nadere reactie van [gedaagde] , die niet is gegeven, niet in te zien dat de lekkage toen niet zou zijn verholpen. Het zou kunnen dat de reparatie toen niet afdoende is geweest, maar dan had het op de weg van [gedaagde] gelegen dat te melden. Niet gebleken is dat hiervan sprake is geweest.

35. Vervolgens wordt uit de stukken wordt opgemaakt dat [gedaagde] eerst daarna op 15 december 2021, dus ongeveer een half jaar later, aan vastgoedbeheer heeft bericht: ‘Factuur word niet overgeboekt totdat de pand word gemaakt waarvoor ik betaal. We kunnen sinds de 2de lekkage niet naar de wc water word steeds afgesloten kunnen ons handen niet wassen niet! Hopende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.’

36. Rothberg c.s. hebben ten aanzien van deze e-mail opgemerkt dat [gedaagde] op 13 december 2021 aan vastgoedbeheer heeft medegedeeld dat zij interesse hebben in de koop van het gehuurde. In de hierop volgende e-mailwisseling is toen aan de orde is gekomen dat er een lekkage is, dat [gedaagde] is gevraagd aan te geven wat er aan de hand is zodat kan worden beoordeeld of een loodgieter of dakdekker moet worden ingeschakeld.

37. Daargelaten de vraag op welke datum [gedaagde] de lekkage voor het eerst heeft gemeld, wordt geoordeeld dat voldoende aannemelijk is geworden dat de lekkage met de reparatie op 13 mei 2021 is verholpen. Nu de reparatie binnen redelijke tijd heeft plaats gehad, bestaat reeds hierom voor huurvermindering geen aanleiding. Zo al na 13 mei 2021 een nieuwe lekkage heeft plaats gehad, is niet gebleken dat [gedaagde] dat aan Rothberg c.s. heeft gemeld, althans niet op een zodanige wijze dat zij adequaat hierop hebben kunnen reageren.

Schadeherstel 2021

38. [gedaagde] vordert € 4.500,00 aan kosten schadeherstel. [gedaagde] voert aan dat vastgoedbeheer op 21 december 2021 aan hem heeft medegedeeld dat twee werkbonnen zijn verstuurd, één naar een nader genoemde dakdekker en één naar een nader genoemde loodgieter. [gedaagde] voert aan dat beide personen langs zijn geweest en dat zij hebben medegedeeld aan de slag te gaan zodra zij opdracht van de verhuurder zouden krijgen. [gedaagde] stelt dat die opdracht is uitgebleven en dat hij toen een bevriende klusjesman heeft verzocht de lekkage te verhelpen. [gedaagde] stelt dat hij hiervoor € 4.500,00 heeft betaald, maar dat hij geen bon of factuur meer heeft.

39. Rothberg c.s. hebben op dit specifieke punt niet meer gereageerd, maar nu [gedaagde] niet heeft gesteld dat hij na het bezoek van de dakdekker en de loodgieter heeft gehad nog contact met Rothberg c.s. over de werkzaamheden heeft gehad en niet gebleken is dat [gedaagde] heeft medegedeeld dat als Rothberg c.s. niet reageert, hij op kosten van Rothberg c.s. de lekkage zal laten herstellen, is de vordering reeds hierom niet toewijsbaar.

Schadeherstel 2022

40. [gedaagde] vordert € 4.000,00 aan schadeherstel in verband met in juni 2023 aangebrachte golfplaat in ruimte 1 (gedeeltelijk). [gedaagde] heeft deze stelling echter onvoldoende onderbouwd door niet te melden wie de werkzaamheden heeft verricht. Ook is geen factuur overgelegd, zowel niet van degene die de werkzaamheden heeft verricht als voor de in rekening gebrachte materialen. [gedaagde] heeft een bewijsaanbod gedaan, maar nu hij onvoldoende heeft gesteld, wordt hieraan voorbij gegaan.

Kosten opstellen expertiserapport

41. [gedaagde] vordert € 2.117,50 aan kosten expertiserapport door Top. Geoordeeld wordt dat [gedaagde] na ontvangst van het rapport van Hoogeboom in redelijkheid een contra-expertise rapport heeft laten opstellen. Nu [gedaagde] voor wat betreft de gevorderde buitengerechtelijke ontbinding gelijk krijgt, zullen Rothberg c.s. worden veroordeeld de kosten van het expertiserapport te laten vergoeden.

Vorderingen + proceskosten in conventie en in reconventie

42. Gelet op al het vorenstaande worden in conventie de vorderingen afgewezen en zullen Rothberg c.s. worden veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van [gedaagde] .

43. In reconventie zullen Rothberg c.s. worden veroordeeld tot betaling aan [gedaagde] van € 13.703,25, waarvan € 10.829,50 aan schadeherstel 2018 en € 2.117,50 + € 756,25 aan kosten rapport Top. Verder is de vordering om Rothberg c.s. te veroordelen om de gebreken te herstellen als na te melden toewijsbaar. Voorts zal de huurprijs op 35% van de overeengekomen huurprijs worden bepaald als na te melden. De vordering om voor recht te verklaren dat Rothberg c.s. tekort zijn geschoten in hun verplichtingen als verhuurder wordt reeds afgewezen nu deze niet voldoende specifiek is geformuleerd.