< Terug naar de zoekresultaten

Opties voor deze uitspraak



Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Zaaknummer:
Soort procedure:
Zittingsplaats:
Instantie:

Inhoudsindicatie:

De gemeente hoeft haar aanbod voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht niet aan te passen. Dat heeft de rechtbank beslist in twee zaken tegen de gemeente die waren aangespannen door een aantal erfpachters van wie de woning op erfpachtgrond staat. De erfpachters vonden dat de gemeente de grondwaarde te hoog had vastgesteld. De rechtbank oordeelt dat de gemeente zorgvuldig heeft gehandeld bij de bepaling van de grondwaarde in het kader van het overstapbeleid.

Uitspraak



vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/666920 / HA ZA 19-562

Vonnis van 13 januari 2021

in de zaak van

1 [eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2. [eiser sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

3. [eiser sub 3],

wonende te [woonplaats] ,

4. [eiser sub 4],

wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. L.E. de Geer te Amsterdam,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE AMSTERDAM,

zetelend te Amsterdam,

gedaagde,

advocaat mr. D.J.L. van Ee te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiser sub 1] , [eiser sub 2] , [eiser sub 3] , [eiser sub 4] en de Gemeente genoemd worden. [eiser sub 1] , [eiser sub 2] , [eiser sub 3] en [eiser sub 4] zullen hierna tezamen worden aangeduid als [eisers]

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van deze rechtbank van 11 december 2019 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald, met de daarin genoemde stukken;

producties 77 tot en met 93 van [eisers] ;

akte vermeerdering eis van [eisers] ;

akte met producties 10 tot en met 14 van de Gemeente;

akte met productie 15 van de Gemeente;

akte met productie 16 van de Gemeente;

akte houdende bezwaar van de Gemeente;

het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 november 2020, met de daarin genoemde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

De Gemeente geeft sinds begin vorige eeuw grond uit in voortdurende erfpacht. De erfpachter betaalt jaarlijks een erfpachtcanon aan de Gemeente. Afhankelijk van de datum van uitgifte zijn op de erfpacht verschillende algemene bepalingen van toepassing (hierna: AB).

2.2.

Artikel 6 van de AB37 luidt:

“Art. 6

1. De algemene bepalingen, waaronder is uitgegeven, kunnen te allen tijde door de Gemeenteraad worden herzien.

2. Wijzigingen, overeenkomstig het bepaalde in het voorgaande lid tot stand gekomen, treden bouwbloksgewijze in werking en wel voor de eerste maal op het tijdstip, waarop een termijn van 75 jaar is verloopen, sinds het eerste terrein in dat bouwblok in voortdurende erfpacht werd uitgegeven, en vervolgens telkenmale na een termijn van 50 jaar.

3. Ten minste vier jaar voor afloop van een termijn, als in het voorgaande lid bedoeld, wordt den erfpachters (..) kennis gegeven van de wijzigingen in de bepalingen, welke gedurende den volgenden termijn voor zijn recht van kracht zullen worden.

4. (..)

5. De jaarlijkse pachtsommen, waarvoor de in één bouwblok gelegen terreinen zijn uitgegeven, worden herzien telkenmale in het jaar, voorafgaande aan het laatste jaar van de termijnen in het 2de lid van dit artikel bedoel d.

6. De herziening der pachtsommen geschiedt door deskundigen, die daarbij rekening zullen houden met de wijzigingen der bepalingen, opgenomen in de kennisgeving, bedoeld in het 3de lid van dit artikel; de deskundigen zullen van hun bevindingen een gemotiveerd proces-verbaal aan het Gemeentebestuur inzenden.

7. De nieuwe pachtsommen worden vastgesteld op het bedrag, door de deskundigen als resultaat der herziening te bepalen. (..)”

2.3.

Artikel 11 van de AB1994 luidt:

“Art. 11 Verlenging van het tijdvak

1. Burgemeester en Wethouders kunnen met de erfpachter overeenkomen dat het eerste of lopende tijdvak eenmaal wordt verlengd met maximaal vijftig jaar, onder de verplichting de nog niet vervallen canon voor de volledige duur van het aldus verlengde tijdvak door betaling van een afkoopsom te voldoen. (..)

4. De afkoopsom, waarin begrepen de door de erfpachter verschuldigde toeslag, wordt berekend volgens een door Burgemeester en Wethouders vast te stellen instructie, welke in het Gemeenteblad wordt bekendgemaakt.

5. Indien op de voet van dit artikel de duur van het tijdvak wordt verlengd, vindt, in afwijking van art. 12, lid 1, herziening van de canon eerst plaats bij het einde van het aldus verlengde tijdvak. (..)”

2.4.

Artikel 11 van de AB2000 luidt:

“Art. 11 Wijzigingen in de erfpacht bij het einde van het tijdvak

1. Ten minste drie jaar vóór de aanvang van een nieuw tijdvak geven Burgemeester en Wethouders schriftelijk aan de erfpachter kennis van de toepasselijkheid van eventuele nieuwe Algemene Bepalingen en de op basis van het bepaalde in de leden 2 en 3 door de Gemeente berekende nieuwe grondwaarde en nieuwe jaarlijkse en vaste canons.

2. Bij de aanvang van een nieuw tijdvak vindt herziening van de canon plaats. De canon wordt door de Gemeente vastgesteld op basis van een opnieuw berekende grondwaarde en de canonpercentages, geldende in het desbetreffende kwartaal van het jaar van kennisgeving als bedoeld in lid 1.

3. Bij de berekening van de grondwaarde wordt uitgegaan van:

a. de bij de aanvang van het nieuwe tijdvlak toepasselijke algemene en bijzondere bepalingen;

b. een redelijke toedeling van een deel van de gezamenlijke waarde van het perceel en de opstallen aan het perceel;

c de onderhandse verkoopwaarde van normaal onderhouden percelen en opstallen in verhuurde of gebruikte staat. (..)

5. Indien de erfpachter zich niet kan verenigen met de nieuwe grondwaarde en nieuwe canons, doet hij hiervan binnen drie maanden na ontvangst van de kennisgeving schriftelijk mededeling aan Burgemeester en Wethouders. In dat geval worden de grondwaarde, de canonpercentages, en canons met inachtneming van het bepaalde in de leden 2 en 3 vastgesteld door deskundigen. De door deskundigen vastgelegde grondwaarde, canonpercentages en canons worden zo spoedig mogelijk schriftelijk aan de Gemeente en de erfpachter ter kennis gebracht. (..)”

2.5.

In het collegeakkoord van de Gemeente van juni 2014 is ten aanzien van het erfpachtstelsel het volgende opgenomen:

“We gaan het erfpachtstelsel radicaal vernieuwen. In plaats van voortdurende erfpacht komt er een systeem van eeuwigdurende erfpacht. Hiermee creëren we een toekomstbestendig en transparant systeem, dat eerlijker is voor de erfpachter. We gaan het zo inrichten dat de gemeente er op korte termijn geen financieel nadeel van heeft. ”

2.6.

Op 10 februari 2015 heeft het college van B&W het “Startdocument Eeuwigdurende erfpacht” (hierna: het Startdocument) vastgesteld. Het Startdocument vermeldt onder meer:

“(..) Het huidige stelsel voor voortdurende erfpacht kent een aantal knelpunten die in het stelsel van eeuwigdurende erfpacht worden ondervangen:

plotselinge stijging van de woonlasten bij canonherziening einde tijdvak;

onvoorspelbaarheid van de nieuwe canon en daardoor onzekerheid over toekomstige woonlasten;

terughoudendheid van banken bij de financiering van erfpachtwoningen;

ingewikkelde procedures bij de vaststelling van de nieuwe canon; (…)

Er zal door de gemeente een onafhankelijke commissie worden ingesteld voor de methode waarop de waarde van het eeuwigdurende erfpacht kan worden bepaald. (..)”

Het Startdocument vermeldt verder, kort gezegd, dat bij eeuwigdurende erfpacht de canon nog slechts één keer wordt vastgesteld en het tijdvak waarvoor dit gebeurt een oneindige looptijd heeft. De erfpachter kan vrijwillig overstappen van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht en kan daarbij kiezen voor jaarlijkse canonbetaling of het in één keer afkopen van de canon.

2.7.

De in het Startdocument genoemde commissie die is gevraagd te adviseren over de methode om de waarde van de eeuwigdurende erfpacht te berekenen, de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht (hierna: GWC), heeft op 18 juni 2015 advies uitgebracht. De GWC adviseert onder meer om bij het vaststellen van de grondwaarde de residuele-waardemethode te hanteren. Deze methode gaat er vanuit dat de waarde van de grond het verschil is tussen de marktwaarde van het gehele object (de grond plus opstal) en de waarde van de opstal. Daarbij wordt geadviseerd de WOZ-waarde aan te houden als vertrekpunt bij het bepalen van de objectwaarde, een depreciatie toe te passen bij het bepalen van de waarde van de woningopstal op erfpachtgrond en het canonpercentage vast te stellen vanuit het perspectief van marktconforme financieringskosten (zie voor een verdere toelichting onder 2.11).

2.8.

Op 10 februari 2016 heeft het college van B&W de gemeenteraad geïnformeerd over de invoering van eeuwigdurende erfpacht en het voornemen om daartoe een overstapregeling op te stellen. Daarnaast zijn de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht vrijgegeven voor inspraak.

2.9.

Op 22 juni 2016 heeft de gemeenteraad ingestemd met de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 (hierna: AB2016) en het bijbehorende uitgifte- en grondprijsbeleid.

2.10.

In de periode van 9 januari 2017 tot en met 19 februari 2017 was er inspraak mogelijk over de voorwaarden van overstap van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht, als geformuleerd in het document “Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht” van 9 januari 2017. Op 9 mei 2017 heeft het college van B&W onder meer ingestemd met de na inspraak aangepaste overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017 (hierna: de Overstapregeling) en de grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten (hierna: het Grondwaardebeleid). Op 28 juni 2017 heeft de gemeenteraad ingestemd.

2.11.

Berekening canon bij eeuwigdurende erfpacht

2.11.1.

De Overstapregeling komt er, samengevat, op neer dat in het systeem van eeuwigdurende erfpacht de canon wordt berekend op basis van de erfpachtgrondwaarde. De erfpachtgrondwaarde wordt bepaald op basis van het Grondwaardebeleid. In de samenvatting van het Grondwaardebeleid is hierover onder meer opgenomen:

“(..) In het voorliggende beleid wordt, in lijn met de Grondwaardecommissie, een systeem geïntroduceerd waarbij op basis van de WOZ-waarde van de woning de grondwaarde wordt bepaald. Deze methodiek wordt zowel voor voortdurende als voor eeuwigdurende erfpachtrechten toegepast. Voor de bestemming wonen wordt de grondwaarde bepaald door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de buurtstraatquote. (..) Op deze grondwaarde wordt vervolgens nog een depreciatie toegepast om te komen tot de erfpachtgrondwaarde. De buurtstraatquote is berekend door individuele grondquotes (..) in een buurtstraat te middelen. De individuele grondquotes zijn bepaald aan de hand van de methode van de Grondwaardecommissie waarbij de grondwaarde verkregen wordt door de WOZ-waarde te verminderen met de opstalwaarde. De grondwaarde gedeeld door de WOZ-waarde is de grondquote. Omdat de grond altijd een waarde vertegenwoordigt, wordt de minimale individuele grondquote op 5% van de WOZ-waarde gesteld. Daarnaast wordt een maximale buurtstraatquote van 49% van de WOZ-waarde gehanteerd. (..).”

2.11.2.

Samengevat is in dit systeem de grondwaarde gelijk aan de WOZ-waarde vermenigvuldigd met de buurtstraatquote (hierna: BSQ). Het BSQ percentage is gemaximeerd op 49 % en wordt als volgt vastgesteld:

- BSQ is het gemiddelde percentage van de individuele grondquotes;

- de individuele grondquotes bestaan uit de grondwaarde gedeeld door de WOZ-waarde,

- de grondwaarde is gelijk is aan de WOZ-waarde verminderd met de opstalwaarde;

- de opstalwaarde is gelijk aan de kosten van herbouw (uitgaande van hedendaagse nieuwbouw) vermeerderd met de sloopkosten.

2.11.3.

Op de aldus verkregen grondwaarde wordt een depreciatie toegepast van 10% om tot de erfpachtgrondwaarde te komen. Paragraaf 2.4 van het Grondwaardebeleid zegt hierover:

“(..) Eind 2010 heeft het college besloten de depreciatiefactor vast te stellen op 0.75 (25% depreciatie). Deze depreciatiefactor is opgebouwd uit twee delen: een deel als vergoeding aan de erfpachter om te komen van bebouwde grond tot bouwrijpe grond (15%) en een deel als coulance wegens het bestaande erfpachtrecht (10%).

De onderbouwing van de depreciatiefactor wegens de bebouwde situatie komt voort uit het feit dat de grondwaarde van bouwrijpe grond niet gelijk is aan de grondwaarde van een bestaand erfpachtrecht. (..) Het feit dat de grond bebouwd is, brengt een beperking met zich mee waardoor de grond niet dezelfde waarde heeft als bij nieuw te realiseren opstallen. De depreciatie hiervoor is vastgesteld op 15%.

Daarnaast is er bij een wijziging van het voortdurend erfpacht een contractrelatie met de erfpachter waardoor de erfpachter geen reëel alternatief heeft anders dan voortzetting van het contract. Deze bestaande contractsituatie, coulance overwegingen en het bevorderen van het draagvlak van het erfpachtstelsel, zijn redenen op een depreciatie van 10% te hanteren.

In onderhavig beleid is losgelaten om de waarde van bouwrijpe grond voor bestaande rechten te bepalen en wordt bij de waardebepaling aangehaakt bij de werkelijke situatie; de waarde van bebouwde grond. Sloopkosten zijn onderdeel van de herbouwkosten in de waardebepaling van bebouwde grond. Om deze reden vervalt de onderbouwing van de 15% in de depreciatie. De depreciatie wordt 10%, de bestaande contractrelatie is immers onverminderd van kracht. Met deze 10% depreciatie wordt, naast de compensatie voor het bestaande erfpachtrecht, ook het verschil in waarde tussen de volle eigendom en erfpacht overbrugt. (..) ”

2.11.4.

De erfpachtgrondwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met het canonpercentage van, op dit moment, 2,39%. Het canonpercentage loopt gelijk aan het canonpercentage voor nieuwe gronduitgifte onder de AB 2016 en wijzigt wanneer het rendement op staatsleningen met een resterende looptijd van 10 jaar verandert.

2.11.5.

Daarnaast hanteert de Gemeente een overstappremie van 25% waarmee de canon wordt verlaagt en is deze premie tijdelijk verhoogd naar 35% voor erfpachters die uiterlijk 31 december 2019 een overstapaanvraag hebben ingediend. De aldus verkregen canon bij eeuwigdurende erfpacht wordt jaarlijks geïndexeerd in lijn met de inflatie aan de hand van het consumentenprijsindexcijfer. Indien de eeuwigdurende canon wordt afgekocht wordt deze contant gemaakt.

2.11.6

Tot slot bepaalt de Overstapregeling dat bij erfpachters die vóór 31 december 2019 een aanvraag hebben ingediend om over te stappen, in beginsel de WOZ-waarde van 2015 (peildatum 1 januari 2014) of 2016 (peildatum 1 januari 2015), indien deze WOZ-waarde lager is, zal worden gebruikt om de eeuwigdurende canon te berekenen.

2.12.

[eiser sub 1] is rechthebbende van het erfpachtrecht (kadastraal bekend als sectie [nummer] ), lokaal bekend als [adres 1] . Op deze erfpacht zijn de AB37 van toepassing. De canon bedraagt € 4.704,79 per jaar en het tijdvak loopt tot en met 31 juli 2041. [eiser sub 1] heeft het aanbod van de Gemeente tot overstap naar eeuwigdurende erfpacht (hierna: “het overstapaanbod”) en het onder die voorwaarden afkopen van de te betalen erfpachtcanon geaccepteerd, naar de rechtbank begrijpt voor een bedrag van € 441.171,-.

2.13.

[eiser sub 2] is rechthebbende van het erfpachtrecht (kadastraal bekend als sectie [nummer] , lokaal bekend als [adres 2] . Op deze erfpacht zijn de AB2000 van toepassing. De canon bedraagt € 1.917,37 per jaar. [eiser sub 2] heeft de canonverplichting afgekocht tot en met 30 november 2032. [eiser sub 2] heeft het overstapaanbod en het onder die voorwaarden afkopen van de te betalen erfpachtcanon voor een bedrag van € 34.927,- geaccepteerd.

2.14.

[eiser sub 3] was voor drie vierde gedeelte rechthebbende van het erfpachtrecht (kadastraal bekend als sectie [nummer] ), lokaal bekend als [adres 3] . [eiser sub 2] was voor één vierde gedeelte rechthebbende van voornoemd erfpachtrecht (hierna ook tezamen als “ [eiser sub 3] / [eiser sub 2] ” aangeduid als het dit erfpachtrecht betreft). Op deze erfpacht zijn de AB2000 van toepassing. De canon bedraagt € 4.531,96 per jaar en is afgekocht tot en met 30 november 2032.

[eiser sub 3] en [eiser sub 2] hebben hun erfpachtrecht op 30 augustus 2019 geleverd aan opvolgende erfpachters voor € 940.000,-. De opvolgende erfpachters hebben het overstapaanbod en het onder die voorwaarden afkopen van de te betalen erfpachtcanon voor een bedrag van € 74.959,-, geaccepteerd.

2.15.

[eiser sub 4] is rechthebbende van het erfpachtrecht (kadastraal bekend als sectie [nummer] ), lokaal bekend als [adres 4] . Op deze erfpacht zijn de AB2000 van toepassing. De canon bedraagt € 1.273,43 per jaar. Het tijdvak loopt tot en met 30 april 2059. De Gemeente heeft op 19 juni 2020 een overstapaanbod gedaan om de erfpachtcanon af te kopen voor een bedrag van € 47.459,-. [eiser sub 4] kon dit aanbod tot 19 december 2020 accepteren.

2.16.

Hierna worden het erfpachtrecht ook wel de erfpacht genoemd.

3 Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen, na vermeerdering eis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I Overstapaanbod

Primair:

Een verklaring voor recht dat bij [eiser sub 1] een bedrag van € 125.000,-, bij [eiser sub 2] een bedrag van € 10.000,-, bij [eiser sub 3] / [eiser sub 2] een bedrag van € 20.000,- en bij [eiser sub 4] een bedrag van € 25.000,-, een redelijke afkoopsom is voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht, althans een door een onafhankelijke deskundige vast te stellen bedrag, althans een anderzijds in goede justitie te bepalen bedrag.

De Gemeente te veroordelen tot nakoming van:

a) jegens [eiser sub 1] de in artikel 6 AB37 neergelegde plicht om binnen vier weken na het in deze te wijzen vonnis [eiser sub 1] een aanbod tot herziening of afkoop van de canon per einde tijdvak te doen met een evenwichtig toebedeeld deel van de totale waarde van de zaak per peildatum 1 januari 2014 onder toepassing van AB2016 en dat indien [eiser sub 1] niet met de vastgestelde canon of afkoopsom instemt, deze wordt vastgesteld door drie onafhankelijke deskundigen;

b) jegens [eiser sub 2] en [eiser sub 4] de in artikel 11 AB2000 neergelegde plicht om binnen vier weken na het in deze te wijzen vonnis hen een aanbod tot herziening of afkoop van de canon per einde tijdvak te doen met een evenwichtig toebedeeld deel van de totale waarde van de zaak per peildatum 1 januari 2014 onder toepassing van AB2016 en dat indien [eiser sub 2] , [eiser sub 3] / [eiser sub 2] of [eiser sub 4] niet met de vastgestelde canon of afkoopsom instemmen, deze wordt vastgesteld door drie onafhankelijke deskundigen.

3. Een verklaring voor recht dat de Gemeente toerekenbaar tekort schiet door de residuele grondwaardemethode te hanteren ten aanzien van het bestaande erfpachtrecht en de grondwaarde en canon niet te laten bepalen door onafhankelijke deskundigen.

4. De Gemeente te veroordelen de schade te vergoeden die [eisers] dientengevolge hebben geleden of nog zullen lijden, op te maken bij staat ten aanzien van [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 4] en te bepalen op € 54.959,- ten aanzien van [eiser sub 3] / [eiser sub 2] , althans een in goede jusitite te bepalen bedrag.

5. Een verklaring voor recht dat de Gemeente jegens [eisers] gehouden is een overstapaanbod te doen met medeneming van de in artikel 11 AB1994 neergelegde regeling om aan erfpachter het recht te geven een verlenging van het lopende tijdvak te verzoeken en dat conform die regeling af te kopen.

Subsidiair ten aanzien van [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 4]:

1. Het door de Gemeente gedane overstapaanbod partieel te vernietigen zodanig dat het aanbod geldt:

a) voor [eiser sub 1] een afkoopsom van € 125.000,- en voor de indexcanon per 1 juni 2041 € 2.530,25 per jaar (prijspeil 2019), althans in goede jusitite te bepalen bedrag;

b) voor [eiser sub 2] een afkoopsom van € 10.000,- en voor de indexcanon per 1 december 2032 € 354,79 per jaar (prijspeil 2019), althans in goede jusitite te bepalen bedrag;

c) voor [eiser sub 4] een afkoopsom van € 25.000,- en voor de canon per 1 mei 2059 € 0,- per jaar, althans in goede jusitite te bepalen bedrag;

en dat het aanbod geldig blijft tot een redelijke termijn na de datum van dit vonnis.

2. Een verklaring voor recht dat [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 4] het onder 1) vermelde aanbod rechtsgeldig hebben aanvaard;

3. De Gemeente te veroordelen tot het doen van een aanbod tot overstap tegen een prijs zoals vermeld onder 1) sub a. tot en met d., althans een in goede jusitite vast te stellen redelijke en marktconforme prijs;

4. De Gemeente te veroordelen de schade te vergoeden die [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 4] als het gevolg van het onrechtmatig handelen van de Gemeente hebben geleden of nog zullen lijden, op te maken bij staat.

Meer subsidiair voor [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 4] en subsidiair voor [eiser sub 3]/ [eiser sub 2] :

1. De Gemeente te veroordelen aan [eisers] schade te vergoeden ter hoogte van:

a. [eiser sub 1] € 337.744,-;

b. [eiser sub 2] € 24.927,-;

c. [eiser sub 3] / [eiser sub 2] € 54.959,-;

d. [eiser sub 4] € 22.460,-;

althans op te maken bij staat.

II AB2000

Primair: een verklaring voor recht dat artikel 11AB2000 oneerlijk is en rechtsgeldig door [eiser sub 2] en [eiser sub 4] is vernietigd, althans nietig is, dan wel werking mist.

Subsidiair: een verklaring voor recht dat het Grondwaardebeleid, voor zover daarin wordt aangegeven dat de Gemeente de canon bij herziening aan het einde van het tijdvak bij erfpachtrechten waarop de AB2000 van toepassing zijn, zal vaststellen door middel van de residuele grondwaardemethode en een deprociatie van 10% onrechtmatig is jegens [eiser sub 2] en [eiser sub 4] .

III Gelijkheidsbeginsel

Een verklaring voor recht dat het in strijd met het gelijkheidbeginsel is indien de

Gemeente bij een toekomstig beroep op artikel 6 AB37 respectievelijk artikel 1 1

AB2000 een grondwaarde zal handteren die hoger is dan de naar het moment van de

herziening geindexeerde grondwaarde per 1 januari 2014.

IV Kosten

De Gemeente te veroordelen in de kosten van het geding met de nakosten.

3.2.

De Gemeente voert gemotiveerd verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de Gemeente erfpachters een overstapaanbod mag doen. Het voornaamste geschilpunt tussen partijen is de wijze waarop de hoogte van de erfpachtcanon in dat geval moet worden bepaald. Vrijwel alle stellingen, juridische grondslagen en vorderingen van [eisers] vinden hun basis in het standpunt dat de waarde van het eeuwigdurende erfpachtrecht moet worden vastgesteld aan de hand van het verschil tussen de marktwaarde van erfpacht en volle eigendom en niet aan de hand van de residuele waardemethode zoals door de Gemeente gehanteerd. De door [eisers] aangezochte deskundigen waarderen het verschil in marktwaarde tussen erfpacht en volle eigendom op 6 % tot 10 %. Dat verschil is de waarde van de grond, aldus [eisers]

4.2.

De rechtbank stelt voorop dat het niet aan de rechtbank is om te bepalen welke methode van waardering de Gemeente dient toe te passen. De vraag die voorligt is of een overstapaanbod tot stand is gekomen op basis van zorgvuldige besluitvorming en of de rechten van [eisers] , met als basis hun bestaande erfpachtrechten, daarmee worden geschonden. Uitgangspunt bij die beoordeling is dat het de Gemeente als erfpachtgever in beginsel vrij staat een aanbod tot overstap te doen en de voorwaarden voor die overstap, waaronder de hoogte van de canon, te bepalen. Het staat een erfpachter vrij een aanbod wel of niet te accepteren. Bij het doen van een dergelijk aanbod mag de Gemeente geen misbruik maken van de machtspositie waarin zij verkeert en staat zij tot de erfpachter in een mede door redelijkheid en billijkheid beheerste relatie. De Gemeente is als bestuursorgaan voorts gehouden het algemeen belang te behartigen en dient ook bij het uitoefenen van haar privaatrechtelijke bevoegdheden als erfpachtgever de beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen (artikel 3:14 Burgerlijk Wetboek , hierna: BW ). Alvorens de vorderingen te bespreken zal de rechtbank zich daarom eerst uitlaten over de wijze waarop het overstapbeleid (vastgelegd in de Overstapregeling en het Grondwaardebeleid) tot stand is gekomen en of deze voldoet aan voornoemde criteria.

Algemene beginselen van behoorlijk bestuur

4.3.

[eisers] stellen dat de Gemeente het zorgvuldigheidsbeginsel van artikel 3:2 van de Algemene Wet Bestuursrecht (hierna: AWB) heeft geschonden door haar overstapbeleid te baseren op het advies van het GWC (zie hiervoor onder 2.7.). Het rapport van de GWC is onjuist, onvolledig en partijdig. Dit blijkt ook uit het feit dat de Gemeente voor een deel geen uitvoering geeft aan het advies. De GWC en de Gemeente gaan ten onrechte niet uit van de algemeen geldende rekenregel dat de waarde van de erfpacht vermeerderd met de waarde van de blote eigendom nooit meer kan zijn dan de waarde van de volle eigendom (door [eisers] ook wel aangeduid als EP + BE = VE en de ‘nemo plus’ regel). Verder zijn de BSQ’s niet verifieerbaar, daarom niet betrouwbaar en in ieder geval te hoog vastgesteld. De Gemeente heeft deze omstandigheden bij het vaststellen van het beleid onvoldoende onderzocht en de belangen van erfpachters hier onvoldoende bij betrokken en, aldus, volgens [eisers] , het zorgvuldigheidsbeginsel geschonden.

4.4.

De rechtbank overweegt dat artikel 3:2 AWB ziet op de wijze waarop de Gemeente besluitvorming heeft voorbereid en welke informatie zij heeft ingewonnen over de feiten en de belangen van betrokkenen. De Gemeente heeft bij het bepalen van de methode waarmee de canon bij eeuwigdurende erfpacht kan worden berekend advies gevraagd aan de GWC. De GWC heeft geadviseerd om uit te gaan van de residuele-waarde methode en de Gemeente heeft dat advies overgenomen. De rechtbank stelt bij de beoordeling of de Gemeente daarmee zorgvuldig heeft gehandeld voorop dat bij het vaststellen van de grondwaarde gekozen kan worden voor meerdere methodes, waarvan de door [eisers] voorgestane variant er één is. Dat er andere deskundigen zijn die een andere waarderingsmethode voorstaan, betekent echter niet dat het advies van de GWC door de Gemeente niet gevolgd mag worden. Anders dan [eisers] stellen is niet gebleken dat het advies van de GWC op zich zelf genomen ondeugdelijk is, dan wel niet zorgvuldig tot stand zou zijn gekomen. De GWC bestaat uit onafhankelijke deskundigen en niet is gebleken dat de GWC op voorhand de opdracht heeft gekregen de residuele-waarde methode te adviseren. De GWC heeft de voor- en nadelen van verschillende waarderingsmethodes onderzocht, in haar advies behandeld en afgewogen. Anders dan [eisers] stellen, wordt in het advies van de GWC ook ingegaan op de huidige praktijk van waardering onder eerdere AB’s en de depreciatie van 40% die daarbij wordt gehanteerd door deskundigen. De GWC heeft gemotiveerd aangegeven waarom zij van mening is dat deze depreciatie bij waardering in het kader van eeuwigdurende erfpacht niet moet worden toegepast. De omstandigheid dat de Gemeente bij het vaststellen van de Overstapregeling en het Grondwaardebeleid op onderdelen (in het voordeel van de erfpachters) afwijkt van het advies van de GWC, maakt niet dat het advies daarmee ondeugdelijk is. Bovendien zijn de Overstapregeling en het Grondwaardebeleid onderwerp geweest van inspraak door alle belanghebbenden en is het beleid naar aanleiding van die inspraak op onderdelen aangepast.

4.5.

[eisers] stellen in de procedure herhaaldelijk dat de GWC en de Gemeente de EP + BE = VE regel miskennen en, zo begrijpt de rechtbank, dat de Gemeente de gevolgen hiervan voor erfpachters niet voldoende heeft onderzocht. Uit die regel volgt volgens [eisers] dat de blote eigendom nooit meer waard kan zijn dan de volle eigendom verminderd met de waarde van de erfpacht. De waarde van de erfpacht en de volle eigendom zijn in de markt gemakkelijk vast te stellen. De blote eigendom kan nooit meer zijn dat het verschil tussen die twee, anders zou de Gemeente meer verkopen dan zij heeft, aldus [eisers] Met de Gemeente is de rechtbank van oordeel dat deze redenering niet opgaat. Het gaat hier om een theoretische aanname die als instrument kan dienen bij het bepalen van grondwaarde. Er bestaat geen verplichting om deze aanname als uitgangspunt te nemen bij het bepalen van grondwaarde bij erfpacht. Bloot eigendom en erfpacht zijn verschillende zakelijke vermogensrechten die afzonderlijk van elkaar kunnen worden gewaardeerd.

4.6.

Dat het gebruikmaken van de BSQ’s bij de waardering van de grondwaarde onzorgvuldig is en geen recht doet aan de belangen van erfpachters, is niet gebleken. BSQ’s worden vastgesteld op een wijze zoals hiervoor onder 2.11. is weergegeven. De bij de berekening van de BSQ gehanteerde WOZ-waarde, die door de Gemeente wordt vastgesteld, is van elke woning in de relevante buurt bekend. Indien individuele erfpachters het niet eens zijn met de door de Gemeente vastgestelde WOZ-waarde kunnen zij daartegen bezwaar en beroep indienen. Ook de wijze waarop de genormeerde herbouwwaarde wordt berekend, is bekend gemaakt. Ter zitting heeft de Gemeente toegelicht dat denkbaar is dat de ene individuele grondwaarde net iets hoger is dan de andere, vanwege bijzondere kenmerken die niet volledig worden verdisconteerd in de genormeerde herbouwkosten. Het is mogelijk dat dit kan leiden tot een zeker nadeel voor een individuele erfpachter. Door [eisers] is evenwel niet toegelicht dat dit in hun specifieke situatie het geval zou zijn, zodat dit aspect, wat daar verder ook van zij, ten opzichte van hen niet als onzorgvuldig kan worden aangemerkt. Dit geldt ook voor het feit dat de Gemeente de WOZ-waarde over 2018 met 2% heeft bijgesteld naar aanleiding van het oordeel van de rechter dat de WOZ-waarde in dat jaar in een aantal gevallen te hoog was vastgesteld. De WOZ-waarde die in het aanbod aan [eisers] is gebruikt, is niet vastgesteld op basis van 2018, maar op basis van 2014 of 2015. Dat de WOZ-waarde over 2018 te hoog zou zijn, betekent niet dat dit ook geldt voor eerdere jaren.

4.7.

Dat er bij toepassing van de BSQ sprake is van een ‘hefboomeffect’ waarbij, er vanuit gaande dat de woningmarkt sterker in waarde stijgt dan de genormeerde herbouwwaarde, een steeds groter deel van de waarde wordt toegekend aan de grond, is inherent aan de gekozen waarderingsmethode. De keuze voor deze methode bij het overstapbeleid is, gezien hetgeen hiervoor overwogen onder 4.4., niet onzorgvuldig. Te meer daar de gedachte dat de stijging van grondwaarde aan de gemeenschap toekomt van meet af aan een van de redenen is geweest voor de Gemeente om grond in erfpacht uit te geven in plaats van deze te verkopen en niet gebleken is dat de Gemeente daar op dit moment van af zou willen.

4.8.

[eisers] stellen dat de Gemeente het evenredigheidsbeginsel heeft geschonden doordat de nadelige effecten van het aanbod tot overstap voor erfpachters onevenredig groot zijn, afgezet tegen de door de Gemeente beoogde doelstellingen. Doordat de Gemeente niet uitgaat van de EP + BE = VE regel en de grondwaarde te hoog vaststelt, daalt de waarde van de bestaande erfpachtrechten. De belangen van de Gemeente kunnen ook worden verwezenlijkt zonder de waarde van het erfpacht negatief te beïnvloeden. De Gemeente kan er immers voor kiezen om het huidige systeem in stand te laten en de canon aan het einde van de lopende termijn niet meer aan te passen, aldus [eisers]

4.9.

De rechtbank oordeelt dat de belangen van erfpachters niet onevenredig zijn geschonden door het doen van het overstapaanbod. Voorop staat dat de belangen van de Gemeente als weergegeven in het Startdocument (hiervoor onder 2.6.) legitiem zijn. Veder geldt dat het besluit van de Gemeente voor de gekozen waarderingsmethode zorgvuldig tot stand is gekomen. Nu het overstapaanbod wordt gedaan op basis van vrijwilligheid, staat het [eisers] vrij af te zien van overstap en hun huidige vermogenspositie onveranderd te laten. Dat de waarde van bestaande erfpachtrechten door de mogelijkheid tot overstap naar eeuwigdurende erfpacht zo negatief worden beïnvloed dat het evenredigheidsbeginsel is geschonden, is onvoldoende gebleken.

4.10.

[eisers] stellen verder dat de Overstapregeling en het Grondwaardebeleid leiden tot ongelijke behandeling van gelijke gevallen door de wijze waarop de BSQ wordt berekend. De rechtbank gaat hieraan voorbij gezien hetgeen hier over is overwogen onder 4.6. Ook de stelling dat het hiervoor beschreven hefboomeffect er toe leidt dat erfpachters met een kostbaar huis exponentieel zwaarder belast worden dan mensen met een minder kostbaar huis, baat [eisers] niet. Dat erfpachters met een kostbaarder huis zwaarder belast worden indien zij kiezen voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht, betekent niet dat daarmee wordt gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Met het aanknopen bij de WOZ-waarde heeft de Gemeente gekozen voor een systeem waarbij de individueel vastgestelde waarde (met de mogelijkheid van bezwaar en beroep) van de woning het startpunt is om vervolgens met de BSQ (een gemiddeld percentage van een buurt, vastgesteld op basis van meerdere individuele grondquotes) tot een grondwaardeberekening te komen. Dat de BSQ verschilt per buurt en dus tot verschillende grondwaardes leidt, maakt niet dat gelijke gevallen ongelijk worden behandeld.

Misbruik van omstandigheden

4.11.

Als de rechtbank [eisers] goed begrijpt, stellen zij dat de Gemeente misbruik maakt van omstandigheden door hen te dwingen het huidige aanbod tot overstap te accepteren. Niet overstappen zal er volgens hen enerzijds toe leiden dat de Gemeente het Grondwaardebeleid zal toepassen bij het vaststellen van de canon bij einde tijdvak. Anderzijds zal het accepteren van een aanbod tot overstap na afloop van de termijn waarvoor het huidige aanbod geldt ongunstig uitpakken nu er alsdan zal worden uitgegaan van een latere en dus hogere WOZ-waarde en de overstappremie mogelijk lager zal zijn.

4.12.

De rechtbank acht het voorgaande geen misbruik van omstandigheden. Gezien hetgeen hiervoor is overwogen zijn de Overstapregeling en is het aanbod tot overstap zorgvuldig tot stand gekomen, waarbij het evenredigheids- en gelijkheidsbeginsel niet zijn geschonden. Het is denkbaar dat in de toekomst andere voorwaarden zullen gelden. Hiervan kan niet op voorhand worden gezegd dat de Gemeente op dit moment misbruik van omstandigheden maakt. Bovendien is de veronderstelling dat de woningprijzen alleen zullen stijgen, geen vaststaand gegeven. Stapt de erfpachter niet over, dan blijven de huidige erfpachtvoorwaarden van toepassing. De keus is aan de erfpachter. Dat er over de beste keuze op voorhand geen absolute zekerheid valt te verkrijgen, leidt er niet toe dat de Gemeente misbruik maakt van omstandigheden.

Artikel 1 Eerste Protocol EVRM

4.13.

Naar de rechtbank begrijpt, is de Overstapregeling volgens [eisers] een inbreuk op hun eigendomsrecht. Echter, nu overstap naar eeuwigdurende erfpacht vrijwillig is, is er ook geen sprake van strijd met artikel 1 van Eerste Protocol van het Europees Verdrag ter bescherming van de Rechten van de Mens (hierna: het EVRM). Het aanbod is ook overigens niet in strijd met het Eerste Protocol of het EVRM nu met het aanbod geen afbreuk wordt gedaan aan de bestaande rechten van de erfpachter. Dat de waarde van de grond door de Gemeente moet worden vastgesteld aan de hand van de methode als door erfpachters voorgestaan, is niet juist. Dat de erfpachters het recht hebben om te delen in de waardeontwikkeling van de grond, volgt niet uit het Eerste Protocol, het EVRM of welke regel dan ook. Dat de markt volgens [eisers] tot een andere waardering komt van bestaande erfpachtrechten nu bekend is op welke wijze de Gemeente de prijs voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht berekent, levert evenmin schending op van enige nationale of internationale bepaling.

Artikel 24 MW

4.14.

[eisers] stellen dat de Gemeente misbruik maakt van haar machtspositie in de zin van artikel 24 van de Mededingingswet . Bij beantwoording van de vraag of dit het geval is, kan in het midden blijven of de Gemeente kan worden aangemerkt als een onderneming in de zin van dat artikel en of het aanbod tot overstap is aan te merken als een economische activiteit. [eisers] hebben immers niet onderbouwd waar het misbruik door de Gemeente uit zou bestaan, anders dan een algemene verwijzing naar hetgeen verder in de dagvaarding is gesteld. Dat is ontoereikend.

Oneerlijke handelspraktijken

4.15.

[eisers] stellen dat de Gemeente, door het verstrekken van onjuiste en onvolledige informatie bij het aanbod tot overstap naar eeuwigdurende erfpacht, zich schuldig maakt aan het voeren van oneerlijke handelspraktijken in de zin van afdeling 3A van titel 5 van boek 6 BW. De Gemeente zou de erfpachters op misleidende wijze hebben voorgehouden dat het aanbod tot overstap marktconform is en op basis van onafhankelijk advies door deskundigen tot stand is gekomen. De misleiding zou er mede in zijn gelegen dat het advies van de GWC niet verwijst naar de bestaande praktijk van depreciatie en de rol van deskundigen bij het vaststellen van de canon.

4.16.

De rechtbank oordeelt anders. Niet is gebleken dat de Gemeente onjuiste informatie heeft verstrekt. Dit is door [eisers] niet nader onderbouwd. Ook is niet gebleken dat de Gemeente kwalificerende uitspraken heeft gedaan over de hoogte van de canon in het aanbod tot overstap, dan wel dat bij dat aanbod de canon door deskundigen zou zijn bepaald. De Gemeente heeft advies gevraagd aan de GWC en heeft mede op basis daarvan de Overstapregeling en het Grondwaardebeleid vastgesteld. Dit heeft zij ook als zodanig aan de erfpachters gecommuniceerd. De erfpachters zijn voorts allen persoonlijk geïnformeerd middels een persoonlijk informatiepakket. De Overstapregeling en het Grondwaardebeleid zijn voor iedereen kenbaar middels openbare bronnen en voldoende transparant. Voor wat betreft de inhoud van het advies van de GWC wordt verwezen naar hetgeen hiervoor overwogen onder 4.4. De vraag of het aanbod tot overstap kan worden aangemerkt als een handelspraktijk en/of vermogensrecht in zin van artikel 6:193a BW laat de rechtbank gezien het voorgaande in het midden.

4.17.

Aldus concludeert de rechtbank dat het overstapbeleid en de daarbij gehanteerde voorwaarden tot stand is gekomen op basis van zorgvuldige besluitvorming en niet in strijd is met de hiervoor onder 4.2. genoemde algemene beginselen. De vraag of de Gemeente rechten van [eisers] heeft geschonden die voortvloeien uit de bestaande erfpacht voorwaarden zal aan de orde komen bij het bespreken van de vorderingen.

Vorderingen

I Primair

4.18.

Met hun primaire vordering onder I.1. vorderen [eisers] , samengevat, een verklaring voor recht dat het verschil tussen de waarde van het huidige recht van erfpacht en de getaxeerde waarde daarvan na overstap een redelijke afkoopsom is voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht. En indien dit niet zo is, dat de rechtbank een onafhankelijke deskundige aanwijst om de waarde te bepalen. De rechtbank wijst deze vordering af omdat, zoals toegelicht onder 4.2., het niet aan de rechtbank is om de hoogte van de canon te bepalen indien de Gemeente een overstapaanbod doet. De Gemeente is niet gehouden een dergelijk aanbod te doen en de erfpachter is niet verplicht een aanbod te aanvaarden. De rechtbank kan slechts beoordelen of een overstapaanbod zorgvuldig tot stand is gekomen.

4.19.

Ook de primaire vorderingen onder I.2. a en b worden afgewezen nu uit de AB37 en AB2000 geen verplichting voor de Gemeente voortvloeit die inhoudt dat zij een aanbod tot herziening of afkoop van de huidige voortdurende erfpacht moet doen.

4.20.

Ook de onder I.3. gevorderde verklaring voor recht dat de Gemeente toerekenbaar tekort schiet door bij het bestaande erfpachtrecht de residuele de residuele-waarde methode te hanteren en deze niet te laten bepalen door onafhankelijke deskundigen, zal worden afgewezen. [eiser sub 3] / [eiser sub 2] hebben hun erfpacht dat ziet op de [adres 3] verkocht. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben het overstapaanbod geaccepteerd. Daarmee hebben deze partijen geen belang meer bij de vordering. Op de erfpacht van [eiser sub 4] zijn de AB 2000 van toepassing. Artikel 11 van de ze AB bepaalt hoe de canon bij einde tijdperk zal worden berekend (zie hiervoor onder 2.4.). Het nieuwe tijdvak begint voor [eiser sub 4] op 1 mei 2059. Het is niet aan de rechtbank om nu reeds op voorhand te oordelen over de wijze waarop de Gemeente alsdan de grondwaarde dient te berekenen. Mocht [eiser sub 4] of haar rechtsopvolger zich alsdan niet kunnen vinden in de wijze waarop de Gemeente de canon berekent, voorziet de regeling in de AB2000 in deskundigen die de canon vaststellen.

4.21.

Omdat de vorderingen onder I.1. tot en met I.3. worden afgewezen, komt de rechtbank niet toe aan het vaststellen van dientengevolge geleden schade en wordt ook de vordering onder I.4. afgewezen.

4.22.

De vordering onder I.5. (ingesteld bij vermeerdering eis) betreft de vraag, zo begrijpt de rechtbank, of de Gemeente gehouden is [eisers] een overstapaanbod te doen

waarbij de afkoopsom wordt berekend met inachtneming van de onder artikel 11 van de AB1994 geboden mogelijkheid de lopende erfpacht eenmalig te verlengen en de canon af te kopen (zonder canonherziening).

4.23.

[eisers] stellen hiertoe dat onder de AB1994 erfpachters de gelegenheid hebben gekregen lopende erfpacht eenmalig te verlengen en daarbij op voorhand de canon voor 50 jaar af te kopen voor het verlengde tijdvak. Het aan de AB1994 ten grondslag liggende beleid van de Gemeente is niet gepubliceerd en erfpachters hebben hier dus geen weet van gehad en geen aanspraak op kunnen maken. Was dit anders geweest, dan hadden erfpachters van de verlenging gebruik kunnen maken. Nu heeft deze mogelijkheid zich niet voorgedaan en zijn de AB1994 slechts van toepassing op erfpachters wiens tijdvak in de betreffende periode ten einde liep (en hebben ingestemd met de AB1994) en nieuw uitgegeven erfpachtrechten. Aldus is het feit dat de AB1994 van toepassing zijn, louter gebaseerd op toeval. Verlenging van het tijdvak conform de AB1994 leidt in veel gevallen tot een lagere canon en daarmee tot een lagere afkoopsom bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Dit zou in ieder geval zo zijn bij de erfpacht van [eiser sub 1] en [eiser sub 4] . De aldus ontstane situatie is in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Er is geen enkele reden of noodzaak waarom de Gemeente de AB1994 niet ook op andere erfpachters van toepassing zou verklaren, aldus [eisers]

4.24.

Ook hier geldt dat onduidelijk is welk belang [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] / [eiser sub 2] hebben bij deze vordering, nu zij het overstapaanbod hebben geaccepteerd, dan wel hun erfpachtrecht hebben verkocht. De vordering ten aanzien van deze partijen strandt reeds hierom. Verder geldt dat dat de AB1994 geen deel uitmaken van de bestaande rechten en verplichtingen uit hoofde van de erfpachtrechten van [eisers] Op hun erfpachtrechten zijn (of waren) de AB37 en AB2000 van toepassing die niet voorzien in een afkoop als in de AB1994. Er is geen rechtsgrond waaruit een verplichting voor de Gemeente volgt om ook in de gevallen waarin de AB1994 niet van toepassing zijn, deze AB toe te passen bij het overstapaanbod. Dat het van toepassing zijn van verschillende AB’s leidt tot verschillende uitkomsten bij het vaststellen van de afkoopsom bij het overstapaanbod, maakt niet dat er sprake van strijd is met het gelijkheidsbeginsel. De Gemeente heeft verder onbetwist aangevoerd dat het beleid dat ten grondslag lag aan de AB1994 op de gebruikelijke wijze is gepubliceerd en dat de rechtsvoorganger van [eiser sub 1] in 1995 een aanbod van de Gemeente heeft gekregen om over te stappen naar de AB1994 en daarvan geen gebruik heeft gemaakt, zodat de rechtbank daar vanuit gaat. Van schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur is niet gebleken.

I Subsidiair ten aanzien van [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 4]

4.25.

Het door [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 4] onder I.1 tot en met I.4 subsidiair gevorderde laat zich niet met elkaar verenigen. Enerzijds wordt partiële vernietiging gevorderd van hetgeen de Gemeente heeft aangeboden en een verklaring voor recht dat [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 4] dat aanbod (na partiële vernietiging) hebben aanvaard. Anderzijds echter wordt verzocht de Gemeente te veroordelen tot het doen van een overstapaanbod tegen het door [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 4] redelijke geachte bedrag en de veroordeling van de Gemeente tot betaling van schade op te maken bij staat. Wat er ook zij van deze tegenstrijdigheid, duidelijk is dat [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 4] beide vorderingen baseren op de stelling dat de Gemeente door het doen van het overstapaanbod meerdere rechtsregels schendt zoals weergegeven onder 4.2. en dat dit ook een schending van de openbare orde en goed zeden meebrengt. Hieruit volgt dat de door de Gemeente gedane aanbiedingen nietig zijn dan wel kunnen worden vernietigd, aldus [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 4] .

4.26.

Zoals de rechtbank hiervoor al heeft overwogen, is van een schending van rechtsregels niet gebleken. Het subsidiair onder I.1 en I.2 gevorderde wordt dus afgewezen. Ten aanzien van de vordering onder I.3 (het veroordelen van de Gemeente tot het doen van een aanbod in overeenstemming met de door [eisers] voorgestane afkoopsom, in dit geval met als alternatief een redelijke en marktconforme prijs) geldt dat op grond van hetgeen hiervoor onder 4.3. e.v. is overwogen geen grond bestaat de Gemeente tot een aanbod te veroordelen. Ook deze vordering wordt afgewezen. Daarmee is geen grond voor schadevergoeding aanwezig en wordt ook de vordering onder I.4 afgewezen.

I Meer subsidiair ten aanzien van [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 4] en subsidiair ten aanzien van [eiser sub 3] / [eiser sub 2]

4.27. (

Meer) subsidiair stellen [eisers] dat, als er van moet worden uitgegaan dat het overstapaanbod wel marktconform is en de waarde van het erfpacht door de markt verkeerd (lees: te hoog) wordt ingeschat, de schade van [eisers] door de Gemeente moet worden vergoed. Die schade ontstaat doordat de Gemeente niet heeft gecommuniceerd welk deel van de waarde van de volle eigendom zij aan de grond en welk deel aan de erfpacht toekent. Daardoor en als gevolg van het aanbieden van een complex en ondoorzichtig product, hebben erfpachters een te hoge prijs betaald voor de erfpacht toen zij dat recht kochten. De Gemeente heeft aldus haar zorgplicht geschonden en handelt daarmee onrechtmatig. De schade hiervan begroten [eisers] op de kosten van de afkoop van eeuwigdurende erfpacht verminderd met de waardevermeerdering van de erfpacht na afkoop.

4.28.

De rechtbank wijst de vordering af. Zoals hiervoor onder 4.5. overwogen, is het uitgangspunt dat de waarde van de grond gelijk is aan de waarde van de volle eigendom minus de waarde van de erfpacht geen gegeven, maar een methode van waardering waarvoor de Gemeente niet heeft gekozen. De prijs die [eisers] hebben betaald voor hun erfpacht bij aankoop wordt bepaald door de vrije markt en is uiteindelijk een besluit van de koper zelf. Voor de juistheid van die prijs kan de Gemeente niet verantwoordelijk worden gehouden en uit niets blijkt dat de Gemeente in dat verband een verwijt gemaakt kan worden. Dat erfpacht een complex financieel product is en dat de Gemeente onvoldoende dan wel onjuiste informatie heeft verstrekt, wordt niet nader onderbouwd en is ook overigens niet gebleken, zodat de rechtbank hieraan voorbij gaat.

II Oneerlijkheid artikel 11 AB 2000, primair, ten aanzien van [eiser sub 2] en [eiser sub 4]

4.29.

[eiser sub 4] en [eiser sub 2] vorderen een verklaring voor recht dat artikel 11 van de AB2000 oneerlijk is, dan wel dat toepassing daarvan onder het door de Gemeente vastgestelde Grondwaardebeleid (het waarderingsbeleid dat ook geldt bij de overstap naar eeuwigdurende erfpacht) ten opzichte van hen onrechtmatig is.

4.30.

De vordering ziet op de erfpacht van [eiser sub 4] en [eiser sub 2] , waar de AB2000 van toepassing zijn. Nu [eiser sub 2] het overstapaanbod van (haar aandeel in) de erfpacht van de [adres 3] heeft geaccepteerd en de erfpacht met betrekking tot de [adres 2] is verkocht, zijn de AB2000 niet meer van toepassing op haar erfpacht zodat zij geen belang heeft bij de vordering. De vordering ten aanzien van haar zal dan ook worden afgewezen.

4.31.

Voor [eiser sub 4] geldt het volgende. [eiser sub 4] stelt dat toepassing van het Grondwaardebeleid op het vaststellen van een nieuwe canon bij einde tijdvak er toe zal leiden dat de grondwaarde residueel wordt vastgesteld met inachtneming van een depreciatie van 10%. Dit betekent dat de waardestijging van de onroerende zaak aan de grond en dus aan de Gemeente zal worden toegerekend en dat de gehanteerde depreciatie afwijkt van hetgeen in de jurisprudentie is vastgesteld (depreciatie van 40%) en strijdig is met de bedoeling van de Gemeente bij de in artikel 7 van de AB 2000 neergelegde verlaging van de inflatievergoeding van 1 % die is gebaseerd op de depreciatie van 40%. Daarmee wordt in strijd gehandeld met lid 3 van artikel 11 van de AB 2000 waarin wordt uitgegaan van een redelijke toedeling van de waarde over de grond en de opstallen. Nu in het betreffende artikel niets is opgenomen over de wijze waarop de canon moet worden herzien, leidt dit tot onvoorspelbaarheid. Hierdoor ontstaat druk op de erfpachters om gebruik te maken van de mogelijkheid de canon te laten vaststellen door deskundigen bij wijze van bindend advies en is het evenwicht verstoord omdat de erfpacht onder deze omstandigheden niet financierbaar is, alleen op initiatief van de erfverpachter kan worden gewijzigd en de erfpachter de erfpacht niet kan opzeggen. Een en ander is in strijd met Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn) en daarom oneerlijk. De Gemeente handelt in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en haar handelen in deze is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

4.32.

De rechtbank overweegt als volgt. Een beding is oneerlijk in de zin van de Richtlijn indien het evenwicht tussen partijen daardoor aanzienlijk wordt verstoord en deze verstoring in strijd is met de goede trouw. In het arrest van de Hoge Raad van 29 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:769), waarbij ook de AB2000 aan de orde kwamen, is onder meer van belang geacht dat de erfpachtvoorwaarden van de Gemeente worden getoetst en vastgesteld door de gemeenteraad en moeten voldoen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de doelstellingen die de Gemeente bij het uitgeven van erfpachtrechten voor ogen had. Dit is eveneens van belang bij toetsing aan artikel 6:233 BW . Met het hof Den Haag bij arrest van 19 september 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2017:2894), is de rechtbank van oordeel dat artikel 11 van de AB 2000 niet onredelijk bezwarend is. Voor de erfpachter is de wijze waarop de canon bij einde tijdvak wordt bepaald voldoende duidelijk en bepaalbaar. Indien de erfpachter het niet eens is met de hoogte van de canon, wordt deze door deskundigen vastgesteld. Dat de methode voor het vaststellen van de grondwaarde mogelijk niet de door erfpachter gewenste methode is, maakt niet dat het beding onredelijk bezwarend is. Het is niet mogelijk om nu reeds inzicht te verschaffen over de hoogte van de canon, die in het geval van [eiser sub 4] pas in 30 april 2059 herzien zal worden. Dat is inherent aan erfpacht waarbij bij einde tijdvak de canon op nieuw wordt vastgesteld. Verder geldt dat het Grondwaardebeleid zelf geen deel uit maakt van de AB2000. Het Grondwaardebeleid verwoordt de wijze waarop de Gemeente de grond zal waarderen bij canonherziening. Indien de erfpachter het niet eens is met deze waardering voorzien de AB2000 in de mogelijkheid de waardering door deskundigen te laten plaatsvinden. Daarmee zijn de gerechtvaardigde belangen van [eiser sub 4] voldoende beschermd. Het voorgaande leidt er toe dat artikel 11 van de AB2000 niet onredelijk bezwarend is en niet voor vernietiging op grond van artikel 6:233 BW in aanmerking komt.

II Subsidiair

4.33.

Subsidiair wordt gesteld dat de Gemeente onrechtmatig handelt jegens [eiser sub 4] door toepassing van het Grondwaardebeleid en meer in het bijzonder het hanteren van de residuele waarderingsmethode met een depreciatie van 10%. Door dit beleid te hanteren handelt de Gemeente in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

4.34.

Ook deze vordering wordt afgewezen. Op welke grond de Gemeente in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, is onvoldoende onderbouwd. De enkele stelling dat de Gemeente de residuele waarderingsmethode gebruikt is, mede gezien hetgeen hiervoor is overwogen over de keuze voor deze methode door de Gemeente (zie hiervoor onder 4.4.), in ieder geval onvoldoende om aan te nemen dat de Gemeente onrechtmatig handelt ten opzichte van [eiser sub 4] .

III Strijd met het gelijkheidsbeginsel

4.35.

[eisers] vorderen tot slot een verklaring voor recht dat, zo begrijpt de rechtbank, de Gemeente in strijd handelt met het gelijkheidsbeginsel indien zij bij toekomstige canonherzieningen ex artikel 6 AB37 en artikel 11 AB2000, uitgaat van een andere grondwaarde dan de ge ïndexeerde grondwaarde per 1 januari 2014. Ook hier geldt dat alleen [eiser sub 4] nog een mogelijk belang heeft bij deze vordering nu de overige eisers het overstapaanbod hebben geaccepteerd, dan wel hun erfpachtrecht hebben verkocht. Ten aanzien van [eiser sub 4] geldt dat het gelijkheidsbeginsel niet inhoudt dat de Gemeente, nu zij in de Overstapregeling de grondwaarde van 2014 als uitgangspunt neemt, dit uitgangspunt moet hanteren bij erfpachters die er voor kiezen om niet over te stappen. Indien [eiser sub 4] niet overstapt blijven de AB 2000 van toepassing. Dat zij alsdan geen aanspraak kan maken op rechten uit hoofde van andere AB’s dan wel uit hoofde van de grondwaarde per 2014 die bij de Overstapregeling als uitgangspunt wordt gehanteerd, maakt niet dat er sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel. Zoals eerder overwogen is het de vrije keus van [eiser sub 4] het overstapaanbod met de daarbij behorende voorwaarden te accepteren of niet.

4.36.

Gezien het voorgaande gaat de rechtbank voorbij aan het tijdens de mondelinge behandeling door [eisers] algemeen geformuleerde verzoek om een deskundige te benoemen teneinde de standpunten en stellingen van partijen op juistheid te waarderen. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om terug te komen op haar eerdere beslissing om geen nadere aktes toe te staan. Partijen hebben in de processtukken en ter zitting in (ruim) voldoende mate de gelegenheid gekregen hun standpunten toe te lichten.

4.37.

De conclusie van het voorgaande is dat de vorderingen worden afgewezen. [eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:

- griffierecht € 1.992,00

- salaris advocaat € 9.297,00 (3,0 punten × tarief VII € 3.099,00)

Totaal € 11.289,00

De na dit vonnis te ontstane kosten aan de zijde van de Gemeente kunnen worden begroot en toegewezen als na te melden.

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 11.289,00,

5.3.

veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis aan de zijde van de Gemeente ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis.

Dit vonnis is gewezen door mr. Q.R.M. Falger, mr. L. Voetelink en mr. M.L.S. Kalff en in het openbaar uitgesproken door laatstgenoemde op 13 januari 2021.

type:

coll:


» Juridisch advies nodig? « advertorial

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?

Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.



naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Snel uitspraken zoeken en filteren

> per rechtsgebied > op datum > op instantie

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature