Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/671854 / KG ZA 19-931 AB/EB
Vonnis in kort geding van 8 oktober 2019
in de zaak van
1 [eiser sub 1] ,
2. [eiseres sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers bij dagvaarding van 16 september 2019,
advocaat mr. S.M. van der Salm te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] ,
gevestigd te [plaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. G.H. Schoorl te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [gedaagde] worden genoemd.
1 De procedure
Ter zitting van 24 september 2019 hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en hun standpunten toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] aanwezig met mr. Van der Salm. Aan de zijde van [gedaagde] waren aanwezig [directeur 1] (directeur), [directeur 2] (directeur) en [architect] (architect) met mr. Schoorl.
2 De feiten
2.1.[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , echtelieden, wonen sinds 1980 gezamenlijk in het pand [adres 1] , dat hun eigendom is. Dat pand heeft vier woonlagen en heeft een tuin aan de achterzijde. Aan de tuinzijde bevindt zich op de begane grond een serre die in de tuin is uitgebouwd. Op de eerste en tweede verdieping zijn, uitgebouwd vanaf de achtergevel, kamers gemaakt met ramen uitkijkend op de tuin en op het naastgelegen perceel aan de [adres 2] (zie de afbeeldingen hieronder). Achterin de tuin van nummer [adres 1] , tegen de perceelgrens, staat een schuurtje.
De afbeeldingen zijn om privacy redenen niet weergegeven.
2.2.
In 2015 heeft [gedaagde] , onder meer actief als projectontwikkelaar, het naastgelegen perceel [adres 2] gekocht. Ten tijde van de aankoop was op dat adres nog een autospuiterij gevestigd, van één bouwlaag hoog. [gedaagde] heeft die verfspuiterij gesloopt. Zij is van plan op het perceel drie huurwoningen te bouwen in een complex bestaande uit drie bouwlagen met ondergelegen kelderbak, een balkon op de eerste verdieping en een dakterras op de tweede verdieping. Het bouwplan voorziet in een bouwhoogte van negen meter. Het complex zal aan de achterkant acht meter verder naar achteren steken gemeten vanaf de serre van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] . Hieronder enkele impressietekeningen van het complex.
vooraanzicht achteraanzicht
zijaanzicht richting [adres 1] zijaanzicht richting [adres 2]
2.3.
Op 7 september 2017 heeft de gemeente Amsterdam aan [gedaagde] een omgevingsvergunning verleend voor dit bouwplan. Het project is in strijd met het bestemmingplan, omdat het bouwvlak wordt overschreden door het balkon aan de achtergevel, de maximaal toegestane goothoogte van zes meter wordt overschreden met drie meter en de maximaal toegestane bouwhoogte wordt overschreden met één meter ten behoeve van het hekwerk van het dakterras. De vergunning is desondanks verleend, omdat het project in de categorie valt waarvoor het mogelijk is om af te wijken van de bepalingen van het bestemmingsplan en omdat het volgens de gemeente gaat om afwijkingen waarbij geen evidente privaatrechtelijke of ruimtelijke bezwaren tegen medewerking bestaan. In de vergunning staat onder meer het volgende:
“Ruimtelijk
De [straat] wordt gekenmerkt door de authentieke dijkbebouwing zoals die ook nog direct aan de Ringdijk terug te vinden is. Wisselende beukmaten en verschillen in hoogte en kapvormen bepalen de ruimtelijke opbouw van de straat. In de loop der tijd zijn sommige panden weggevallen en vervangen. Dit is vooral aan de even zijde het geval.
Bestemmingsplan
Het huidige bestemmingsplan dateert uit 2011 en is overwegend conserverend van karakter met uitzondering van [adres 2] waar een bouwhoogte van 9 meter is toegestaan Het bestemmingsplan op deze locatie biedt veel mogelijkheden tot herontwikkeling van het perceel. Er is een bouwvlak aangegeven dat fors groter is dan de aanliggende panden.”
2.4.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben bezwaar gemaakt tegen de omgevingsvergunning. Hun bezwaar is op 20 maart 2018 ongegrond verklaard. Wel is bepaald dat de hoek van het dakterras grenzend aan het balkon van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] één meter uit de perceelgrens moet worden uitgevoerd. In het advies van de bezwaarcommissie staat onder meer het volgende:
“De commissie spreekt hier wel haar verbazing uit dat het vastgestelde bestemmingsplan het veel diepere bouwvolume toestaat op het perceel [adres 2] tot een bouwhoogte van 9 meter. Onweersproken staat vast dat vergunninghouder als gevolg van verjaring geen wegneming meer kan vorderen van de ramen van bezwaarden die zicht geven op het perceel van vergunninghouder. Op grond van artikel 5:50 vierde lid van het Burgerlijk wetboek is vergunninghouder verplicht om binnen een afstand van twee meter van deze ramen geen gebouw aan te brengen.
Nog los van de vraag of het oprichten van de muur van circa 9 meter hoog en diep aan de tuin van het perceel van bezwaarden kan leiden tot het civielrechtelijke oordeel onrechtmatige hinder (…) is het dichtzetten van de ramen van bezwaarden naar het oordeel van de commissie niet mogelijk. De commissie merkt op dat zij adviseert over bestuursrechtelijke aangelegenheden, zij meent dit punt echter toch onder uw aandacht te moeten brengen omdat de belangen voor zowel vergunninghouder als bezwaarden groot zijn.”
2.5.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben vervolgens beroep bij de bestuursrechter van deze rechtbank ingesteld. Op 18 oktober 2018 heeft de bestuursrechter het beroep ongegrond verklaard. Zij heeft daarbij overwogen dat het bouwplan niet in strijd is met het bestemmingsplan omdat niet buiten het bouwvlak zal worden gebouwd en ook geen evidente privaatrechtelijke belemmering oplevert. Dit laatste omdat [gedaagde] had betwist dat zij geen wegneming van de ramen in de zijgevel van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] meer kan vorderen en dat het oprichten van een blinde muur van deze proporties onrechtmatige hinder oplevert. Omdat het bestemmingsplan onherroepelijk is, kon het argument dat het bouwplan in strijd is met een goede ruimtelijke ordening niet bij de beoordeling worden betrokken, aldus de bestuursrechter.
2.6.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben op 23 november 2018 hoger beroep ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Die procedure loopt nog.
2.7.
Bij brief van 9 juli 2019 hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] [gedaagde] gesommeerd de uitvoering van de bouwplannen te staken en gestaakt te houden, omdat die plannen op meerdere onderdelen onrechtmatig jegens hen zouden zijn. Met name gaat het [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] erom dat hun ramen in de zijgevel dreigen te worden dicht gebouwd en dat de hoge blinde muur te veel licht en lucht zou wegnemen.
2.8.
Op 18 september 2019 heeft [gedaagde] de gemeente verzocht handhavend op te treden tegen de volgens haar zonder vergunning gebouwde uitbouw aan de achterzijde van het pand van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] . Met de bouw van het complex is een begin gemaakt; de kelderbak is al aangebracht.
3 Het geschil
3.1.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen, kort gezegd, [gedaagde] te veroordelen de bouwwerkzaamheden te staken en gestaakt te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom, en haar te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4 De beoordeling
4.1.In reactie op het verwijt dat zij de zijramen in de uitbouw van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] dicht wil bouwen, voert [gedaagde] aan dat die uitbouw illegaal is. Zij beroept zich in dat verband op een bericht van een medewerker van de gemeente van 28 augustus 2018 dat in de systemen van de gemeente geen omgevingsvergunning is aangetroffen voor de uitbouw op de [straat] . [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] bestrijden dat het gaat om een illegale uitbouw. Volgens hen had het pand oorspronkelijk aan de achterzijde alleen balkons, maar zijn deze vrij snel na de bouw aan het begin van de 20e eeuw dichtgemaakt om daarin doucheruimtes aan te brengen. Zij stellen dat sporen van het gebruik als badkamer nog in de door hen als ‘balkonkamers’ aangeduide ruimtes aanwezig zijn.
4.2.
Niemand weet meer wanneer de ‘balkonkamers’ zijn gebouwd, laat staan welke regelgeving toen gold. De stelling dat de uitbouw illegaal is, is dan ook niet meer dan een slag in de lucht. Bovendien is het uiterst onwaarschijnlijk dat de gemeente na minstens een halve eeuw nog handhavend zal kunnen optreden. Uit de hieronder afgebeelde, door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] overgelegde foto blijkt dat de ‘balkonkamers’ in ieder geval al bestonden omstreeks de jaren zeventig.
De afbeelding is om privacy redenen niet weergegeven.
4.3.
Daarmee is voorshands ook aannemelijk dat de rechtsvordering tot verwijdering van de zijramen is verjaard, omdat deze al veel langer dan de voor extinctieve verjaring vereiste twintig jaar bestaan. Het is [gedaagde] dan ook niet toegestaan om binnen twee meter afstand van die zijramen een gebouw neer te zetten dat de eigenaar van het andere erf onredelijk zal hinderen (artikel 5:50 lid 4 Burgerlijk Wetboek). Dat de voorgenomen bebouwing [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] onredelijk zal hinderen, staat buiten twijfel. Hun zijramen zouden door het complex immers geheel worden dicht gebouwd. In zoverre is het bouwplan van [gedaagde] dus in ieder geval onrechtmatig.
4.4.
Daar komt nog bij dat de tuin van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] door de bouw van het complex aan één zijde zal worden afgesloten met een blinde muur van negen meter hoog en acht meter diep, die niet alleen in die tuin maar ook in huis veel licht en lucht zal wegnemen. Zij hebben groot belang bij lichtinval aan de achterzijde, omdat hun woning door de diepte en de ligging donker is. [gedaagde] heeft erop gewezen dat daar jarenlang een muur van vier meter hoog en elf meter lang heeft gestaan en dat de situatie achterin de tuin dus zelfs zal verbeteren, maar dat is niet te vergelijken met een gevaarte van negen bij acht meter vlakbij de woning. Overigens heeft de bezwaar adviescommissie ook al haar verbazing uitgesproken over het feit dat het bestemmingsplan een dergelijke hoge en diepe bebouwing toelaat op nummer 23. Al met al is voorshands voldoende aannemelijk dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de voorgenomen bouw van het complex ook in dit opzicht onrechtmatig is jegens [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] . Zij hebben een spoedeisend belang bij het staken van die bouw. De gevorderde bouwstop zal worden toegewezen, en de dwangsom beperkt, zoals hierna is vermeld.
4.5.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] worden begroot op:
- dagvaarding € 103,80
- griffierecht 297,00
- salaris advocaat 980,00
Totaal € 1.380,80
4.6.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5 De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] de voorgenomen bouwwerkzaamheden te (doen) staken en gestaakt te houden totdat een rechter anders beslist,
5.2.veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] een dwangsom te betalen van € 2.500,00 voor iedere dag dat zij na betekening van dit vonnis niet voldoet aan de in 5.1 uitgesproken veroordeling, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] tot op heden begroot op € 1.380,80,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op
€ 157,00 voor salaris advocaat, te vermeerderen met € 82,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E. van Bennekom, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2019.
type: eB
coll: LO