< Terug naar de zoekresultaten

Opties voor deze uitspraak



Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Zaaknummer:
Soort procedure:
Instantie:

Inhoudsindicatie:

Afwijzing van een aanvraag om verlenging van een vergunning op grond van de Verordening op de woning- en kamerbemiddelingsbureaus 2006 van de gemeente Amsterdam. De Verordening op de woning- en kamerbemiddelingsbureaus 2006 is niet onverbindend te achten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zich voorts in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat sprake is van gegronde vrees dat de belangen van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte zullen worden geschaad of dat daarbij het belang van de betrokken kamer- of woningzoekende onvoldoende zal zijn gewaarborgd. Verweerder heeft in redelijkheid gebruik kunnen maken van zijn bevoegdheid om de vergunning te weigeren.

Gepubliceerde uitspraken in deze zaak:

Uitspraak



RECHTBANK AMSTERDAM

Sector Bestuursrecht

zaaknummers: AWB 09/6110 VEROR

uitspraak van de meervoudige kamer in de zaak tussen

[eiseres],

wonende te [woonplaats],

eiseres,

gemachtigde mr. drs. H.A. Pasveer,

en

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

verweerder,

gemachtigde mr. M. van der Hijden.

Procesverloop

Bij besluit van 30 september 2009 (het primaire besluit) heeft verweerder de aanvraag van eiseres om verlening van een vergunning als bedoeld in artikel 2 van de Verordening op de woning- en kamerbemiddelingsbureaus 2006 (hierna: de Verordening), afgewezen.

Bij besluit van 18 december 2009 (het bestreden besluit) heeft verweerder het daartegen door eiseres gemaakte bezwaar – onder aanvulling van de motivering – ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen dit besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 14 september 2010.

Eiseres is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde en [naam 1], vestigingsdirecteur te Amsterdam. Verweerder is verschenen bij zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam 2], medewerker bij de Dienst Wonen.

Overwegingen

1. Feiten en omstandigheden

1.1. Eiseres is directeur van Direct Wonen Verhuur Makelaars Holding B.V.. Dit bedrijf verleent via (onder meer) haar vestiging te Amsterdam (Direct Wonen Verhuur Makelaars Amsterdam) bemiddeling bij het verkrijgen van woonruimte als bedoeld in artikel 1, aanhef en onder c, van de Verordening. Op 21 juni 2004 heeft verweerder aan eiseres een vergunning verleend als thans bedoeld in artikel 2 van de Verordening. Deze vergunning is per 21 juni 2009 verlopen. Eiseres heeft op 19 juni 2009 een aanvraag gedaan om verlenging van de vergunning.

1.2. Verweerder heeft eiseres bij brief van 1 februari 2008 een waarschuwing gegeven omdat zij heeft gehandeld in strijd met de artikelen 8, 10, eerste lid, en 11, eerste lid, van de Verordening. Daarbij heeft verweerder eiseres erop gewezen dat een volgende overtreding van de regels van de Verordening zal leiden tot intrekking van de vergunning.

1.3. In het kader van een controle heeft verweerder eiseres bij brief van 25 februari 2009 verzocht om over de periode van 1 december 2008 tot 25 februari 2009 gegevens over te leggen betreffende de woningen waarbij de bemiddeling door eiseres heeft geleid tot het sluiten van een huurcontract en betreffende de woningen die door eiseres zijn aangeboden. Verweerder heeft daarbij verzocht om de adresgegevens, de schriftelijke toestemming van de eigenaar om tot bemiddeling te mogen overgaan en de huurprijs met eventuele bijkomende kosten.

1.4. Eiseres heeft op 15 april 2009 een lijst overgelegd met bemiddelde woningen in de periode 1 december 2008 tot en met 20 maart 2009, alsmede een lijst met in die periode bemiddelde en aangeboden woningen. Omdat het te bewerkelijk zou zijn om van alle woningen een schriftelijke toestemming van de eigenaar en een specificatie van de bijkomende kosten over te leggen, heeft eiseres verweerder verzocht om aan te geven van welke specifieke adressen hij de schriftelijke toestemming en specificatie wenst te ontvangen.

1.5. Bij brief van 2 juni 2009 heeft verweerder eiseres bericht dat zij van een geselecteerd aantal adressen bepaalde nadere gegevens dient over te leggen. Het betreft nadere adresgegevens, de schriftelijke toestemming van de eigenaar, de kale huurprijs en een specificatie van de meerkosten.

1.6. Eiseres heeft verweerder bij e-mailbericht van 3 juli 2009 bericht de informatie op korte termijn te zullen verstrekken. Bij brief van 10 juli 2009 heeft eiseres een tweetal lijsten overgelegd van respectievelijk bemiddelde en aangeboden adressen in de periode

december 2008 – maart 2009, met daarbij onder meer vermeld de huurprijs en de bijkomende kosten. Voorts zijn toestemmingen van eigenaren van woningen overgelegd.

1.7. Bij brief van 19 augustus 2009 heeft verweerder eiseres meegedeeld dat hij voornemens is de aanvraag af te wijzen. Bij brief van 8 september 2009 heeft eiseres een zienswijze ingediend.

2. Standpunten van partijen

2.1. Verweerder heeft aan het bestreden besluit – kort gezegd – het navolgende ten grondslag gelegd. Eiseres heeft gehandeld in strijd met artikel 8, eerste en tweede lid, artikel 10, eerste lid, en artikel 11, eerste en tweede lid, van de Verordening. Gelet op deze overtredingen bestaat gegronde vrees in de zin van artikel 5 van de Verordening en rechtvaardigen deze overtredingen de weigering van de vergunning.

2.2. Eiseres heeft in beroep – kort gezegd – het navolgende aangevoerd.

Allereerst heeft eiseres zich op het standpunt gesteld dat de Verordening onverbindend is. Hiertoe heeft zij aangevoerd dat deze in strijd is met een hogere regeling, te weten de Huisvestingswet. Bovendien is een vergunningplicht voor bemiddeling van geliberaliseerde woningen volgens eiseres in strijd met de Huisvestingswet. Verweerder is niet bevoegd om eisen te stellen aan privaatrechtelijke huurovereenkomsten, aldus eiseres. De Verordening is bovendien in strijd met artikel 10, tweede lid, onder d en e, van de Dienstenrichtlijn. Voorts is er sprake van strijd met het gelijkheidsbeginsel, nu aan leden van brancheverenigingen als de Nederlandse Vereniging van Makelaars (hierna: NVM) en de Makelaarsvereniging Amsterdam (hierna: MVA) een vrijstelling is verleend van de vergunningplicht zodat de verplichtingen uit de Verordening voor hen niet gelden. Eiseres heeft zich daarnaast op het standpunt gesteld dat de door verweerder gestelde overtredingen niet kunnen leiden tot weigering van de vergunning. Volgens eiseres heeft zij slechts twee van de gestelde overtredingen begaan. Fouten uit het verleden zijn volgens eiseres niet van belang, het gaat om de toekomstverwachting. Het kleine aantal overtredingen rechtvaardigt de weigering van de vergunning niet, aldus eiseres. Ten slotte meent eiseres dat het bestreden besluit onvoldoende objectief en zorgvuldig tot stand is gekomen.

3. Juridisch kader

3.1. In artikel 1, aanhef en onder b, van de Verordening wordt onder bemiddeling verstaan zowel het tegen vergoeding registreren van woning- of kamerzoekenden als het bedrijfsmatig of bij wijze van beroep of gewoonte, handelend als tussenpersoon, doen aanbieden van woonruimte van derden aan een woning- of kamerzoekende.

3.2. In artikel 2, eerste lid, van de Verordening is bepaald dat het verboden is, zonder of in afwijking van een vergunning van Burgemeester en Wethouders:

a. bemiddeling te verlenen bij het verkrijgen van woonruimte;

b. zich met dat doel te vestigen of op te treden als woning- en kamerbemiddelingsbureau.

3.3. In artikel 5, eerste lid, van de Verordening is bepaald dat burgemeester en wethouders een vergunning in ieder geval weigeren, indien naar hun oordeel gegronde vrees bestaat, dat de aanvrager bij het verlenen van bemiddeling bij het verkrijgen van woonruimte het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte zal schaden of dat daarbij het belang van de betrokken kamer- of woningzoekende onvoldoende zal zijn gewaarborgd. In het tweede lid van dit artikel is bepaald dat gegronde vrees in ieder geval bestaat, indien de vergunning de afgelopen drie jaar is geweigerd of ingetrokken.

3.4. In artikel 8, eerste lid, van de Verordening is bepaald dat de vergunninghouder desgevraagd inzage geeft in zijn gehele administratie. In het tweede lid van dit artikel is bepaald dat burgemeester en wethouders nadere regels kunnen stellen met betrekking tot de uitvoering van het in het eerste lid gestelde. Deze zijn neergelegd in de uitvoeringsinstructie nummer 15 Woning- en kamerbemiddelingsbureaus van 18 april 2006.

3.5. In artikel 10, eerste lid, van de Verordening is bepaald dat de vergunninghouder met betrekking tot zelfstandige woonruimte met een huurprijs tot de grens bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de Huurtoeslag uitsluitend mag bemiddelen, indien de overeen te komen huurprijs de maximale huurprijsgrens uit bijlage I van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte niet overschrijdt. In het derde lid van dit artikel is bepaald dat indien de aangeboden prijs meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte, de vergunninghouder verplicht is, de huurprijs en de kosten voor het meerdere te specificeren.

3.6. In artikel 11, eerste lid, van de Verordening is bepaald dat de vergunninghouder verplicht is, alvorens tot het verlenen van bemiddeling bij het verkrijgen van woonruimte, dan wel tot (onder)verhuur van woonruimte over te gaan, de eigenaar van de woonruimte in de zin van de Huisvestingswet een schriftelijke toestemming te vragen. In het tweede lid, eerste volzin, van dit artikel is bepaald dat de vergunninghouder verplicht is, alvorens een woonruimte ter bemiddeling dan wel ter verhuur aan te bieden, vooraf bij de Dienst Wonen te informeren of voor de desbetreffende woonruimte een huisvestingsvergunning nodig is en, zo ja, of deze zal worden verleend.

3.7. In artikel 10, eerste lid, van de Richtlijn 2006 / 123/EG (Dienstenrichtlijn), is bepaald dat vergunningstelsels zijn gebaseerd op criteria die beletten dat de bevoegde instanties hun beoordelingsbevoegdheid op willekeurige wijze uitoefenen. In het tweede lid, onder d en e, is bepaald dat de in het eerste lid bedoelde criteria duidelijk en ondubbelzinnig zijn, alsmede objectief.

4. Inhoudelijke beoordeling

4.1. De rechtbank ziet zich allereerst gesteld voor de vraag of de Verordening onverbindend moet worden geacht wegens strijd met een hogere regeling, zoals eiseres heeft aangevoerd.

4.2. De gemachtigde van verweerder heeft ter zitting toegelicht dat het doel van de Verordening is om excessen op de Amsterdamse woningmarkt tegen te gaan en om woningzoekenden en woningeigenaren te beschermen.

Het onderwerp van de Verordening is de bemiddeling van woonruimte, terwijl de Huisvestingswet ziet op de verdeling daarvan. De belangen ter bescherming waarvan de Huisvestingswet is vastgesteld, namelijk het bevorderen van een evenwichtige verdeling van schaarse woonruimte, verzetten zich niet tegen het vaststellen van regels welke (onder meer) tot doel hebben de belangen van woningzoekenden en woningeigenaren voldoende te waarborgen. Dat hiermee mogelijk eveneens een evenwichtige verdeling van woonruimte wordt bevorderd, doet daar niet aan af. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de Verordening de Huisvestingswet niet doorkruist.

Evenmin kan naar het oordeel van de rechtbank worden gezegd dat met de vergunningplicht uit de Verordening ten onrechte wordt ingegrepen in de markt voor woningen boven de huurprijsgrens. De vergunningplicht uit de Verordening strekt immers niet tot verdeling van woningen met een huur boven de huurprijsgrens, maar (slechts) tot regulering van de bemiddeling in deze woningen. Voor zover de gemachtigde van eiseres ter zitting heeft betoogd dat de gemeente zijn verordenende bevoegdheid heeft overschreden omdat het vergunningstelsel in feite aanvullend consumentenrecht is en de gemeente daarmee buiten zijn huishouding treedt, overweegt de rechtbank als volgt. Zoals de rechtbank reeds eerder heeft overwogen heeft de Verordening voldoende raakvlakken met de Amsterdamse woningmarkt en kan het reguleren van die woningmarkt tot de huishouding van de gemeente worden gerekend (zie de uitspraak van 16 oktober 2009, LJ-nummer BK0595).

4.3. Het betoog van eiseres dat verweerder niet bevoegd is om eisen te stellen aan privaatrechtelijke huurovereenkomsten, kan de rechtbank evenmin volgen. Artikel 10, eerste lid, van de Verordening verbiedt slechts de bemiddelaar zijn diensten te verlenen indien de overeen te komen huurprijs hoger is dan volgens de wet maximaal redelijk is. Het schrijft partijen bij de huurovereenkomst echter niet de overeen te komen (maximale) huurprijs voor. Het staat partijen derhalve vrij een huurprijs naar eigen inzicht overeen te komen, mits sprake is van een woning met een huurprijs boven de maximaal redelijke huurprijs.

4.4. Daarmee ligt voor de beroepsgrond van eiseres dat de Verordening in strijd is met artikel 10, eerste lid, en tweede lid, onder d en e, van Dienstenrichtlijn. Uit deze bepaling volgt dat een vergunningstelsel gebaseerd dient te zijn op zodanig duidelijke, ondubbelzinnige en objectieve criteria, dat het bestuursorgaan zijn beoordelingsbevoegdheid niet op willekeurige wijze uitoefent.

De rechtbank zal de beantwoording van de vraag of eiseres zich in de onderhavige procedure (rechtstreeks) kan beroepen op voornoemd artikel uit de Dienstenrichtlijn, hetgeen verweerder heeft bestreden, daarlaten, aangezien de criteria waarop eiseres zich beroept reeds zijn geïncorporeerd in de Nederlandse rechtsorde door middel van de (deels gecodifeerde) algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De rechtbank wijst in dat verband nog op de Memorie van Toelichting bij de Dienstenwet (TK, 2007-2008, 31579, nr. 3, p. 22 en 23), waarin ten aanzien van artikel 10, eerste en tweede lid, van de Dienstenrichtlijn als volgt is overwogen: “Deze eisen uit de dienstenrichtlijn komen overeen met de beginselen van behoorlijk bestuur zoals deze in de vaste Nederlandse rechtspraak en administratieve praktijk worden gehanteerd en die ook voor een deel zijn neergelegd in de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dat laatste is bijvoorbeeld het geval in artikel 2:4 van de Awb , waarin het verbod op vooringenomenheid is geregeld, in afdeling 3.2 van de Awb die handelt over zorgvuldigheid en belangenafweging en waarin de onderzoeksplicht van bestuursorganen, het verbod op détournement de pouvoir, de opdracht tot afweging van belangen en het evenredigheidbeginsel zijn gecodificeerd”.

Anders dan eiseres, is de rechtbank van oordeel dat het onderhavige vergunningstelsel niet strijdig is met het verbod op willekeur. De enkele omstandigheid dat artikel 5 van de Verordening geen limitatief opgesomde weigeringsgronden kent, acht de rechtbank onvoldoende voor het oordeel dat sprake is van een beoordelingsvrijheid die leidt tot een willekeurige behandeling. Daarbij merkt de rechtbank op dat de vergunningaanvraag van eiseres juist is geweigerd op uitdrukkelijk in artikel 5 van de Verordening opgenomen weigeringsgronden. De rechtbank acht deze weigeringsgronden in het licht van de in de Verordening vervatte verplichtingen, zoals neergelegd in de artikelen 8, 10 en 11, voldoende concreet, objectief en duidelijk.

4.5. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres zich nog beroepen op strijd met

artikel 11 van de Dienstenrichtlijn, waarin – kort gezegd – tot uitgangspunt is genomen dat een aan een dienstverlener verleende vergunning geen beperkte geldigheidsduur dient te hebben. Nu thans geen sprake is van een verleende vergunning met een beperkte geldigheidsduur, maar van een weigering van de door eiseres verzochte vergunning, is de vraag of verweerder aan eiseres een vergunning had moeten verlenen met onbeperkte geldigheidsduur niet aan de orde.

4.6. Het beroep van eiseres op het gelijkheidsbeginsel slaagt evenmin. De gemachtigde van verweerder heeft ter zitting verklaard dat het uitgangspunt van verweerder is dat (de leden van) brancheverenigingen zoals NVM, evenals eiseres, gebonden zijn aan de verplichtingen uit de Verordening. Voordat verweerder een vrijstelling heeft verleend aan de NVM, heeft de NVM desgevraagd onderschreven dat haar leden gehouden zijn tot nakoming van de verplichtingen uit de Verordening, aldus de gemachtigde. De omstandigheid dat, zoals door eiseres is betoogd, de leden van NVM zich niet zouden houden aan de verplichtingen uit de Verordening en dat schendingen van de verplichtingen uit de Verordening door NVM niet tuchtrechtelijk zouden worden gesanctioneerd, betreft naar het oordeel van de rechtbank de nakoming van de tussen verweerder en de NVM overeengekomen afspraken. Niet kan worden gezegd dat de Verordening op dat punt in strijd is met het gelijkheidsbeginsel. De rechtbank overweegt ten overvloede nog dat voornoemde omstandigheid voor verweerder wellicht aanleiding zou kunnen zijn tot intrekking van de verleende vrijstelling, maar niet tot het verlenen van een vergunning aan eiseres.

4.7. De rechtbank concludeert dat de aangevoerde gronden niet kunnen leiden tot het oordeel dat de Verordening onverbindend is te achten. Vervolgens ligt de vraag voor of voldoende grond bestaat om de vergunning te weigeren. Hiertoe wordt als volgt overwogen.

4.8. De rechtbank stelt vast dat eiseres niet heeft betwist dat zij ten aanzien van de woningen aan de [A] en [B] heeft bemiddeld in strijd met artikel 10, eerste lid, van de Verordening, nu sprake was van een huurprijs die de maximale huurprijsgrens overschrijdt. Naar het oordeel van de rechtbank is voorts voldoende vast komen te staan dat eiseres ook ten aanzien van diverse andere woningen in strijd met artikel 10, eerste lid, van de Verordening, heeft bemiddeld.

Ten aanzien van het adres [C] overweegt de rechtbank dat op eiseres, als professionele bemiddelaar, de verplichting rust om na te gaan wat de strekking is van de mededeling van de eigenaar van de woning dat deze “vrij verhuurbaar was”. Een dergelijke mededeling kan er immers ook op duiden dat de woning niet behoeft te worden voorgedragen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. Ten aanzien van het adres [D] overweegt de rechtbank dat het op de weg van eiseres had gelegen om na te gaan of de mededeling van de Dienst Wonen uit 2003 dat de woning op 150 punten diende te worden gewaardeerd, nog altijd juist was. Dit klemt te meer nu de woning nadien was gesplitst en het oorspronkelijke puntenaantal niet langer juist zou kunnen zijn.

4.9. Voorts is op grond van de in overweging 2.5. bedoelde, zich in het dossier bevindende, schriftelijke toestemmingen van de eigenaren en het verhandelde ter zitting komen vast te staan dat eiseres, in strijd met artikel 11, eerste lid, van de Verordening, is overgegaan tot bemiddeling van meerdere woningen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de eigenaar. De omstandigheid dat eiseres alsnog voor een deel van de woningen toestemmingen heeft overgelegd die blijkens de datering van de desbetreffende e-mailberichten achteraf door de eigenaar zijn verleend, maakt niet dat geen sprake is van schending van artikel 11, eerste lid, van de Verordening. Deze bepaling verplicht de vergunninghouder immers uitdrukkelijk om een schriftelijke toestemming van de eigenaar te vragen alvorens tot bemiddeling over te gaan.

4.10. De rechtbank stelt ten slotte vast dat eiseres evenmin heeft betwist dat zij, in strijd met artikel 11, tweede lid, van de Verordening, heeft bemiddeld bij de verhuur van de woning aan het [B], zonder dat zij vooraf heeft geïnformeerd of voor deze woonruimte een huisvestingsvergunning benodigd is.

4.11. Reeds op grond van hetgeen hiervoor onder 4.8. tot en met 4.10. is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat sprake is van gegronde vrees dat de belangen van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte zullen worden geschaad of dat daarbij het belang van de betrokken kamer- of woningzoekende onvoldoende zal zijn gewaarborgd. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat de overtredingen die eiseres in het verleden heeft begaan, van belang zijn voor de beoordeling van de nieuwe aanvraag. De omstandigheid dat eiseres thans een derde partij heeft ingeschakeld om puntentellingen uit te voeren in aan eiseres ter bemiddeling aangeboden woningen, maakt dat niet anders. Zoals hiervoor is overwogen is immers niet enkel sprake geweest van schending van artikel 10, eerste lid, van de Verordening.

4.12. Het feit dat in de lokale pers berichten zijn verschenen omtrent de (voorgenomen) weigering van de vergunning aan eiseres, maakt niet dat de besluitvorming van verweerder onvoldoende objectief of zorgvuldig zou hebben plaatsgevonden. Ook anderszins is de rechtbank daarvan niet gebleken.

4.13. De rechtbank concludeert dan ook dat verweerder, bij afweging van de betrokken belangen, in redelijkheid gebruik heeft kunnen maken van zijn bevoegheid om de vergunning te weigeren. Dit betekent dat het beroep ongegrond zal worden verklaard.

4.14. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.E. Wijnker, voorzitter,

mrs. M.F. Wagner en N.R. Docter, leden,

in aanwezigheid van mr. T.E. Bouwmeester, griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 september 2010.

de griffier de voorzitter

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Afschrift verzonden op:

D: B

SB


» Juridisch advies nodig? « advertorial

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?

Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.



naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Snel uitspraken zoeken en filteren

> per rechtsgebied > op datum > op instantie

Gerelateerde jurisprudentie

Gerelateerde advocaten

Gerelateerde advocatenkantoren

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature