Uitspraak ECLI:NL:HR:2023:1071
Hoge Raad, 22/01536

2 Uitgangspunten en feiten

2.1

In cassatie gaat het om de vraag of partijen bij een overeenkomst voor de ontbinding van die overeenkomst een regeling kunnen treffen die afwijkt van art. 6:265 lid 1 BW, in het bijzonder van de daarin opgenomen tenzij-bepaling.

2.2

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan:

(i) Vastgoed en Beachhotel zijn eind juni 2018 een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot – kort gezegd – een hotel in Cadzand-Bad (hierna: de huurovereenkomst).

(ii) In art. 12 van de huurovereenkomst, met de titel ‘Garanties’, is onder meer het volgende opgenomen:

“a) Verhuurder garandeert:

(...)

- dat de huidige exploitatie van het hotel, restaurant, zwembad, wellness, etc. voldoet aan alle eisen van volksgezondheid, brandveiligheid, overige veiligheid in de ruimste zin des woords en alle mogelijke overheidsvoorschriften in de ruimste zin des woords (…)

- dat ondersteunende apparatuur in de meest brede zin ten behoeve van de exploitatie van het hotel en de daarbij behorende horeca naar gangbare maatstaven goed functioneert (...)

(…)

b) Indien verhuurder een of meer van de hiervoor uiteengezette garanties in artikel 6 en 12 niet of niet volledig nakomt en /of sprake is van een inbreuk, verbeurt verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete ad € 50.000,00 per overtreding en heeft Huurder het recht om de overeenkomst per direct te ontbinden, onverminderd het recht van Huurder om daarnaast vergoeding te vorderen van alle als gevolg van ontbinding geleden schade (waaronder omzetderving en kosten van rechtsbijstand).”

(iii) Beachhotel heeft zich in haar aan Vastgoed gerichte brief van 24 augustus 2018 op het standpunt gesteld dat sprake is van overtreding van verscheidene door Vastgoed in de huurovereenkomst gegeven garanties, dat Vastgoed als gevolg daarvan schadeplichtig is en contractuele boetes heeft verbeurd en dat Beachhotel zich met betrekking daartoe alle rechten en weren voorbehoudt, met opschorting van haar betaling aan Vastgoed. Beachhotel heeft Vastgoed bij brief van 31 augustus 2018, onder verwijzing naar de brief van 24 augustus 2018, onder meer aansprakelijk gesteld wegens overtreding van in de huurovereenkomst opgenomen garanties en haar gesommeerd tot betaling van (een voorschot op) schadevergoeding en boetes. Tussen partijen is daarna gecorrespondeerd. In oktober 2018 heeft overleg plaatsgevonden tussen de accountants van partijen.

(iv) Bij brief van 25 oktober 2018 aan Vastgoed heeft Beachhotel verklaard de huurovereenkomst te ontbinden en heeft zij verklaard de exploitatie van het hotel per die datum te staken (hierna: de ontbindingsverklaring). In de ontbindingsverklaring staat onder meer het volgende:

“De afgelopen periode heeft cliënte uw cliënte meerdere malen aangesproken op de omstandigheid dat uw cliënte diverse garanties als verwoord in de tussen partijen gesloten overeenkomst heeft geschonden. Dit betreft onder meer:

- Het zwembad is noodgedwongen gesloten;

- De WIFI functioneerde niet;

- Overlast door stank en vliegen als gevolg van een constructiefout;

- Het TV-signaal functioneerde niet voor digitale tv;

- Diverse technische installaties (klimatisering en CV) functioneren niet c.q. niet deugdelijk;

- Het dak lekt en de raamkozijnen zijn kapot;

- Er is geen legionella beheersplan/risicoanalyse aanwezig evenals een actueel logboek. Bovendien is er sprake van een groot legionella risico waarmee uw cliënte al jaren bekend blijkt te zijn;

- Uw cliënte staat er, in strijd met de gemaakte afspraken, aan in de weg dat cliënte overstapt op rolcontainers in het kader van de afvalverwerking.

Uw cliënte is dientengevolge een bedrag van € 400.000,00 aan contractuele boetes aan cliënte verschuldigd geworden.

Recentelijk heeft cliënte bovendien moeten constateren dat de deuren in het hotel niet brandveilig zijn en dat de lift is afgekeurd. Ook hierdoor is in strijd met de garanties gehandeld en is uw cliënte wederom contractuele boetes verschuldigd geworden.

(…)

Voor cliënte is de maat thans echt vol.

Cliënte ontbindt daarom bij deze de tussen partijen gesloten huurovereenkomst per direct. Op grond van artikel 12 sub b van de huurovereenkomst is cli ënte tot deze onmiddellijke ontbinding gerechtigd.

(…).”

2.3

Voor zover in cassatie van belang vordert Beachhotel om Vastgoed te veroordelen tot betaling van contractuele boetes en schadevergoeding. Vastgoed vordert in reconventie onder meer te verklaren voor recht dat de ontbinding van de huurovereenkomst door Beachhotel zonder rechtsgevolg is gebleven en Beachhotel te veroordelen tot vergoeding van de schade die Vastgoed door de ontbinding heeft geleden en nog zal lijden.

2.4

In haar eindvonnis heeft de kantonrechter in conventie Vastgoed veroordeeld tot betaling van € 100.000,-- aan verbeurde contractuele boetes en € 109.263,13 uit hoofde van vrijwaring. In reconventie heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de door Beachhotel ingeroepen ontbinding zonder rechtsgevolg is gebleven en heeft zij Beachhotel veroordeeld tot vergoeding van als gevolg van de ongerechtvaardigde ontbinding geleden en nog te lijden schade. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Vastgoed twee garanties als bedoeld in art. 12 onder a van de huurovereenkomst geschonden, te weten de garanties betreffende brandveiligheid en het goed functioneren van ondersteunende apparatuur. Vervolgens heeft de kantonrechter geoordeeld dat de ontbinding, gelet op de aard en omvang van de tekortkoming, de aard van de huurovereenkomst en het belang van Vastgoed bij voortzetting daarvan, niet gerechtvaardigd was. Aan de door Beachhotel ingeroepen ontbinding komt daarom geen rechtsgevolg toe en Vastgoed kan jegens Beachhotel aanspraak maken op vergoeding van de schade die zij als gevolg van de ontbinding lijdt.

2.5

Het hof heeft het eindvonnis van de kantonrechter vernietigd ten aanzien van de door Vastgoed verbeurde boetes en de vrijwaring en in plaats daarvan Vastgoed veroordeeld tot betaling aan Beachhotel van € 50.000,-- en € 100.675,58. Voor het overige heeft het hof het eindvonnis bekrachtigd. De vraag of de ontbindingsverklaring effect heeft gesorteerd, heeft het hof ontkennend beantwoord. Het heeft daartoe overwogen als volgt:

“6.10.3. (…) De “tenzij-bepaling” in artikel 6:265 lid 1 BW is gebaseerd op de eisen van redelijkheid en billijkheid die partijen in een contractuele relatie jegens elkaar in acht dienen te nemen, welke eisen ook gelden in de onderhavige zaak. Het beding in artikel 12 sub b van de huurovereenkomst maakt dit niet anders (vergelijk HR 24 november 1995, NJ 1996, 160).

(…)

Tekortkoming van voldoende gewicht?

6.27.1.

De grieven XII tot en met XV van Beachhotel zijn (mede) gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de ontbinding van de huurovereenkomst door Beachhotel per 25 oktober 2018 niet gerechtvaardigd was.

6.27.2.

Bij de beoordeling van deze grieven stelt het hof voorop dat de hoofdregel en de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW tezamen de materi ële rechtsregel tot uitdrukking brengen dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Deze maatstaf stoelt op de redelijkheid en billijkheid (…). Bij de beoordeling van de vraag of een tekortkoming van voldoende gewicht is om de ontbinding te rechtvaardigen moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst (…).

6.27.3.

In het onderhavige geval gaat het om een huurovereenkomst met betrekking tot een hotelaccommodatie bestaande uit 32 hotelkamers, appartementsrechten, parking, restaurant, keuken, bar, terras, zwembad, wellness en overige ruimten, met inbegrip van alle aanwezige inventaris.

Uit hetgeen in het voorgaande is overwogen volgt dat, wat betreft de tekortkomingen die voor Beachhotel aanleiding waren om tot ontbinding over te gaan, slechts de sluiting van het zwembad is vast komen te staan. Volgens Vastgoed is die sluiting beperkt gebleven tot één week. Beachhotel stelt weliswaar dat die sluiting langer heeft geduurd, maar zij onderbouwt dit niet.

6.27.4.

Vastgoed heeft er verder op gewezen dat voor de door Beachhotel opgeworpen problemen steeds in onderling overleg oplossingen zijn gezocht. Zij verwijst in dit verband naar de afspraken die op 28 augustus 2018 zijn gemaakt met betrekking tot meerdere werkzaamheden die, voor rekening van Vastgoed, zouden worden uitgevoerd, welke afspraken zijn vastgelegd in een verslag (…).

Beachhotel stelt weliswaar dat Vastgoed tekort geschoten is in de nakoming van deze afspraken, maar Vastgoed heeft hieromtrent onweersproken aangevoerd dat zij ter zake van de nakoming van voormelde afspraken nimmer in gebreke is gesteld en niet in verzuim is komen te verkeren.

Het hof concludeert uit het voorgaande dat de gestelde tekortkomingen in de nakoming van de op 28 augustus 2018 gemaakte afspraken geen rechtvaardiging kunnen bieden voor de ontbinding door Beachhotel van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst.

6.27.5.

Beachhotel heeft (…) een aantal producties overgelegd ten bewijze van het feit dat sprake was van een groot aantal gebreken aan het gehuurde. (…) Voor zover (…) de producties betrekking hebben op eerder door Beachhotel genoemde gebreken geldt hetgeen in de vorige rechtsoverwegingen is overwogen.

6.27.6.

Het hof is op grond van het voorgaande, net als de kantonrechter, van oordeel dat de ontbinding van de huurovereenkomst op 25 oktober 2018 niet gerechtvaardigd was. (…)”