< Terug naar de zoekresultaten

Opties voor deze uitspraak




U dient ingelogd te zijn om favorieten te kunnen toevoegen aan Mijn Jure
U kunt zich hier gratis registreren
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Zaaknummer:
Soort procedure:
Instantie:
Vindplaats:

Inhoudsindicatie:

Verbintenissenrecht. Afwikkeling huurverhouding; overeenkomst met beding van volledige kwijting; valt ook vordering uit onverschuldige betaling ter zake van lening onder de kwijting? Uitleg; motivering.

Gepubliceerde uitspraken in deze zaak:

Uitspraak



HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

CIVIELE KAMER

Nummer 18/04094

Datum 14 februari 2020

ARREST

In de zaak van

[eiseres] B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats],

EISERES tot cassatie,

hierna: [eiseres],

advocaat: J. van Weerden,

tegen

[verweerder],wonende te [woonplaats],

VERWEERDER in cassatie,

hierna: [verweerder],

advocaat: P.A. Fruytier.

1. Procesverloop

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:

het vonnis in de zaak C/16/376700 / HA ZA 14-733 van de Rechtbank Midden-Nederland van 3 juni 2015;

de arresten in de zaak 200.176.190 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 14 juni 2016, 19 december 2017 en 26 juni 2018.

[eiseres] heeft tegen de arresten van het hof van 14 juni 2016 en 26 juni 2018 beroep in cassatie ingesteld.

[verweerder] heeft een verweerschrift tot verwerping ingediend.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor [verweerder] mede door R.R. Oudijk.

De conclusie van de Advocaat-Generaal E.M. Wesseling-van Gent strekt tot vernietiging van de arresten van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 14 juni 2016 en 26 juni 2018 en tot verwijzing.

De advocaat van [verweerder] heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd.

2 Uitgangspunten en feiten

2.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) [betrokkene 1] en [verweerder] hebben op 31 december 1999 een overeenkomst gesloten. In die overeenkomst is opgenomen dat [verweerder] per 1 januari 2000 de aandelen in de besloten vennootschappen [A] B.V. en [B] B.V. (hierna gezamenlijk: [A+B]) om niet aan [betrokkene 1] zal overdragen. Verder is overeengekomen dat [verweerder] zijn opstallen aan de [a-straat] te Nieuwegein aan [A+B] verhuurt voor een periode van vijf jaar met een optie voor nog eens vijf jaar, waarbij de huur ƒ 50.000,-- per jaar per vennootschap bedraagt. Tevens heeft [verweerder] uit hoofde van deze overeenkomst aan [A+B] een bedrag van ƒ 500.000,-- geleend, welk bedrag in gelijke maandelijkse bedragen gedurende vijf jaar aan [verweerder] zou worden terugbetaald.

(ii) [betrokkene 1] is sinds 1 januari 2000 bestuurder van [A+B].

(iii) [A+B] heeft van 1 januari 2000 tot en met 31 december 2004 de huur voor de opstal aan [verweerder] voldaan. Verder heeft [A+B] in die periode het geleende bedrag van ƒ 500.000,-- aan [verweerder] terugbetaald.

(iv) [verweerder] en [A+B] hebben vervolgens mondeling afgesproken dat de opstal voor nog eens vijf jaar verhuurd zou worden aan [A+B], te weten voor de periode 2005 tot 2010. [verweerder] heeft van 2005 tot 2010 ieder kwartaal een factuur aan [A+B] gestuurd waarbij voor de opstal een kwartaalhuur van ruim € 11.000,-- exclusief btw per vennootschap in rekening werd gebracht.

(v) [A+B] heeft aan [verweerder] vanaf 1 januari 2005 tot 1 januari 2010 maandelijks een bedrag overgemaakt waarbij in de omschrijving is vermeld “maandhuur”. In totaal heeft [A+B] aan [verweerder] in deze periode een bedrag van € 543.373,20 inclusief btw betaald.

(vi) [verweerder] heeft in de periode 2005 tot 2010 jaarlijks btw aan de belastingdienst afgedragen over de door [A+B] gedane huurbetalingen.

[A+B] en [verweerder] hebben in oktober 2009 een overeenkomst gesloten op grond waarvan [A+B] de opstal voor de periode van 1 januari 2010 tot 31 december 2010 huurde van [verweerder].

(vii) [A+B], [verweerder] en [C] B.V. zijn blijkens een schriftelijke overeenkomst tot indeplaatsstelling van 7 juli 2011 overeengekomen dat [C] B.V. met ingang van 1 juli 2011 de tussen [verweerder] als verhuurder en [A+B] als huurster gesloten huurovereenkomst heeft overgenomen en ten opzichte van [A+B] in de plaats is getreden van [verweerder].

In art. 5 van die overeenkomst (hierna: het kwijtingsbeding) is bepaald:

“Met de ondertekening van deze overeenkomst tot indeplaatsstelling zal Verhuurder ([verweerder]) jegens Huurder uit al zijn verplichtingen ingevolge het Huurcontract zijn ontslagen en ter zake jegens Huurder volledig zijn gekweten.”

(viii) Bij brief van 17 oktober 2012 heeft [A+B] aan [verweerder] geschreven dat op 1 januari 2010 de huur van de opstal is verhoogd van € 91.323,-- per jaar naar € 134.000,-- per jaar en dat [A+B] die huurverhoging (ruim 46%) heeft geaccepteerd omdat door [verweerder] toezeggingen aan [A+B] zijn gedaan dat met de extra huuropbrengst het achterstallig onderhoud zal worden gefinancierd.

(ix) Bij brief van 26 november 2012 heeft [A+B] aan [verweerder] geschreven dat de huur van de opstal door [verweerder] op 1 januari 2010 is verhoogd van € 56.740,-- per jaar naar € 134.000,-- per jaar. In deze brief is tussen haakjes opgenomen dat het bedrag van € 91.323,-- zoals genoemd in de brief van 17 oktober 2012, € 56.740,-- moet zijn. Vervolgens heeft [A+B] in die brief [verweerder] verzocht de drastische huurverhoging van 1 januari 2010 in te zetten voor het herstel van gebreken aan de opstallen.

(x) Op 18 januari 2013 heeft [A+B] een e-mail aan [C] B.V. verzonden waarin staat vermeld dat in de huurovereenkomst die [A+B] en [verweerder] op 1 januari 2010 hebben gesloten, een huur is overeengekomen van in totaal € 134.000,-- per jaar, hetgeen neerkomt op een huurverhoging van 136% ten opzichte van de huur tot 1 januari 2010. De e-mail vermeldt voorts dat [A+B] deze huurverhoging heeft geaccepteerd als [verweerder] de enorme achterstand van het groot onderhoud zou aanpakken.

(xi) [A+B] is in staat van faillissement verklaard. Op 17 oktober 2013 hebben de curator in dat faillissement en [eiseres] een akte van overdracht getekend waarin aan [eiseres] alle vorderingen zijn overgedragen die [A+B] op [verweerder] mocht hebben.

2.2

[eiseres] vordert in dit geding, voor zover in cassatie van belang, van [verweerder] betaling van € 273.373,96. [eiseres] legt aan deze vordering ten grondslag dat [A+B] dat bedrag onverschuldigd heeft betaald doordat [A+B] over de jaren 2005 tot en met 2009 maandelijks een te hoog bedrag onder vermelding van “maandhuur” heeft betaald, in welk maandbedrag abusievelijk nog een bedrag voor aflossing van de hiervoor in 2.1 onder (i) en (iii) vermelde, reeds geheel afgeloste lening was opgenomen.

[verweerder] heeft de vordering betwist en daartoe aangevoerd dat partijen bij de mondelinge verlenging van de huurovereenkomst (zie hiervoor in 2.1 onder (iv)) een huurverhoging hebben afgesproken, op grond waarvan het gehele door [A+B] betaalde maandbedrag ter zake van huur verschuldigd was. Subsidiair heeft [verweerder] aangevoerd dat de vordering van [eiseres] afstuit op het kwijtingsbeding, nu dit beding is overeengekomen omdat [verweerder] in verband met de beëindiging van de sinds 2000 bestaande huurverhouding met [A+B] volledige kwijting wilde jegens deze huurder.

2.3

De rechtbank heeft de vordering afgewezen op grond van het primaire verweer van [verweerder].

2.4

Het hof heeft het hoger beroep tegen de afwijzing van de vordering ongegrond geoordeeld. Het heeft daartoe in het tussenarrest van 14 juni 2016 het volgende overwogen.

“5.5 Vast staat dat [A+B], [verweerder] en [C] B.V. blijkens een (in eerste aanleg overgelegde) akte van een overeenkomst tot indeplaatsstelling van 7 juli 2011 zijn overeengekomen dat [C] met ingang van 1 juli 2011 de tussen [verweerder] als verhuurder en [A+B] als huurder gesloten huurovereenkomst heeft overgenomen en ten opzichte van [A+B] in de plaats is getreden van [verweerder].

Daarbij is in artikel 5 van die onderhandse akte bepaald: Met de ondertekening van deze overeenkomst tot indeplaatsstelling zal Verhuurder ([verweerder]) jegens Huurder uit al zijn verplichtingen ingevolge het Huurcontract zijn ontslagen en ter zake jegens Huurder volledig zijn gekweten.

[verweerder] heeft zowel in eerste aanleg als in hoger beroep een beroep op deze bepaling gedaan.

5.6

[eiseres] heeft aangevoerd dat de bepaling van artikel 5 niet inhoudt dat [verweerder] niet is gehouden om de reeds op 1 juli 2011 bestaande verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst te voldoen en slechts regelt dat [verweerder] vanaf dat moment niet meer verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst zal krijgen en dat hij dienaangaande is gekweten.

5.7

De uitleg van deze bepaling kan in beginsel niet alleen worden gegeven op grond van een zuiver taalkundige uitleg ervan, maar daarbij komt het aan op de zin die de partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkanders verklaringen en gedragingen en aan de bepalingen van het onderhavige geschrift mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

5.8

Ter gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep heeft [verweerder] – onweersproken – verklaard dat de onderhavige bepaling in de overeenkomst voor het aangaan ervan geen onderwerp van gesprek is geweest.

5.9

Een bepaling in een overeenkomst waarbij kwijting wordt verleend pleegt in de eerste plaats niet zozeer betrekking te hebben op verplichtingen die mogelijk in de toekomst zullen ontstaan (waarvan onbekend zal zijn of en in welke mate deze zullen ontstaan), maar op verplichtingen uit het verleden. Bij een overeenkomst als de onderhavige dient de verlening van kwijting gewoonlijk om een streep te zetten onder het verleden en de wederpartij de zekerheid te verschaffen dat hij niet meer op grond van rechtsbetrekkingen uit dat verleden iets verschuldigd is.

Gelet hierop, is het hof van oordeel dat [verweerder] redelijkerwijs mocht verwachten – en dat [A+B] dat zo had moeten begrijpen – dat de kwijting betrekking had op de tot 1 juli 2011 bestaan hebbende huurrelatie tussen [A+B] en [verweerder] en niet slechts op de periode nadien. Daarmede mocht [verweerder] redelijkerwijs verwachten – hetgeen [A+B] zo had moeten begrijpen – dat [A+B] geen aanspraken wegens te veel betaalde huurpenningen geldend zou maken, ook niet op grond van de stelling dat het te veel betaalde is veroorzaakt door het niet staken van termijnbetalingen ter terugbetaling van een geleend bedrag.

Feiten of omstandigheden op grond waarvan [A+B] mocht verwachten – en [verweerder] dat zo had moeten begrijpen – dat de bepaling van artikel 5 alleen betrekking heeft op de periode na 1 juli 2011 (de beëindiging van de huurrelatie tussen [A+B] en [verweerder]) zijn niet gesteld of gebleken.

5.10

Nu [A+B] aan [verweerder] met betrekking tot de periode tot 1 juli 2011 onvoorwaardelijk kwijting van diens verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst heeft verleend, is [verweerder] tevens gekweten van een eventuele verplichting om vóór die datum te veel ontvangen huurpenningen terug te betalen. (…)”

3 Beoordeling van het middel

3.1

Onder 3.4.4 klaagt het middel onder meer dat het oordeel van het hof dat de verhuurder en de huurder met het kwijtingsbeding ook een niet op de huurovereenkomst, maar op de wet gegronde vordering uit onverschuldigde betaling voor ogen hebben gehad, gelet op de tekst van dat beding zonder nadere motivering onbegrijpelijk is.

3.2

Deze klacht is gegrond. Het hof heeft in het midden gelaten de juistheid van het betoog van [eiseres] dat [A+B] een bedrag van € 273.373,96 onverschuldigd heeft betaald doordat [A+B] over de jaren 2005 tot en met 2009 maandelijks een te hoog bedrag onder vermelding van “maandhuur” heeft betaald, in welk maandbedrag abusievelijk nog een bedrag voor aflossing van een reeds geheel afgeloste lening was opgenomen. In cassatie moet dan ook veronderstellenderwijs van de juistheid van dat betoog worden uitgegaan. Het vorderingsrecht dat [eiseres] in dit geding geldend maakt, is niet gegrond op de huurovereenkomst die tussen [A+B] en [verweerder] heeft bestaan. Het oordeel van het hof dat de volledige kwijting van [verweerder] ter zake van “al zijn verplichtingen ingevolge het Huurcontract” ook ziet op dit vorderingsrecht van [eiseres], is zonder nadere motivering onbegrijpelijk.

3.3

De overige klachten behoeven geen behandeling.

4 Beslissing

De Hoge Raad:

- vernietigt de arresten van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 14 juni 2016 en 26 juni 2018;

- verwijst het geding naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing;

- veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 6.770,19 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vicepresident C.A. Streefkerk als voorzitter en de raadsheren T.H. Tanja-van den Broek, M.J. Kroeze, C.H. Sieburgh en H.M. Wattendorff, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer C.E. du Perron op 14 februari 2020.


» Juridisch advies nodig? « advertorial

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?

Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.



naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Snel uitspraken zoeken en filteren

> per rechtsgebied > op datum > op instantie

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature