< Terug naar de zoekresultaten

Opties voor deze uitspraak



Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Zaaknummer:
Soort procedure:
Zittingsplaats:

Inhoudsindicatie:

art. 3:264 BW / verhouding tussen art. 3:264 BW en art. 3:13 BW / huurbeding / taxatierapport / bewijsopdracht / tussenbeschikking

Gepubliceerde uitspraken in deze zaak:

Uitspraak



GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

Uitspraak : 23 september 2021

Zaaknummer : 200.295.560/01

Zaaknummer eerste aanleg : C/02/382551 / KG RK 21-112

in de zaak van

de naamloze vennootschap De Volksbank N.V., t.h.o.d.n. SNS,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna te noemen: de Volksbank,

advocaat: mr. P.K.J. van der Wal te Rosmalen, gemeente 's-Hertogenbosch,

tegen

1 [verweerster] ,

wonende te [woonplaats] ,

verweerster,

hierna te noemen: [verweerster] ,

advocaat: mr. C. van der Ent te Breda ,

2. Eén of meer andere (onder)huurders, van wie de namen niet kunnen worden achterhaald,

wonende te ( [postcode] ) [woonplaats] , aan de [adres] ,

verweerders,

belanghebbenden:

a. [bewindvoerder] h.o.d.n. [naam] ,

in hoedanigheid van bewindvoerder ex artikel 1:435 Burgerlijk Wetboek (BW) van [verweerster] ,

kantoorhoudende te [kantoorplaats] ,

hierna te noemen: bewindvoerder,

en

b. [betrokkene 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

c. [betrokkene 3] ,

wonende te [woonplaats] ,

d. [betrokkene 4] ,

wonende te [woonplaats]

allen – onder b, c en d – in de hoedanigheid van erven van [betrokkene 1] (hierna : de heer [betrokkene 1] ), overleden op [datum] 2021 te [plaats] in Namibië, hierna gezamenlijk: Erven [de erven] .

1 Het verloop van de procedure

1.1.

Bij beroepschrift met producties, ingekomen ter griffie op 4 juni 2021, heeft de Volksbank het hof – kort weergegeven – verzocht de beschikking van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Breda , van 22 maart 2021 te vernietigen en opnieuw rechtdoende het verlof tot het inroepen van het in de hypotheekakte opgenomen huurbeding als bedoeld in artikel 3:264 BW te verlenen, de opgeroepen (onder)huurders tot ontruiming te veroordelen en daartoe een termijn vast te stellen van ten hoogste zes maanden na de betekening van de beschikking en te bepalen dat iedere partij haar eigen proceskosten draagt.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 augustus 2021. Bij die gelegenheid zijn gehoord:

de heer [medewerker] namens de Volksbank, bijgestaan door mr. Van der Wal;

[verweerster] , bijgestaan door mr. R.S. Namjesky (namens mr. Van der Ent) en

de Erven [de erven] .

De gezinsbegeleidster van [verweerster] , zijnde mevrouw [gezinsbegeleidster] van Stichting [stichting] , heeft bij brief van 20 juli 2021 het hof onder meer laten weten dat zij niet op de mondelinge behandeling aanwezig kan zijn, dat [verweerster] de erfenis van haar vader de heer [betrokkene 1] beneficiair heeft aanvaard en dat tevergeefs naar een andere woning is gezocht. In de betreffende brief is het hof voorts verzocht [verweerster] met haar drie kinderen in de woning te laten wonen.

De onbekende (onder)huurders, vermeld hierboven onder nummer 2, en de bewindvoerder zijn, hoewel behoorlijk opgeroepen, zonder bericht van verhindering niet ter zitting verschenen.

1.3.

Het hof heeft voorts kennisgenomen van de inhoud van:

- de zittingsaantekeningen van de mondelinge behandeling in eerste aanleg van 15 maart 2021;

- de brief van 27 juli 2021 van kandidaat-notaris mr. [kandidaat-notaris] , waarin zij onder meer heeft aangegeven zich bezig te houden met de afwikkeling van de nalatenschap van de heer [betrokkene 1] ten behoeve van de vier kinderen van [betrokkene 1] , te weten [verweerster] en de Erven [de erven] ;

- het verweerschrift van [verweerster] , tevens incidenteel appel, met als bijlage de “Transactiecijfers NVM – Regio [regio] ”, ingekomen ter griffie op 9 augustus 2021 en ook door mr. Van der Wal op die datum ontvangen, en

- de tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep overgelegde spreekaantekeningen van mr. Van der Wal met één productie – betreffende een e-mail van de taxateur van 10 augustus 2021 – en de pleitaantekeningen van mr. Namjesky.

2 De beoordeling

2.1.

Het gaat om het volgende.

De Volksbank en de heer [betrokkene 1] hebben een overeenkomst van hypothecaire geldlening met elkaar gesloten. De heer [betrokkene 1] heeft op 16 november 2001 het recht van eerste hypotheekrecht aan de Volksbank verleend op – kort weergegeven – de appartementsrechten (hierna: de woning) aan de [adres] in [woonplaats] . In de hypotheekakte staat een huurbeding: “De hypotheekgever verklaart: […] dat het verbondene niet is verhuurd of verpacht; […] Zonder schriftelijke toestemming van de bank mag het verbondene: […] niet worden verhuurd of verpacht […];.

Per 1 mei 2005 heeft de heer [betrokkene 1] de woning verhuurd aan zijn dochter, [verweerster] .

In 2019 is de Volksbank erachter gekomen dat de heer [betrokkene 1] de woning niet zelf bewoonde, maar verhuurde aan [verweerster] . De Volksbank heeft daarom bij brief van 1 december 2020 de hypothecaire geldlening opgezegd en het uitstaande saldo opgeëist. Per 1 december 2020 bedroeg de vordering van de Volksbank op [verweerster] € 216.045,33, te vermeerderen met rente en kosten.

Het bedrag is niet binnen de daarvoor gegeven termijn door de heer [betrokkene 1] voldaan. Bij exploot van 12 februari 2021 heeft de Volksbank daarom de openbare verkoop van de woning aangezegd.

Bij verzoekschrift van 17 februari 2021 heeft de Volksbank het in de hypotheekakte opgenomen huurbeding ex artikel 3:264 BW ingeroepen. Daarbij is door de Volksbank een taxatierapport van 18 november 2020 ingebracht. Volgens dit rapport is de woning per waardepeildatum van 26 oktober 2020 als volgt door de taxateur getaxeerd:

a. marktwaarde € 220.000,00 – vrij van huur en gebruik;

b. marktwaarde € 214.000,00 – verhuurde staat;

c. executiewaarde € 210.000,00 – vrij van huur en gebruik;

d. executiewaarde € 195.000,00 – verhuurde staat en

e. onderhandse verkoop onder beperking van de termijn van verkoop tot drie maanden € 215.000,00 – vrij van huur en gebruik.

- De Rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Breda , heeft bij beschikking van 22 maart 2021 het verzoek afgewezen. De rechtbank is van oordeel dat ten aanzien van het huurbeding in beginsel aan de wettelijke vereisten voor toewijzing van het verzoek is voldaan, omdat de uitzonderingsgronden van artikel 3:264 BW zich niet voordoen: de huurovereenkomst is namelijk ingegaan op 1 mei 2005 en de woning is in verhuurde staat getaxeerd op een lager bedrag (€ 195.000,00) dan de hoogte van de vordering van de Volksbank op de hypotheekgever, de heer [betrokkene 1] . Toch heeft de rechtbank aanleiding gezien het verzoek af te wijzen. De rechtbank overweegt dat de Volksbank namelijk onvoldoende heeft gesteld om het oordeel te kunnen rechtvaardigen dat zij in redelijkheid tot uitoefening van haar recht de hypotheekovereenkomst op te zeggen heeft kunnen komen (vgl. artikel 3:13 BW). Bekend zijnde met de bewoning van de woning door [verweerster] en met de precaire gezinssituatie heeft de bank onvoldoende onderbouwd waarom in dit geval het belang van [verweerster] in redelijkheid heeft te wijken voor het belang van de bank om fraude te kunnen bestrijden, mede gelet op de omstandigheid dat er bij opzegging van de hypotheekovereenkomst geen betalingsachterstand was en het feit dat de bank zich eerst na zeventien jaar heeft beroepen op de omstandigheid van onjuiste gegevensverstrekking.

2.2.

De Volksbank heeft in haar beroepschrift – kort en zakelijk weergegeven – de volgende grieven aangevoerd:

I. de rechtbank heeft volgens de Volksbank ten onrechte de gronden waarop de Volksbank tot opzegging van de overeenkomst van hypothecaire geldlening en de opeising van het uitstaande bedrag is overgegaan, meegewogen in de beoordeling van het verzoek voor het inroepen van het huurbeding, omdat voor de beoordeling van een verzoek ex artikel 3:264 BW enkel van belang is dat er sprake is van een verhuursituatie en niet de rechtmatigheid van de opzegging van de geldlening aan de orde kan komen;

II. de rechtbank is volgens de Volksbank met het maken van een belangenafweging bij het inroepen van het huurbeding buiten het toetsingskader van een procedure als de onderhavige getreden, althans heeft de rechtbank een onjuist toetsingscriterium gehanteerd en

III. de rechtbank heeft volgens de Volksbank ten onrechte verlangd dat de Volksbank stelt en onderbouwt dat en waarom zij “in redelijkheid tot uitoefening van haar recht om de hypotheekovereenkomst op te zeggen heeft kunnen komen”, omdat in de onderhavige verzoekschriftprocedure niet aan de orde is waarom de Volksbank de geldlening heeft opgezegd met de heer [betrokkene 1] en of dit op terechte gronden is geweest; een belangenafweging als door de rechtbank gehanteerd, hoort namelijk thuis in een executiegeschil.

2.3.

Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft de Volksbank hieraan nog het volgende toegevoegd. Dat de hypotheekgever is overleden, maakt de onderhavige kwestie voor de Volksbank niet anders, omdat de grond voor de openbare verkoop van de woning ongewijzigd blijft en [verweerster] gedeeltelijk erfgenaam is. Volgens de Volksbank zijn er na het overlijden van de heer [betrokkene 1] achterstanden ontstaan en is de vordering opgelopen tot ongeveer € 230.000,00 – onder andere door de gemaakte veilingkosten van de eerdere afgeblazen veiling –. Ten aanzien van het in opdracht van de Volksbank opgestelde taxatierapport van 18 november 2020, heeft de Volksbank opgemerkt dat het taxatierapport conform het procesreglement niet ouder was dan een half jaar ten tijde van het indienen van het verzoekschrift in eerste aanleg en dus was het taxatierapport in eerste aanleg voldoende actueel. Voor zover het taxatierapport niet meer actueel is, stelt de Volksbank dat [verweerster] opnieuw geen contrataxatierapport in het geding heeft gebracht en dat de algemene NVM-cijfers en de WOZ-waarde niet leidend kunnen zijn. Volgens de Volksbank is het veelzeggend dat slechts drie biedingen, voorafgaand aan de eerder geplande veiling, zijn uitgebracht met als hoogste bod € 231.000,00, maar dat dit bod is ingetrokken toen bleek dat de woning was verhuurd.

Daarnaast heeft de Volksbank bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep, als reactie op het incidenteel appel van [verweerster] , een e-mail van de taxateur van 10 augustus 2021 overgelegd waarin de taxateur een nadere toelichting geeft. Dat een andere woning aan de [adres] in [woonplaats] voor een veel hoger bedrag is verkocht

(€ 291.292,00), komt volgens de taxateur blijkens voormelde e-mail doordat deze andere woning “instapklaar” is en dat geldt niet voor de woning van [verweerster] waaraan het een en ander hersteld moet worden. Verder heeft de taxateur geschreven dat de marktwaarde in augustus 2021 – vrij van huur en gebruik – wordt geschat op € 220.000,00, de herstelkosten – als gevolg van de extreme prijsstijgingen in de bouw – op circa € 35.000,00 en dat de taxateur de executiewaarde van de woning in verhuurde staat thans schat op € 200.000,00.

2.4.1.

In het verweerschrift en bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [verweerster] – kort en zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. Hoewel [verweerster] zich zonder meer kan vinden in het eindoordeel van de rechtbank, ziet zij zich genoodzaakt om voorwaardelijk incidenteel appel in te stellen tegen de overweging van de rechtbank dat ten aanzien van het huurbeding in beginsel aan de wettelijke vereisten voor toewijzing is voldaan voor het geval dat de grieven van de Volksbank in hoger beroep slagen. [verweerster] meent namelijk dat de Volksbank volledig uit de opbrengst kan worden voldaan bij de verkoop van de woning in verhuurde staat. Wanneer de recente markt- c.q. prijsontwikkeling – die door NVM is becijferd op 25,1%, respectievelijk 19,5% blijkens de “Transactiecijfers NVM – Regio [regio] ” – wordt toegepast op de gedateerde taxatiewaarde per peildatum 26 oktober 2020, dan is de vermoedelijke opbrengst van de woning

€ 243.945,00, maar tenminste € 233.025,00. Volgens [verweerster] is dat voldoende om de vordering van de Volksbank van circa € 216.000,00 te voldoen en doet de uitzondering van artikel 3:264 BW zich hier dus wel degelijk voor. [verweerster] heeft de door de taxateur geschatte herstelkosten van de woning van € 35.000,00 betwist; voor € 8.500,00 heeft men al een mooie keuken van de IKEA. Volgens [verweerster] heeft zij inderdaad een betalingsachterstand van drie maanden, maar dat komt doordat haar vader is overleden en de door haar steeds betaalde huurpenningen op een geblokkeerde rekening bij de notaris terecht zijn gekomen; de notaris is thans in overleg met de Volksbank. [verweerster] stelt dat zij de huur kan blijven betalen. Verder heeft [verweerster] bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep verklaard dat haar vader zelf in de woning heeft gewoond, dat de woning een tijdje leeg heeft gestaan en dat [verweerster] er is gaan wonen rond haar achttiende verjaardag. [verweerster] heeft betwist dat haar vader de woning voor haar heeft gekocht.

Daarnaast heeft [verweerster] aangevoerd dat, in tegenstelling tot wat de Volksbank heeft betoogd, artikel 3:13 BW ook van toepassing is in een verzoekschriftprocedure over een huurbeding en dat het belang van de Volksbank ondergeschikt is aan de zwaarwegende belangen van [verweerster] .

2.4.2.

De Erven [de erven] hebben desgevraagd verklaard, bij monde van [betrokkene 2] , dat aflossing van de hypotheekschuld niet mogelijk is vanwege ontbrekende draagkracht in het kader van de erfenis en dat de Erven [de erven] niet willen dat hun zus, [verweerster] , op straat komt te staan met haar kinderen.

2.5.

Het hof komt tot de volgende beoordeling.

2.5.1.

Het hof stelt allereerst het volgende voorop. Titel 1 van Boek 3 van het BW bevat algemene bepalingen over het vermogensrecht. Onderdeel van Titel 1 is artikel 3:13 BW dat bepaalt dat degene aan wie een bevoegdheid toekomt, haar niet kan inroepen, voor zover hij haar misbruikt. Een bevoegdheid kan volgens artikel 3:13 lid 2 BW onder meer worden misbruikt door haar uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarvoor zij is verleend of in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen. Artikel 3:13 BW heeft een algemeen karakter met een brede strekking. Naast dat artikel 3:13 BW behoort tot de algemene bepalingen over het vermogensrecht, blijkt uit de schakelbepaling van artikel 3:15 BW zelfs een wijdere strekking. Dit wetsartikel bepaalt namelijk dat artikel 3:13 BW in beginsel ook buiten het vermogensrecht toepassing vindt.

Omdat de regels van het algemene vermogensrecht van toepassing zijn op Titel 9 van Boek 3 van het BW waar artikel 3:264 BW onderdeel van uitmaakt en omdat artikel 3:13 BW niet uitgesloten is in artikel 3:264 BW, is het oordeel van het hof dat artikel 3:13 BW van toepassing is op artikel 3:264 BW. De tekst van artikel 3:264 BW (of de wetsgeschiedenis) biedt geen enkele aanleiding om te veronderstellen dat het bepaalde in artikel 3:13 BW niet toepasselijk is. Het gaat bij artikel 3:13 BW om de vraag of degene aan wie een bevoegdheid toekomt – zoals het inroepen van het huurbeding – die bevoegdheid kan inroepen. Een rechter mag ambtshalve de rechtsgronden ex artikel 25 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering aanvullen. Ook in deze zaak mag de rechter dus toetsen of sprake is van misbruik van bevoegdheid en een afweging maken tussen de belangen van de Volksbank en die van [verweerster] , zeker als daarop – zoals aan de orde – feitelijk een beroep is gedaan.

2.5.2.

Ten aanzien van artikel 3:264 BW overweegt het hof als volgt. Vast staat dat een huurbeding is overeengekomen tussen de Volksbank en de heer [betrokkene 1] in de hypotheekakte. Het huurbeding kan blijkens lid 5 van artikel 3:264 BW slechts worden ingeroepen tegenover de huurder nadat de voorzieningenrechter op verzoek van de hypotheekhouder verlof heeft verleend. Artikel 3:264 lid 6 BW bepaalt dat de voorzieningenrechter het verlof verleent, tenzij ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit tegenover de huurder kunnen inroepen, te voldoen.

2.5.3.

Om vast te stellen of aan deze uitzondering is voldaan, heeft de Volksbank een taxatie laten uitvoeren. Uit het taxatierapport van 18 november 2020 blijkt dat de woning in verhuurde staat op een lager bedrag qua opbrengst is getaxeerd dan de hoogte van de vordering van de Volksbank op de (erven van) de heer [betrokkene 1] . De toelichting van de taxateur in de e-mail van 10 augustus 2021 brengt hierin geen verandering, ook al komt hij thans tot een iets hogere geschatte opbrengst in verhuurde staat. Dit geldt ook indien de door de Volksbank genoemde en klaarblijkelijk cumulatief opgevoerde veilingkosten buiten beschouwing worden gelaten en uitsluitend wordt gekeken naar de verschuldigde hoofdsom plus verschenen onbetaalde termijnen en rente. Hierbij merkt het hof overigens op dat de door de taxateur geschatte herstelkosten van € 35.000,00 niet voldoende zijn onderbouwd en het hof voorshands erg hoog voorkomen.

Volgens [verweerster] is dit taxatierapport van 18 november 2020 met een waardepeildatum van 26 oktober 2020 inmiddels achterhaald gezien de prijsontwikkelingen op de woningmarkt, en meer specifiek in [woonplaats] . Eventuele herstelkosten schat zij in op

€ 13.000,00 tot € 15.000,00.

2.5.4.

Het hof is van oordeel dat [verweerster] voldoende naar voren heeft gebracht waarom de opbrengst van de woning in verhuurde staat op dit moment mogelijk hoger zou kunnen liggen dan vermeld in voornoemd taxatierapport. Daarnaast heeft het hof voorafgaand aan de mondelinge behandeling in hoger beroep ook zelf onderzoek gedaan op het internet en meer specifiek op Funda.nl alsook kennisgenomen van de WOZ-waarde van de woning op wozwaardeloket.nl (per waardepeildatum 1 januari 2020 bepaald op € 267.000,00) – waarvan partijen ter zitting op de hoogte zijn gebracht en in de gelegenheid zijn gesteld daarop te reageren –. Uit dat onderzoek bleek dat nagenoeg vergelijkbare woningen in dezelfde straat als de woning van (de erven van) de heer [betrokkene 1] voor een veel hogere prijs in de markt worden aangeboden en verkocht.

Gezien het voorgaande en gezien het feit van algemene bekendheid dat op dit moment de woningmarkt overspannen is waardoor de woningprijzen flink worden opgedreven, is het hof van oordeel dat het bepaald niet is uitgesloten dat een zodanige opbrengst van de verkoop van de woning – in verhuurde staat – te verwachten valt dat mogelijk de tenzij-grond van artikel 3:264 lid 6 BW zich inmiddels in onderhavig geval voordoet. Het hof dient immers ex nunc te oordelen over het verzoek.

2.5.5.

Het hof acht zich op dit moment echter onvoldoende voorgelicht om in deze zaak definitief een beslissing te kunnen nemen. Het hof wenst daarom de uitkomst van een recent taxatierapport af te wachten, waarbij het hof opmerkt dat de huidige waarde ook mede van belang zal kunnen zijn in het kader van een eventuele belangenafweging. Omdat door de Volksbank al een taxatierapport in de procedure is overgelegd met een nadere toelichting van de taxateur van 10 augustus 2021 en omdat [verweerster] stelt dat dit taxatierapport achterhaald is en zij, hetgeen de taxateur heeft geschreven in de e-mail van 10 augustus 2021, betwist, ligt het naar het oordeel van het hof op de weg van [verweerster] om haar stelling nader te onderbouwen met een contrataxatie.

2.5.6.

Het hof draagt [verweerster] daarom op om, uiterlijk op de in het dictum van deze beschikking vermelde pro-forma datum, een taxatierapport van een NVM-taxateur – gevestigd in [vestigingsplaats] – in het geding te brengen betreffende [adres] .

Het taxatierapport moet inzicht geven in alle mogelijke waardes van de woning van (de erven van) de heer [betrokkene 1] , derhalve ook de executiewaarde in verhuurde staat en vrij van huur en gebruik en de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat en vrij van huur en gebruik. Het taxatierapport moet ook ingaan op de vraag welke noodzakelijke kosten gemaakt moeten worden om de woning in voldoende mate te herstellen, waarbij die noodzakelijke kosten vanzelfsprekend geen betrekking hebben op verfraaiing van de woning.

2.5.7.

Het hof heeft er kennis van genomen dat [verweerster] stelt de kosten van contrataxatie niet te kunnen dragen. [verweerster] heeft geen inzicht gegeven in haar financiële situatie. Wellicht kunnen hetzij de Erven [verweerster] hetzij degenen die haar als hulpverlener bijstaan zo nodig hiervoor iets bedenken, al dan niet via het aanvragen van bijzondere bijstand of andere voorzieningen.

2.5.8.

Na ontvangst van dit taxatierapport – en toepassing van hoor en wederhoor ten aanzien van alle betrokkenen – zal en dient het hof het verzoek van de Volksbank opnieuw en nader te beoordelen. In beginsel zal alsdan geen nieuwe mondelinge behandeling plaatsvinden, tenzij het hof anders bepaalt.

2.6.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

3 De beslissing

Het hof:

houdt de behandeling van de zaak met het in rechtsoverweging 2.5.6. van dit arrest overwogen oogmerk aan tot 21 oktober 2021, PRO FORMA;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.P. Zweers-van Vollenhoven, R.R.M. de Moor en

R.L.G. Kraaijvanger en is in het openbaar uitgesproken op 23 september 2021.


» Juridisch advies nodig? « advertorial

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?

Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.



naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Snel uitspraken zoeken en filteren

> per rechtsgebied > op datum > op instantie

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature