< Terug naar de zoekresultaten

Opties voor deze uitspraak




U dient ingelogd te zijn om favorieten te kunnen toevoegen aan Mijn Jure
U kunt zich hier gratis registreren
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Zaaknummer:
Soort procedure:
Zittingsplaats:
Vindplaats:

Inhoudsindicatie:

Huurovereenkomst woonruimte ontbonden na burgemeesterssluiting wegens aangetroffen handelsvoorraad hennep. Tekortkoming huurder niet vereist. Cumulatie sancties ontruiming, schadevergoeding en contractuele boete (voorshands) onredelijk bezwarend geoordeeld.

Gepubliceerde uitspraken in deze zaak:

Uitspraak



GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.254.844/01

arrest van 21 januari 2020

in de zaak van

Stichting Area,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. C.J.P. Schellekens te Tilburg,

tegen

1 [geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2. [geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

aanvankelijk advocaat: mr. P.W. van der Kruijs te 's-Hertogenbosch,

thans zonder advocaat,

op het bij exploot van dagvaarding van 13 februari 2019 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 21 januari 2019, door de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen Area als eiseres en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als gedaagden. Geïntimeerden zullen hierna gezamenlijk als [geïntimeerde 1] (in mannelijk enkelvoud) worden aangeduid.

1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/340497 / KG ZA 18-678)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties;

de memorie van antwoord.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

3.1.

In overweging 2.1. tot en met 2.22. heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank in het beroepen vonnis vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de voorzieningenrechter vastgestelde feiten vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist, tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze relevante feiten.

3.1.1.

Area is een woningcorporatie in de zin van artikel 19 Woningwet .

3.1.2.

Area voert een strikt zerotolerancebeleid met betrekking tot drugs in haar huurwoningen. Dat beleid communiceert zij via diverse media naar buiten toe en meer in het bijzonder aan haar huurders.

3.1.3.

Area heeft met [geïntimeerde 1] een huurovereenkomst gesloten uit hoofde waarvan [geïntimeerde 1] met ingang van 17 december 2015 van Area een woning huurt gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna aangeduid met de woning) inclusief onroerende aanhorigheden. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] woonden samen in de woning met hun jonge minderjarige dochter en een meerderjarige zoon van [geïntimeerde 1] ( [de zoon] ).

3.1.4.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van Area van toepassing. Artikel 6.8 van de algemene huurvoorwaarden luidt als volgt:

"Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder is bij overtreding van dit verbod een onmiddellijke opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,00 te vermeerderen met

€ 50,00 per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt.

Wanneer de huurder zich schuldig maakt aan het verrichten van activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, vordert de verhuurder bij de rechtbank beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde."

3.1.5.

De huurprijs bedraagt met ingang van 1 juli 2018 € 633,78 per maand.

3.1.6.

Op 19 februari 2018 is de politie de woning binnengetreden in het kader van een strafrechtelijk onderzoek naar grootschalige drugshandel.

3.1.7.

De politie heeft van de bevindingen in de woning een bestuurlijke rapportage opgemaakt ten behoeve van de burgemeester van Uden. Deze rapportage houdt onder meer het volgende in:

''(…)

Binnentreden en doorzoeking woning [adres] te [plaats]

Op maandag 19 februari 2018 werd (het hof leest: door) de politie ter bevriezing voor een doorzoeking ter inbeslagneming binnengetreden in de woning [adres] te [plaats] . (…)

Tijdens de doorzoeking werd op verschillende plaatsen in de woning zakken met hennep aangetroffen en inbeslaggenomen. (….)

Handelshoeveelheid drugs

In totaal werd er 655 gram hennep in de woning aan de [adres] te [plaats] aangetroffen en inbeslaggenomen. De betrokken hulpofficier van Justitie, herkende de hennep als middel genoemd op lijst II van de Opiumwet. De hoeveelheid die is aangetroffen, kan worden bestempeld als een handelshoeveelheid. In de Aanwijzing van het College van Procureurs-Generaal (…) wordt namelijk gesteld dat een hoeveelheid van meer dan 5 gram van een middel van lijst II van de Opiumwet als een handelshoeveelheid wordt gezien. (…)"

3.1.8.

Bij brief van 26 april 2018 heeft de burgemeester aan Area bericht voornemens te zijn op grond van artikel 13b van de Opiumwet sluiting van de woning te bevelen met ingang van 11 juni 2018 voor de duur van drie maanden.

3.1.9.

[geïntimeerde 1] heeft in verband met het voornemen tot sluiting schriftelijke zienswijzen ingediend. [geïntimeerde 1] geeft daarin, kort gezegd, aan dat de hennep niet bedoeld was om te worden verhandeld, hij niet op de hoogte was van de aanwezigheid van de aangetroffen hoeveelheid hennep in de woning omdat deze was verstopt door zijn zoon en deze zoon hennep gebruikt voor medicinaal gebruik (pijnbestrijding).

3.1.10.

Bij besluit van 21 juni 2018 heeft de burgemeester besloten om de woning voor de duur van drie maanden te sluiten, ingaande op 30 juli 2018. De burgemeester is blijkens het besluit van oordeel dat niet kan worden volstaan met een waarschuwing. Daarbij acht hij met name van belang dat sprake is van een handelsvoorraad hennep, dat de hennep is gevonden in het kader van een strafrechtelijk onderzoek naar grootschalige drugshandel en dat uit de bestuurlijke rapportage blijkt dat de woning ook bij de Belgische politie bekend staat als drugspand. De burgemeester heeft in verband met de gezinsomstandigheden van [geïntimeerde 1] een langere begunstigingstermijn, namelijk van vijf weken, gegeven.

3.1.11.

[geïntimeerde 1] heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit van de burgemeester.

3.1.12.

Daarnaast heeft [geïntimeerde 1] bij wijze van voorlopige voorziening de voorzieningenrechter van de sector bestuursrecht van deze rechtbank verzocht het besluit van de burgemeester te schorsen.

3.1.13.

Bij brief van 6 juli 2018 heeft de burgemeester laten weten dat hij bereid is te wachten met het sluiten van de woning tot de voorzieningenrechter uitspraak heeft gedaan op het verzoek van [geïntimeerde 1] .

3.1.14.

Bij uitspraak van 7 september 2018 (zaaknummer SHE 18/621) heeft de voorzieningenrechter het verzoek om een voorlopige voorziening afgewezen.

3.1.15.

Bij brief van 11 september 2018 is [geïntimeerde 1] namens de burgemeester ervan op de hoogte gesteld dat de woning voor de duur van drie maanden wordt gesloten, te weten van

3 oktober 2018 tot en met 3 januari 2019.

3.1.16.

Bij brief van haar advocaat van 19 september 2018 heeft Area aan [geïntimeerde 1] laten weten dat zij de huurovereenkomst met [geïntimeerde 1] wenst te beëindigen in verband met het besluit van de burgemeester om de woning te sluiten. Volgens Area is [geïntimeerde 1] tekort geschoten in de nakoming van artikel 6.8 van de algemene huurvoorwaarden en rechtvaardigt die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst. Area stelt [geïntimeerde 1] in de brief aansprakelijk voor de schade die Area lijdt als gevolg van de sluiting en maakt zij aanspraak op de contractuele boete van € 2.500,--.

3.1.17.

Op 2 oktober 2018 is er een hoorzitting geweest in verband met het tegen de sluiting gemaakte bezwaar. [geïntimeerde 1] heeft geen kennis gekregen van het advies op het bezwaar en een eventuele beslissing op het bezwaarschrift.

3.1.18.

De woning is met ingang van 3 oktober 2018 om 14:00 uur feitelijk gesloten door de burgemeester. In dat kader is op de toegangsdeuren van de woning een plakkaat aangebracht met de melding “DRUGSPAND GESLOTEN”.

3.1.19.

Het gezin van [geïntimeerde 1] verblijft sinds de sluiting bij kennissen en vrienden. Zoon [de zoon] woont bij zijn oma.

3.1.20.

Bij brief van haar advocaat d.d. 8 oktober 2018 heeft Area aan [geïntimeerde 1] bericht dat zij de huurovereenkomst onder gebruikmaking van de in artikel 7:231 lid 2 BW gegeven bevoegdheid met onmiddellijke ingang buitengerechtelijk ontbindt. Area heeft daarbij aangegeven dat [geïntimeerde 1] de woning uiterlijk 4 januari 2019 dient te hebben ontruimd met het verzoek om binnen twee weken aan de advocaat van Area te berichten of [geïntimeerde 1] de woning vrijwillig zal verlaten en dat bij weigering Area een rechterlijke procedure tot ontruiming zal starten. Daarnaast maakt Area aanspraak op schadevergoeding in de vorm van de gedurende de maanden van sluiting gederfde huurpenningen en geeft zij aan dat indien [geïntimeerde 1] betalingen blijft verrichten gelijk aan de maandelijkse huurpenningen, Area deze zal accepteren als schadeloosstelling.

3.1.21.

[geïntimeerde 1] heeft op 19 oktober 2018 via zijn advocaat aan Area kenbaar gemaakt dat hij geen gevolg zal geven aan de beëindiging van de huurovereenkomst en de woning niet vrijwillig zal ontruimen.

3.1.22.

Door middel van een automatische incasso wordt maandelijks een bedrag gelijk aan de huurpenningen door [geïntimeerde 1] voldaan aan Area.

3.1.23.

De burgemeester heeft op 1 november 2018 de beslissing op bezwaar van [geïntimeerde 1] tegen sluiting woning [adres] [plaats] ongegrond verklaard. Hiertegen is beroep ingesteld bij de sector bestuursrecht van de rechtbank Oost-Brabant.

3.2.1.

In deze procedure vordert Area, samengevat, om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [geïntimeerde 1] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, de woning te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels met al het zijne en alle personen die zijdens [geïntimeerde 1] in het pand verblijven en dit pand ter vrije beschikking van Area te stellen;

II. [geïntimeerde 1] te veroordelen om aan Area te betalen een bedrag van € 633,78 per maand als schadevergoeding voor elke ingegane maand of een gedeelte daarvan dat [geïntimeerde 1] na 3 januari 2019 de woning onder zich houdt tot het moment van ontruiming, vermeerderd met wettelijke rente;

III. [geïntimeerde 1] te veroordelen om aan Area te betalen aan bedrag van € 2.500,-- ter zake contractuele boete, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met wettelijke rente;

IV. [geïntimeerde 1] te veroordelen in de proceskosten.

3.2.2.

Area legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.

Area was bevoegd om de huurovereenkomst met [geïntimeerde 1] op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk te ontbinden, gelet op de sluiting van de woning door de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet .

De huurovereenkomst is als gevolg van de buitengerechtelijke ontbinding teniet gegaan en er bestaat sindsdien geen rechtsgrond meer voor het gebruik van de woning door [geïntimeerde 1] .

[geïntimeerde 1] is op grond van artikel 6:162 BW verantwoordelijk voor de schade die Area lijdt. [geïntimeerde 1] heeft zich door de aanwezigheid van de hennep in de woning niet als goed huurder gedragen en in strijd gehandeld met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betamelijk wordt geacht.

Gelet op de bestuurlijke rapportage moet ervan worden uitgegaan dat [geïntimeerde 1] op de hoogte was van de aanwezigheid van de hennep althans dat had moeten zijn, zodat de onrechtmatige daad hem kan worden toegerekend. Area lijdt schade in de vorm van het mislopen van drie maanden huurpenningen. Die schade is een rechtsreeks gevolg van de gedragingen van [geïntimeerde 1] .

Op grond van artikel 6.8 van de algemene huurvoorwaarden is [geïntimeerde 1] aan Area een contractuele boete verschuldigd van € 2.500,--.

Van Area kan niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Het is bovendien ook zeer waarschijnlijk dat een vordering tot ontruiming in een bodemprocedure zal worden toegewezen.

Het belang van Area om een einde te maken aan het gebruik van de woning door [geïntimeerde 1] zonder recht of titel weegt zwaarder dan het belang van [geïntimeerde 1] om de woning te kunnen blijven gebruiken. Area dient als woningcorporatie krachtig op te treden tegen druggerelateerde activiteiten in haar huurwoningen en zij dient te waken voor de leefbaarheid in de buurt.

Omdat de hoofdvordering tot ontruiming spoedeisend is, zijn ook de nevenvorderingen dat. [geïntimeerde 1] loopt ook geen restitutierisico.

3.2.3.

[geïntimeerde 1] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het vonnis van de voorzieningenrechter heeft de rechtbank de vorderingen van Area afgewezen en Area in de proceskosten veroordeeld.

3.3.

Area heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. Area heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen.

spoedeisend belang

3.4.

Naar het oordeel van het hof heeft Area een voldoende spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorlopige voorziening, nu het gaat om een beëindiging van een door haar gestelde inbreuk op haar eigendomsrecht. Of in deze procedure de gevorderde voorlopige voorziening toewijsbaar is, hangt mede af van de vraag of het voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure een voorziening tot ontruiming zal worden toegewezen.

wettelijk kader

3.5.

In artikel 7:231 lid 2 BW is bepaald dat een verhuurder een huurovereenkomst kan ontbinden als door gedragingen in het gehuurde in strijd met de Opiumwet is gehandeld en het gebouw op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten.

In artikel 13b lid 1 van de Opiumwet is bepaald dat de burgemeester bevoegd is tot oplegging van een last onder bestuursdwang indien in een woning, of een lokaal, dan wel op een daarbij behorend erf een middel als bedoeld in de bij die wet behorende lijst I of II wordt verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig is. In voornoemde lijst II is onder meer opgenomen hennep.

besluit burgemeester van Uden

3.6.

In het onderhavige geval staat vast dat de woning ingevolge het besluit van de burgemeester van Uden van 21 juni 2018 is gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet . Ook staat vast dat het hiertegen door [geïntimeerde 1] ingestelde bezwaar ongegrond is verklaard en dat [geïntimeerde 1] hiertegen beroep heeft ingesteld bij de sector Bestuursrecht van de rechtbank Oost-Brabant. Gelet hierop moet naar het oordeel van het hof voorshands worden aangenomen dat het besluit van de burgemeester van Uden van 21 juni 2018 thans nog geen formele rechtskracht heeft gekregen. Uit de wetsgeschiedenis en rechtspraak over artikel 7:231 lid 2 BW volgt evenwel dat de verhuurder (in dit geval Area) niet hoeft af te wachten wat de uitkomst is van eventuele door de huurder tegen het sluitingsbesluit aangewende bestuursrechtelijke rechtsmiddelen. Dit betekent dat Area in beginsel bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.

3.7.

[geïntimeerde 1] heeft hiertegen onder meer het volgende verweer gevoerd.

De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst mist rechtsgrond. [geïntimeerde 1] heeft namelijk niet in strijd gehandeld met de Opiumwet. Hij was niet op de hoogte van de aanwezigheid van de hennep die door zijn zoon in de woning zou zijn verstopt. Deze zoon woonde feitelijk in de schuur. [geïntimeerde 1] betwist dat hennep is aangetroffen in de keuken van de woning of in de slaapkamer. Er was achter in de schuur waar de zoon verbleef een gootsteen en in het kastje daaronder is hennep aangetroffen. Er blijkt ook nergens uit dat de knipscharen zijn gebruikt voor het knippen van hennep. Het enkele feit dat de burgemeester heeft besloten tot sluiting van de woning, is in het licht van de huidige tendens in de jurisprudentie onvoldoende om de huurovereenkomst te ontbinden. Daarvoor is vereist dat sprake is van slecht huurderschap. Dat is hier niet het geval. Er is slechts een overzichtelijke hoeveelheid hennep aangetroffen waarvan [geïntimeerde 1] dus geen weet had. Van enig gevaar of overlast voor omwonenden is geen sprake geweest. Er is tot op heden ook nog niet vastgesteld dat [geïntimeerde 1] of zoon [de zoon] strafbaar is in verband met de aanwezigheid van de hennep.

3.8.

Het hof overweegt hierover als volgt.

Uit het besluit van de burgemeester van 21 juni 2018, waarnaar Area ter onderbouwing van haar stelling heeft verwezen, blijkt dat de politie op 19 februari 2018 in de woning 655 gram hennep heeft aangetroffen. Het besluit van de burgemeester is (mede) gebaseerd op de hiervoor in r.o. 3.1.7. vermelde bestuurlijke rapportage van de politie. [geïntimeerde 1] heeft erkend dat de politie op 19 februari 2018 in de schuur 655 gram “buitenwiet” heeft aangetroffen. [geïntimeerde 1] heeft niet betwist dat de door de politie aangetroffen en inbeslaggenomen 655 gram “hennep” betrof.

[geïntimeerde 1] erkent dat de politie hennep heeft aangetroffen in de schuur achter de woning, waar zijn zoon verbleef. Gesteld noch gebleken is echter dat de schuur niet tot het gehuurde behoort.

Uit de Aanwijzing Opiumwet (Stcrt. 2015, 5391) en het besluit blijkt voorts dat de in de woning aangetroffen hoeveelheid hennep kan worden aangemerkt als een handelshoeveelheid. Area stelt in dit verband daarnaast onweersproken dat een hoeveelheid van 655 gram 131 keer de hoeveelheid hennep is die krachtens de Aanwijzing Opiumwet wordt aangemerkt als een geringe hoeveelheid bestemd voor eigen gebruik en dat deze hoeveelheid 155 gram meer is dan de maximale handelshoeveelheid die een coffeeshop krachtens de Aanwijzing Opiumwet als handelshoeveelheid in huis mag hebben (althans wordt gedoogd).

Naar het oordeel van het hof vormt de in het gehuurde aanwezige hoeveelheid hennep voldoende grond om voorshands aan te nemen dat sprake is van gedragingen in het gehuurde als hiervoor in 3.5. bedoeld.

buitengerechtelijke ontbinding

3.9.

Area heeft in hoger beroep terecht betoogd dat voor de buitengerechtelijke ontbinding ex artikel 7:231 lid 2 BW geen tekortkoming van de huurder is vereist. De buitengerechtelijke ontbinding is immers gebaseerd op de sluiting van de woning door de burgemeester op basis van artikel 13b van de Opiumwet en niet op een tekortkoming van de huurder. Dit betekent dat de door [geïntimeerde 1] gestelde omstandigheden dat hij niets af wist van de door zijn zoon bewaarde goederen, dat de zoon van [geïntimeerde 1] geen dagvaarding voor een strafrechtelijke procedure heeft ontvangen en dat nimmer overlast is ontstaan voor de omgeving, in zoverre niet relevant zijn. Voor een buitengerechtelijke ontbinding als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW is niet nodig dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten of dat de huurder zich zelf schuldig heeft gemaakt aan de gedragingen op grond waarvan tot sluiting is bevolen; het gaat om gedragingen in het gehuurde als hiervoor reeds overwogen (zie eveneens gerechtshof ’s-Hertogenbosch 16 juni 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:2215 en gerechtshof 's-Hertogenbosch 15 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:944 en recentelijk gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 26 november 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:4348).

3.10.

Het hof overweegt dat een ontruiming van een woning een inmenging vormt in het door artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor een woning van een bewoner. Inmenging is op grond van lid 2 van dat artikel toegestaan voor zover dat bij wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is. Voor de inmenging moet een dwingende maatschappelijke behoefte bestaan, zij moet evenredig zijn aan het gewicht van het te dienen belang en een bewoner moet de evenredigheid en de redelijkheid van het verlies van zijn woonrecht door een rechter kunnen laten toetsen (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 augustus 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6811). Met betrekking tot het onderhavige geval is inmenging voorzien in artikel 7:231 lid 2 BW , indien de burgemeester de woning heeft gesloten op grond van artikel 13b lid 1 van de Opiumwet. De toetsing van de evenredigheid en de redelijkheid van de inmenging vindt plaats op grond van artikel 3:13 lid 2 BW . In dat artikel is bepaald dat een bevoegdheid (in casu: tot buitengerechtelijke ontbinding) kan worden misbruikt door deze uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarmee zij is verleend of in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen.

3.11.

Volgens Area heeft de voorzieningenrechter ten onrechte geoordeeld dat zij misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst met [geïntimeerde 1] op grond van art. 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk te ontbinden. De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst is niet disproportioneel. Als uitgangspunt geldt dat Area een strikt zerotolerancebeleid hanteert als het gaat om druggerelateerde activiteiten in de door haar verhuurde woningen. Dat was bij [geïntimeerde 1] ook bekend, althans het had [geïntimeerde 1] bekend kunnen en moeten zijn. Area heeft er uiteraard belang bij dat zij haar beleid consequent kan uitvoeren zodat daar een afschrikwekkende werking van uitgaat. Sterker nog, het is als woningcorporatie ook haar taak om op te treden tegen druggerelateerde activiteiten in haar woningen.

3.12.

[geïntimeerde 1] heeft in hoger beroep betoogd dat de voorzieningenrechter terecht en op goede gronden heeft geoordeeld dat Area misbruik van haar bevoegdheid heeft gemaakt om de huurovereenkomst op grond van art. 7:231 lid 2 BW te ontbinden, althans moet er rekening mee worden gehouden dat de bodemrechter in die zin zal oordelen en dat er onvoldoende reden is om aan te nemen dat een eventuele ontruiming niet zou kunnen worden afgewacht totdat de bodemrechter daarover heeft geoordeeld.

Volgens [geïntimeerde 1] is de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst disproportioneel. De huurders (en hun jonge minderjarige dochter) zijn schuldeloos met de hennep van hun zoon geconfronteerd. Inmiddels is de sluiting al weer enige maanden geleden en woont hij wederom met zijn minderjarige dochter in het gehuurde. Hij is steeds de huur blijven betalen, die Area ontvangt en behoudt. De betreffende zoon van wie de hennep was, heeft elders woonruimte moeten zoeken. De huurovereenkomst met hem is als het ware beëindigd omdat hij de softdrugs in het gehuurde heeft verborgen. In zoverre is het zerotolerancebeleid van Area uitgevoerd. Als jegens de zoon de ontbinding van de huurovereenkomst de facto is geëffectueerd dan is daarmee genoegzaam het recht hersteld. Bovendien is [geïntimeerde 1] niet in staat het verdriet van zijn vijfjarige dochter tegen te gaan als hij opnieuw de woning moeten verlaten en voor haar een andere school moet gaan zoeken.

3.13.

Naar het voorlopig oordeel van het hof heeft Area haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst niet misbruikt.

Area heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden met het doel om softdrugs gerelateerde activiteiten in haar huurwoningen te bestrijden. Dat de gevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst voor [geïntimeerde 1] en de bij hem inwonende vijfjarige dochter ingrijpend zijn, behoefde Area niet te weerhouden gebruik te maken van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.

Indien [geïntimeerde 1] , zoals hij aanvoert, niet op de hoogte is geweest van de hoeveelheid drugs in het gehuurde, dan heeft hij onvoldoende toezicht op de handelwijze van zijn zoon in het gehuurde gehouden, althans komt dat in zijn verhouding tot Area voor zijn risico.

Het laten passeren van de onderhavige overtreding omdat de betreffende zoon inmiddels het gehuurde zelf vrijwillig heeft verlaten zou, zoals Area terecht stelt, afbreuk doen aan de beoogde precedentwerking: anderen zouden daarvan mogelijk met recht de indruk opdoen dat het met de sanctionering van dergelijke overtredingen "wel losloopt".

3.14.

[geïntimeerde 1] heeft zich er voorts op beroepen dat een buitengerechtelijke ontbinding en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, maar het hof is van oordeel dat [geïntimeerde 1] op dit onderdeel in dit kort geding onvoldoende feiten en omstandigheden heeft aangevoerd om op grond daarvan ontruiming wegens de ontbinding van de huurovereenkomst te voorkomen.

ontruiming

3.15.

Gelet op hetgeen partijen hebben aangevoerd is het hof, anders dan de voorzieningenrechter, voorshands van oordeel dat met voldoende mate van zekerheid aannemelijk is dat het door [geïntimeerde 1] in een bodemprocedure te voeren verweer tegen de gevorderde ontruiming niet zal slagen. Dit betekent dat grief I slaagt en dat het hof de gevorderde ontruiming alsnog zal toewijzen, nu het hof ook in hetgeen door [geïntimeerde 1] overigens is aangevoerd geen verweer leest dat daaraan in de weg staat.

schadevergoeding

3.16.

De gevorderde betaling van € 633,78 per maand als schadevergoeding voor elke ingegane maand of een gedeelte daarvan dat [geïntimeerde 1] na 3 januari 2019 de woning aan het adres [adres] te [plaats] onder zich houdt of heeft gehouden tot het moment van ontruiming wordt toegewezen.

Zoals hiervoor is overwogen, is het hof voorshands van oordeel dat met voldoende mate van zekerheid aannemelijk is dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in de bodemprocedure komt vast te staan. Dit betekent dat [geïntimeerde 1] de woning vanaf 4 januari 2019 zonder recht of titel bewoont, waardoor Area niet in staat is deze opnieuw aan een derde te verhuren, waardoor zij schade lijdt. Deze schade komt neer op de gederfde huurpenningen.

De omstandigheid dat [geïntimeerde 1] aan Area een automatische incasso heeft verstrekt terzake van de huurpenningen en Area deze ook na de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst heeft geïncasseerd maakt dit in de gegeven omstandigheden niet anders. Immers, de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst brengt mee dat de uit hoofde van de huurovereenkomst voor [geïntimeerde 1] voortvloeiende verplichting om de huurpenningen aan Area te betalen is komen te vervallen, zodat hij deze, na de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, onverschuldigd aan Area heeft voldaan en hij terzake daarvan een tegenvordering heeft op Area.

Nu [geïntimeerde 1] heeft nagelaten om zich terzake van de vordering uit hoofde van schadevergoeding van Area te beroepen op verrekening met zijn tegenvordering op Area uit hoofde van onverschuldigde betaling, ligt de gevorderde schadevergoeding, nu daaraan ook voor het overige niets in de weg staat voor toewijzing gereed.

3.16.1.

Voor zover door [geïntimeerde 1] na 3 januari 2019 betalingen aan Area zijn voldaan, komen deze voor verrekening met de vordering tot schadevergoeding in aanmerking. In zoverre komt de gevorderde wettelijke rente niet voor toewijzing in aanmerking.

contractuele boete

3.17.

Vordering III betreft de door Area gevorderde contractuele boete van € 2.500,-, die zij baseert op artikel 6.8 van de algemene huurvoorwaarden.

3.18.

Het hof wijst deze vordering af.

Het beding op grond waarvan de boete wordt gevorderd betreft een algemene voorwaarde. Nu uit de inleidende dagvaarding blijkt dat [geïntimeerde 1] een consument is, zal het hof op grond van vaste rechtspraak van het Hof van Justitie te Luxemburg (onder andere HvJ EG 4 juni 2009, C-243/08, ECLI:EU:C:2009:350, Pannon) en de Hoge Raad (onder andere HR 22 november 2019, ECLI:NL:HR:2019:1830, ABN Amro /Stichting SDB en Stichting Euribar) ambtshalve hebben te beoordelen of het beding vanwege zijn onredelijk bezwarende karakter buiten toepassing dient te worden gelaten. Ingevolge artikel 3 lid 3 van de Richtlijn oneerlijke bedingen kunnen als oneerlijk worden aangemerkt onder meer de bedingen die zijn opgenomen in de bijlage bij deze richtlijn. Tot die bedingen behoort het beding (artikel 1 aanhef en onder e ) dat tot doel of tot gevolg heeft ‘de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen.’

In het beding waarop de gevorderde boete is gebaseerd (zie 3.1.4) is geen limiet gesteld aan de te verbeuren boete. Dat kan leiden tot de situatie dat - te beoordelen op het moment van aangaan van de overeenkomst – het mogelijk is dat de verhuurder voor een relatief lichte overtreding een buitenproportionele boete kan vorderen die niet meer in verhouding staat tot het belang van de verhuurder bij de verplichting waarop de boete is gesteld als prikkel tot nakoming. Op basis van rechtspraak van het Hof van Justitie (in het bijzonder HvJ EG 21 april 2016, C-377/14, ECLI:EU:C:2016:283, Radlinger/Finway) dient het hof bij de beoordeling van het beding bovendien rekening te houden met de mogelijke cumulatie van het beding met andere sancties voor dezelfde gedraging. Vaststaat dat Area in art. 6.8 van de Algemene Huurvoorwaarden heeft bedongen dat zij naast deze boete ook beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde kan vorderen. Het hof is van oordeel dat op basis hiervan voldoende aannemelijk is dat het beding in een bodemprocedure als onredelijk bezwarend zal worden geoordeeld en zal worden vernietigd. Het hof is daarom van oordeel dat het beding, gelet op de jurisprudentie van het Hof van Justitie EU en de Hoge Raad, in deze procedure buiten toepassing moet worden gelaten. Van matiging door het hof kan ingevolge het arrest van het Hof van Justitie van 30 mei 2013, C-488/11, ECLI:EU:C:2013:637 (Asbeek Brusse) geen sprake zijn. Dat betekent dat de vordering dat op het beding is gegrond naar het voorlopig oordeel van het hof niet toewijsbaar is.

3.19.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroepen vonnis wordt vernietigd. Het hof zal opnieuw rechtdoende alsnog conform de vordering de ontruiming van het gehuurde en de gevorderde schadevergoeding toewijzen, de contractuele boete is naar het voorlopig oordeel van het hof terecht door de voorzieningenrechter afgewezen. [geïntimeerde 1] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep.

4 De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant van 21 januari 2019, locatie

's-Hertogenbosch, waarvan beroep en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde 1] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest de woning te ( [postcode] ) [plaats] aan het adres [adres] te ontruimen en te verlaten, met medeneming van al hun bezittingen en alle personen die zich in deze woning bevinden, de sleutels van de woning aan Area af te geven en de woning ter vrije beschikking van Area te stellen;

veroordeelt [geïntimeerde 1] om aan Area tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 633,78 per maand als schadevergoeding voor elke ingegane maand of een gedeelte daarvan, dat [geïntimeerde 1] na 3 januari 2019 de woning te [plaats] ( [postcode] ) aan het adres [adres] onder zich houden of hebben gehouden tot het moment van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag der algehele voldoening als bedoeld in r.o. 3.16.1.;

veroordeelt [geïntimeerde 1] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Area op € 101,81 aan dagvaardingskosten, op

€ 639,- aan griffierecht en op € 980,- aan salaris advocaat in eerste aanleg en op € 103,09 aan dagvaardingskosten, op € 741,- aan griffierecht en op € 1.074,- aan salaris advocaat voor het hoger beroep;

verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. van Rijkom, E.A.M. van Oorschot en M.B.M. Loos en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 januari 2020.

griffier rolraadsheer


» Juridisch advies nodig? « advertorial

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?

Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.



naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Snel uitspraken zoeken en filteren

> per rechtsgebied > op datum > op instantie

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature