< Terug naar de zoekresultaten

Opties voor deze uitspraak



Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Zaaknummer:
Soort procedure:
Zittingsplaats:

Inhoudsindicatie:

beroep door ouders na 15 jaar op bepaling in koopovereenkomst van aan zoon verkochte ouderlijke woning naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar/geen sprake van huur, bruikleen of ongeclausuleerd recht van bewoning/ongerechtvaardigde verrijking/geen recht op gebruiksvergoeding voor jaren dat ouders in de verkochte woning hebben verbleven/verjaring geldlening/

Gepubliceerde uitspraken in deze zaak:

Uitspraak



GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.209.286/01

arrest van 30 juli 2019

in de zaak van

1 [appellant] ,wonende te [woonplaats] ,

2. [appellante] ,wonende te [woonplaats] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als de ouders,

advocaat: mr. F.M. Aarts te Nijmegen,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als de zoon,

advocaat: mr. M.A.P.J. van den Biggelaar te Waalre,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 25 april 2017 in het hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, onder zaaknummer C/01/304717 / HA ZA 16-143 gewezen vonnis van 21 december 2016.

5 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 25 april 2017 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;

het proces-verbaal van de comparitie van 12 juli 2017;

de memorie van grieven in principaal hoger beroep, met producties;

de memorie van antwoord in principaal hoger beroep tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties;

de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, met producties;

de akte van de zoon van 2 januari 2018;

de antwoordakte van de ouders van 30 januari 2018;

de door de advocaat van de ouders bij rolbericht van 19 april 2019 toegezonden agendapunten voor de pleidooizitting, met producties 47 tot en met 53;

de door de advocaat van de zoon bij rolbericht van 23 april 2019 toegezonden agendapunten voor de pleidooizitting, met producties 25 tot en met 31;

de op 7 mei 2019 gehouden pleidooizitting, waarbij de zaak voor partijen is bepleit door hun advocaten, die pleitnotities hebben overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg

6 De beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

6.1

Het hof gaat in deze zaak van de volgende vaststaande feiten uit.

- In 1970 hebben de ouders de onroerende zaak aan het adres [adres 1] te [plaats ] in eigendom verkregen. Het betrof een boerderij waar de ouders met hun zoon en dochter zijn gaan wonen.

- In 1998 hebben de ouders de onroerende zaak gesplitst. De ouders hebben de ene helft verkocht en geleverd aan de dochter en haar echtgenoot. De andere helft werd verkocht aan de zoon tegen een koopprijs van fl. 265.000,00 en op 9 december 1999 aan hem geleverd. In de akte van levering (productie 34 van de ouders) is vermeld dat de zoon een bedrag van

fl. 234.500,00 heeft voldaan door storting van dit bedrag op de rekening van de notaris. De ouders, zo vermeldt de akte, hebben afstand gedaan van hun vorderingsrecht tot betaling van de restantkoopsom van fl. 30.500,00, onder de voorwaarde dat tussen de ouders en de zoon een overeenkomst van geldlening tot stand komt ter grootte van het bedrag van de restantkoopsom. De vordering uit hoofde van de geldlening hebben de ouders vervolgens om niet "met schenkingsbedoeling" kwijt gescholden. Het aan de zoon geleverde deel staat thans bij het kadaster geregistreerd als: het woonhuis met gebouwen, ondergrond, erf en tuin, met kadastrale omschrijving: terrein (akkerbouw), plaatselijk bekend als [adres 2] te [plaats ] , kadastraal bekend gemeente Sint Michielsgestel sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer] (hierna te noemen: de woning).

- In voornoemde leveringsakte (verder te noemen: de leveringsakte) is, voor zover thans van belang, het volgende opgenomen:

"(...) Aanbiedingsplicht

Artikel 7

Tenslotte zijn de comparanten overeengekomen, dat indien koper (hof: de zoon) of diens rechtsopvolger(s), hierna ook te noemen aanbieder – te eniger tijd wenst over te gaan tot vervreemding van het hierbij verkochte of een gedeelte daarvan, hij dit eerst te koop moet(en) aanbieden aan de comparanten sub 1 (hof: de ouders) of de langstlevende hunner of hun rechtsopvolgers onder algemene titel. Indien deze kenbaar maken het aangebodene te willen kopen, zal alsdan in onderling overleg een prijs worden bepaald. Indien partijen niet tot overeenstemming komen omtrent de koopprijs zal deze worden bepaald door een beëdigd makelaar-taxateur, aan te wijzen door een notaris te [standplaats] . Elk der partijen kan tot twee weken na datum van het taxatierapport afzien van het recht tot koop, casu quo tot verkoop, mits dit geschiedt middels aangetekend schrijven gericht aan de wederpartij. Indien de comparanten sub 1 of de langstlevende hunner, dan wel hun rechtsopvolgers onder algemene titel afzien van koop, is de aanbieder vrij het verkochte aan anderen te vervreemden, mits dit geschiedt tegen een koopprijs, welke gelijk of hoger is dan de getaxeerde waarde en onder dezelfde voorwaarden waaronder het verkochte aan de comparant(en) sub 1 is aangeboden (...)".

- De zoon en de ouders woonden voor en na de levering aan de zoon in gezinsverband samen in de woning.

- Enige tijd na voormelde levering hebben partijen een nieuwe (ongedateerde) koopovereenkomst gesloten waarbij de zoon het pand aan de [adres 2] heeft verkocht aan de ouders, waarbij een koopprijs is bepaald van fl. 300.000,-- (€ 136.134,06) kosten koper. In deze overeenkomst (verder te noemen: de tweede koopovereenkomst) is verder, voor zover thans van belang, het volgende opgenomen:

“ Artikel 1

De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van notaris [de notaris 1] ter standplaats [standplaats] op een in onderling overleg te bepalen datum binnen 10 dagen nadat kopers dit te kennen geven.

……

Rechten van bewoning

Artikel 1 3

Verkoper verklaart zich akkoord dat de ondergetekenden sub 2a en 2b zijnde zijn vader en moeder het gekochte onroerend goed thans zonder huur mede bewonen en dat deze bewoning zonder huur voortgezet kan worden door sub 2a en/of 2b, zolang er geen definitieve overdracht van het onroerend goed aan ondergetekende sub 2a en/of 2b heeft plaatsgevonden.

Ingebrekestelling, verzuim, ontbinden en boete

Artikel 1 4

Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn totale verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gemelde termijn kan reeds uitlopen voordat een partij nalatig is.

Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden en kan deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst door de wederpartij worden ontbonden.

Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel op de voldoening van de gehele koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is 50% van de totale koopprijs. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding.”

- In 2000 kreeg de zoon een relatie met zijn huidige echtgenote. In eerste instantie woonden de zoon en zijn vrouw samen met de ouders in de woning. Omdat deze samenwoning steeds meer problemen opleverden en de ouders en de zoon in steeds ernstiger mate met elkaar gebrouilleerd raakten, zijn de ouders in 2007 in een verbouwd bijgebouw elders op het perceel gaan wonen. Het bijgebouw is verbouwd tot bungalow.

- Ook na de verhuizing van de ouders naar de bungalow op het achterliggende terrein bleken de ouders enerzijds en de zoon en zijn echtgenote anderzijds nog te dicht op elkaar te zitten. De verstandhouding verslechterde steeds verder, hetgeen de zoon in 2015, nadat er een handgemeen had plaatsgevonden tussen de ouders en de zoon, waarbij over en weer (licht) letsel is toegebracht, ertoe bracht de woning te verlaten en elders te gaan wonen met zijn vrouw. De zoon huurt sinds 1 maart 2015 een woning in [woonplaats] waar hij woont met zijn vrouw en kind. De ouders wonen in de bungalow op het achterland en de woning [adres 2] is thans onbewoond.

- Bij brief van 26 februari 2015 heeft de raadsman van de zoon namens de zoon, overeenkomstig de aanbiedingsplicht, opgenomen in artikel 7 van de leveringsakte van 9 december 1999, de woning te koop aangeboden aan de ouders, waarbij zij in de gelegenheid zijn gesteld om binnen vier weken na dagtekening van de brief aan te geven of zij de woning willen kopen, waarna, indien dat het geval is, de koopprijs zal worden bepaald conform de in genoemd artikel 7 overeengekomen procedure.

- Bij brief van 18 maart 2015 hebben de ouders in reactie op de in 2.5 genoemde brief te kennen gegeven de woning te willen kopen overeenkomstig hetgeen is bepaald in de tweede koopovereenkomst.

Bij brief van 30 maart 2015 hebben de ouders aan de zoon verzocht om uiterlijk binnen acht dagen na dagtekening van deze brief in overleg een datum van levering vast te stellen onder de mededeling dat indien niet binnen acht dagen medewerking wordt verleend aan het vaststellen van een datum met ingang van de negende dag aanspraak wordt gemaakt op de overeengekomen onmiddellijk opeisbare boete van 50% van de totale koopprijs.

- Op 20 augustus 2015 hebben de ouders conservatoir beslag laten leggen op de onroerende zaak [adres 2] te [woonplaats] . Bij het vonnis van 21 december 2016 heeft de rechtbank dit beslag opgeheven.

- De ouders hebben na het vonnis van de rechtbank van 21 december 2016 op 31 maart 2017 de woning verlaten.

- Op 26 april 2018 heeft de zoon de woning c.a. verkocht aan derden voor € 390.000,00 kosten koper. Op 6 juni 2018 heeft de levering van de woning plaats gevonden.

6.2.

De ouders vorderen in eerste aanleg, na wijziging van eis, om bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de zoon te veroordelen:

(primair) om binnen 10 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis zijn medewerking te verlenen aan levering van de onroerende zaak aan de ouders, ten overstaan van notaris mr. [de notaris 2] , tegen een door de ouders aan de zoon te betalen koopsom van fl. 300.000,00 oftewel € 136.134,06 kosten koper, zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of dagdeel dat de zoon weigert om aan de veroordeling te voldoen;

(subsidiair) te bepalen dat het te wijzen vonnis in de plaats treedt van de leveringsakte van de onroerende zaak conform de concept leveringsakte die door de ouders als productie 18 bij de conclusie van antwoord in reconventie is ingediend met dien verstande dat de ontbrekende feitelijke informatie (weergegeven met #) in overeenstemming dien[t] te worden gebracht met de dan actuele gegevens, alsook dat onder “KOOP” op pagina 1 het in regel 1 genoemde “op” dient te worden vervangen door “na”, zoals ook in de concept akte als opmerking is weergegeven;

(primair en subsidiair) tot betaling aan de ouders van een bedrag van € 68.067,03 althans van een door de rechtbank te bepalen bedrag, ter zake de contractuele boete;

(meer subsidiair) te verklaren voor recht dat de ouders voor de duur van hun leven een recht van bewoning van de onroerende zaak van de zoon hebben verkregen;

(meer subsidiair) de zoon te verplichten voornoemd recht van bewoning van de ouders te respecteren en bij een eventuele verkoop aan derden in de te sluiten koopovereenkomst en akte van levering het recht van bewoning van de ouders te doen opnemen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500.000,00, althans een bedrag gelijk aan de overeen te komen koopsom, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag;

tot betaling aan de ouders van een bedrag van € 3.592,01, althans van een door de rechtbank te bepalen bedrag, ter zake buitengerechtelijke (incasso)kosten;

tot betaling aan de ouders van een bedrag van € 654,84, althans van een door de rechtbank te bepalen bedrag, ter zake de kosten van beslaglegging;

tot betaling van de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over de sub C gevorderde boete te berekenen vanaf 9 april 2015 althans vanaf een door de rechtbank te bepalen datum, tot aan de datum der algehele voldoening;

I. tot betaling van de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over de sub F en G gevorderde kosten, te berekenen vanaf de datum van betekening van de dagvaarding althans vanaf een door de rechtbank te bepalen datum, tot aan de datum van algehele voldoening;

J. in de kosten van onderhavige procedure, zulks met de bepaling dat de zoon ook over de proceskosten de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW verschuldigd zal zijn, te berekenen vanaf de datum van het te wijzen vonnis althans vanaf een door de rechtbank te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening;

K. en, in geval van een volledige proceskostenveroordeling, de zoon te veroordelen tot betaling van de nakosten. Deze kosten worden forfaitair berekend op € 131,00 te vermeerderen met € 68,00 voor het betekenen van het te wijzen vonnis, indien de zoon veertien dagen na het verzoek om in der minne aan het gewezen vonnis te voldoen in gebreke blijft.

6.3.

De zoon voert verweer en vordert in eerste aanleg in reconventie, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. te verklaren voor recht dat de ongedateerde overeenkomst tussen partijen nietig is, subsidiair dat deze verjaard is, meer subsidiair dat daar door de ouders naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep op kan worden gedaan,

meer meer subsidiair;

2. de ongedateerde overeenkomst te ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de ouders naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mogen verwachten;

3. te verklaren voor recht dat de zoon heeft voldaan aan de in artikel 7 van de notari ële akte d.d. 9 december 1999 (waarbij de onroerende zaak [adres 2] door de ouders aan de zoon werd geleverd) neergelegde aanbiedingsverplichting, zodat de ouders zich niet meer op deze verplichting, noch op de daaraan gekoppelde boete, kunnen beroepen;

4. het beslag, gelegd op 20 augustus 2015 ten laste van de zoon en ten verzoeke van de ouders op het woonhuis met gebouwen, ondergrond, erf en tuin, met kadastrale omschrijving: terrein (akkerbouw), plaatselijk bekend als [adres 2] te [plaats ] , kadastraal bekend gemeente Sint Michielsgestel sectie [sectieletter] nummer [sectienummer] , ter grootte van 13 are en 70 centiare op te heffen, althans subsidiair;

5. de ouders te veroordelen om het conservatoir beslag, dat zij op 20 augustus 2015 door toegevoegd kandidaat gerechtsdeurwaarder mr. [kandidaat gerechtsdeurwaarder] , werkzaam ten kantore van [de gerechtsdeurwaarder 1] , gerechtsdeurwaarder te [kantoorplaats] , hebben doen leggen ten laste van de zoon binnen 24 uur na betekening van het ten deze te wijzen vonnis in kort geding op te heffen, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,-- voor elk van de ouders voor iedere dag of gedeelte van een dag dat de ouders, nadat 24 uren na voormelde betekening zijn verstreken, in gebreke blijven om aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen;

6. de ouders te veroordelen om binnen zeven dagen, althans een zodanige termijn als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren, na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 2] te [plaats ] , kadastraal bekend gemeente Sint Michielsgestel sectie [sectieletter] nummer [sectienummer] , ter grootte van circa 13 are en 70 centiare, te ontruimen en ontruimd te houden, bezemschoon, met al de hunnen en al het hunne en dit ter algehele en vrije beschikking van de zoon te stellen, onder afgifte van de sleutels, op verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 voor elk van de ouders per dag of gedeelte van een dag dat de ouders hiermee in gebreke blijven, met een maximum van € 150.000,00;

7. de zoon te machtigen om bij gebreke van het ontruimen en ontruimd houden van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 2] te [plaats ] , kadastraal bekend gemeente Sint Michielsgestel sectie [sectieletter] nummer [sectienummer] , de ontruiming te doen bewerkstelligen op kosten van gedaagden, welke kosten moeten blijken uit het alsdan op te maken proces-verbaal van executie en ontruiming van de deurwaarder;

8. de ouders hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan de zoon van een bedrag van € 115.250,--, althans een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie juist acht, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, te berekenen van af 30 maart 2016, althans vanaf een door de rechtbank te bepalen datum, tot aan de dag van algehele voldoening, voor het gebruik van de woning en de werkplaatsen vanaf 1 januari 2007 tot 1 april 2016, vermeerderd met € 1.250,-- per maand, althans een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie juist acht, vanaf 1 april 2016 tot de dag dat de ouders de onroerende zaak aan de [adres 2] te [plaats ] zullen hebben verlaten;

9. de ouders hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan de zoon van een bedrag van in totaal € 15.828,20 althans een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie juist acht, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, te berekenen van af 30 maart 2016, althans vanaf een door de rechtbank te bepalen datum, tot aan de dag van algehele voldoening, voor de kosten van water, elektriciteit, televisie, telefoon en pacht, welk bedrag de zoon ten behoeve van de ouders heeft voldaan, vermeerderd met de bedragen die de zoon ter zake hiervan na 30 maart 2016 nog zal moeten voldoen;

10. de vader te veroordelen tot betaling aan de zoon van € 489,35, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, te berekenen van af 30 maart 2016, althans vanaf een door de rechtbank te bepalen datum, tot aan de dag van algehele voldoening, ter vergoeding van de schade, geleden door het vernielen c.q. vervangen van de sloten;

11. de vader te veroordelen tot betaling aan de zoon van een bedrag van € 5.974,45, althans een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie juist acht, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, te berekenen van af 30 maart 2016, althans vanaf een door de rechtbank te bepalen datum, tot aan de dag van algehele voldoening, zijnde de schade die de zoon heeft geleden in verband met het verlies van zijn no-claimkorting bij zijn arbeidsongeschiktheidsverzekeraar als gevolg van de mishandeling door de vader;

12. de vader te veroordelen tot betaling aan de zoon van een bedrag van minimaal € 65.000,-, althans een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie juist acht, welk bedrag in de loop van deze procedure bij akte nader zal worden gespecificeerd, althans een door de rechtbank vast te stellen bedrag, ter vergoeding van gederfde inkomsten, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, te berekenen van af 30 maart 2016, althans vanaf een door de rechtbank te bepalen datum, tot aan de dag van algehele voldoening;

13. de ouders te veroordelen tot betaling aan de zoon van de - bij akte nader te specificeren - daadwerkelijke kosten van rechtsbijstand;

een en ander met veroordeling van de ouders in de kosten van het geding, alsmede in de wettelijke rente over de kosten, voor zover deze niet zijn voldaan binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis, vermeerderd met nakosten.

6.4.

De ouders hebben verweer gevoerd.

Het vonnis van de rechtbank van 21 december 2016

6.5.

In het vonnis van 21 december 2016 heeft de rechtbank de vorderingen van de ouders in conventie afgewezen en, in reconventie, voor recht verklaard dat op de ongedateerde overeenkomst (de tweede koopovereenkomst) door de ouders geen beroep kan worden gedaan omdat dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De rechtbank heeft verder voor recht verklaard dat de zoon heeft voldaan aan de in artikel 7 van de notariële akte van 9 december 1999 neergelegde aanbiedingsverplichting, zodat de ouders zich niet meer op deze verplichting noch op de daaraan gekoppelde boete kunnen beroepen. De rechtbank heeft ook het beslag, gelegd op 20 augustus 2015 ten laste van de zoon en ten verzoeke van de ouders op het woonhuis met gebouwen, ondergrond, erf en tuin opgeheven en de ouders veroordeeld om, kort gezegd, de woning binnen drie maanden te ontruimen en ontruimd te houden op straffe van verbeurte van een dwangsom. De rechtbank heeft de proceskosten gecompenseerd in die zin, dat partijen elk de eigen kosten dragen.

De vorderingen in principaal en incidenteel hoger beroep

6.6.

De ouders hebben (principaal) beroep ingesteld tegen voormeld vonnis van de rechtbank. Zij hebben de vernietiging van dit vonnis gevorderd en vorderen (zakelijk weergegeven):

in conventie:

(primair) de zoon te veroordelen om binnen 10 dagen na dagtekening van het arrest zijn medewerking te verlenen aan levering van de onroerende zaak aan de ouders tegen een koopsom van fl. 300.000,00 (€ 136.134,06) kosten koper, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag(deel);

(subsidiair) te bepalen dat het te wijzen arrest in de plaats treedt van de leveringsakte van de onroerende zaak;

(primair en subsidiair) de zoon te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 68.067,03, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de memorie van grieven (22 augustus 2017);

(primair en subsidiair) de zoon te veroordelen tot betaling aan de ouders van € 9.000,00 ter zake van geldleningen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de memorie van grieven (22 augustus 2017);

(meer subsidiair) te verklaren voor recht dat de zoon ongerechtvaardigd verrijkt is ten kosten van de ouders en dat hij de als gevolg daarvan geleden schade dient te vergoeden, welke schade nader moet worden opgemaakt bij staat, met veroordeling van de zoon tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding van € 64.870,51;

(meer subsidiair) te verklaren voor recht dat de ouders voor de duur van hun leven een recht van bewoning van de onroerende zaak van de zoon hebben verkregen;

(meer subsidiair) de zoon te verplichten voornoemd recht van bewoning van de ouders te respecteren en bij een eventuele verkoop aan derden in de te sluiten koopovereenkomst en akte van levering het recht van bewoning van de ouders te doen opnemen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500.000,00 en, indien dit feitelijk niet meer mogelijk is, de door eisers geleden schade aan hen te vergoeden, welke schade nader moet worden opgemaakt bij staat, met veroordeling van de zoon tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding van € 100.000,00;

(nog meer subsidiair) te verklaren voor recht dat sprake is van een huurovereenkomst op grond waarvan de ouders in de woning verblijven;

I. (nog meer subsidiair) de zoon te verplichten voornoemd recht van huur van de ouders te respecteren en bij een eventuele verkoop aan derden in de te sluiten koopovereenkomst en akte van levering het recht van huur van de ouders te doen opnemen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500.000,00 en, indien dit feitelijk niet meer mogelijk is, de door eisers geleden schade aan hen te vergoeden, welke schade nader moet worden opgemaakt bij staat, met veroordeling van de zoon tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding van € 100.000,00;

(nog meer meer subsidiair) te verklaren voor recht dat sprake is van een overeenkomst van bruikleen op grond waarvan eisers in de woning mogen verblijven;

(nog meer meer subsidiair) de zoon te verplichten voornoemd recht van bruikleen van de ouders te respecteren en bij een eventuele verkoop aan derden in de te sluiten koopovereenkomst en akte van levering het recht van bruikleen van de ouders te doen opnemen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500.000,00 en, indien dit feitelijk niet meer mogelijk is, de door eisers geleden schade aan hen te vergoeden, welke schade nader moet worden opgemaakt bij staat, met veroordeling van de zoon tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding van € 100.000,00;

de zoon te veroordelen tot betaling van € 3.592,01 aan buitengerechtelijke kosten;

de zoon te veroordelen tot betaling van € 654,84 aan buitengerechtelijke kosten;

de zoon te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over de sub C gevorderde boete, te rekenen vanaf 9 april 2015 tot de dag der algehele voldoening;

de zoon te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over de sub F en G gevorderde kosten, te rekenen vanaf de datum van betekening van de onderhavige dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

in reconventie:

de vorderingen van de zoon alsnog af te wijzen, dan wel die te matigen;

in conventie en reconventie:

de zoon te veroordelen in de proceskosten van zowel de procedure in eerste aanleg als die in hoger beroep, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van het wijzen van het arrest tot de dag der algehele voldoening;

en, in het geval van een volledige proceskostenveroordeling, de zoon te veroordelen tot betaling van de nakosten van € 131,00, te vermeerderen met € 68,00 voor het betekenen van het arrest, indien de zoon veertien dagen na het arrest in gebreke blijft aan het arrest te voldoen.

De ouders hebben hiertoe 6 grieven aangevoerd. Het hof zal hierna op deze grieven ingaan.

6.7.

De zoon heeft in principaal appel verweer gevoerd. De zoon heeft verder (deels voorwaardelijk) incidenteel appel ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank van 21 december 2016. Hij heeft daartoe zes grieven aangevoerd, waarvan de eerste drie grieven voorwaardelijk, namelijk voor het geval het hof het oordeel van de rechtbank, inhoudende dat de ouders naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep kunnen doen op de tweede (ongedateerde) koopovereenkomst, niet in stand zou laten. De zoon vordert verder in incidenteel appel de vernietiging van voormeld vonnis, uitsluitend waar het de beslissing onder 5.7. van dat vonnis betreft, en de hoofdelijke veroordeling van de ouders, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling aan de zoon van:

€ 126.779,96, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 30 maart 2016 tot de dag der algehele voldoening ter zake van een vergoeding voor het gebruik van de woning (€ 116.150,00) en voor de kosten van water, elektriciteit, televisie/internet, telefoon en pacht (€ 18.303,73), waarop in mindering zijn gebracht de reeds door de ouders betaalde bedragen (€ 7.673,77);

€ 14.442,71, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 oktober 2017 tot de dag der algehele voldoening, ter vergoeding van de schade die de zoon lijdt als gevolg van het feit dat de ouders een puntdak op de woning hebben laten zetten, welk dak op last van de gemeente verwijderd moet worden;

€ 5.744,35, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 oktober 2017 tot de dag der algehele voldoening, ter zake van het feit dat de ouders een deel van de keuken, de badkamer en de centrale stofzuiger hebben meegenomen/vernield;

€ 489,35, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 30 maart 2016 tot de dag der algehele voldoening, ter zake van de schade die de zoon heeft geleden als gevolg van de vernieling door de ouders van de sloten,

met veroordeling van de ouders in de kosten van de procedure, waaronder de werkelijke kosten van rechtsbijstand, bij akte nader te specificeren, in eerste aanleg en in hoger beroep, vermeerderd met de wettelijke rente voor zover de proceskosten niet zijn voldaan binnen veertien dagen na dagtekening van het arrest, vanaf de datum van het arrest tot aan de dag der algehele voldoening en vermeerderd met de nakosten.

6.8.

De ouders hebben tegen de vorderingen in incidenteel appel verweer gevoerd.

6.9.

In deze zaak gaat het in de kern om de twee volgende onderwerpen:

I. de twee door partijen in 1999/2000 met betrekking tot de woning gesloten overeenkomsten en de daarmee verband houdende vorderingen en

II. de geldvorderingen die partijen over en weer op diverse gronden stellen te hebben.

Het hof zal hierna eerst ingaan op de kwestie van de twee koopovereenkomsten en de volgens partijen daaruit voortvloeiende en daaraan te verbinden gevolgtrekkingen. Daarna zal het hof de op de financiële afrekening tussen partijen betrekking hebbende (schade) vorderingen en de daaraan ten grondslag gelegde stellingen beoordelen.

De met betrekking tot de woning gesloten koopovereenkomst van 9 december 1999 en de kort daarop gesloten (ongedateerde) koopovereenkomst

6.10.

Met hun grieven richten de ouders zich in principaal appel met name tegen de inhoud van overweging 4.15 van het beroepen vonnis. De rechtbank heeft daarbij overwogen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de ouders een beroep doen op de bepalingen van de tweede, ongedateerde koopovereenkomst met betrekking tot de woning. Zij verwijten de rechtbank in de kern/in het algemeen een verkeerde afweging van de betrokken belangen en het hanteren van onjuiste, want op door hen gemotiveerd betwiste stellingen van de zoon gebaseerde, argumenten. Meer specifiek hebben de ouders, verkort weergegeven, het volgende aangevoerd:

de rechtbank gaat eraan voorbij dat de koopprijs die de zoon ingevolge de eerste koopovereenkomst heeft moeten betalen feitelijk, als gevolg van de omzetting van het restantbedrag in een lening en de daaropvolgende kwijtschelding van die lening, slechts fl. 234.500,00 bedroeg. Hij zou daarom bij de (weder)verkoop van de woning aan de ouders ingevolge de tweede overeenkomst ruim fl. 65.000,00 verdienen;

de restanthypotheekschuld van de zoon, waarmee de rechtbank bij de afweging rekening heeft gehouden, is ontstaan doordat de zoon een tweede hypothecaire lening afsloot, waarvan niet is komen vast te staan dat hij die in de woning heeft geïnvesteerd;

de ouders zijn tot en met 2005 alle lasten blijven betalen en ook in die zin heeft de zoon juist van het ter plaatse blijven wonen van de ouders geprofiteerd;

de zoon heeft, anders dan de rechtbank heeft aangenomen, helemaal niet in de woning geïnvesteerd. althans niet zoveel dat deze investeringen bij de afweging van de belangen ten voordele van de zoon zouden moeten strekken. Het zijn integendeel de ouders geweest die voor 1999 al € 52.000,00 hadden geïnvesteerd in het opknappen van de woning;

de rechtbank gaat ten onrechte voorbij aan de investeringen die de ouders sinds 1999 nog in de woning hebben gedaan en waarvan zij bewijs hebben aangeboden;

de zoon hoefde helemaal niet gecompenseerd te worden voor het feit dat de ouders in de woning konden blijven wonen, omdat de ouders jarenlang alle kosten hebben betaald en de woning onder de marktprijs aan de zoon hadden verkocht in 1999;

de ouders wijzen erop dat zij de gehele verbouwing van de bungalow hebben betaald en dat de zoon hen daar nooit financieel voor heeft gecompenseerd;

het is (ook bij het sluiten van de eerste koopovereenkomst) altijd de bedoeling van partijen geweest dat de ouders hoe dan ook en onder alle omstandigheden in de woning konden blijven wonen en partijen hebben dit met de tweede koopovereenkomst ook zo willen regelen. Tegen die achtergrond hebben de ouders ook ruim € 64.000,00 geïnvesteerd in de verbouwing van de bungalow en heeft de zoon, toen de ouders doende waren met die verbouwing, er ook nooit op gewezen dat zij mettertijd de woning dienden te verlaten. Dat partijen in de loop der jaren in onmin met elkaar kwamen te verkeren, doet, anders dan de rechtbank kennelijk oordeelt, aan het gegeven dat het de bedoeling was om de ouders een levenslang recht om in de woning te mogen blijven te verschaffen niet af. De rechtbank past in dit verband bij de uitleg van de tweede overeenkomst het Haviltex-criterium verkeerd toe;

de rechtbank heeft ten onrechte het beroep van de ouders op artikel 3:226 BW afgewezen en de zoon dient te bewijzen dat het recht van bewoning slechts gold totdat hij ging trouwen of samenwonen;

de zoon (niet de ouders) is degene geweest die de verhouding tussen partijen heeft doen verslechteren en die bij het incident in 2015 de ouders ernstig heeft mishandeld.

6.11.

De zoon heeft in principaal appel verweer gevoerd en in het algemeen aangevoerd dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat het beroep van de ouders op de tweede, ongedateerde koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Meer in het bijzonder heeft de zoon -zakelijk weergegeven- op dit punt het volgende aangevoerd:

het is nooit de bedoeling van partijen geweest dat de tweede overeenkomst daadwerkelijk uitgevoerd zou worden. Deze overeenkomst was een door de ouders bedachte constructie om te voorkomen dat de woning ooit bij een schoondochter in eigendom zou komen. De wil van partijen is nooit gericht geweest op daadwerkelijke eigendomsoverdracht van de woning door de zoon aan de ouders. De zoon had nota bene de woning pas zeer recent gekocht van de ouders;

bij de door de zoon in 1999 aan de ouders te betalen koopprijs is rekening gehouden met een door de ouders aan de zoon terug te betalen bedrag van fl. 30.000,00 dat de zoon aan de ouders had geleend. De koopprijs was dus wel degelijk fl. 265.000,00 en de zoon zou bij terugverkoop aan de ouders dus minder winst genereren dan de ouders stellen. Deze koopprijs was destijds een reële koopprijs en er was geen sprake van dat de prijs door ouders ten faveure van de zoon kunstmatig laag werd gehouden;

de zoon heeft zowel in de woning als in de verbouw van de bungalow geïnvesteerd. Hij heeft zelfs een tweede hypotheek opgenomen van € 30.000,00 en dit bedrag aan zijn ouders betaald in verband met die verbouwing van de bungalow;

bij verkoop van de woning aan de ouders op de voet van de tweede overeenkomst zou de zoon slechts fl. 300.000,00 ontvangen en zou hij nooit de door hem gedane investeringen kunnen terugverdienen. Ook zou hij niet eens de op de woning rustende hypotheek volledig kunnen aflossen

de ouders hebben, nadat zij tot 2005 nog meebetaalden aan een deel van de woonlasten, daarna jarenlang gratis in de woning kunnen verblijven terwijl de zoon alle lasten droeg;

er is geen sprake van dat de zoon ten kosten van zijn ouders ongerechtvaardigd verrijkt is of dat de ouders verarmd zijn;

de verbouwde bungalow levert geen substantiële waardevermeerdering van de onroerende zaak op;

er is bij de formulering van artikel 13 van de tweede koopovereenkomst nooit rekening gehouden met de situatie dat, zoals die zich ook daadwerkelijk in dit geval heeft voorgedaan, de onderlinge verhouding zeer ernstig verslechterde en partijen niet meer gezamenlijk de onroerende zaak konden bewonen;

er is gedurende 16 jaar nooit meer gesproken over de tweede overeenkomst en het zou onredelijk zijn om de zoon nu te houden aan onder meer de destijds vastgelegde koopprijs, die nu niet meer reëel is; De ouders hebben, ook niet toen de bungalow verbouwd werd en de zoon daaraan meebetaalde, ooit kenbaar gemaakt dat zij een beroep zouden gaan/wilden doen op deze tweede overeenkomst.

6.12.

Het hof is van oordeel dat het beroep van de ouders op de bepalingen van de tweede overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en overweegt daarover het volgende.

Het hof acht in deze het tijdsverloop sinds het tot stand komen van de tweede overeenkomst tot het inroepen daarvan door de ouders een belangrijke, voor de beoordeling relevante, omstandigheid. Er zijn ongeveer 15 jaren verstreken tussen beide momenten. In die 15 jaren, zo is tussen partijen niet in debat, is er door hen nooit gesproken over het mogelijk inroepen door de ouders van de tweede overeenkomst of over de mogelijke financiële consequenties van het (nog) niet inroepen van de leveringsverplichting gedurende vele jaren. Niet toen de ouders de bungalow gingen verbouwen en niet toen de zoon investeringen heeft gedaan in de woning.

Gedurende deze lange periode heeft de zoon als eigenaar van de woning het risico gelopen van bijvoorbeeld teloorgang of anderszins waardevermindering van de woning door bijvoorbeeld een calamiteit.

Tegenover dat langlopende risico stond, zoals ook contractueel was overeengekomen, geen enkele betalingsverplichting van de ouders. Dat de ouders desondanks gedurende een bepaalde periode wisselende bedragen hebben betaald aan de zoon, doet hieraan in beginsel niet af. De eigenaarslasten, te weten de hypothecaire lasten en de aan de onroerende zaak verbonden lasten, zijn sinds de levering in 1999 steeds door de zoon betaald, zoals de ouders hebben erkend (nr. 31 memorie van antwoord in incidenteel appel).

Door de wijze van formuleren van de tweede overeenkomst - alleen de ouders konden de leveringsplicht inroepen - konden de ouders feitelijk eenzijdig bepalen of de zoon voormeld risico bleef lopen.

Daar kwam ten voordele van de ouders bij dat een eventuele waardestijging van de woning – met name te verwachten na verloop van vele jaren – geheel ten goede van hen zou komen. Deze waardestijging heeft zich in de loop van die 15 jaren ook daadwerkelijk gerealiseerd, getuige het feit dat de zoon de woning inmiddels heeft verkocht voor € 390.000,00. Dat partijen bij de totstandkoming van de tweede overeenkomst beoogd hebben of er rekening mee hebben gehouden dat een dergelijke omvangrijke waardestijging (€ 390.000,00 - € 136.134,06 = € 253.865,94) na verloop van vele jaren eenzijdig ten goede zou komen van de ouders is gesteld noch gebleken. Dat de oorspronkelijke koopprijs van fl 265.000,- ver onder de marktwaarde lag, zoals de ouders hebben gesteld, is, mede gelet op het destijds op verzoek van de vader opgemaakte taxatierapport waarin de waarde van de woning werd getaxeerd op fl 265.000,-, (€ 120.252,-), onvoldoende onderbouwd; de stelling dat deze getaxeerde waarde onjuist was, hebben de ouders niet met concrete feiten onderbouwd zodat het hof daaraan voorbij gaat.

Onder voormelde omstandigheden oordeelt het hof het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de ouders de zoon houden aan levering van de woning tegen de destijds in 2000 overeengekomen koopprijs.

6.13.

Nu het oordeel van de rechtbank op voormeld punt in stand blijft, komt het hof niet toe aan de bespreking van de voorwaardelijke incidentele grieven 1, 2 en 3 en zal het hof daarom niet ingaan op de stellingen van de zoon over de nietigheid van de tweede overeenkomst wegens strijd met de openbare orde, de wet of de goede zeden, over misbruik van omstandigheden en/of bedrog en over het ontbreken van wilsovereenstemming ten aanzien van de tweede overeenkomst.

6.14.

De ouders hebben in verband met het recht om in de woning te kunnen blijven wonen zich (meer) subsidiair erop beroepen dat er sprake is van:

een door de zoon aan hen toegekend levenslang recht van bewoning;

een huurovereenkomst en dat die niet geldig is opgezegd;

een bruikleenovereenkomst en dat die niet geldig is opgezegd.

De zoon heeft wat de ouders hierover hebben aangevoerd betwist.

Het hof is van oordeel dat, voor zover de grieven zien op de afwijzing van hiervoor weergegeven grondslagen voor het recht om in de woning te kunnen blijven wonen, die niet slagen.

Uit de tekst van artikel 13 van de tweede koopovereenkomst volgt dat de ouders de woning zonder huur mede konden bewonen "zolang er geen definitieve overdracht van het onroerend goed" aan de ouders heeft plaatsgevonden. Het recht om in de woning te verblijven is dus gekoppeld aan (het moment van) de levering van de woning door de zoon aan de ouders. Nu de zoon, zoals hiervoor is overwogen, niet gehouden kan worden aan de uit de tweede koopovereenkomst voortvloeiende leveringsplicht en gerechtigd was tot levering van de woning aan een derde, bestaat er geen grond voor het desondanks aannemen van een recht van bewoning voor de ouders. Dat partijen, los van het bepaalde in de eerste en of tweede overeenkomst, zouden zijn overeengekomen dat de ouders hoe dan ook een levenslang recht van bewoning ten aanzien van de woning hadden, zoals door de ouders gesteld en door zoon gemotiveerd betwist, hebben de ouders onvoldoende onderbouwd. Daarbij overweegt het hof dat niet in debat is dat er in elk geval geen sprake is van een notarieel vastgelegd en in de openbare registers ingeschreven recht van bewoning dat geldend gemaakt zou kunnen worden tegenover de nieuwe eigenaren. Voor het opdragen van bewijs op dit punt ziet het hof geen grond.

Het (voor het eerst in hoger beroep gedane) beroep van de ouders op een huurovereenkomst slaagt niet. Dat de ouders zich jegens de zoon verbonden hebben tot een tegenprestatie voor het recht om in de woning te mogen verblijven, zoals vereist is voor een huurovereenkomst, is in rechte niet komen vast te staan. Integendeel, uit artikel 13 van de tweede overeenkomst blijkt nu juist dat partijen zijn overeengekomen dat de ouders de woning zonder huur konden bewonen. Dat de ouders desondanks gedurende een bepaalde periode wisselende bedragen ter zake met de bewoning samenhangende kosten aan de zoon hebben betaald, doet hieraan niet af.

Dat partijen zouden zijn overeengekomen dat de ouders de woning om niet ten gebruike kregen, onder de voorwaarde dat zij die woning na daarvan gebruik te hebben gemaakt of na een bepaalde tijd weer aan de zoon zouden teruggeven (kortom: een overeenkomst van bruikleen met betrekking tot de woning zouden hebben gesloten) is evenmin in rechte komen vast te staan. De ouders hebben die stelling ook onvoldoende onderbouwd. Uit de tweede overeenkomst blijkt veeleer dat het nu juist de bedoeling van de ouders was om vrij van huur in de woning te kunnen verblijven tot het moment dat zij de levering van de woning zouden inroepen. Van teruggave van de woning aan de zoon wordt in de overeenkomst in het geheel niet gesproken.

6.15.

Het voorgaande betekent dat de grieven A tot en met F in principaal appel, voor zover die betrekking hebben op het door de ouders geclaimde recht om de woning te (kunnen blijven) wonen, falen en dat hun vorderingen die betrekking hebben op de levering van de woning dan wel het recht om in de woning te blijven wonen zullen worden afgewezen.

Met grief F richten de ouders zich tevens tegen de toewijzing door de rechtbank, in reconventie, van de door de zoon gevorderde verklaring voor recht dat hij aan de aanbiedingsverplichting van artikel 7 van de leveringsakte van 9 december 1999 heeft voldaan. Aan deze grief hebben de ouders ten grondslag gelegd dat de nadien gesloten overeenkomst leidend is en dat met die tweede koopovereenkomst de aanbiedingsplicht is komen te vervallen. Het hof is van oordeel dat het enkele feit dat er een tweede koopovereenkomst is gesloten niet zonder meer tot het vervallen van de aanbiedingsplicht uit de leveringsakte van 9 december 1999 hoeft te leiden. Nu de ouders verder geen grieven tegen voormeld oordeel van de rechtbank hebben aangevoerd faalt grief F daarom ook in dit opzicht. Grief F is verder gericht tegen de toewijzing van de gevorderde ontruiming en het opheffen van het conservatoir beslag, gebaseerd op hun gestelde recht van verblijf in de woning. Uit het voorgaande (het hof heeft nu juist geoordeeld dat er geen recht van verblijf in de woning is) volgt dat deze grief ook in zoverre faalt.

De geldvorderingen die partijen over en weer op diverse gronden stellen te hebben

6.16.

De geldvorderingen van de ouders hebben betrekking op de volgende posten:

I. de contractuele boete van artikel 14, derde lid, van de tweede koopovereenkomst van € 68.067,03, vermeerderd met wettelijke rente (de vorderingen sub C en N);

II. de geldleningen van in totaal € 9.000,00 (de vordering sub D);

III. de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking van € 64.870,51 (de vordering sub E);

IV. de schadevorderingen en de voorschotten daarop van € 100.000,00 (de vorderingen sub G, I en K);

V. de vordering ter zake van buitengerechtelijke (incasso)kosten van € 3.592,01 (de vordering sub L);

VI. de vordering ter zake van buitengerechtelijke (incasso)kosten van € 654,84 (de vordering sub M).

6.16.1.

ad I. de contractuele boete van artikel 14, derde lid, van de tweede

koopovereenkomst van € 68.067,03, vermeerderd met wettelijke rente (de

vorderingen sub C en N);

Het hof wijst deze vordering af. Zoals hiervoor overwogen hebben de ouders geen recht op levering van de woning als bedoeld in artikel 13 van de tweede koopovereenkomst. Van verzuim van de zoon en van verschuldigdheid van de contractuele boete is in dit verband dan ook geen sprake.

6.16.2.

de geldleningen van in totaal € 9.000,00 (de vordering sub D);

De ouders hebben gesteld (zie nr. 23 conclusie van antwoord in reconventie) dat zij de zoon meerdere bedragen tot in totaal een bedrag van € 9.000,00 hebben geleend in de periode 2003-2005 en dat de zoon die geleende bedragen nooit heeft terugbetaald.

De zoon heeft aangevoerd dat er geen sprake was van geleende bedragen. De betalingen door de ouders aan hem waren hun bijdrage in de kosten en lasten van de bewoning. Subsidiair voert de zoon aan dat, als er al sprake zou zijn geweest van leningen, de daarop betrekking hebbende vorderingen inmiddels zijn verjaard. Verder stelt de zoon dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn om na zo’n lange periode nog aanspraak te maken op terugbetaling, terwijl de ouders al die jaren gratis in de woning hebben kunnen verblijven. Geheel subsidiair beroept de zoon zich op verrekening van het gevorderde bedrag met de bedragen waarop hij ten opzichte van de ouders aanspraak heeft.

Het hof zal de vordering afwijzen. Er bij wijze van veronderstelling van uitgaande dat er daadwerkelijk sprake zou zijn van geldleningen (onder oud recht tot stand gekomen), heeft te gelden dat gesteld noch gebleken is dat de ouders met de zoon een bepaalde tijd voor nakoming zijn overeengekomen. De ouders konden dan ook terstond nakoming vorderen. Ingevolge het bepaalde in artikel 3:307 BW verjaren de rechtsvorderingen uit hoofde van terugbetaling van geleende bedragen na vijf jaren volgende op de dag waarop de vordering opeisbaar is geworden. In dit geval betekent dat dat de vorderingen uit hoofde van geldlening, behoudens stuiting van de verjaring waarvan in rechte niet is gebleken, uiterlijk eind 2010 zijn verjaard. De onderhavige rechtsvordering is pas na 2010 ingesteld en daarom verjaard.

6.16.3

de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking van € 64.870,51 (de vordering sub E);

De ouders hebben aangevoerd dat er, indien het hof van oordeel zou zijn dat zij geen beroep kunnen doen op de leveringsverplichting van de zoon uit hoofde van de tweede koopovereenkomst, sprake is van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van de zoon en dat de zoon daarom de door hen geleden schade dient te vergoeden. De verrijking behelst zowel de waardevermeerdering van de onroerende zaak als ook de besparing van de zoon op de kosten van de verbouwing van de bungalow. Die kosten hebben de ouders betaald in de gerechtvaardigde verwachting dat zij levenslang in de bungalow konden blijven wonen, waarbij zij nog aanvoeren dat de zoon gedurende de verbouwing ook nooit heeft laten weten dat zij te zijner tijd de bungalow zouden moeten verlaten. De zoon heeft, anders dan hij aanvoert, geen bijdrage in de verbouwingskosten aan de ouders betaald.

Voor wat betreft de onderbouwing en specificatie van de kosten verwijzen de ouders naar productie 36 bij memorie van grieven en productie 14 van de conclusie van antwoord in reconventie.

De zoon heeft aangevoerd dat er geen sprake is van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van de ouders. Hij voert verder aan dat hij € 30.000,00 geleend heeft en dat hij dat bedrag aan de ouders heeft overhandigd in verband met de verbouwing van de bungalow. Hij bestrijdt dat de ouders ruim € 64.000,00 aan de verbouwing hebben uitgegeven. De zoon verwijst in deze naar de als productie 3 bij memorie van antwoord in principaal appel overgelegde kostenraming van [expert] , die sluit op een bedrag van € 22.500,00. Hij verwijst ook naar het taxatierapport van de makelaar, dat als productie 11 bij memorie van antwoord in principaal appel is overgelegd en waaruit volgt dat aan de bungalow een waarde van € 30.000,00 wordt toegekend. De zoon wijst er verder op dat de contante opnames van geld , waarop de ouders in verband met deze vordering een beroep doen, veelal niet te herleiden zijn tot uitgaven voor de verbouwing van de bungalow.

Het hof oordeelt als volgt.

De zoon heeft niet althans onvoldoende gemotiveerd weersproken dat de ouders de verbouwingswerkzaamheden met betrekking tot de bungalow ter hand hebben genomen. De ouders kochten de materialen in en regelden en verrichten de werkzaamheden of lieten die verrichten. Evenmin in debat is dat de ouders de bouwmaterialen en overige kosten van de verbouwing hebben betaald. Dat de zoon een bedrag van € 30.000,00 ter zake van de bouwkosten aan de ouders zou hebben betaald heeft de zoon weliswaar gesteld, maar verder op geen enkele manier althans onvoldoende feitelijk onderbouwd en het hof gaat dan ook aan die stelling voorbij en ziet op dit punt ook geen grond voor het opdragen van bewijs. Het hof stelt daarmee vast dat de verbouwing van de bungalow geheel door de ouders is gefinancierd en is van oordeel dat daarmee sprake is van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van de zoon. Zij hebben de bungalow immers bewoonbaar gemaakt en daarmee vertegenwoordigt de bungalow, die eigendom is gebleven van de zoon en die in 2018 ook deel uitmaakte van de door hem aan derden verkochte onroerende zaak, hoe dan ook een substantiële waarde voor de zoon. De ouders, die op grond van de tweede koopovereenkomst zonder huur in de woning mochten verblijven, hebben aldus de waarde(vermeerdering) van de onroerende zaak/de bungalow gefinancierd, terwijl zij uiteindelijk wel die bungalow naar aanleiding van de uitspraak in dit geschil van de rechtbank hebben moeten verlaten. De ouders zijn daardoor verarmd en de zoon verrijkt en de ouders maken terecht aanspraak op vergoeding van de hierdoor (mogelijk) geleden schade. In zoverre slaagt grief B in het principale appel.

Partijen verschillen vervolgens van mening over de omvang van de door de ouders betaalde verbouwingskosten (en daarmee meteen over de omvang van de schadevordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking). Het hof is van oordeel dat het debat over de verrijking/schadeomvang nog niet voldoende is uitgekristalliseerd, mede gelet op enerzijds de gemotiveerde betwisting door de zoon van de door de ouders gestelde verbouwingskosten en anderzijds op het gegeven dat uit de als productie 14 bij conclusie van antwoord in reconventie en productie 36 bij memorie van grieven in principaal appel overgelegde overzichten niet zonder meer kan worden afgeleid dat alle op die overzichten vermelde posten betrekking hebben op de verbouwing van de bungalow. Verder is evenmin duidelijk welke waarde de door de ouders in de bungalow aangebrachte keuken, badkamer en stofzuigerinstallatie vertegenwoordigden en in hoeverre die door hun aangebrachte voorzieningen door de ouders bij de ontruiming van de bungalow zijn meegenomen/verwijderd. Het hof zal daarom de zaak naar de schadestaatprocedure verwijzen. Het hof ziet, gelet op voormelde onduidelijkheden, geen grond voor het toekennen van een voorschot op de schadevergoeding.

6.16.4

de schadevorderingen en de voorschotten daarop van € 100.000,00 (de vorderingen sub G, I en K);

Het hof wijst deze vorderingen af gelet op het feit dat, zoals hiervoor is overwogen, er geen sprake is van een door de zoon geschonden recht op bewoning, huurrecht of recht van bruikleen. Er bestaat dan ook geen grond voor toekenning van een schadevergoeding of een voorschot daarop.

6.16.5.

de vordering ter zake van buitengerechtelijke (incasso)kosten van € 3.592,01 (de

vordering sub L);

Het hof wijst ook deze vordering af. Uit wat de ouders in de inleidende dagvaarding bij nr. 23 hebben aangevoerd, blijkt dat deze kosten verband houden met de vordering ter zake levering van de onroerende zaak en met de hiervoor vermelde contractuele boete wegens de niet nakoming door de zoon van de leveringsverplichting met betrekking tot de woning. Hiervoor heeft het hof overwogen dat de zoon niet gehouden kan worden aan deze leveringsverplichting en dat hij dus ook niet in verzuim was ten aanzien van die levering. Voor het toekennen van een vergoeding van de met deze afgewezen vorderingen verband houdende incassokosten is dan ook geen grond.

6.16.6.

de vordering ter zake van buitengerechtelijke (incasso)kosten van € 654,84 (de vordering sub M).

Deze vordering heeft betrekking op het door de ouders ten laste van de zoon gelegde beslag ter bewaring van hun recht op levering. Nu het hof van oordeel is dat de ouders dat recht niet hebben, wordt ook deze vordering afgewezen.

6.16.7.

Het voorgaande betekent dat grief B deels slaagt zodat de vordering van de ouders sub E deels wordt toegewezen als hierna vermeld en dat de grieven A tot en met F voor het overige falen zodat de overige vorderingen worden afgewezen.

6.17.

De geldvorderingen van de zoon hebben betrekking op de volgende posten:

I. € 126.779,96 plus rente ter zake vergoeding van het gebruik van de woning, de kosten van water, elektriciteit, televisie/internet, telefoon en pacht;

II. € 14.442,71 ter zake schade als gevolg van het feit dat de ouders een puntdak op de bungalow hebben laten zetten dat op last van de gemeente verwijderd moet worden;

III. € 5.744,35 ter zake van schade door het vernielen/meenemen van een deel van de keuken, de badkamer en de centrale stofzuiginstallatie;

IV. € 489,35 ter zake van schade als gevolg van het vernielen door de ouders van sloten.

6.17.1. € 126.779,96

€ 126.779,96 plus rente ter zake vergoeding van het gebruik van de woning, de

kosten van water, elektriciteit, televisie/internet, telefoon en pacht

De zoon stelt dat hij terecht een vergoeding heeft gevorderd voor het gebruik van de bungalow die de ouders in 2007 betrokken hebben en het gebruik van de werkplaats die de ouders toen en ver daarvoor al gebruikten. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, op grond van de maatschappelijke opvattingen, dienen de ouders voor dat gebruik te betalen. Bovendien, aldus de zoon, is er sprake van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van de ouders. De ouders zijn verrijkt doordat zij al die jaren geen woonlasten hebben betaald en daarvoor was geen redelijke grond aanwezig. De zoon heeft daardoor schade geleden. Die schade betreft met name immateriële schade in de zin van gederfd woongenot. Jarenlang hebben de zoon en zijn echtgenote de aanwezigheid en de treiterijen van de ouders moeten dulden. De vergoeding van de immateriële schade kan tot 1 maart 2015 worden gesteld op € 950,00 per maand, waarbij de zoon verwijst naar het rapport van de makelaar dat als productie 16 bij memorie van antwoord in principaal appel is overgelegd. Vanaf 1 maart 2015 tot 31 maart 2017 stelt de zoon de schade op € 1.250,00 per maand. In die periode was de zoon genoodzaakt door het gedrag van de ouders en ter bescherming van de veiligheid en gezondheid van zijn toen zwangere echtgenote en van hemzelf om te verhuizen en moest hij elders een huurwoning huren voor € 1.250,00 per maand, terwijl de ouders ondertussen het genot hadden van de aan de zoon toebehorende onroerende zaak, aldus nog steeds de zoon.

De zoon voert verder aan dat de ouders ongerechtvaardigd verrijkt zijn doordat hij geheel onverplicht de kosten van water, elektriciteit, televisie/internet en de pacht van het stukje land naast de onroerende zaak heeft betaald voor de ouders. Ook ten aanzien van deze posten beroept de zoon zich op de redelijkheid en billijkheid.

De ouders hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen voormelde vorderingen en stellingen van de zoon.

Het hof oordeelt als volgt.

In artikel 13 van de tweede koopovereenkomst is bepaald dat de ouders vrij van huur in de onroerende zaak mochten wonen. Er is daarom sprake van een rechtsgrond op grond waarvan de ouders zonder betaling van een vergoeding voor het wonen in de woning konden verblijven. Zo er al van verrijking sprake was, was die daarom niet ongerechtvaardigd. Dat de ouders, niettegenstaande het bepaalde in artikel 13 van de tweede overeenkomst, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, op grond van de maatschappelijke opvattingen, een gebruiksvergoeding hadden moeten betalen, heeft de zoon weliswaar gesteld maar in het geheel niet verder onderbouwd en het hof passeert die stelling dan ook.

Bovendien valt niet in te zien hoe het gegeven dat de ouders door het vrij van huur bewonen van de woning verrijkt zouden zijn, geleid heeft tot immateriële schade voor de zoon. Anders gezegd: dat er een verband zou zijn tussen het gegeven van het niet betalen van een vergoeding voor het wonen en het eventuele lijden van immateriële schade door de zoon, is niet komen vast te staan. Voor zover de vordering betrekking heeft op de gevorderde vergoeding voor het gebruik van de woning zal die dan ook worden afgewezen.

De vordering met betrekking tot de kosten van elektriciteit, water, televisie/internet en pacht zal ook worden afgewezen. Het enkele gebruik van deze voorzieningen schept nog geen betalingsverplichting voor de ouders, althans niet noodzakelijkerwijs tot een hoger bedrag dan de ouders in de loop der jaren ter zake van deze posten al hebben betaald. Dat daartoe een rechtsplicht voor de ouders zou hebben bestaan heeft de zoon weliswaar gesteld, maar onvoldoende onderbouwd. Het hof gaat dan ook aan die stelling voorbij.

6.17.2. € 14.442,71

€ 14.442,71 ter zake schade als gevolg van het feit dat de ouders een puntdak op de

bungalow hebben laten zetten dat op last van de gemeente verwijderd moet worden

Ter zitting van het hof op 7 mei 2019 heeft de zoon desgevraagd bevestigd dat de bungalow door hem (samen met de rest van de onroerende zaak) aan derden is verkocht met puntdak. De zoon heeft dus, anders dan gesteld, het puntdak niet hoeven verwijderen en ter zake ook geen kosten gemaakt. Voor zover de zoon bij pleidooi zijn eis heeft willen vermeerderen/wijzigen met de volgens hem door hem gemaakte kosten van legalisatie van het in strijd met de bouwvergunning aangebrachte puntdak, is het hof van oordeel dat deze eisvermeerdering/-wijziging te laat is gedaan. De vordering van de zoon zal dan ook worden afgewezen.

6.17.3. € 5.744,35

€ 5.744,35 ter zake van schade door het vernielen/meenemen van een deel van de

keuken, de badkamer en de centrale stofzuiginstallatie

De zoon heeft gesteld dat de ouders onrechtmatig hebben gehandeld door willens en wetens zonder toestemming van de zoon nagelvaste zaken uit de zoon in eigendom toebehorende woning mee te nemen. Het gaat hier volgens hem om een deel van de keuken, van de badkamer en de centrale stofzuigerinstallatie. De zoon verwijst hierbij naar het als productie 23 bij memorie van antwoord in principaal appel/memorie van grieven in (voorwaardelijk) incidenteel appel overgelegde rapport van de oplevering van gerechtsdeurwaarder [de gerechtsdeurwaarder 2] van 31 maart 2017.

De ouders hebben ontkend dat zij nagelvaste zaken uit de bungalow hebben verwijderd en voeren aan dat uit het rapport van de deurwaarder ook niet blijkt dat zij die nagelvaste zaken zouden hebben meegenomen. Zij stellen dat zij slechts aan hen toebehorende roerende zaken hebben meegenomen.

Het hof wijst de vordering af. De zoon heeft weliswaar gesteld dat de ouders nagelvaste zaken uit de bungalow hebben verwijderd (daarmee kennelijk erop doelend dat hij door natrekking eigenaar van door de ouders in de bungalow aangebrachte zaken zou zijn geworden), maar hij heeft deze stelling onvoldoende onderbouwd. De enkele verwijzing naar het rapport van de deurwaarder kan niet gelden als zodanige onderbouwing, nu daarin met geen woord gesproken wordt over de volgens de zoon uit de bungalow verwijderde voorwerpen, terwijl de als bijlage bij het rapport gevoegde kopieën van de door de deurwaarder gemaakte foto’s van de bungalow grotendeels zo onduidelijk zijn dat op basis daarvan in dit verband niets valt te constateren. Meer in het bijzonder geldt dat op basis van de summiere onderbouwing door de zoon niet vast te stellen is dat de door de ouders in de bungalow aangebrachte zaken door natrekking als onroerend en daarom als eigendom van de zoon zouden moeten worden beschouwd.

6.17.4. € 489,35

€ 489,35 ter zake van schade als gevolg van het vernielen door de ouders van sloten

Het hof wijst deze vordering af.

De ouders hebben onweersproken aangevoerd (nr. 114 memorie van antwoord in incidenteel appel) dat zij de sloten van de werkplaats weliswaar hebben vervangen, maar dat de zoon op 6 maart 2017 de sleutels van de nieuwe sloten heeft ontvangen. Voor het opnieuw vervangen van die sloten en het daarvoor in rekening brengen van de kosten bij de ouders is daarom geen grond.

De ouders hebben eveneens onweersproken als verweer gevoerd, ten aanzien van de kettingsloten, dat zij het laatste ringetje van de kettingen hebben doorgezaagd, waardoor de ketting iets korter is geworden, maar dat van schade (het hof begrijpt: in de zin dat de kettingsloten onbruikbaar waren geworden en vervangen moesten worden) geen sprake is. De kosten die de zoon voor vervanging van de kettingsloten heeft gevorderd dienen daarom voor zijn eigen rekening te blijven.

6.17.5.

De grieven 4, 5 en 6 in incidenteel appel slagen gelet op het voorgaande niet en de incidentele vorderingen van de zoon zullen worden afgewezen.

Conclusie

6.18.

Het voorgaande leidt tot de volgende conclusies:

het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd, maar uitsluitend ten aanzien van de afwijzing van alle vorderingen van de ouders;

het hof zal, zoals in overweging 6.16.3. is overwogen, de zaak naar de schadestaatprocedure verwijzen in verband met de vaststelling van de door de ouders mogelijk geleden schade als gevolg van de ongerechtvaardigde verrijking van de zoon in verband met de door de ouders betaalde verbouwing van de bungalow;

in principaal appel worden alle andere vorderingen van de ouders afgewezen;

de proceskosten in principaal appel zullen, nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, worden gecompenseerd in die zin dat partijen elk de eigen kosten van de procedure in principaal appel dienen te dragen;

de vorderingen van de zoon in incidenteel appel worden afgewezen, met veroordeling van de zoon in de kosten van de procedure in incidenteel appel.

7 De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

vernietigt het door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch onder zaak-/rolnummer C/01/304717 HA ZA 16-143 op 21 december 2016 gewezen vonnis, voor zover daarbij alle vorderingen van de ouders in conventie zijn afgewezen,

en, opnieuw rechtdoende

verklaart voor recht dat de zoon in verband met de door de ouders betaalde verbouwing van de bungalow ongerechtvaardigd verrijkt is ten koste van de ouders en dat hij de als gevolg daarvan door hen geleden schade dient te vergoeden, en verwijst de zaak in dat verband naar de schadestaatprocedure;

bekrachtigt het beroepen vonnis van de rechtbank voor het overige;

wijst de vorderingen van de ouders in principaal hoger beroep voor het overige af;

bepaalt dat partijen elk de eigen kosten van de procedure in principaal hoger beroep dienen te dragen;

wijst de vorderingen van de zoon in incidenteel hoger beroep af;

veroordeelt de zoon in de kosten van de procedure in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de ouders begroot op € 6.858,25 aan salaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van deze uitspraak tot aan de dag der algehele voldoening

veroordeelt de zoon tot betaling aan de ouders van de nakosten van € 131,00, te vermeerderen met € 68,00 voor het betekenen van dit arrest indien de zoon veertien dagen na het verzoek om in der minne daaraan te voldoen in gebreke blijft;

verklaart de hiervoor vermelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders door partijen gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.I.M.W. Bartelds, S.C.H. Molin en H. Struik en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 30 juli 2019.

griffier rolraadsheer


» Juridisch advies nodig? « advertorial

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?

Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.



naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Snel uitspraken zoeken en filteren

> per rechtsgebied > op datum > op instantie

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature