< Terug naar de zoekresultaten

Opties voor deze uitspraak



Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Zaaknummer:
Soort procedure:
Zittingsplaats:

Inhoudsindicatie:

Koop van een oude woning. Zwam. Conformiteitsvereiste. Ouderdomsclausule. Uitleg van de koopovereenkomst. Kenbaarheid van het gebrek.

De ontdekking van zwam in houten vloerdelen en –balken van een oude woning kort na de levering, levert nog geen non-conformiteit op.

Kopers hadden gelet op de ouderdom van de woning (meer dan 135 jaar) en de in de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule, op een dergelijk gebrek bedacht kunnen zijn en daar redelijkerwijs onderzoek naar kunnen laten verrichten. De door verkopers ingevulde vragenlijst heeft niet de strekking om aan kopers een aanvullende garantie te bieden.

Uitspraak



GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel,

zaaknummer gerechtshof 200.244.453/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen 6402842)

arrest van 12 mei 2020

in de zaak van

1 [appellant] ,

wonende te [A] ,2. [appellante],wonende te [A] ,appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna: [appellanten] c.s.,

advocaat: mr. R. Duinker,

tegen:

1 [geïntimeerde1] ,

wonende te [B] ,advocaat: mr. H.H.G. Theunissen,2. [geïntimeerde2],wonende te [C] ,advocaat: mr. T.M.T.M. Lindeman,

geïntimeerden:

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk: [geïntimeerden] c.s.,en afzonderlijk: [geïntimeerde1] respectievelijk [geïntimeerde2] .

1 1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 12 februari 2019 hier over.In dat arrest is een comparitie na aanbrengen bepaald. Die comparitie heeft plaatsgevonden op 25 april 2019. Daarvan is een proces-verbaal opgemaakt dat is toegevoegd aan de gedingstukken.

1.2

Het verdere verloop blijkt uit:

- de memorie van grieven, tevens houdende een wijziging van eis (met producties);

- de memorie van antwoord van [geïntimeerde1] ;- de memorie van antwoord van [geïntimeerde2] .

1.3

Vervolgens hebben [appellanten] c.s. en [geïntimeerde2] de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2 Inleiding en vaststaande feiten

2.1

Het gaat in deze zaak om de vraag of een door [geïntimeerden] c.s. aan [appellanten] c.s. verkochte oude woning (bouwjaar vóór 1879) niet voldeed aan wat [appellanten] c.s op grond van de koopovereenkomst hadden mogen verwachten (het zogenaamde conformiteitsvereiste), omdat kort na de levering bleek dat een deel van de houten vloer en de vloerbalken waren aangetast door (kelder)zwam en vervangen zouden moeten worden.

2.2

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.

2.3

[geïntimeerde1] en zijn toenmalig partner [D] zijn gezamenlijk eigenaar geweest van de woning [a-straat 1] te [A] . Het betreft een vrijstaand herenhuis dat vóór 1879 is gebouwd. [D] is in mei 2015 overleden. [geïntimeerde1] en [D] hadden de woning toen al te koop staan.

2.4

[geïntimeerde2] is executeur en afwikkelingsbewindvoerder in de nalatenschap van [D] , en is ook mede-erfgenaam.

2.5

[appellanten] c.s. hebben de woning op 17 januari 2017 gekocht van [geïntimeerden] c.s. De koopprijs bedroeg € 244.000,-.

2.6

Voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst hebben [appellanten] c.s. de woning bezichtigd. Ook hebben zij een bouwkundig onderzoek laten verrichten door het bedrijf Bouwadvies Coupe (hierna: BAC). Het onderzoek is beperkt tot zichtbare gebreken. BAC heeft op 4 januari 2017 haar rapport uitgebracht. De conditie van de woning als geheel wordt door BAC als “redelijk” gekwalificeerd. Over de vloer wordt vermeld dat die deels van beton en deels van hout is. De houten vloer was volgens het rapport grotendeels niet inspecteerbaar wegens vloerbedekking/laminaat. Over de kruipruimte wordt vermeld dat die deels waarneembaar was en dat de ventilatie van die ruimte onvoldoende is.

Het totaal aan directe onderhoudskosten en kosten op termijn wordt in het rapport begroot op € 27.525,-. Daarin zijn geen kosten opgenomen voor (gedeeltelijke) vervanging van de (houten) vloer.

2.7

In artikel 6 van de schriftelijke koopovereenkomst, dat gaat over de staat van de woning en het gebruik daarvan, is een zogenaamde “ouderdomsclausule” opgenomen (artikel 6.1. 1 ). Het artikel 6 luidt als volgt, voor zover van belang:

"artikel 6. Staat van de onroerende zaak. Gebruik .

6.1

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin

deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij

behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende

erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en

inschrijvingen daarvan.

6.1.1.

Ouderdomsclausule

Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 100 jaar oud is, wat betekent dat de

eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden anderen zijn dan die in het huidig

bouwbesluit worden gehanteerd voor nieuwbouw.

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten

die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.

(…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst."

2.8

Als bijlage bij de koopovereenkomst is onder meer opgenomen een niet ondertekende “vragenlijst voor de verkoop van een woning”. De vragenlijst is door de makelaar ingevuld op basis van opgaven van [geïntimeerde1] . Daarin komt voor de vraag of de woning is aangetast door houtworm, boktor, ander ongedierte of zwam. Die vraag is met “nee” beantwoord. Daarbij wordt nog vermeld dat in 1996 een preventieve behandeling heeft plaatsgevonden. De vraag of sprake is (geweest) van gebreken aan de vloerconstructie is met “ja” beantwoord, waarbij wordt vermeld dat “vloerdelen in de hal worden vervangen”. Onderaan de vragenlijst staat vermeld: “Verkoper is zich ervan bewust dat bij een niet juiste en/of volledige vermelding van feiten de koper de mogelijkheid heeft om op grond van het Burgerlijk Wetboek schadevergoeding te claimen”.

2.9

Levering van de woning heeft plaatsgevonden op 1 maart 2017. In de akte van levering is over de staat waarin de woning zich bevindt en het gebruik ervan een bepaling opgenomen die overeenkomt met artikel 6 van de koopovereenkomst.

2.10

In juni 2017, bij de voorbereiding van een voorgenomen isolatie van de woning, hebben [appellanten] c.s. geconstateerd dat de balken onder de houten vloer waren aangetast door (kelder)zwam. Ook hebben zij houtworm geconstateerd in de verdiepingsvloer. In een e-mail van 25 juni 2017 aan het bij hen bekende e-mailadres van [geïntimeerde1] hebben [appellanten] c.s. [geïntimeerden] hier over geïnformeerd. In die e-mail schrijven zij:

Beste meneer [geïntimeerde1] ,

Tot onze spijt zijn wij tot de ontdekking gekomen dat de houtenvloer in ons huis er ernstig aan toe is. Hierin heeft een expert ons het advies gegeven om hier zo spoedig mogelijk wat mee te doen omdat ze anders doorzakken. Er zijn rotte balken, er is zwam en houtworm geconstateerd. Uit de staat van de balken en de schimmels, lijkt dat dit probleem er al was voordat wij het huis van u kochten. Van de makelaar hebben wij bij de eerste bezichtiging te horen gekregen dat er niet lang geleden nog wat aan de vloer gedaan is. Wij zijn in de veronderstelling dat u deze problemen heeft kunnen zien. We zijn benieuwd wat u destijds eraan gedaan heeft.

[geïntimeerde1] heeft op deze e-mail niet gereageerd. Volgens hem heeft hij die niet ontvangen, omdat zijn e-mailadres inmiddels was gewijzigd.

2.11

In brieven aan [geïntimeerde1] respectievelijk [geïntimeerde2] van 15 augustus 2017 heeft de gemachtigde van [appellanten] c.s. (DAS Rechtsbijstand) [geïntimeerden] c.s. aansprakelijk gesteld voor de kosten verbonden aan het verwijderen van de zwam en houtworm. Gesteld wordt dat sprake is van een ernstig gebrek dat aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Onder verwijzing naar een bijgevoegde offerte worden die kosten geschat op € 15.500,- voor het verwijderen van de zwam, € 1.452,- voor het verwijderen van de houtworm en € 2.000,- aan kosten voor de afwerkvloer.

2.12

De offerte waar in de brieven naar wordt verwezen betreft een offerte van het bedrijf Bescon van 14 juli 2017. Daarin wordt vermeld dat zichtbare zwam is vastgesteld in drie aan elkaar grenzende ruimten, te weten de studeerkamer, lange gang en slaapkamer. De offerte bedraagt € 15.524,30 incl. btw. Daarnaast heeft Bescon op 7 augustus 2017 nog

een offerte van € 1.452,- incl. btw uitgebracht voor de bestrijding van houtworm in de verdiepingsvloer.

2.13

In een brief van 4 oktober 2017 heeft (de advocaat van) [geïntimeerde1] aansprakelijkheid van de hand gewezen.

2.14

[appellanten] c.s. hebben Bescon de door haar geoffreerde werkzaamheden laten verrichten. Daarvoor heeft Bescon in facturen van 28 augustus 2017, 31 augustus 2017 en

15 september 2017 in totaal € 16.976,31 incl. btw aan [appellanten] c.s. in rekening gebracht.

3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

[appellanten] c.s. hebben in eerste aanleg – samengevat – gevorderd [geïntimeerden] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 15.524,30 incl, btw en € 1.200,- te vermeerderen met btw, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de proceskosten.Door de besmetting met zwam en houtworm was volgens [appellanten] c.s. sprake van een woning met een wezenlijk gebrek, die niet geschikt was voor normaal gebruik als woonhuis. Daarmee was niet voldaan aan het conformiteitsvereiste van artikel 7:17 BW en ook niet aan de verplichting van artikel 6. 3 van de koopovereenkomst, zodat [geïntimeerden] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst en dienen zij de schade te vergoeden die daaruit is voortgevloeid.

3.2

De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 29 mei 2018 de vorderingen van [appellanten] c.s. afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten. Volgens de kantonrechter moet worden aangenomen dat artikel 7:17 BW toepassing mist, omdat [appellanten] c.s. de stelling van [geïntimeerden] c.s. dat artikel 6.1 van de koopovereenkomst aansprakelijkheid op grond van dat artikel uitsluit, niet hebben weersproken. Verder moet, gelet op de ouderdom van de woning en de onderhoudsstaat daarvan, artikel 6.3 van de koopovereenkomst zo worden uitgelegd dat de garantie van normaal gebruik als woonhuis, beperkt is tot de eigenschappen die bij een woning van deze leeftijd en deze staat van onderhoud verwacht mogen worden. Bij aankoop van een woning van meer dan 100 jaar oud waaraan nog het nodige onderhoud verricht moet worden, moet de koper rekening houden met de mogelijkheid dat op enig moment van besmetting met zwam of houtworm blijkt. De kosten van herstel zijn ook niet zodanig hoog dat [appellanten] c.s. daar geen rekening mee hadden hoeven te houden.

4 De vordering in hoger beroep

[appellanten] c.s. vorderen in hoger beroep vernietiging van het vonnis van de kantonrechter van 29 mei 2018 en, opnieuw recht doende - samengevat -:primair: hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] c.s. tot betaling van € 15.524,30, te vermeerderen met wettelijke rente;subsidiair: gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst door vermindering van de koopsom met € 15.524,30 en hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] c.s. tot terugbetaling van dat bedrag;meer subsidiair: wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het door [appellanten] c.s. geleden nadeel, aldus dat de koopprijs wordt verminderd met € 15.524,30 en hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] c.s. tot terugbetaling van dat bedrag;een en ander met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de proceskosten in beide instanties en tot terugbetaling van alles wat door [appellanten] c.s. is voldaan ter voldoening aan het bestreden vonnis, te vermeerderen met rente en kosten.

5 De motivering van de beslissing in hoger beroep

de wijziging van eis

5.1

De vordering van [appellanten] c.s. in hoger beroep houdt een wijziging van eis in ten opzichte van de vordering zoals die in eerste aanleg was ingesteld; de vordering in hoofdsom is verminderd - de kosten voor de verwijdering van houtworm worden in hoger beroep niet langer gevorderd -, maar de voor die vordering aangevoerde grondslagen zijn uitgebreid. In hoger beroep baseren [appellanten] c.s. hun vordering in hoofdsom in de eerste plaats op de stelling dat [geïntimeerden] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. Op die grond wordt primair schadevergoeding en subsidiair gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst gevorderd. Meer subsidiair wordt de vordering gebaseerd op dwaling en wordt herstel van het nadeel gevorderd dat [appellanten] c.s. door die dwaling hebben geleden.

5.2

De wijziging van eis is tijdig gedaan en [geïntimeerden] c.s. hebben zich tegen die wijziging niet verzet. Het hof heeft ambtshalve ook geen bezwaren tegen die wijziging, zodat op de gewijzigde vordering recht zal worden gedaan.

de grieven

5.3

[appellanten] c.s. zijn in hoger beroep gekomen onder aanvoering van twee grieven (genummerd I en II). De eerste grief komt op tegen het kennelijke oordeel van de kantonrechter dat de aanwezigheid van zwam valt onder de reikwijdte van de ouderdomsclausule. Grief II is gericht tegen de oordelen dat de besmetting van de woning met zwam het normale gebruik daarvan niet in de weg staat en dat [appellanten] c.s. met de mogelijke aanwezigheid daarvan rekening hadden kunnen houden. De grieven, gelezen in samenhang met de aangevulde grondslagen, beogen de vraag of [geïntimeerden] c.s [appellanten] c.s. (volledig) dienen te compenseren voor de kosten die zij hebben gemaakt om de zwam te verwijderen, in volle omvang aan het hof voor te leggen.

5.4

Daarbij hebben [appellanten] c.s. in de memorie van grieven hun lezing van de toedracht en de feiten voorop gesteld. Voor zover daarin grieven zouden moeten worden gelezen tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter gaat het hof daaraan voorbij, omdat het hof de feiten zelf heeft vastgesteld.

de beoordeling van de grieven

5.5

De kern van het door de grieven in hoger beroep voorgelegde geschil vormt de vraag of de na de levering van de woning geconstateerde aanwezigheid van zwam in houten vloerdelen en -balken, met zich brengt dat de woning daardoor niet voldeed aan de in de koopovereenkomst in artikel 6.3 neergelegde en op [geïntimeerden] c.s. rustende verplichting om aan [appellanten] c.s. een pand te leveren dat bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zou bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik daarvan als woonhuis.

5.6

Bij de beoordeling van deze vraag zal het hof er veronderstellenderwijs van uitgaan dat de geconstateerde zwam ook al aanwezig op het moment van levering van de woning. [geïntimeerden] c.s. hebben dat weliswaar betwist, maar aan de beantwoording van die vraag komt het hof niet toe omdat, zoals hierna zal blijken, de grieven van [appellanten] c.s. niet slagen.

5.7

De beantwoording van de vraag of de aanwezigheid van zwam in verschillende houten vloerdelen en -balken betekent dat het pand niet voldeed aan het bepaalde in artikel 6.3 vergt uitleg van dat artikel. Omdat het hier een voorgedrukte (standaard)bepaling betreft waarover partijen niet afzonderlijk hebben gesproken of onderhandeld komt het bij de uitleg aan op de betekenis die partijen naar normaal spraakgebruik aan die bepaling mochten toekennen. Daarbij dient die bepaling te worden gelezen in de context van de gehele overeenkomst, dus in het bijzonder ook in samenhang met artikel 6.1, de ouderdomsclausule en de vragenlijst. Verder moeten ook alle (overige) feiten en omstandigheden ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst in aanmerking worden genomen.

5.8

Naar normaal spraakgebruik houdt artikel 6.3 gelezen in samenhang met artikel 6.1 in, dat [appellanten] c.s. het pand hebben geaccepteerd met al zijn gebreken, dus ook de gebreken die zij niet kenden, behalve hun onbekende en niet kenbare gebreken die het gebruik van het pand als woning belemmerden.

5.9

Van een gebrek dat het gebruik van de bewoning belemmert is normaal gesproken pas sprake bij ernstige gebreken, bijvoorbeeld een gebrek dat de veiligheid van de bewoning van het pand direct dan wel binnen afzienbare termijn in gevaar brengt, als het niet wordt hersteld. De geconstateerde zwam kan in beginsel een dergelijk gebrek opleveren. Zwam tast de draagkracht aan van het hout en dat kan leiden tot gevaarlijke woonsituaties. Dat de zwamaantasting ten tijde van de levering al het stadium had bereikt dat direct dan wel binnen afzienbare termijn voor gevaar te duchten was, staat voor het hof vooralsnog echter niet vast. [appellanten] c.s. hebben de zwam niet ontdekt bij het dagelijks gebruik van de woning, maar bij de voorbereiding van een vloerisolatie. Weliswaar hebben zij de vloer direct na ontdekking laten vervangen, maar dat zou op zichzelf ook als praktische reden gehad kunnen hebben dat er toch al werkzaamheden verricht gingen worden. c.s. hebben op dat punt nog wel (nadere) bewijslevering aangeboden, maar het hof gaat daaraan voorbij. De reden daarvoor is dat ook indien zou komen vast te staan dat de zwam een gebrek in bedoelde zin vormde, sprake was van een gebrek dat voor [appellanten] c.s. kenbaar was als bedoeld in artikel 6. 3.

5.10

Voor de kenbaarheid van gebreken geldt in zijn algemeenheid, dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de zaak zich bevindt en (daarom) aan de geschiktheid van die zaak voor het doel waarvoor hij die wil kopen, van hem verwacht mag worden dat hij daarnaar onderzoek zal laten verrichten (onderzoeksplicht). Als hij nalaat onderzoek te verrichten, terwijl dat redelijkerwijs wel van hem gevergd had mogen worden en dat onderzoek het gebrek ook aan het licht zou hebben gebracht, zal in beginsel geen sprake zijn van een gebrek dat voor de koper niet kenbaar was. Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling zal moeten doen aan de koper (mededelingsplicht).

Komt de verkoper die verplichting niet na, dan is hij voor het gebrek jegens de koper aansprakelijk, in de meeste gevallen ook als het gebrek voor de koper wel kenbaar was.

5.11

In dit geval werd de op een koper rustende onderzoeksverplichting in de koopovereenkomst geaccentueerd door de daarin opgenomen ouderdomsclausule. Weliswaar sprak die clausule alleen over bouwkwaliteit in relatie tot het huidige bouwbesluit, maar de benaming van de clausule duidde er naar normaal spraakgebruik toch ook op dat [appellanten] c.s. in het algemeen bedacht dienden te zijn op gebreken die samenhingen met de ouderdom van de woning.

5.12

Houtwerk heeft een beperkte levensduur en is naar zijn aard gevoelig voor aantasting en bederf. Gelet op de ouderdom van de woning - meer dan 135 jaar -, hadden [appellanten] c.s. daarom bedacht dienen te zijn op mogelijke aantasting van het houtwerk, bijvoorbeeld door zwam of rotting. Dat wordt in dit geval versterkt doordat in het rapport van BAC werd vermeld dat de ventilatie van de kruipruimte onvoldoende was. Onvoldoende ventilatie kan in zijn algemeenheid leiden tot een te hoge luchtvochtigheid. Een door [appellanten] c.s. nog overgelegde offerte van het bedrijf “S&M Nooitmeerzwam” van 26 juni 2017 (productie 9 van [appellanten] c.s.), maakt ook melding van een (te) hoge luchtvochtigheid in de kruipruimte. Waar algemeen bekend is dat zwam gedijt in vochtige, slecht geventileerde ruimten, had de constatering van BAC dus redelijkerwijs aanleiding behoren te zijn voor aanvullend onderzoek door [appellanten] c.s. naar de mogelijke aanwezigheid van zwam in de kruipruimte. Daarbij geldt dat niet is gebleken van een objectieve belemmering voor een dergelijke inspectie. [appellanten] c.s. hebben wel gesteld dat het luik naar de kruipruimte dicht zou hebben gezeten, maar [geïntimeerden] c.s. hebben dat betwist, en ook BAC vermeldt in haar rapport dat zij de kruipruimte (in ieder geval) gedeeltelijk heeft kunnen waarnemen. Overigens hebben kennelijk ook Nooitmeerzwam en Bescon toegang tot de kruipruimte gehad. [appellanten] c.s. hebben hun stelling op dit punt dan ook onvoldoende onderbouwd. Indien de zwam toen al aanwezig zou zijn geweest, zou een dergelijk onderzoek dat ongetwijfeld ook aan het licht hebben gebracht.

5.13

Die onderzoeksplicht verviel niet doordat [geïntimeerde1] in de vragenlijst had ingevuld dat er geen ongedierte of zwam aanwezig zou zijn. De beantwoording van vragen in de vragenlijst door de verkoper komt niet de betekenis toe van een aanvullende garantie. De informatielijst beoogt vorm, inhoud en structuur te geven aan de mededelingsplicht van de verkoper. Die mededelingsplicht strekt, als gezegd, in beginsel niet verder dan dat de verkoper ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst aan de koper meedeelt wat hem aan gebreken bekend is omtrent de woning. Als de verkoper meedeelt dat een bepaald gebrek niet aanwezig is, betekent dat daarom nog niet zonder meer dat hij ook instaat voor de afwezigheid van dat gebrek (en dat de koper daar dus geen onderzoek naar zal hoeven te doen). Dat vloeit ook niet voort uit de omstandigheid dat de vragenlijst vermeldt dat bij een niet juiste of volledige invulling de koper schadevergoeding kan claimen (zie rov 2.8 laatste zin); uit die formulering vloeit nog niet rechtstreeks een contractuele verplichting tot schadevergoeding voort.

5.14

Wel mag een koper in het algemeen afgaan op mededelingen van de verkoper. Gelet op de omstandigheid dat (kelder)zwam in het algemeen niet te constateren is, zonder een specifiek daarop gerichte inspectie van de kelder- en kruipruimte, hadden [appellanten] c.s. in dit geval uit de mededeling echter redelijkerwijs niet meer mogen afleiden dan dat [geïntimeerden] c.s. daar niet bekend mee waren. Dat [geïntimeerden] c.s. er ook voor hadden kunnen kiezen om de vraag met een vraagteken te beantwoorden, doet daar in onvoldoende mate aan af.

5.15

De kenbaarheid van het gebrek zouden [geïntimeerden] c.s., gelet op de op hen rustende mededelingsplicht, echter niet aan [appellanten] c.s. kunnen tegenwerpen als zij bekend zouden zijn geweest met de aanwezigheid van zwam. [appellanten] c.s. hebben in dit verband aangevoerd dat [geïntimeerde1] de zwam gezien moet hebben toen hij een aantal vloerdelen verving, zoals wordt vermeld in de vragenlijst. [geïntimeerde1] heeft echter betwist dat hij toen zwam heeft geconstateerd. Volgens hem waren die vloerdelen en de daar onderliggende balken niet door zwam aangetast - hij verving ze omdat ze licht bollend waren - en had hij bij die vervanging maar beperkt zicht in de donkere kruipruimte en heeft hij zwam toen niet waargenomen. Die betwisting is niet op voorhand ongeloofwaardig. Volgens Nooitmeerzwam waren niet alle houten delen aangetast en ook ligt minder voor de hand dat [geïntimeerde1] melding zou hebben gemaakt van de vervanging van de vloerdelen als hij bekendheid met zwam had willen verhullen. Zonder nadere bewijslevering, die op dit punt niet specifiek is aangeboden, kan daarom niet tot uitgangspunt worden genomen dat [geïntimeerde1] bekend is geweest met de zwam.

5.16

Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de aanwezigheid van zwam in dit geval nog niet betekent dat [geïntimeerden] c.s. zijn tekort geschoten in de nakoming van hun uit artikel 6.3 voortvloeiende verplichting. De grieven I en II falen dus en de primaire vordering is niet toewijsbaar.

5.17

In de conclusie dat [geïntimeerden] c.s. niet tekort zijn geschoten in de nakoming van hun contractuele verplichtingen ligt besloten dat geen grond bestaat voor gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst. De subsidiaire vordering is daarmee dus niet toewijsbaar.

5.18

In het verlengde van wat hiervoor is overwogen faalt ook het beroep van [appellanten] c.s op dwaling. Uitgaande van de situatie dat zowel [appellanten] c.s. als [geïntimeerden] c.s. allebei uitgingen van de afwezigheid van zwam (wederzijdse dwaling) geldt gelet op wat hiervoor is overwogen, dat [geïntimeerden] c.s. dan nog niet hadden moeten begrijpen dat [appellanten] c.s. bij bekendheid met de zwam de overeenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gesloten. Daarbij wordt opgemerkt dat de herstelkosten in relatie tot de koopprijs ook relatief beperkt van omvang zijn, zeker in aanmerking genomen dat daarin ook kosten zijn begrepen voor het herstel van de door BAC al geconstateerde gebrekkige ventilatie en kosten voor verbetering door vloerisolatie.Bovendien zou een wederzijdse dwaling gelet op de aard van het gekochte –een oude woning- ook voor risico van [appellanten] c.s. zijn gekomen. Ook de meer subsidiaire vordering is dus niet toewijsbaar.

6 De slotsom

6.1

De grieven falen en de vorderingen van [appellanten] c.s. zijn ook niet toewijsbaar op de in hoger beroep nader aangevulde gronden. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en het hof komt niet toe aan bespreking van de verweren die [geïntimeerden] c.s. verder nog naar voren hebben gebracht.

6.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep instanties veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde1] zullen worden vastgesteld op € 318,- aan griffierecht en € 1.074,- voor salaris advocaat (1 punt x tarief II).

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde2] zullen eveneens worden vastgesteld op € 318,- aan griffierecht en € 1.074,- voor salaris advocaat

(1 punt x tarief II).

7 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Groningen van 29 mei 2018;

veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde1] vastgesteld op € 318,- voor verschotten en op € 1074, - voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde2] vastgesteld op € 318,- voor verschotten en op € 1074, - voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling ten gunste van [geïntimeerde1] betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. O.E. Mulder, H. de Hek en R.E. Weening en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2020.


» Juridisch advies nodig? « advertorial

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?

Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.



naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Snel uitspraken zoeken en filteren

> per rechtsgebied > op datum > op instantie

Gerelateerde wetgeving

Gerelateerde advocatenkantoren

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature