< Terug naar de zoekresultaten

Opties voor deze uitspraak



Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Zaaknummer:
Soort procedure:
Zittingsplaats:

Inhoudsindicatie:

Huurrecht. Eigenaar/verhuurder blijft na verhuur zelfstandige woning op adres ingeschreven staan waardoor huurder huurtoeslag moet terugbetalen.

Spookbewoning kan gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 BW . Verhuurder mag bewijzen dat bij aangaan huur voorbehoud is gemaakt dat hij ingeschreven bleef op het woonadres.

Uitspraak



GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.239.034/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 5690545)

arrest van 14 mei 2019

in de zaak van

1 [appellant] ,

2. [appellante],

beiden wonende te [A] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna: [appellanten] c.s.,

advocaat: mr. C. Paas,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [B] (Frankrijk),

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. S. de Vaal.

1 Het geding in eerste aanleg

1.1

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het bestreden vonnis van 12 september 2017, gewezen door de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen.

2 Het verloop van de procedure in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 8 december 2017;

- de memorie van grieven, met producties, van 7 augustus 2018;

- de memorie van antwoord van 16 oktober 2018.

2.2

Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd waartoe [appellanten] c.s. de stukken hebben overgelegd. Het hof heeft arrest bepaald.

2.3

[appellanten] c.s. vorderen vernietiging van de bestreden beslissing en alsnog, uitvoerbaar bij voorraad, toewijzing van wat zij in eerste aanleg hebben gevorderd met veroordeling van [geïntimeerde] in de (na)kosten van beide instanties.

3 De vaststaande feiten

3.1

In zijn vonnis heeft de kantonrechter onder 2.1. tot en met 2.17. de feiten vastgesteld. Aangevuld met wat in hoger beroep is komen vast te staan, zijn de feiten als volgt.

3.2

[appellanten] c.s. hebben op 24 januari 2013 na bemiddeling van makelaar Kappenburg & Van Prooijen (hierna: Kappenburg), gevestigd aan de Nieuwe Ebbingestraat 38 te Groningen, een huurovereenkomst gesloten met [geïntimeerde] als verhuurder waarbij zij met ingang van 1 maart 2013 voor de duur van één jaar, eindigend 28 februari 2014, diens woning huren aan de [a-straat 1] te [C] (hierna: de woning). De woning stond daarvoor al enige tijd te koop.

3.3

De overeengekomen huurprijs bedraagt € 680,- per maand plus € 70,- voor stoffering. De overeenkomst vermeldt als adres van [geïntimeerde] Nieuwe Ebbingestraat 38 te Groningen en voorts dat Kappenburg als beheerder voor de verhuurder optreedt.

3.4

Na ingang van de huur hebben [appellanten] c.s. in de woning post ontvangen voor [geïntimeerde] , waaronder een aanslag voor waterschapsbelasting van 30 april 2013. Zij hebben die post doorgestuurd.

[geïntimeerde] heeft vanaf 12 juli 2013 gebruik gemaakt van de doorzendservice bij verhuizing van PostNL, waardoor tot 4 juni 2014 zijn post is doorgestuurd naar [b-straat 2] te [C] .

3.5

[geïntimeerde] heeft tot 22 november 2013 in de GBA ingeschreven gestaan als bewoner van de woning aan de [a-straat 1] te [C] . [appellanten] c.s. hebben de gemeente Groningen doorgegeven dat [geïntimeerde] niet op dit adres woonde, waarna de gemeente bij brief van 3 oktober 2013 aan [geïntimeerde] heeft gevraagd om die reden informatie te geven omtrent zijn verblijfplaats. Op 4 december 2013 heeft de gemeente aan [geïntimeerde] geschreven dat hij met ingang van 22 november 2013 in de gemeente Groningen is ingeschreven als houder van een briefadres.

3.6

[appellante] heeft bij de Belastingdienst huurtoeslag aangevraagd en ontvangen gedurende de periode dat zij met [appellant] de woning bewoonde. Hun gezamenlijke inkomen lag onder de inkomensgrens voor die toeslag.

In een brief van 19 maart 2014 heeft de Belastingdienst aan [appellante] meegedeeld:

Wij hebben van de gemeente doorgekregen dat [appellant] en [geïntimeerde] (een gedeelte van het jaar) bij u wonen. Daarom hebben wij deze medebewoners toegevoegd aan uw huurtoeslag. U ontvangt binnenkort een nieuwe beschikking als hierdoor de hoogte van uw toeslag verandert. Als u een bedrag moet terugbetalen, krijgt u hiervan apart bericht.

3.7

In een brief van 1 mei 2014 heeft de Belastingdienst aan [appellante] geschreven dat zij over 2013 € 2.891,- toeslag moet terugbetalen. [appellante] heeft daartegen bezwaar gemaakt. Bij op 25 oktober 2014 gedagtekende beschikking is het openstaande bedrag gewijzigd in € 2.890,-.

3.8

Na de verkoop van de woning op 15 augustus 2014 heeft [geïntimeerde] zich definitief in

Frankrijk gevestigd.

3.9

Op 5 februari 2015 heeft [appellante] [geïntimeerde] per e-mail geïnformeerd over de terug te betalen toeslag. Zij schrijft, voor zover van belang:

Allereerst, bevalt het wonen in Nederland nog steeds, of toch weer voor de franse zon gekozen, of zelf weer gaan genieten van de woning? (…)

Ik heb voldaan qua inkomens eisen en andere zaken, alleen omdat de gemeente

groningen toendertijd heeft geregistreerd staan dat er drie mensen woonachtig waren is de ontvangen huursubsidie onrechtmatig ontvangen verklaard. Nu hebben wij het ongelukkige misverstand destijds besproken toen wij ook bij de gemeente hebben aangegeven dat er maar met zn tweeën woonden, en heb jij aangegeven dat je onze situatie begreep en als er door dit feit extra kosten in onze schoenen zou worden geschoven we contact met je konden opnemen en je eventuele kosten, indien noodzakelijk,zou dekken. Dit willen we natuurlijk voorkomen.

Nu wordt er van mij geëist dat ik bijna 3000 euro terug betaal. Ik heb alle stappen doorlopen om aan te geven dat dit een onjuist besluit was in de hoop jou hier buiten te kunnen laten. Helaas ben ik op een dood punt aangekomen. Vandaar mijn contact met jou. Ik heb bewijs nodig die alleen door jou aangeleverd kan worden dat jij niet woonachtig was op het adres en het GBA achterhaalt was. En dan zouden ze het besluit kunnen terugdraaien.

Nu dus de vraag of jij dit zou willen aanleveren.

3.10

In zijn reactie van 8 februari 2015 heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat hij bij de verhuur heeft aangegeven dat hij ingeschreven wilde blijven staan op het adres van de woning, dat hij vanaf 22 november 2013 bij de gemeente als briefadreshouder stond ingeschreven en dat hij weinig kan doen aan de problemen van [appellante] met de huursubsidie.

3.11

Met een brief van 11 april 2016 heeft de gemachtigde van [appellanten] c.s. [geïntimeerde]

gesommeerd tot betaling van € 2.891,- binnen twee weken en voor zover nodig in gebreke gesteld bij uitblijven daarvan. [appellanten] c.s. betwisten dat [geïntimeerde] heeft aangegeven dat hij zijn inschrijving op dat adres zou handhaven. Door de inschrijving hebben [appellanten] c.s. geen recht op huurtoeslag en is sprake van een gebrek in het huurgenot dat zij mochten verwachten. Volgens [appellanten] c.s. mag niet ten nadele van dé huurders van de wettelijke

gebrekenregeling worden afgeweken.

3.12

[geïntimeerde] is niet tot betaling van het bedrag van € 2.891,- overgegaan.

4 De procedure in eerste aanleg

4.1

[appellanten] c.s. hebben gevorderd dat [geïntimeerde] , uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling van € 2.891,- met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten alsmede van de proceskosten met nakosten en, indien niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis wordt betaald, wettelijke rente over de (na)kosten.

4.2

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft aangegeven dat hij ingeschreven wilde blijven staan op het adres van de woning, dat met hem destijds niet is gesproken over eventuele huurtoeslag en dat hij nooit heeft gezegd eventuele extra kosten te dekken.

Als [appellanten] c.s. hem hadden gewezen op hun belang, dan was hij bereid geweest meteen bij aanvang van de huur de gemeente te verzoeken om overschrijving naar een briefadres.

4.3

De kantonrechter heeft de vordering van [appellanten] c.s. afgewezen omdat zij niet mochten verwachten dat [geïntimeerde] zich uitschreef. Er is sprake van een tijdelijke huurovereenkomst omdat [geïntimeerde] nog niet definitief had besloten zich in Frankrijk te vestigen, hetgeen bij [appellanten] c.s. bekend verondersteld wordt gelet op de onder 3.9 weergegeven mail. Ook uit het gebruik, de eerste maanden, van het adres als postadres volgt dat [appellanten] c.s. wisten of moesten begrijpen dat [geïntimeerde] tegenover derden het beeld opwierp dat hij daar nog woonde. [appellanten] c.s. stellen wel dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst met Kappenberg hebben gesproken over het belang van huurtoeslag en dat dit leidde tot aanpassing van de huurprijs, maar [geïntimeerde] betwist dat. Het lag op de weg van [appellanten] c.s. hun stellingen nader te onderbouwen en zo nodig te bewijzen. Niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] zonder medeweten van [appellanten] c.s. stond ingeschreven.

De vordering is afgewezen met veroordeling van [appellanten] c.s. in de kosten.

5 De bespreking van de grieven

5.1

Met tien grieven beogen [appellanten] c.s. het geschil in volle omvang aan het of voor te leggen. Het hof zal die grieven gezamenlijk behandelen.

5.2

[appellanten] c.s. hebben al in de inleidende dagvaarding aangevoerd dat zij bij Kappenburg, die voor [geïntimeerde] bemiddelde bij de verhuur, hebben aangegeven dat zij de woning alleen konden bekostigen met huurtoeslag, waarna de gevraagde huurprijs van

€ 750,- is gesplitst in een kale huurprijs van € 680,- en € 70,- voor stoffering. In hun repliek hebben zij betwist dat [geïntimeerde] bij aanvang van de huur zou hebben aangegeven dat hij ingeschreven zou blijven op het adres van het gehuurde, en dat blijkt ook niet uit de huurovereenkomst of andere stukken.

In hoger beroep hebben [appellanten] c.s. een mailbericht overgelegd van [appellante] aan haar vader van 18 januari 2013, waarin zij schrijft dat zij maandag de huurovereenkomst gaan tekenen. De huur van € 750,- was boven de subsidiegrens maar ze hebben de stoute schoenen aangetrokken en via de makelaar gevraagd of het contract anders ingedeeld kon worden, en dat kon.

5.3

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg aangevoerd dat hij vanaf het begin van de verhuur

heeft gesteld dat hij op [a-straat 1] ingeschreven wilde blijven. Met hem is niet gesproken over een eventuele huurtoeslag. [geïntimeerde] verzoekt Kappenberg te horen die wellicht duidelijkheid kan verschaffen.

In hoger beroep heeft [geïntimeerde] gesteld dat Kappenburg aan [appellant] heeft meegedeeld dat hij op het adres ingeschreven bleef staan. Voorts heeft hij uitdrukkelijk aangeboden zijn stellingen te bewijzen door het horen van Kappenburg en zichzelf als getuigen.

5.4

Een huurder van een zelfstandige woning, die particulier eigendom is en een huurprijs heeft beneden de subsidie- of toeslaggrens, behoeft er in beginsel niet op bedacht te zijn dat hij geen gebruik kan maken van algemene inkomensvoorzieningen als huurtoeslag bij een inkomen beneden de daarvoor geldende grens, omdat de verhuurder nog als bewoner op het adres van het gehuurde ingeschreven staat. Een dergelijke 'spookbewoner' in het gehuurde leidt onder omstandigheden tot beperking van de rechten van [appellanten] c.s. als bewoners en vormt dan een omstandigheid waardoor zij niet het vrije genot van het gehuurde zouden hebben gekregen dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mochten verwachten.

Dat zou een gebrek kunnen opleveren als bedoeld in artikel 7:204 BW (zie ook een eerder arrest van dit hof van 11 maart 2014, ECLI:NL:GHARL:2014: 2004).

In dit geval blijkt niet uit de huurovereenkomst dat [geïntimeerde] ingeschreven stond op het bewuste adres. Het in die overeenkomst vermelde adres van [geïntimeerde] is dat van zijn makelaar/beheerder. Uit die overeenkomst blijkt ook niet dat [geïntimeerde] in het GBA ingeschreven zou blijven op het adres van de woning tijdens de huurperiode. In het dossier bevindt zich geen ander bewijsstuk waaruit blijkt dat [geïntimeerde] zich het recht heeft voorbehouden tijdens de verhuur aan [appellanten] c.s. op dat adres ingeschreven te blijven, voor zover dat al is toegestaan. Op [geïntimeerde] rust onder deze omstandigheden de bewijslast van een dergelijk voorbehoud.

5.5

Omdat [geïntimeerde] uitdrukkelijk aanbiedt te bewijzen dat Kappenburg wel een mededeling van die strekking heeft gedaan, waarbij het hof begrijpt dat dit voorafgaande aan de totstandkoming van de huurovereenkomst is geweest, zal het hof [geïntimeerde] tot bewijslevering toelaten. Bij eventueel getuigenverhoor zal aan de orde kunnen komen hoe de splitsing van de huurprijs zich verhoudt tot de gestelde mededeling.

6 De beslissing

Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep:

laat [geïntimeerde] toe te bewijzen dat Kappenburg voor het aangaan van de huurovereenkomst met [appellanten] c.s. heeft meegedeeld dat [geïntimeerde] op het adres van het gehuurde ingeschreven zou blijven staan;

bepaalt dat, indien [geïntimeerde] uitsluitend bewijs door bewijsstukken wenst te leveren, hij die stukken op de roldatum 11 juni 2019 in het geding dient te brengen,

bepaalt dat, indien [geïntimeerde] dat bewijs (ook) door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. M.E.L. Fikkers, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;

bepaalt dat partijen in persoon bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld;

bepaalt dat [geïntimeerde] het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van beide partijen, van hun advocaten en van de getuigen zal opgeven op de roldatum

28 mei 2019, waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;

bepaalt dat [geïntimeerde] overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mr. M.E.L. Fikkers, mr. J.H. Kuiper en mr. W.F. Boele en is in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2019 door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier.


» Juridisch advies nodig? « advertorial

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?

Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.



naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Snel uitspraken zoeken en filteren

> per rechtsgebied > op datum > op instantie

Gerelateerde wetgeving

Gerelateerde advocaten

Gerelateerde advocatenkantoren

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature