< Terug naar de zoekresultaten

Opties voor deze uitspraak



Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Zaaknummer:
Soort procedure:
Zittingsplaats:

Inhoudsindicatie:

Klacht tegen een notaris. Notaris zou hebben meegewerkt aan ongeoorloofde koppelverkoop; belangenverstrengeling, verkoop tegen een te lage waarde, overtreding regels Chinese walls, klachten ongegrond.

Gepubliceerde uitspraken in deze zaak:

Uitspraak



beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.266.726/01 NOT

nummer eerste aanleg : C/05/353088/KL RK 19-66

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 24 maart 2020

inzake

[klager] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

tegen

[notaris] ,

notaris te [plaats] ,

geïntimeerde.

1 Het geding in hoger beroep

1.1.

Appellant (hierna: klager) heeft op 27 september 2019 een beroepschrift met producties bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 3 september 2019 (ECLI:NL:TNORARL:2019:53). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) ongegrond verklaard.

1.2.

Appellant heeft bij brief van 6 november 2019 een klacht over het door de kamer gemaakte proces-verbaal ingediend.

1.3.

De notaris heeft op 13 november 2019 een verweerschrift met producties bij het hof ingediend. Dit verweerschrift heeft hij op 25 november 2019 aangevuld.

1.4.

Het hof heeft de stukken van de eerste aanleg van de kamer ontvangen.

1.5.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 9 januari 2020. Klager en de notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s

2 Feiten

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.

Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

Klager is gehuwd geweest in gemeenschap van goederen met mevrouw [A] (hierna: de vrouw). Bij beschikking van de rechtbank Gelderland van 1 mei 2017 is de echtscheiding tussen klager en zijn vrouw uitgesproken. De echtscheidingsbeschikking is op

29 juni 2017 ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand.

2.2.

In de echtscheidingsbeschikking is omtrent de voormalige echtelijke woning staande en gelegen aan de [adres] (hierna: de woning), voor zover hier van belang, opgenomen:

“ 3.27.3 (…) Ter zitting hebben partijen overeenstemming bereikt over het navolgende

(…)

- in het geval de man de woning niet kan overnemen.

3.27.5

Indien binnen twee maanden na de zitting blijkt dat de man niet in staat is tot overname van de woning, de bankspaarrekening en de hypothecaire lening met ontslag van de vrouw uit de hoofdelijke aansprakelijkheid , dient de woning aan derden te koop aangeboden te worden. Partijen zullen makelaar [X] in [plaats] benaderen die de verkoop ter hand zal nemen. Deze makelaar zal de woning daartoe taxeren en een verkoopprijs adviseren. Partijen zullen zich bij de verkoop houden aan de adviezen van de makelaar. De op de woning rustende hypothecaire lening zal worden afgelost uit de opbrengst van de verkoop van de woning. De verkoopopbrengst (vermeerderd met de vrij te komen gelden van de bankspaarrekening) na aftrek van kosten zal vervolgens, tussen partijen bij helfte worden verdeeld.

3.27.6

De rechtbank zal de wijze van verdeling van de echtelijke woning, de daarop rustende hypothecaire geldlening en de daaraan gekoppelde bankspaarrekening op voornoemde wijze vaststellen.”

2.3.

In een brief van 2 mei 2017 heeft de advocaat van de vrouw klager onder meer verzocht om medewerking te verlenen aan het in gang zetten van de verkoop van de woning. Nadien is namens de vrouw een kort geding procedure gestart.

Uit het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem, van 14 september 2017 blijkt dat partijen zijn overeengekomen dat zij de woning uiterlijk op 1 oktober 2017 te koop zullen aanbieden. In genoemd vonnis heeft de voorzieningenrechter voorts onder meer klager het gebod opgelegd om zijn medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning, tegen de door makelaar [X] , werkzaam bij [X] Makelaardij te [plaats] vast te stellen vraagprijs en de vrouw gemachtigd om alles te doen wat noodzakelijk is voor de verkoop van de woning, waarbij zij tevens werd gemachtigd om de woning voor ten minste € 215.000,- te verkopen.

2.4.

Naar aanleiding van een door de vrouw geëntameerd kort geding heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem, in het vonnis van

15 januari 2018, gecorrigeerd op 22 januari 2018, onder meer:

- de man veroordeeld om de woning uiterlijk 12 februari 2018 te ontruimen en ontruimd te houden, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom (…);

- bepaald dat het vonnis, voor zover de verkoopprijs van de woning ten minste € 215.000,- bedraagt, in de plaats treedt van een leveringsakte voor de woning voor zover het de medewerking van de man betreft;

- bepaald dat de overwaarde van de woning bij een notaris in depot moet worden gestort en gehouden tot tussen partijen in de nog aanhangige echtscheidingsprocedure onherroepelijk zal zijn beslist over de verdeling van de overwaarde.

2.5.

De woning is door de vrouw verkocht voor een bedrag van € 252.900,- en is op 2 juli 2018 geleverd aan de kopers. De akte van levering is verleden voor de notaris.

2.6.

In het verstekvonnis van de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem, van 7 september 2018, heeft de rechtbank onder meer:

- voor recht verklaard dat klager de dwangsommen als genoemd in het vonnis van 14 september 2017 voor een totaalbedrag van € 50.000,- is verbeurd en dat een totaalbedrag van € 10.000,- is verbeurd aan dwangsommen op grond van het vonnis van 15 januari 2018;

- bepaald dat het depotbedrag van € 106.327,08 dat staat op de derdenrekening bij notaris [notaris] te [plaats] aan de vrouw mag worden uitgekeerd;

- de vrouw vervangende toestemming verleend voor uitkering van het depotbedrag aan haar.

2.7.

In een e-mail van mr. J.X.C. Peters, de advocaat van de vrouw, aan de notaris van 28 juni 2018 is onder meer vermeld:“Onder verwijzing naar ons telefoongesprek van vanmorgen (…) bevestig ik u dat u in een onderhoud met de heer [klager] mag voorstellen dat aan de heer [klager] wordt uitgekeerd een bedrag van E 20.000,00 en aan cliënte een bedrag van E 50.000,00. Het resterende bedrag kan dan in depot blijven tot de rechtbank in een bodemprocedure heeft beslist over de uitkering hiervan. (…)”

Achter de eerste zin is met pen een sterretje geplaatst. Onderaan de tekst is met pen een sterretje

geplaatst met daarachter de volgende tekst:“voor akkoord, als voorschot onder voorbehoud van alle rechten” met daaronder de naam en handtekening van klager.

3 Standpunt van klager

De klacht valt uiteen in de volgende onderdelen:

Klachtonderdeel 1

Klager verwijt de notaris dat deze zonder instemming van klager heeft meegewerkt aan

“koppelverkoop” van de woning.

Klachtonderdeel 2

Klager verwijt de notaris ernstig plichtsverzuim dan wel grove nalatigheid bij het vaststellen van de verkoopwaarde van de woning.

Klachtonderdeel 3

Klager verwijt de notaris dat hij de door klager geuite verdenking van mogelijk gedeeltelijke onderhandse verkoop van de woning heeft genegeerd.

Klachtonderdeel 4

Klager verwijt de notaris belangenverstrengeling met mr. J.X.C. Peters, advocaat van de vrouw.

Klachtonderdeel 5

Klager verwijt de notaris overtreding van de regels van de “Chinese Walls” door het samenvoegen van zijn dossier met het dossier van mr. J.X.C. Peters, advocaat van de vrouw.

Klachtonderdeel 6

Klager verwijt de notaris machtsmisbruik bij het tekenen van een convenant wat voor klager negatief heeft uitgepakt.

3.1.

Ter zitting in hoger beroep heeft klager verklaard dat zijn klacht in de kern inhoudt dat de notaris onder de gegeven de omstandigheden de transportakte van de woning niet had mogen passeren. Klager kon als gevolg van zijn overspannenheid op dat moment onvoldoende overzien wat de gevolgen voor hem zouden zijn. De notaris heeft zich, aldus klager, onvoldoende ingespannen om ook in het belang van klager op te treden. Volgens klager is de woning voor een aantoonbaar te lage waarde verkocht. Daarnaast heeft de notaris oneigenlijke druk uitgeoefend op klager om een voor hem nadelig voorstel van de advocaat van zijn ex-echtgenote te ondertekenen.

4 Standpunt van de notaris

De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.

5 Beoordeling

Proces-verbaal eerste aanleg

5.1.

Klager heeft in zijn brief van 6 november 2019 bezwaar gemaakt tegen de inhoud van het door de kamer opgestelde en afgegeven proces-verbaal van de behandeling in eerste aanleg. Volgens klager is dat proces-verbaal op een aantal punten onjuist dan wel onvolledig.

5.2.

Indien en voor zover het proces-verbaal van de behandeling in eerste aanleg omissies bevat behoeven die bezwaren geen verdere bespreking, nu het hof op grond van artikel 107 lid 4 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) de zaak opnieuw in volle omvang behandelt.

Inhoudelijk

Klachtonderdeel 1

5.3.

Klager is van oordeel dat de notaris op zijn minst vragen had moeten stellen over de voorwaarde in de koopovereenkomst dat het transport van de woning via het kantoor van de notaris moest plaatsvinden.

De notaris brengt als verweer naar voren dat hij geen bemoeienis heeft gehad met de notariskeuze. De getekende koopovereenkomst is door een goed bekend staande plaatselijke makelaar bij hem binnengebracht. De notaris heeft slechts uitvoering gegeven aan de getekende koopovereenkomst en de daarmee samenhangende vonnissen.

5.4.

Het hof stelt evenals de kamer vast dat de notariskeuze niet door de notaris is bepaald. Hem kan dan ook niet worden verweten dat hij zijn medewerking heeft verleend aan de overdracht van de woning aan de kopers. In dat verband is voorts van belang dat de verkoopprijs ruim boven het door de voorzieningenrechter bepaalde minimumbedrag van € 215.000,- lag. Op basis van zijn in artikel 21 lid 1 Wna neergelegde ministerieplicht moest en mocht de notaris zijn medewerking verlenen aan de overdracht van de woning. Klachtonderdeel 1 is daarom ongegrond.

Klachtonderdeel 2

5.5.

Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft klager ter zitting in hoger beroep onder meer verwezen naar een in zijn opdracht vervaardigd taxatierapport betreffende de woning uit februari 2018 volgens welk rapport de woning op dat moment in ieder geval een waarde van € 262.500,- had. Door de kamer wordt, aldus klager, dit taxatierapport onvoldoende afgewogen waardoor de beslissing van de kamer onvoldoende is onderbouwd.

De notaris stelt zich op het standpunt dat de minimale verkoopprijs door de rechtbank is vastgesteld op € 215.000,-. Hij heeft daarnaast nog de WOZ-waarde van de woning opgevraagd, welke waarde € 231.000,- bedroeg. Nu de gerealiseerde verkoopprijs ruim boven deze bedragen lag was het niet aan hem om vervolgens nog een zelfstandig onderzoek in te stellen naar de waarde in het economisch verkeer op het moment van verkoop, aldus de notaris.

5.6.

Wat van het door klager in zijn opdracht opgemaakte ingebrachte taxatierapport ook zij, het hof is met de kamer van oordeel dat de notaris zijn zorgplicht niet heeft geschonden, aangezien nader onderzoek in redelijkheid niet was geboden, gelet op het feit dat de verkoopprijs zowel boven de door notaris opgevraagde WOZ-waarde als de door de voorzieningenrechter vastgestelde minimale verkoopwaarde lag. Ook klachtonderdeel 2 is daarmee ongegrond.

Klachtonderdeel 3, 4 en 5

5.7.

Klager heeft op geen enkele manier deze klachtonderdelen feitelijk dan wel juridisch onderbouwd volgens de kamer. Zij heeft daarom deze klachtonderdelen ongegrond verklaard. Het hof verenigt zich met dit oordeel van de kamer en de gronden waarop dit oordeel berust. In hoger beroep zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die een ander oordeel zouden kunnen rechtvaardigen.

Klachtonderdeel 6

5.8.

Klager stelt zich op het standpunt dat de notaris tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld door hem vlak voor het geplande transport van de woning onder druk te zetten om een document te ondertekenen betreffende een voorstel van de advocaat van zijn ex-echtgenote voor een verdeling tussen hem en zijn ex-echtgenote van een deel van het depotbedrag. Hij verkeerde op dat moment in een kwetsbare positie omdat hij overspannen was en geen juridische bijstand (meer) had. Onder deze druk kon hij onvoldoende overzien wat de gevolgen van de ondertekening van dit document voor hem zouden zijn. Hij heeft het bewuste

e-mailbericht desondanks ondertekend. Hij heeft hierdoor schade geleden en dat rekent hij de notaris aan.

5.9.

De notaris heeft als verweer aangevoerd dat hij op verschillende manieren heeft geprobeerd klager te bereiken om hem tijdig te kunnen informeren over het voorstel van de advocaat van zijn ex-echtgenote. Zo heeft de notaris op 28 juni 2018, op dezelfde dag dat hij het voorstel van de advocaat van de ex-echtgenote van klager had ontvangen, geprobeerd telefonisch contact met klager op te nemen. Hij heeft toen een voicemail-bericht achtergelaten met het verzoek om contact met hem op te nemen. De notaris heeft vervolgens op 29 juni 2018 een e-mailbericht (productie 7 bij verweerschrift in hoger beroep) gestuurd aan klager met het verzoek om nog diezelfde middag om 14.45 uur of op 2 juli 2018 om 9.45 of 13.00 uur bij hem langs te komen. Op dit voorstel is klager niet ingegaan. De notaris heeft uiteindelijk op 2 juli 2018, voorafgaand aan het passeren van de transportakte, met klager gesproken over het voorstel van de advocaat van de ex-echtgenote van klager. De notaris betwist dat hij zou hebben toegezegd dat na de ondertekening van dit document zou worden afgezien van verdere procedures; in het bewuste e-mailbericht wordt ook duidelijk vermeld dat er een bodemprocedure zou volgen over het restant van de verkoopopbrengst. De notaris heeft tenslotte aangevoerd dat hij zelf geen enkel belang had dat klager dit document zou ondertekenen. De geplande overdracht stond hier ook los van.

5.10.

Met de kamer is het hof van oordeel dat niet is gebleken van enige vorm van machtsmisbruik. De notaris heeft zich in voldoende mate ingespannen om klager tijdig te kunnen informeren over het voorstel van de advocaat van de ex-echtgenote van klager. Er zijn geen feiten of omstandigheden door klager aangevoerd die aanleiding geven om vraagtekens te plaatsen bij de juistheid van het relaas van de notaris. Evenmin is vast komen te staan dat klager ten tijde van het ondertekenen van het e-mailbericht de gevolgen hiervan niet (voldoende) kon overzien. Dat hij ten tijde van de ondertekening in een kwetsbare positie verkeerde, neemt het hof aan, maar dat wil zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet zeggen dat hij niet in staat is geweest zijn wil te bepalen. Dat hij zodanig overspannen is geweest dat hij, kenbaar voor de notaris, niet in staat was een en ander te overzien, kan bij gebreke van voldoende bewijsstukken, zoals een dokterverklaring, niet worden aangenomen. Ook klachtonderdeel 6 is daarmee ongegrond.

5.11.

Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.

5.12.

Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.

6 Beslissing

Het hof:

bevestigt de bestreden beslissing.

Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, J.W.M. Tromp en M. Bijkerk en in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2020 door de rolraadsheer.


» Juridisch advies nodig? « advertorial

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?

Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.



naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Snel uitspraken zoeken en filteren

> per rechtsgebied > op datum > op instantie

Gerelateerde advocaten

Gerelateerde advocatenkantoren

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature