Jure.nl Rechtspraak, Jurisprudentie, Rechterlijke uitspraken online
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Soort procedure:
Zaaknummer:
Instantie:

Inhoudsindicatie:

Huur woonruimte met geliberaliseerde huurprijs. Vraag wie als contractspartij heeft te gelden. Geen sprake van beëindiging met wederzijds goedvinden of ontbinding van de huurovereenkomst. Bewijsopdracht ten aanzien van overname huurovereenkomst door een derde en door derde verrichte huurbetalingen. Gevorderde rioolkosten kleine herstelling in de zin van artikel 7:217 jo. artikel 7:240 BW en het daarop berustende Besluit Kleine Herstellingen (BKH)? Dat artikel 10 van de huurovereenkomst in algemene zin bepaalt dat deze kosten voor rekening van de huurder komen doet aan toetsing aan sub n van het BKH niet af. Ten aanzien van deze kosten is niet vast te stellen of sprake is van een kleine herstelling in de zin van sub n van het BKH. Gevorderde huurverhogingen zijn op grond van de huurovereenkomst bij voorbaat contractueel overeengekomen. Verhuurder behoeft deze niet apart aan te zeggen aan de huurder. Huurmatiging in verband met de staat van de woning bij wege van verweer in conventie gepasseerd nu artikel 7:207 lid 1 BW van een vordering in rechte uitgaat. Matiging in verband met bijkomende leveringen en diensten voor zover daarin een beroep op verrekening met onverschuldigd betaalde servicekosten moet worden gelezen, is niet meer aan de orde, omdat de juistheid van deze vordering niet eenvoudig is vast te stellen en daarvoor een andere procedure in de wet is bepaald die huurder niet heeft gevolgd. Beroep op dwaling verworpen nu aannemelijk wordt geacht dat huurder de huurovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken eveneens zou zijn aangegaan.

Uitspraak



RECHTBANK DORDRECHT

Sector kanton

Locatie Dordrecht

kenmerk: 249019 CV EXPL 10-246

vonnis van de kantonrechter te Dordrecht van 20 mei 2010

in de zaak van:

[naam],

wonende te [plaatsnaam],

eiser in conventie, verweerder in reconventie,

gemachtigde mr. S. Meeuwsen, advocaat,

tegen:

[naam],

wonende te [plaatsnaam],

gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

gemachtigde mr. M.M. Broere-Blokland, advocaat.

Partijen worden hierna aangeduid als [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie].

Verloop van de procedure

De kantonrechter wijst vonnis op de volgende processtukken:

1. de dagvaarding van 5 januari 2010;

2. de conclusie van antwoord tevens (voorwaardelijke) conclusie van eis in reconventie;

3. de conclusie van antwoord in reconventie;

4. het proces-verbaal van de comparitie van partijen die is gehouden op 20 april 2010;

5. de overgelegde producties.

Omschrijving van het geschil

1. De feiten in conventie en in reconventie

1.1 Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde producties, voor zover niet betwist, staat het volgende tussen partijen vast.

1.2 Op 30 november 2006 heeft [gedaagde in conventie] een huurovereenkomst zelfstandige woonruimte ondertekend met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaatsnaam]. De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd aangegaan, ingaande 1 december 2006 en uiterlijk eindigende op 14 oktober 2009. De huurprijs bedroeg bij aanvang van de overeenkomst € 950,00 per maand. Dit bedrag is opgebouwd uit € 900,00 aan huur en € 50,00 voor bijkomende leveringen en diensten. In de huurovereenkomst staat als verhuurder mevrouw [naam echtgenote van eiser in conventie].

1.3 In artikel 4.2 van de huurovereenkomst is opgenomen:

“Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte betreft met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte krachtens artikel 3 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen, is het onder 4.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 juli 2007 en vervolgens jaarlijks aangepast volgens het gestelde in artikel 18 van de algemene bepalingen. ”

1.4 In artikel 5 van de huurovereenkomst is opgenomen:

“ Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op:

[naam bedrijf], (…)”

1.5 In artikel 9 van de huurovereenkomst is opgenomen:

“9.1 Huurder zal de huurprijs, en indien daarvan sprake is het bedrag aan bijkomende kosten, voldoen door storting of overschrijving op:

Bankrekening [nummer] t.n.v. de heer [eiser in conventie] o.v.v.: naam, woonadres en betaalperiode.”

1.6 In artikel 10 van de huurovereenkomst is opgenomen:

“(…) Huurder dient er rekening mee te houden dat de volgende zaken in ieder geval voor rekening van de huurder komen indien deze zich voordoen:

(…) – Verstoppingen van riool (…)

- Tijdelijke verhuur clausule:

(…) Beide partijen komen uitdrukkelijk overeen dat de huurperiode loopt van 01-12-2006 tot 14-10-2009, en dat verlenging van de huurperiode niet mogelijk is. Dd 14-10-2009 dient de woonruimte onverwijld ontruimd te zijn daar de verhuurder de woonruimte dd 14-10-2009 weer nodig heeft voor dringend eigen gebruik. Tijdens de tijdelijke huurperiode verblijft de eigenaar in het buitenland (…)”

1.7 In de huurovereenkomst wordt in artikel 6 verwezen naar de bijgesloten Specificatie Levering en Diensten. Op de laatste pagina van de huurovereenkomst is voor ontvangst van bijlage “algemene bepalingen” en Specificatie Levering en Diensten” getekend door [gedaagde in conventie].

1.8 De door [gedaagde in conventie] betaalde borg van € 950,00 is door [eiser in conventie] niet terugbetaald.

2. De vordering in conventie

2.1 [eiser in conventie] vordert dat [gedaagde in conventie] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 12.954,51, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van het verzuim tot de dag der algehele voldoening, alsmede dat [gedaagde in conventie] zal worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.

2.2 De vordering bestaat uit een bedrag van € 12.002,51 aan achterstallige huur vanaf

1 november 2008 tot 14 oktober 2009, inclusief huurverhogingen vanaf 2007, alsmede de kosten van een verstopt riool ad € 350,00 en een bedrag van € 952,00 aan buitengerechtelijke incassokosten.

3. Het verweer in conventie

3.1 [gedaagde in conventie] is primair van oordeel dat [eiser in conventie] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard, nu de huurovereenkomst is aangegaan tussen mevrouw [naam echtgenote van eiser in conventie] en [gedaagde in conventie]. [eiser in conventie] is geen partij bij de huurovereenkomst.

3.2 Voor het geval wordt geoordeeld dat [eiser in conventie] wel ontvankelijk is in zijn vordering voert [gedaagde in conventie] aan dat de huur is beëindigd met wederzijds goedvinden als bedoeld in artikel 7:271 lid 8 BW dan wel de huur is ontbonden op grond van artikel 7:204 jo. 7:279 jo. 6:267 dan wel 7:204 jo. 7:206 jo. 7:210 jo. 6:267 BW. In de woning waren vele schimmelplekken aanwezig. Ondanks herhaalde verzoeken en toezeggingen heeft [eiser in conventie] niets aan de gebreken in de woning gedaan. [gedaagde in conventie] zag zich daarom genoodzaakt de huur te beëindigen, in overleg met [eiser in conventie]. Afgesproken is dat [gedaagde in conventie] wegens de tussentijdse beëindiging, in juli 2008, nog twee maanden huur zou voldoen. [gedaagde in conventie] heeft vervolgens in september 2008 de sleutels ingeleverd en de woning verlaten. In oktober 2008 is de huur overgenomen door de heer [naam opvolgende huurder]. Deze heeft de huurprijs tot en met februari 2009 voldaan.

3.3 [gedaagde in conventie] betwist dat de kosten van het verstopte riool voor zijn rekening komen. Dit is geen kleine herstelling als bedoeld in artikel 7:240 BW , temeer nu de verstopping een gevolg is van de staat waarin de woning zich bevond. Voorts is het in strijd met de redelijkheid en billijkheid om deze kosten voor rekening van [gedaagde in conventie] te laten komen.

3.4 Daarnaast betwist [gedaagde in conventie] de door [eiser in conventie] gestelde huurverhogingen. [eiser in conventie] heeft hier nooit een beroep op gedaan. Bovendien is [gedaagde in conventie] niet bekend met de algemene bepalingen. Deze zijn hem nimmer ter hand gesteld. De huurverhoging is tot slot in strijd met de redelijkheid en billijkheid gelet op de staat van het pand.

3.5 Voor zover de vordering van [eiser in conventie] wordt toegewezen, is [gedaagde in conventie] van oordeel dat de tot en met april 2009 betaalde bedragen door [gedaagde in conventie] en door [naam opvolgende huurder], alsmede de niet terug betaalde borg op de vordering in mindering dienen te worden gebracht.

3.6 Voorts verzoekt [gedaagde in conventie] de kantonrechter om de vordering te matigen vanwege de slechte staat waarin de woning zich bevond en de maandelijkse bijdrage van

€ 50,00 ter zake van aanvullende leveringen en diensten op de vordering in mindering te brengen, nu hier geen tegenprestatie tegenover stond.

3.7 De woning staat vanaf mei 2009 te huur voor een bedrag van € 895,00 zonder bijkomende kosten. Op grond van de lagere vraagprijs per maand verzoekt [gedaagde in conventie] matiging van de vordering van [eiser in conventie].

3.8 [gedaagde in conventie] doet een beroep op dwaling. De door de verhuurder gemelde reden voor het aangaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, namelijk vanwege tijdelijk verblijf in het buitenland, bleek onjuist. Zonder deze misleidende mededeling in artikel 10 van de huurovereenkomst zou [gedaagde in conventie] niet met een overeenkomst voor de duur van drie jaar hebben ingestemd. Zijn rechten als huurder zijn daarmee ernstig en onder valse voorwendselen beperkt. Hij heeft recht en belang om de huurovereenkomst partieel te vernietigen vanaf september 2008, zijnde de datum waarop hij de woning heeft verlaten.

4. De vordering in reconventie

4.1 [gedaagde in conventie] vordert in reconventie voorwaardelijk, voor het geval de kantonrechter oordeelt dat de vordering van [eiser in conventie] voor toewijzing vatbaar is, te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst partieel, namelijk per 15 september 2008, is vernietigd, althans deze te vernietigen op grond van dwaling.

4.2 Tevens vordert [gedaagde in conventie] in reconventie dat [eiser in conventie] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.900,00 ter zake van te veel betaalde huur, bijkomende leveringen en diensten en borg, alles met veroordeling van [eiser in conventie] in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente over de datum van betaling tot aan de dag der algehele voldoening.

5. Het verweer in reconventie

5.1 [eiser in conventie] betwist dat er sprake is van dwaling. [eiser in conventie] wilde het pand alleen tijdelijk verhuren en [gedaagde in conventie] wist dit. De reden voor de tijdelijke verhuur is niet voorgewend en was overigens ook niet relevant, nu [gedaagde in conventie] de woning ook zou hebben gehuurd indien deze reden niet zou zijn opgenomen. [gedaagde in conventie] heeft de woning gehuurd om bedrijfsmatige redenen, namelijk om daar enkele van zijn Poolse werknemers in onder te brengen. [gedaagde in conventie] is pas gaan klagen over de staat van het gehuurde toen hij van de huurovereenkomst af wilde. De bewoners hebben zelf voor verwaarlozing gezorgd, hetgeen [eiser in conventie] niet kan worden toegerekend.

5.2 [eiser in conventie] heeft nimmer met een andere partij een huurovereenkomst getekend. Ook betwist [eiser in conventie] huur van een ander te hebben ontvangen. Van onverschuldigd betaalde huur is evenmin sprake.

Beoordeling van het geschil

In conventie en reconventie

6. Ontvankelijkheid [eiser in conventie]

In geschil is of [eiser in conventie] als contractspartij en daarmee als eisende partij in de onderhavige procedure heeft te gelden nu op de huurovereenkomst mevrouw [naam echtgenote van eiser in conventie] staat vermeld. Als onweersproken is tijdens de comparitie van partijen naar voren gekomen dat de handtekening van [eiser in conventie] onder de huurovereenkomst staat, dat de huurpenningen conform artikel 9 van de huurovereenkomst op de bankrekening van [eiser in conventie] werden gestort, dat [eiser in conventie] directeur is van [naam bedrijf] en deze laatstgenoemde als beheerder in artikel 5 van de huurovereenkomst staat vermeld en dat de contacten gedurende de looptijd van de huurovereenkomst tussen [gedaagde in conventie] en [eiser in conventie] plaatsvonden. Onder deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde in conventie] kon of moest begrijpen dat [eiser in conventie] als contractspartij heeft te gelden, zodat [eiser in conventie] ontvankelijk wordt geacht in zijn vordering.

7. Beëindiging met wederzijds goedvinden, overname door een derde

7.1 Met betrekking tot het verweer van [gedaagde in conventie] dat sprake zou zijn geweest van een beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden overweegt de kantonrechter als volgt. Voor een beëindiging met wederzijds goedvinden van de onderhavige huurovereenkomst is een duidelijke en ondubbelzinnige verklaring van beide partijen vereist. Nu [eiser in conventie] dit gemotiveerd heeft weersproken en [gedaagde in conventie] zijn stelling niet nader heeft kunnen onderbouwen anders dan dat dit mondeling tussen partijen zou zijn overeengekomen wordt dit verweer als onvoldoende feitelijk onderbouwd gepasseerd.

7.2 [gedaagde in conventie] heeft aangevoerd dat [naam opvolgende huurder] vanaf oktober 2008 de huur heeft overgenomen. Tijdens de comparitie is door [gedaagde in conventie] dit standpunt nader genuanceerd en een bewijsaanbod gedaan met betrekking tot een afspraak tussen [eiser in conventie] en [naam opvolgende huurder] dat laatstgenoemde de huurovereenkomst zou overnemen onder de voorwaarde dat een aantal gebreken in de woning binnen een aantal maanden zou worden hersteld. Een concept huurovereenkomst tussen deze partijen zou klaar liggen. Voorts is ter onderbouwing van dit standpunt gewezen op een schriftelijke – in het Nederlands door een beëidigde tolk vertaalde – verklaring van [naam opvolgende huurder]. [eiser in conventie] heeft een dergelijke afspraak betwist en aangegeven dat [gedaagde in conventie] weliswaar met een nieuwe huurder bezig is geweest, maar dat daarmee nooit een huurovereenkomst is getekend. Waar [gedaagde in conventie] zich op het rechtsgevolg van deze huurovername beroept, rust ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Rv de bewijslast daarvan op [gedaagde in conventie]. De kantonrechter zal [gedaagde in conventie] dan ook tot het bewijs hiervan toelaten.

8. Ontbinding

[gedaagde in conventie] heeft in zijn conclusie van antwoord in conventie aangevoerd dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden. Nu evenwel niet is gesteld of gebleken dat een schriftelijke verklaring voor een buitengerechtelijke ontbinding zoals vereist in artikel 6:267 lid 1 BW aanwezig is, kan dit verweer niet slagen.

9. Kosten riool

[eiser in conventie] heeft met betrekking tot de kosten van het riool een beroep gedaan op artikel 10 van de huurovereenkomst. [gedaagde in conventie] heeft betwist dat deze kosten voor zijn rekening dienen te komen. Uitgangspunt is dat op grond van artikel 7:217 jo. artikel 7:240 BW kleine herstellingen voor rekening van de huurder komen. Van het op artikel 7:240 BW berustende Besluit kleine herstellingen (hierna te noemen BKH) kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Dit brengt mee dat de aldus bepaalde herstelverplichting niet ten nadele van de huurder contractueel kan worden uitgebreid. Voor de beoordeling van de vraag of de kosten van het verstopte riool voor rekening van [gedaagde in conventie] behoren te komen is sub n van het BKH relevant waarin is bepaald dat als kleine herstelling in de zin van artikel 7:240 BW wordt aangemerkt het schoonhouden en zonodig ontstoppen van het binnenriool tot aan het aansluitpunt vanuit het woonruimtegedeelte van het gehuurde op het gemeenteriool dan wel op het hoofdriool, voor zover deze riolering voor de huurder bereikbaar is. Dat artikel 10 van de huurovereenkomst in algemene zin bepaalt dat verstoppingen van het riool voor rekening van de huurder komen doet aan toetsing aan voormeld sub n van het BKH niet af. Tijdens de comparitie is als onweersproken komen vast te staan dat de reparatie aan het riool heeft plaatsgevonden aan een put die zich buiten tussen twee huizen (waaronder de verhuurde woning) bevond en dat de oorzaak van de verstopping (waaronder de plaats waar de verstopping zich voordeed) onbekend is. Nu hiermee niet vast te stellen is of sprake is van een kleine herstelling in de zin van sub n van het BKH en het op de weg van [eiser in conventie], die deze kosten immers wenst te verhalen op [gedaagde in conventie], had gelegen om inzicht te geven in de aard van de werkzaamheden ligt deze kostenpost voor afwijzing gereed.

10. Huurverhoging

[eiser in conventie] vordert huurverhogingen die hij achteraf heeft berekend. [gedaagde in conventie] heeft betwist deze huurverhogingen verschuldigd te zijn nu [eiser in conventie] hier nooit een beroep op heeft gedaan. De kantonrechter overweegt als volgt. Als onweersproken staat tussen partijen vast dat de woning die is verhuurd zelfstandige woonruimte betreft met een geliberaliseerde huurprijs. In artikel 4.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks, voor het eerst per 1 juli 2007, wordt aangepast volgens het gestelde in artikel 18 van de algemene bepalingen. Tijdens de comparitie is door [eiser in conventie] gesteld dat de huurverhoging heeft plaatsgevonden op basis van het door het Centraal Bureau voor de Statistiek gepubliceerde indexcijfer. Een en ander conform het gestelde in artikel 18 van de algemene bepalingen. Door [gedaagde in conventie] is deze berekeningswijze niet weersproken, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid van de gevorderde bedragen aan huurverhoging. Nu de huurverhoging in de huurovereenkomst is geregeld en [gedaagde in conventie] door ondertekening van de huurovereenkomst bij voorbaat al akkoord is gegaan met een jaarlijkse huurverhoging, was [eiser in conventie] niet genoodzaakt de huurverhoging apart aan te zeggen. Het verweer van [gedaagde in conventie] dat de huurverhoging in strijd is met de redelijkheid en billijkheid in verband met de staat van het pand wordt gepasseerd, nu [eiser in conventie] de slechte staat van het pand gemotiveerd heeft weersproken en daarnaast voor [gedaagde in conventie] de weg van artikel 7:207 BW open stond. De gevorderde huurverhogingen liggen daarom in beginsel voor toewijzing gereed.

11. Matiging

11.1 Matiging in verband met niet terugbetaalde borg

Tussen partijen staat vast dat de borg van € 950,00 door [eiser in conventie] niet is terugbetaald aan [gedaagde in conventie]. Voor zover in het verweer van [gedaagde in conventie] met betrekking tot dit punt een beroep op verrekening moet worden gelezen is de kantonrechter van oordeel dat dit verweer slaagt en de borg van € 950,00 in mindering dient te worden gebracht op een uiteindelijk in rechte vast te stellen hoofdsom.

11.2 Matiging in verband met huurtermijnen derde

[gedaagde in conventie] heeft aangevoerd dat [naam opvolgende huurder] de huur van oktober 2008 tot en met februari 2009 heeft voldaan en dat deze huurtermijnen in mindering dienen te worden gebracht op de gevorderde hoofdsom. Ter onderbouwing van dit verweer heeft [gedaagde in conventie] verwezen naar een schriftelijke - in het Nederlands door een beëdigde tolk vertaalde - verklaring van [naam opvolgende huurder]. [eiser in conventie] heeft betwist enige huurbetaling van een derde te hebben ontvangen. Ter comparitie is gesproken over de bewijsmogelijkheden van [gedaagde in conventie]. [gedaagde in conventie] heeft uitdrukkelijk bewijs van zijn stelling dat [naam opvolgende huurder] van oktober 2008 tot en met februari 2009 de huur heeft voldaan aangeboden. Waar [gedaagde in conventie] zich op de rechtsgevolgen van deze huurbetalingen beroept, rust ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Rv de bewijslast daarvan op [gedaagde in conventie]. De kantonrechter zal [gedaagde in conventie] dan ook tot het bewijs hiervan toelaten.

11.3 Matiging in verband met de staat van de woning

Ten aanzien van de door [gedaagde in conventie] gewenste huurmatiging vanwege de staat van de woning is artikel 7:207 BW van toepassing. Op grond van lid 1 van dit artikel kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen voor de periode dat sprake is van genotsvermindering. In het onderhavige geval heeft [gedaagde in conventie] de huurmatiging voor het eerst als verweer in conventie opgeworpen. [gedaagde in conventie] heeft daarnaast weliswaar een reconventionele vordering ingesteld, maar deze ziet niet op een evenredige vermindering van de huurprijs op de voet van artikel 7:207 BW. De kantonrechter is van oordeel dat nu [gedaagde in conventie] ervoor heeft gekozen de huurmatiging alleen bij wege van verweer in conventie aan te voeren aan dit verweer moet worden voorbijgegaan.

11.4 Matiging in verband met bijkomende leveringen en diensten

Wegens het uitblijven van enige tegenprestatie heeft [gedaagde in conventie] verzocht het bedrag van € 50,00 per maand vanaf 1 december 2006 tot en met het einde van de huurovereenkomst op de ingestelde vordering in mindering te brengen. [eiser in conventie] heeft gewezen op de bij de huurovereenkomst gevoegde bijlage: Specificatie Levering en Diensten. Hierin zijn als gespecificeerde servicekosten opgenomen: afschrijving stoffering, afschrijving roerende zaken en beheer- en administratiekosten. De kantonrechter overweegt als volgt. Een vergoeding voor het gebruik van roerende zaken en stoffering alsmede bijkomende kosten als beheer- en administratiekosten kunnen worden aangemerkt als servicekosten in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW. Op grond van artikel 7:247 jo. artikel 7:259 lid 2 BW is de verhuurder verplicht de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan aan de huurder te verstrekken. De huurder van geliberaliseerde woonruimte kan bij het niet nakomen van deze wettelijke verplichting van de verhuurder een vordering bij de kantonrechter instellen tot het verstrekken van een afrekening/overzicht van de verschuldigde servicekosten of wegens onverschuldigde betaling. In het onderhavige geval is onweersproken dat [gedaagde in conventie] tot oktober 2008 de huur heeft betaald zoals overeengekomen en dat daarbij € 50,00 zag op bijkomende leveringen en diensten. Voor zover in het verweer van [gedaagde in conventie] een beroep op verrekening met onverschuldigd betaalde servicekosten moet worden gelezen is dat thans niet meer aan de orde, omdat de juistheid van deze vordering niet eenvoudig is vast te stellen en daarvoor een andere procedure in de wet is bepaald die [gedaagde in conventie] niet heeft gevolgd.

11.5 Matiging in verband met lagere vraagprijs per 1 mei 2009

Aan het verweer van [gedaagde in conventie] dat de huur moet worden gematigd in verband met een lagere vraagprijs per 1 mei 2009 wordt voorbijgegaan nu uitgangspunt is dat een verhuurder op basis van contractsvrijheid een bepaalde huurprijs mag overeenkomen met een huurder.

12. Dwaling

12.1 [gedaagde in conventie] heeft een beroep gedaan op dwaling. Beoordeeld moet worden of hij zich met recht kan beroepen op dwaling. Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet – of niet op dezelfde voorwaarden – zou zijn gesloten, is wegens dwaling vernietigbaar, indien, voor zover hier van belang, de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij (artikel 6:228 lid 1 aanhef sub a BW ). De eerste vraag is of [gedaagde in conventie] een onjuiste voorstelling van zaken had ten aanzien van de in artikel 10 van de huurovereenkomst opgenomen tijdelijke verhuurclausule, waarbij is aangegeven dat de eigenaar tijdens de tijdelijke huurperiode in het buitenland verblijft. [eiser in conventie] heeft gesteld dat wegens huwelijksproblemen sprake is geweest van een vertrek naar het buitenland, hetgeen uiteindelijk niet is doorgegaan, omdat partijen zich hadden verzoend. Wanneer dit zich precies heeft voorgedaan en of dit al speelde tijdens het aangaan van de huurovereenkomst is niet duidelijk geworden. Ervan uitgaande dat dit al speelde tijdens het aangaan van de huurovereenkomst zijn geen omstandigheden gesteld of gebleken waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde in conventie] met dit laatste bekend was, zodat het ervoor moet worden gehouden dat [gedaagde in conventie] daaromtrent ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst mogelijk een onjuiste voorstelling van zaken had.

12.2 Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of [gedaagde in conventie] bij een juiste voorstelling van zaken de huurovereenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. De kantonrechter acht aannemelijk dat [gedaagde in conventie], als hij ten tijde van het aangaan van de huur bekend was geweest met het niet verblijven in het buitenland van de eigenaar tijdens de tijdelijke huurperiode, de huurovereenkomst eveneens zou zijn aangegaan. Door [eiser in conventie] is immers onweersproken naar voren gebracht dat [gedaagde in conventie] van meet af aan bekend was met het feit dat [eiser in conventie] de woning alleen tijdelijk wilde verhuren en dat [gedaagde in conventie] deze woning heeft gehuurd om bedrijfsmatige redenen. Tijdens de comparitie heeft [gedaagde in conventie] nog naar voren gebracht dat hij door de mededeling in de huurovereenkomst dat de verhuurder de woning na ommekomst van de termijn dringend nodig had voor eigen gebruik in de veronderstelling verkeerde dat de woning dan beter zou worden onderhouden. Ook dit leidt er niet toe dat daarmee aannemelijk is geworden dat [gedaagde in conventie] zonder deze mededeling de huurovereenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. Tijdens de comparitie is namelijk onweersproken naar voren gekomen dat de woning acceptabel is bevonden bij het aangaan van de huur. Voor zover dan tijdens de looptijd van een huurovereenkomst onderhoudsgebreken naar voren gekomen staat de huurder de wettelijke regeling van artikel 7:204 BW e.v. ter beschikking waarbij geen onderscheid wordt gemaakt tussen woningen die al dan niet na ommekomst van de huurperiode door de verhuurder weer dringend nodig zijn voor eigen gebruik. Het voorgaande brengt mee dat [gedaagde in conventie] zich niet met vrucht kan beroepen op dwaling, zodat de vordering in reconventie gebaseerd op deze grondslag voor afwijzing gereed ligt.

13. Te veel betaalde huur, bijkomende leveringen en diensten

[gedaagde in conventie] heeft aangevoerd nog een extra maand huur inclusief bijkomende leveringen en diensten te hebben betaald, nadat hij de woning medio september 2008 had verlaten. Ter onderbouwing hiervan is een bankafschrift overgelegd waarop te zien is dat op

7 oktober 2008 € 950,00 is overgemaakt aan [eiser in conventie] onder vermelding van huur woning oktober 2008, [adres] te [plaatsnaam]. Waar voor de beoordeling van dit geschilpunt van belang is of al dan niet sprake is van de overname van de huurovereenkomst door [naam opvolgende huurder] met betaling van de huur vanaf oktober 2008, houdt de kantonrechter de beoordeling van dit geschilpunt in afwachting van de bewijslevering aan.

14. Borg

Onder 11.1 is al vastgesteld dat het verweer in verband met terugbetaling van de borg in conventie slaagt, zodat het in reconventie geen nadere bespreking meer behoeft.

Beslissing

De kantonrechter:

in conventie

laat [gedaagde in conventie] toe te bewijzen dat:

- tussen [eiser in conventie] en [naam opvolgende huurder] is overeengekomen dat [naam opvolgende huurder] de huurovereenkomst van [gedaagde in conventie] zou overnemen onder de voorwaarde dat een aantal gebreken in de woning binnen een aantal maanden zou worden hersteld;

- [naam opvolgende huurder] de huur voor het pand aan de [adres] te [plaatsnaam] heeft betaald vanaf oktober 2008 tot en met februari 2009 aan [eiser in conventie];

verwijst de zaak naar de openbare terechtzitting van 24 juni 2010 teneinde [gedaagde in conventie] in de gelegenheid te stellen bij akte getuigen op te geven c.q. anderszins bewijs te leveren;

zal geen nader uitstel toestaan;

verzoekt beide partijen hun verhinderdata eveneens uiterlijk op voormelde zitting schriftelijk mede te delen;

in conventie en in reconventie

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Lecluse-de Bruijn, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 mei 2010, in tegenwoordigheid van de griffier.


Juridisch advies nodig?

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag


naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Gerelateerde advocatenkantoren

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature