Jure.nl Rechtspraak, Jurisprudentie, Rechterlijke uitspraken online
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Soort procedure:
Zaaknummer:

Inhoudsindicatie:

Burenrecht. Licht- en geluidshinder in jachthaven.

Uitspraak



Vonnis van 20 september 2016

Zaaknummer: AR 2015/166

Vonnisnr.

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Vonnis

in de zaak van

[A],

wonende te Sint Maarten,

eiser,

gemachtigde: mr. S.J. Fox,

tegen

de vereniging [B],

gevestigd te Sint Maarten,

gedaagde,

gemachtigde: mr. W.J. Nelissen.

Partijen worden aangeduid als “[A]” en “[B]”, tenzij hierna anders is vermeld.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het verzoekschrift met producties d.d. 8 december 2015,

de conclusie van antwoord met producties,

de conclusie van repliek met producties,

de conclusie van dupliek.

1.2.

Vonnis is bepaald op heden.

2 De vaststaande feiten

2.1.

Krachtens een koopovereenkomst d.d. 16 september 2010 heeft [A] van [de verkoper] een appartementsrecht gekocht bekend als “Residential Unit on Level 0 of Building .. in Zone ..” in Porto Cupecoy (hierna: het appartement). Dit appartementsrecht is blijkens een notariële akte op 13 december 2010 aan hem geleverd. De koopsom bedraagt USD 550.000,00.

2.2.

Porto Cupecoy is een resort op Sint Maarten, bestaande uit een jachthaven (hierna: de marina), appartementengebouwen en allerhande voorzieningen ten behoeve van appartementseigenaren, booteigenaren, huurders en bezoekers.

2.3.

De marina wordt gebruikt door appartementseigenaren maar ook door eigenaren en gebruikers van jachten om aan te meren en daar korte of lange tijd te verblijven. Dit zijn jachten, variërende van klein formaat tot de zogenaamde mega jachten met personeel aan boord.

2.4.

Het appartement is gelegen op de begane grond. Aan drie zijden van het appartement bevindt zich water. Deze zaak gaat over het water tegenover het appartement. Blijkens de kadasterstukken gaat het om de kadastrale percelen water met indexnummer 69 en 70 (hierna: de waterpercelen). Aan een kant van waterperceel 70 ligt een zogenaamde finger-pier (een smalle steiger die ver het water ingaat en waaraan de zij- of achterkant van een schip kan worden afgemeerd). Tussen de beide waterpercelen ligt geen finger-pier. Naast waterperceel 69 ligt evenmin een finger-pier. Beide waterpercelen zijn haaks ingetekend op de voorgevel van het appartement; zij liggen dus met de korte kant richting het appartement. De afstand tussen de voorgevel van het appartement, waarvan een terras deel uitmaakt, en de waterpercelen is ongeveer 2 meter. Haaks afgemeerd bieden de beide waterpercelen ruimte aan twee megajachten. Bij parallel afmeren kan er één megajacht langs de kade worden afgemeerd.

2.5.

De waterpercelen zijn eigendom van derden. [B] is onder andere belast met het beheer van de marina. Zij bepaalt waar jachten worden afgemeerd. De eigenaren van de waterpercelen binnen de marina hebben die taak aan haar toevertrouwd. De aldus van de jachteigenaren te ontvangen huur voor het gebruik van de waterpercelen wordt door [B] afgedragen aan de eigenaren van de waterpercelen.

2.6.

Bij brief van 3 december 2012 aan een rechtsvoorganger van [B] beklaagt [A] zich over het parallel aanmeren van megajachten voor het appartement. Een zelfde klacht wordt door hem bij brieven van 26 februari 2015 en 4 maart 2015 gedaan. In mei 2015 heeft hij hierover weer geklaagd. Bij e-mail van 4 juni 2015 wordt door deze rechtsvoorganger aan [A] bericht dat hij juridisch geen recht heeft haaks aanmeren te verlangen in plaats van parallel aanmeren, maar dat er bereidheid bestaat als volgt:

“We will however, to the extent realistically possible, instruct marina management to not dock vessels parallel to your unit in the future, once the current vessel has left the marina.”

2.7. [

A] verhuurt het appartement regelmatig. Er zijn twee klachtbrieven van huurders betreffende geluidsoverlast en gebrek aan uitzicht als gevolg van het parallel afmeren door een megajacht.

3 De vorderingen en het verweer

3.1. [

A] vordert dat het Gerecht de volgende beslissingen zal nemen:

“Gedaagde te bevelen om enig vaartuig aan de voorgevel van het appartement van [A] zodanig aan te meren dat deze haaks (en niet parallel) aangelegd in de richting van de kade komt te liggen;

Gedaagde te bevelen dat enig vaartuig op de bootslips met nummers 69 en 70 (als op bijgevoegde schets) haaks in de richting van de kade, wordt aangemeerd;

Gedaagde te bevelen om enig vaartuig dat parallel aan de voorzijde van het appartement van [A] is aangemeerd, te verplaatsen en verplaatst te houden in die zin dat dit na de verplaatsing haaks richting de kade aan de voorkant van het appartement van [A] komt te liggen;

het onder 1 t/m 3 op straffe van een direct opeisbare dwangsom van USD2,000 per dag of dagdeel dat gedaagde in gebreke is om te voldoen aan de daarin verzochte bevelen;

Kosten rechtens.”,

een en ander bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis.

3.2. [

B] concludeert dat het Gerecht [A] in zijn vorderingen niet-ontvankelijk verklaart, althans dat deze worden afgewezen, met veroordeling van [A] in de proceskosten, zulks bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis.

3.3.

Kort en zakelijk weergegeven legt [A] de volgende argumenten aan zijn vorderingen ten grondslag. Uit het kadastrale kaartje, dat hij onder ogen kreeg bij de aankoop van het appartement, volgt dat jachten haaks moeten worden aangemeerd voor zijn deur. Dat heeft een goede reden: minder geluid door golfslag dan bij parallel afmeren, meer uitzicht vanuit zijn appartement en meer privacy door minder inkijk (van de opvarenden, waaronder overnachtende bemanningsleden). Parallel afmeren leidt verder tot te weinig lichtinval (de megajachten zijn niet alleen lang maar ook hoog). Doordat [B] niet bereid is de aanmerende jachten te instrueren haaks aan te meren brengt zij willens en wetens (zie voormelde klachtbrieven) hinder en schade toe aan hem zodat zij jegens hem een onrechtmatige daad pleegt. [A] begrijpt niet dat [B] aan zijn verzoek geen gehoor geeft; hij heeft nooit enige uitleg gehad om welke reden er parallel in plaats van haaks moet worden afgemeerd. Daarnaast stelt [A] dat er derdenwerking uitgaat van de hem door middel van het kadastrale kaartje medegedeelde bestemming van de beide waterpercelen; te weten haaks afmeren.

3.4. [

B] verweert zich, kort en zakelijk weergegeven, als volgt. [B] heeft geen zeggenschap over het gebruik van de boat slips (de aanlegplaatsen). Zij zijn immers niet haar eigendom. Pas op 31 oktober 2015 heeft [B] het management van de verhuur van de boat slips overgenomen. Nergens blijkt uit dat de jachten enkel haaks op de kade zou mogen worden aangemeerd, ondanks de aanwezigheid van een finger-pier langs waterperceel 70. Kadastrale grenzen zeggen in dit verband niets. Waterperceel 69 heeft geen finger-pier dus moet er daar wel parallel worden aangemeerd. Ook als de boten haaks worden afgemeerd zal er nog steeds de door [A] gestelde hinder zijn. [B] betwist dat er hinder is zoals [A] die stelt te ondervinden; enig bewijs daarvan ontbreekt, nog daargelaten dat geluidsoverlast een zeer subjectief iets is. [A] had toen hij het appartement middenin een jachthaven kocht beter moeten nadenken. Er is niet voldaan aan de juridische criteria van onrechtmatige hinder. Bovendien heeft [B] zich reeds gecommitteerd bij e-mail van 4 juni 2015 om zoveel mogelijk te voorkomen dat er parallel wordt afgemeerd, voor zover op haar een dergelijke zorgplicht zou rusten.

4 De beoordeling

4.1.

Het Gerecht overweegt het volgende. Beoordeeld dient te worden of [B] als beheerder van de waterpercelen jegens [A], als eigenaar van het appartement, onrechtmatig handelt door de (mega)jachten parallel in plaats van haaks voor het appartement af te meren, waardoor [A] schade ondervindt, bestaande uit geluidshinder, minder zonlicht, inbreuk op privacy (artikel 5:37 BW in verbinding met artikel 6:162 BW ).

4.2.

Tussen de waterpercelen en het appartement bevindt zich een strook land van circa twee meter breed met daarop een voetpad, bolders en elektriciteitskastjes, zoals blijkt uit de door beide partijen ingebrachte duidelijke foto’s. Onduidelijk is van wie deze strook is, maar dat maakt voor de beoordeling niet uit. Voor het aannemen van een onrechtmatige daad is niet vereist dat de percelen aan elkaar grenzen. Het gaat erom dat erven zodanig dicht bij elkaar liggen dat hinder die veroorzaakt wordt op het ene erf wordt ondervonden op het andere erf.

4.3.

Evenmin is relevant dat de erven hier bestaan uit grond met een appartement erop en waterpercelen waarin jachten worden afgemeerd. Er is geen goede reden om aan te nemen dat het voor de toe te passen regels uitmaakt of sprake is van een grond- dan wel een waterperceel. Dit geldt temeer nu Porto Cupecoy een marina heeft met vele appartementen die aan waterpercelen grenzen.

4.4.

Verder geldt dat het niet zo is dat uitsluitend de eigenaren van de waterpercelen door [A] kunnen worden aangesproken, zoals [B] stelt. Duidelijk is dat [B] bepaalt hoe de beide waterpercelen worden gebruikt zonder dat de eigenaren daarop enige invloed (willen) hebben. [B] geldt als de middellijk vertegenwoordiger van de eigenaren van de waterpercelen en heeft als zodanig kennelijk de beslissingsbevoegdheid verkregen deze waterpercelen commercieel uit te baten door deze te verhuren aan jachten die voor korte maar geregeld ook, zoals uit de stukken blijkt, voor veel langere tijd worden afgemeerd. Ook de stelling dat [A] de scheepseigenaar of de opvarenden maar moet aanspreken gaat niet op nu deze personen immers [A] met recht kunnen verwijzen naar [B] die, zoals zij zelf stelt, handelt binnen de grenzen van haar volmacht door de megajachten toestemming te geven parallel aan te meren voor het appartement.

4.5.

De door het Gerecht toe te passen norm luidt als volgt. De eigenaar van een erf staat het in principe vrij dit naar eigen goeddunken te gebruiken, mits dit niet in strijd komt met de rechten van anderen en de op wettelijke voorschriften en regels van ongeschreven recht gegronde beperkingen daarbij in acht worden genomen. Dit betekent dat [B], optredende namens de eigenaar van de waterpercelen, in beginsel het recht heeft deze percelen aan te wenden zoals haar goeddunkt, door daarvan gebruik te maken door er (mega)jachten aan te laten meren; parallel, haaks of hoe dan ook. Dat recht wordt echter wel begrensd in die zin dat [B] anderen, onder wie [A] dan wel zijn huurders, geen onrechtmatige hinder mag toebrengen in een mate of een wijze die onrechtmatig is. Dit betekent dat op [B] een zorgplicht rust inhoudende dat zij ervoor dient te zorgen dat vanaf de waterpercelen geen geluidsoverlast, inbreuk op privacy, onnodige beperking van lichtinval en verlies aan uitzicht wordt veroorzaakt. De vraag of hiervan sprake is hangt af van de ernst en de duur ervan en de daardoor veroorzaakte schade, bezien in verband met alle andere omstandigheden van het geval, zoals de plaatselijke omstandigheden (zie Gerechtshof Den Bosch, 21 februari 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012: BV6904).

4.6.

Uit de brieven van de huurders van het appartement, de foto’s en de in zoverre niet weersproken stellingen van [A] volgt dat hij, althans zijn huurders, hinder ondervinden van het parallel afmeren. Het Gerecht gaat in op de vier soorten hinder die [A] stelt te ondervinden. De geluidshinder bestaat uit twee soorten, te weten het geklots van het lagunewater tussen de kade en het parallel afgemeerde megajacht alsmede het geluid van pratende bemanningsleden. Het Gerecht is van oordeel dat het geluid van pratende opvarenden wellicht overlast oplevert maar dat dit niet onrechtmatig kan zijn. [A] is eigenaar van een appartement in de marina dat aan drie kanten is omgeven met water, daarvan gescheiden door een twee meter brede strook, waaraan jachten kunnen afmeren. Dit betekent dat [A] geluidsoverlast van pratende opvarenden heeft te dulden. Het maakt daarbij geen verschil of de (mega)jachten haaks of parallel zijn afgemeerd. Hetzelfde geldt voor de gestelde inbreuk op privacy.

4.7.

Wat betreft het klotsende water overweegt het Gerecht het volgende. Het spreekt voor zich dat een parallel afgemeerd schip meer overlast van klotsend water oplevert dan een haaks afgemeerd schip of twee haaks afgemeerde schepen. De oppervlakte van de zijkant van een schip is immers veel groter dan de oppervlakte van de boeg of de achterzijde van een schip. Iedereen die wel eens in een jachthaven een paar nachten heeft doorgebracht weet dat het klotsen van water tussen scheepswand en kade veel geluid veroorzaakt.

4.8.

Hetzelfde geldt voor de lichtinval. Een megajacht torent al gauw boven het appartement (op de begane grond uit) en neemt als zodanig nagenoeg al het licht aan een zijde van het appartement (bij het terras) effectief weg. Als een of twee megajachten haaks tegenover het appartement worden afgemeerd wordt dit probleem in belangrijke mate weggenomen. Immers, tussen de beide haaks afgemeerde jachten bevindt zich een ruimte van enkele meters. De uitzichtschade kan op deze wijze ook deels worden voorkomen. Bij haaks aanmeren blijft er meer uitzicht over dan bij parallel aanmeren waarbij vanuit het appartement tegen een hoog oprijzende scheepswand wordt aangekeken.

4.9.

Door [B] wordt niet, althans niet voldoende, uitgelegd om welke reden megajachten parallel aan de kade worden afgemeerd en niet haaks op de kade. Het ontbreken van een finger-pier is niet overtuigend omdat een dergelijk finger-pier natuurlijk kan worden aangelegd en [B] niet uitlegt waarom dat wel of niet mogelijk is. Door [A] wordt aangevoerd dat aan de andere korte zijde van het waterperceel een ankerboei kan worden gelegd waaraan kan worden afgemeerd en [B] gaat hier niet, dan wel onvoldoende, op in.

4.10.

Voorts acht het Gerecht relevant dat door [B] niet wordt uitgelegd of het, vanwege drukte in de marina of vanwege andere redenen, noodzakelijk is dat er parallel wordt aangemeerd aan de kade. Het Gerecht kan zich dit niet voorstellen omdat gesteld noch gebleken is dat twee megajachten aan elkaar parallel worden afgemeerd aan de kade. Bovendien: bij drukte ligt het juist voor de hand dat [B] maatregelen treft dat er twee megajachten haaks kunnen aanmeren.

4.11.

Het Gerecht oordeelt dat er sprake is van lichthinder, geluidsoverlast door klotsend water alsmede uitzichthinder indien een megajacht aan de kade voor het appartement parallel wordt afgemeerd. Deze hinder wordt onrechtmatig geacht jegens [A] als eigenaar van het appartement vanwege de aard van de schade (die hem of de gebruikers van het appartement direct treft) maar ook omdat [B] middelen ten dienste staan deze voorzienbare schade te voorkomen. Daaraan doet niet af dat sprake is van een appartement midden in een marina. [A] moet rekening houden met de nodige hinder door schepen en opvarenden maar die hinder moet tot het noodzakelijke beperkt blijven. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is dat niet het geval.

4.12.

Het Gerecht begrijpt het door [A] geformuleerde petitum niet goed. Uit zijn stellingen volgt dat hij geen probleem heeft met parallel aangemeerde kleinere jachten. Desalniettemin vraagt hij een gebod om “enig vaartuig” haaks af te meren. Het Gerecht zal dit gebod enkel toewijzen voor jachten langer dan 5 meter.

4.13.

De dwangsommen zullen ambtshalve worden gemaximeerd. Het gaat om dwangsommen per dag en niet per dagdeel omdat in een jachthaven vergissingen bij het afmeren door schippers niet zijn uit te sluiten. Die moeten door [B] kunnen worden hersteld.

4.14.

Als in het ongelijk gestelde partij dient [B] in de proceskosten te worden veroordeeld.

5 De beslissing

Het Gerecht in Eerste Aanleg:

gebiedt gedaagde om schepen met een lengte van meer dan 5 meter uitsluitend haaks te doen afmeren aan de voorgevel van het appartement van eiser (waterpercelen 69 en 70) en veroordeelt gedaagde tot betaling van een dwangsom van USD 1.000,00 per dag dat gedaagde met de uitvoering van dit gebod in gebreke is, zulks met een maximum van USD 250.000,00,

veroordeelt gedaagde in de proceskosten, aan de zijde van [A] begroot op NAf 450,00 aan griffierecht, NAf 296,50 aan oproepingskosten en op NAf 2.500,00 aan salaris gemachtigde,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 september 2016 in aanwezigheid van de griffier.


Juridisch advies nodig?

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag


naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Gerelateerde jurisprudentie

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature