Jure.nl Rechtspraak, Jurisprudentie, Rechterlijke uitspraken online
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Soort procedure:
Zaaknummer:
Zittingsplaats:

Inhoudsindicatie:

Uitleg contractsbepaling in een overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar. Geen afgebroken onderhandelingen maar beëindiging van de samenwerking door het verstrijken van de looptijd van de overeenkomst.

Gepubliceerde uitspraken in deze zaak:

Uitspraak



GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.161.964/01

arrest van 12 januari 2016

in de zaak van

1 Ovile 2 B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2. Hospitality Support Group B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellanten (hierna ieder afzonderlijk aan te duiden als Ovile en HSG dan wel tezamen als Ovile c.s.),

advocaat: mr. E.H.C.M. Bustamente-Oosterbroek te Hilversum,

tegen

Gemeente Maastricht,

zetelend te Maastricht,

geïntimeerde (hierna aan te duiden als de gemeente),

advocaat: mr. D.M.J. Dexters te Maastricht,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 12 mei 2015 in het hoger beroep van het door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer C/03/183221/HA ZA 13-328 gewezen vonnis van 9 juli 2014.

5 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 12 mei 2015, waarbij onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 17 april 2015 (ECLI:NL:HR:2015:1064) Ovile c.s. alsnog in de gelegenheid is gesteld een memorie van grieven te nemen;

de memorie van grieven van 26 mei 2015;

de memorie van antwoord van 4 augustus 2015;

het op 3 december 2015 gehouden pleidooi, waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken alsmede op grond van de stukken van de eerste aanleg.

6 De verdere beoordeling

6.1.

De rechtbank heeft in het vonnis van 9 juli 2014 in r.o. 2.1 de feiten vastgesteld waarvan zij is uitgegaan. Deze feiten, die in hoger beroep niet zijn betwist, zijn ook voor het hof het uitgangspunt. Daarnaast staan nog andere feiten als enerzijds gesteld en anderzijds niet, althans niet voldoende, weersproken vast. Het hof geeft hierna een uitgebreider overzicht van de relevante feiten.

6.1.1.

Op 16 september 2009 hebben de gemeente en Ovile c.s. een “Intentieovereenkomst Hilton” gesloten (hierna: “de Intentieovereenkomst”). In de considerans daarvan (vijfde gedachtestreepje) in samenhang met artikel 1 is te lezen dat het doel van de Intentieovereenkomst is om inzicht te krijgen in de haalbaarheid van het tot stand brengen van een vijfsterrenhotel (Hilton of vergelijkbaar, zoals Marriott of Sheraton) op de aan de gemeente in eigendom toebehorende locatie aan de Maas, door partijen ook aangeduid als locatie [de locatie] (hierna ook: “de locatie”). In artikel 3 van de Intentieovereenkomst is voorzien dat partijen 1x per maand of zoveel vaker als noodzakelijk wordt geacht overleggen. Daarbij zijn de heren [gebiedsmanager gemeente] (gebiedsmanager) en [projectmanager gemeente] (projectmanager) door de gemeente aan gewezen als contactpersonen en aan de kant van Ovile c.s. Satijn Plus Architecten voor bouwtechnische zaken, [juridisch medewerker appellanten] (hierna: [juridisch medewerker appellanten] ) voor juridische zaken en de heren [financieel medewerker appellanten 1] en [financieel medewerker appellanten 2] voor financiële zaken.

6.1.2.

Voorts bevat de Intentieovereenkomst – voor zover van belang – de volgende bepalingen:

“Artikel 6 – Looptijd initiële fase

De initiële fase eindigt 12 maanden na ondertekening van deze overeenkomst of zoveel eerder als de onderzoeken als bedoeld in artikel 4 zijn afgerond. Partijen kunnen na ommekomst van de in de 1e zin bedoelde periode in goed overleg besluiten deze overeenkomst voor een nadere periode te verlengen.

Aan het einde van de initiële fase zijn partijen ieder voor zich vrij om te beslissen of een voortzetting van de samenwerking zal gaan plaatsvinden. Indien een of meerdere partijen geen vervolg wenst/wensen te geven aan de initiële fase leidt dit niet tot verplichtingen (waaronder mede begrepen vergoedingen) jegens elkaar van welke aard dan ook noch kunnen partijen daaraan rechten ontlenen; een en ander met uitzondering van het bepaalde in artikel 7 B.

Besluiten partijen op basis van de resultaten van de onderzoeken als bedoeld in artikel 4A en 4B dat zij een vervolg wensen te geven aan de initiële fase, dan zullen zij overgaan tot het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst ten behoeve van de Hotelontwikkeling (hof: de in de Intentieovereenkomst gebruikte term voor, kort gezegd, de ontwikkeling van een vijfsterren hotel binnen een bepaald gebied, door partijen ook aangeduid als “het Plangebied”, waarbinnen de locatie ligt).

Artikel 7 – Exclusiviteit

(…)

B. De gemeente onthoudt zich gedurende de initiële fase van het verlenen van medewerking aan derden met vergelijkbare initiatieven binnen het Plangebied. Besluit de gemeente op basis van de resultaten van de onderzoeken als bedoeld in artikel 4A en 4B dat zij geen vervolg wenst te geven aan de initiële fase dan verleent zij gedurende drie jaar na afloop van de initiële fase geen medewerking aan een ander vergelijkbaar hotelinitiatief (5 sterren, hotelketen) binnen het Plangebied. (…)”

6.1.3.

Vrijwel maandelijks vonden directievergaderingen plaats. Uit de notulen van de ‘directievergadering project Hilton Maastricht’ van 30 augustus 2010 (bijlage bij prod. 4 Ovile c.s.) blijkt dat door de gemeente tijdens deze vergadering is opgemerkt:

“ [gebiedsmanager gemeente] (hof: [gebiedsmanager gemeente] ) voegt toe dat de wethouder vóór de tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan een gesprek wenst met ontwikkelaars over een drietal aspecten, de vijfsterrenstatus (internationale keten) van het nieuwe hotel moet verzekerd zijn, er zal een exploitant in beeld moeten zijn (Hilton of gelijkwaardig) en het project moet te vermarkten zijn aan een belegger.”

6.1.4.

Volgens de notulen van de directievergadering van 28 september 2010 (prod. 21 gemeente) was doel van die vergadering in hoofdzaak om versie 6 van het Ambitie-statement (een op de Intentieovereenkomst volgende overeenkomst) door te spreken, zodat op korte termijn tot ondertekening daarvan zou kunnen worden overgegaan. Daarbij is aangegeven dat dit spoedig diende te gebeuren omdat de oorspronkelijke termijn van de Intentieovereenkomst op 16 september 2010 afliep. Voorts staat in deze notulen:

“4. [projectmanager gemeente] (hof: [projectmanager gemeente] ) deelt voor wat betreft de vestingwerken mede dat het onderzoek is opgedragen doch nog niet is uitgevoerd. Hij verwacht dat het onderzoek begin oktober zal plaatsvinden. De resultaten ervan zullen dan naar alle waarschijnlijkheid enige weken later beschikbaar zijn.”

Aan het eind van het verslag is vermeld dat ondertekening van het Ambitie-statement op 26 oktober 2010 zal plaatsvinden en dat de gemeente de ontwikkelaars zal bevestigen dat de Intentieovereenkomst in ieder geval tot die datum zal worden verlengd.

6.1.5.

De gemeente heeft bij brief van 28 oktober 2010 (prod. 5 Ovile c.s.) aan [juridisch medewerker appellanten] bevestigd dat partijen in goed overleg hebben besloten dat de Intentieovereenkomst wordt verlengd tot 31 december 2010, maar dat indien het Ambitie-statement op een eerder moment wordt getekend, de Intentieovereenkomst eindigt op het moment van ondertekening van het Ambitie-statement.

6.1.6.

De gemeente, Ovile en HSG hebben vervolgens op 15 november 2010 een “Ambitie-statement Hilton” (al eerder als “het Ambitie-statement” aangeduid) getekend. Het doel hiervan was de op de ontwikkeling van een vijfsterren Hilton-hotel aan [de locatie] gerichte samenwerking voort te zetten en het sluiten van een anterieure overeenkomst als bedoeld in artikel 6.12 Wet op de Ruimtelijke Ordening voor te bereiden.

Het Ambitie-statement bevat onder meer de volgende bepalingen:

“ Artikel 2 – Planning

Partijen hebben de ambitie om binnen 6 maanden na het tekenen van voorliggend ambitie-statement de anterieure overeenkomst tekeningsgereed te hebben. Onder “anterieure overeenkomst” wordt mede begrepen “de samenwerkingsovereenkomst” als bedoeld in de intentieovereenkomst Hilton door partijen op 16 september 2009 getekend. Conditio sine qua non voor de anterieure overeenkomst en het bijhorend concept-exploitatieplan vormt het nog te maken definitief plan van aanpak inzake de bodem- en grondwaterverontreiniging op de planlocatie.

(….)

Artikel 4- Resultaten initi ële fase Ovile 2 en HSG

(…) Ovile 2 en HSG informeren het College van Burgemeester en Wethouders schriftelijk, voor de gronduitgifte als bedoeld in artikel 9 plaatsvindt, over de investeerder (s) en de exploitant (Hilton of gelijkwaardig).

Artikel 1 0 – Ontbinding

Voorliggend ambitie-statement is een overeenkomst en zal door beide partijen ontbonden (kunnen) worden binnen 6 weken na ontvangst van de onderzoeksresultaten naar bodem- en grondwaterkwaliteit als bedoeld in artikel 6, indien daaruit blijkt dat de onroerende zaak niet uiterlijk bij levering van het opstalrecht of erfpachtrecht geschikt is te maken voor het beoogde gebruik en/of het naar algemeen aanvaarde normen en kengetallen berekend aannemelijk is, dat de volgens het rapport noodzakelijke maatregelen het door de gemeente daarvoor geraamde budget groot maximaal € 400.000,- overschrijden.

Artikel 1 1 – Kostenvergoeding

Ontbinding van deze overeenkomst op grond van het bepaalde in artikel 10 leidt niet tot verplichtingen van partijen (waaronder mede begrepen vergoedingen) jegens elkaar van welke aard dan ook. Een kostenvergoeding als hierna onder 11C bedoeld is in het geval van ontbinding als bedoeld in artikel 10, ook niet aan de orde.

(…)

Indien Ovile 2 en HSG niet binnen 12 maanden na ondertekening van voorliggend ambitie-statement overgaan tot ondertekening van de anterieure overeenkomst welke is opgesteld met inachtneming van de kaders als verwoord in voorliggend ambitie-statement, vergoeden HSG en Ovile 2 de kosten welke zijn opgenomen op het kostenoverzicht “Resultaat Plankostenscan 2010 Exploitatieplan WRO” d.d. 29-1-2010 en daadwerkelijk zijn gemaakt (vast te stellen door middel van het gemeentelijk urenregistratiesysteem en offertes/opdrachten van derden), aan de gemeente.

Artikel 1 2 – Looptijd ambitie-statement

A. Partijen hebben na 12 maanden geen verplichtingen jegens elkaar krachtens dit ambitie-statement (waaronder mede begrepen vergoedingen, anders dan in artikel 11C bedoeld) jegens elkaar van welke aard dan ook. (…)”

6.1.7.

Ook na het sluiten van het Ambitie-statement zijn de eerder genoemde (maandelijkse) directievergaderingen voortgezet.

6.1.8.

Met het oog op de realisatie van een Hilton (of gelijkwaardig vijfsterren) hotel op de locatie was een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Op 21 januari 2011 is het ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd.

6.1.9.

Uit de notulen van de directievergadering van 22 maart 2011 blijkt dat Ovile c.s. tijdens dit overleg heeft meegedeeld dat het mogelijk is dat uiteindelijk Hilton het hotel niet gaat exploiteren. In reactie daarop is van de kant van de gemeente benadrukt dat de wethouder zich met volle kracht wil inzetten voor dit project, maar dat het dan noodzakelijk is dat belegger en exploitant bekend zijn en dat in samenhang daarmee een anterieure overeenkomst dient te zijn aangegaan voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld (prod. 21 gemeente).Voorts staat in deze notulen:

“Nu de onderhandelingen met gegadigden voor de exploitatie van het hotel nog voortgaan, dient zich de vraag aan of vaststelling van het bestemmingsplan in mei 2011 haalbaar en verstandig is. [financieel medewerker appellanten 2] en [financieel medewerker appellanten 1] (hof: [financieel medewerker appellanten 1] en [financieel medewerker appellanten 2] namens Ovile c.s.) wijzen erop dat het gezien de uitdagende marktomstandigheden wat meer tijd vergt om tot zaken te komen met de beste gegadigde, maar zij gaan ervan uit dat zij wel in de komende drie maanden tot zaken kunnen komen. In verband daarmee wordt besloten om voorshands juni 2011 aan te houden als maand waarin het bestemmingsplan zal worden vastgesteld.”

Daarna staan in deze notulen de volgende twee in cursief lettertype weergegeven alinea’s:

“Na de vergadering heeft [projectmanager gemeente] (hof: [projectmanager gemeente] ) nog contact opgenomen met [financieel medewerker appellanten 1] omdat de gemeente het bij nader inzien wel erg ambitieus acht om het ontwerp bestemmingsplan al in juni in de raad te doen behandelen, gelet ook op alle praktische zaken die in de tussentijd nog moeten gebeuren. Daarom heeft hij voorgesteld september 2011 aan te houden, waarmee [financieel medewerker appellanten 1] na overleg met [financieel medewerker appellanten 2] akkoord is gegaan.

Noot CS (hof: [juridisch medewerker appellanten] ): Het ambitiestatement is getekend op 15 november 2010 en kent een duur van 1 jaar. Omdat partijen zich nu richten op september 2011 is het wel zaak om te zijner tijd te bezien of de overeenkomst voor enige tijd moet worden verlengd.”

6.1.10.

Tijdens de directievergadering van 26 april 2011 zijn door de gemeente de resultaten van het onderzoek met betrekking tot de vestingwerken nader toegelicht en is medegedeeld dat duidelijk is geworden dat zich (in ieder geval) ongeveer 1,5 meter onder het maaiveld een gang van het vestingwerk bevindt en dat dit een forse tegenvaller is in die zin het bouwplan (zoals dat ten grondslag ligt aan het ontwerp bestemmingsplan) in de huidige vorm als gevolg van de aangetroffen vestingwerk niet kan worden gerealiseerd. De gemeente denkt aan twee oplossingen: verplaatsing van de toren of het integreren van de vestingwerken in het ontwerp (prod. 12 Ovile c.s.).

6.1.11.

Naar aanleiding van het aantreffen van de vestingwerken heeft op 5 mei 2011 een overleg plaatsgevonden tussen SatijnPlus Architecten en de gemeente en op 1 juli 2011 een directievergadering. Partijen hebben afgesproken van deze vergadering geen notulen op te maken (zie het van de vergadering door [juridisch medewerker appellanten] opgemaakte ‘vertrouwelijk memorandum’, prod. 15 Ovile c.s.).

6.1.12.

Bij brief van 11 november 2011 (prod. 3 gemeente) heeft [juridisch medewerker appellanten] namens Ovile c.s. de gemeente verzocht de looptijd van het Ambitie-statement te verlengen. In deze brief staat onder meer:

“Bij gelegenheid van het onderhoud met u van woensdag jl. hebben cliënten kenbaar gemaakt het project aan [de locatie] met bekwame spoed te willen voortzetten. Ondertussen zijn evenwel na aanhouding van de bestemmingsplanprocedure ettelijke maanden verstreken en de einddatum van het ambitiestatement naakt. Aangezien partijen de werkzaamheden uit hoofde van het ambitiestatement in goed overleg hadden opgeschort vanaf 1 juli jl., ligt het in de rede het ambitiestatement sowieso met de in de periode vanaf 1 juli jl verstreken maanden te verlengen. Voorts dient rekening te worden gehouden met de termijn die naar inschatting van de gemeente nodig is om tot herziening van het bestemmingsplan te geraken. Om die reden hebben cliënten gemeend u te moeten voorstellen om een verlenging van de termijn met zes maanden vanaf 15 november 2011 af te spreken. Op die datum dient een zogenaamde anterieure overeenkomst te zijn afgesloten.”

6.1.13.

De gemeente heeft daarop bij brief van 22 december 2011(prod. 4 gemeente) het volgende geantwoord:

“(…) Na ondertekening van het Ambitie-statement zijn door de gemeente in verband met de bestemmingsplanherziening diverse voorbereidende werkzaamheden en onderzoeken uitgevoerd waaronder het onderzoek naar de bodemkwaliteit en archeologisch onderzoek, en is het ontwerp-bestemmingsplan ter inzage gelegd. Door Ovile 2 en Hospitality Support Group BV is met Hilton en vergelijkbare partijen over management- en huurovereenkomsten en met investeerders en beleggers gesproken.

De gemeente wenste dat met de belegger en de exploitant door Ovile 2 en Hospitality Support Group BV voor de vaststelling van het bestemmingsplan bindende afspraken over de realisatie en exploitatie gemaakt zouden zijn. De ontwikkelaars gaven aan dat gezien de investeerders- en beleggersmarkt anno 2011 langjarige huurcontracten de voorkeur hebben boven managementcontracten zoals deze door Hilton worden gesloten en het cruciaal is een exploitant te vinden die tot het sluiten van een langdurige huurovereenkomst bereid is. Vanwege het uitblijven van deze door de gemeente vereiste, bindende afspraken, werden in maart 2011 de behandeling en vaststelling van het bestemmingsplan en de anterieure overeenkomst door de gemeenteraad, van mei 2011 naar september 2011 verschoven.

De uitkomsten van het archeologisch onderzoek waren in mei 2011 definitief. Volgens het onderzoek bevindt zich circa 1,5 meter onder maaiveld een gang van de vestingwerken, waardoor een bouwplanaanpassing met een verschuiving van de toren of integratie van de gang in het plan noodzakelijk is. De verschuiving van de toren is echter dermate minimaal dat het ontwerp-bestemmingsplan niet opnieuw ter visie gelegd hoeft te worden volgens de gemeentelijke planologische juristen. Door de ontwikkelaars werd geen definitieve keuze uitgesproken voor een van beide opties.

In oktober 2011 werd de afweging gemaakt door de ontwikkelaars om hetzij binnen het plangebied de hotelontwikkeling voort te zetten, hetzij het plan Belvedere tot zoekgebied te maken voor een hotelontwikkeling in [plaats] . Hoewel de ontwikkelaars naar de gemeente de keuze voor het plangebied uitspraken werd geen anterieure overeenkomst getekend en ook niet definitief een exploitant en belegger bekend gemaakt.

Gezien de hiervoor geschetste voortgang in het ontwikkelproces in het afgelopen jaar en het feit dat de gemeente onder andere een aanzienlijk renteverlies lijdt en alternatieve invulling van de locatie niet mogelijk is als het plangebied exclusief voor Ovile 2 en Hospitality Group BV gereserveerd blijft, zal de gemeente ondanks het verzoek van de ontwikkelaars daartoe, niet overgaan tot een verlenging van het Ambitie-statement.”

De gemeente heeft in deze brief voorts aanspraak gemaakt op vergoeding van de door haar gemaakte kosten als bedoeld in artikel 11 C van het Ambitie-statement en daartoe verwezen naar een bijgevoegde concept-factuur en opgemerkt dat de officiële factuur zo spoedig mogelijk volgt. De gemeente heeft vervolgens bij factuur van 28 december 2011 betaling van de door haar gemaakte kosten gevorderd, zijnde een bedrag van € 120.791,00.

6.1.14.

Op 27 januari 2012 heeft er tussen partijen een overleg plaatsgevonden. Tijdens dit overleg heeft Ovile c.s. aan de gemeente Rezidor (Radisson Blu) als exploitant en Chalet als belegger gepresenteerd. Na dat overleg heeft de gemeente aan [juridisch medewerker appellanten] bij e-mail van 3 februari 2012 (prod. 7 gemeente) het volgende bericht:

“Tijdens bovenvermeld overleg is afgesproken dat alvorens wij wederom aan tafel gaan de volgende zaken door jullie aangereikt c.s. uitgevoerd zullen worden:

Op korte termijn ontvangen wij een plan van aanpak waarin de participerende rol van de exploitant en de financier expliciet aan de orde is.

Tijdpad gericht op maximaal 3 maanden: plan realisatie 5-sterrenhotel; opties nalopen naar definitieve keuze; vast te leggen in intentieovereenkomst.

Op uitdrukkelijk verzoek begint dit nieuwe proces pas nadat het vorig proces is afgesloten middels betaling van de factuur.”

Daarna is er door (de advocaten van) partijen nog uitvoerig gecorrespondeerd, maar dit heeft niet geleid tot wijziging van de wederzijdse standpunten. Ovile c.s. heeft nagelaten genoemd bedrag van € 120.791,00 aan de gemeente te betalen.

6.3.

Daarop heeft de gemeente bij dagvaarding van 16 juli 2013 de onderhavige procedure jegens Ovile c.s. aanhangig gemaakt en, kort samengevat, een hoofdelijke veroordeling van Ovile c.s. gevorderd tot betaling van € 120.791,--, te vermeerderen met rente en kosten.

6.4.

Ovile c.s. heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Voortbouwend daarop heeft Ovile c.s. in reconventie gevorderd:

1) voor recht te verklaren dat het afbreken van de onderhandelingen door de gemeente onrechtmatig is jegens Ovile c.s.;

2) primair de gemeente te veroordelen de afgebroken onderhandelingen voort te zetten in het stadium waarin deze zijn afgebroken dan wel

3) subsidiair de gemeente te veroordelen tot betaling van de door Ovile c.s. geleden en te lijden schade begroot op € 700.000,-- en overigens op te maken bij staat en te vereffen volgens de wet,

dit alles met veroordeling van de gemeente in de kosten.

6.4.1.

De rechtbank heeft bij rolbeschikking van 2 oktober 2013 een comparitie gelast, die op 19 februari 2014 is gehouden.

6.4.2.

In het eindvonnis heeft de rechtbank, kort samengevat, overwogen:

i) dat Ovile c.s. niet aannemelijk heeft gemaakt op welk punt de gemeente jegens haar zou zijn tekortgeschoten en dat te meer nu Hilton was afgevallen en niet aannemelijk is geworden dat een vergelijkbare hotelketen gereed stond om de locatie aan [de locatie] van Hilton over te nemen, niet valt in te zien dat de gemeente Ovile c.s. in redelijkheid niet kon houden aan de in het ambitie-statement neergelegde afspraken over de looptijd daarvan en over de vergoeding van de kosten. Gelet op artikel 12 A van het ambitie-statement had het ambitie-statement de duur van een jaar en vervielen alle verplichtingen van partijen uit hoofde van die overeenkomst op 15 november 2011, uitgezonderd de betalingsverplichting van Ovile c.s. op grond van artikel 11 C (r.o. 3.3.4);

ii) dat ten aanzien van de door Ovile c.s. genoemde omstandigheid dat op de locatie [de locatie] ondergrondse vestingwerken zijn aangetroffen geldt dat nu het ook aan Ovile c.s. voor het tekenen van het ambitie-statement bekend was dat zich ter plaatse ondergrondse vestingwerken bevonden alsook dat daarnaar nader onderzoek diende plaats te vinden bij gebreke van een contractuele bepaling op dit punt niet valt in te zien op welke grond de uiteindelijke ligging van die werken Ovile c.s. zou kunnen bevrijden van haar verplichting tot vergoeding van de door de gemeente gemaakte plankosten (r.o. 3.4);

iii) dat de gemeente zich dan ook gerechtvaardigd op het standpunt kan stellen dat het ambitie-statement was geëindigd en dat Ovile c.s. de afspraak over de vergoeding van de door de gemeente gemaakte kosten diende na te komen.

Daarop heeft de rechtbank de vorderingen in conventie toegewezen en de vorderingen in reconventie afgewezen.

6.5.

De grieven van Ovile c.s. komen er in de kern op neer dat de rechtbank ten onrechte de vorderingen van de gemeente heeft toegewezen en de vorderingen van Ovile c.s. heeft afgewezen.

6.6.

De grieven I en II bestrijden de juistheid van de uitleg die de rechtbank aan artikel 11 C van het ambitie-statement heeft gegeven en lenen zich voor een gezamenlijke beoordeling.

6.6.1.

Ovile c.s. stelt in de toelichting op de grieven I en II dat het geschil van partijen niet is gelegen in de hoogte van de kosten noch dat die kosten uiteindelijk voor hun rekening komen, maar dat het geschil zich beperkt tot het moment waarop de kosten verschuldigd zijn en betaald dienen te worden. Volgens Ovile c.s. is het standpunt van de rechtbank, inhoudende dat de kosten verschuldigd zijn nu er geen anterieure overeenkomst is getekend, onjuist. Ovile c.s. betoogt daartoe dat uit de intentie en de tekst van genoemd artikel 11 C opgemaakt moet worden, dat het niet ondertekenen van de anterieure overeenkomst door Ovile en HSG gelegen moet zijn in een weigering van hun kant, althans dat de bereidheid om de anterieure overeenkomst te tekenen bij Ovile en HSG ontbroken moet hebben. Nu er, kort gezegd, van wanprestatie en/of een gebrek aan bereidheidwilligheid aan de zijde van Ovile c.s. geen sprake is, kan het niet tekenen van de overeenkomst Ovile c.s. niet worden verweten. Daarom is Ovile c.s. het gevorderde bedrag niet verschuldigd, aldus Ovile c.s..

6.6.2.

De gemeente daarentegen stelt dat uit het Ambitie-statement volgt dat partijen binnen zes doch in ieder geval binnen twaalf maanden overeenstemming moesten bereiken over de inhoud van de anterieure overeenkomst en dat indien om welke reden dan ook geen anterieure overeenkomst werd getekend vóór het einde van de looptijd van het Ambitie-statement, zijnde 15 november 2011 (hof: in de memorie van antwoord staat op p. 9 abusievelijk 2012), Ovile en HSG gehouden zijn de door de gemeente gemaakte kosten te voldoen aan de gemeente. Daarbij heeft de gemeente erop gewezen dat zij gelet op haar publiekrechtelijke positie en verplichtingen een gerechtvaardigd belang heeft bij deze afspraak. Immers, de gemeente had Ovile c.s. niet alleen exclusiviteit verleend, maar moest ook nog eens de nodige kosten maken en overheidsgelden inzetten teneinde de haalbaarheid van een privaatrechtelijk plan tot vestiging van een vijfsterren hotel in [plaats] te onderzoeken. De gemeente was bereid de samenwerking met Ovile c.s. aan te gaan en in dit kader de nodige inspanningen te verrichten en kosten te maken, omdat zij op grond van de toezeggingen van Ovile c.s. en de betrokkenheid van Hilton vertrouwen had in de totstandkoming van een anterieure overeenkomst, een wijziging van het bestemmingsplan en de uiteindelijke realisatie van een vijfsterren hotel, maar het uitgangspunt moest daarbij wel zijn dat het risico van het al dan niet slagen van de hotelontwikkeling (zoals gebruikelijk) bij de private marktpartij zou liggen. In dat kader heeft de gemeente bij voortzetting van het onderhandelingsproces (het tekenen van het Ambitie-statement) aangegeven dat indien niet binnen een redelijke termijn een anterieure overeenkomst tot stand zou komen (en dus het verhaal van de door haar te maken kosten niet zeker zou zijn), de gemaakte kosten door Ovile c.s. aan de gemeente dienden te worden vergoed. Hiertoe is de gemeente zelfs op grond van de Wet Ruimtelijke Ordening gehouden.

6.6.3.

Het hof overweegt als volgt.

Voorop gesteld wordt dat indien partijen van mening verschillen over de uitleg van een beding in een overeenkomst, de rechter de betekenis van een dergelijk beding moet vaststellen aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenaamde Haviltex-maatstaf). Dat is niet anders indien bij de uitleg van een overeenkomst groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen, zoals ingeval twee professionele partijen een overeenkomst hebben gesloten, waarvan ook in het onderhavige geval kan worden gesproken (HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101 ( [partijen] ).

6.6.4.

Naar het oordeel van het hof biedt de tekst van artikel 11C van het Ambitie-statement, zoals aangehaald in rov. 6.1.6, geen aanknopingspunten voor het standpunt van Ovile c.s.. Noch in de tekst van artikel 11 C noch elders in het Ambitie-statement wordt aan (het ontstaan van) de betalingsverplichting van Ovile c.s. de voorwaarde gesteld dat sprake moet zijn van wanprestatie aan de kant van Ovile c.s. dan wel enige andere vorm van verwijtbaar handelen aan hun zijde.

De tekst biedt daarentegen wel aanknopingspunten voor de door de gemeente verdedigde uitleg, inhoudende dat indien geen anterieure overeenkomst tot stand is gekomen na ommekomst van de looptijd van de overeenkomst Ovile c.s. de door de gemeente gemaakte kosten dient te vergoeden. Artikel 11 C vermeldt immers enkel de termijn van 12 maanden zonder daaraan bijkomende voorwaarden te stellen. De gemeente heeft er in dit verband terecht op gewezen (zie randnummer 14 MvA, p. 10 bovenaan) dat in het Ambitie-statement, anders dan in de Intentieovereenkomst, ook niet is voorzien in een verlengingsmogelijkheid. Ook dat wijst op een beperkte looptijd van de overeenkomst.

6.6.5.

Wat betreft het beroep van Ovile c.s. op de intentie c.q. bedoeling van partijen is het hof van oordeel dat de door Ovile c.s. gestelde bedoeling evenmin uit de bepalingen van het Ambitie-statement valt af te leiden en dat daarvoor ook overigens concrete aanwijzingen ontbreken. Bovendien is van belang dat in artikel 10 van het Ambitie-statement is geregeld dat beide partijen de overeenkomst kunnen ontbinden indien uit de onderzoeksresultaten naar de bodem- en grondwaterkwaliteit blijkt dat de onroerende zaak niet geschikt is te maken voor het beoogde gebruik en dat uit artikel 11 A volgt dat een dergelijke ontbinding niet leidt tot enige verplichting van partijen. Daarbij is uitdrukkelijk vermeld dat de onkostenvergoeding van artikel 11 C ingeval van een ontbinding op grond van artikel 10 niet aan de orde is. Vaststaat dat beide partijen bij de totstandkoming van het Ambitie-statement wisten dat zich mogelijk in de bodem van de locatie vestingwerken zouden bevinden (zie hiervoor r.o. 6.1.4). Voor beide partijen – in ieder geval voor Ovile c.s. als ervaren partij op het gebied van projectontwikkeling – moet daarom op dat moment ook duidelijk zijn geweest dat dit mogelijk tot aanpassing van de bouwplannen en dus mogelijk ook tot vertraging van het project zou kunnen leiden. Gesteld noch gebleken is echter dat dit voor Ovile c.s. aanleiding is geweest om te bedingen daarvoor eveneens een ontbindingsmogelijkheid in het Ambitie-statement op te nemen dan wel een verlengingsmogelijkheid van de looptijd.

Overigens heeft de gemeente naar het oordeel van het hof genoegzaam aangetoond dat het aantreffen van de vestingwerken niet tot bijstelling van het ontwerp-bestemmingsplan noopte en dus ook niet zou tot vertraging aanleiding zou hebben gegeven. Het hof verwijst naar de door de gemeente overgelegde e-mail van 29 april 2011 (prod. 26 gemeente). Eerder lijkt de vertraging te zijn veroorzaakt door het terugtreden van Hilton, wat voor risico van Ovile c.s. komt.

6.6.6.

Dat ook Ovile c.s. zich bewust is geweest van de door partijen overeengekomen looptijd van het Ambitie-statement blijkt daarnaast uit het verslag van de directievergadering van 22 maart 2011. Bij pleidooi is door de [juridisch medewerker appellanten] desgevraagd verklaard dat hij steeds de notulen van de directievergaderingen opstelde en dat “CS” zijn initialen zijn. [juridisch medewerker appellanten] heeft derhalve de hiervoor in r.o. 6.1.9 weergegeven opmerking in de notulen opgenomen. Deze notulen dateren van 28 maart 2011 en gelet op de hiervoor vermelde notitie was Ovile c.s. zich er toen van bewust dat het Ambitie-statement op 15 november 2011 afliep. Gevraagd waarom Ovile c.s. desondanks eerst op 11 november 2011 om verlenging heeft verzocht, is bij pleidooi door Ovile c.s. aangegeven dat zij erop vertrouwde dat door de gemeente wel een verlenging zou worden verleend vanwege de prettige sfeer waarin de besprekingen steeds waren verlopen en de goede onderlinge verhoudingen. Dat dat vertrouwen ook gerechtvaardigd was en door de gemeente was opgewekt, is echter niet dan wel onvoldoende onderbouwd gesteld. Feit is dat het Ambitie-statement slechts een beperkte looptijd had, dat daarin anders dan in de Intentie-overeenkomst niet was voorzien in een verlengingsmogelijkheid en dat Ovile c.s. zich van die beperkte looptijd bewust was.

Ten slotte neemt het hof ook in aanmerking het door de gemeente gestelde belang bij een beperkte looptijd (zie r.o. 6.6.2) en voorts dat de gemeente, zoals zij bij pleidooi onbetwist nader heeft toegelicht, niet alleen in dit geval maar vanaf eind 2008 steeds eenzelfde handelwijze heeft gevolgd, te weten dat de gemeente slechts gedurende een afgebakende, betrekkelijk korte tijd met ontwikkelaars onderhandelt op basis van exclusiviteit. Deze handelwijze is, zoals door de gemeente onbetwist is gesteld, erop gericht om te voorkomen dat op diverse plekken in de stad ontwikkelaars gedurende langere tijd een exclusieve positie hebben, terwijl er vervolgens niet wordt gebouwd.

6.6.7.

Op grond van het voorgaande is de conclusie dat de door Ovile c.s. gestelde uitleg niet kan worden gevolgd. Ovile c.s. heeft voorts geen feiten en omstandigheden gesteld, die indien bewezen, tot een ander oordeel zouden leiden, zodat bewijslevering niet aan de orde is.

6.6.8.

Dit alles leidt ertoe dat ook het hof van oordeel is dat het Ambitie-statement door ommekomst van de daarin overeengekomen looptijd van twaalf maanden is geëindigd. Anders dan Ovile c.s. stelt, zijn door het verstrijken van twaalf maanden zonder dat een anterieure overeenkomst is getekend de onderhandelingen niet afgebroken, maar geëindigd. Het stond de gemeente dan ook vrij na het einde van het Ambitie-statement op de voet van artikel 11C van Ambitie-statement aanspraak te maken op vergoeding van de gemaakte kosten. Bovendien was de gemeente niet gehouden met Ovile c.s. op exclusieve basis verder te praten (zie r.o. 6.1.14). Er is derhalve geen grondslag voor toewijzing van de vorderingen in reconventie.

6.6.9.

Voor zover Ovile c.s. ook heeft bedoeld te betogen dat het beroep van de gemeente op artikel 11C van het Ambitie-statement naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, verwerpt het hof dat standpunt op dezelfde gronden als hiervoor vermeld.

6.6.10.

De grieven I en II slagen niet.

6.7.

Grief III mist zelfstandige betekenis en behoeft om die reden geen beoordeling.

6.8.

Dit alles leidt tot de conclusie dat het beroepen vonnis moet worden bekrachtigd. Ovile c.s. wordt als in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

7 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep zowel in conventie als in reconventie;

veroordeelt Ovile c.s. hoofdelijk in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van de gemeente worden begroot op € 5.114,00 aan verschotten en op € 7.896,00 aan salaris advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.A.W. Vermeulen, M.A. Wabeke en M.B.M. Loos en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 januari 2016.

griffier rolraadsheer


Juridisch advies nodig?

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag


naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Gerelateerde wetgeving

Gerelateerde advocatenkantoren

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature