Jure.nl Rechtspraak, Jurisprudentie, Rechterlijke uitspraken online
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Soort procedure:
Zaaknummer:
Zittingsplaats:

Inhoudsindicatie:

dringend eigen gebruik; sloop en nieuwbouw

Gepubliceerde uitspraken in deze zaak:

Uitspraak



GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.166.353/01

arrest van 3 mei 2016

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats] , gemeente Bernheze,

appellante,

advocaat: mr. H.M.A. van den Boogaard te Uden,

tegen

Stichting Mooiland,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. F.A.M. Knüppe te Arnhem,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 28 juli 2015 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch onder zaaknummer 2999851/410 rolno. 14-3796 gewezen vonnis van 8 januari 2015.

5 Het verdere verloop van de procedure

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit de memorie van antwoord in het incident (het hof begrijpt: in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep).

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

6 De verdere beoordeling

6.1.

Bij genoemd tussenarrest is de incidentele vordering van Mooiland om het vonnis waarvan beroep alsnog uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, afgewezen. De hoofdzaak is in dat tussenarrest verwezen naar de rol voor memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep aan de zijde van [appellante] .

in het principaal en incidenteel hoger beroep

6.2.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de feiten, zoals vastgesteld in 3.1. en 3.2. van voormeld tussenarrest, te weten:

6.2.1.

[appellante] huurt tegen een huurprijs van € 365,49 per maand een woning van Mooiland aan het [adres 1] in [woonkern] . Mooiland heeft de huurovereenkomst bij brief van 24 mei 2013 opgezegd tegen 1 februari 2014 wegens dringend eigen gebruik omdat zij voornemens is voor het [locatie] een nieuwbouwproject te ontwikkelen waarvoor de woning die [appellante] huurt gesloopt moet worden. [appellante] heeft niet ingestemd met de opzegging.

6.2.2.

De plannen van Mooiland hebben vertraging opgelopen. Daarom heeft zij bij brief van 28 januari 2014 de eerdere huuropzegging ingetrokken en een nieuwe huuropzegging gedaan tegen 1 augustus 2014 wegens dringend eigen gebruik, althans wegens verwezenlijking van het bestemmingsplan.

6.3.

In de onderhavige procedure vordert Mooiland in conventie, kort gezegd, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, beëindiging van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, betaling van de huur tot de ontruiming en veroordeling in de proceskosten met rente en executiekosten.

Aan deze vordering heeft Mooiland, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik vanwege sloop van de woning en nieuwbouw.

6.4.

[appellante] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en zij vordert € 20.000,- aan verhuis- en herinrichtingskosten in het geval de vordering van Mooiland wordt toegewezen.

6.5.

In het bestreden vonnis heeft de rechtbank voormelde vorderingen van Mooiland toegewezen, met dien verstande dat de huurovereenkomst zal eindigen op 30 april 2015 en dat dan de woning moet zijn ontruimd en met afwijzing van het meer of anders gevorderde. De vordering van [appellante] heeft de rechtbank afgewezen.

6.6.

[appellante] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Mooiland en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen, met veroordeling van Mooiland in de kosten van beide instanties.

6.7.

Mooiland heeft, met uitzondering van de uitvoerbaarheid bij voorraad, geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis.

Incidenteel heeft zij gevorderd het bestreden vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten in het incident met wettelijke rente en nakosten.

In haar voorwaardelijk incidenteel hoger beroep heeft Mooiland één grief voorgedragen en geconcludeerd tot vernietiging van vonnis van 8 januari 2015 voor zover het betreft de afwijzing van de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad en tot het alsnog toewijzen daarvan, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten met wettelijke rente en nakosten.

Grief 1: dringend eigen gebruik.

Strekking opzegging.

6.8.

In haar eerste grief voert [appellante] als eerste onderdeel daarvan aan dat de motivering in de opzeggingsbrief van Mooiland betrekking heeft op de staat van de woning, dat de woning nog in goede staat is, dat de rechtbank hieraan geheel voorbijgaat en dat de in overweging 4.2. door de rechtbank genoemde omstandigheden niet ter zake doende zijn.

6.9.

In artikel 7:273 lid 1 BW is bepaald dat op de vordering bedoeld in artikel 272 lid 2 BW de rechter bij zijn beslissing uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking neemt.

6.10.

Mooiland heeft in haar brief van 28 januari 2014 aan [appellante] bericht: “U huurt een woning van Mooiland aan het [adres 1] in [woonkern] . In februari 2012 is Mooiland gestart met het plan “herontwikkeling 14 woningen [locatie] [woonkern] .” Uw woning maakt onderdeel uit van dit plan. (…)

Wij zeggen de huurovereenkomst per heden op tegen 1 augustus 2014. Deze opzegging komt in de plaats van onze opzegging van 24 mei 2013. De opzegging vindt plaats op grond dat Mooiland de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik (art. 7:274 lid 1 sub c BW). Het is namelijk noodzakelijk dat Mooiland uw woning sloopt en vervangt door nieuwbouw. Reden voor de sloop is dat de woning niet meer voldoet aan de huidige eisen. De achtergronden van dat besluit zijn u volledig bekend. Subsidiaire opzeggingsgrond is verwezenlijking van de bestemming (7:274 lid 1 sub e BW).

6.11.

[appellante] heeft niet betwist dat, zoals in de opzegging wordt gesteld, de achtergronden van het besluit van Mooiland, dat de woning niet meer voldoet aan de huidige eisen, haar, [appellante] , volledig bekend zijn. De kantonrechter heeft daarom terecht die achtergronden, door Mooiland in de hiervoor geciteerde brief samengevat aangeduid als “het plan herontwikkeling 14 woningen [locatie] [woonkern] ”, betrokken bij de beoordeling van de vraag of de woning niet meer aan de huidige eisen voldoet. Dit onderdeel van grief 1 wordt verworpen.

Exploitatie.

6.12.

In het tweede onderdeel van haar eerste grief komt [appellante] op tegen de overweging van de rechtbank dat Mooiland voldoende heeft toegelicht dat doorexploitatie tot een onrendabele top leidt. [appellante] voert daartoe aan dat toelichten in dit kader onvoldoende is aangezien dringend eigen gebruik aannemelijk moet worden gemaakt.

6.13.

Mooiland heeft hierop geantwoord (memorie van antwoord nr. 2.7.) dat de “onrendabele top-redenering” door Mooiland niet werd gebruikt om te illustreren dat zij verlies zou maken op de te slopen woningen, maar dat bij nieuwbouw sprake zal zijn van een vergelijkbare onrendabele top als bij doorexploitatie. Uit deze eigen stelling van Mooiland trekt het hof de conclusie dat het “exploitatie-argument” als neutraal dient te worden beschouwd. Het dringend eigen gebruik kan daarom niet worden gebaseerd op de exploitatie. In zoverre slaagt dit onderdeel van deze grief. Dit leidt echter niet, zoals hierna zal blijken, tot vernietiging van het bestreden vonnis.

Totstandkoming en inhoud plannen.

6.13.

Als derde onderdeel van grief 1 werpt [appellante] op dat de wijze waarop de plannen van Mooiland tot stand zijn gekomen niet relevant is voor de vraag of er sprake is van dringend eigen gebruik omdat deze vraag inhoudelijk beoordeeld dient te worden.

6.14.

In artikel 7:274 lid 1 sub c BW is bepaald dat de rechter de vordering als bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW slechts kan toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

6.15.

Het hof is, gelet op voormelde bepaling, het met [appellante] eens dat de plannen van Mooiland inhoudelijk beoordeeld dienen te worden, aangezien het hof het plan van Mooiland beschouwt als de in haar opzegging bedoelde achtergrond voor haar besluit dat de woning van [appellante] niet meer voldoet aan de huidige eisen. Die inhoudelijke beoordeling volgt hierna.

6.16.

[appellante] verzoekt in haar brief van 26 april 2001, gericht aan Woonmaatschappij Maasland (productie 4 bij inleidende dagvaarding), de vrijgekomen naastgelegen woning ook aan haar te verhuren. Hierbij vermeldt [appellante] dat dit ook in het kader valt van de wens om woningen voor ouderen in het dorp wat ruimer van opzet te maken en om deze te voorzien van een seniorenlabel.

In een brief van 29 april 2003 aan Woonmaatschappij Maasland (productie 6 bij inleidende dagvaarding) herhaalt [appellante] dat de schaarser geworden ruimte in het centrum van het dorp bij voorkeur dient te worden gebruikt voor vergroting van woonruimte, waaraan dringend behoefte is en de woningen op te plussen voor senioren.

Met voormelde brieven geeft [appellante] ook zelf aan, zo begrijpt het hof, dat de kwantiteit en de kwaliteit van het aanbod van seniorenwoningen in [woonkern] verbeterd moet worden.

6.17.

In de enquête “Behoefte aan seniorenwoningen in [woonkern] /resultaten van de woonenquête onder senioren 55+” van oktober 2008 (bijlage bij productie 28 bij akte producties ten behoeve van de comparitie in eerste aanleg), is onder meer geconcludeerd (blz. 13 onder nr. 7.) dat op korte termijn (0 tot 2 jaar) voor met name de groep ouderen (75 jaar en ouder) een grote behoefte bestaat aan seniorenhuurwoningen met een huurprijs beneden de aftoppingsgrens van de huurtoeslag en dat renovatie van de bestaande ouderenwoningen en een locatie voor nieuwbouw dan ook de hoogste prioriteit dient te hebben.

Voormelde conclusie volgt, anders dan [appellante] betoogt, naar het oordeel van het hof uit de resultaten van de enquête. Immers 71% van de aangeschrevenen heeft het enquêteformulier ingevuld en ingeleverd, zodat de uitslag terecht als representatief wordt beschouwd (blz. 3). Uit tabel 2b (blz. 6) blijkt dat uit de formulieren ingevuld door 75-jarigen en ouder, vijftien huishoudens voorkeur hebben voor een seniorenwoning in huur. In tabel 2f is aangegeven dat dertien huishoudens binnen nul tot twee jaar behoefte hebben aan een seniorenwoning.

[appellante] heeft nog op de ouderdom van deze enquête gewezen, maar zij heeft daar geen gevolgen aan verbonden in de zin dat daaraan geen waarde meer kan worden gehecht. [appellante] heeft ook niet gesteld dat de beantwoording van een zelfde enquête op dit moment tot een wezenlijk andere uitkomst zou leiden.

Uit deze enquête blijkt derhalve dat er in [woonkern] op korte termijn behoefte bestaat aan kwantitatieve uitbreiding van sociale seniorenhuurwoningen.

6.18.

De Stichting Dorpsraad [woonkern] heeft bij brief van 18 november 2008 (productie 28 bij genoemde akte producties) het volgende geschreven aan Woonmaatschappij Mooiland Maasland:

“De Dorpsraad van [woonkern] vraagt hierbij uw aandacht voor de woonproblematiek voor senioren in de woonkern [woonkern] .

Zowel de Dorpsraad, de Raad voor het Gecoördineerd Ouderenwerk als de Katholieke Bond voor Ouderen zijn in de afgelopen jaren regelmatig geconfronteerd met vragen en opmerkingen over het tekort aan geschikte seniorenwoningen in de woonkern [woonkern] . Wij hebben u daarover ook al eerder benaderd.

Zowel in de koopsector als in de huursector is er nauwelijks aanbod van geschikte seniorenwoningen. Dit terwijl de vraag steeds groeiende is en in de komende jaren -gelet op de vergrijzing- nog verder zal toenemen.

De gezamenlijke organisaties hebben hiervoor door middel van een inspreeknotitie in juni j.l. reeds aandacht gevraagd in de Raadscommissie Ruimtelijke Zaken van de gemeente Bernheze.

Het gemeentebestuur van Bernheze is in deze inspreeknotitie verzocht om in de komende tijd zeer voortvarend te werk te gaan om de bouw van seniorenwoningen in [woonkern] te realiseren.

Ook is daarbij aandacht gevraagd voor het huidige zeer beperkte en sterk gedateerde seniorenwoningen bestand in onze woonkern.

Deze woningen voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd en zijn toe aan renovatie dan wel dient herstructurering plaats te vinden.

Woonmaatschappij Mooiland Maasland dient naar onze mening hierin - in afstemming met de gemeente - het voortouw te nemen.

Om de daadwerkelijke behoefte aan seniorenwoningen in kaart te brengen, hebben bovengenoemde plaatselijke organisaties het initiatief genomen om door middel van een woonenquête, de woonwens van ouderen in [woonkern] in beeld te krijgen.

De uitslag van deze enquête treft u in bijgevoegde rapportage aan.

(…)”

Het hof maakt uit voormelde brief op dat in 2008 het bestand aan seniorenwoningen in [woonkern] kwantitatief en kwalitatief niet aan de maat was.

6.19.

In het Integraal dorpsontwikkelingsplan [woonkern] van oktober 2009 (productie 29 bij genoemde akte producties), welk plan is opgesteld in opdracht van de Dorpsraad [woonkern] in samenwerking met de gemeente Bernheze, is, in paragraaf 2.3. tweede alinea op blz. 17, vermeld dat [woonkern] iets sterker vergrijsd is dan andere kleine kernen van min of meer gelijke omvang en dat de vergrijzing naar verwachting toeneemt met 175 personen in de periode 2016-2025. Volgens voormeld plan is de productie van seniorenwoningen achtergebeleven met twee woningen (3e alinea).

Onder het hoofd “Seniorenwonen” (blz. 37) is in de tweede alinea vermeld dat de vernieuwing van een groot deel van de woningen aan het [locatie] moet gaan zorgen voor seniorenwoningen die passen bij de behoefte van deze tijd, dat ze vooral ruimer zijn dan de huidige woningen, maar ook zijn voorzien van moderne faciliteiten en dat de herstructurering tevens gelegenheid biedt om via een betere verkaveling meer woningen te realiseren dan het huidige aantal.

Ook uit dit plan blijkt volgens het hof dat er behoefte is aan meer en betere seniorenwoningen in [woonkern] .

6.20.

In het Ontwerpwijzigingsplan [locatie] , [woonkern] van de gemeente Bernheze van januari 2014 (productie 21 bij inleidende dagvaarding) is overwogen dat het woningbouwplan programmatisch een belangrijke bijdrage levert aan het dorp en dat de huidige woningen technisch niet meer aan de wensen en eisen van 2014 voldoen (paragraaf 3.1., eerste en tweede alinea).

Hiermee wordt derhalve naar het oordeel van het hof bevestigd dat het plan van Mooiland in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte voorziet.

6.21.

Op grond van hetgeen in 6.15 tot en met 6.20 is overwogen, stelt het hof vast dat in [woonkern] op korte termijn behoefte bestaat aan sociale huurwoningen voor senioren die aan de eisen van deze tijd voldoen en dat het plan van Mooiland in zoverre aan die behoefte tegemoet komt.

Dit derde onderdeel van de eerste grief wordt dus verworpen.

Alternatieven.

6.22.

[appellante] voert in dit onderdeel van de grief aan dat door Mooiland niet is toegelicht dat andere alternatieven bekeken zijn en dat geen vergelijk is gemaakt tussen het plan op het [locatie] en andere locaties.

6.23.

Het hierboven aangehaalde Ontwerpwijzigingsplan geeft in paragraaf 2 als beleidskader aan dat het plan van Mooiland past binnen het beleid van inbreiden voor uitbreiden en dat in het vigerend bestemmingsplan reeds een beleidsmatige afweging is gemaakt voor het toestaan van twee extra woningen. Met dit Ontwerpwijzigingsplan maakt de gemeente het ook juridisch mogelijk om het plan van Mooiland te realiseren.

In de hierboven vermelde brieven van [appellante] van 26 april 2001 en 29 april 2003 geeft ook [appellante] zelf de voorkeur aan realisatie van seniorenwoningen in het centrum van het dorp.

Hierbij komt dat Mooiland onbetwist heeft aangevoerd (pleitaantekeningen nr. 7.) dat zij ook door middel van een ander project, genaamd De Helling, invulling heeft gegeven aan uitbreiding van seniorenwoningen.

Tenslotte heeft Mooiland onweersproken gesteld dat voor de woning waarin [appellante] woont vernieuwbouw geen reële optie was vanwege hoge kosten die bij aanpassing zouden ontstaan door de indeling van de woning en de vloer die voor een deel van beton en voor een ander deel van hout is gemaakt (pleitaantekeningen nr. 8.).

Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de gekozen locatie voor de realisatie van seniorenhuurwoningen en de nieuwbouw door Mooiland voldoende is onderbouwd. Dit onderdeel van de grief faalt derhalve.

Top loss kosten.

6.24.

[appellante] voert in dit laatste onderdeel van grief 1 aan dat de top loss kosten niet zijn onderbouwd, dat deze kosten voortvloeien uit het feit dat Mooiland al is begonnen met uitvoering van haar plan voordat er een definitieve uitspraak over de rechtsgeldigheid van de opzegging is, dat de dringendheid van het eigen gebruik bij de opzegging aanwezig moet zijn en niet op grond van de vervolgstappen die Mooiland zet mag worden aangenomen, welke handelingen voor rekening en risico van Mooiland moeten komen.

6.25.

Het hof is het met voormelde stellingen van [appellante] eens, maar dit leidt niet tot vernietiging van het oordeel van de kantonrechter over het dringend eigen gebruik. In 6.21. heeft het hof namelijk op grond van hetgeen in 6.15 tot en met 6.20 is overwogen, vastgesteld dat in [woonkern] op korte termijn behoefte bestaat aan sociale huurwoningen voor senioren die aan de eisen van deze tijd voldoen en dat het plan van Mooiland in zoverre aan die behoefte tegemoet komt. In 6.23. heeft het hof overwogen dat de gekozen locatie en de keuze voor nieuwbouw voldoende zijn onderbouwd. Het voorgaande leidt het hof tot de conclusie dat er sprake is van dringend eigen gebruik. Grief 1 wordt verworpen.

Grief 2: passende woonruimte.

6.26.

In deze grief heeft [appellante] naar voren gebracht dat slechts één aanbieding in [woonkern] was gelegen, dat die aanbieding in april 2013 en daarmee ruim voor de opzegging is gedaan, dat zij haar gehele leven in [woonkern] heeft gewoond en dat gezien haar leeftijd het een redelijke voorwaarde is dat zij in [woonkern] kan blijven wonen.

6.27.

Deze grief wordt verworpen. Volgens artikel 7:274 lid 1 sub c BW dient te blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Aan deze bepaling is voldaan. Immers bij brief van 25 oktober 2013 heeft Mooiland aan [appellante] aangeboden de woning aan de [adres 3] in [woonkern] (productie 19 bij inleidende dagvaarding) en bij brieven van 8 juli 2014 en 4 september 2014 (producties 30 en 31 bij akte producties) de woning aan het [adres 2] te [woonkern] . In eerste aanleg heeft [appellante] opgemerkt dat de huurprijzen van de aangeboden woningen veel hoger liggen dan haar eigen woning en dat zij met een beperkt inkomen daardoor wordt benadeeld (conclusie van antwoord nr. 20). Uit de brief van 25 oktober 2013 blijkt niet wat de huur is, zodat [appellante] onvoldoende heeft onderbouwd dat dit aanbod vanwege de huurprijs niet passend zou zijn. In de brief van 4 september 2014 wordt een huurprijs van € 434,- per maand aangeboden. Dienaangaande heeft Mooiland gesteld (pleitaantekeningen nr. 12.) dat het om een vernieuwbouwwoning gaat die goed is geïsoleerd en voorzien van zonnepanelen zodat er flink op de energienota kan worden bespaard, waardoor het saldo aan huur en energiekosten vergelijkbaar zal zijn met hetgeen [appellante] nu betaalt. [appellante] heeft dit niet betwist, zodat dit vast staat.

Gelet op het voorgaande en nu [appellante] voor het overige niet heeft gesteld dat deze aanbiedingen niet passend waren, concludeert het hof dat de aangeboden woonruimte passend was en dat er dus passende woonruimte beschikbaar is voor [appellante] .

Grief 3: belangenafweging.

6.28.

Volgens [appellante] heeft de rechtbank onjuiste belangen meegewogen en de belangen onjuist afgewogen. [appellante] wijst op haar bijzonder en prevalerend belang hierin bestaande dat zij al veertig jaar in de woning woont en dat zij in die woning met haar moeder heeft samengewoond tot het overlijden van haar moeder.

6.29.

Artikel 7:274 lid 1 sub c BW bepaalt dat de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking moeten worden genomen.

Aan de zijde van [appellante] zal het hof in aanmerking nemen dat zij veertig jaar in de woning woont, dat zij daarin samen met haar moeder heeft gewoond totdat haar moeder overleed, dat zij gehecht is aan de woning en dat zij niet wil verhuizen.

Aan de zijde van Mooiland neemt het hof in aanmerking dat Mooiland als aanbieder van sociale huurwoningen een eigen belang heeft bij de bouw van tien nieuwe woningen die aan de eisen van deze tijd voldoen en waaraan dringend behoefte bestaat.

Voormelde belangen tegen elkaar afwegende is het hof van oordeel dat het belang van Mooiland zodanig zwaarder weegt dan het belang van [appellante] , dat van Mooiland niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.

Deze grief wordt daarom verworpen.

Grief 4: herinrichtings- en verhuiskosten.

6.30.

[appellante] geeft aan dat Mooiland heeft erkend dat haar een vergoeding voor herinrichtings- en verhuiskosten toekomt, dat die vergoeding € 5.857,- bedraagt en dat dit bedrag moet worden toegekend. Bovendien verlangt [appellante] vergoeding van de door haar aangebrachte aanpassingen, zoals aangeboden in het sociaal plan. [appellante] stelt dat zij de bovenverdieping bewoonbaar heeft gemaakt, zodat zij een grotere slaapkamer heeft.

6.31.

In artikel 7:275 lid 1 BW is bepaald dat indien de rechter een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op de gronden, bedoeld in artikel 274 lid 1 onder c toewijst, hij een bedrag kan vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten.

In het vierde lid van voormelde bepaling wordt de minimumbijdrage vastgesteld. Per 1 maart 2016 is deze vergoeding vastgesteld op € 5.892,-. Meer herinrichtings- en verhuiskosten heeft [appellante] niet concreet en onderbouwd gesteld, zodat volstaan zal worden met toewijzing van voormeld bedrag. Hierbij merkt het hof nog op dat anders dan Mooiland betoogt, uit eerstgenoemde bepaling niet zonder meer volgt dat in geval van betwisting van de opzegging en het nog niet verhuisd zijn, geen vergoeding kan worden toegekend. Hier komt bij dat [appellante] geen uitvoerbaarverklaring bij voorraad heeft gevorderd. In zover slaagt deze grief en leidt dit tot vernietiging van het bestreden vonnis voor zover daarbij de vordering van [appellante] in voorwaardelijke reconventie geheel is afgewezen.

6.32.

Naar het hof begrijpt uit punt 4.2 van de memorie van grieven grondt [appellante] haar vordering tot betaling van “een schadevergoeding” op het Sociaal Plan. In het Sociaal Plan van 1 maart 2012 (productie 10 bij inleidende dagvaarding) is onder 10., bepaald dat de hoogte van vergoedingen voor zelf aangebrachte voorzieningen (hierna: zav) wordt vastgesteld volgens de binnen Mooiland Maasland geldende regels, waarbij wordt verwezen naar bijlage 1. In die bijlage wordt onder ZAV-beleidskader onder 5. bepaald dat ten aanzien van zav-vergoedingen alleen de daar genoemde zelf aangebrachte voorzieningen voor een vergoeding in aanmerking komen. Tot de hier genoemde lijst behoren niet het door [appellante] gestelde bewoonbaar maken van de bovenverdieping en het maken van een grotere slaapkamer. Meer aanpassingen heeft [appellante] niet concreet gesteld, zodat niet kan worden beoordeeld of er aanpassingen zijn die op grond van het Sociaal Plan -daargelaten of dat een rechtsgrond voor de gevorderde schadevergoeding kan zijn- voor vergoeding in aanmerking zouden kunnen komen. Gelet op het voorgaande is het door [appellante] gedane bewijsaanbod niet ter zake dienend. Dit onderdeel van de grief wordt afgewezen.

Voorwaardelijk incidentele grief: uitvoerbaarheid bij voorraad.

6.33.

Mooiland heeft als grief naar voren gebracht dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat geen sprake is van misbruik van recht en dat het verweer van [appellante] niet evident ongegrond is.

6.34.

In artikel 7:272 BW is in het eerste lid bepaald dat een opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder als bedoeld in het tweede lid. Dit tweede lid ziet op de vordering dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.

Voormelde bepaling heeft niet de strekking om aan de rechter elke bevoegdheid te ontnemen om zijn beslissing tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en de ontruiming moet plaatsvinden uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, ook wanneer slechts daardoor kan worden voorkomen dat de huurder, alleen of hoofdzakelijk met het doel de beëindiging van de huur uit te stellen, rechtsmiddelen tegen de beslissing aanwendt (HR 8 januari 1982, ECLI:HR:1982:AG4313).

Ook afweging van de belangen van partijen kan meebrengen dat voormelde bepaling niet aan een uitvoerbaarverklaring bij voorraad in de weg kan staan (HR 3 mei 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2065).

Uit de inhoud van de grieven van [appellante] blijkt niet dat zij alleen of hoofdzakelijk met het doel de beëindiging van de huur uit te stellen hoger beroep heeft ingesteld. Enige onderdelen van de eerste grief zijn zelfs gegrond bevonden.

Bovendien heeft [appellante] ruim vóór het verstrijken van de hoger beroepstermijn, namelijk al op 18 februari 2015, hoger beroep ingesteld van het vonnis van 8 januari 2015. In hoger beroep heeft [appellante] naar het oordeel van het hof met voldoende voortvarendheid geprocedeerd, zodat in de procedure na het nemen van de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep op 1 september 2015 in de zaak arrest kon worden gewezen, waar partijen op 15 september 2015 om hebben verzocht.

Ook in eerste aanleg heeft [appellante] naar het oordeel van het hof met voldoende voortvarendheid geprocedeerd: na dagvaarding op 8 april 2014 was na de mondelinge behandeling op 25 september 2014 de zaak zo ver dat daarin vonnis kon worden gewezen.

Voorafgaand aan de procedure heeft [appellante] weliswaar geen medewerking verleend aan Mooiland en contact met haar vermeden, maar hiertoe bestond aan de zijde van [appellante] ook geen verplichting. Bovendien maakte het gedrag van [appellante] aan Mooiland duidelijk dat [appellante] niet zou instemmen met opzegging. Mooiland heeft dan ook vrijwel direct na de in artikel 7:272 lid 2 BW bedoelde termijn van zes weken na haar opzegging van 28 januari 2014, [appellante] op 8 april 2014 gedagvaard om tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen.

Veronderstellenderwijs aannemende zoals Mooiland stelt, dat [appellante] haar advocaat opdracht heeft gegeven om de uiteindelijke ontruiming zo lang mogelijk uit te stellen en de juridische procedure zo lang mogelijk te rekken, doet dat niets af aan het hiervoor beschreven gedrag van (de advocaat van) [appellante] in beide instanties, waaruit naar het oordeel van het hof blijkt dat met voldoende voortvarendheid en met inhoudelijke argumenten is geprocedeerd. Gelet op het voorgaande wordt het hierop betrekking hebbende bewijsaanbod van Mooiland als niet ter zake dienend gepasseerd.

Een afweging van belangen leidt niet tot een ander oordeel. Niet is komen vast te staan dat [appellante] , zoals hiervoor is overwogen, misbruik heeft gemaakt van haar wettelijk toegekende rechten en aan haar geboden rechtsbescherming. Het belang van Mooiland is, zoals hierboven aangenomen weliswaar zwaarwegend en dringend, maar Mooiland heeft niet voldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat het van zodanig gewicht is dat de aan [appellante] gegeven wettelijke bescherming en rechten daarvoor moeten wijken. Veronderstellenderwijs voorts aannemende dat Mooiland zoals zij stelt door verder uitstel de door haar begrote schade zal leiden, legt dat belang onvoldoende gewicht in de schaal aangezien Mooiland in haar planvorming van de aanvang af dient mee te nemen dat één of meer huurders niet meewerken aan de beëindiging van hun huurovereenkomst. Deze omstandigheid komt derhalve voor rekening en risico van Mooiland.

Op grond van het voorgaande wordt de grief verworpen en zal het hof de beslissing tot beëindiging en ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

Bewijsaanbiedingen.

6.35.

Het door partijen aangeboden bewijs is gezien hetgeen hiervoor is overwogen niet ter zake dienend en zal daarom worden gepasseerd.

Slotsom.

6.36.

De slotsom op grond van al het voorgaande is dat de bestreden beslissing in conventie moet worden bekrachtigd. Nu echter de op 30 april 2015 vastgestelde beëindigings- en ontruimingsdatum inmiddels is verstreken, zal het hof daarvoor een nieuwe datum bepalen, zoals in de uitspraak bepaald.

Proceskosten.

6.37.

Het hof zal [appellante] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Mooiland zullen worden vastgesteld op € 711,- griffierecht en € 894,- voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (memorie van antwoord: 1 punt x tarief II:

€ 894,-). Het hof zal de nakosten begroten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden. De door Mooiland gevorderde wettelijke rente over de proceskostenveroordeling zal op de na te melden wijze worden toegewezen.

De uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de proceskostenveroordeling zal worden toegewezen.

7 De uitspraak

Het hof:

in het principaal en incidenteel hoger beroep

vernietigt het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant van 8 januari 2015 uitsluitend voor zover in voorwaardelijke reconventie de vordering van [appellante] is afgewezen en in zover opnieuw rechtdoende:

veroordeelt Mooiland aan [appellante] te betalen € 5.892,-;

bekrachtigt voormeld vonnis voor het overige met dien verstande dat het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen Mooiland en [appellante] met betrekking tot de woning aan het [adres 1] in [woonkern] zal eindigen wordt vastgesteld op 31 juli 2016 met de bepaling dat [appellante] op die datum de woning moet hebben ontruimd en verlaten;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Mooiland op € 711,- aan griffierecht en op € 894,- aan salaris advocaat en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, J.W. van Rijkom en P.P.M. Rousseau en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 mei 2016.

griffier rolraadsheer


Juridisch advies nodig?

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag


naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature