Jure.nl Rechtspraak, Jurisprudentie, Rechterlijke uitspraken online
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Soort procedure:
Zaaknummer:
Zittingsplaats:
Vindplaatsen:

Inhoudsindicatie:

vertegenwoordiging bij huuropzegging. Art. 3:71 BW

Gepubliceerde uitspraken in deze zaak:

Uitspraak



GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

zaaknummer HD 200.155.019/01

arrest van 19 april 2016

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. P.J.M. Brouwers te Eindhoven,

tegen

Mercedes Benz Customer Assistance Center [vestigingsplaats 1] N.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

en

Daimler AG,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] (BRD),

geïntimeerden,

advocaat: mr. J. Van Zinnicq Bergmann te ‘s-Hertogenbosch,

op het bij exploot van dagvaarding van 14 augustus 2014 en het door geïntimeerden uitgebrachte vervroegingsexploot van 22 augustus 2014 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, burgerlijk recht, zittingsplaats Maastricht gewezen vonnis van 14 mei 2014 tussen appellant - [appellant] - als eiser in conventie en gedaagde in reconventie en geïntimeerden -Mercedes resp. Daimler, tezamen Mercedes c.s.- als gedaagden in conventie en eiseressen in reconventie.

1 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de memorie van grieven waarbij 13 grieven zijn voorgedragen en producties zijn overgelegd;

de memorie van antwoord waarbij producties zijn overgelegd;

de door [appellant] genomen akte rectificatie;

de door [appellant] genomen akte

de door Mercedes c.s. genomen antwoordakte.

Vervolgens is bepaald dat arrest zal worden gewezen. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

2. Het geding in eerste aanleg (rolnrs/zaaknrs. 501650 CV EXPL 12-4695 zaak 1), 504103 CV EXPL 12-5091 (zaak 2) en 505819 CV EXPL 12-5255 (zaak 3)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis van 14 mei 2014, waarin in drie gevoegde zaken vonnis is gewezen. Het onderhavige hoger beroep is ingesteld tegen het vonnis voor zover gewezen onder rolnr/zaaknr 505819 CV EXPL 12-5255 (zaak 3).

3 De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

4 De beoordeling

4.1

[appellant] bestrijdt met zijn grieven geen van de door de rechtbank vastgestelde feiten, zodat het hof daarvan uitgaat. Als erkend dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist staan nog enkele feiten vast. Het hof geeft hierna een opsomming van de vaststaande feiten, voor zover relevant.

a. [appellant] is sedert 30 november 2007 eigenaar en opvolgend verhuurder van het kantorencomplex bestaande uit drie kantoorgebouwen en gelegen aan aan de [adres 1] (blok 5), aan de [adres 2] (blok 4) en aan de [adres 3] (in between), alle te [woonplaats] , hierna ook aangeduid als “de panden”.

b. Blok 5 is verhuurd geweest aan Daimler en Mercedes en blok 4 en de zogenoemde ‘In Between’ aan Mercedes.

c. In oktober 2007 is een nieuwe overeenkomst gesloten, een zogenoemde ‘Letter of Intent’ (LOI) waarbij een groot aantal huurvoorwaarden en de huurprijzen opnieuw tot stand zijn gekomen. Daarbij zijn de einddata van de huurovereenkomsten voor blok 4 en blok 5 gesteld op 31 mei 2012.

d. Bij de LOI is verder overeengekomen dat opzegging van de respectieve huurovereenkomsten kan plaatsvinden door opzegging met inachtneming van een opzegtermijn van (minimaal) een jaar en is bepaald dat de huurovereenkomsten bij gebreke van een tijdige opzegging zullen worden voortgezet voor een periode van vijf jaar.

e. Op 4 januari 2010 stuurt mr. Van der Salm als gemachtigde van Mercedes een brief aan [appellant] (productie 12 dagvaarding in eerste aanleg) waarin wordt gesteld dat de evaluatie van de servicekosten gestaag vordert en dat naar aanleiding van het arrest van het hof d.d. 22 december 2009 nog contact wordt opgenomen door Mercedes met de bank om de bankgaranties in orde te maken.

f. Op 19 januari 2010 is een gesprek gevoerd tussen [appellant] en de CEO en de CFO van Mercedes. Daarbij zijn wederom de bankgaranties besproken en is [appellant] een model van een zogenoemde ‘Mietausfallbürgschaft’ overhandigd. [appellant] heeft een door hem zelf opgemaakt verslag van deze bespreking overgelegd (productie 12 bij brief van [appellant] aan de Rechtbank Limburg van 24 juni 2013). In dit verslag staat onder meer dat de CEO van Mercedes tegen hem heeft verteld dat Mercedes pas 10 jaar hier zit (bedoeld is in het gebouw van [appellant] ) en nog vele jaren hier zal blijven.

De bij memorie van antwoord als productie 17 overgelegde productie is een door de heer [CFO] , CFO van Mercedes, opgemaakt verslag. Dit verslag houdt onder meer in:

“Vervolgens vindt er op 19 januari 2010 een vierde gesprek plaats waarbij Dhr. [appellant] , Dhr. [CEO] en Dhr. [CFO] aanwezig zijn. Voor een samenvatting van de inhoud van het gesprek verwijs ik naar bijlage 1 (noot hof: deze bij die productie 17 gevoegde bijlage is een korte samenvatting van het gesprek van 19 januari 2010, opgemaakt door [CFO] en per e-mail verzonden aan mr. Van der Salm). Besproken is of er eventuele interesse is om de derde verdieping terug te huren. Na aangegeven te hebben dat er geen interesse is, wordt er over de bankgaranties gesproken. Ook hier bestaat geen consensus over, waarnaar Dhr. [appellant] het voorstel doet om het te laten rusten indien we de derde verdieping zouden terug huren. Hier wordt wederom niet op ingegaan en die discussie komt zo tot een eind. Verder wordt er over de servicekosten gesproken, waar onduidelijkheden oer waren en nog steeds zijn.”

g. Op 4 juni 2010 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [appellant] , de CEO en de CFO van Mercedes en mr. Van der Salm. Daarbij zijn wederom de te stellen bankgaranties aan de orde geweest. In zijn pleitnota voor de comparitie van 2 juli 2013 stelt [appellant] dat in het onderhoud van 4 juni 2010 is gesproken over de ‘terughuur’ van de derde verdieping van blok 4 vanwege de behoefte bij Mercedes aan extra ruimte voor personeel en het voornemen om ook personeel van vestigingen in [vestigingsplaats 3] en [vestigingsplaats 4] naar [woonplaats] over te hevelen. Volgens [appellant] stelde de CEO voor om in oktober 2010 een en ander met hem af te ronden.

h. Bij brief van 7 juni 2010 aan zijn toenmalige gemachtigde mr. Van Tongeren (productie 13 bij de brief van [appellant] aan de Rechtbank Limburg van 24 juni 2013) schrijft [appellant] onder meer dat gelet op de toezegging van Mercedes de huurrelatie te willen uitbreiden op basis van de eerder toegezegde voortzetting ervan per 2012, hij Van Tongeren verzoekt definitief af te zien van de betekening van het arrest van het hof en de invordering van de boetes.

i. Bij brief van de CFO van Mercedes aan [appellant] van 15 juni 2010 (productie 14 bij de brief van [appellant] aan de Rechtbank Limburg van 24 juni 2013) wordt de afspraak bevestigd dat een volgende bespreking zal plaatsvinden op 20 oktober 2010.

j. Bij (fax)brief van 3 juli 2010 (een bijlage bij productie 20 bij de brief van [appellant] aan de Rechtbank Limburg van 17 mei 2013) schrijft [appellant] aan Mercedes dat Mercedes de toezegging heeft gedaan gebruik te zullen maken van de vijf jaars-optie zoals omschreven in de LOI en dat op 20 oktober 2010 verder wordt gesproken over de terug huur van de derde verdieping en de 20 parkeerplaatsen. Op de comparitie van 24 mei 2013 betwist mr. Van der Salm dat deze brief aan Mercedes is verzonden, althans zijn cliënten kenden de brief niet.

k. Bij brief van 24 augustus 2010 van de CFO van Mercedes aan [appellant] wordt de afspraak van 20 oktober 2010 afgezegd en wordt voorgesteld de bespreking op 28 oktober 2010 te laten plaatsvinden (een bijlage bij productie 20 bij de brief van [appellant] aan de Rechtbank Limburg van 17 mei 2013).

l. Bij brief van 1 oktober 2010 van Mercedes aan [appellant] (productie 6 dagvaarding in eerste aanleg) laat Mercedes weten, voor zover van belang:

“With regards to our meeting intended on the 28th of October 2010 we hereby would like to inform you that the necessity of having this meeting is no longer required.

It was recently decided that Daimler Real Estate (DRE) will take over all future handling discussions and negotiations concerning the rental of the building which we are currently using.

Additionally, Daimler Real Estate (DRE) also communicated that they have engaged the real estate agency [Real Estate Agency] ( [Real Estate Agency] ) with regards to the renewal of our lease contracts which are due 2012.

Therefore we hereby would like to inform you that you will directly be contacted by [Real Estate Agency] in order tot discuss all relevant lease issues.”

De brief is ondertekend door [CEO] , de managing director (CEO) en [CFO] , de chief financial officer (CFO) van Mercedes.

De door [appellant] overgelegde vertaling (productie 1 bij de brief van [appellant] aan de Rechtbank Limburg van 24 juni 2013) luidt als volgt:

“Met betrekking tot ons onderhoud op 28 oktober 2010 willen wij u laten weten dat deze bespreking niet langer nodig is.

Onlangs is besloten dat Daimler Real Estate (DRE) alle afhandeling, besprekingen en onderhandelingen overneemt ten aanzien van de huur van het gebouw waarvan wij momenteel gebruikmaken.

Bovendien heeft Daimler Real Estate (DRE) laten weten dat zij vastgoedbureau [Real Estate Agency] ( [Real Estate Agency] ) heeft ingeschakeld met betrekking tot de verlenging van onze huurcontracten die in 2012 aflopen.

U zult dan ook rechtstreeks door [Real Estate Agency] ( [Real Estate Agency] ) worden benaderd om alle relevante punten rond het huurcontract te bespreken.”

m. Bij aangetekend verzonden brief van 22 maart 2011 (productie 9 dagvaarding in eerste aanleg), op briefpapier van [Advocaten] Advocaten N.V., gericht aan [appellant] , is het volgende medegedeeld:

“Geachte heer [appellant] ,

Inzake: opzegging huurovereenkomsten met betrekking tot [adres 1] (blok V), [adres 2] (blok 4) en [adres 3] (“in between”); ons dossier: HS/SM 23.659/10;

Tot mij hebben zich gewend Daimler AG, in de stukken ook genoemd Daimler-Benz AG of

Daimler-Chrysler AG te [vestigingsplaats 2] alsmede Mercedes-Benz Customer Assistance Center [woonplaats] N.V. te [woonplaats] ter zake van het navolgende.

Cliënten zijn krachtens de totstandkoming van een drietal huurovereenkomsten, huurder

geworden van de betreffende kantoorruimten in de gehuurde panden zoals hierboven genoemd.

Bij overeenkomst van 5/25 oktober 2007 is tussen clienten en uw rechtsvoorganger DG Anlage GmbH vastgelegd dat de huurovereenkomsten voor de blokken IV en V de einddatum hebben van 31 mei 2012, de gelijke einddatum als voorzien in de huurovereenkomst met betrekking tot het “in between”-gebouw aan [adres 3] te [woonplaats] .

Clienten wensen tot beëindiging van de drie huurovereenkomsten te geraken en daartoe zeggen zij bij deze brief aan u als eigenaar/verhuurder de huur op tegen de einddatum van 31 mei 2012, met aankondiging dat clienten de gehuurde ruimten uiterlijk per genoemde datum van 31 mei 2012 zullen hebben ontruimd.

Vooralsnog is aannemelijk dat de ontruiming eerder dan genoemde datum zal plaatsvinden. Te gelener tijd zal nog nader met u contact worden opgenomen over verdere afwikkeling van deze huuropzegging.”

Ter zekerstelling dat deze huuropzegging u bereikt, zal deze door de deurwaarder aan u worden betekend.

Met vriendelijke groet,

[Advocaten] Advocaten NV,

H.J.J. van der Salm” (noot hof: met handtekening)

Deze brief van 22 maart 2011 is bij deurwaardersexploot van 23 maart 2011 aan [appellant] betekend (zie onder meer het arrest van dit hof van 16 oktober 2012, r.o. 4.1 sub e (productie 2 bij conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie).

n. Mercedes c.s. hebben de panden voor 31 mei 2012 ontruimd (nr. 4 memorie van antwoord).

4.2.1

[appellant] heeft in eerste aanleg bij dagvaarding d.d. 23 november 2012 gevorderd dat de kantonrechter:

1. voor recht verklaart dat op grond van de rechtsongeldige huuropzegging van 22 maart 2011 de huurovereenkomsten d.d. 30 oktober 1997, d.d. 25 oktober 2001 en d.d. 3 mei 2002 tussen [appellant] en Mercedes c.s. inzake het gehuurde kantorencomplex aan de [adres 1] (blok 5), aan de [adres 2] (blok 4) en aan de [adres 3] (in between) alle te [woonplaats] als op dezelfde wijze voortgezet hebben te gelden en dat de opzegging in de brief d.d. 22 maart 2012 (hof: bedoeld zal zijn: 2011) zonder enig rechtsgevolg is gebleven en Mercedes c.s. gehouden zijn onverminderd de verplichtingen uit de 3 huurovereenkomsten na te komen;

2. voor recht verklaart dat de door de rechtsongeldige opzegging van de huurovereenkomsten van 30 oktober 1997, 25 oktober 2001 en 3 mei 2002 tussen [appellant] en Mercedes c.s., de huurders Mercedes c.s. toerekenbaar tekort zijn geschoten in nakoming van de uit die huurovereenkomsten voortvloeiende verplichtingen;

3. voor recht verklaart dat Mercedes c.s. door hun verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomsten niet na te komen, niet hebben gehandeld zoals een goed huurder betaamt;

4. Mercedes c.s. hoofdelijk gebiedt de genoemde huurovereenkomsten van 30 oktober 1997, 25 oktober 2001 en 3 mei 2002 voort te zetten zulks tot minimaal 31 mei 2017 en alle daaruit voortvloeiende verplichtingen vanaf 1 juni 2012 onverkort en integraal na te komen zulks op verbeurte van een dwangsom van € 250.000,- per overtreding en van € 10.000,- per dag voor iedere dag (zonder maximum) dat 2 maanden na het vonnis deze overtreding voortduurt;

5. Mercedes c.s. hoofdelijk gebiedt de gehuurde gebouwen aan de [adres 1] (blok 5), aan de [adres 2] (blok 4) en aan de [adres 3] (in between) alle te [woonplaats] wederom zelf in gebruik te nemen binnen 6 weken na het te wijzen vonnis en daarna ook zelf feitelijk in gebruik te blijven houden geheel overeenkomstig de in de betreffende huurovereenkomsten bepaalde bestemmingen, zulks op verbeurte na die 6 weken van een dwangsom van € 250.000,- per overtreding en van € 10.000,- per dag voor iedere dag (zonder maximum) dat deze overtreding van het in deze zaak te wijzen vonnis voortduurt;

6. het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaart;

7. Mercedes c.s. veroordeelt in de kosten van het geding waaronder begrepen de proceskosten en de nakosten.

4.2.2

Mercedes c.s. hebben in reconventie gevorderd een verklaring voor recht dat zij de tot 31 mei 2012 geldende huurovereenkomsten met betrekking tot de drie kantoorgebouwen aan de [adres 1] , aan de [adres 2] en het in between gebouw aan de [adres 3] alle te [woonplaats] , op 22 respectievelijk op 23 maart 2011 rechtsgeldig hebben opgezegd, althans rechtsgeldig hebben doen opzeggen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure in conventie en reconventie.

4.2.3

De kantonrechter heeft geoordeeld dat mr. Van der Salm krachtens geldige volmacht van Mercedes c.s. de huurovereenkomsten heeft opgezegd bij de brief van 22 maart 2011. Die opzegging is rechtsgeldig geoordeeld door de kantonrechter, op grond waarvan hij de vordering in conventie heeft afgewezen en de vordering in reconventie heeft toegewezen, met veroordeling van [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van de procedure in conventie en reconventie.

4.3

[appellant] vordert onder het voordragen van 13 grieven dat het hof zal vernietigen het vonnis van 14 mei 2014 voor zover gewezen onder rolnr/zaaknr 505819 CV EXPL 12-5255 en alsnog zal toewijzen hetgeen hij in eerste aanleg heeft gevorderd en zal afwijzen hetgeen Mercedes c.s. in reconventie hebben gevorderd, met veroordeling van hen in de kosten van het geding waaronder begrepen de proceskosten en de nakosten.

Mercedes c.s. hebben de grieven bestreden.

4.4

Mercedes c.s. hebben gesteld dat [appellant] geen beroep heeft ingesteld tegen het vonnis voor zover in reconventie gewezen (nr. 10 memorie van antwoord). De kantonrechter heeft in reconventie voor recht verklaard dat Mercedes c.s. de tot 31 mei 2012 geldende huurovereenkomsten op 22 respectievelijk 23 maart 2011 rechtsgeldig hebben opgezegd, althans rechtsgeldig hebben doen opzeggen. [appellant] heeft daarentegen in de door hem genomen akte aangevoerd dat hij het vonnis in zijn geheel aanvecht.

[appellant] heeft in zijn dagvaarding onder het hoofd “aangezegd” vermeld dat hij in hoger beroep komt “van het vonnis van 14 mei 2014 onder zaaknummer 505819 CV EXPL 12-5255 (…) gewezen tussen appellant als eiser en geïntimeerden als gedaagden”. Onder het hoofd “teneinde” in zijn dagvaarding heeft hij echter geconcludeerd dat het hof “het vonnis op 14 mei 2014 onder zaaknummer 505819 CV EXPL 12-5255 (…) zal vernietigen”. Gelet op de samenhang tussen de conventie en de reconventie, zo heeft de kantonrechter ter zake de reconventie inhoudelijk niet meer overwogen dan “Nu in conventie is overwogen dat de huurovereenkomsten met de brief van 22 maart 2011 rechtsgeldig zijn opgezegd, ligt de gevorderde verklaring voor recht voor toewijzing gereed.”, moet het er voor worden gehouden dat [appellant] hoger beroep heeft ingesteld tegen het vonnis van 14 mei 2014 onder zaaknummer 505819 CV EXPL 12-5255 voor zover gewezen in conventie en in reconventie. Het hof overweegt nog dat onder meer grief 1 en grief 4 betrekking hebben op het vonnis voor zover gewezen in reconventie.

4.5

Het door [appellant] gevorderde kan alleen worden toegewezen indien de opzegging van de huurovereenkomsten (r.o. 4.1 sub m) niet voor een opzegging kan worden gehouden en/of Van der Salm niet rechtsgeldig die huur heeft kunnen opzeggen. In de kern genomen leggen de grieven 12 respectievelijk 1 tot en met 11 die twee vragen voor. Het hof zal deze grieven hierna gezamenlijk beoordelen.

4.6

Het hof zal allereerst de vraag beantwoorden of – gelet op de door [appellant] in de toelichting bij grief 12 bedoelde omstandigheden en op de daar genoemde brief van Daimler d.d. 7 april 2011 – de opzeggingsbrief van 22 maart 2011 door [appellant] anders dan als een opzegging van de huur van het gehuurde kon worden begrepen.

[appellant] verhuurt de panden aan Mercedes c.s. [appellant] ontvangt op in elk geval 23 maart 2011, dus ruim twee maanden voor het eind van de opzeggingstermijn van de panden (zie r.o. 4.1 sub d) bij aangetekend schrijven van de hem bekende mr. Van der Salm van [Advocaten] Advocaten (zie nr. 13 dagvaarding in eerste aanleg) een opzeggingsbrief. Blijkens de aanhef in die brief (zie r.o. 4.1 sub m) heeft de opzegging betrekking op de panden die zijn gehuurd door Mercedes c.s. Waarom [appellant] een brief met een dergelijke inhoud, gestuurd ongeveer 10 weken voordat de termijn eindigde waarbinnen de huur nog kon worden opgezegd, niet kan plaatsen (nr. 1 dagvaarding in eerste aanleg), heeft hij onvoldoende duidelijk gemaakt. Het is in elk geval in deze procedure niet aannemelijk geworden dat Mercedes c.s. bij [appellant] gerechtvaardigde verwachtingen hadden opgewekt dat zij de panden zouden blijven huren. Het feit dat die opzeggingbrief voor [appellant] kennelijk totaal onverwacht kwam, betekent niet dat die opzeggingen niet kunnen worden geplaatst: daarvoor is de inhoud van de opzegging te duidelijk. Het hof laat dan nog daar welke rechtsgevolgen verbonden zouden moeten worden aan de stelling van [appellant] dat hij niet in staat is die opzegging te plaatsen.

[appellant] heeft verder in zijn dagvaarding in eerste aanleg nog aangevoerd dat hij meteen de bedoeling van de opzegging snapte en meteen wist wat hem te doen stond: Mercedes c.s. waren op miljoenen uit en [appellant] werd met die opzeggingsbrief aangezet om met een forse financiële tegemoetkoming over de brug te komen (nrs. 11-13 dagvaarding in eerste aanleg, zie ook nr. 21 van die dagvaarding). Voor [appellant] stond, aldus zijn dagvaarding in eerste aanleg, als een paal boven water dat Mercedes c.s. zeer vereerd zou zijn met een brief waarin hij Mercedes c.s. een substantieel financieel aanbod zou doen. Hij heeft ook in reactie op die opzegging zo’n brief geschreven aan Mercedes c.s. (productie 10 bij dagvaarding in eerste aanleg). In die brief van 29 maart 2011 schrijft hij dat hij als nieuw aanbod Mercedes c.s. aanbiedt als zij bereid zijn de huurovereenkomst voor 10 jaar voort te zetten “(…) een huurvrije periode (…) van maar liefst 2 jaar, welke (…) kan ingaan (…) op 1 juli 2011 (…)”. Uit een en ander moet worden afgeleid dat [appellant] begreep dat de opzeggingsbrief inderdaad geschreven was namens Mercedes c.s. Indien dit anders zou zijn is immers niet begrijpelijk dat het voor [appellant] “als een paal boven water kan staan” dat Mercedes c.s. vereerd zou zijn met een substantieel financieel aanbod. De opzeggingsbrief bevat verder niets waaruit kan worden opgemaakt dat de opzegging voor niet geschreven kan worden gehouden indien [appellant] een substantieel aanbod doet. Aldus kan de brief niet anders worden uitgelegd dan als een opzegging. Gelet op de aanhef inhoudende “opzegging huurovereenkomsten met betrekking tot [adres 1] (blok V), [adres 2] (blok 4) en [adres 3] (“in between”)”en de vermelding “Daimler AG, in de stukken ook genoemd Daimler-Benz AG of Daimler-Chrysler AG te [vestigingsplaats 2] alsmede Mercedes-Benz Customer Assistance Center [woonplaats] N.V. te [woonplaats] ” is voldoende duidelijk dat het een opzegging betrof van de huur van de panden namens Mercedes c.s. De door [appellant] gestelde beweerdelijke taalkundige onvolkomenheden in die brief zijn niet zodanig dat de opzegging niet moet worden uitgelegd als een opzegging van de huurovereenkomsten ter zake de panden door Mercedes c.s. Indien [appellant] daaromtrent twijfels had of zelfs die opzegging niet serieus wenste te nemen, had van hem als goed verhuurder verwacht mogen worden dat hij contact zou opnemen met Mercedes c.s. teneinde hen om duidelijkheid te vragen. De stellingen van [appellant] dat een opzegging nauw luistert en dat in de opzeggingsbrief ook nog handtekeningen van bevoegde vertegenwoordigers van Mercedes c.s. moeten staan en/of dat de brief ondertekend had moeten zijn door rechtsgeldige vertegenwoordigers van [Advocaten] Advocaten N.V., vinden geen steun in het recht.

4.7.1

Ter zake de stelling van [appellant] dat de huur niet rechtsgeldig is opgezegd omdat degene die de opzeggingsbrief heeft verstuurd, door Mercedes c.s. niet gemachtigd was om dit te doen, geldt het volgende.

Art. 3:71 BW bepaalt dat verklaringen door een gevolmachtigde afgelegd, door de wederpartij als ongeldig van de hand kunnen worden gewezen, indien zij de gevolmachtigde terstond om bewijs van de volmacht heeft gevraagd en haar niet onverwijld hetzij een geschrift waaruit de volmacht volgt is overgelegd, hetzij de volmacht door de volmachtgever is bevestigd. De opzeggingsbrief is op 23 maart 2011 aan [appellant] betekend (zie r.o. 4.1 sub m) en hij heeft naar eigen zeggen op die brief gereageerd met zijn brief van 29 maart 2011 aan Mercedes c.s. Pas op 1 april 2011, toen hij, [appellant] , werd opgebeld door mr. Van der Salm, heeft hij, [appellant] , naar eigen zeggen om bewijs van de volmacht gevraagd en heeft [appellant] naar eigen zeggen de opzegging niet als rechtsgeldig erkend. Zelfs indien dit zich zo heeft afgespeeld, hetgeen Mercedes c.s. ontkennen (zie nr. 47 memorie van antwoord), heeft [appellant] hiermee niet “terstond” om een bewijs van de volmacht gevraagd. Daarvoor is de periode tussen 23 maart 2011 en 1 april 2011 te lang. Met “terstond” wordt immers bedoeld dat degene jegens wie de rechtshandeling wordt verricht, onmiddellijk nadat de verklaring hem heeft bereikt, dient te reageren (Parl. Gesch. Boek 3 (Vermogensrecht in het algemeen), pag. 162).

4.7.2

Het hof wijst er verder op dat Mercedes c.s. aanvoeren dat mr. Van der Salm wel gevolmachtigd was om de huurovereenkomst op te zeggen. Zij hebben hiertoe bij memorie van antwoord als productie 4 tot en met 7 niet alleen die betreffende volmacht overgelegd, maar ook de concepten daarvan. De stukken zijn allen van voor 22 maart 2011. In het hoofd van de volmacht is art. 3:62 BW vermeld, dus is sprake van een algemene volmacht.

Daar waar [appellant] aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd het feit dat de huurovereenkomst door een niet gevolmachtigde is opgezegd, dient hij dit feit voldoende te onderbouwen en eventueel te bewijzen. Wat dit betreft gaan zijn vooral op veronderstelde logica onderbouwde argumenten voorbij aan het feit dat als hij, [appellant] , van mening was dat sprake was van huuropzegging door een onbevoegde vertegenwoordiger, dit door hem nooit rechtstreeks tegen Mercedes c.s. is gezegd voor 31 mei 2011. Nu [appellant] zelf van mening was dat Mercedes c.s. ten tijde van de betekening aan hem van de opzeggingsbrief bij die brief betrokken was, mag allereerst van [appellant] een verklaring worden verwacht waarom hij Mercedes c.s. niet rechtstreeks voor 31 mei 2011 heeft laten weten dat in zijn visie de huur niet rechtsgeldig zou zijn opgezegd. Een dergelijke verklaring is niet gegeven. Hij heeft verder in nr. 40 van zijn memorie van grieven enkel “in aanvulling op de reeds overgelegde producties voor het geval hij nader bewijs dient te leveren uitdrukkelijk bewijs (…) door alle middelen rechtens,” aangeboden. Daar waar hij concreet het feit dient te bewijzen dat een volmacht ontbrak, is het hof van oordeel dat dit aanbod te algemeen van aard is om nader op in te gaan. Dit geldt zeker gelet op de net genoemde producties 4 tot en met 7. Nadat die producties zijn overgelegd, heeft [appellant] daarop gereageerd, echter zonder enig nader bewijsaanbod te doen. Voor zover [appellant] dan ook al voldoende onderbouwd heeft gesteld dat er geen volmacht bestond, heeft hij van die stelling onvoldoende concreet bewijs aangeboden. Aldus kan het hof niet tot het oordeel komen dat de huur is opgezegd door een onbevoegde gevolmachtigde.

4.7.3

Los van het vorenstaande wijst het hof op het volgende. Mercedes c.s. betwisten dat [appellant] tijdens het telefoongesprek met mr. Van der Salm heeft gevraagd naar de volmacht. De juistheid van die betwisting vindt steun in het volgende:

- kort na de ontvangst van de opzeggingsbrief van 22 maart 2011 schrijft [appellant] een brief aan Mercedes c.s. waarin hij een nieuw aanbod ter zake de huur doet. Hij rept daarin met geen woord over het feit dat de opzegging door een onbevoegde zou zijn gedaan. Niet alleen was hij hiertoe rechtens gehouden op grond van art. 3:71 BW, maar daar waar [appellant] zelf van mening is dat de opzeggingsbrief met medeweten van Mercedes c.s. tot stand is gekomen, ligt het toch zeer voor de hand om in elk geval die brief van 22 maart 2011 te noemen in de brief van hem van 29 maart 2011;

- Mercedes c.s. hebben Van der Salm bijna terstond na ontvangst van de brief van 29 maart 2011 door Mercedes c.s., die volgens [appellant] het opschrift “Persoonlijk/Vertrouwelijk” had (zie nr. 13 dagvaarding in eerste aanleg) van die brief in kennis gesteld. Hieruit kan worden afgeleid dat tussen Mercedes c.s. en mr. Van der Salm een vertrouwensband bestond, zodat van [appellant] een nadere toelichting, die niet is gegeven, mag worden verwacht waarom hij in twijfel trok dat mr. Van der Salm niet was gevolmachtigd om de huur op te zeggen;

- het ligt niet voor de hand dat een dergelijke vraag omtrent het bestaan van een volmacht wordt gesteld in een telefoongesprek waarbij mr. Van der Salm de initiatiefnemer is en het door mr. Van der Salm aan de orde gestelde gespreksonderwerp geen betrekking heeft op de opzegging, maar op andere correspondentie;

- gesteld noch gebleken is dat [appellant] zich in schriftelijke communicatie met (de ge(vol)machtigde van) Mercedes c.s. voor 31 mei 2011 ooit op het standpunt heeft gesteld dat geen sprake was van een huuropzegging, waarbij het hof meeweegt dat [appellant] naar eigen zeggen van mening was dat de opzeggingsbrief met medeweten van Mercedes c.s. tot stand is gekomen.

Gelet hierop heeft [appellant] zijn stelling dat hij tijdens het telefoongesprek van 1 april 2011 het bestaan van de volmacht aan de orde heeft gesteld, onvoldoende onderbouwd, zodat daaraan voorbij moet worden gegaan.

4.8

Nu niet tot het oordeel kan worden gekomen dat de huur niet rechtsgeldig is opgezegd, falen de grieven 1 tot en met 12, en behoeft grief 13, waarin alleen wordt aangevoerd dat de vorderingen van [appellant] ten onrechte zijn afgewezen, geen zelfstandige beoordeling. Nu de andere geschilpunten niet tot een ander oordeel leiden, zal het hof het vonnis waarvan beroep bekrachtigen en [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van dit hoger beroep.

5 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van dit hoger beroep, voor zover gerezen aan de zijde van Mercedes c.s. begroot op € 704,- aan griffierecht en € 1.341,- voor salaris advocaat;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, J.R. Sijmonsma en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 april 2016.

griffier rolraadsheer


Juridisch advies nodig?

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag


naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature