Jure.nl Rechtspraak, Jurisprudentie, Rechterlijke uitspraken online
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Soort procedure:
Zaaknummer:

Inhoudsindicatie:

Huur; achterstand in huurbetalingen; beroep op opschorting.

Uitspraak



GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE

Sector civiel

Zaaknummer : 200.083.619/01

Zaak-/rolnummer rechtbank : 1026846 CV EXPL 09-40578

arrest d.d. 20 december 2011

inzake

[…], handelend onder de naam […],

wonende en zaakdoende te Rotterdam,

appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. J.F. Grégoire te 's-Gravenhage,

tegen

[…], handelend onder de naam […],

wonende en zaakdoende te Rotterdam,

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. G. Sarier te Dordrecht.

Het geding

Bij exploot van 28 februari 2011 is [appellant] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam tussen partijen gewezen vonnis van 17 december 2010 en "van eventuele tussenvonnissen van 17 december 2010". Bij memorie van grieven heeft [appellant] twee grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden.

Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. De door de kantonrechter in het tussenvonnis van 18 juni 2010 vastgestelde feiten zijn door partijen niet bestreden, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.

2. Het gaat in deze zaak om het volgende.

2.1 Op 1 april 2002 is tussen [appellant] als huurder en […] als verhuurder een onderhuurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] te Rotterdam (verder: de bedrijfsruimte). Op 1 april 2005 is de overeenkomst voortgezet voor een periode van vijf jaar, en na ommekomst van die termijn is de huurovereenkomst stilzwijgend voortgezet. De laatstelijk verschuldigde huur bedraagt € 809,91 per maand. Op grond van artikel 1.2 van de huurovereenkomst is [appellant] verplicht de bedrijfsruimte te gebruiken voor de uitoefening van een kapsalon.

2.2 Op 23 januari 2007 is [geïntimeerde] eigenaar geworden van de bedrijfsruimte.

2.3 Bij brief van 13 maart 2009 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] [appellant] aangeschreven tot betaling van de huur vanaf 1 januari 2007, vermeerderd met de vergoedingen voor de bijkomende leveringen en diensten (onder andere gas, elektriciteit en water).

2.4 Bij inleidende dagvaarding heeft [geïntimeerde] - kort en zakelijk weergegeven en voor zover thans relevant - de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de bedrijfsruimte gevorderd, alsmede de veroordeling van [appellant] om aan hem te betalen een bedrag van € 32.317,12, vermeerderd met rente wegens huurachterstand over de periode van januari 2007 tot en met augustus 2009, alsmede een bedrag van € 809,91 per maand voor iedere maand dat [appellant] de bedrijfsruimte na 1 september 2009 in gebruik houdt.

2.5 Bij tussenvonnis van 18 juni 2010 heeft de kantonrechter [appellant] toegelaten te bewijzen dat de verplichting tot huurbetaling in onderling overleg met [geïntimeerde] is opgeschort in verband met de slechte staat van onderhoud van de bedrijfsruimte, dan wel dat sprake is van zodanige gebreken aan de bedrijfsruimte dat opschorting gerechtvaardigd is en dat [appellant] zijn beroep op opschorting ook aan [geïntimeerde] heeft kenbaar gemaakt.

2.6 [appellant] heeft [de getuige], een andere huurder in het bedrijfspand waarin ook de kapperszaak van [appellant] is gevestigd, als getuige doen horen. [geïntimeerde] heeft afgezien van contra-enquête.

2.8 Bij het bestreden deelvonnis van 17 december 2010 heeft de kantonrechter - voor wat betreft het eindvonnis gedeelte - de huurovereenkomst ontbonden, [appellant] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, alsmede tot betaling van een bedrag van € 25.917,12, vermeerderd met rente wegens achterstallige huur berekend tot en met augustus 2009, en een bedrag van € 809,91 per maand met ingang van de maand september 2009 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt. De kantonrechter overwoog daartoe dat [appellant] noch heeft bewezen dat de verplichting tot huurbetaling in overleg met [geïntimeerde] is opgeschort, noch dat sprake was van dusdanige gebreken aan de bedrijfsruimte dat opschorting gerechtvaardigd was en dat [appellant] zijn beroep op opschorting aan [geïntimeerde] heeft kenbaar gemaakt.

3.1 In hoger beroep vordert [appellant] de vernietiging van het bestreden vonnis en "de eventuele tussenvonnissen van 17 december 2010" en opnieuw rechtdoende de afwijzing van de vorderingen tot betaling, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties. De beide grieven zijn gericht tegen de bewijswaardering. Het hof stelt vast dat hoger beroep aldus is beperkt tot de toegewezen vorderingen tot betaling en dat noch de ontbinding en ontruiming, noch het tussenvonnisgedeelte van het bestreden vonnis deel uitmaken van dit hoger beroep. Het hof moet er daarom van uitgaan dat de huurovereenkomst door de ontbinding is geëindigd.

3.2 Het hof overweegt als volgt.

[appellant] meent niet tot betaling van de achterstallige huur gehouden te zijn, omdat hij zijn recht op huurbetaling terecht heeft opgeschort. Een beroep op opschorting doet de huurbetalingsverplichting echter niet teniet gaan. Opschorting is een verweermiddel tegen een vordering van de wederpartij tot nakoming. Het leidt niet tot bevrijding maar tot uitstel van de eigen verplichting tot nakoming. Een beroep op opschorting kan worden gebruikt als pressiemiddel om de verhuurder aan te sporen de gebreken te herstellen, dan wel als opmaat voor een beroep op huurvermindering. Indien een huurder in verband met gebreken huurprijsvermindering wenst, kan hij ingevolge artikel 7:207 BW bij de kantonrechter een vordering tot huurprijsvermindering instellen voor de periode dat sprake is van genotsvermindering als gevolg van die gebreken. Nu [appellant] niet heeft gesteld dat hij een dergelijke vordering heeft ingesteld en hiervan ook overigens niet is gebleken, is van opschorting van de verplichting tot huurbetaling in afwachting van een beslissing op een vordering tot huurvermindering geen sprake. Ook kan opschorting niet meer dienen om [geïntimeerde] tot actie te bewegen. Immers, het belang van [appellant] daarbij is als gevolg van het inmiddels geëindigd zijn van de huurovereenkomst niet meer aanwezig. De conclusie luidt dat [appellant] zich niet met een beroep op opschorting van zijn betalingsverplichting kan bevrijden. Bij beantwoording van de vraag of [appellant] is geslaagd in het tweede deel van het hem opgedragen bewijs heeft hij daarom geen belang.

3.3 Voor zover [appellant] meent dat hij op grond van gemaakte afspraken (definitief) van zijn huurbetalingsverplichting is bevrijd en wel gedurende de periode dat deze gebreken niet verholpen zijn overweegt het hof dat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat [appellant] niet is geslaagd in (het eerste deel van) het hem opgedragen bewijs. [de getuige] heeft niets verklaard waaruit zou kunnen worden afgeleid dat [appellant] de huurbetaling in overleg met [geïntimeerde] heeft beëindigd. [de getuige] heeft slechts verklaard dat hij [appellant] tegen [geïntimeerde] heeft horen zeggen dat hij de huur niet wilde betalen vanwege de lekkages. Over de reactie van [geïntimeerde] op deze mededeling heeft [de getuige] niets verklaard. Dit betekent dat op grond van de verklaring van [de getuige] niet kan worden geoordeeld dat [appellant] heeft bewezen dat hij met [geïntimeerde] had afgesproken dat hij geen huur hoefde te betalen zolang de gebreken niet waren hersteld. Het door [appellant] in zijn memorie van grieven gedane bewijsaanbod, voldoet - zeker nu hij in eerste aanleg al tot getuigenbewijs is toegelaten - niet aan de in hoger beroep daaraan te stellen eisen, zodat het hof hieraan voorbij gaat.

3.4 Dit betekent dat het hoger beroep faalt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Deze proceskostenveroordeling zal, zoals door [geïntimeerde] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton van 17 december 2011, voor zover aan dit hof voorgelegd;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 1.298,-- aan griffierecht en € 1.158,-- aan salaris advocaat;

- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en E.M. Dousma-Valk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 december 2011 in aanwezigheid van de griffier.


Juridisch advies nodig?

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag


naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Gerelateerde wetgeving

Gerelateerde advocaten

Gerelateerde advocatenkantoren

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature