Jure.nl Rechtspraak, Jurisprudentie, Rechterlijke uitspraken online
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Soort procedure:
Zaaknummer:

Inhoudsindicatie:

huurovereenkomst of pachtovereenkomst? In casu sprake van een pachtovereenkomst.

Uitspraak



Uitspraak: 27 april 2007

Rolnummer: 05/555

Zaak/Rolnummer rechtbank: 04/4781

HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van

1. [VERHUURDER 1],

2. [VERHUURDER 2],

wonende te [woonplaats], gemeente [A],

respectievelijk te [B],

beherende vennoten van de commanditaire vennootschap

[CV X],

gevestigd te [woonplaats],

appellanten,

hierna te noemen: [verhuurders],

procureur: mr. J.J.Y. Kleingeld,

tegen

1. [HUURDER 1],

2. Stichting INSTITUTE OF MEDICAL MARIJUANA,

wonende te [woonplaats], respectievelijk gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerden,

hierna te noemen: [huurders] dan wel huurder 1 en huurder 2

procureur: mr. K.A. Weski.

Het geding

Bij exploot van 13 april 2005 is [verhuurders] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 13 januari 2005 door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven tevens houdende een wijziging van eis (met producties) zijn drie grieven opgeworpen, die door [huurders] bij memorie van antwoord (met producties) zijn bestreden. Tot slot hebben partijen onder overlegging van de stukken arrest gevraagd. In het dossier van [huurders] ontbreken alle producties bij de conclusie van antwoord. De memorie van antwoord zit vijfmaal in dit dossier. In het dossier van [verhuurders] ontbreekt productie 5 bij memorie van antwoord.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.

1.1 Op 13 augustus 2001 hebben partijen een overeenkomst getekend met als kop:

"Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW". [verhuurders] staat als verhuurder vermeld en [huurders] als huurders. Zij zijn op 11 juli 2001 het navolgende overeengekomen:

"Artikel 1 Het gehuurde, bestemming, gebruik.

1.1 Deze overeenkomst heeft betrekking op het object "[X]" te [plaats Y], bestaande uit een perceel grond met daarop gevestigd bedrijfsgebouw, kantorencomplex en hoogbouwkas, kadastraal bekend gemeente [plaats Y], sectie [letter], nummer [cijfer], groot [m²], (…). Waar hierna gesproken wordt van het gehuurde sub I wordt bedoeld de hoogbouwkas (…). Waar hierna gesproken wordt van het gehuurde sub II wordt bedoeld het gehele object.

1.2 Het gehuurde mag uitsluitend gebruikt worden voor de opkweek van agrarische producten, met name medische marihuana.

1.3 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2."

1.2 [verhuurders] heeft in eerste aanleg gevorderd - samengevat - een verklaring voor recht dat de tussen partijen gesloten overeenkomst met betrekking tot het object aan de [X] te [plaats Y] een huurovereenkomst is, deze overeenkomst wegens ernstige en voortdurende wanprestatie als ontbonden te verklaren, [huurders] tot ontruiming te veroordelen en [huurders] te veroordelen tot betaling van achterstallige huurbedragen, van een bedrag ter zake van voorgeschoten kosten wegens werkzaamheden aan het rioleringssysteem en van een bedrag aan buitengerechtelijke kosten.

In reconventie heeft [huurders] vergoeding van geleden schade op te maken bij staat gevorderd.

1.3 De rechtbank heeft geoordeeld dat sprake is van een pachtovereenkomst en geen huurovereenkomst en heeft zich onbevoegd verklaard van de conventio¬nele en reconventionele vorderingen kennis te nemen. De rechtbank heeft de zaak niet verwezen naar de Pachtkamer. De rechtbank achtte verwijzing niet mogelijk, omdat de Pachtkamer niet als gewone rechter kan worden aangemerkt.

2. [verhuurders] heeft zijn vordering in die zin gewijzigd dat zij terugverwijzing vordert naar een andere kantonrechter, opdat deze de zaak alsnog inhoudelijk in eerste aanleg kan behandelen, zodat [verhuurders] geen instantie verliest. [huurders] heeft niet op deze wijziging gereageerd, zodat van deze wijziging zal worden uitgegaan. De vordering in hoger beroep luidt aldus:

Primair: Voor recht te verklaren dat de onderhavige overeenkomst tussen partijen een huurovereenkomst is, en de kwestie vervolgens terug te verwijzen naar een andere kantonrechter dan de kantonrechter te Delft, teneinde voort te procederen omtrent de vorderingen zoals ingesteld bij dagvaarding van 29 juni 2004;

Subsidiair: Voor recht te verklaren dat de onderhavige overeenkomst een gemengde overeenkomst is met een huur- alsmede een pachtelement, en de kwestie vervolgens voor het gedeelte van de overeenkomst, waarop de bepalingen van de Pachtwet niet van toepassing zijn, terug te verwijzen naar een andere kantonrechter dan de kantonrechter te Delft, alsmede voor het gedeelte van de overeenkomst, waarop de bepalingen van de Pachtwet wel van toepassing zijn, de kwestie op de voet van artikel 73 Rv door te verwijzen naar de Pachtkamer, zetelende bij de kantonrechter, waar het hof de kwestie voor wat betreft het huurgedeelte naar toe zal verwijzen, teneinde voort te procederen omtrent de vorderingen van [verhuurders] zoals ingesteld bij dagvaarding van 29 juni 2004;

Meer subsidiair: Verzoekt [verhuurders] de kwestie op de voet van artikel 73 Rv naar een andere pachtkamer dan de pachtkamer te Delft, subsidiair naar de Pachtkamer te Delft, door te verwijzen teneinde de procedure aldaar voort te zetten;

met veroordeling van [huurders] in de kosten van de procedures in beide instanties.

3.1 Grief I luidt: "Ten onrechte heeft de Kantonrechter te Delft in het vonnis sub 10 en 11 overwogen:

10. Blijkens de tussen partijen gesloten overeenkomst heeft deze betrekking op een perceel grond met daarop gevestigd bedrijfsgebouw, kantorencomplex en hoogbouwkas. Het gehuurde mag voorts blijkens de overeenkomst uitsluitend worden gebruikt voor de opkweek van agrarische producten, met name medische marihuana. Waar vast staat dat [verhuurders] op basis van deze overeenkomst grond met gebouwen aan [huurders] hebben afgestaan voor het opkweken van marihuana planten, is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van pacht. De omstandigheid dat [huurders] een biologisch farmaceu¬tisch bedrijf voeren of zouden zijn doet daaraan niet af, nu het voor het bestaan van een pachtovereenkomst niet uitmaakt of sprake is van bedrijfsmatig gebruik of niet. En dat het hier gaat om de opkweek van de planten die bestemd zijn voor medicinaal gebruik, ontneemt aan de overeenkomst evenmin het karakter van pacht. Er is immers in casu geen sprake van een teelt voor wetenschappelijke onderzoeksdoeleinden door [verhuurders] c.s. (hetgeen niet als landbouw in de zin van de Pachtwet zou kunnen worden aangemerkt), maar van de teelt van planten, welke door derden gebruikt gaan worden voor medicinale toepassing. Dat door het Ministerie vergunning is verleend voor wetenschappelijke doeleinden maakt het vorenstaande ook niet anders, nu die vergunning benodigd is om marihuana planten te mogen verbouwen; dat doet echter verder niet af aan het commerciële doel van [huurders] om de planten te verkopen. Tenslotte doet ook de omstan¬dig¬heid dat het bestemmingsplan de teelt van agrarische producten niet zou toestaan niet ter zake, nu dat niet aan het bestaan van een pachtovereenkomst in de weg staat.

11. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat in casu sprake is van een pachtovereenkomst; of dit de pacht van los land dan wel de pacht van een hoeve betreft staat in deze procedure niet ter beoordeling aan de kantonrechter. De kantonrechter is mitsdien niet bevoegd van de vorderingen van partijen kennis te nemen."

3.2 In de toelichting op deze grief heeft [verhuurders] het volgende aangevoerd.

Uitgangspunt zijn de wettelijke definities van een pacht- en een huurovereen¬komst. Beslissend is het gebruik zoals dat is overeengekomen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst. De bedoeling van partijen blijkt in belangrijke mate uit de feiten en omstandigheden, welke golden ten tijde van het aangaan van de overeenkomst. Het bewuste complex is bij uitstek geschikt voor de exploitatie van een agrarisch in- en exportbedrijf zoals [verhuurders] als de vorige gebruiker zelf heeft gedaan. Het complex is daarentegen veel minder geschikt voor de kweek van agrarische producten, omdat het bedrijfsgebouw en het kantorencomplex qua omvang en oppervlakte in verhouding tot de relatief kleine kas veel te groot is. In literatuur en jurisprudentie wordt wel aangenomen dat een inrichting van een bedrijfsruimte, die niet voor landbouw geschikt is, een aanwijzing kan vormen dat er geen sprake is van pacht, zeker als de gebruiker kennelijk ook geen landbouwer is. Uit de presentatie van de zijde van [huurders] kon en mocht door [verhuurders] worden afgeleid dat de teeltactiviteiten zeer beperkt van omvang zouden zijn en dat deze louter ten behoeve van wetenschappelijk onderzoek zouden dienen. Voor het sluiten van de overeenkomst is door [huurders] nimmer gesproken over grootschalige teelt van marihuana en dit viel voor [verhuurders] ook nergens uit af te leiden. [verhuurders] verwijst voor de wijze waarop [huurders] zich heeft gepresenteerd naar een e-mail van 17 juli 2001 namens het SIMM Instituut aan de gemeente [plaats Y]. [verhuurders] verwijst voorts naar de inhoud van een e-mail van het ministerie van VWS aan het SIMM Instituut van 7 augus¬tus 2001, bevattende een relaas van de desbetreffende ambtenaar aangaande een door haar gegeven toelichting aan een ambtenaar van de gemeente [plaats Y]. Uit deze e-mail komt naar voren dat het om onderzoek ging en niet om grootschalige teelt van marihuanaplanten voor commerciële doeleinden. Uit de door het ministerie op 18 oktober 2001 aan [huurders] afgegeven vergunning blijkt dat sprake was van wetenschappelijk onderzoek. Dat later na het sluiten van de overeenkomst mogelijk sprake is van grootschalige marihuanateelt, kan geen wijziging in het rechtskarakter van de gesloten overeenkomst teweeg brengen. De bedrijfsruimte is voor wetenschappelijke / farmaceutische doel¬einden aan [huurder 1] ter beschikking gesteld door [verhuurders]. Het opiumverlof is slechts verleend voor wetenschappelijke en niet voor commerciële doeleinden. Als er al een pachtelement zou zijn dan is dit element dusdanig gering en betreft een dusdanig klein aantal vierkante meters op het totale oppervlak van de bedrijfsruimte dat gesproken moet worden van huur, ook ten aanzien van het gebruik van de kas.

Ook het ter plaatse geldende bestemmingsplan - bestemming van het perceel is agrarisch handel- en exportbedrijf - vormt een sterke aanwijzing dan geen sprake is van pacht, aldus [verhuurders].

3.3 Subsidiair is [verhuurders] van mening dat sprake is van een gemengde overeenkomst met zowel een huur- als een pachtelement. Het hoofdbedrijfs¬gebouw met kantoren met daarin onder meer gevestigd een laboratorium alsmede de parkeergelegenheid, oprit, dockshelter, twee laad- en losplaatsen alsmede een gedeelte van het kascomplex zijn in visie van [verhuurders] conform de gemaakte afspraken omtrent het gebruik van de bedrijfsruimte voorafgaande aan het sluiten van de overeenkomst overduidelijk geen agrarisch object in de zin van de Pachtwet.

3.4 Het hof overweegt als volgt.

Niet is opgekomen tegen overweging 9 van het bestreden vonnis, inhoudende dat aan de benaming van de tussen partijen gesloten overeenkomst geen betekenis toekomt, nu artikel 1 lid 1 sub d van de Pachtwet de pachtovereen ¬komst definieert als "elke overeenkomst, in welke vorm en onder welke benaming ook aangegaan, waarbij de ene partij zich verbindt aan de andere partij tegen voldoening van een tegenprestatie een hoeve of los land in gebruik te verstrek¬ken ter uitoefening van de landbouw." Ook het hof zal van dit - terechte - uitgangspunt uit gaan.

3.5 Het hof overweegt voorts.

Bij conclusie van dupliek in conventie heeft [huurders] gesteld dat [verhuurders] er wel degelijk van op de hoogte was dat in het gehuurde medische marihua¬na gekweekt zou worden. In de eerste concept huurovereenkomst, opgesteld door Santen & Gasille makelaars, was dit aspect niet opgenomen. Blijkens de overgelegde tekst van deze concept overeenkomst staat onder artikel 1.2 het volgende vermeld: "Het gehuurde mag uitsluitend gebruikt worden conform de huidige bestemming, voor handelsactiviteiten inzake en/of de op- en overslag van en/of het uitvoeren van lichte bewerkingen aan agrarische producten."

Op uitdrukkelijk verzoek van huurder 1, zo stelt [huurders] voorts, is uitdrukkelijk in de overeenkomst opgenomen, dat in het gehuurde met name medische marihuana wordt gekweekt. Blijkens de onder rechtsoverweging 1.1 aangehaalde tekst uit de tussen partijen gesloten overeenkomst luidt artikel 1.2 als volgt: "Het gehuurde mag uitsluitend gebruikt worden voor de opkweek van agrarische producten, met name medische marihuana." Nu [verhuurders] deze gestelde gang van zaken in de memorie van grieven niet heeft betwist, staat deze derhalve tussen partijen vast. Dat betekent dat [verhuurders] zich er van bewust moet zijn geweest, dat hij het gehuurde in gebruik gaf voor de opkweek van agrarische producten en met name die van medische marihuana. Hieruit volgt, dat dit ook kennelijk de bedoeling van partijen was. [verhuurders] heeft aangevoerd, dat het complex minder geschikt is voor de kweek van agrarische producten, maar hij heeft niet betoogd, dat het complex niet geschikt is voor een dergelijke kweek. Bovendien valt uit het feit, dat inmiddels sprake is van een grootschalige marihuanateelt af te leiden dat de inrichting van het complex die grootschalige teelt mogelijk maakt. Erg ongeschikt kan het dan niet zijn.

3.6 Een volgend te behandelen punt is het gestelde in gebruik geven voor

- alleen - wetenschappelijk onderzoek. Die beperking is niet in de tussen partijen gesloten overeenkomst opgenomen. Zo dit voor beide partijen de bedoeling was en het gebruik tot dat doel was beperkt, zoals [verhuurders] betoogt, had het voor de hand gelegen dat partijen dit voorafgaand aan het sluiten van de overeen¬komst met elkaar hadden besproken - gesteld noch gebleken is dat dit heeft plaats gehad - en deze beperking ook in de overeenkomst hadden neergelegd. Het moge zo zijn dat [verhuurders] gedácht heeft, dat het om kleinschalige teelt zou gaan louter voor weten¬schap¬pelijk onderzoek, maar daarmee is deze "gedachte" be¬per¬king geen deel gaan uitmaken van de tussen partijen gesloten overeenkomst. Van een wijziging in het rechtskarakter van de overeenkomst, van teelt ten behoeve van wetenschappelijk onderzoek naar grootschalige teelt, is dan ook geen sprake. Evenmin kan geconcludeerd worden dat de bedrijfsruimte alleen in gebruik voor wetenschappelijke doeleinden is gegeven. Dat het opiumverlof slechts is verleend voor wetenschappelijke doeleinden maakt dit niet anders. Het hof tekent hierbij aan dat dit verlof dateert van 18 oktober 2001 en daarmee ruim na de datum van de tussen partijen gesloten overeenkomst, te weten 13 augus¬tus 2001, zodat dit verlof niet van invloed kan zijn geweest op het sluiten van de overeenkomst. Voorts vermeldt de e-mail van 7 augustus 2001 van het ministerie van VWS dat [huurders] alleen verlof krijgt voor de cannabis die nodig is voor onderzoek "en dat de rest in feite illegaal blijft". Daarmee wordt aangegeven dat het ministerie van VWS er van uitgaat, dat meer zal worden geteeld dan hetgeen nodig is voor wetenschappelijk onderzoek, zodat deze brief geen onderbouwing vormt voor het door [verhuurders] ingenomen standpunt. De omstandigheid dat het bestemmingsplan onderhavige teelt niet zou toestaan, is niet van invloed op het kwalificeren van de overeenkomst, pacht of huur.

3.7 [verhuurders] heeft gesteld dat een eventueel aanwezig pachtelement ziet op een dusdanig klein aantal vierkante meters op het totale oppervlak van de bedrijfsruimte, dat ook ten aanzien van de kas gesproken moet worden van huur. [verhuurders] heeft hierbij geen getallen of aantallen vierkante meters van de grond en de diverse opstallen genoemd. Blijkens het door beide partijen overgelegde Pachtoverzicht van de Grondkamer [X] is de verdeling als volgt:

tuinland ter grootte van 0.59.10 ha, 1000 m² bedrijfsgebouw, 175 m² kantoor¬ruimte, 2600 m² (hoogbouw)kas en 1100 m² parkeerplaats. Uit deze aantallen blijkt dat de kas in vierkante meters niet slechts een klein deel uitmaakt ten opzicht van het bedrijfsgebouw en de kantoorruimte, zodat het betoog van [verhuurders] geen hout snijdt.

3.8 Met betrekking tot het subsidiair gevoerde betoog, dat sprake is van een gemengd contract, te weten pacht en huur, waarin geen van beide bijkomstig is, overweegt het hof het volgende.

In de toelich¬ting op dit deel van grief I voert [verhuurders] aan dat het hoofdbedrijfs¬gebouw met kantoren met daarin een laboratorium (door [huurders] is de aanwezigheid van een laboratorium overigens betwist) alsmede de parkeer¬gelegenheid, oprit, dockshelter, twee laad- en losplaatsen alsmede een gedeelte van het kascomplex overduidelijk geen agrarisch object zijn in de zin van de Pachtwet en derhalve te kwalificeren zijn als 7:230a BW ruimte. Kennelijk bedoelt [verhuurders] dat de tussen partijen gesloten overeenkomst moet worden gesplitst in een deel waarop het BW en een deel waarop de Pachtwet van toepassing is. [verhuurders] geeft niet aan hoe een dergelijke splitsing in zijn visie er uit zou moeten zien. Zo geeft [verhuurders] niet aan welk gedeelte van de kas naar zijn mening niet onder de pachtwet valt en waarom dit het geval zou zijn. Doch wat daarvan verder ook zij, het hof is van oordeel dat geen sprake is van een gemengd contract. Het gehele complex is in gebruik gegeven voor de uitslui¬tende opkweek van agrarische producten, waarbij geen onderscheid is gemaakt tussen de verschillende onderdelen. Het kasgedeelte (2600 m² ) - het hof gaat uit van de gehele oppervlakte nu [verhuurders] niet heeft aangegeven welk deel en waarom uitgezonderd zou moeten worden - overtreft wat vierkante meters betreft het deel met kantoor, bedrijfsgebouw en parkeerplaats tezamen (2275 m²). De kas is dan ook hoofdzaak en de overige gebouwen dienen de kas. Grief I faalt.

4.1 Met grief II komt [verhuurders] op tegen de overweging van de rechtbank dat verwijzing naar de Pachtkamer niet mogelijk is, omdat artikel 73 Wet RO slechts verwijzing naar de gewone rechter mogelijk maakt en de Pachtkamer niet als gewone rechter kan worden aangemerkt. In de toelichting brengt [verhuurders] naar voren dat de Pachtkamer deel uit maakt van de rechtbank en daarmee als gewone rechter moet worden aangemerkt zodat verwijzing wel degelijk mogelijk is.

4.2 De grief slaagt. Anders dan vóór 1 januari 2002 behoren de Pachtkamers ingevolge artikel 2 in verbinding met artikel 48 lid 2 en met artikel 69 RO tot de rechterlijke macht (zie HR 28-04-2006, NJ 2007,89).Dat betekent dat een rechter, die oordeelt dat een pachtzaak bij hem is aangebracht tot behandeling en beslissing waarvan hij niet bevoegd is, zich, zo nodig ambtshalve, onbevoegd moet verklaren en de zaak dient te verwijzen naar de Pachtrechter. [verhuurders] heeft in eerste aanleg geen verwijzing gevorderd, zodat de rechtbank dit ambtshalve had moeten doen. Het hof zal alsnog verwijzen. [verhuurders] vordert in hoger beroep meer subsidiair verwijzing naar een andere Pachtkamer dan die te Delft dan wel de Pachtkamer te Delft. Gelet op de jurisprudentie van de Hoge Raad, (HR 16-04-1993, NJ 1993,654) kan alleen in gevallen, waarin de appelrechter een uitspraak van de rechter in eerste aanleg vernietigt waarbij deze zich onbevoegd heeft verklaard van het geschil kennis te nemen, de zaak worden terugverwezen. In het onderhavige geval zal het hof de uitspraak, waarin de rechtbank zich onbevoegd heeft verklaard, bekrachtigen. Daarom is ook artikel 76 Rv. niet van toepassing. Het hof dient de zaak aan zich te houden. Gezien de exclusieve bevoegdheid van de Pachtkamer van het gerechtshof te Arnhem met betrekking tot pachtzaken in hoger beroep zal dit hof de zaak daarnaar toe verwijzen.

5. [verhuurders] grieft met grief III tegen de kostenveroordeling omdat de kantonrechter zich naar zijn mening ten onrechte onbevoegd heeft verklaard. Uit het bovenstaande bij de behandeling van grief I blijkt dat het hof deze mening niet deelt. [verhuurders] is terecht in de kosten veroordeeld.

6. De slotsom is dat het (dictum van het) bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en dat de zaak zal worden verwezen naar de Pachtkamer van het gerechtshof te Arnhem. Gelet op deze verwijzing zullen de kosten van het hoger beroep worden aangehouden.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het vonnis van 13 januari 2005 door de rechtbank

's-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft, gewezen tussen partijen;

- verwijst de zaak naar de Pachtkamer van het gerechtshof te Arnhem ter verdere behandeling;

- houdt de proceskosten van het hoger beroep aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. Schuering, C.G. Beyer-Lazonder en J.W. van Rijkom en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 april 2007 in bijzijn van de griffier.


Juridisch advies nodig?

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag


naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Gerelateerde advocaten

Gerelateerde advocatenkantoren

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature