Jure.nl Rechtspraak, Jurisprudentie, Rechterlijke uitspraken online
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Soort procedure:
Zaaknummer:
Zittingsplaats:

Inhoudsindicatie:

huur bedrijfsruimte

Uitspraak



GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.154.560/01

Zaaknummer rechtbank : 2149830 / 13-3862

arrest van 1 maart 2016

inzake

A4 Bodyfit B.V.,

gevestigd te [woonplaats],

appellante,

hierna te noemen: A4,

advocaat: mr. J.P.S. van Schaik te Velsen-Noord,

tegen

[geïntimeerde] B.V.,

gevestigd te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. N.C. van Eck te Alphen aan den Rijn.

Het geding

Voor het verloop van het geding tot aan 7 oktober 2014 verwijst het hof naar het arrest van die datum. Bij dat arrest is een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 18 december 2014 en daarvan is proces-verbaal gemaakt.

Bij memorie van grieven met producties heeft A4 twaalf grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord met producties heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden.

Vervolgens hebben partijen op 14 december 2015 de zaak doen bepleiten, A4 door mr. Van Schaik, voornoemd, en [geïntimeerde] door mr. Van Eck, voornoemd, beiden aan de hand van overgelegde pleitnotities. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Het gaat in deze zaak om het volgende.

1.1

[geïntimeerde] is eigenaar van het gebouw genaamd A4 Mall: “[naam]”, gelegen aan het [adres] (hierna: het gebouw). Het gebouw heeft als bestemming: detailhandel/autoverkoop/automotive/automall.

1.2

Op 27 december 2011 heeft A4 aan [geïntimeerde] bij mail haar interesse kenbaar gemaakt voor de huur van de derde verdieping van het gebouw. Zij wilde ter plaatse een sportschool exploiteren. In de mail heeft A4 voorts geschreven:

“Clausule toepassen indien het project niet zal slagen, waarbij we maximaal drie maanden huur doorbetalen waarna we dan vrij zijn van verdere verplichtingen. Voorstel huurovereenkomst voor een periode van 5 jaar. (5 jaar optie). Na acceptatie van de Gemeente Roelofarendsveen in verband met vergunningen etc. (…)”

1.3

Op 17 februari 2012 heeft [P] namens [geïntimeerde] aan A4 onder meer gemaild:

“Ik heb inmiddels contact gehad met de wethouder van de gemeente, welke direct de vergunningsaanvraag heeft opgepakt. De gemeente voorziet geen problemen.”

en op 12 maart 2012 schreef hij onder meer:

“(…) bedoel volgende week maandag want dan zijn de zaken bij de gemeente etc. ook rond.”

1.4

Op 27 maart 2012 is tussen partijen een huurovereenkomst gesloten. Ingevolge artikel 1.1 wordt daarbij de bedrijfsruimte, gelegen te [adres] verhuurd/gehuurd. De ingangsdatum van de huurovereenkomst is bepaald op 1 juni 2012.

1.5

Artikel 1.2 van de huurovereenkomst luidt:

“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als SBI 9313. Fitnesscentrum”

1.6

Van de huurovereenkomst maken tevens deel uit de “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230 a BW ” (hierna: de algemene bepalingen). In de artikelen 6.7.1 en 6.7.2 daarvan is het volgende bepaald:

“6.7.1 Huurder is verantwoordelijk voor en zorgt zelf voor de vereiste ontheffingen en/of vergunningen, waaronder gebruiksvergunningen in verband met de uitoefening van het beroep op bedrijf, waarvoor het gehuurde wordt gebruikt en/of is bestemd. (…).

6.7.2

Bij aanvang van de huurovereenkomst dient huurder zelf te onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de bestemming die huurder aan het gehuurde moet geven. Indien op grond van overheidsvoorschriften of op grond van voorschriften van andere daartoe bevoegde instanties bij aanvang van de huurovereenkomst of op een later tijdstip in, op, of aan het gehuurde wijzigingen of voorzieningen nodig zijn in verband met de bestemming die huurder aan het gehuurde wil geven of heeft gegeven, dient huurder die wijzigingen of voorzieningen op zijn kosten uit te voeren, zulks na voorafgaande toestemming van verhuurder.”

1.7

[geïntimeerde] heeft op 29 februari 2012 een omgevingsvergunning aangevraagd bij de gemeente […] (hierna: de gemeente).

1.8

Bij brief van 14 mei 2012 heeft de brandweer aan de gemeente bericht:

“Hierbij ontvangt u het resultaat van de ontvankelijkheidstoets in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning brandveiligheid voor de vestiging van een sportschool op de 3e verdieping van het pand aan het [adres].(…) De hierna genoemde gegevens ontbreken waardoor de aanvraag niet ontvankelijk is (…).”

1.9

Bij brief van 16 mei 2012 heeft de gemeente vervolgens aan [geïntimeerde] onder meer het volgende geschreven:

“(…) Naar aanleiding van uw aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het wijzigen van de bestemming voor het vestigen van een sportschool op het perceel [adres] berichten wij u het volgende.

(…) Tijdens de inhoudelijke beoordeling van uw aanvraag is (…) gebleken dat de verstrekte gegevens en bescheiden onvoldoende zijn om de aanvraag correct te beoordelen of om een goede beschikking voor te bereiden.

Wij verzoeken u de volgende gegevens aan te leveren:

Een omschrijving van het gebruik per ruimte;

Of er wanden o.i.d. in de ruimten zullen worden geplaatst en zo ja, hiervan een tekening;

Het pand is voorzien van een sprinklerinstallatie in het kader van gelijkwaardigheid op de omvang van brandcompartimenten. Aangezien het gebruik wijzigt zal opnieuw aangetoond moeten worden dat de sprinklerinstallatie (evt. door aanpassing van het sprinklernet) voldoet aan de daaraan gestelde eisen. Een herzien inspectieplan moet worden voorgelegd;

De weerstand tegen het bezwijken bij brand van de hoofddraagconstructie;

De vluchtroutes (ook op de lager gelegen bouwlagen)

De aanduiding van de gebruiksfunctie, de afmetingen en de bezettingsgraad van alle ruimten inclusief totaal oppervlakten per gebruiksfunctie;

Extra gegevens en bescheiden ten behoeve van het verlenen van een ontheffing van de voorschriften van het Bouwbesluit 2012 als bedoeld in artikel 7 van de Woningwet ;

De aard, omvang en plaats van brandveiligheidinstallaties;

De aard, omvang en plaats van de vluchtrouteaanduiding;

Een tekening van de inrichting van het bij het bouwwerk behorende terrein met daarop aangegeven de voorzieningen voor de bereikbaarheid en de plaats van bluswatervoorzieningen en opstelplaatsen van brandweervoertuigen alsmede de vluchtwegen vanaf het aansluitend terrein naar het openbare terrein;

Van alle bouwlagen is een plattegrondtekening noodzakelijk ten behoeve van het toetsen aan de eisen ten aanzien van vluchtroutes.

(…) De ontbrekende gegevens dienen uiterlijk binnen vier weken na het verzenden van deze brief in ons bezit te zijn. (…)

Omdat uw aanvraag niet compleet is, wordt op grond van het bepaalde in artikel 4:15 van de Algemene wet bestuursrecht de wettelijke beslistermijn onderbroken vanaf de dag van verzenden van deze brief. De beslistermijn gaat weer verder lopen op de dag waarop wij de gevraagde gegevens hebben ontvangen. (…)”

1.10

Bij mail van 16 mei 2012 is namens A4 aan [geïntimeerde] bericht:

“(…) Hierbij de tekening van de plattegrond.

Wat betreft jouw vraag voor de brandweer, heb ik berekend. Ik kom dan uit op 66 mensen in de piekmomenten. (…) Het zou eventueel kunnen dat we na verloop van tijd, meer dan 75 mensen in de piekmomenten kunnen hebben. (…)”

1.11

Bij brief van 24 mei 2012 schrijft [geïntimeerde] aan A4:

“(…) Wij wijzen u erop da de vergunningsaanvraag door uw niet adequate handelen c.q. het ontbreken van (…) deskundigheid onnodige vertraging oploopt. Wij verzoeken u of uw aannemer dan ook nogmaals vriendelijk, doch dringend, de benodigde stukken zo spoedig mogelijk aan te leveren bij de betreffende instanties.”

In reactie op deze brief heeft A4 op 25 mei 2012 toegezegd de aanvullende gegevens betreffende de inrichting aan te leveren en vragen te beantwoorden.

1.12

Bij brief van 7 juni 2012 heeft A4 aan [geïntimeerde] het volgende geschreven:

“Wij zijn met u d.d. 27 maart jl. een huurovereenkomst van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek aangegaan voor het pand, althans een deel daarvan gevestigd [adres] waarin onze vennootschap in oprichting voornemens is een sportschool te exploiteren.

Nadrukkelijk is hierbij met u overeengekomen dat voor het planologisch afwijkend gebruik van onderhavige ruimte een bestemming c.q. gebruikswijziging door u bij de gemeente wordt bevorderd opdat wij met ingangsdatum 1 juni jl. onderhavig object legaal hadden kunnen betrekken.

Wij hebben middels diverse mailverkeer gewezen op de afspraken maar helaas moeten wij constateren dat de communicatie met u zeer stroef verloopt.

Een positieve beslissing terzake van de gemeente op het door u in te dienen principeverzoek om planologische medewerking ligt voorlopig kennelijk niet in het verschiet.

Bij het verkrijging van een positieve schriftelijke verklaring van de gemeente […] hadden wij verdere invulling kunnen geven aan onze daadwerkelijke vestiging. Hiervoor staat wij voor grote investeringen zo u zult begrijpen.

Derhalve gaat het niet aan ons nu in verzuim te stellen voor wat betreft het beweerdelijk niet aanleveren van aanvullende gegevens in het kader van een door u geïndiceerde WABO-vergunning. De gemaakte afspraken met u zijn klip en klaar. U zou ons schriftelijk mededeling verstrekking omtrent de gemeentelijke planologische medewerking m.b.t. de vestiging van een fitnesscentrum, waarna u als verhuurder met een tweede stap tijdig een WABO-vergunning zou binnenhalen. De zekerheid van de gemeentelijke medewerking is er tot op de dag van vandaag nog steeds niet.

Mitsdien stellen wij vast dat u per 1 juni jl. in gebreke bent gebleven en wij als gevolg hiervan niet tijdig onze nieuwe onderneming in onderhavig pand hebben kunnen starten. Uw wanprestatie heeft er bij ons toe geleid dat wij besloten hebben de overeenkomst te ontbinden. (…).”

1.13

Bij brief van 3 juli 2012 heeft [geïntimeerde] zich verzet tegen de ontbinding. Daarbij is aangegeven dat niet [geïntimeerde] is tekort geschoten, doch A4, omdat A4 nalatig is gebleven om de voor toetsing van de brandveiligheid benodigde informatie aan te leveren aan de gemeente.

1.14

Bij mail van 13 augustus 2012 heeft [K] namens [geïntimeerde] aan A4 geschreven:

“Hierbij de bevestiging over hetgeen wij vandaag besproken en afgesproken hebben:

U zult aan het verkrijgen van de vergunning van de Gemeente […] alle medewerking verlenen zodat voor 1 september 2012 de aanvraag volledig bij de Gemeente binnen is. Daar waar [geïntimeerde] c.q. TCL nog gegevens moet aanleveren, zullen ook wij zorgen dat alles voor 1 september 2012 bij de Gemeente binnen is. (…)

De kosten van de advocaat welke wij hebben moeten maken zullen ook 1 op 1 aan u worden berekend. (…) Deze week zullen wij u een factuur sturen voor de huur van 3 maanden, te weten september, oktober en november, voor het afgesproken bedrag, voor 1 jaar, van € 10.000,- per maand excl btw en excl servicekosten. (…)”

1.15

Op deze mail heeft [B] namens A4 op dezelfde dag als volgt gereageerd:

“Akkoord,

Alleen wil ik er wel op wijzen dat als de vergunning niet wordt verleent door de gemeente wij het pand niet kunnen gebruiken en daardoor niet kunnen huren.

Het is van belang dat de vergunning er snel komt zodat wij kunnen gaan inrichten. Wij hebben alles aangeleverd bij de gemeente en alleen u moet nog een paar vragen beantwoorden. (…)”

1.16

A4 heeft buro DGRM (hierna: DGRM) verzocht om advies ten aanzien van de brandveiligheid van het gebouw. Bij brief van 18 oktober 2012 heeft DGRM een globale beoordeling gegeven. Op basis van een door DGRM aangenomen “bezettingsgraadklasse B3” van de sportschool, is DGRM daarbij onder meer tot de voorlopige bevinding gekomen dat meer opvang- en doorstroomcapaciteit van de beschikbare vluchtroutes in het gebouw nodig is.

1.17

Op 24 januari 2013 heeft de advocaat van A4 onder meer aan de gemeente geschreven:

“(…) dat de huidige brandveiligheidssituatie, los van de voorgenomen exploitatie, aanleiding zou moeten zijn om aanvullende eisen met betrekking tot brandveiligheid te stellen. Voor de exploitatie van een fitnessbedrijf (…) is het gebouw, met name de hoofddraagconstructie, het trappenhuis en het gehuurde zelf volstrekt ongeschikt.”

1.18

De brandweer heeft op 15 maart 2013 een negatief brandveiligheidsadvies aan de gemeente gegeven, kort gezegd omdat “in de huidige situatie niet wordt voldaan aan de weerstand tegen bezwijken bij brand.”

1.19

Bij besluit van 23 april 2013 heeft de gemeente het voortgezet gebruik door [geïntimeerde] van een deel van het gebouw ten behoeve van het parkeren toegestaan. A4 heeft daartegen bezwaar gemaakt en de gemeente verzocht om het gebouw te sluiten vanwege brandonveiligheid.

1.20

De omgevingsvergunning is bij besluit van 19 februari 2014 door de gemeente verleend en bij brief van 24 februari 2014 aan [geïntimeerde] verzonden.

1.21

A4 heeft geen huur betaald.

2. In eerste aanleg heeft A4 in conventie gevorderd dat de huurovereenkomst ontbonden wordt verklaard met ingang van 7 juni 2012, althans 22 april 2013, subsidiair dat de huurovereenkomst wordt ontbonden met ingang van een datum die de rechtbank juist acht alsmede dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van € 140.919,86, vermeerderd met de wettelijke rente en proceskosten wegens – kort gezegd – onverschuldigd betaalde huur en geleden schade.

In reconventie heeft [geïntimeerde] gevorderd dat A4 bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot – samengevat - a) betaling van een bedrag van € 197.972,56 aan betalingsachterstand, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, b) tijdige voldoening van de huurtermijnen, op straffe van een dwangsom, c) betaling van een bedrag van € 3.025,- aan buitengerechtelijke incassokosten en d) tot betaling van de proceskosten, vermeerderd met rente.

3. Bij eindvonnis van 21 mei 2014 heeft de kantonrechter de vorderingen in conventie afgewezen en in reconventie A4 veroordeeld tot betaling van een bedrag van

€ 191.129,29, vermeerderd met de wettelijke handelsrente en van een bedrag van € 3.025,- aan buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van A4 in de proceskosten.

4. In hoger beroep heeft A4, na wijziging van eis, gevorderd te vernietigen de tussen partijen gewezen vonnissen van de rechtbank en opnieuw rechtdoende:

te verklaren voor recht dat er geen huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen;

subsidiair de huurovereenkomst tussen partijen te vernietigen op grond van dwaling;

meer subsidiair, de huurovereenkomst ontbonden te verklaren, althans te ontbinden met ingang van 1 juni 2012, althans 10 januari 2013, althans 13 april 2013, althans de huurovereenkomst te ontbinden met ingang van een datum die het hof juist acht;

[geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 140.919,68 met wettelijke rente

met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten en nakosten.

Ontvankelijkheid

5. [geïntimeerde] heeft een beroep op niet- ontvankelijkheid gedaan omdat de memorie van grieven niet zou zijn ondertekend door een advocaat zoals wel vereist is ingevolge art. 83 lid 2 Rv.

6. In het midden kan blijven door wie de memorie van grieven is ondertekend. Evident is immers dat in de onderhavige procedure aan de zijde van A4 sprake is van de verplichte procesvertegenwoordiging waarop art. 83 lid 2 Rv ziet. Door de toevoeging p/o mag er vanuit worden gegaan dat de memorie van grieven is ondertekend in opdracht van de advocaat die zich voor A4 heeft gesteld. [geïntimeerde] heeft voorts niet aangegeven in welk verdedigingsbelang zij zou zijn geschaad. Het hof verwerpt derhalve het beroep op niet-ontvankelijkheid en ziet evenmin aanleiding voor het toepassen van een andere sanctie.

Bespreking van de grieven

7. De eerste grief is gericht tegen de overwegingen 2.8 en 2.9 in het tussenvonnis van 12 februari 2014. De kantonrechter heeft daarin (samengevat) overwogen dat partijen wisten dat een vrijstelling van het bestemmingsplan nodig was om exploitatie van een fitnesscentrum mogelijk te maken. [geïntimeerde] wist dat de gemeente bereid was een dergelijke vrijstelling te verlenen en heeft het op zich genomen de aanvraag in te dienen. Partijen hebben niet gesproken over eisen van brandveiligheid en wie de eventuele investeringskosten zou moeten dragen. Omdat partijen verdeeld zijn over de vraag of de gemeente de aanvraag omgevingsvergunning al dan niet zou afwijzen vanwege brandveiligheidseisen, heeft de kantonrechter overwogen behoefte te hebben aan een deskundigenrapport.

De overige grieven zijn gericht tegen overwegingen in het eindvonnis die als volgt kunnen worden samengevat. A4 huurt een bedrijfsruimte en heeft zich verplicht om het gehuurde te gebruiken als fitnesscentrum. A4 wist dat een omgevingsvergunning verkregen moest worden (grief 2). Uit de huurovereenkomst blijkt niet dat met betrekking tot de verkrijging daarvan een opschortende of ontbindende voorwaarde is opgenomen. Dat kan ook niet worden afgeleid uit de omstandigheid dat [geïntimeerde] op zich heeft genomen de aanvraag omgevingsvergunning in te dienen (grief 3). Partijen hebben niet gesproken over eisen van brandveiligheid en wie de eventuele investeringskosten die daarmee samenhingen, zou moeten dragen. Nu partijen hierover niets naders zijn overeengekomen, komen deze omstandigheden op grond van de artikelen 6.1 en 6.7 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst voor risico van de huurder. [geïntimeerde] is hoogstens verantwoordelijk voor eventuele aanpassingen aan de brandveiligheidsvoorzieningen voor zover het pand niet voldoet aan de brandveiligheidseisen bij een bestemming ‘automotive’. Van dat laatste is niet gebleken. De gemeente heeft in het besluit van 19 februari 2014 geoordeeld dat voldaan wordt aan de brandveiligheidsvoorwaarden uit het Bouwbesluit (grief 4).

Het voorgaande zou slechts anders zijn indien [geïntimeerde] de bedrijfsruimte verhuurde terwijl deze per definitie niet geschikt (te maken) was om als fitnessruimte te gebruiken doch daarvan is niet gebleken; de omgevingsvergunning is inmiddels verleend (grief 5). De vertraging in de verlening daarvan lijkt eerder aan A4 te liggen dan aan [geïntimeerde]. A4 is kennelijk teruggeschrokken door de investeringskosten (grief 6). Niet kan worden aangenomen dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst zodat dit ook geen grond oplevert voor ontbinding (grief 8). Er bestaat derhalve nog steeds een huurovereenkomst tussen partijen zodat A4 de huurachterstand aan [geïntimeerde] zal moeten voldoen (grief 9). De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn verschuldigd op grond van artikel 17.1 van de algemene bepalingen (grief 10). A4 is veroordeeld in de proceskosten van zowel conventie als reconventie (grief 11). De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

8. A4 heeft zich primair op het standpunt gesteld dat van de huurovereenkomst een ontbindende/opschortende voorwaarde van vergunningverlening deel uitmaakt zodat geen overeenkomst tot is stand gekomen, althans deze is ontbonden. A4 heeft daartoe aangevoerd dat het feit dat de voorwaarde niet in de overeenkomst is uitgedrukt, niet meebrengt dat deze geen deel uit zou maken van de overeenkomst. Het is de bedoeling van A4 geweest, kenbaar voor [geïntimeerde], om die voorwaarde deel uit te laten maken van de huurovereenkomst. Volgens A4 brengt de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid mee dat [geïntimeerde] verplicht is voor tijdige beschikbaarstelling zorg te dragen. De volgende omstandigheden zijn daartoe volgens A4 relevant:

De e-mail van 27 december 2011;

[geïntimeerde] vraagt de vergunning aan en bedingt niet dat het niet of niet tijdig verlenen daarvan in de risicosfeer van A4 ligt;

Artikel 6.7 van de algemene bepalingen voorziet niet in de onderhavige situatie dat vrijstelling van het bestemmingsplan en toetsing aan de eisen van brandveiligheid worden ondergebracht in één vergunning;

De ingangsdatum van de huurovereenkomst is op 1 juni 2012 gesteld omdat [geïntimeerde] er vanuit ging dat de vergunning voor die tijd zou worden verleend;

Ook A4 ging hiervan uit en mocht hier ook vanuit gaan;

[geïntimeerde] stelt medio augustus 2012 aan A4 voor de ingangsdatum op te schorten tot 1 september 2012. De vooronderstelling bij [geïntimeerde] is kennelijk dat de voorwaarde is vervuld en dat de huurovereenkomst nieuw leven moet worden ingeblazen door het introduceren van een nieuwe, voorwaardelijke ingangsdatum voor de huur, te weten 1 september 2012;

Ook A4 ging hiervan uit en mocht hier ook vanuit gaan;

De goede contacten die [K] (namens [geïntimeerde]) met de gemeente onderhield, hebben kennelijk bijgedragen aan de overtuiging bij [geïntimeerde] dat de vergunning voor 1 september 2012 zou worden afgegeven;

De e-mail van 13 augustus 2012 waarin [B] (namens A4) met zoveel woorden bevestigt dat de overeenkomst wordt aangegaan c.q. voortgezet mits de vergunning tijdig wordt verleend.

Het hof stelt voorop dat vast staat dat partijen wisten dat er een vergunning (ontheffing van het bestemmingsplan) nodig was voor het realiseren van een fitnesscentrum. Uit de door A4 genoemde omstandigheden volgt niet dat partijen ook de bedoeling hadden, en dat A4 redelijkerwijs mocht verwachten, dat de huurovereenkomst pas in zou gaan op het moment dat de omgevingsvergunning zou zijn verleend (opschortende voorwaarde) of zou zijn ontbonden als deze niet (tijdig) verleend zou worden (ontbindende voorwaarde). Weliswaar heeft A4 in haar mail van 27 december 2011 enkele voorwaarden opgenoemd, waaronder zij de huurovereenkomst wilde afsluiten, doch [geïntimeerde] heeft onweersproken gesteld dat deze voorwaarden door [geïntimeerde] niet zijn geaccepteerd. Er is ook geen bepaling met de door A4 gestelde strekking in de huurovereenkomst opgenomen terwijl in artikel 6.7.1 van de algemene bepalingen wel is bepaald dat de huurder verantwoordelijk is voor de vereiste vergunningen in verband met de uitoefening van het bedrijf waarvoor het gehuurde wordt gebruikt. Daarmee heeft [geïntimeerde], anders dan A4 stelt, wel degelijk bedongen dat het niet of niet-tijdig verlenen van de vergunning in de risicosfeer van A4 zou liggen. A4 heeft door ondertekening van de huurovereenkomst derhalve aanvaard dat het niet (tijdig) verlenen van een vergunning voor haar risico zou komen. Uit het enkele feit dat [geïntimeerde] de vergunning feitelijk heeft aangevraagd, volgt niet dat partijen, in afwijking van artikel 6.7 van de algemene bepalingen, een opschortende dan wel ontbindende voorwaarde zijn aangegaan. Dat er voorafgaand aan het ondertekenen van de huurovereenkomst geruststellende woorden door [geïntimeerde] zouden zijn geuit, waardoor A4 erop mocht vertrouwen dat de omgevingsvergunning voor 1 juni 2012 zou worden verleend, wordt niet alleen door [geïntimeerde] betwist, maar daar volgt ook niet uit dat partijen bedoeld hebben de huurovereenkomst onder opschortende dan wel ontbindende voorwaarde aan te gaan zodat het risico van niet of niet-tijdige vergunningverlening bij [geïntimeerde] zou komen te liggen. Voor zover namens [geïntimeerde] in de e-mail van 17 februari 2012 is aangegeven dat vergunningverlening ‘geen problemen’ zou opleveren, mocht A4 enkel erop vertrouwen dat voor het voorgenomen gebruik een ontheffing door de gemeente zou worden verleend doch zij mocht daaruit niet afleiden dat de vergunning voor 1 juni 2012 ook daadwerkelijk verleend zou zijn. Datzelfde geldt voor de mail van 12 maart 2012 waarin wordt gezegd dat de zaken bij de gemeente volgende week ‘rond’ zouden zijn. Nog afgezien van de vraag of deze tekst ziet op de vergunningverlening, staat in elk geval vast dat op 19 maart 2012 (dus ruim voor ondertekening van de huurovereenkomst) de vergunning niet rond was en dat A4 desalniettemin de huurovereenkomst, met ingangsdatum 1 juni 2012, heeft ondertekend. Daarmee heeft A4 het risico genomen dat de huur zou ingaan terwijl de benodigde vergunning nog niet zou zijn verleend. Dat A4 er kennelijk vanuit is gegaan dat de gemeente binnen de beslistermijn van acht weken, eventueel verlengd met een periode van zes weken zou beslissen (zie p. 4 memorie van grieven), doet daaraan niet af. Uit voornoemde mails kan niet worden afgeleid dat partijen bedoeld hebben het (voort)bestaan van de huurovereenkomst afhankelijk te stellen van (tijdige) vergunningverlening. Dat artikel 6.7 van de algemene bepalingen niet voorziet in de situatie dat vrijstelling van het bestemmingsplan en toetsing aan de eisen van brandveiligheid worden ondergebracht in één vergunning acht het hof niet relevant nu A4 ingevolge art. 6.7.1 en 6.7.2 van die bepalingen verantwoordelijk is voor alle vereiste ontheffingen en vergunningen met betrekking tot het gehuurde. A4 heeft er voorts mee ingestemd dat [geïntimeerde] ook de bouwvergunning zou aanvragen.

9. Uit de afspraken van medio augustus 2012 volgt evenmin dat partijen de huurovereenkomst onder opschortende dan wel ontbindende voorwaarde zijn aangegaan. De huurovereenkomst was toen reeds gesloten en uit de e-mailwisseling van 13 augustus 2012 - waarin [geïntimeerde] uitdrukkelijk aanspraak maakt op huurbetaling en A4 zich daarmee akkoord verklaart - volgt juist dat sprake was van een onvoorwaardelijke huurovereenkomst. Zonder nadere onderbouwing die ontbreekt, kan uit de afspraken evenmin worden afgeleid dat sprake was van een voorwaardelijke ingangsdatum van de huurovereenkomst die is opgeschort tot 1 september 2012; dat wordt door [geïntimeerde] overigens ook betwist. De afspraken behelzen uitdrukkelijk dat door A4 voor 1 september 2012 alle benodigde stukken bij de gemeente zouden worden aangeleverd, hetgeen reeds uitsluit dat de vergunning per genoemde datum zou worden verleend. Niet blijkt dat [geïntimeerde] heeft ingestemd met de wens van A4 in de mail van 13 augustus 2012 om - in afwijking van hetgeen eerder was overeengekomen - de huurovereenkomst afhankelijk te stellen van (tijdige) vergunningverlening. Het beroep op (het bestaan van) een ontbindende of opschortende voorwaarde faalt dan ook.

10. A4 heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Het hof stelt voorop dat, anders dan A4 meent, [geïntimeerde] zich ingevolge de huurovereenkomst enkel heeft verplicht om het genot te leveren van een bedrijfsruimte. Dat in artikel 1.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder het gehuurde als fitnessruimte zal gaan gebruiken, leidt niet tot een andere conclusie, omdat dit voorschrift zich richt tot de huurder en niet tot de verhuurder. Dat het gehuurde niet zonder meer als fitnessruimte kan worden gebruikt, levert derhalve geen gebrek op.

Ingevolge de artikelen 6.7.1 en 6.7.2 van de algemene bepalingen is de huurder verantwoordelijk voor ontheffingen /vergunningen voor het gehuurde. A4 diende derhalve zorg te dragen voor verlening van de benodigde vergunning(en) voor de sportschool. Dat in dit geval de aanvraag daarvoor is ingediend door [geïntimeerde] maakt dit niet anders. Dat betekent dat ook de vertraging in de verlening daarvan in beginsel voor risico komt van de huurder. A4 heeft zich op het standpunt gesteld dat een beroep op voornoemde bepalingen door [geïntimeerde] in strijd is met art. 6:248 lid 2 BW. Volgens A4 moet immers onderscheid worden gemaakt tussen de bestemming van het gebouw als geheel en de bestemming die partijen aan het gehuurde hebben gegeven. A4 heeft in dit verband aangevoerd dat het gehele gebouw niet voldeed aan brandveiligheidsvereisten.

Het hof verwerpt dat standpunt. Als onweersproken staat vast dat het gebouw als geheel, zonder vestiging van een sportschool, voldeed aan de brandveiligheidsvereisten nu daarvoor immers een bouwvergunning was verleend in 2008 en de brandweer in april 2011 had laten weten dat geen bezwaar bestond tegen het in gebruik nemen van het pand. De wens van A4 om een fitnessruimte op de derde verdieping van het gebouw te vestigen, noopte tot een hernieuwde beoordeling van de brandveiligheid van de derde verdieping. De brief van de brandweer van 14 mei 2012 vermeldt immers: “het resultaat van de ontvankelijkheidstoets in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning brandveiligheid voor de vestiging van een sportschool op de 3e verdieping van het pand aan het [adres].” In de brief wordt overigens – anders dan [geïntimeerde] kennelijk wil betogen – niet inhoudelijk ingegaan op de vraag of wordt voldaan aan de brandveiligheidsvereisten doch de aanvraag wordt niet-ontvankelijk verklaard omdat stukken ontbreken. Ook in het advies van 15 maart 2013 van de brandweer wordt verwezen naar de “aanvraag omgevingsvergunning activiteit bouwen voor het realiseren van een fitnesscentrum op de derde verdieping van [adres]”. Tot slot wordt er in de inmiddels verleende vergunning op gewezen dat ten behoeve van vestiging van de sportschool een nieuwe Rapportage beheersbaarheid van brand is opgesteld d.d. 13 november 2013 (rapport […]) en dat uit deze rapportage blijkt dat wordt voldaan aan de voorschriften van de brandveiligheid van het Bouwbesluit 2012. Uit voornoemde stukken volgt dat de (toetsing van) brandveiligheid enkel was toegespitst op de vestiging van een sportschool. Op grond van artikel 6.7.1 en 6.7.2 van de algemene bepalingen komt het voldoen aan brandveiligheidsvereisten van het gehuurde voor risico van de huurder.

11. Een beroep op voornoemde bepalingen zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kunnen zijn indien zou komen vast te staan dat [geïntimeerde] de vertraging in de verlening van de omgevingsvergunning heeft veroorzaakt. A4 heeft zich in dat kader op het standpunt gesteld dat (in elk geval na 1 september 2012) de vertraging is ontstaan doordat informatie ontbrak over de hoofddraagconstructie van het gebouw, het trappenhuis en de vluchtwegen en de sprinklerinstallatie. [geïntimeerde] heeft pas in september 2012 bureau […] opdracht gegeven deze aspecten te onderzoeken en pas op 28 juni 2013 verscheen het rapport. [geïntimeerde] betwist dat en heeft aangevoerd dat A4 zelf onvoldoende heeft gedaan om de vereiste vergunning te verkrijgen door de gegevens met betrekking tot de sportschool niet aan te leveren en zelfs de vergunningverlening heeft gefrustreerd met rapporten gebaseerd op onjuiste aannames voor wat betreft bezoekersaantallen en het indienen van een bezwaarschrift.

12. Het hof is met [geïntimeerde] van oordeel dat A4 verantwoordelijk was voor het aanleveren van de benodigde gegevens over de inrichting van de sportschool, bezoekersaantallen e.d. in het kader van brandveiligheid om aldus ervoor zorg te dragen dat de bouwvergunning voor de fitnessruimte zou worden verleend. A4 heeft echter de brandveiligheid van het gehele gebouw ter discussie gesteld door middel van de brief van DGMR (zie onder 1.16), als gevolg waarvan de brandweer op 15 maart 2013 een negatief advies heeft gegeven. In de brief van DGMR is daarbij uitgegaan van een bezettingsgraad B3 voor de sportschool (maximaal 353 personen). In het licht van eerder door A4 opgegeven bezoekersaantallen (66 en 75 of meer, zie onder 1.10) heeft A4 niet duidelijk gemaakt waarom zulke hoge aantallen - die tot aanvullende brandveiligheidseisen leiden - tot uitgangspunt genomen moesten worden. Dit klemt temeer nu, zo staat als onweersproken vast, de verleende vergunning ziet op 135 personen. In reactie op de brief van DGMR en om ervoor te zorgen dat de vergunning toch werd verleend, heeft [geïntimeerde] vervolgens ook een rapport laten opstellen, het rapport […], en naar aanleiding daarvan is de vergunning ook verleend. Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat juist de brief van DGMR, waarin een bezettingsgraad is genoemd veel hoger dan door A4 eerder aangegeven, tot vertraging heeft geleid en dat [geïntimeerde] daardoor genoodzaakt werd het rapport […] te laten opstellen.

13. A4 heeft voorts aangevoerd dat het verstrekken van de originele bouwtekeningen door [geïntimeerde] pas medio september 2012 heeft plaatsgevonden. [geïntimeerde] heeft dit gemotiveerd betwist onder verwijzing naar een mail van 23 april 2012 aan A4 (productie 10 bij akte overlegging producties) en een mail van de gemeente van 31 mei 2012 (productie 6 bij cva) waarin is aangegeven dat de tekeningen zoals aangeleverd door [geïntimeerde] voldoende waren voor wat betreft het pand zelf maar dat met het oog op het voorgestane gebruik als sportschool de brandweer/gemeente aanvullende gegevens en tekeningen nodig had zoals aangegeven in de brief van 16 mei 2012. Nadere feiten of omstandigheden heeft A4 niet aangevoerd. Van door [geïntimeerde] veroorzaakte vertraging is derhalve niet gebleken.

14. Gelet op het voorgaande is het beroep van [geïntimeerde] op artikel 6.7.1 en 6.7.2 van de algemene bepalingen niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Nu niet kan worden vastgesteld dat sprake was van een gebrek aan het gehuurde en evenmin kan worden aangenomen dat de vertraging in de verlening van de vergunning door [geïntimeerde] werd veroorzaakt, kan A4 ook geen beroep doen op wanprestatie en (buitengerechtelijke) ontbinding.

15. A4 heeft tot slot een beroep gedaan op dwaling, stellende dat [geïntimeerde] heeft medegedeeld dat de aanvraag van de omgevingsvergunning een ‘piece of cake’ zou zijn en dat A4 er derhalve op heeft vertrouwd dat de vergunning op korte termijn zou worden verleend. Uit het voorgaande volgt reeds dat ook het beroep op dwaling niet kan slagen. Niet kan worden vastgesteld dat [geïntimeerde] een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven omtrent het tijdstip van de vergunningverlening. [geïntimeerde] heeft enkel het vertrouwen gewekt dat vergunningverlening geen probleem zou opleveren; dat is echter gelet op de daadwerkelijke vergunningverlening geen onjuiste mededeling gebleken. Dat A4 geen professionele huurder was doet aan het voorgaande niet af omdat ook op een onervaren huurder de plicht rust (zie ook art. 6.7.2 van de algemene bepalingen) om te onderzoeken hoe het traject van een vergunningverlening verloopt en hoelang dit kan duren. Overigens betreft de omstandigheid dat de vergunning veel later is verleend dan A4 bij het aangaan van de huurovereenkomst verwachtte, een toekomstige omstandigheid als bedoeld in artikel 6:228 lid 2 BW .

16. Op grond van het voorgaande moet worden geconcludeerd dat de grieven falen zodat de bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd. A4 zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt de tussen partijen gewezen vonnissen van de rechtbank Den Haag, team kanton, locatie Leiden/Gouda van 12 februari 2014 en 21 mei 2014;

- veroordeelt A4 in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 5.114,- aan verschotten en € 10.528,- aan salaris advocaat;

- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, M.E. Honée en H.E.M. Vrolijk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 maart 2016 in aanwezigheid van de griffier.


Juridisch advies nodig?

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag


naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature