Jure.nl Rechtspraak, Jurisprudentie, Rechterlijke uitspraken online
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Soort procedure:
Zaaknummer:
Zittingsplaats:

Inhoudsindicatie:

verhuur bedrijfsruimte. geen schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid.

Uitspraak



GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.135.582/01

Zaaknummer rechtbank : 1218691 \ CV EXPL 12-7378

Arrest d.d. 28 april 2015

in de zaak van:

[appellant],

wonende te [plaats] (België),

appellant,

nader te noemen: [appellant],

advocaat: mr. D.G. Lasschuit te Leiden,

tegen:

PON RETAIL B.V., (thans na fusie en naamswijziging: Dealergroep Pon B.V.),

gevestigd te Leusden,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Pon Retail,

advocaat: mr. A.C. Draisma te Utrecht.

Het geding

Bij exploot van 7 oktober 2013 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Den Haag, kanton Leiden/Gouda (hierna: de kantonrechter) tussen partijen gewezen vonnis van 10 juli 2013. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [appellant] tien grieven tegen dit vonnis aangevoerd. Pon Retail heeft de grieven bij memorie van antwoord bestreden. Vervolgens hebben partijen, [appellant] aan de hand van pleitaantekeningen, hun zaak mondeling bepleit op 16 maart 2015. Ter gelegenheid hiervan heeft [appellant] nog producties 9 tot en met 12 overgelegd. Daarna hebben partijen arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

De door de kantonrechter in het vonnis vastgestelde feiten (a tot en met i) staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat.

Kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, gaat het geschil om het volgende.(2.1) [appellant] heeft met ingang van 1 mei 2000 (bij twee afzonderlijke huurovereenkomsten) verhuurd aan Kreek Holding B.V. voor een periode van vijf jaar, met verlenging met vijf jaar (dus tot 1 mei 2010) de in het vonnis genoemde bedrijfsruimte en kantoorruimte aan de Rooseveldtlaan 49 te Leiden (hierna ook: het gehuurde). De statutaire naam van Kreek Holding B.V. werd in 2001 gewijzigd in Kamsteeg Auto Groep B.V. (hierna: Kamsteeg Groep). Kamsteeg Groep behoorde tot hetzelfde concern als Kamsteeg Auto Lease B.V. (hierna: Kamsteeg Lease). Pon Retail is de rechtsopvolgster van Kamsteeg Lease.In overleg tussen [appellant] en na te melden [directeur 1] (hierna: [directeur 1]) in 2004 is de verlenging van de huurovereenkomsten met vijf jaar teruggebracht tot drie jaar (derhalve tot 2008). De huurovereenkomsten konden vanaf die datum jaarlijks worden opgezegd.(2.2) Het gehuurde werd feitelijk door Kamsteeg Lease gebruikt, met als directeur achtereenvolgens (vanaf september 1983 tot 1 augustus 2007) [directeur 1], (van 1 mei 2007 tot 1 maart 2011) de heer [directeur 2] (hierna: [directeur 2]) en (van 1 januari 2008 tot 1 maart 2011) de heer [directeur 3] (hierna: [directeur 3]). [directeur 1] en [directeur 3] waren in de betreffende periodes directeur lease, terwijl [directeur 2] algemeen directeur was. Blijkens het handelsregister was [directeur 1] (buiten reguliere in- en verkooptransacties) gevolmachtigd tot het verrichten van handelingen per voorval van < € 25.000,--.(2.3) Op verschillende momenten is de omvang van het gehuurde gewijzigd, onder meer zoals in rechtsoverweging 2.4 vermeld. [appellant] en [directeur 1] (en later [directeur 3]) hebben hier afspraken over gemaakt. (2.4) Eind 2006/begin 2007 heeft [appellant] een parkeerdek op het gehuurde aangebracht. Kamsteeg Lease heeft dit parkeerdek per 1 april 2007 in gebruik genomen. Ook de gehuurde kantoorruimte is op enig moment uitgebreid, en wel met 119 m². Sindsdien is de huurprijs navenant aangepast en, evenals in het verleden, betaald door Kamsteeg Lease.(2.5) In verband met de aanleg van dit parkeerdek hebben onderhandelingen plaatsgevonden tussen [appellant] en [directeur 1] over een nieuw integraal huurcontract met Kamsteeg Lease als huurster. Er zijn door [appellant] ter vervanging van de voormelde huurovereenkomsten drie (nieuwe) concept-huurcontracten opgesteld, een en ander zoals weergegeven in het vonnis onder f. Het eerste concept, welke de uitbreiding van de huur met het parkeerdek alsmede een uitbreiding van 560 m2 kantoorruimte omvatte, kende een looptijd van de huurovereenkomst van 10 jaar. Met name deze termijn was voor [directeur 1] niet acceptabel, waarna een tweede concept met een (voor [directeur 1] wel acceptabele) looptijd van 7 jaar is opgesteld, die ter goedkeuring is voorgelegd aan de directie van Kamsteeg Groep. Deze tweede huurovereenkomst is daar afgekeurd. Vervolgens heeft [appellant] een derde huurovereenkomst laten opstellen en voorgelegd aan [directeur 2], omdat [directeur 1] inmiddels met pensioen was. Geen van deze huurovereenkomsten is getekend.Op enig moment is met instemmming van [directeur 2] € 15.000,-- betaald aan [appellant] in verband met tevergeefs door [appellant] gemaakte architectkosten (wegens de aanvankelijk beoogde uitbreiding van kantoorruimte op de begane grond).(2.6) De huur van zowel de bedrijfsruimte als de kantoorruimte is bij brief van Kamsteeg Groep van 29 november 2011door Kreek Holding B.V., Kamsteeg Groep en Kamsteeg Lease opgezegd tegen 31 december 2012. Feitelijk heeft Kamsteeg Lease het gehuurde langer in gebruik gehad. Voor dit langere gebruik is aan [appellant] een vergoeding betaald van omstreeks € 282.000,--. Dit bedrag komt overeen met de hoogte van de huur tot 1 augustus 2013.

[appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat deze opzegging rechtsgevolg mist, omdat er tussen Kamsteeg Lease en [appellant] een nieuwe huurovereenkomst voor 7 jaar tot stand was gekomen, lopend, mits tijdig opgezegd, tot juli 2014. [appellant] heeft zich tot de kantonrechter gewend met vorderingen van deze strekking, een en ander zoals vermeld in het bestreden vonnis onder ‘Vordering’.

De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe overwogen, kort en zakelijk weergegeven:(i) Kamsteeg Groep is (als rechtsopvolgster van Kreek Holding B.V.) partij bij de huurovereenkomsten, die in 2000 met [appellant] zijn gesloten.(ii) Deze huurovereenkomsten waren nog onverkort van kracht op het moment dat [appellant] begin 2007 het parkeerdek heeft laten aanbrengen.(iii) [directeur 1] en [directeur 2] waren blijkens het handelsregister slechts beperkt bevoegd. [directeur 1] mocht zich tot € 25.000,-- per voorval binden, terwijl [directeur 2] huurovereenkomsten tot maximaal 2 jaar mocht aangaan.(iv) [appellant] heeft niet bewezen dat er per 1 juli 2007 een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen Kamsteeg Lease en [appellant] met een looptijd van zeven jaar. Integendeel, uit de getuigenverklaringen blijkt dat er geen overeenstemming is bereikt over vervanging van de oude huurovereenkomsten door een nieuwe met voormelde inhoud. (v) [appellant] heeft er ook niet op mogen vertrouwen dat deze nieuwe overeenkomst tot stand was gekomen, mede gelet op de beperkte bevoegdheid van zowel [directeur 1] als [directeur 2], zoals die uit het Handelsregister blijkt.(vi) Hieraan doet niet af dat voor de uitbreiding/wijziging van het gehuurde navenant is betaald door Kamsteeg Lease, terwijl [directeur 2] wegens vergeefs gemaakte (architect)kosten aan schadevergoeding een bedrag van € 15.000,-- heeft betaald.(vii) De oude huurovereenkomsten uit 2000 zijn van toepassing gebleven.(viii) Kamsteeg Groep is geen partij in deze procedure. Daarom komt de kantonrechter niet toe aan de vraag of de oude huurovereenkomsten rechtsgeldig en tijdig zijn opgezegd.

[appellant] is met tien grieven tegen deze beslissing op gekomen. Met die grieven betoogt [appellant] in de kern primair dat de nieuwe huurovereenkomst wel degelijk rechtsgeldig tot stand is gekomen, althans subsidiair dat er door Kamsteeg Lease de schijn is gewekt dat [directeur 1] bevoegd was namens haar de nieuwe huurovereenkomst af te sluiten. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat er geen nieuwe huurovereenkomst tussen [appellant] en Kamsteeg Lease tot stand is gekomen, terwijl Kamsteeg Lease evenmin de schijn heeft gewekt dat [directeur 1] tot het sluiten van een dergelijke overeenkomst bevoegd was. Het hof deelt ook de gronden waarop dit oordeel van de kantonrechter rust. In het kort gaat het hierbij, reagerend op de memorie van grieven, om het volgende.

[appellant] heeft geen bewijs bijeen gebracht van de totstandkoming van de nieuwe huurovereenkomst tussen hem en Kamsteeg Lease (voor een periode van zeven jaar), onder gelijktijdige vervallenverklaring van de oude huurovereenkomsten met Kamsteeg Groep uit 2000. Niet blijkt immers van de instemming hiermee door Kamsteeg Lease en Kamsteeg Groep. De gestelde (mondelinge) instemming van [directeur 1] met de nieuwe huurovereenkomst is hiertoe ontoereikend. [directeur 1] is immers niet hetzelfde als Kamsteeg Lease en/of Kamsteeg Groep. [directeur 1] had slechts een beperkte volmacht (tot een bedrag van € 25.000,--), die zich niet uitstrekte tot het aangaan van huurovereenkomsten (met een huurwaarde van meer dan € 400.000,-- per jaar), laat staan tot het beëindigen van huurovereenkomsten die waren aangegaan met een andere groepsvennootschap, zoals in dit geval Kamsteeg Groep. Het betoog van [appellant] dat Kamsteeg Lease uitvoering heeft gegeven aan de nieuwe huurovereenkomst is gemotiveerd weersproken en volgt ook niet uit de gang van zaken. Zoals Pon Retail met juistheid naar voren heeft gebracht volgt uit het gebruik en betaling van het parkeerdek en het feit dat er € 15.000,-- is betaald in verband met het afzien van de uitbreiding van het gehuurde met extra m² níet dat er overeenstemming was over een huurovereenkomst met een duur van zeven jaar. In dit verband is bovendien opvallend dat nog in 2004 de verlengingsmogelijkheid van vijf jaar was teruggebracht tot drie jaar, hetgeen er juist op wijst dat de contractsduur voor huurster wel degelijk een niet te verwaarlozen element van de huurovereenkomst betrof. Het laten opstellen van de concept-huurovereenkomsten door [appellant] is een uitvloeisel van de (volgens [appellant]) met [directeur 1] bereikte overeenstemming en mist in dit verband zelfstandige betekenis. De primaire grondslag faalt dan ook.

Voor toerekening van schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan plaats zijn ingeval de wederpartij ([appellant]) gerechtvaardigd heeft vertrouwd op de bevoegdheid van de pseudogevolmachtigde (in dit geval [directeur 1]) op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van de onbevoegd vertegenwoordigde achterman (in dit geval Kamsteeg Lease en/of Kamsteeg Groep) komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid. Een “toedoen” van de achterman is daarvoor niet noodzakelijk HR 3 februari 2012, (ECLI:NL:HR:2012:BU4909 (Fujitsu/Exel).

Het beroep van [appellant] op dit arrest kan hem niet baten, reeds omdat [appellant] niet gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen dat [directeur 1] bevoegd was om een dergelijke (nieuwe) huurovereenkomst af te sluiten. Vast staat immers dat deugdelijke kennisneming van het handelsregister voor [appellant] toereikend zou zijn geweest om hierover uitsluitsel te krijgen en dat [appellant] een dergelijk onderzoek niet heeft gedaan, terwijl gesteld noch gebleken is dat hij dit anderszins heeft geverifieerd (bij [directeur 1]). Zijn stelling (bij het voorlopig getuigenverhoor) dat hij er vanuit ging dat hij een mondelinge afspraak had met [directeur 1] en dat die zou worden nagekomen, zoals daarvóór ook het geval was, is daartoe te weinig. Zelfs als moet worden aangenomen dat het in het verleden is voorgekomen dat onbevoegd door [directeur 1] gemaakte afspraken door de achterman zijn bekrachtigd, is dit te weinig om te oordelen dat [appellant] hier ook voor de toekomst op mocht vertrouwen. Zeker gelet op het feit dat de nieuwe huurovereenkomst om forse zakelijke verplichtingen ging met een aanzienlijke looptijd, had van [appellant] als zakenpartner gevergd mogen worden dat hij, bij gebreke van enig relevant actief of passief toedoen van (thans) Pon Retail, een en ander had geverifieerd. Hiervan is geen sprake geweest. Daarenboven was hem bekend dat [directeur 1] intern toestemming nodig had van (wat [appellant] noemde) de groepsdirectie, terwijl [directeur 2] volgens [appellant] heeft aangegeven de concept huurovereenkomst te zullen doorsturen naar Pon Onroerend Goed; dat hij het intern zou regelen. Ook hieruit volgt dat [appellant] wist dat er nog interne besluitvorming nodig was. De stelling van [appellant] dat er voor hem geen andere ingangen bij Kamsteeg Lease en Pon waren dan [directeur 1] en [directeur 2], omdat hem telkens werd meegedeeld dat het huurcontract nog in de molen zat, miskent dat [appellant] blijkens het voorgaande - in ieder geval aanvankelijk - geen reële poging heeft gedaan om tijdig te achterhalen met wie hij uiteindelijk zaken moest doen. Onder deze omstandigheden is er kortom te weinig om Pon Retail gebonden te achten aan het nieuwe huurcontract, zoals [appellant] stelt. Het beroep ten slotte op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248, tweede lid BW , pleitnota § 39 en § 45) wordt verworpen nu [appellant] dit beroep niet verder onderbouwt en het hof zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet inziet hoe op grond van de (derogerende werking van de) redelijkheid en billijkheid een nieuw huurcontract tot stand kan komen, althans Pon Retail aan daarmee corresponderende verplichtingen gebonden is.

De slotsom is dan ook dat de grieven falen, althans verder niet apart besproken hoeven te worden. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Hierbij past een veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Pon Retail tot op heden begroot op € 4.961,-- aan verschotten en € 7.896,-- aan salaris advocaat;

verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, T.G. Lautenbach en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 april 2015 in aanwezigheid van de griffier.


Juridisch advies nodig?

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag


naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Gerelateerde wetgeving

Gerelateerde advocaten

Gerelateerde advocatenkantoren

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature