Jure.nl Rechtspraak, Jurisprudentie, Rechterlijke uitspraken online
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Soort procedure:
Zaaknummer:
Zittingsplaats:

Inhoudsindicatie:

huurprijsvermindering?

Uitspraak



GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.131.820/01

Zaaknummer rechtbank : 1412911 / CV EXPL 13-2485

Arrest d.d. 7 april 2015

inzake

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. R.W. de Gruijl te Rotterdam,

tegen

STICHTING WOONBRON,

gevestigd te Rotterdam,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Woonbron,

advocaat: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam.

Het geding

Voor het procesverloop tot aan 24 december 2013 verwijst het hof naar zijn tussenarrest van die datum. De bij dat arrest bevolen comparitie van partijen heeft op 8 mei 2014 plaatsgevonden. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Ter zitting is met instemming van [appellant] de memorie van antwoord van Woonbron, gedateerd 31 december 2013, genomen (dit is niet expliciet in het proces-verbaal vermeld). Aangezien het overgelegde dossier niet compleet was, is de zaak vervolgens verwezen naar de rol voor overlegging van het procesdossier door appellant ten behoeve van arrest. Eind juli 2014 heeft [appellant] de stukken gefourneerd, waarna arrest is bepaald.

Voor de goede orde merkt het hof op dat de door [appellant] gefourneerde “wijziging/aanvulling op het hoger beroepschrift” buiten beschouwing wordt gelaten, nu dit stuk blijkens het roljournaal van 25 november 2013 is geweigerd. Partijen zijn het er over eens (zie proces-verbaal van comparitie van 8 mei 2014) dat de aan dat stuk gehechte productie 8 (te weten een brief van 14 november 2012 van Woonbron aan [appellant]) wel tot het procesdossier behoort. Deze brief is met instemming van Woonbron tijdens deze comparitiezitting in het geding gebracht. Het hof merkt voorts op dat ook het gefourneerde dossier incompleet is gebleven. Het hof heeft daarom op 27 februari 2015 telefonisch bij [appellant] opgevraagd (i) de complete uitspraak van de Huurcommissie van 24 oktober 2012 (deze uitspraak zou als productie 2 gevoegd moeten zijn bij de inleidende dagvaarding, maar voor zover het hof kan overzien is deze uitspraak niet compleet (alleen de eerste en vierde bladzijde zijn overgelegd); (ii) de complete memorie van antwoord van Woonbron. Na meermalen rappelleren (2 maart 2015 en 10 maart 2015) heeft het hof enkele stukken ontvangen die zich reeds in het dossier bevonden, alsmede de complete memorie van antwoord. Stuk (i) is echter incompleet gebleven.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Partijen zijn niet opgekomen tegen de vaststelling van de feiten door de rechtbank onder 2. van het bestreden vonnis, zodat het hof ook van deze feiten zal uitgaan. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.

1.1.

[appellant] huurde van Woonbron de woning aan de [adres] te [woonplaats].

1.2.

De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 14 januari 2011 bepaald dat de huurprijs van de woning in verband met de aanwezigheid van een gebrek (krakende vloer in de woonkamer) wordt verminderd tot € 168,87 per maand, totdat dit gebrek is verholpen.

1.3.

De kantonrechter te Rotterdam heeft bij vonnis van 9 maart 2012 Woonbron veroordeeld tot (onder meer) herstel van het gebrek aan de vloeren en het treffen van maatregelen die erin voorzien dat de inboedel van [appellant] gedurende het onderhoud zoveel mogelijk stofvrij blijft en om het gehuurde aan het einde van iedere werkdag schoon op te leveren.

1.4.

Nadat Woonbron aan de Huurcommissie had gemeld dat het gebrek was verholpen, heeft de Huurcommissie een voorbereidend onderzoek gestart. In het daarvan opgemaakte rapport van 2 oktober 2012 staat vermeld welke werkzaamheden Woonbron heeft verricht om het gebrek aan de vloeren te verhelpen. Voorts staat in het rapport het volgende vermeld onder het kopje “overige bevindingen”:

De stofdorpels van de binnendeuren van de woonkamer, toiletruimte en keuken liggen los en zijn niet vastgezet door verhuurder.

De binnendeur van badruimte en de voordeur zijn niet ingekort zodat verhuurder geen ondervloer met vloerbedekking kan leggen.

In de toiletruimte zijn geen vloerplinten aangebracht.

Een vloerplaat in de keuken ligt circa 2 mm, te hoog waardoor de vloer niet vlak is.

De aansluiting van de vloerplaat met de overloop van het trappenhuis ter plaatse van de voordeur is niet afgewerkt met een strip of hoeklijn.

De betreffende gebreken zijn daarmee nog niet (geheel) verholpen.

Volgens het vonnis van de kantonrechter (zie bijlage) diende verhuurder na het leggen van de vloer de woning stofvrij op te leveren. Tijdens het onderzoek is overal stof waargenomen.

1.5.

De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 24 oktober 2012 bepaald dat het gebrek als genoemd in de uitspraak van 14 januari 2011 is verholpen in april 2012 en dat de overeengekomen huurprijs van € 388,44 per maand met ingang van 1 mei 2012 aan [appellant] in rekening mag worden gebracht. Naar het oordeel van de Huurcommissie was geen sprake van ernstige gebreken die een huurprijsvermindering rechtvaardigen.

1.6.

Hierna heeft Woonbron een aantal werkzaamheden in het gehuurde laten verrichten. Op de op 8 november 2012 afgetekende werkbon staat vermeld:

3x stofdorpel vastgezet (…)

2x binnendeuren afkorten (…)

toiletruimte plinten + afkitten (...)

1 x farmacelplaat in keuken schuuren i.v.m. hoogte verschil (…)

1x aansluiting overloop/voordeur hoekprofiel geplaatst

1x stofdorpel voordeur ophoogen (…) en opnieuw vastgezet (…)

1.7.

[appellant] heeft Woonbron bij brieven van 5 en 23 december 2012 laten weten van mening te zijn dat het gehuurde nog altijd gebreken vertoont. Woonbron heeft bij brief van 7 januari 2013 hierop onder verwijzing naar de uitspraak van de Huurcommissie van 24 oktober 2012 schriftelijk laten weten niet meer met [appellant] hierover te willen corresponderen. Voorts heeft zij [appellant] medegedeeld dat hij nieuwe gebreken moet melden bij de afdeling service & onderhoud.

1.8.

Nadat het bestreden vonnis (zie hieronder) was gewezen, is [appellant] per juni 2013 ontruimd.

2. [appellant] vorderde in eerste aanleg, kort samengevat en voor zover in appel nog van belang, een vermindering van de huurprijs met ingang van 1 mei 2012 tot € 166,87 per maand. Woonbron heeft in reconventie gevorderd, kort samengevat, de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [appellant] tot betaling van de huurachterstand en tot ontruiming van het gehuurde.

3. De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis de conventionele vorderingen van [appellant] afgewezen en in reconventie de ontbinding uitgesproken en [appellant] veroordeeld tot ontruiming en tot betaling van € 2.029,06 aan achterstallige huur tot en met februari 2013 (vermeerderd met rente) en van € 422,45 ter zake van gebruiksvergoeding vanaf maart 2013 tot en met de maand waarin ontruiming plaatsvindt (te vermeerderen met rente).

4. Grief 1 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de door [appellant] in zijn dagvaarding bedoelde gebreken geen huurprijsvermindering rechtvaardigen. Grief 2 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte de ontbinding en ontruiming heeft uitgesproken. [appellant] heeft voorts zijn eis in appel vermeerderd, in die zin dat hij thans vordert dat het hof zal bepalen 1) dat de in het onder 1.4. bedoelde rapport van de Huurcommissie van 2 oktober 2012 bedoelde gebreken, alsmede de in de brieven van [appellant] van 5 december 2012 en 23 december 2012 genoemde gebreken voldoende ernstig waren om een huurprijsvermindering tot € 168,87 per maand te rechtvaardigen met ingang van 1 mei 2012 en 2) dat de gevorderde ontbinding en ontruiming alsnog worden afgewezen, althans voorwaardelijk worden uitgesproken, met de verplichting van [appellant] om het verschuldigde af te lossen in termijnen van € 50,- per maand, dan wel met de verplichting van [appellant] om het verschuldigde binnen 1 maand na het arrest te voldoen en 3) dat de door [appellant] door de onrechtmatige ontbinding en ontruiming geleden schade zal worden opgemaakt bij staat.

Huurprijsvermindering? Ontvankelijkheid (verweer Woonbron)

5. Naar het oordeel van het hof moet de Huurcommissie geacht worden bij haar uitspraak van 24 oktober 2012 niet alleen te hebben beslist omtrent de vraag of het eerdere, in haar uitspraak van 14 januari 2011 bedoelde gebrek inmiddels was hersteld, maar ook omtrent de vraag of de in het voorbereidend rapport van 2 oktober 2011 gesignaleerde gebreken zodanig waren dat zij een (nieuwe) huurprijsvermindering rechtvaardigden. Dit staat weliswaar niet expliciet in de (overgelegde bladzijden van de) uitspraak van de Huurcommissie van 24 oktober 2012, maar kan wel worden afgeleid uit enerzijds het feit dat in die uitspraak staat dat het rapport van het voorbereidende onderzoek ter zitting is behandeld en anderzijds het feit dat de Huurcommissie bij die uitspraak heeft bepaald dat de overeengekomen huurprijs van € 388,44 met ingang van 1 mei 2012 weer aan [appellant] in rekening mocht worden gebracht. Het blijkt voorts uit rechtsoverwegingen 2.4. en 4.1. van het bestreden vonnis waartegen in zoverre geen afzonderlijke klacht is gericht. Voor zover [appellant] in appel het oordeel van de Huurcommissie omtrent aan haar voorgelegde gebreken ter discussie wenst te stellen, is hij dan ook niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep, gelet op het bepaalde in artikel 7:262 lid 2 BW .

6. Voor zover de stellingen van [appellant] zo moeten worden begrepen dat hij (tevens) het oog heeft op gebreken waarover de Huurcommissie nog niet heeft beslist, geldt het volgende. Uit de onder 1.6. genoemde werkbon blijkt dat de in het rapport van de Huurcommissie genoemde gebreken in elk geval (groten)deels zijn verholpen. [appellant] meent kennelijk dat de gebreken niet geheel/niet correct zijn verholpen, respectievelijk dat sprake is van een aantal andere gebreken, maar hij onderbouwt zijn stellingen op dit punt onvoldoende. De overgelegde (onduidelijke) foto’s vormen in elk geval geen adequate onderbouwing. Afgezien van het voorgaande is het hof met de kantonrechter van oordeel dat de door [appellant] genoemde gebreken niet zodanig ernstig zijn dat zij een huurprijsvermindering rechtvaardigen. Grief 1 faalt dus.

Ontbinding en ontruiming?

7. Nu geen sprake is van (een grond voor) huurprijsvermindering, staat vast dat [appellant] een huurachterstand heeft laten ontstaan. [appellant] voert aan dat deze tekortkoming niet rechtvaardigde dat de overeenkomst werd ontbonden. Uitgangspunt in dit verband is dat elke tekortkoming de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden. Daarop kan alleen een uitzondering worden gemaakt indien de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming.

8. Het hof is in navolging van de kantonrechter van oordeel dat hoewel na het rapport van 2 oktober 2012 mogelijk nog enige onduidelijkheid resteerde voor [appellant] (in dit rapport werden immers nog wel enige gebreken gesignaleerd), dit in elk geval niet meer gold na het bekend worden van de uitspraak van de Huurcommissie van 24 oktober 2012, waarin immers expliciet stond vermeld dat de huurprijsvermindering niet meer gold met ingang van 1 mei 2012. Volgens [appellant] heeft hij deze uitspraak pas op 15 november 2012 ontvangen, maar ook toen heeft hij de huurachterstand niet aangezuiverd; integendeel, hij heeft de achterstand nadien laten oplopen, ook nadat Woonbron hem bij brief van 14 november 2012 erop had gewezen dat hij in ieder geval vanaf 1 december 2012 weer de volledige huur moest voldoen. [appellant] heeft er kennelijk op vertrouwd dat hij alsnog in het gelijk zou worden gesteld door de kantonrechter, maar de gevolgen van deze – inmiddels onjuist gebleken – keuze komen geheel voor zijn risico. Naar het oordeel van het hof is dan ook geen sprake van een situatie waarin ontbinding niet gerechtvaardigd was, ook niet als wordt meegewogen de stelling van [appellant] dat hij voordien (vanaf 2005) altijd netjes op tijd betaalde. Voor een “terme de grace” of een aflossing in termijnen ziet het hof evenmin aanleiding. Ook grief 2 faalt dus.

Schadevergoeding?

9. Nu de ontbinding terecht is uitgesproken en de ontruiming niet onrechtmatig is gebleken, komt [appellant] geen schadevergoeding toe.

Conclusie

10. De conclusie is dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en dat de vorderingen van [appellant] zullen worden afgewezen. Bij deze uitkomst past dat [appellant] in de proceskosten in appel zal worden veroordeeld.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

- wijst de vorderingen van [appellant] af;

- veroordeelt [appellant] in de proceskosten, aan de zijde van Woonbron tot op heden begroot op € 683,- aan griffierecht en € 1.788,- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.A.M. van Waesberghe, E.M. Dousma-Valk en M.P.J. Ruijpers uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 april 2015 in aanwezigheid van de griffier.


Juridisch advies nodig?

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag


naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Gerelateerde wetgeving

Gerelateerde advocaten

Gerelateerde advocatenkantoren

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature