Jure.nl Rechtspraak, Jurisprudentie, Rechterlijke uitspraken online
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Soort procedure:
Zaaknummer:
Zittingsplaats:

Inhoudsindicatie:

Huurachterstand

Uitspraak



GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.129.595/01

Zaaknummer rechtbank : 1198322 / CV EXPL 12-7962

Arrest d.d. 29 juli 2014

inzake

[appellante],

wonende te Delft,

appellante,

hierna te noemen: [appellante],

advocaat: mr. M.A.M. Timmermans te Amsterdam,

tegen

Stichting WOONBRON,

gevestigd te Rotterdam,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Woonbron,

advocaat: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam.

Het geding

Bij appeldagvaarding van 1 juli 2013 (met producties) is [appellante] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 11 april 2013 dat de rechtbank Den Haag, team kanton (hierna: de kantonrechter), tussen partijen heeft gewezen. [appellante] heeft daarbij drie grieven aangevoerd. Vervolgens heeft het hof bij tussenarrest van 3 september 2013 een comparitie van partijen bevolen. Deze comparitie is niet gehouden. Woonbron heeft de door [appellante] geformuleerde grieven vervolgens bij memorie van antwoord bestreden. Op 27 mei 2014 hebben partijen de zaak doen bepleiten voor de enkelvoudige kamer van dit hof, [appellante] aan de hand van pleitnotities. Van deze zitting is proces-verbaal opgemaakt. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1.

Partijen zijn niet opgekomen tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter onder 1. van het bestreden vonnis, zodat het hof ook van deze feiten zal uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.

1.1.

[appellante] huurt van Woonbron de woning aan de[adres]. De echtgenoot van [appellante], de heer [echtgenoot], is van rechtswege medehuurder.

1.2.

Op de huurovereenkomst zijn de door Woonbron gehanteerde voorwaarden van toepassing.

1.3.

Op grond van de huurovereenkomst zijn [appellante] en [echtgenoot] verplicht maandelijks bij vooruitbetaling aan Woonbron ter zake van huur te betalen een bedrag van laatstelijk € 427,19.

1.4.

In 2006 heeft de kantonrechter te Delft in verband met een huurachterstand de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en de ontruiming uitgesproken. De huurovereenkomst is nadien tussen partijen voortgezet.

1.5.

Ook in 2012 is tussen partijen een procedure gevoerd. Deze procedure is door Woonbron ingeleid bij dagvaarding van 18 januari 2012. Op dat moment bestond er een huurachterstand van € 410,95. Op 25 januari 2012 is namens [appellante] en [echtgenoot] een bedrag van € 410,95 betaald aan de deurwaarder van Woonbron. Bij vonnis van 28 juni 2012 heeft de kantonrechter [appellante] en [echtgenoot] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 987,07, ter zake van verschuldigde huur tot en met juni 2012. De kantonrechter heeft daarbij rekening gehouden met de hem bekende betalingen tot en met 27 april 2012. De door Woonbron tevens gevorderde ontbinding (wegens voormelde huurachterstand en in de woning aangetroffen hennepplanten) heeft de kantonrechter na afweging van alle belangen afgewezen. Partijen zijn niet van dit vonnis in appel gegaan.

2.

In de onderhavige procedure heeft Woonbron bij inleidende dagvaarding van 23 augustus 2012 gevorderd, kort samengevat en zakelijk weergegeven, de ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling van [appellante] en [echtgenoot] tot ontruiming van het gehuurde en betaling van € 674,20 plus rente ter zake van huurachterstand over de maanden juli en augustus 2012, alsmede een bedrag van € 337,10 (de destijds geldende huur) voor elke ingegane maand vanaf 1 september 2012 tot aan de ontruiming. Woonbron heeft haar vordering als volgt gespecificeerd:

Juni + juli 2012 674,20

+ september 2012 360,10

+ oktober 2012 t/m januari 2013: 4 x 427,19 is 1.708,76 +

Totaal 2.743,06

Af: betalingen:

24 augustus 2012 328,19

31 augustus 2012 328,19

31 augustus 2012 328,19

9 november 2012 337,10

27 december 2012 427,19 +

Totaal 1.748,86 -

Eindsaldo € 994,20

3.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de ontbinding uitgesproken en [appellante] en [echtgenoot] veroordeeld tot ontruiming en tot betaling van een bedrag van € 994,20, alsmede voor elke ingegane maand vanaf januari 2013 tot aan de ontruiming een bedrag van € 427,19, te vermeerderen met wettelijke rente. [appellante] en [echtgenoot] zijn in de proceskosten veroordeeld. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Alleen [appellante] is in appel gegaan.

4.

Met grief 1 klaagt [appellante] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [appellante] en [echtgenoot] niet vermelde betalingen hadden moeten stellen en zo nodig bewijzen. Volgens [appellante] hééft zij alle betalingen gesteld en bewezen. Grief 2 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] en [echtgenoot] hun vermoeden dat de betaling van € 410,95 op 25 januari 2012 door de deurwaarder niet is afgedragen aan Woonbron, niet hebben onderbouwd. Met grief 3, tot slot, klaagt [appellante] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat niet gesteld of gebleken is dat de door [appellante] en [echtgenoot] gestelde betalingen, die door Woonbron zijn erkend, waren geoormerkt, zodat deze in mindering hadden moeten worden gebracht op de thans in het geding zijnde huurachterstand. Samenvattend merkt [appellante] op dat er ten onrechte is gedagvaard in augustus 2013 omdat op dat moment geen achterstand bestond, dat in het bestreden vonnis een te hoog bedrag in het dictum is opgenomen doordat een tweetal betalingen niet is meegenomen en dat de kantonrechter als gevolg daarvan ten onrechte de vordering tot ontbinding en ontruiming heeft toegewezen.

5.

Vaststaat dat Woonbron uitdrukkelijk heeft verklaard af te zien van de tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontbinding en ontruiming en dat de huurovereenkomst tussen partijen is gecontinueerd (memorie van antwoord p. 3 onderaan/p. 4 bovenaan, bevestigd ter pleidooizitting). Afgezien van de proceskostenveroordeling is in appel dan ook alleen aan de orde de (hoogte van de) huurachterstand.

6.

[appellante] wijst in haar appeldagvaarding op de volgende door haar gedane betalingen: € 410,95 op 25 januari 2012, € 656,38 op 27 april 2012, € 328,19 op 18 mei 2012, € 328,19 op 24 mei 2012, twee maal € 327,69 op 20 juni 2012 en € 607,34 op 4 december 2012. De betalingen in april, mei en juni 2012 zijn door Woonbron erkend en uit het overgelegde overzicht van Woonbron blijkt dat deze betalingen ook in mindering zijn gebracht op de huurschuld van [appellante] en [echtgenoot]. Uit dit overzicht blijkt voorts dat niet juist is de (veronder)stelling van [appellante] dat verschillende betalingen op dezelfde maanden zijn afgeboekt, respectievelijk dat een betaling van twee maanden op slechts één maand is afgeboekt: elke betaling is in zijn geheel van de bestaande schuld afgetrokken.

7.

Ook de betaling van 4 december 2012 van € 607,34 aan de deurwaarder is door Woonbron in appel erkend. Deze betaling is niet opgenomen in het overzicht, maar uit de door [appellante] zelf overgelegde correspondentie van haar advocaat met de deurwaarder uit april 2013 (productie 15 bij memorie van grieven) blijkt dat deze betaling in onderling overleg is afgeboekt op hetgeen [appellante] en [echtgenoot] verschuldigd waren op grond van het bestreden vonnis (inclusief proceskosten).

8.

Aldus resteert de betaling van € 410,95 op 25 januari 2012. Ook dit betreft een betaling aan de deurwaarder en evenals voormelde betaling van 4 december 2012 is deze betaling niet in het overzicht van Woonbron terug te vinden. Tijdens de pleidooizitting in appel heeft Woonbron telefonisch contact gehad met de deurwaarder, waarna zij heeft verklaard dat de betaling van 25 januari 2012 is afgeboekt op hetgeen [appellante] en [echtgenoot] waren verschuldigd uit hoofde van het eerdere, hierboven onder 1.5. genoemde vonnis van 28 juni 2012. Het hof ziet geen reden hieraan te twijfelen. Strikt genomen had die betaling van 25 januari 2012 al meegenomen kunnen en moeten worden in die eerdere procedure. Dit is kennelijk niet gebeurd en [appellante] en [echtgenoot] hebben destijds geen appel ingesteld. Wat daar ook van zij, toen die eerdere procedure werd geëntameerd bestond er wel een achterstand (de betaling vormde immers een reactie daarop) en de betaling is in elk geval achteraf alsnog op de schuld in mindering gebracht.

9.

Op de datum van de inleidende dagvaarding in de onderhavige procedure (23 augustus 2012) bestond er eveneens een huurachterstand, óók als voormelde betaling van 25 januari 2012 in aanmerking wordt genomen. Het overzicht van [appellante] (productie 19 bij memorie van grieven) laat dit zien, waarbij bovendien bedacht moet worden dat in dat overzicht geen rekening wordt gehouden met de in de tussentijd verschenen rente. De huurachterstand per datum van het bestreden vonnis (11 april 2013) was voorts weliswaar lager dan in het bestreden vonnis vermeld (er was immers ten onrechte geen rekening gehouden met de betaling van 4 december 2012, zie ook de specificatie hierboven onder 2.), maar [appellante] heeft geen belang bij deze vaststelling, nu vaststaat dat op dat moment in elk geval wel sprake was van enige achterstand en de bewuste betaling achteraf alsnog is afgetrokken. Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de eerdere achterstanden en het regelmatig te laat betalen van de huur, acht het hof de in eerste aanleg uitgesproken proceskostenveroordeling gerechtvaardigd.

10.

De conclusie luidt dat het appel faalt, zodat niet ingegaan hoeft te worden op de overige verweren van Woonbron. Het bestreden vonnis, voor zover in appel aan de orde (zie onder 5. hierboven), zal worden bekrachtigd. In het feit dat (i) de betaling van 4 december 2012 (die blijkens de omschrijving strekte ter voldoening van de maand december 2012 en van de restschuld ter zake van november 2012) pas nadat het bestreden vonnis was gewezen is onderkend door Woonbron en toen pas in mindering is gebracht op de schuld van [appellante] en [echtgenoot] en het feit dat (ii) eerst tijdens de pleidooizitting in hoger beroep is opgehelderd wat Woonbron met de betaling van 25 januari 2012 heeft gedaan, ziet het hof aanleiding de proceskosten in hoger beroep te compenseren.

Beslissing

Het hof:

- verstaat dat het appel niet ziet op de in eerste aanleg uitgesproken ontbinding en ontruiming, nu Woonbron expliciet heeft verklaard dat deel van het vonnis niet te zullen executeren;

- bekrachtigt het vonnis in eerste aanleg voor zover in appel aan de orde;

- compenseert de proceskosten in hoger beroep, met dien verstande dat elke partij de eigen kosten draagt.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, E.M. Dousma-Valk en M.E. Honée en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 juli 2014 in aanwezigheid van de griffier.


Juridisch advies nodig?

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag


naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Gerelateerde advocaten

Gerelateerde advocatenkantoren

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature