Jure.nl Rechtspraak, Jurisprudentie, Rechterlijke uitspraken online
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Soort procedure:
Zaaknummer:

Inhoudsindicatie:

gebrekenregeling, geen huurprijsvermindering gevorderd

Uitspraak



GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.109.310/01

Zaaknummer rechtbank : 1095251 CV EXPL 11-2720

arrest van 12 februari 2013

inzake

[appellant]

wonende te Schoonhoven,

appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. L.C.H. Karstanje te Gouda,

tegen

Stichting Quawonen,

gevestigd te Bergambacht,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Qua Wonen,

advocaat: mr. J. Verbeeke te Rotterdam.

Het geding

Bij exploot van 28 juni 2012 is [appellant] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank

‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie Gouda (hierna: de kantonrechter) tussen partijen gewezen vonnis van 19 april 2012. Dit vonnis is aangevuld bij herstelvonnis van 23 augustus 2012. Bij memorie van grieven met producties heeft [appellant] drie grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft Qua Wonen de grieven bestreden.

Vervolgens zijn door beide partijen de stukken overgelegd en is arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. De door de kantonrechter in het vonnis van 19 april 2012 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daar van uitgaan.

2. Het gaat in deze zaak om het volgende:

[appellant] huurt van Qua Wonen de woning [adres] (hierna: de woning) voor een bedrag van (tot 1 juli 2011) € 470,48 per maand. Op 11 januari 2011 is er brand geweest in de woning waardoor de woning onbewoonbaar werd. Vervolgens zijn in opdracht van Qua Wonen herstelwerkzaamheden verricht. Per 12 maart 2011 is [appellant] weer in de woning gaan wonen.

3. In eerste aanleg heeft Qua Wonen in conventie, kort gezegd, gevorderd om [appellant], uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van € 1.448,17 (inclusief buitengerechtelijke incassokosten) met wettelijke rente over € 1.244,50 en proceskosten. Daaraan heeft Qua Wonen ten grondslag gelegd dat sprake is van een huurachterstand over de periode van 12 maart 2011 tot 1 mei 2011.

4. In reconventie heeft [appellant] een bedrag van € 5.000,- gevorderd aan immateriële schadevergoeding. Daaraan heeft hij, kort gezegd, ten grondslag gelegd dat vanaf

12 maart 2011 de stank en verflucht zijn lichamelijke en geestelijke gezondheid hebben aangetast. Hij is er ziek van geworden en voelt zich als huurder niet serieus genomen.

5. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis (na aanvulling: uitvoerbaar bij voorraad) in conventie [appellant] veroordeeld tot betaling van € 1.448,17 (inclusief de gevorderde buitengerechtelijke kosten) met wettelijke rente over € 1.244,50 vanaf 9 augustus 2011. In reconventie heeft hij de vordering afgewezen. [appellant] is in conventie en reconventie veroordeeld in de proceskosten van Qua Wonen. Aan de beslissing in conventie heeft de kantonrechter ten grondslag gelegd dat [appellant] niet, althans onvoldoende heeft betwist dat hij de gevorderde huurtermijnen onbetaald heeft gelaten en dat hij geen wettelijke huurprijsvermindering heeft gevorderd, zodat de gestelde omstandigheden niet aan toewijzing van de vordering in de weg staan. Met betrekking tot de beslissing in reconventie heeft de kantonrechter overwogen dat [appellant] niet heeft gesteld dat sprake is van enig in artikel 6:106 BW genoemd nadeel.

6. Het hof stelt voorop dat [appellant], mede gelet op de hoogte van de vordering in reconventie, ontvankelijk is in hoger beroep.

7. Met zijn eerste grief komt [appellant] op tegen de toewijzing van de vordering in conventie. Tussen partijen is, aldus [appellant], in geschil de datum van herstel van het huurgenot na de brand in januari 2011: dat is volgens hem 1 mei 2011 en volgens Qua Wonen 12 maart 2011. Daarbij heeft hij aangegeven dat hij vanaf 12 maart 2011 weliswaar in de woning vertoefde, maar dat deze vanwege verflucht onbewoonbaar was. Voorts voert hij aan dat de schilders hun werk niet goed hebben gedaan. De woning was onbewoonbaar en er was sprake van een gebrek. Het huurgenot was niet alleen verminderd, maar ontbrak geheel met als gevolg dat hij geen enkel huurbedrag verschuldigd is.

8. De grief slaagt niet. Een huurder is verplicht om de afgesproken huurprijs te voldoen, behoudens ontbinding van de huurovereenkomst of een vordering tot huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207, lid 1 BW. Van een buitengerechtelijke ontbinding is niet gebleken en [appellant] heeft geen ontbinding dan wel huurprijsvermindering gevorderd. Reeds om die reden gaat zijn verweer niet op.

9. Ten overvloede overweegt het hof dat de door [appellant] aangevoerde omstandigheden onvoldoende zijn om aan te nemen dat een huurprijsvermindering tot nihil gerechtvaardigd zou zijn. Vast staat dat [appellant] vanaf 12 maart 2011 in de woning woonde. Verflucht (hetgeen niet ongebruikelijk is bij een nieuwe of recent opgeknapte woning), en het sausen van stucwerk (hetgeen op voorhand geen onredelijke manier is om door roet vervuild stucwerk op te knappen) doen niet zodanig af aan het genot dat men van een woning verwacht dat geen huur betaald hoeft te worden. Dat zou anders kunnen zijn, indien uit adviezen van deskundigen zou volgen dat verblijf in de woning vanwege de verflucht onverantwoord of het sausen een onjuiste handelwijze zou zijn, maar dergelijke adviezen zijn gesteld noch gebleken.

10. Met zijn tweede grief komt [appellant] op tegen de toewijzing van buitengerechtelijke kosten. Hij stelt dat er geen extra werkzaamheden zijn verricht die rechtvaardigen dat er een bedrag aan buitengerechtelijke kosten toegewezen zou moeten worden.

11. Ook deze grief faalt. Als productie 3 bij conclusie van repliek in conventie en antwoord in reconventie heeft Qua Wonen een viertal invorderingsbrieven overgelegd. Reeds hieruit volgt dat werkzaamheden zijn verricht die vergoeding van buitengerechtelijke kosten rechtvaardigen. Het door de kantonrechter toegekende bedrag, acht het hof, zoals Qua Wonen heeft gesteld, redelijk.

12. Met zijn derde grief komt [appellant] op tegen de afwijzing van zijn vordering in reconventie. Daarbij voert hij aan dat hij vanaf 11 maart 2011 lichamelijk letsel heeft opgelopen in de zin van artikel 6:106 BW. Hij heeft als gevolg van de stankoverlast hoofdpijn, stress, nervositeit, slapeloosheid en hoesbuien gehad.

13. Daargelaten dat [appellant] dit lichamelijk letsel – dat door Qua Wonen is betwist – niet heeft onderbouwd met medische verklaringen, is van onrechtmatig handelen aan de zijde van Qua Wonen (of enige andere wettelijke schadevergoedingsplicht) niet gebleken. Qua Wonen heeft de woning na een brand doen herstellen en per 12 maart 2011 weer ter beschikking gesteld aan [appellant]. Er is, zoals uit het voorgaande reeds blijkt, onvoldoende gesteld om tot de conclusie te komen dat Qua Wonen toerekenbaar is tekortgeschoten als verhuurder, zodat er geen grond is om Qua Wonen te veroordelen tot vergoeding van eventuele schade. De door [appellant] gemaakte vergelijking met smartengeld bij een verstopte riolering gaat dan ook niet op.

14. Nu de grieven falen, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. [appellant] is daarmee in hoger beroep de in het ongelijk gestelde partij, zodat hij zal worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijnde van Qua Wonen.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van 19 april 2012;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Qua Wonen tot op heden begroot op € 666,- aan griffierecht en € 632,- aan salaris advocaat;

- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.H. van Meegen, M.J. van der Ven en J.E.H.M. Pinckaers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 februari 2013 in aanwezigheid van de griffier.


Juridisch advies nodig?

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag


naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Gerelateerde wetgeving

Gerelateerde advocaten

Gerelateerde advocatenkantoren

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature