Jure.nl Rechtspraak, Jurisprudentie, Rechterlijke uitspraken online
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Soort procedure:
Zaaknummer:
Instantie:
Vindplaats:

Inhoudsindicatie:

Executiegeschil

Verhuurder vordert bij dagvaarding van 14 juli 2010 ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst. De verhuurder zegt op grond van artikel 305 lid 3 Fw bij brief van 8 december 2010 de huurovereenkomst op tegen 1 april 2011. Bij conclusie van repliek legt de verhuurder deze opzegging ten grondslag aan de ontruimingsvordering. Bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis van 13 maart 2012 spreekt de kantonrechter op grond van deze opzegging de ontruiming uit op veertien dagen na de betekening van het vonnis.

De huurder maakt een executiegeschil aanhangig stellende dat het vonnis van de kantonrechter juridische misslagen bevat, omdat artikel 305 Fw derogeert aan de huurbeschermingsbepalingen van Boek 7 BW. De huurder wordt hierin niet gevolgd. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is artikel 305 lid 3 Fw een zelfstandige opzeggingsgrond die leidt tot de buitengerechtelijke be ëindiging van de huurovereenkomst en derogeert als bijzondere bepaling met betrekking tot de beëindiging van de huurovereenkomst aan de meer algemene bepalingen met betrekking tot opzegging en beëindiging van de huurovereenkomsten als voorzien in Boek 7 BW. Het vonnis van de kantonrechter bevat naar het oordeel van de voorzieningenrechter dan ook geen juridische misslag.

Uitspraak



vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Sector civiel recht, voorzieningenrechter

zaaknummer / rolnummer: 513239 / KG ZA 12-382 Pee/KR

Vonnis in kort geding van 12 april 2012

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats],

eiser bij dagvaarding van 26 maart 2012,

advocaat mr. A.R. Kolthof te Amsterdam,

tegen

de stichting

STICHTING YMERE,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde,

advocaat mr. M.P.H. van Wezel te Utrecht.

Partijen zullen hierna [eiser] en Ymere worden genoemd.

1. De procedure

Ter terechtzitting van 27 maart 2012 heeft [eiser] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Ymere heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en Ymere een pleitnota. Ter zitting was [eiser] met mr. Kolthof aanwezig. Namens Ymere was aanwezig

mw. [A], met mr. Van Wezel. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.

2. De feiten

2.1. [eiser] huurt sinds 19 mei 1998 van de (rechtsvoorganger van) Ymere een woning aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: de woning). In de huurovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende bepaald:

"Artikel 10: Beëindiging van de overeenkomst

(…)

10.3 De door de verhuurder in acht te nemen opzegtermijn bedraagt 3 maanden; deze termijn wordt verlengd met een maand voor ieder jaar dat de huur heeft geduurd met een maximum van 6 maanden.

10.4 Wanneer de verhuurder opzegt, zal zij de reden(en) van de opzegging vermelden."

2.2. Op 11 februari 2008 is de schuldsanering uitgesproken ten aanzien van [eiser]. De schuldsanering is op 2 maart 2011 met een schone lei beëindigd.

2.3. Bij dagvaarding van 14 juli 2010 heeft Ymere [eiser] gedagvaard voor de kantonrechter van deze rechtbank en gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en [eiser] te veroordelen de woning te ontruimen. In de dagvaarding heeft Ymere zich op het standpunt gesteld dat [eiser] in strijd met de algemene huurvoorwaarden de woning meerdere keren heeft onderverhuurd dan wel deze aan derden in gebruik heeft gegeven en de woning niet als zijn hoofdverblijf heeft.

2.4. Bij brief van 8 december 2010 heeft de advocaat van Ymere de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 april 2011 en aangezegd dat [eiser] de woning per die datum leeg en ontruimd aan Ymere dient op te leveren. Ymere heeft de huuropzegging gegrond op artikel 305 lid 3 van de Faillissementswet

(hierna: Fw).

2.5. In de conclusie van repliek van 10 december 2010 heeft Ymere het volgende standpunt ingenomen:

"9. [eiser] is op 11 februari 2008 toegelaten tot de WSNP. Ingevolge het derde lid van art. 305 van de Faillissementswet is de verhuurder bevoegd de huur tussentijds te beëindigen indien de schuldenaar jegens de verhuurder een verplichting die ontstaat na de uitspraak tot de toepassing van de schuldsanering, niet nakomt, mits de opzegging geschiedt tegen een tijdstip, waarop dergelijke overeenkomsten naar plaatselijk gebruik eindigen. (…)

10. Ymere heeft geconstateerd dat [eiser] opnieuw een huurachterstand heeft laten ontstaan, zie productie 10, van in totaal € 1.179,35. Ymere heeft daarom de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 april 2011, zie productie 11. De huurovereenkomst is daarmee ook onherroepelijk geëindigd. [eiser] is verplicht het gehuurde leeg en ontruimd per 1 april 2011 op te leveren. Ymere behoudt nog wel belang bij de gevorderde ontbinding, voor zover deze wordt uitgesproken voor 1 april 2011; Ymere hoopt dit wel omdat de huurschuld steeds verder oploopt. Voor zover er uitspraak wordt gedaan na 1 april 2011 is een eiswijziging niet noodzakelijk, aangezien U EA Kantonrechter in dat geval de vordering tot ontbinding kunt afwijzen doch de vordering tot ontruiming kunt toewijzen. (…)"

2.6. Bij vonnis van de kantonrechter van deze rechtbank van 13 maart 2012, dat uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, is [eiser] veroordeeld de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen. In het vonnis heeft de kantonrechter, voor zover van belang, het volgende overwogen:

"6. Gesteld noch gebleken is dat eiseres de voor opzegging op grond van artikel 305 lid 3 Fw geldende formele vereisten niet in acht heeft genomen zodat de kantonrechter constateert dat de huurovereenkomst per 1 april 2011 is geëindigd. Eiseres heeft dan geen belang meer bij de gevorderde ontbinding, zodat de vordering in zoverre zal worden afgewezen. De overige door eiseres aangevoerde gronden voor ontbinding behoeven derhalve geen bespreking meer.

7. De huurovereenkomst is door de rechtsgeldige opzegging per 1 april 2011 geëindigd.

Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of eiseres, alle omstandigheden van het geval in aanmerking genomen, voldoende belang heeft bij de gevorderde ontruiming.

Deze vraag dient naar het oordeel van de kantonrechter in het onderhavige geval positief te worden beantwoord. Daarbij wordt mede in overweging genomen dat de huurachterstand na de inleidende dagvaarding verder is opgelopen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigde ook buiten de in artikel 305 Fw gegeven situatie de ontbinding en ontruiming. Dat gedaagde de huurachterstand uiteindelijk volledig heeft ingelopen doet aan het voorgaande niet af. Daarnaast is van belang dat gedaagde de woning, in ieder geval aan één persoon, zonder toestemming van eiseres heeft onderverhuurd. Gelet op het vorenstaande dient het belang van eiseres om de woning te ontruimen te prevaleren en zal de gevorderde ontruiming worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal op veertien dagen worden gesteld."

2.7. [eiser] heeft aangekondigd hoger beroep te zullen instellen tegen het vonnis van de kantonrechter van 13 maart 2012.

3. Het geschil

3.1. [eiser] vordert samengevat -Ymere, op straffe van verbeurte van een dwangsom, te verbieden om gedurende het tegen het vonnis van de kantonrechter ingestelde hoger beroep, althans gedurende een termijn van drie maanden, over te gaan tot ontruiming van de woning. Voorts vordert [eiser] Ymere te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2. [eiser] legt hieraan - samengevat - het volgende ten grondslag. Het vonnis van de kantonrechter van 13 maart 2012 bevat juridische misslagen.

Als eerste juridische misslag stelt [eiser] dat de kantonrechter het vonnis ten onrechte zonder nadere motivering uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard. [eiser] stelt dat artikel 305 Fw niet derogeert aan de gebruikelijke huurbeschermingsbepalingen. Ingevolge artikel 7: 272 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) blijft een huurovereenkomst na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst. Van een onherroepelijke beslissing is pas sprake als er geen rechtsmiddelen tegen het vonnis meer open staan. Uitgangspunt dient derhalve te zijn dat de rechter een vonnis in het kader van de opzegging van een huurovereenkomst niet uitvoerbaar bij voorraad verklaart. Van deze regel kan slechts in uitzonderlijke situaties worden afgeweken en alsdan dient de rechter uitdrukkelijk te motiveren waarom daarvan is afgeweken. De kantonrechter heeft in het vonnis van 13 maart 2012 verzuimd nader te motiveren waarom de vordering tot uitvoerbaar bij voorraadverklaring is toegewezen.

Voorts stelt [eiser] dat er sprake is van een kennelijke juridische misslag omdat de kantonrechter buiten de rechtsstrijd is getreden door te oordelen dat de huurovereenkomst eindigt per 1 april 2011. Nu Ymere niet heeft gevorderd een tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen als bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW , mocht de kantonrechter over dat tijdstip niet beslissen en moet de huurovereenkomst geacht worden te zijn voortgezet.

Tot slot stelt [eiser] dat het vonnis ten aanzien van de toepasselijkheid van artikel 305 Fw niet genoegzaam is gemotiveerd en dat de kantonrechter onvoldoende is ingegaan op het verweer van [eiser] dat hij voor de opzegging van de huurovereenkomst met Ymere de afspraak had gemaakt dat als hij zijn huurachterstand van dat moment zou inlossen, die huurachterstand geen directe gevolgen zou hebben voor de huurovereenkomst. De kantonrechter kon niet volstaan met de constatering dat niet is gebleken van omstandigheden waarin Ymere geen gebruik kon maken van de bevoegdheid op grond van artikel 305 Fw , aldus nog steeds [eiser].

3.3. Ymere voert - samengevat - als verweer dat het vonnis van de kantonrechter van 13 maart 2012 geen juridische misslagen bevat. Hiertoe voert Ymere aan dat artikel 305 Fw derogeert aan de bepalingen van huurbescherming in het BW. Artikel

7:272 lid 1 BW is niet van toepassing, nu er sprake is van een beëindiging door opzegging buiten de in boek 7 BW vastgelegde gevallen om. Op diezelfde grond is de kantonrechter niet buiten de rechtsstrijd getreden. Ymere heeft niet gevorderd het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt, maar de ontruiming aangezien de huurovereenkomst al was geëindigd door de opzegging van de huurovereenkomst. Tot slot heeft Ymere aangevoerd dat de kantonrechter het vonnis ter zake de toepassing van artikel 305 Fw genoegzaam heeft gemotiveerd, zodat ook in die zin geen sprake is van een juridische misslag in het vonnis, aldus Ymere.

4. De beoordeling

4.1. Omdat in dit geval sprake is van een procedure waarin een voorlopige voorziening wordt gevorderd, zal de voorzieningenrechter artikel 127a lid 1 en

lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering - waarin is bepaald dat aan het niet binnen vier weken betalen van het griffierecht consequenties worden verbonden - buiten beschouwing laten. Toepassing van deze bepaling zou immers, gelet op het belang van één of beide partijen bij de toegang tot de rechter, leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.

4.2. In een executiegeschil kan de voorzieningenrechter de tenuitvoerlegging van een vonnis slechts schorsen, indien hij van oordeel is dat de executant mede gelet op de belangen aan de zijde van de geëxecuteerde die door de executie zullen worden geschaad - geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij gebruikmaking van zijn bevoegdheid tot tenuitvoerlegging over te gaan. Dat zal het geval kunnen zijn indien het te executeren vonnis klaarblijkelijk op een juridische of feitelijke misslag berust of indien de tenuitvoerlegging op grond van na dit vonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feiten klaarblijkelijk aan de zijde van de geëxecuteerde een noodtoestand zal doen ontstaan, waardoor een onverwijlde tenuitvoerlegging niet kan worden aanvaard.

4.3. Het vonnis van de kantonrechter van 13 maart 2012 bevat volgens [eiser] kennelijke juridische misslagen. De eerste twee door [eiser] gestelde juridische misslagen, hangen samen met de vraag of artikel 305 Fw derogeert aan de huurbeschermingsbepalingen van Boek 7 BW. Op dit punt wordt als volgt overwogen.

4.4. Anders dan [eiser] meent zijn de bepalingen met betrekking tot opzegging van een huurovereenkomst van woonruimte niet onverkort van toepassing indien de opzegging zijn grond vindt in artikel 305 Fw .

In artikel 7:272 BW en volgende is geregeld dat, behoudens de in artikel

7:272 lid 1 BW genoemde uitzonderingen, een opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft totdat onherroepelijk is beslist op een vordering van de verhuurder dat de rechter het tijdstip zal vaststellen, waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Indien de rechter vervolgens dat tijdstip vaststelt eindigt de huurovereenkomst eerst dan en dient de rechter tevens het tijdstip van de ontruiming vast te stellen. Indien de rechter weigert het tijdstip van beëindiging vast te stellen wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd.

De opzegging staat als rechtshandeling centraal in deze bepalingen. De verhuurder heeft niet de bevoegdheid door opzegging zonder tussenkomst van de rechter de huurovereenkomst te beëindigen.

In artikel 305 lid 3 Fw gaat het echter niet om de opzegging en haar gevolgen, maar gaat het om de bevoegdheid van de verhuurder om in het daar geregelde bijzondere geval dat een schuldenaar die huurder is een verplichting uit die huurovereenkomst die is ontstaan na de uitspraak tot toepassing van de schuldsaneringsregeling, waaronder te verstaan de verplichting tot huurbetaling, niet nakomt, zelf de huurovereenkomst te beëindigen.

Hier staan niet meer de voor opzegging geldende bepalingen centraal, maar gaat het om de beëindigingsbevoegdheid, waarbij wel bepaalde eisen aan de opzegging worden gesteld, namelijk dat deze moet geschieden tegen een tijdstip waarop dergelijke overeenkomsten naar plaatselijk gebruik eindigen.

4.5. Artikel 305 Fw derogeert als bijzondere bepaling met betrekking tot be ëindiging van een huurovereenkomst aan de meer algemene bepalingen met betrekking tot opzegging en beëindiging van huurovereenkomsten als voorzien in boek 7 BW.

4.6. Dit betekent dat niet kan worden geoordeeld dat de kantonrechter een misslag heeft begaan door zonder bijzondere motivering haar vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Hetzelfde geldt voor de constatering dat de huurovereenkomst is geëindigd op 1 april 2011. Dit is niet, zoals [eiser] stelt, een niet gevorderde vaststelling van een tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen als bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW , maar de vaststelling in het vonnis van 13 maart 2012 dat de huurovereenkomst krachtens artikel 305 Fw door opzegging op 8 december 2010 met inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden op 1 april 2011 rechtmatig is geëindigd.

4.7. Voor zover de vordering van [eiser] stoelt op zijn stelling dat de kantonrechter een misslag heeft begaan doordat zij haar vonnis onvoldoende heeft gemotiveerd, kan de voorzieningenrechter [eiser] hierin evenmin volgen. In de rechtsoverwegingen 2 tot en met 7 van haar vonnis heeft de kantonrechter de motiveringen gegeven voor haar onderscheiden oordelen. Dat [eiser] die motiveringen mogelijk niet bevredigen kan niet tot het oordeel leiden dat sprake is van een misslag. Die opvatting van [eiser] dient in een eventueel hoger beroep te worden besproken, een executiegeschil leent zich daar niet voor.

4.8. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat niet is gebleken dat het vonnis van de kantonrechter op een juridische of feitelijke misslag berust. De vordering van [eiser] zal derhalve worden afgewezen.

4.9. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Ymere worden begroot op:

- griffierecht € 575,00

- salaris advocaat 816,00

Totaal € 1.391,00

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1. weigert de gevraagde voorziening,

5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Ymere tot op heden begroot op € 1.391,00,

5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.J. Peeters, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. K.M.E. Ritzen, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 12 april 2012.


Juridisch advies nodig?

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag


naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Gerelateerde advocatenkantoren

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature