Jure.nl Rechtspraak, Jurisprudentie, Rechterlijke uitspraken online
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Soort procedure:
Zaaknummer:
Vindplaatsen:

Inhoudsindicatie:

In hoger beroep is in geschil of de rechtbank het waardedrukkende effect van de aanwezige bodemverontreiniging terecht heeft berekend op 40% van de oorspronkelijk (zonder waardecorrectie) vastgestelde waarde van € 426.095 en om die reden terecht de WOZ-waarde nader heeft vastgesteld op € 255.657.

Uitspraak



GERECHTSHOF AMSTERDAM

Kenmerk P09/00656

27 oktober 2011

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Bussum,

de heffingsambtenaar,

tegen

de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 08/7758 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) van 17 augustus 2009 in het geding tussen

[X], wonende te [Z], belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) met dagtekening 29 februari 2008 de waarde van de onroerende zaak [A]-straat 90 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2008 naar de waardepeildatum 1 januari 2007 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 412.000. In hetzelfde geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelastingen 2008 (hierna: de aanslag) bekendgemaakt.

1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de inspecteur bij uitspraak op bezwaar met dagtekening 17 november 2008 de WOZ-waarde verlaagd tot een bedrag van € 370.500 en de aanslag verminderd tot een berekend naar de laatstvermelde waarde.

1.3. Bij uitspraak van 17 augustus 2009, aan partijen in afschrift verzonden op 27 augustus 2009, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de WOZ-waarde verminderd tot € 255.657 en de aanslag onroerendezaakbelastingen verminderd tot een berekend naar een waarde van € 255.657. Voorts heeft de rechtbank de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 7,70 en gelast dat de gemeente Bussum het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 39 aan hem vergoedt.

1.4. Het door de heffingsambtenaar tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 30 september 2009. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Op 17 maart 2011 zijn nadere stukken ontvangen van de heffingsambtenaar. Deze zijn in afschrift verstrekt aan belanghebbende.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 maart 2011. Gelijktijdig en met instemming van partijen zijn ter zitting behandeld de hogere beroepen van de heffingsambtenaar in de zaken van belanghebbende (kenmerk Hof 09/00656), 09/00657, 09/00658, 09/00659 en 09/00660. Al hetgeen in één van deze zaken is vermeld of verklaard, wordt eveneens geacht te zijn vermeld of verklaard in de andere gelijktijdig behandelde zaken. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.1. De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1 tot en met 2.3 en 3.3 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in de hierna opgenomen citaten uit deze uitspraak) aangeduid als ‘eiser’, de inspecteur als ‘verweerder’.

“2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom van de woning.

2.2. De woning is een hoekwoning met garage en berging. De inhoud van de woning is ongeveer 371 m³ en de oppervlakte van het perceel is 282 m².

2.3. In de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 7 mei 2008, nr. 53148 heeft de

rechtbank - voor zover van belang - het volgende bepaald:

"29. ( ... ) De Gemeente heeft dan ook in strijd met haar verplichtingen ernstig verontreinigde grond geleverd. Op grond daarvan en ook door geen verdergaand onderzoek te doen, dan wel te waarschuwen voor de door G [rechtbank: de waarnemend directeur van gemeentewerken van de Gemeente] waargenomen vuilstort, heeft de Gemeente gehandeld in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betamelijk is. Dat geldt jegens eisers A [rechtbank: eigenaar [B]-straat 76] en B [rechtbank: eigenaar [A]-straat 29], als kopers van ernstig verontreinigde percelen, maar ook jegens C [rechtbank: eigenaar [C]-weg 133] en D [rechtbank: eigenaar C]-weg 149], (blijkens de onder 2 o genoemde beschikking) als kopers van niet ernstig verontreinigde percelen, nu die laatste twee naar moet worden aangenomen ook nadelige gevolgen ondervinden van de omstandigheid dat de [A]-straat als geheel, gelet op de onder 2 p genoemde bevindingen, als verontreinigd beschouwd moet worden.

( ... )

32. Het leveren van vervuilde grond en het nalaten van nader onderzoek, dan wel de nalatigheid om de kopers te waarschuwen voor de mogelijke verontreiniging als gevolg van de voormalige vuilstort, kan de Gemeente worden aangerekend. ( ... )

( ... )

34. Uit het voorgaande volgt dat de Gemeente jegens eisers aansprakelijk is voor de schade, nader op te maken bij staat. ( ... )"

(…)

3.3. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegde taxatieopbouw. In deze taxatieopbouw is de waarde van de woning getaxeerd op € 372.230. Naast gegevens van de woning, bevat deze taxatieopbouw gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, namelijk [D]-weg 1, [E]-laan 30 en [F]-laan 2, alle gelegen te Bussum.”

Nu daartegen door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit.

2.1.2. Aan de door de rechtbank vastgestelde feiten kan het volgende worden toegevoegd.

2.1.3. Bij besluit van 9 februari 2004 heeft het college van gedeputeerde staten van Noord-Holland (hierna: het college van GS) krachtens de Wet bodembescherming vastgesteld dat de locatie [A]-straat te Bussum een geval van ernstige verontreiniging betreft, waarvan de sanering niet urgent is. Nadat het college van GS het hiertegen door een aantal belanghebbenden ingestelde bezwaar ongegrond had verklaard, heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna ABRvS) bij uitspraak van 26 oktober 2005, nr. 200407932/1, LJN: AU4981, op het ingestelde beroep onder meer het volgende beslist:

“2.4. Blijkens de stukken is de onderhavige bodemverontreiniging veroorzaakt door de stort van afval op en nabij een voormalige vuilstortplaats, en bestrijkt deze een oppervlakte van ongeveer 17.500 m². Het verontreinigde terrein bestaat uit een gedeelte waarop woningen met tuinen zijn gerealiseerd (de locatie [A]-straat), een speelveld en een gedeelte van een begraafplaats. De locatie [A]-straat beslaat ongeveer een derde van de oppervlakte van het terrein.

(…)

De Afdeling overweegt verder dat van een organisatorische samenhang in de zin van artikel 1 van de Wet bodembescherming sprake is als de oorzaak van de verontreiniging niet kan worden gescheiden in verschillende organisatorische eenheden. De onderhavige verontreiniging kan, in ieder geval voorzover zij is veroorzaakt door de exploitatie van de voormalige stortplaats, naar haar oorzaak niet worden gescheiden in verschillende organisatorische eenheden.

De Afdeling overweegt vervolgens dat van een ruimtelijke samenhang in de zin van artikel 1 van de Wet bodembescherming sprake is indien de verontreinigingen in aan elkaar grenzende of in elkaars nabijheid gelegen grondgebieden voorkomen. De onderhavige deellocaties grenzen aan elkaar, zodat zij in ruimtelijke zin samenhangen.

De Afdeling concludeert op grond van het vorenstaande, de stukken en het verhandelde ter zitting, dat [het college van GS] de deellocatie [A]-straat ten onrechte als afzonderlijk geval van verontreiniging in de zin van artikel 1 van de Wet bodembescherming heeft beschouwd, nu de verontreiniging veroorzaakt door de exploitatie van de voormalige vuilstortplaats zich mede uitstrekt tot het speelveld en een gedeelte van de begraafplaats. (…) [Het college van GS] heeft derhalve bij het bestreden besluit ten onrechte alleen voor de deellocatie [A]-straat de ernst en urgentie vastgesteld.

2.5. Het beroep is gegrond. De bestreden beslissing op bezwaar dient te worden vernietigd. Gelet hierop behoeven de overige beroepsgronden geen behandeling meer.”

2.1.4. Bij besluit van 19 december 2006 heeft het college van GS naar aanleiding van een melding van het college van burgemeester en wethouders van Bussum vastgesteld dat het gehele terrein van de voormalige stortplaats [A]-straat aan de [B]-straat te Bussum een geval van ernstige verontreiniging betreft, waarvan spoedige sanering niet noodzakelijk is. Dit besluit is op 29 december 2006 ter inzage gelegd. Na daartegen ingesteld beroep heeft de ABRvS bij uitspraak van 10 oktober 2007, nr. 200700979/1, LJN: BB5227, onder meer het volgende beslist:

“2.3.1. Ingevolge artikel 37, eerste lid, van de Wet bodembescherming stellen gedeputeerde staten in een beschikking als bedoeld in artikel 29, eerste lid, waarbij zij vaststellen dat er sprake is van een geval van ernstige verontreiniging, tevens vast of het huidige dan wel voorgenomen gebruik van de bodem of de mogelijke verspreiding van de verontreiniging leiden tot zodanige risico's voor mens, plant of dier dat spoedige sanering noodzakelijk is.

2.3.2. [Het college van GS] heeft de Circulaire bodemsanering 2006 van het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (hierna: de Circulaire) tot uitgangspunt genomen bij de vaststelling van de noodzaak tot spoedige sanering. (…)

2.3.3. Het in de Circulaire opgenomen uitgangspunt dat de eerste 0,5 meter relevant is voor de beantwoording van de vraag of er ecologische risico's bestaan is naar het oordeel van de Afdeling op zichzelf als algemeen uitgangspunt niet onaanvaardbaar. Mede gelet op het deskundigenbericht is de Afdeling echter van oordeel dat dit uitgangspunt niet in alle gevallen een toereikende bescherming van het bodemleven biedt, daar de diepere bodemlagen met hun specifieke functie in de cyclus van afbraak en mineralisatie, ook een belangrijk deel van het ecosysteem vormen. Bij het hanteren van de Circulaire dient derhalve naar het oordeel van de Afdeling naast het algemene uitgangspunt ook rekening te worden gehouden met de eventuele invloed daarop van de bijzondere locatiespecifieke omstandigheden van het geval. Die omstandigheden kunnen ertoe nopen dat ook diepere lagen van de bodem worden betrokken bij de vaststelling of er ecologische risico's bestaan als gevolg van de ernstige verontreiniging. De locatie waar het bestreden besluit op ziet, bevindt zich op een voormalige stortplaats. Naar het oordeel van de Afdeling is dit een bijzondere locatiespecifieke omstandigheid waar [het college van GS] niet zonder meer aan voorbij kon gaan bij de beoordeling van de ecologische risico's als gevolg van de ernstige verontreiniging. Nu [het college van GS] dit heeft miskend, is het bestreden besluit in strijd met artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht dat eist dat het bestuursorgaan bij de voorbereiding van het besluit de nodige kennis vergaart omtrent de relevante feiten. Deze beroepsgrond slaagt.

2.4. Het beroep is gegrond. Het bestreden besluit komt voor vernietiging in aanmerking.”

2.1.5. In het onder 2.3 van de uitspraak van de rechtbank reeds aangehaalde vonnis van de rechtbank Amsterdam (sector civiel recht) van 7 mei 2008, nr. 53148, LJN: BD5708, is voorts onder meer nog het volgende overwogen:

“2. De rechtbank gaat uit van de volgende als vaststaand te beschouwen feiten:

(…)

n. In opdracht van [de gemeente Bussum] heeft DHV Milieu en Infrastructuur BV (hierna: DHV) in de periode mei-juli 2002 nader onderzoek uitgevoerd op de locatie [A]-straat. In het rapport van 28 oktober 2002 is onder meer vermeld:

[...] Zoals reeds in hoofdstuk drie is genoemd is er op basis van de resultaten van voorgaand onderzoek op de voormalige stortplaats als geheel sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. [...]

(…)

o. Bij beschikking van 9 februari 2004 heeft [het college van GS] de aan eisers toebehorende percelen, wat betreft vervuiling als volgt gekwalificeerd, waarbij in geval van ernstige verontreiniging tevens is aangegeven of sprake is van urgentie om het geval te saneren:

- A [Hof: eigenaar [B]-straat 76] ernstig maar niet urgent

- B [Hof: eigenaar [A]-straat 29] ernstig maar niet urgent

- C [Hof: eigenaar [C]-weg 133] niet ernstig

- D [Hof: eigenaar [C]-weg 149] niet ernstig

- E [Hof: eigenaar [C]-weg 137] ernstig maar niet urgent

Deze beschikking is ingeschreven in de openbare registers van het kadaster.

p. Bij beslissing van 26 oktober 2005 is de onder 2 o genoemde beschikking van de provincie Noord-Holland door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) herroepen. De Afdeling heeft bij haar beslissing onder meer rekening gehouden met het advies van de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening van 2 juni 2005, waarin onder meer is geconcludeerd:

Gelet op de onderzoeksopdracht en het onderzoek naar feiten en omstandigheden zijn in het verslag de volgende antwoorden gegeven:

1. Voor het gehele gebied van 17.500 m2 is sprake van één geheel van grondgebieden die samenhangen in technische, organisatorische of ruimtelijke zin. Gedeputeerde Staten hebben slechts voor een gedeelte van dit geval (deellocatie [A]-straat, oppervlakte 6.000 m2) een besluit genomen, terwijl zij voor het gehele geval een besluit hadden moeten nemen. Door alleen de deellocatie [A]-straat te betrekken bij de besluitvorming wordt onvoldoende recht gedaan aan de definitie van "geval van verontreiniging". Nu voor een aantal percelen afzonderlijk is vastgesteld dat zij niet ernstig verontreinigd zijn, terwijl zij binnen de I-contour liggen, vindt er een onjuiste aantekening in de Openbare Registers van het Kadaster plaats.

2. Indien het gehele geval was bezien zou er sprake zijn van een actueel ecologisch risico voor lood voor het gebiedstype "grootschalig openbaar groen". De andere verontreinigingscomponenten zijn hierbij niet betrokken. Dit betekent dat het besluit naast de conclusie dat er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging ook had moeten luiden dat er sprake is van een urgent geval van ernstige bodemverontreiniging [...]. In het besluit had dan ook een aanvangsdatum vermeld dienen te worden waarop met de sanering moet zijn aangevangen. Een ander besluit was daarom op zijn plaats geweest.

3. Er zijn percelen als niet ernstig verontreinigd beschouwd terwijl uit de "oude" bodemonderzoeken deze percelen wel als ernstig verontreinigd beschouwd dienen te worden. Door het buiten beschouwing laten van de "oude" onderzoeken is een minder compleet beeld van de totale verontreiniging gegeven en is het besluit te veel gefocust op de deellocatie [A]-straat, terwijl de gehele locatie beschouwd had moeten worden. Er zijn geen redenen te geven waarom de "oude" bodemonderzoeken buiten beschouwing hadden moeten worden gelaten.

q. Naar aanleiding van de beslissing van de Afdeling heeft Ingenieursbureau Oranje[w]oud B.V. in opdracht van de Gemeente nader onderzoek uitgevoerd. In het ter zake opgestelde rapport van 7 juni 2006 is onder meer geconcludeerd dat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging doch dat sanering niet spoedeisend is.”

2.1.6. Bij brief van 14 maart 2008 (hierna ook: het taxatieverslag van Dorenbosch & Rasch) schrijft C.M. Rasch (Register Makelaar Taxateur, Dorenbosch en Rasch Makelaars te Hilversum) onder meer het volgende aan belanghebbende:

“Naar aanleiding van uw verzoek inzake de WOZ-beschikking treft u hierbij de waarde aan die wij per waardepeildatum 1 januari 2007 aan [de woning] toekennen.

Bij de vergelijkende panden wordt melding gemaakt van panden gelegen in de directe omgeving. In onze optiek zijn deze panden geen juiste referentiepanden (…). Het betreffen andere type woonhuizen die niet zijn gebouwd op "vervuilde" grond. Zoals u aangeeft is er bewijs van verontreinigde grond bij [B]-straat 76 en [A]-straat 86. Als referentie dient de gemeente derhalve objecten te nemen die eveneens op "vervuilde grond" liggen. Bij het vaststellen van de waarde van een object met “verontreinigde” grond dient de gemeente hiermee rekening te houden.

Gezien bovenstaande bedraagt de waarde per 1 januari 2007 [van de woning]: € 300.000,--.”

2.1.7. In zijn uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar – voor zover thans relevant – het volgende medegedeeld:

“De waarde genoemd in de WOZ-toets van Dorenbos-Rasch is minder relevant voor de waardevaststelling in het kader van de WOZ. In dit verslag is voor zover bekend geen rekening gehouden met verkoopcijfers van vergelijkbare onroerende zaken die op of rond de waardepeildatum 1 januari 2007 zijn verkocht. Tevens betreft het een waardebepaling waarbij op geen enkele wijze een recherche heeft plaatsgehad. De waarde in het economische verkeer wordt zoveel mogelijk afgeleid uit op of omstreeks de waardepeildatum 1 januari 2007 gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare woningen in de gemeente. Een object kan dus alleen als onderbouwing gebruikt worden als het object is verkocht op of rond de waardepeildatum.”

2.1.8. In eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar een stuk overgelegd, getiteld ‘Overzicht verkopen woningen met bodemverontreiniging [A]-straat’ (verweerschrift in eerste aanleg, bijlage 7). In dit stuk worden de volgende verkooptransacties vermeld:

WOZ-waarde

Object peildatum 1-1-2007 datum transactie transactieprijs

[A]-straat 33 € 369.000 05-02-2001 € 328.990

[A]-straat 86 € 362.500 11-01-2001 € 317.646

[A]-straat 86 € 362.500 04-03-2003 € 380.000

[C]-weg 137 € 357.500 11-19-1990 € 130.462

[C]-weg 139 € 323.000 07-01-2002 € 315.146

[C]-weg 141 € 291.000 08-16-1991 € 104.369

[C]-weg 143 € 372.500 06-11-2001 € 328.991

[C]-weg 145 € 367.000 08-30-2004 € 320.000

[C]-weg 147 € 321.000 05-13-1991 € 107.773

[C]-weg 147 € 321.000 04-03-2002 € 278.358

[C]-weg 147 € 321.000 10-11-2004 € 302.500

2.1.9. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een ‘Taxatieopbouw [C]-weg 143’ en een ‘Taxatieopbouw [A]-straat 31’ overgelegd. In deze stukken is onder meer het volgende vermeld:

[C]-weg 143 (hoekwoning, bouwjaar 1981)

woning 371 m3 x € 370 = € 137.270

aanbouw/uitbreiding woning 32 m3 x € 370 = € 11.840

berging/schuur (t/m 12 m2) 1 x € 6.000 = € 6.000

grond 230 m2 x € 1.050 = € 227.325

rompslompforfait 20% -€ 76.487

getaxeerde waarde per 1-1-2007 € 305.948

transactie dd 7-9-2010 € 362.000

[A]-straat 31 (Rijwoning, bouwjaar 1981)

woning 357 m3 x € 370 = € 132.090

berging/schuur (t/m 12 m2) 1 x € 6.000 = € 6.000

grond 154 m2 x € 1.050 = € 161.070

aftrek overlast e.d. bodemverontreiniging 20% -€ 59.832

getaxeerde waarde per 1-1-2007 € 239.328

geschatte verkoopopbrengst makelaar dd 8-10-2009 € 265.000

3. Geschil in hoger beroep

3.1. In hoger beroep is in geschil of de rechtbank het waardedrukkende effect van de aanwezige bodemverontreiniging terecht heeft berekend op 40% van de oorspronkelijk (zonder waardecorrectie) vastgestelde waarde van € 426.095 en om die reden terecht de WOZ-waarde nader heeft vastgesteld op € 255.657.

3.2. De heffingsambtenaar heeft zich in hoger beroep uiteindelijk op het standpunt gesteld dat weliswaar sprake is van een waardedrukkend effect als gevolg van de bodemverontreiniging, maar dat de op grond hiervan in aanmerking te nemen waardevermindering dient te worden gesteld op 20% van de oorspronkelijk (zonder vermindering met een “rompslompforfait”) vastgestelde waarde. Volgens de heffingsambtenaar dient de WOZ-waarde daarom nader te worden vastgesteld op € 340.000.

3.3. Belanghebbende heeft dit standpunt van de heffingsambtenaar betwist. Hij stelt zich op het standpunt dat de rechtbank de WOZ-waarde op het juiste bedrag heeft vastgesteld.

3.4. Voor de verdere motivering van de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en de processen-verbaal van de zittingen in eerste aanleg en hoger beroep.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. De rechtbank heeft in eerste aanleg het volgende overwogen.

“4.1. Ter zitting heeft verweerder het nadere standpunt ingenomen dat de waarde van de

woning dient te worden vastgesteld overeenkomstig de in de waardebepaling van Dorenbos

& Rasch Makelaars getaxeerde waarde van € 300.000. Het beroep is derhalve in zoverre

gegrond.

4.2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak

bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle

en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de

zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou

kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.

Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest

geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de

onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de

waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.3. Met de hiervoor vermelde taxatieopbouw heeft verweerder niet aan de op hem rustende

bewijslast voldaan. In de taxatieopbouw genoemde vergelijkingsobjecten zijn weliswaar kort

vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type en omvang betreft voldoende

vergelijkbaar met de woning, maar de omstandigheid dat deze woningen zich niet bevinden

op of in de nabijheid van ernstig vervuilde grond acht de rechtbank dermate zwaarwegend

dat de rechtbank de taxatieopbouw buiten beschouwing laat.

4.4. Eiser is van mening dat de waarde van de woning op nihil dient te worden gesteld als

gevolg van de omstandigheid dat deze vanwege de bodemverontreiniging onverkoopbaar is

geworden. De rechtbank acht eiser, tegenover het gemotiveerde oordeel van verweerder, niet

erin geslaagd aannemelijk te maken dat de woning in het vrije verkeer niet tegen een

redelijke prijs verkoopbaar is. Aan dit oordeel doet niet af de omstandigheid dat vanaf 2005

tot op heden geen enkele woning is verkocht aan de [A]-straat of aan de [C]-weg.

4.5. Eiser heeft evenmin feiten en omstandigheden aangedragen die een waardevermindering

van 50% rechtvaardigen.

4.6. Nu geen der partijen de door hen voorgestane waarde van de woning aannemelijk heeft

gemaakt, zal de rechtbank die waarde in goede justitie vaststellen. In dat verband overweegt

de rechtbank het volgende.

4.7. In gevallen waarin bodemverontreiniging wordt geconstateerd en aannemelijk is dat

deze verontreiniging reeds op de waardepeildatum aanwezig was kan dit invloed hebben op de waarde van een woning. Deze waardevermindering kan in situaties waarin de kosten van

sanering niet voor rekening van de bewoners komen veelal worden uitgedrukt in het

zogenaamde 'rompslompforfait', zijnde een forfaitair bedrag of percentage ter zake van de

onzekerheid, het slechte imago en de overlast die de bewoners ten gevolge van sanering

ondervinden. Verweerder heeft in het taxatierapport op de oorspronkelijk vastgestelde

waarde van € 426.095 een aftrek wegens overlast en dergelijke in verband met de

bodemverontreiniging toegepast van € 53.865.

4.8. Uit diverse rapporten blijkt en tussen partijen is niet in geschil dat er met betrekking tot

de grond onder eisers woning sprake is van ernstige bodemverontreiniging en tevens staat

vast dat in verband daarmee een kadastrale aantekening is opgenomen in de openbare

registers. Verweerder stelt dat Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland een

besluit moeten nemen - nadat eerder genomen besluiten door de Raad van State zijn

vernietigd - over de bodemverontreiniging. In dat besluit zal worden aangegeven of er

sprake is van ernstige bodemverontreiniging en of er (spoedeisend) gesaneerd moet worden.

4.9. Ondanks het door verweerder gestelde, acht de rechtbank het aannemelijk dat bij

daadwerkelijke sanering, naar moet worden aangenomen, schade zal ontstaan als gevolg van

overlast en/of beschadiging van tuinen en erven. De rechtbank acht een toekomstige sanering

niet ondenkbaar en acht de door eiser geschetste overlast met betrekking tot het saneren van

de vervuilde grond aanzienlijk.

4.10. Bovenal zullen potentiële kopers terughoudend zijn vanwege de grote onzekerheid

omtrent de ernst en de mate van de bodemverontreiniging, de gevolgen van de

bodemverontreiniging voor de volksgezondheid en het tijdstip en de wijze waarop eventueel

sanering plaatsvindt. Door de aanwezige bodemverontreiniging en de houding van de

gemeente en de provincie daaromtrent heeft de [A]-straat een slecht imago gekregen.

4.11. De overlast en de hieraan verbonden waardevermindering van de woning in

aanmerking nemende acht de rechtbank het door verweerder toegepaste rompslompforfait

van € 53.865 (zijnde ongeveer 12,6% van de oorspronkelijk vastgestelde waarde van de

woning) te gering. Ditzelfde geldt voor de in beroep voorgestelde verlaging naar € 300.000. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden stelt de rechtbank het rompslompforfait in goede justitie vast op 40% van de oorspronkelijk vastgestelde waarde, oftewel op € 170.483 (40% van € 426.095). De rechtbank vermindert de vastgestelde waarde derhalve tot € 255.657.

4.12. Eiser verzoekt de rechtbank om, in geval van gegrondverklaring van het beroep, de

door de rechtbank vastgestelde waarde eveneens van toepassing te verklaren op de

voorgaande jaren. De rechtbank kan het verzoek van eiser niet toewijzen. De onderhavige

procedure ziet op het belastingjaar 2008. De aan 2008 voorafgaande tijdvakken liggen in de

onderhavige zaak niet ter beoordeling aan de rechtbank voor, zodat de rechtbank hierover

geen beslissing kan nemen. De termijnen die van toepassing zijn op het instellen van

bezwaar en beroep tegen de beschikkingen van voorgaande jaren zijn reeds verstreken, zodat

een rechterlijk oordeel over deze beschikkingen niet kan worden gegeven.

4.13. Uit het vorenoverwogene volgt dat het beroep gegrond dient te worden verklaard.”

4.2.1. In hoger beroep stelt de heffingsambtenaar niet te betwisten dat de op de waardepeildatum aanwezige bodemverontreiniging voor de woning leidt tot een waardedrukkend effect. Volgens de heffingsambtenaar heeft de rechtbank de hieruit voortvloeiende waardevermindering echter te hoog berekend. Uit de jurisprudentie blijkt dat in situaties als de onderhavige, waarin de kosten van bodemsanering niet voor rekening van bewoners komen, het in aftrek te brengen ‘rompslompforfait’ 15% bedraagt indien de overlast van (toekomstige) sanering aanzienlijk is, waarbij heeft te gelden dat een hoger percentage dan 10% door de belanghebbende aannemelijk dient te worden gemaakt, aldus de heffingsambtenaar. Het College van GS heeft reeds bij beschikking van december 2006 vastgesteld dat in de wijk [A]-straat sprake is van ernstige bodemverontreiniging waarvan spoedige sanering niet noodzakelijk is. Weliswaar is deze beschikking bij uitspraak van 10 oktober 2007 vernietigd door de ABRvS, maar deze vernietiging hield uitsluitend verband met de vraag of ter plaatse sprake was van ecologische risico’s voor het bodemleven, zo stelt de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar wijst in dit verband op twee recente (niet tot de gedingstukken behorende) door Grontmij uitgebrachte onderzoeksrapporten van 23 december 2009 respectievelijk 12 februari 2010, waarin volgens de heffingsambtenaar is geconcludeerd dat – kort samengevat – er geen onaanvaardbare risico’s zijn voor het ecosysteem en dat ook bij contact met diepere bodemlagen geen sprake is van onaanvaardbare humane risico’s. Gelet hierop dient er volgens de heffingsambtenaar van te worden uitgegaan dat het College van GS binnen afzienbare termijn een wat betreft dictum gelijkluidend besluit zal nemen als de eerder vernietigde beschikking uit 2006, met als hoofdpunten: ernstige bodemverontreiniging, geen spoedeisend belang en geen sanering vereist.

Gelet op enerzijds deze omstandigheden, en anderzijds zijn intentie om recht te doen aan de haperende besluitvorming, is volgens de heffingsambtenaar een opslag van 5% op de 15%-grens die uit de jurisprudentie volgt gerechtvaardigd, zodat de in aanmerking te nemen aftrek (het ‘rompslompforfait’) in de opvatting van de heffingsambtenaar 20% bedraagt van de bij de bestreden beschikking (zonder correctie wegens bodemverontreiniging) vastgestelde waarde.

4.2.2. Ter nadere onderbouwing van zijn onder 4.2.1 weergegeven standpunten beroept de heffingsambtenaar zich op de in de periode vóór 2005 gerealiseerde verkooptransacties van in de wijk [A]-straat gelegen woningen (zoals weergegeven onder 2.1.8), de in hoger beroep overgelegde taxatieopbouw van de objecten [C]-weg 143 en [A]-straat 31, alsmede het onder 2.1.6 geciteerde taxatieverslag van Dorenbosch & Rasch. Met betrekking tot het laatstgenoemde taxatieverslag stelt de heffingsambtenaar dat de waarde van de woning te laag is getaxeerd. Uit een vergelijking van vijf door Doorenbosch & Rasch getaxeerde woningen in de wijk [A]-straat blijkt volgens de heffingsambtenaar dat bij vier woningen de door Doorenbosch & Rasch getaxeerde waarde vrijwel overeenkomt met de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde, na vermindering met een rompslompforfait van 20%, en dat alleen bij de woning van belanghebbende sprake is van een duidelijke discrepantie tussen beide waarden. Voorts stelt de heffingsambtenaar dat de door hem in beroep in het geding gebrachte vergelijkingsobjecten, die zijn vermeld in onderdeel 3.3 van de uitspraak van de rechtbank, - anders dan de rechtbank heeft geoordeeld - voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, mits een correctie wordt toegepast vanwege de op het perceel van de woning aanwezige bodemverontreiniging.

De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat er in totaal drie compensatieregelingen zijn (een oorspronkelijke compensatieregeling uit 2001 en twee verbeterde regelingen uit 2009) en dat het niet reëel is als dan een waardedrukkende factor van 40% in aanmerking wordt genomen. Daarvan zou volgens de heffingsambtenaar eerst sprake kunnen zijn, indien er geen compensatieregelingen zouden zijn.

De heffingsambtenaar concludeert uiteindelijk tot een nader vast te stellen waarde van de woning van € 340.000.

4.2.3. Belanghebbende heeft de conclusie van de heffingsambtenaar gemotiveerd betwist. Hij heeft daartoe onder meer gesteld dat voor zijn woning geen voldoende vergelijkbare referentieobjecten voorhanden zijn, nu geen panden bekend zijn waar zowel een ernstige mate van bodemverontreiniging aanwezig is als waarbij de gemeente haar saneringsplicht niet nakomt. Daarom kan belanghebbende zich bij nader inzien verenigen met het oordeel van de rechtbank dat Dorenbosch & Rasch de waardevermindering op de waardepeildatum als gevolg van de bodemverontreiniging te laag hebben getaxeerd. Belanghebbende sluit zich aan bij het oordeel van de rechtbank dat de in aanmerking te nemen vermindering in goede justitie moet worden berekend op 40% van de oorspronkelijk (zonder correctie) vastgestelde waarde.

Met de verkooptransactie (per 7 september 2010) van [C]-weg 143 levert de heffingsambtenaar volgens belanghebbende geen bewijs van de juistheid van het door deze verdedigde rompslompforfait van 20%. Nadat de woning, die eerder is gebruikt als opvanghuis, aanvankelijk onverkoopbaar bleek, heeft de toenmalige eigenaar dit object voor een bedrag van ongeveer € 100.000 volledig gerenoveerd. De omstandigheid dat dit object bij de verkoop in 2010 € 362.000 opbracht, wordt verklaard door de waardevermeerdering als gevolg van deze renovatie, aldus belanghebbende. Ter zake van het object [A]-straat 31 betwist belanghebbende dat de taxatie per 8 oktober 2009 de geschatte verkoopopbrengst betreft inclusief het waardedrukkende effect van de bodemverontreiniging. Het taxatierapport is juist opgesteld op basis van de compensatieregeling van de gemeente Bussum uit 2009, op grond waarvan de waarde in het economische verkeer moet worden getaxeerd zonder het effect van de bodemverontreiniging, met het oog op de aankoopverplichting door de gemeente indien de woning niet binnen twee jaar wordt verkocht, zo stelt belanghebbende.

4.3.1. Vaststaat dat op de waardepeildatum sprake is van ernstige bodemverontreiniging in een gebied waartoe de wijk [A]-straat behoort, en daarmee ook op het perceel waarop de woning zich bevindt. Het Hof neemt – evenals de rechtbank - tot uitgangspunt van zijn beoordeling dat eventuele saneringskosten voor rekening zullen komen van de gemeente Bussum. Partijen verschillen van mening over de vraag of de gemeente Bussum de verplichting heeft tot bodemsanering en zo ja, welke mate van urgentie de sanering dan heeft. Bij het sluiten van het onderzoek op 30 maart 2011 was nog geen sprake van een nieuw besluit van het college van GS, nadat eerdere besluiten zijn vernietigd bij de onder 2.1.3 en 2.1.4 weergeven uitspraken van de ABRvS; ten opzichte van de behandeling in eerste aanleg is geen sprake van nieuwe ontwikkelingen of besluiten op grond waarvan inmiddels meer duidelijkheid is ontstaan omtrent de werkelijke toestand van de zaak op de waardepeildatum wat betreft de mate van bodemverontreiniging, de noodzaak tot sanering en (indien deze noodzaak er is) de mate van urgentie. Zulks is althans – gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende van de door de heffingsambtenaar ter zake gestelde feiten – niet aannemelijk geworden.

4.3.2. Gelet hierop is het Hof van oordeel dat de rechtbank, bij de beoordeling van de vraag welke invloed de bodemverontreiniging op de waardepeildatum op de waarde van de woning heeft gehad, in de onderdelen 4.7 tot en met 4.10 van haar uitspraak is uitgegaan van de juiste uitgangspunten. Het Hof onderschrijft deze overwegingen en maakt deze tot de zijne.

Daarnaast stelt het Hof vast dat de wijze waarop in het onderhavige geval bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden met de aanwezige bodemverontreiniging niet in geschil is. Beide partijen staan, in navolging van de rechtbank, een correctie voor door middel van een zogenoemd ‘rompslompforfait’ op de oorspronkelijk (zonder correctie wegens bodemverontreiniging) vastgestelde WOZ-waarde; tussen partijen is slechts in geschil welk percentage aan ‘rompslompforfait’ in mindering moet worden gebracht. Het Hof sluit zich bij deze door partijen (en de rechtbank) gehanteerde systematiek aan. Op de heffingsambtenaar rust dan de bewijslast van zijn stelling dat met een rompslompforfait van 20% in voldoende mate rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van de bodemverontreiniging op de waardepeildatum.

4.4.1. Met zijn verwijzing naar in andere zaken gewezen jurisprudentie, waaruit volgens hem volgt dat het in aftrek te brengen rompslompforfait maximaal 15% bedraagt, levert de heffingsambtenaar niet het van hem verlangde bewijs. Met zijn stellingen ter zake (wat daar verder overigens van zij) miskent de heffingsambtenaar dat voor het antwoord op de vraag of en zo ja, in welke mate bodemverontreiniging een waardedrukkende invloed heeft op de waarde in het economische verkeer van een woning, een beoordeling vereist van alle omstandigheden van het concrete geval. Reeds hierom is de verwijzing naar ter zake van andere feitencomplexen gewezen jurisprudentie (zonder nadere toelichting, welke ontbreekt), niet relevant en kan daaruit in elk geval niet de algemene conclusie worden getrokken dat het rompslompforfait maximaal 20% bedraagt.

Aan de door de heffingsambtenaar in eerste aanleg in het geding gebrachte referentieobjecten (zoals vermeld in onderdeel 3.3 van de uitspraak van de rechtbank) komt op dit punt evenmin bewijswaarde toe. Vaststaat immers dat deze objecten zich niet bevinden op of in de nabijheid van ernstig vervuilde grond, zodat het Hof niet vermag in te zien hoe de heffingsambtenaar met deze referentieobjecten zijn stellingen inzake het maximaal in aftrek te brengen rompslompforfait denkt te kunnen onderbouwen.

4.4.2. Ook met zijn verwijzing naar het taxatieverslag van Dorenbosch & Rasch onderbouwt de heffingsambtenaar niet zijn stelling dat het rompslompforfait in casu 20% dient te bedragen. Nog daargelaten de omstandigheid dat in dit verslag de woning € 40.000 lager wordt getaxeerd dan door de heffingsambtenaar in hoger beroep uiteindelijk wordt voorgestaan, is het Hof van oordeel dat uit dit summiere taxatieverslag niet valt af te leiden volgens welke methodiek en voor welk bedrag rekening is gehouden met de op de waardepeildatum aanwezige bodemverontreiniging, noch welke omstandigheden daarbij in aanmerking zijn genomen. Het moet ervoor worden gehouden, nu een toelichting op de getaxeerde waarde ontbreekt, dat deze taxateur geen specifiek onderzoek heeft verricht naar de aard en mate van de bodemverontreiniging en zijn taxatie niet heeft gebaseerd op objectieve, voldoende vergelijkbare gegevens, zoals bijvoorbeeld verkooptransacties van op dit punt vergelijkbare objecten. Overigens kwam de heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar nog tot vergelijkbare conclusies.

4.4.3. Met het door hem in hoger beroep overgelegde ‘Overzicht verkopen woningen met bodemverontreiniging [A]-straat’ en de taxatieopbouw van de objecten [C]-weg 143 en [A]-straat 31 onderbouwt de heffingsambtenaar evenmin de door hem voorgestane waarde. Het onder 2.1.8 weergegeven overzicht vermeldt transacties die te ver verwijderd zijn van de waardepeildatum (de meest recente transactie van het overzicht (november 2004) is ruim twee jaar gelegen vóór de waardepeildatum). Bovendien heeft de heffingsambtenaar geen nadere gegevens verstrekt ter zake van deze transacties, waardoor niet kan worden beoordeeld of de heffingsambtenaar op de juiste wijze rekening heeft gehouden met eventuele verschillen tussen deze objecten en de woning. Voorts weegt het Hof mee dat belanghebbende heeft aangevoerd dat (onder meer vanwege de toegenomen publiciteit) vanaf 2005 tot aan de waardepeildatum in [A]-straat of aan de [C]-weg geen verkopen hebben plaatsgevonden, zodat de vóór 2005 gerealiseerde verkoopprijzen (zo begrijpt het Hof belanghebbende) wat betreft het waardedrukkende effect van de bodemverontreiniging niet op één lijn zijn te stellen met het waardedrukkende effect dat zich op de waardepeildatum voordoet. Nu de heffingsambtenaar tegenover deze betwisting heeft volstaan met het enkel vermelden van de door hem vastgestelde WOZ-waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2007 van de desbetreffende objecten, maakt hij hiermee niet aannemelijk dat de waardevermindering als gevolg van de bodemverontreiniging op de waardepeildatum niet meer dan 20% bedraagt. Ter zake van de overgelegde taxatieopbouw van [C]-weg 143 en [A]-straat 31 heeft het Hof mutatis mutandis hetzelfde oordeel. Tegenover de door belanghebbende gestelde specifieke omstandigheden bij de [C]-weg 43 (ingrijpende renovatie) heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat hij daarmee bij de herleiding van dit transactiegegeven tot de waarde van de woning in voldoende mate rekening heeft gehouden. Ter zake van [A]-straat 31 geldt dat de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door makelaar Albers getaxeerde waarde – gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende – de waarde in het economische verkeer met inachtneming van het effect van de bodemverontreiniging betreft, terwijl aan deze taxatie bovendien hoe dan ook een geringe bewijswaarde toekomt. Het betreft immers geen objectief verkoopgegeven, maar een schatting van de mogelijke verkoopopbrengst naar een tijdstip dat bijna drie jaar na de waardepeildatum is gelegen.

4.4.4. Ook met hetgeen hij voor het overige nog naar voren heeft gebracht, levert de heffingsambtenaar niet het van hem verlangde bewijs.

4.5. Gelet op het onder 4.4.1 tot en met 4.4.4 overwogene is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat met een aftrek van een rompslompforfait 20% in voldoende mate rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van de aanwezige bodemverontreiniging en dat de waarde van de woning om die reden moet worden vastgesteld op € 340.000. De rechtbank heeft, gelet op de gedingstukken, waaronder de onder 2.1.3 tot en met 2.1.5 geciteerde rechterlijke uitspraken, en het over en weer gestelde, de waardevermindering op de waardepeildatum als gevolg van de bodemverontreiniging in goede justitie kunnen vastgestellen op 40% van de oorspronkelijk vastgestelde WOZ-waarde. Daarbij is naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de door de door de heffingsambtenaar gestelde – en overigens (beoordeeld naar waardepeildatum) weinig geconcretiseerde – invloed van de door de gemeente vastgestelde compensatieregelingen, voor zover deze compensatieregelingen al van invloed zijn op de hoogte van het in aanmerking te nemen rompslompforfait, welk forfait immers betrekking heeft (uitgaande van de verplichting voor de gemeente tot vergoeding van eventuele kosten van bodemsanering) op de onzekerheid, het slechte imago en de potentiële overlast bij toekomstige bodemsanering zoals deze in de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum tot uitdrukking komt. Het Hof sluit zich bij de waardevaststelling van de rechtbank aan en maakt deze tot de zijne.

4.6. Belanghebbende heeft in hoger beroep, evenals in eerste aanleg, verzocht om de door de rechtbank vastgestelde waarde ook van toepassing te verklaren op andere jaren. Dit verzoek is niet voor toewijzing vatbaar; de onderhavige procedure heeft uitsluitend betrekking op de voor het jaar 2008 vast te stellen WOZ-waarde, zodat het Hof uitsluitend over deze waarde een beslissing kan nemen.

Slotsom

4.7. Op grond van het hiervoor overwogene dient de uitspraak van de rechtbank te worden bevestigd. Van de heffingsambtenaar zal op de voet van artikel 27l, derde lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen griffierecht worden geheven voor het instellen van hoger beroep, waarbij het (gelet op artikel II, eerste lid, van het Besluit van 12 november 2010, Stb. 768 ) gaat om het griffierecht zoals dit gold op de eerste dag van de hogerberoepstermijn (€ 447).

5. Kosten

Nu belanghebbende zich in hoger beroep heeft moeten verweren tegen de door de heffingsambtenaar aangevoerde, ongegrond bevonden stellingen, is het Hof van oordeel dat aanleiding bestaat voor een veroordeling van de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in de proceskosten die belanghebbende in hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van zijn reiskosten en verletkosten voor het bijwonen van de zitting in hoger beroep. Hij heeft in dat verband onweersproken gesteld dat hij als zelfstandig gevestigd adviseur inkomsten heeft gederfd door het bijwonen van de zitting in hoger beroep en dat zijn uurtarief € 180 bedraagt. Aangezien ingevolge artikel 2, onderdeel d, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) verletkosten slechts toewijsbaar zijn voor een maximum van € 53,09 per uur, stelt het Hof de aan belanghebbende toe te kennen vergoeding van verletkosten vast op (4 uur x € 53,09 =) € 212,36. Vermeerderd met de aan belanghebbende op de voet van het Besluit toe te kennen reiskostenvergoeding voor het bijwonen van de zitting à € 10,60 bedraagt de aan belanghebbende toe te kennen proceskostenvergoeding in totaal (afgerond) € 223.

Andere voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten zijn gesteld noch gebleken.

6. Beslissing

Het Hof:

- bevestigt de uitspraak van de rechtbank;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende in de procedure voor het Hof gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 223; en

- bepaalt dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 447.

Aldus gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, voorzitter, H.E. Kostense en D.J. de Korte, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.G. Detweiler als griffier.

De beslissing is op 27 oktober 2011 in het openbaar uitgesproken.

De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.


Juridisch advies nodig?

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag


naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature