Jure.nl Rechtspraak, Jurisprudentie, Rechterlijke uitspraken online
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Soort procedure:
Zaaknummer:
Instantie:

Inhoudsindicatie:

gebruiksvoorschriften in huishoudelijk reglement zijn in strijd met wettelijk voorschrift en reglement van splitsing; daarop gebaseerde besluiten zijn vernietigbaar. Geen machtiging aan verzoekers (vervangend besluit) omdat onduidelijk is of aan voorwaarden in reglement van splitsing is voldaan. Voorzitter bewonersraad dient nieuw besluit te nemen.

Uitspraak



RECHTBANK AMSTERDAM

SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM

Kenmerk : EA 11-872

Datum : 25 november 2011

497

Beschikking van de kantonrechter te Amsterdam op een verzoek als bedoeld in artikel 5:121 en 5:130 van het Burgerlijk Wetboek, ingediend door:

1. [verzoeker]

2. [verzoeker]

beiden wonende te Amsterdam

verzoekers

gezamenlijk hierna te noemen: [verzoekers]

gemachtigde: mr. H.S. Eisenberger

t e g e n:

de Vereniging van Eigenaren Groenhoven huisnummers 106 tot en met 866

gevestigd te Amsterdam

verweerster

hierna te noemen: de VvE

gemachtigde: mr. F. van der Meij

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

[verzoekers] hebben op 10 juli 2011 een verzoek ingediend ter verkrijging van een verklaring voor recht dat het besluit van de VvE d.d. 12 mei 2011 nietig is, althans dat dat besluit dient te worden vernietigd, met machtiging aan [verzoekers] de gebroeders [naam], [naam] en [naam] als gebruikers/huurders van de woning aan de [adres] te Amsterdam toe te laten. Dit alles met veroordeling van de VvE tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 1.500,00 en de proceskosten.

De VvE heeft op 10 augustus 2011 een verweerschrift, tevens houdende een zelfstandig tegenverzoek, ingediend. Bij wege van tegenverzoek verzoekt de VvE een verklaring voor recht dat [verzoekers] jegens zowel de VvE als de huurders van [verzoekers] onrechtmatig hebben gehandeld.

Bij brieven van 10/11 augustus 2011 zijn partijen en de leden van de VvE opgeroepen voor de mondelinge behandeling van beide verzoeken op 26 september 2011. Bij die gelegenheid zijn [verzoekers] verschenen, vergezeld van hun gemachtigde. De VvE is verschenen bij [naam] (werkzaam bij Poelwijck Sweers Makelaardij, beheerder van de VvE), vergezeld van haar gemachtigde. Voorts zijn enkele eigenaren/bewoners verschenen, die aan het slot van de mondelinge behandeling het woord hebben gevoerd. Beide partijen hebben hun standpunten toegelicht - de gemachtigde van [verzoekers] mede aan de hand van een pleitnota - en vragen van de kantonrechter beantwoord.

BEOORDELING VAN HET VERZOEK

feitelijke uitgangspunten

1. Tot uitgangspunt dient het volgende:

1.1. [verzoekers] zijn op of omstreeks 4 juli 2007 eigenaren geworden van het appartementsrecht betreffende de woning aan de [adres] te Amsterdam.

1.2. De woning van [verzoekers] maakt deel uit van het appartementencomplex aan de Groenhoven 106 t/m 866 te Amsterdam. In verband met de splitsing van het appartementencomplex in appartementsrechten is een VvE opgericht. In het kader van de splitsing in appartementsrechten zijn een reglement van splitsing van eigendom (hierna ”reglement van splitsing”), neergelegd in een notariële akte, en een huishoudelijk reglement vastgesteld.

1.3. In het reglement van splitsing wordt in artikel 1 onder meer een onderscheid gemaakt tussen “eigenaar” en “gebruiker”. De “eigenaar” is kort gezegd de gerechtigde tot een appartementsrecht, terwijl de “gebruiker” degene is die anders dan als eigenaar het recht van uitsluitend gebruik heeft van een privé gedeelte en het medegebruik van gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken.

Artikel 9 van het reglement van splitsing bevat de volgende regeling over het gebruik van de privé gedeeltes:

1. Iedere eigenaar of gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij bij de uitoefening van dat recht het reglement en het huishoudelijk reglement in acht neemt en mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.

2. De in dit artikel bedoelde privé gedeelten zijn bestemd voor particulier gebruik overeenkomstig de daaraan in de akte van splitsing gegeven bestemming, benevens, voorzover het een woning betreft, tot bewoning.

…….

Een gebruik, dat afwijkt van de in de eerste alinea van dit lid 2 bedoelde bestemming, is slechts geoorloofd met toestemming van de Bewonersraad.

Voorts bevatten de artikelen 20 t/m 23 van het reglement van splitsing specifieke regels voor het in gebruik geven door de eigenaar van zijn privé gedeelte aan een gebruiker. Deze bepalingen luiden - voorzover van belang - :

Artikel 20

1. Indien een eigenaar zijn privé gedeelte met inbegrip van het mede-gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken aan een ander in gebruik wil geven, zal die ander het gebruik slechts kunnen verkrijgen na voorafgaande schriftelijke toestemming van de voorzitter van de Bewonersraad alsmede na ondertekening van een in duplo opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij het reglement en het huishoudelijk reglement, alsmede een besluit als bedoeld in artikel 876c van het Burgerlijk Wetboek voorzover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.

………..

Artikel 20a

1. Teneinde de toestemming van de voorzitter van de Bewonersraad te verkrijgen zal de gegadigde zich schriftelijk wenden tot de administrateur, onder verstrekking van alle verlangde gegevens, welke dienstig zijn ter beoordeling van de gegadigde en zijn gezin.

2. …… De voorzitter beslist over de toelating uiterlijk tien dagen na ontvangst door hem van bovenbedoelde verzoek.

3. Bij weigering van een gegadigde kan deze de administrateur verzoeken van deze beslissing in beroep te komen bij de Bewonersraad. Deze bevoegdheid vervalt na een verloop van een termijn van twintig dagen, nadat de gegadigde van de weigering kennis heeft genomen of heeft kunnen kennis nemen.

…………

5. Weigering van de gegadigde zal slechts mogen plaatsvinden, indien naar redelijkheid en billijkheid van de overige bewoners niet mag worden verlangd dat zij de gegadigde in hun midden opnemen en wanneer niet voldaan is aan het bepaalde in artikelen 20 en 21.

……

Artikel 22

1. De gebruiker, die zonder de in artikel 20 bedoelde verklaring getekend te hebben of zonder de in artikel 21 bedoelde verplichtingen te zijn nagekomen danwel zonder de ingevolge de in artikel 20 vereiste toestemming het privé gedeelte betrokken heeft, kan door de administrateur hieruit worden verwijderd en hem kan het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden ontzegd.

Onder I van het reglement van splitsing is een regeling opgenomen in geval van vervreemding en bezwaring van het appartementsrecht. Hierin is onder meer de volgende bepaling opgenomen:

Artikel 25a

1. De nieuwe eigenaar is verplicht de toestemming van de voorzitter van de Bewonersraad te vragen alvorens het privé gedeelte zelf in gebruik te nemen danwel een ander als gebruiker daarvan toe te laten. …..

Onder L van het reglement van splitsing (artikel 28) is een regeling over het huishoudelijk reglement opgenomen. Artikel 28 lid 1 van het reglement van splitsing luidt onder meer:

Behoudens het bepaalde in de voorafgaande artikelen wordt het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken geregeerd door een huishoudelijk reglement, dat kan worden aangevuld of gewijzigd door de Bewonersraad.

Ingevolge het reglement van splitsing bestaat er een Bewonersraad, waarvan de leden zijn benoemd door de algemene (leden)vergadering van de VvE (artikel 42).

1.4. Het oorspronkelijk huishoudelijk reglement is vastgesteld op 21 april 1977. Nadien is het huishoudelijk reglement verschillende malen door de Bewonersraad gewijzigd. De laatstelijk wijziging dateert van 3 februari 2010.

Onderdeel II van het huishoudelijk reglement – zoals gewijzigd op 3 februari 2010 - heeft betrekking op regels betreffende het gebruik van zowel gemeenschappelijke als privé gedeelten en luidt – voorzover van belang - :

2.1. Het is verboden een ruimte in het complex van de VvE Groenhoven, te bewonen, in gebruik of bewoning te geven c.q. te (doen) gebruiken/bewonen dan wel het gebruik c.q. de bewoning te laten voortduren indien het gebruik en/of bewoning niet wordt gevormd door één huishouding en/of één huishouden.

2.2. De begrippen één huishouding en één huishouden worden in ieder geval gedefinieerd als

a. bewoning en/of gebruik door een alleenstaande

b. bewoning en/of gebruik in gezinsverband

c. bewoning en/of gebruik door twee meerderjarige personen al dan niet onder verband van een geregistreerd partnerschap.

2.3. Het is verboden de in art. 2.1. geformuleerde begrippen en uitgangspunten naar eigen inzichten aan te passen en/of te wijzigen en of aan te vullen als gevolg waarvan in ieder geval verboden is:

…….

d. bewoning en/of gebruik door meerdere personen die geen gezinsverband vormen

e. bewoning en/of gebruik door personen die blijk geven geen huishouding c.q. geen huishouden te vormen.

………..

2.4. ……..

Bij overtreding van één dezer bepalingen is de Bewonersraad bevoegd tot het opleggen van een boete aan de eigenaar en/of de gebruikers/bewoners ter hoogte van maximaal € 900,00 ingevolge het bepaalde in artikel 27 lid 2 van de akte van splitsing ………….

1.5. Bij huurovereenkomst van 23 september 2010 hebben [verzoekers] met ingang van 1 oktober 2010 en voor de duur van een jaar aan [naam], [naam], [naam] [naam] in huur gegeven het 5 kamer appartement aan de [adres] te Amsterdam. Op enig moment heeft [naam] de woning verlaten en is voor haar [naam] in de plaats getreden.

1.6. De VvE bericht [verzoekers] bij brief van 22 november 2010 dat de door hen voorgestelde kandidaat-bewoners geen gemeenschappelijke huishouding voeren en niet voldoen aan de voorwaarden als neergelegd in de artikelen 2.1 t/m 2.4 van het huishoudelijk reglement. De voorzitter van de Bewonersraad heeft daarom geen toestemming gegeven voor het bewonen van de woning aan de [adres] te Amsterdam door de 4 kandidaat bewoners. Deze 4 kandidaat bewoners dienen het appartement aan de [adres] te Amsterdam bij gebreke van toestemming te verlaten, waarbij [verzoekers] worden uitgenodigd een nieuwe afspraak te maken als er kandidaat-bewoners zijn die wel aan de ballotagevereisten voldoen.

1.7. De gemachtigde van [verzoekers] maakt bij brieven van 17 maart 2011 en 20 april 2011 bezwaar tegen de weigering de voorgedragen 4 bewoners te accepteren en voert onder meer aan dat de ballotageregels niet rechtsgeldig zijn.

1.8. Na de huurders gebroeders [naam] en [naam] alsmede de eigenaar [verzoeker] op 6 april 2011 tijdens een vergadering van de bewonersraad te hebben gehoord, deelt het bestuur van de VvE bij brief van 13 mei 2011 onder meer het navolgende mede:

De Bewonersraad heeft in haar vergadering d.d. 11 mei jl. het besluit genomen u een boete op te leggen wegens het bij voortduring niet nakomen van het bepaalde in o.a. art. 20 en art. 25a van het reglement van splitsing en de artikelen onder hoofdstuk II van het Huishoudelijk Reglement.

Zoals eerder geschreven, passen uw bewoners niet binnen de heersende regelgeving en is toestemming tot bewoning van [adres] door de Voorzitter Bewonersraad onthouden. Eerdere verzoeken tot beëindiging van deze situatie legt u naast u neer. U had deze strijdige situatie kunnen voorkomen door te handelen conform het reglement en vóór ingebruikgeving, de reglementair vereiste toestemming dienen te vragen. In dat geval zou u het standpunt van de Bewonersraad reeds voor ingebruikgeving kenbaar zijn gemaakt.

De hoogte van de boete bedraagt € 900,-- ……

verzoek

2. [verzoekers] verzoeken, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,:

- primair een verklaring voor recht dat het besluit van 12 mei 2011 wegens strijdigheid van het huishoudelijk reglement met de akte van splitsing nietig is;

- subsidiair het besluit van 12 mei 2011 wordt vernietigd wegens strijd met het huishoudelijk reglement althans de redelijkheid en billijkheid;

- primair en subsidiair machtiging aan [verzoekers] om de heren [namen], [naam] en [naam] als gebruikers/huurders van de woning aan de [adres] te Amsterdam toe te laten;

- de VvE te veroordelen tot betaling van € 1.500,00 wegens buitengerechtelijke kosten.

Dit alles met veroordeling van de VvE in de kosten van het geding.

3. [verzoekers] voeren daartoe samengevat het navolgende aan. [verzoekers] hebben de 5 kamerwoning aangekocht voor duurzame verhuur. Zij hebben de woning daartoe volledig gerenoveerd. Vervolgens is de woning eerst aan [naam], [naam], [naam] en [naam] verhuurd. Hiervoor is toestemming verkregen. Het was volgens [naam], toenmalige vertegenwoordiger van bewonersraad van de VvE en thans vice-voorzitter, voldoende de zogeheten naw gegevens van de huurders aan de VvE toe te zenden. [verzoekers] hebben overeenkomstig deze afspraak gehandeld. Eerst in het najaar van 2010 zijn er na een melding van nieuwe huurders aan de VvE problemen ontstaan.

4. [verzoekers] achten de opstelling van de Bewonersraad niet redelijk. Totaal onverwacht heeft de VvE haar opstelling gewijzigd en de ingebruikgeving aan de nieuwe huurders niet toegestaan. Deze gewijzigde opstelling leidt voor [verzoekers] tot groot nadeel doordat zij al met deze huurders een rechtsgeldige huurovereenkomst voor bepaalde tijd, ingaande 1 oktober 2010, zijn aangegaan.

5. [verzoekers] stellen dat de boete is gebaseerd op de artikelen 2.1 t/m 2.4 van het huishoudelijk reglement. Dit huishoudelijk reglement is kennelijk bij besluit van 3 februari 2010 gewijzigd. [verzoekers] zijn van de wijziging niet op de hoogte gebracht. Doordat de bekendmaking van het gewijzigde huishoudelijk reglement niet naar behoren is geweest, is die wijziging van het huishoudelijk reglement (jegens [verzoekers]) niet in werking getreden.

6. Voorzover het gewijzigde huishoudelijk reglement geldt, is die wijziging te verstrekkend. [verzoekers] betogen dat op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad in het huishoudelijk reglement alleen normen van feitelijk gebruik mogen worden opgenomen. De toelatingseisen, zoals neergelegd in de artikelen 2.1. t/m 2.4 van het huishoudelijk reglement zijn geen normen van feitelijk gebruik. Hierdoor zijn die regels niet rechtsgeldig en is een daarop gebaseerd boete besluit nietig.

7. [verzoekers] wijzen er voorts op dat in artikel 2.2. van het huishoudelijk reglement, voorzover rechtsgeldig, niet limitatief is opgesomd wat onder één huishouding/één huishouden moet worden verstaan. [verzoekers] stellen dat de 4 huurders gezamenlijk en op duurzame wijze een huishouding voeren. Zij voeren daardoor ook één huishouding/één huishouden. De VvE stelt daardoor ten onrechte dat de huidige situatie in strijd is met het huishoudelijk reglement.

8. Voorts is het besluit van 12 mei 2011 strijdig met artikel 20a lid 5 van het reglement van splitsing. Een weigering van een gebruiker mag volgens dat artikel slechts plaatsvinden als naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van de overige bewoners niet mag worden verlangd, dat zij de gegadigde in hun midden opnemen en wanneer niet is voldaan aan het bepaalde in de artikelen 20 en 21 van het reglement van splitsing. In dit geval zijn de voorgedragen 4 gebruikers 4 keurige volwassenen, waarvan er twee broers zijn, die op geen enkel moment overlast gevend gedrag hebben vertoond.

9. Tot slot achten [verzoekers] het besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De belangen die gemoeid zijn met de handhaving van de betreffende regels in het huishoudelijk reglement staan in geen verhouding tot de belangen van [verzoekers] [verzoekers] hebben het appartement voor verhuur aangekocht en willen op een eerlijke en voor de omgeving verantwoorde wijze hun appartement verhuren aan mensen die geen overlast veroorzaken. Als dat niet (meer) mogelijk is, lijden zij substantiële schade.

verweer

10. De VvE voert verweer. De VvE stelt dat [verzoekers] professionele beleggers zijn die woningen verhuren. Bij de verkrijging van het appartementsrecht hebben zij kennis gekregen van het reglement van splitsing en het huishoudelijk reglement. De wijzigingen in het huishoudelijk reglement is ook aan de eigenaren en de gebruikers bekend gemaakt. Zij zijn aan die (gewijzigde) reglementen gebonden.

11. Op 3 februari 2010 zijn enige wijzigingen in het huishoudelijk reglement doorgevoerd teneinde wildgroei met betrekking tot de woonvormen te reguleren en onacceptabele, althans ongewenste, inbreuken op het bepaalde in het reglement te sanctioneren. De gewijzigde artikelen beogen derhalve ordening en regulering te bevorderen terzake van het gebruik en de bewoning van de appartementen.

12. Volgens de VvE is gebleken dat de 4 huurders ieder een eigen kamer hebben met een eigen sleutel. Het is kamerverhuur. Van een gemeenschappelijke huishouding is geen sprake. De VvE is gerechtigd daartegen op te treden. Op juiste gronden is toestemming voor het gebruik door de voorgestelde 4 huurders geweigerd en een sanctie opgelegd.

tegenverzoek

13. De VvE verzoekt voor recht te verklaren dat [verzoekers] onrechtmatig jegens zowel de VvE als jegens hun huurders hebben gehandeld. [verzoekers] dienen ook in de proceskosten van het tegenverzoek te worden veroordeeld.

14. Ter onderbouwing van het tegenverzoek voert de VvE kort gezegd aan dat [verzoekers] bij het aangaan van de huurovereenkomst tekort zijn geschoten in hun verplichting de gebruikers/huurders over het reglement van splitsing en het huishoudelijk reglement te informeren.

verweer tegen tegenverzoek

15. [verzoekers] betwisten dat zij jegens de VvE en de huurders onrechtmatig hebben gehandeld. De wijze van aanmelding van de huurders is overeenkomstig de met de VvE (in het bijzonder met [naam]) afgesproken procedure gedaan. Het is de VvE die hier eenzijdig en voor [verzoekers] plotsklaps op terug is gekomen.

beoordeling verzoek en tegenverzoek

16.Het verzoek en het tegenverzoek lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

17. Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd en aan stukken hebben overgelegd leidt de kantonrechter af, dat er sprake is van twee besluiten waartegen [verzoekers] opkomen.

18. Allereerst heeft de voorzitter van de Bewonersraad kennelijk op of omstreeks 22 november 2010 geen toestemming gegeven tot ingebruikgeving aan een viertal huurders van het aan [verzoekers] toebehorende appartement. Tegen dit besluit bestaat op grond van artikel 20a lid 3 van het reglement van splitsing een interne beroepsmogelijkheid bij de Bewonersraad. Kennelijk heeft de Bewonersraad bij wege van intern beroep het besluit van de voorzitter van de Bewonersraad bij besluit van 12 mei 2011 bekrachtigd.

Ten tweede heeft de Bewonersraad bij datzelfde besluit van 12 mei 2011 aan [verzoekers] een boete van € 900,00 opgelegd, omdat [verzoekers] - ondanks het ontbreken van toestemming van de voorzitter van de Bewonersraad - de 4 (voorgedragen) huurders hun appartement laten gebruiken.

[verzoekers] komen tegen beide besluiten van 12 mei 2011 op.

19. De kantonrechter stelt voorop, dat [verzoekers] op grond van artikel 20 van het reglement van splitsing gehouden zijn voorafgaand aan de ingebruikgeving van het appartement aan derden de schriftelijke toestemming van de voorzitter van de Bewonersraad te vragen. De omstandigheid dat kennelijk in afwijking van het reglement van splitsing enige tijd op informele wijze achteraf toestemming kon worden gevraagd doet aan het bestaan van deze verplichting niet af. [verzoekers] zullen (voortaan en in nieuwe gevallen) vooraf – via de administrateur - schriftelijke toestemming van de voorzitter van de Bewonersraad hebben te vragen als zij hun appartement aan een derde (gedeeltelijk) in gebruik geven.

20. Het staat vast dat de voorzitter van de Bewonersraad de verlangde schriftelijke toestemming voor de huurders gebroeders [naam], [naam] en [naam] (ook achteraf) niet heeft gegeven.

Uit het bestreden besluit van 12 mei 2011 maakt de kantonrechter op dat de grond voor de weigering van de toestemming (vooral) is gelegen in de artikelen 2.1 t/m 2.3 van het huishoudelijk reglement.

21. De kantonrechter verwerpt het verweer van [verzoekers] dat de 4 huurders één huishouden / één huishouding voeren als in dat huishoudelijk reglement is bedoeld. Mede gelet op hetgeen de huurders op de hoorzitting van 6 april 2011 jegens de Bewonersraad hebben verklaard – hetgeen door [verzoekers] niet, althans onvoldoende gemotiveerd is bestreden – is voldoende aannemelijk geworden dat de 4 bewoners ieder een eigen kamer hebben en zij als kamerbewoners van het appartement gebruik maken. Van een gezamenlijke huishouding is onvoldoende gebleken.

22. Vervolgens rijst de vraag of de VvE in het huishoudelijk reglement regels mag opnemen die zien op de wijze van het privé gebruik van het appartement.

23. De kantonrechter stelt voorop dat artikel 5:112 BW voorschriften bevat over hetgeen in het reglement van splitsing kan worden opgenomen. Het reglement van splitsing kan/mag een regeling inhouden omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de privé gedeelten. Mede in het licht van de jurisprudentie van de Hoge Raad – waaronder HR 8-10-1993, NJ 1993, 778 (Wagemakers c.s. vs VvE Van Blankenburgstraat); HR 10-3-1995, NJ 1996, 594 (VvE Ameland State vs Mink c.s.) en HR 10-3-1995, NJ 1996, 595 (Novamij BV vs VvE Duinroos-Duindistel) – kunnen ook in het huishoudelijk reglement voorschriften omtrent het gebruik worden opgenomen, voorzover de mogelijkheid daartoe expliciet in het reglement van splitsing is opgenomen en die voorschriften omtrent gebruik zien op feitelijk gebruik.

24. De kantonrechter stelt vast dat in het onderhavige reglement van splitsing niet expliciet is opgenomen, dat het huishoudelijk reglement voorschriften omtrent het gebruik van het privé gedeelte mag bevatten. Zo spreekt artikel 28 van het reglement van splitsing over gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.

Bovendien zijn de ballotageregels als neergelegd in de artikelen 2.1 t/m 2.3 niet zozeer op te vatten als voorschriften omtrent feitelijk gebruik, maar meer als welstandsbepalingen. Dergelijke bepalingen dienen ingevolge artikel 5:112 BW in het reglement van splitsing te worden opgenomen.

25. Het voorgaande betekent dat de artikelen 2.1 t/m 2.3 van het huishoudelijk reglement strijdig zijn met de wettelijke regeling. Dit maakt dat die bepalingen uit het huishoudelijk reglement niet geldig zijn. Nu het ervoor dient te worden gehouden dat die niet rechtsgeldige bepalingen geen deeluit maken van het huishoudelijk reglement zijn de twee besluiten van 12 mei 2011 met dat huishoudelijk reglement in strijd en derhalve vernietigbaar.

Daargelaten de vraag of de verzoekschriftprocedure zich leent voor de in het tegenverzoek gedane vordering, betekent dit oordeel over de twee besluiten van 12 mei 2011 tevens dat het tegenverzoek wordt afgewezen. [verzoekers] handelen jegens de VvE niet onrechtmatig als zij verzuimen de huurders te wijzen op een niet rechtsgeldige regeling in het huishoudelijk reglement. Voorts hebben - zoals hierna zal blijken - [verzoekers] op grond van artikel 20 van het reglement van splitsing ervoor zorg te dragen dat de gebruikers/huurders een schriftelijke verklaring ondertekenen waarin zij onder meer met de twee reglementen, uiteraard voorzover rechtsgeldig, instemmen bij gebreke waarvan de voorzitter van de Bewonerscommissie zijn vereiste toestemming tot ingebruikgeving aan die huurders/gebruikers zal onthouden. Als die toestemming wordt onthouden hebben [verzoekers] er voor zorg te dragen dat die gebruikers/huurders het appartement verlaten, zodat thans onvoldoende vast staat dat de VvE recht en belang heeft bij haar tegenverzoek.

26. Vervolgens rijst de vraag of voor de vereiste toestemming van de voorzitter van de Bewonerscommissie vervangende machtiging moet worden verleend.

27. Gelet op de regeling in artikel 20 van het reglement van splitsing mag de VvE verlangen – en daarbij heeft zij ook belang – dat de gebruikers een “in duplo opgemaakte en gedagtekende verklaring” ondertekenen waarin zij verklaren “het reglement en het huishoudelijk reglement, alsmede een besluit als bedoeld in artikel 876c van het Burgerlijk Wetboek voorzover die op een gebruiker betrekking hebben” te zullen naleven.

Niet gesteld of gebleken is dat de voorgestelde 4 gebruikers/huurders een dergelijke verklaring hebben ondertekend. Hierdoor kan de gevraagde machtiging niet worden afgegeven.

28. Deze beslissing betekent dat [verzoekers] op zo kort mogelijke termijn onder overlegging van de naw gegevens van de vier gebruikers/huurders en de door hen ondertekende verklaring, zoals bedoeld in artikel 20 van het reglement van splitsing, de voorzitter van de Bewonerscommissie schriftelijk toestemming hebben te vragen tot de ingebruikgeving. De voorzitter van de Bewonerscommissie zal dat verzoek slechts hebben te toetsen aan de beperkte maatstaf, neergelegd in artikel 20a lid 5 van het reglement van splitsing.

29. De verzochte vergoeding wegens buitengerechtelijke werkzaamheden wordt afgewezen nu die werkzaamheden te beperkt zijn geweest een vergoeding te rechtvaardigen.

30. Nu beide partijen in het verzoek deels in het ongelijk zijn gesteld worden de proceskosten gecompenseerd in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten heeft te dragen. De VvE wordt als de in het ongelijk gestelde partij in het tegenverzoek in de proceskosten veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

het verzoek

I. vernietigt de twee besluiten van 12 mei 2011 van de Bewonerscommissie;

II. compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen proceskosten draagt;

het tegenverzoek

III. wijst het verzochte af;

IV. veroordeelt de VvE in de proceskosten aan de zijde van [verzoekers] gevallen, welke worden begroot op € 545,00 wegens salaris gemachtigde;

het verzoek en het tegenverzoek

V. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

VI. wijst af het meer of anders verzochte.

Aldus gegeven door mr. D.H. de Witte, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 25 november 2011 in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter


Juridisch advies nodig?

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag


naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Gerelateerde advocaten

Gerelateerde advocatenkantoren

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature