Jure.nl Rechtspraak, Jurisprudentie, Rechterlijke uitspraken online
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Soort procedure:
Zaaknummer:
Vindplaatsen:

Inhoudsindicatie:

Overgang rechten en verplichtingen uit huurovereenkomst. toerekenbare tekortkoming verhuurder door verhuur van bedrijfsruimte als showroom, terwijl dit gebruik door gebruiksbepalingen bestemmingsplan is verboden.

Uitspraak



GERECHTSHOF AMSTERDAM

Nevenzittingsplaats Arnhem

Sector civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.016.258

(zaaknummer rechtbank 581486)

arrest in kort geding van de vijfde civiele kamer van 25 oktober 2011

inzake

[A], in diens hoedanigheid van bewindvoerder in de wettelijke schuldsanering van [X], handelend onder de naam “[bedrijf X]”,

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellant,

advocaat: mr. A. Öntas,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[bedrijf Y],

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. R.M. Berendsen.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de volgende vonnissen:

- het verstekvonnis van 20 mei 2008, dat de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) tussen geïntimeerde (verder te noemen: [Y]) als eiseres en [X], h.o.d.n. [bedrijf X] (verder te noemen: [X]) als gedaagde in kort geding heeft gewezen;

- het vonnis van 20 augustus 2008, dat de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) tussen [X] als opposerende partij en [Y] als geopposeerde partij in kort geding heeft gewezen.

Van die vonnissen is een fotokopie aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in hoger beroep

2.1 [X] heeft bij exploot van 16 september 2008, hersteld bij exploot van 6 oktober 2008, [Y] aangezegd van het vonnis van 20 augustus 2008 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [Y] voor dit hof.

2.2 Bij memorie van grieven heeft [X] vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, heeft hij bewijs aangeboden en de producties A tot en met E in het geding gebracht. Hij heeft gevorderd dat het hof, uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal vernietigen, de vorderingen van [Y] alsnog zal afwijzen en [Y] zal veroordelen in de kosten van beide instanties.

2.3 Op 16 februari 2009 heeft de rechtbank Amsterdam de toepassing van de schuldsaneringsregeling ten aanzien van [X] uitgesproken met benoeming van [A] tot bewindvoerder. De procedure in dit hoger beroep is daardoor van rechtswege geschorst.

2.4 Op de roldatum 27 april 2010 heeft [A] in zijn voormelde hoedanigheid een akte hervatting procedure ex artikel 29 Faillissementswet genomen.

2.5 Bij memorie van antwoord heeft [Y] de grieven bestreden en een productie in het geding gebracht. Zij heeft geconcludeerd dat het hof [X] in zijn hoger beroep niet-ontvankelijk zal verklaren althans het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [X] in de kosten van (bedoeld zal zijn:) het hoger beroep en wel uitvoerbaar bij voorraad.

2.6 Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd. Uitsluitend [Y] heeft de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.

2.7 Ten slotte heeft het hof arrest bepaald.

3. De grieven

Grief 1 luidt: “Ten onrechte kent de kantonrechter onder rechtsoverweging 3.2 betekenis toe aan het niet indienen van een gemotiveerd bezwaarschrift en een voorlopige voorziening bij de sector bestuursrecht van de rechtbank door [X]. Vervolgens verbindt de kantonrechter in rechtsoverweging 3.4 verregaande consequenties hieraan”.

Grief 2 richt zich tegen rechtsoverweging 3.3 van het (aangehechte) bestreden vonnis.

Grief 3 richt zich tegen rechtsoverweging 3.4, behoudens de laatste zin daarvan.

Grief 4 ten slotte richt zich tegen de proceskostenveroordeling ten laste van [X].

4. De vaststaande feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.a tot en met o feiten vastgesteld. Tegen die vaststelling heeft [Y] de volgende bezwaren geuit

- met betrekking tot onderdeel j.:

De verkoopdatum van het pand was 11 oktober 2007, de levering door middel van een zgn. Groninger akte 1 november 2007 en de feitelijke aflevering 30 november 2007.

- met betrekking tot onderdeel e.:

[Y] weet niet of [X] aan [Z] huurpenningen heeft betaald.

- met betrekking tot onderdeel o.:

Vermeld is dat [X] het pand niet in gebruik heeft genomen. Dit dient te zijn, dat [X] het gebruik van het gehuurde heeft gestaakt.

Het hof zal, indien noodzakelijk bij de beoordeling van het geschil, deze betwisting van de vaststaande feiten in de beoordeling betrekken.

Voor het overige zijn geen grieven gericht of bezwaren geuit tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.

5. De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.1 Het gaat in deze zaak kort gezegd om het volgende. Tussen [bedrijf Z] (verder: [Z]) en [X] is een “huurovereenkomst winkelruimte” gesloten, op grond waarvan [X] met ingang van 1 november 2007 tegen een huur van € 6.202,88 inclusief omzetbelasting per maand de bedrijfsruimte 2e [adres] te [plaats] voor een periode van vijf jaar van [Z] heeft gehuurd. Artikel 1.3 van de huurovereenkomst luidt:

“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als: Showroom voor exclusieve meubelen.”.

Op de overeenkomst zijn de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” van toepassing.

[Z] heeft het verhuurde verkocht en overgedragen aan [Y].

Blijkens een aan [X] gericht voornemen tot last onder dwangsom van 28 februari 2008 hebben burgemeester en wethouders van de gemeente Zeist het tussen [Z] en [X] overeengekomen gebruik van het gehuurde als showroom, dat als een vorm van detailhandel is gekwalificeerd, in strijd met het ter plaatse van kracht zijnde bestemmingsplan geoordeeld. Het voornemen strekt tot het doen staken en gestaakt houden van dat gebruik.

Omdat [X] geen huur aan [Y] betaalde en het gehuurde niet in gebruik nam, heeft [Y] hem in kort geding doen dagvaarden voor de kantonrechter. De kantonrechter heeft [X] bij verstek veroordeeld tot betaling van achterstallige huur c.a., tot ingebruikneming van het gehuurde overeenkomstig de in de huurovereenkomst gegeven bestemming op straffe van een dwangsom en tot betaling van een boete. Voorts is [X] tot ontruiming van het gehuurde veroordeeld, in geval hij niet aan zijn betalingsverplichting zou voldoen, alsmede tot betaling van de proceskosten. In oppositie heeft de kantonrechter het verstekvonnis bekrachtigd.

5.2 Met zijn grieven legt [X] het geschil in volle omvang aan het hof voor. Alvorens aan de beoordeling van de grieven toe te komen overweegt het hof op twee procedurele bezwaren van [Y] als volgt. De rolraadsheer heeft genoegen genomen met een niet ondertekend exemplaar van de memorie van grieven. [X] heeft herstel van die omissie (de niet-ondertekening) aangeboden. Het hof ziet mede in verband daarmee geen aanleiding aan de niet-ondertekening enig gevolg te verbinden.

Voorts betoogt [Y] dat de “aanvullende stukken verzonden naar de voorzieningenrechter door appellant d.d. 12 augustus 2008” niet tot het procesdossier behoren. Aangezien deze stukken niet voorkomen in de door [Y] overgelegde stukken en uitsluitend daarop arrest wordt gewezen behoeft dit betoog van [Y] geen bespreking.

5.3 Dit geschil is een kort geding, hetgeen meebrengt dat onderzocht moet worden of met een voldoende mate van waarschijnlijkheid is vast te stellen dat de vordering van [Y] in een bodemprocedure toewijsbaar zal zijn. De beoordeling door het hof draagt een voorlopig karakter in die zin dat de rechter in de hoofdzaak hieraan niet is gebonden.

5.4 Het hof overweegt als volgt. Partijen zijn het erover eens dat het gebruik van het gehuurde als showroom, een vorm van detailhandel, op grond van de gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan niet is toegestaan (memorie van grieven, punt 6; memorie van antwoord, punt 20). Daarvan zal bij de beoordeling van het hoger beroep worden uitgegaan.

5.5 Veel aandacht is in het partijdebat uitgegaan naar de vraag of [Z] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst tussen haar en [X] bekend was met het verbod het gehuurde als showroom te gebruiken. Het antwoord op die vraag kan buiten beschouwing blijven: als [Z], zoals [X] heeft gesteld, jegens hem toerekenbaar is tekortgeschoten door het gehuurde aan hem ter beschikking te stellen terwijl zij wist dat het beoogde gebruik niet kon worden gerealiseerd, dan zal [X] [Z] daarop kunnen aanspreken. [Y] staat daarbuiten.

5.6 Ingevolge artikel 7:226 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek heeft de overdracht van het gehuurde tot gevolg dat de rechten en verplichtingen van [Z] uit de huurovereenkomst, die na de overdracht opeisbaar worden, overgaan op [Y]. Op grond van lid 3 van dat artikel i s [Y] slechts gebonden door de bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van het verhuurde tegen een door [X] te betalen tegenprestatie. De ter beschikking stelling aan [X] van het verhuurde tegen de overeengekomen huurprijs valt daar (bij uitstek) onder.

5.7 Uit artikel 1.3 van de overeenkomst (aangehaald onder 5.1) leidt het hof af dat [X] de bedrijfsruimte heeft gehuurd met het uitsluitende doel er een showroom in te vestigen. Vast staat dat door de strijdigheid met de gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan dit gebruik niet te realiseren valt. Aan het gehuurde kleeft dus een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW . Nu [Y] aldus haar verbintenis tot het verschaffen van het overeengekomen huurgenot niet is nagekomen, komt [X] in beginsel het opschortingsrecht toe van de tegenover dat huurgenot staande betaling van de huurpenningen. Uit het feit dat [X] de sleutels van het gehuurde aan [Y] heeft geretourneerd en het gebruik van het gehuurde, voor zover daar al een aanvang mee was gemaakt, heeft beëindigd, maakt het hof op dat de opschorting is gedaan met het oog op een voorgenomen ontbinding van de huurovereenkomst.

5.8 [Y] heeft zich nog beroepen op het bepaalde in de artikelen 6.8.1 en 6.8.2 van de onder 5.1 aangehaalde Algemene Bepalingen, luidende (voor zover van belang):

“6.8.1 Huurder is verantwoordelijk voor, en zorgt zelf voor de vereiste ontheffingen en/of vergunningen, waaronder gebruiksvergunningen in verband met de uitoefening van het bedrijf, waarvoor het gehuurde wordt gebruikt en/of is bestemd. (…) Weigering of intrekking daarvan zal geen aanleiding kunnen geven tot beëindiging van de huurovereenkomst of tot enige andere of verdere actie tegenover de verhuurder.

6.8.2 Bij aanvang van de huurovereenkomst dient huurder zelf te onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de bestemming die huurder aan het gehuurde moet geven (…).”

Dit beroep gaat niet op. De huurovereenkomst dient te worden uitgelegd aan de hand van het zgn. Haviltex-criterium. Bij die uitleg komt het niet aan op de zuiver taalkundige bepalingen van de overeenkomst, maar op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Toegepast op de huurovereenkomst tussen partijen kan de uitleg tot geen ander oordeel leiden dan dat de kernverplichting van [Y] erin bestaat het gehuurde als showroom aan [X] ter beschikking te stellen. Deze in vette letters vermelde bewoordingen dient te prevaleren boven de bepalingen van 6.8.1 en 6.8.2, gesteld al dat daaraan de betekenis moet worden toegekend die [Y] daaraan geeft. Het standpunt van [Y] zou tot het onaanvaardbare resultaat leiden dat de [Y] zich eenzijdig en zonder enig nadeel kan onttrekken aan de nakoming van de hoofdverplichting die voor haar uit de overeenkomst voortvloeit.

5.9 De slotsom is dat de grieven 1 tot en met 3 slagen. Het bestreden vonnis en het verstekvonnis van 20 mei 2008, waarvan de curator impliciet de vernietiging heeft gevorderd, kunnen niet in stand blijven. De vordering van [Y] zal alsnog worden afgewezen, inclusief de vordering tot ontruiming, nu [X] het gehuurde heeft verlaten, de sleutels heeft geretourneerd en gesteld noch gebleken is dat [X] het gehuurde weer zal (willen) betrekken. Omdat [Y] de in het ongelijk gestelde partij is zal zij in de kosten van de procedure, zowel die in eerste aanleg als die in hoger beroep, worden veroordeeld.

6. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding:

vernietigt de vonnissen van de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) van 20 mei 2008 en 20 augustus 2008, en doet opnieuw recht:

wijst de vorderingen van [Y] af;

veroordeelt [Y] in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de bewindvoerderf/[X] voor wat betreft de eerste aanleg begroot op € 800,- voor salaris van de advocaat en op € 201,- voor griffierecht en voor wat betreft het hoger beroep begroot op € 1.158,- voor salaris van de advocaat, op € 254,- voor griffierecht en op € 128,60 voor exploitkosten;

verklaart dit arrest met betrekking tot de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.L.R. Wefers Bettink, G.P.M. van den Dungen en

M.F.J.N. van Osch, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2011.


Juridisch advies nodig?

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag


naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Gerelateerde advocaten

Gerelateerde advocatenkantoren

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature