Jure.nl Rechtspraak, Jurisprudentie, Rechterlijke uitspraken online
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Soort procedure:
Zaaknummer:
Vindplaatsen:

Inhoudsindicatie:

Wet WOZ. Geen sprake van een onjuiste objectafbakening. Waarde onroerende zaak niet te hoog vastgesteld.

Uitspraak



GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Sector belasting

Nummer BK-10/00297

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 1 juni 2011

in het geding tussen:

[X] te [Z], hierna: belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, hierna: de Inspecteur,

op het hoger beroep van belanghebbende, tegen de uitspraak van de rechtbank

’s-Gravenhage van 27 april 2010, nummer AWB 09/7899 WOZ, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.

Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De Inspecteur heeft met dagtekening 28 februari 2009 bij beschikking op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2008 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak), vastgesteld op € 407.000. De beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd met de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2009 (hierna: de aanslag).

1.2. Bij uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaar tegen de beschikking en de aanslag afgewezen

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. Belanghebbende heeft bij brief van 4 april 2011 nadere stukken ingezonden, waarvan - door tussenkomst van de griffier - afschriften zijn gezonden aan de Inspecteur.

2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 20 april 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een (half) vrijstaande bedrijfswoning met ondergrond, tuin en verdere aanhoren, alsmede een naastgelegen perceel tuinbouwgrond met glasareaal, lokaal bekend als [a-straat 1] ([b-straat 1).

3.2. Het perceel tuinbouwgrond is in 1994 door belanghebbende gekocht en in 1995 krachtens levering in eigendom verworven met het oogmerk dit perceel bedrijfsmatig te exploiteren. Vanwege het ontbreken van de daartoe vereiste gemeentelijke vergunningen is het perceel tot op heden niet bedrijfsmatig in gebruik genomen.

3.3. Een gedeelte van het voormelde perceel is een dijklichaam dat deel uitmaakt van de [Q] van de [R], een primaire waterkering in beheer bij het waterschap Rijnland.

3.4. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd. Het rapport betreft de waardebepaling van de onroerende zaak op 24 oktober 2009 door [A] RMT van [B]. De waarde in het economische verkeer per opnamedatum is door [A] vastgesteld op € 385.000 voor de woning en op € 65.000 voor het perceel tuinbouwgrond inclusief opstallen, totaal derhalve op € 450.000. De waarde van het perceel tuinbouwgrond is door [A] nader gespecificeerd in:

Oppervlakte prijs/m² Waarde

dijklichaam 1.540 m² € 2,50 € 3.850

toegangsweg/pad 764 m² € 2,50 € 1.910

tuinbouwgrond 4.736 m² € 12,50 € 59.200

Totaal € 64.960

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

4.1. Tussen partijen is in geschil of de onroerende zaak juist is afgebakend en of de waarde niet te hoog is vastgesteld, zoals de Inspecteur stelt en belanghebbende betwist.

4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde wordt verminderd tot € 385.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, alsmede tot veroordeling van de Inspecteur tot vergoeding van de aan de zijde van belanghebbende opgekomen proceskosten en de door hem betaalde griffierechten.

5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Oordeel van de rechtbank

6. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen. Daarbij dient onder ”eiser” te worden verstaan: belanghebbende, onder ”verweerder” de Inspecteur en onder ”het object” de onroerende zaak:

”3.4  In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 385.000 voor de woning en de daarbij behorende grond van 500 m2. Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van taxateur [A] van 4 november 2009, die de woning inclusief de daarbij behorende grond per de opnamedatum van 24 oktober 2009 heeft getaxeerd op € 385.000 en het perceel naastgelegen grond inclusief opstallen op

€ 65.000.

 

3.5  Eiser heeft daartoe – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de inhoud van de woning niet 445 m3 maar 440 m3 bedraagt en dat de objectafbakening onjuist is. Eiser stelt zich op het standpunt dat de woning inclusief grond en de tuinbouwgrond inclusief opstallen als twee afzonderlijke objecten moeten worden aangemerkt. De hoeveelheid grond bij de woning bedraagt 500 m2. De oppervlakte van het perceel naastgelegen grond inclusief opstallen bedraagt 7040 m2.  

 

3.6  Verweerder heeft een taxatieverslag overgelegd. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de woning met de daarbij behorende grond en de naastgelegen grond inclusief opstallen als één geheel moeten worden beschouwd, zodat voor de toepassing van de Wet WOZ sprake is van één object. In het taxatieverslag is de waarde van het object getaxeerd op € 407.000. Naast gegevens van het object, bevat het taxatieverslag gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

 

3.7  In artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat aan een onroerende zaak

een waarde wordt toegekend. Hieruit volgt dat de eerste stap in de waardebepaling van die zaak de afbakening van dat te waarderen object is. Deze zogeheten objectafbakening dient te geschieden aan de hand van de in artikel 16 van de Wet WOZ opgenomen regels. Ingevolge artikel 16, aanhef, en onderdeel d, van de Wet WOZ wordt voor de toepassing van de Wet WOZ onder meer als één onroerende zaak aangemerkt: een samenstel van twee of meer gebouwde of ongebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen.

 

3.8  Niet in geschil is dat eiser de eigendom en het gebruik van de woning met de bijbehorende grond alsmede van het naastgelegen perceel grond met daarop de niet in gebruik zijnde opstallen heeft. Op verweerder rust de bewijslast ter zake van de juistheid van de door hem bij de waardebepaling toegepaste objectafbakening. Aan deze bewijslast heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldaan. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Bij de objectafbakening komt aan verweerder geen beoordelingsvrijheid toe (vergelijk HR 9 mei 2003, nr. 35 987; LJN: AD6058). De objectafbakening vloeit rechtstreeks voort uit de wet. De feiten en omstandigheden in het onderhavige geval, te weten dat eiser de eigendom heeft van de woning met ondergrond alsmede van het naastgelegen perceel grond met opstallen en deze eigendommen bij hem in gebruik zijn, waarbij de rechtbank eveneens in aanmerking neemt dat het perceel grond van 7040 m2 inclusief de zich daarop bevindende opstallen op de waardepeildatum niet bedrijfsmatig werd gebruikt en dat dit tot op heden niet het geval is, laten naar het oordeel van de rechtbank geen ander oordeel toe dan dat de woning met bijbehorende grond en het perceel naastgelegen grond van 7040 m2 met opstallen een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ vormen. Ter zitting heeft eiser erkend dat hij zijn tuinbouwbedrijf heeft gestaakt begin 2000. De rechtbank is mitsdien van oordeel, anders dan het Hof in zijn uitspraak van 19 februari 2010, nr. BK-09/00084 heeft geoordeeld, maar waarbij het Hof ervan is uitgegaan dat het tuinbouwbedrijf nog werd uitgeoefend, dat de woning met de bijbehorende grond en het naastgelegen perceel grond met opstallen, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. De omstandigheid dat de mogelijkheid bestaat dat in de toekomst eventueel opnieuw in de vorm van een tuindersbedrijf bedrijfsactiviteiten op het terrein zullen worden opgestart, doet aan dit oordeel niets af. Van een onjuiste objectafbakening is derhalve geen sprake. Verweerder heeft de woning en de 7.540 m2 grond met opstallen derhalve op goede gronden als één onroerende zaak aangemerkt en heeft het perceel grond van 7.040 m2 grond met opstallen terecht in de waardevaststelling betrokken.

 

3.9  Verder heeft eiser zich nog op het standpunt gesteld dat een deel van de grond als waterkering onder de uitzondering van artikel 220d, eerste lid, aanhef en onderdeel g, van de Gemeentewet valt. Verweerder heeft dit betwist. Dit betoog faalt reeds nu gesteld noch gebleken is dat sprake is van een werk dat wordt beheerd door een publiekrechtelijk orgaan.

3.10  Na de objectafbakening volgt de waardering van de afgebakende onroerende zaak. De uiteindelijk bepaalde waarde wordt vervolgens op de in wet geregelde wijze vastgesteld. De bewijslast met betrekking tot de vastgestelde waarde rust op verweerder.

Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de waardebepaling van verweerder op een lager bedrag uitkomt dan de waarde die voor het volledige object is opgenomen in het taxatierapport dat door eiser is overgelegd.”

Beoordeling van het hoger beroep

7.1. Met betrekking tot de objectafbakening is het Hof van oordeel dat de rechtbank met de voormelde rechtsoverwegingen 3.7 en 3.8 op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen en maakt deze rechtsoverwegingen tot de zijne. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ter ondersteuning van zijn standpunt acht het Hof - mede gelet op hetgeen de Inspecteur daartegenover heeft gesteld - onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.

7.2. Voor wat betreft het perceel tuinbouwgrond met opstallen stelt belanghebbende zich op het standpunt dat dit perceel gelet op artikel 4, eerste lid, onderdelen a en b, van de Verordening bij het bepalen van de heffingsmaatstaf buiten aanmerking dient te worden gelaten. Voornoemde bepaling luidt als volgt:

”Artikel 4 Vrijstellingen

1. In afwijking van artikel 3 wordt bij het bepalen van de heffingsmaatstaf buiten aanmerking gelaten, voor zover dit niet reeds is geschied bij de bepaling van de in dat artikel bedoelde waarde, de waarde van:

a) ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond; daaronder mede begrepen de open grond, alsmede de ondergrond van glasopstanden, die bedrijfsmatig aangewend wordt voor de kweek of teelt van gewassen, zonder daarbij de ondergrond als voedingsbodem te gebruiken;

b) glasopstanden, die bedrijfsmatig worden aangewend voor de kweek of teelt van gewassen, voor zover de ondergrond daarvan bestaat uit de in onderdeel a bedoelde grond;

(…)”

Zoals het Hof heeft vastgesteld onder 3.2 wordt het perceel door belanghebbende niet bedrijfsmatig geëxploiteerd. Belanghebbendes beroep op de vrijstelling faalt derhalve.

7.3. Voorts stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de waarde die aan het dijklichaam kan worden toegekend buiten de waardebepaling casu quo de heffingsmaatstaf dient te blijven, gelet op het bepaalde in artikel 220d, eerste lid, aanhef en onderdeel g, van de Gemeentewet en artikel 4, eerste lid, onderdeel g, van de Verordening. Het Hof is dienaangaande van oordeel dat aannemelijk is dat dit gedeelte van het perceel in beheer is bij het waterschap, zijnde een publiekrechtelijk lichaam als bedoeld in voormelde bepalingen en dat de aan dit gedeelte van de onroerende zaak toe te kennen waarde buiten aanmerking dient te blijven. Nochtans kan dit belanghebbende niet baten, omdat ook met inachtneming hiervan de waarde van de onroerende zaak, gelet op de ook door de Inspecteur onderschreven taxatie van [A], uitkomt op € 450.000 -/- (€ 3.850 + € 1.910) = € 444.240, zijnde hoger dan de door de Inspecteur vastgestelde waarde van € 407.000.

7.4. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt het Hof tot het oordeel dat de waarde door de Inspecteur niet te hoog is vastgesteld en dat het hoger beroep ongegrond is. Beslist dient te worden als volgt.

Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht .

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, Th. Groeneveld en B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 1 juni 2011 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

- de naam en het adres van de indiener;

- de dagtekening;

- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.


Juridisch advies nodig?

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag


naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Gerelateerde jurisprudentie

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature