Jure.nl Rechtspraak, Jurisprudentie, Rechterlijke uitspraken online
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Soort procedure:
Zaaknummer:
Vindplaatsen:

Inhoudsindicatie:

De kantonrechter heeft een ontruimingsvonnis gewezen. Verhuurder stelt huurder in de gelegenheid de betalingsachterstand zoals vermeld in dit vonnis te voldoen voor een bepaalde datum waarna geen ontruiming zal volgen. Huurder betaalt binnen deze termijn. Er wordt niet ontruimd. Enige tijd later ontstaat er weer een huurachterstand en gaat verhuuder over tot de executie van het (eerdere) ontruimingsvonnis. De kantonrechter oordeelt dat het ontruimingsvonnis niet meer regelmatig jegens huurder ten uitvoer gelegd kon worden, aangezien de grond waarop het bevel tot ontruiming rustte (de ten tijde van het vonnis bestaande huurschuld) was komen te vervallen. Indien de huurder volledig heeft betaald en de verhuurder om die reden van ontruiming heeft afgezien, heeft het ontruimingsvonnis zijn kracht verloren.Huurder mocht er mitsdien gerechtvaardigd op vertrouwen, dat de verhuurder niet meer tot ontruiming op grond van het vonnis zou overgaan. De kantonrechter is van oordeel dat dit wellicht anders kunnen zijn indien de verhuurder een uitdrukkelijk voorbehoud had gemaakt voor het geval na betaling van de achterstand weer een nieuwe huurachterstand zou ontstaan, doch een dergelijk voorbehoud is niet gemaakt.

Uitspraak



RECHTBANK 's-HERTOGENBOSCH

Sector Kanton, locatie 's-Hertogenbosch

Zaaknummer : 740186

Rolnummer : 11-1315

Uitspraak : 16 maart 2011

in de zaak van:

[S],

wonende te Uden,

eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. R.W.G. Middendorf (Postbus 5287, 2000 CG Haarlem),

t e g e n :

de stichting Stichting Volkshuisvesting Uden,

gevestigd te Uden,

gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie,

gemachtigde: mw. mr. E.J.M. de Best (Postbus 1085, 5602 BB Eindhoven).

1. De procedure

Deze blijkt uit de volgende stukken:

- de dagvaarding d.d. 15 februari 2011, met producties,

- de conclusie van antwoord in kort geding, tevens houdende eis in reconventie, met producties;

- de aantekeningen die de griffier heeft gemaakt tijdens de mondelinge behandeling op 2 maart 2011.

Partijen zullen verder worden aangeduid als '[S]' en 'de Stichting'.

2. De feiten

[S] is vanaf 1993 woonachtig geweest in een door haar van de Stichting gehuurde woning, laatstelijk de woning aan de [adres] te Uden.

Wegens huurachterstand is de huurovereenkomst met betrekking tot deze woning ontbonden bij verstekvonnis d.d. 8 april 2010 van de kantonrechter te 's-Hertogenbosch. Bij dit vonnis is [S] veroordeeld om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen en te verlaten. Voorts is [S] veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur ad

€ 1.418,83 vermeerderd met kosten. Het vonnis is op 23 april 2010 aan [S] betekend. Op die dag is de ontruiming aangezegd tegen 20 mei 2010. Na het treffen van een betalingsregeling heeft geen ontruiming plaatsgevonden.

In verband met problemen in de nakoming van de betalingsregeling is bij exploot van 22 juni 2010 de ontruiming opnieuw aangezegd tegen 15 juli 2010. Bij brief van 8 juli 2010 heeft de deurwaarder, die optrad als gemachtigde van de Stichting, schriftelijk aan de raadsman van [S] bevestigd, dat [S] de ontruiming kon voorkomen door uiterlijk 14 juli 2010 te 12.00 uur een bedrag van € 1.992,72 aan de deurwaarder te betalen. Bij brief d.d. 13 juli 2010 bevestigt de raadsman van [S] dat bij volledige betaling van genoemd bedrag de ontruiming niet zal doorgaan. [S] heeft het bedrag tijdig betaald en er heeft geen ontruiming plaatsgevonden.

Omdat [S] geen bijstandsuitkering ontving ontstond in augustus 2010 een nieuwe huurachterstand. Ook over de maanden september, oktober en november is de huur onbetaald gebleven. Uit hoofde van het verstekvonnis d.d. 8 april 2010 is de deurwaarder namens de Stichting op 25 november 2010 alsnog overgegaan tot daadwerkelijke ontruiming.

3. Het geschil

3.1. [S] stelt als volgt.

Het vonnis d.d. 8 april 2010 is ten onrechte gewezen, want feitelijk had [S] op 6 april 2010, dus kort vóór de zitting, volledig aan haar betalingsverplichtingen voldaan.

[S] is eind 2009 in betalingsproblemen gekomen nadat de gemeente Uden de uitbetaling van haar bijstandsuitkering had gestaakt.

In mei 2010 was er onduidelijkheid over de precieze hoogte van het bedrag dat [S] nog aan de Stichting verschuldigd was. Op 20 mei 2010 is een betalingsregeling getroffen.

Vervolgens heeft de Stichting in juli 2010 aan [S] meegedeeld, dat van de op 15 juli 2010 voorziene ontruiming zou worden afgezien indien [S] uiterlijk op 14 juli 2010 een bedrag van € 1.992,72 zou betalen. Dit bedrag is ook daadwerkelijk betaald en [S] was op dat moment niets meer aan de Stichting verschuldigd. [S] mocht er daarna dan ook gerechtvaardigd op vertrouwen, dat de Stichting geen gebruik meer zou maken van het vonnis van 8 april 2010 en haar recht om op grond van dat vonnis tot ontruiming over te gaan niet (meer) geldend zou maken. De verdere executie en de ontruiming op 25 november 2010 is dan ook onrechtmatig. Dat opnieuw een achterstand in de betalingen was ontstaan doet daaraan niet af. Op 25 november 2010 heeft de Stichting misbruik gemaakt van het ontruimingsvonnis.

Als gevolg van de onrechtmatige ontruiming op 25 november 2010 heeft [S] schade geleden. Een expertise- en taxatiebureau heeft de schade begroot op € 3.075,- inclusief btw. Bij de ontruiming zijn de inboedelgoederen van [S] opgeslagen in drie containers. Teneinde de inhoud van twee van de drie containers terug te krijgen, heeft [S] € 547,40 aan de Stichting moeten betalen.

[S] woont al vele jaren in Uden. Zij ontvangt inmiddels weer een bijstandsuitkering. Voor huisvesting is zij aangewezen op de Stichting, omdat de Stichting de enige woningbouwcorporatie in Uden is die woningen te huur aanbiedt voor prijzen die een bijstandsgerechtigde kan betalen. Voor een huurwoning is [S] dus volledig aangewezen op de Stichting.

[S] heeft een spoedeisend belang bij herhuisvesting omdat zij thans tijdelijk onderdak heeft in een anti-kraak-woning waar zij slechts tot 1 maart 2011 kan verblijven. Ook heeft zij een spoedeisend belang bij een voorschot op de schadevergoeding, omdat zij inboedelgoederen, die bij de onrechtmatige ontruiming zijn vernield of beschadigd, moet vervangen en daarvoor niet de financiële middelen heeft.

3.2. Op voormelde gronden vordert [S], dat de kantonrechter de volgende voorlopige voorziening zal treffen:

A. veroordeling van de Stichting om binnen drie dagen na betekening van het vonnis:

primair: de huurovereenkomst na te komen en [S] het ongestoord genot te verschaffen van de woning aan de [adres] in Uden;

subsidiair: een nieuwe huurovereenkomst met [S] aan te gaan onder vergelijkbare voorwaarden en met betrekking tot een vergelijkbare woning;

primair en subsidiair: een en ander op straffe van een dwangsom als nader bij dagvaarding omschreven;

B. veroordeling van de Stichting om binnen een week na betekening van het vonnis aan [S] te betalen de bedragen van € 547,40 en € 3.075,- inclusief btw, terzake door [S] gemaakte kosten c.q. geleden schade als gevolg van de ontruiming, dan wel enig ander door de kantonrechter te bepalen bedrag;

C. veroordeling van de Stichting om binnen een week na betekening van het vonnis aan [S] een bedrag te betalen van € 1.000,-, dan wel enig ander bedrag, bij wijze van voorschot op de door [S] te maken kosten van verhuizing.

3.3. De Stichting voert -kort samengevat- het volgende verweer.

[S] is herhaaldelijk tekortgeschoten in haar verplichting tot tijdige betaling van de huur en heeft geen rechtsmiddel aangewend tegen het verstekvonnis van 8 april 2010. Door inzet van de deurwaarder kon de op 20 mei 2010 voorziene ontruiming op het laatste moment worden voorkomen. De op die datum getroffen betalingsregeling werd echter niet nagekomen.

Ook de tweede ontruiming, die was voorzien op 15 juli 2010, werd op de valreep voorkomen door een betalingstoezegging van de raadsman van [S].

Met de twee ontruimingsaanzeggingen is op niet mis te verstane wijze aan [S] duidelijk gemaakt dat een tijdige en consequente betaling van de huurtermijnen diende plaats te vinden en wat de consequenties waren als dat niet gebeurde. Na volledige betaling werd het dossier bij de deurwaarder op 15 juli 2010 gesloten.

Reeds in augustus ontstond er echter een nieuwe achterstand en ook de maanden september en oktober werden niet betaald. Bij brieven van 4 en 22 oktober 2010 en een exploot van 26 oktober 2010 werd [S] gewaarschuwd voor ontruiming en/of werd de ontruiming aangezegd. Een laatste waarschuwing werd gestuurd op 16 november 2010. Van [S] werd geen reactie ontvangen en op 25 november 2010 is de ontruiming uitgevoerd. Aan het einde van de ochtend is [S] even ter plaatse geweest en overlegde met haar raadsman. Daarna is ze vertrokken. Zij berustte kennelijk in de ontruiming.

[S] heeft geen spoedeisend belang bij de door haar gevraagde voorzieningen; zij maakte weinig gebruik van de woning.

De ontruiming is niet onrechtmatig geweest. [S] is immers stelselmatig in gebreke gebleven met tijdige betaling van de huurtermijnen. Met de in juli 2010 getroffen regeling heeft de Stichting geen afstand gedaan van haar recht gebruik te maken van de ontruimingstitel als er weer een achterstand in de betalingen zou ontstaan. Van rechtsverwerking of misbruik van recht is evenmin sprake; de enkele omstandigheid dat de op 15 juli 2010 voorziene ontruiming geen doorgang vond omdat de toen bestaande schuld werd ingelost, is daartoe onvoldoende.

Ten tijde van de ontruiming op 25 november 2010 was sprake van een huurachterstand over vier maanden. Deze huurachterstand is nog altijd niet betaald. Onder die omstandigheden kan van de Stichting niet worden verlangd, dat zij een andere woning aan [S] aanbiedt.

Nakoming van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] is onmogelijk omdat de huurovereenkomst is ontbonden en de woning inmiddels aan een derde is verhuurd.

De aard en omvang van de door [S] gestelde schade aan inboedelgoederen wordt betwist en het overgelegde taxatierapport is onvoldoende bewijs. Dat bij de ontruiming schade is ontstaan blijkt uit niets. Overigens heeft [S] geen spoedeisend belang, omdat zij gebruik kan (blijven) maken van de inboedelgoederen die zij nu ook gebruikt. Een eventuele schadevergoeding dient te worden verrekend met hetgeen de Stichting nog van [S] heeft te vorderen.

In verband met oplopende kosten wenst de Stichting de in de derde container opgeslagen inboedelgoederen niet langer in opslag te houden. Zij heeft er een spoedeisend belang bij vrijelijk over de zaken te beschikken, in die zin dat zij gerechtigd zal zijn de goederen zonder vergoedingsplicht aan [S] te doen afvoeren of te vernietigen.

3.4. Op voormelde gronden bepleit de Stichting niet-ontvankelijkverklaring van [S] in haar vorderingen dan wel afwijzing daarvan en heeft zij een tegenvordering ("vordering in reconventie") ingesteld. Zij vordert een voorlopige voorziening te treffen in die zin dat het haar zal zijn toegestaan vrijelijk over de in de derde container opgeslagen goederen te beschikken, met veroordeling van [S] in de kosten van het geding in reconventie.

3.5. [S] heeft verweer gevoerd tegen de tegenvordering van de Stichting. Voor zover van belang zal dat verweer hierna worden besproken.

4. De beoordeling

met betrekking tot de vorderingen van [S]:

4.1. Nu [S] thans slechts beschikt over woonruimte van (zeer) tijdelijke aard en zich op het standpunt stelt dat zij van de Stichting kan verlangen dat deze haar op korte termijn andere definitieve woonruimte aanbiedt, heeft [S] een voldoende spoedeisend belang bij een voorlopig oordeel met betrekking tot de hierboven in 3.2. onder A en C omschreven vorderingen. [S] is op dit punt ontvankelijk in haar vorderingen.

4.2. In de onderhavige procedure, strekkende tot het treffen van een voorlopige voorziening, dient de vordering slechts te worden toegewezen indien met een redelijke mate van zekerheid kan worden aangenomen dat de kantonrechter een overeenkomstige vordering in de bodemprocedure zal toewijzen.

Dienaangaande wordt het volgende overwogen.

4.3. De kantonrechter neemt tot uitgangspunt dat het verstekvonnis van 8 april 2010, waarbij de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te Uden is ontbonden en [S] is veroordeeld tot ontruiming, in kracht van gewijsde is gegaan. De vraag of dat vonnis al dan niet op juiste gronden is gewezen kan in dit geding niet aan de orde komen.

4.4. Tussen partijen staat vast, dat namens de Stichting op 8 juli 2010 schriftelijk aan [S] is bevestigd, dat [S] de op 15 juli 2010 voorziene ontruiming kon voorkomen door

€ 1.992,72 aan de deurwaarder te betalen. Voorts staat vast dat dit bedrag daadwerkelijk is betaald, dat [S] op dat moment geen verdere betalingsverplichtingen had en dat de deurwaarder het dossier op 15 juli 2010 heeft gesloten.

Een en ander betekent dat het ontruimingsvonnis d.d. 8 april 2010 na 15 juli 2010 in beginsel niet meer regelmatig jegens [S] ten uitvoer gelegd kon worden, aangezien de grond waarop het bevel tot ontruiming rustte (de ten tijde van het vonnis bestaande huurschuld) was komen te vervallen. Indien de huurder volledig heeft betaald en de verhuurder om die reden van ontruiming heeft afgezien, heeft het ontruimingsvonnis zijn kracht verloren.

[S] mocht er mitsdien gerechtvaardigd op vertrouwen, dat de Stichting na 15 juli 2010 niet meer tot ontruiming op grond van het vonnis van 8 april 2010 zou overgaan. Dit zou wellicht anders kunnen zijn indien in de brief van 8 juli 2010 een uitdrukkelijk voorbehoud zou zijn gemaakt voor het geval na 15 juli 2010 weer een nieuwe huurachterstand zou ontstaan, doch een dergelijk voorbehoud is niet gemaakt.

De omstandigheid dat vervolgens in augustus 2010 een nieuwe huurachterstand is ontstaan legt in dit verband onvoldoende gewicht in de schaal. Het vonnis van 8 april 2010 is immers niet voor die situatie geschreven en het na juli 2010 ontstane feitencomplex kan niet worden gebruikt ter rechtvaardiging van de tenuitvoerlegging van een veroordeling tot ontruiming die werd uitgesproken op basis van een huurschuld die inmiddels volledig was voldaan.

4.5. De Stichting heeft zich nog beroepen op door haar gevoerd beleid, in het kort hierop neerkomende dat van een ontruimingsvonnis in beginsel gedurende een termijn van één jaar gebruik kan worden gemaakt. Kennelijk is dit beleid gestoeld op eerdere rechterlijke uitspraken (Pres. Rb. 's-Hertogenbosch 24 juni en 27 juli 1993, KG 1993, 305 en Pres. Rb. Zwolle 26 april 1995, KG 1995, 228). Onderhavig geval verschilt echter in zoverre van het in de eerste uitspraak berechte geval, dat daarin kennelijk geen sprake is geweest van een situatie waarin de huurder volledig aan al zijn financiële verplichtingen had voldaan, terwijl dat in onderhavige zaak op 15 juli 2010 wel het geval is geweest. Het verschil met het door de rechtbank Zwolle berechte geval is erin gelegen, dat in dat geval de verhuurder zich bij elke minnelijke (betalings-)regeling uitdrukkelijk zijn rechten krachtens het ontruimingsvonnis had voorbehouden, terwijl dat voorbehoud in onderhavig geval niet (expliciet) is gemaakt.

4.5. Het voorgaande brengt de kantonrechter tot het voorlopig oordeel, dat de Stichting onrechtmatig jegens [S] heeft gehandeld door op 25 november 2010 alsnog tot ontruiming over te gaan. Dat kan echter niet leiden tot toewijzing van de primaire vordering tot nakoming van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te Uden. Deze huurovereenkomst is ontbonden en de woning is inmiddels aan een derde verhuurd.

Ook de subsidiaire vordering is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet toewijsbaar. Tussen partijen staat vast, dat [S] inmiddels vanaf december 2010 (weer) beschikt over een bijstandsuitkering. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de Stichting onweersproken gesteld, dat door [S] nog niets is betaald in mindering op de per 25 november 2010 openstaande betalingsachterstand ten bedrage van, zoals tussen partijen vast staat, € 1.622,26. Het betreft hier de 'kale' gebruiksvergoeding over de maanden augustus tot en met november 2010. Onder die omstandigheden kan van de Stichting in redelijkheid niet worden verlangd dat zij, onder vergelijkbare voorwaarden als de eerdere huurovereenkomst, een woning aan [S] ter beschikking stelt. Weliswaar heeft de raadsman van [S] tijdens de mondelinge behandeling betaling aangeboden, doch dat doet niet af aan het feit dat er nog niet(s) betaald is en dat onzeker is of het aanbod gestand wordt gedaan.

Bij een en ander laat de kantonrechter nog buiten beschouwing de vraag of een kort geding zich wel leent voor toewijzing van een vordering tot het aangaan van een huurovereenkomst.

4.6. Aangezien de inkomsten van [S] kennelijk uitsluitend bestaan uit een bijstandsuitkering en zij, zoals uit bovenstaande overweging blijkt, nog een schuld heeft aan de Stichting, heeft [S] een voldoende spoedeisend belang bij de vordering tot betaling van door haar gemaakte kosten ad € 547,40. [S] heeft onweersproken gesteld, dat zij dit bedrag aan de Stichting heeft betaald teneinde haar inboedelgoederen uit twee van de drie containers terug te krijgen. Nu de ontruiming op 25 november 2010 naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter onrechtmatig is geweest, dient ervan te worden uitgegaan, dat [S] deze kosten ten onrechte heeft betaald. De Stichting zal daarom worden veroordeeld tot terugbetaling van genoemd bedrag.

4.7. Eveneens heeft [S] een voldoende spoedeisend belang bij een veroordeling van de Stichting tot betaling van het bedrag van € 3.075,00 inclusief btw. Dit onderdeel van de vordering zal echter worden afgewezen. De aard en omvang van de door [S] gestelde schade is immers door de Stichting gemotiveerd betwist en de Stichting heeft in dit verband terecht naar voren gebracht, dat het als productie 11 bij dagvaarding gevoegde expertiserapport onvoldoende aanknopingspunten biedt, nu daarin geen, althans onvoldoende vergelijking wordt gemaakt tussen de waarde van de inboedel vóór de ontruiming en na de ontruiming. Een kort geding leent zich niet voor nader feitenonderzoek en op dit punt dient de kantonrechter [S] te verwijzen naar een bodemprocedure.

4.8. Onderdeel C van de vordering hangt rechtstreeks samen met onderdeel A van de vordering en dient daarom te worden afgewezen, nog daargelaten dat de Stichting de vordering heeft betwist en iedere onderbouwing voor het gevorderde bedrag ad € 1.000,- ontbreekt.

met betrekking tot de tegenvordering van de Stichting:

4.9. Tussen partijen staat vast, dat de Stichting van de eerdergenoemde drie containers nog één container met inboedelgoederen van [S] in opslag heeft. Mede gezien de kosten van de opslag en het feit dat de inhoud van twee containers reeds is terug gegeven aan [S], heeft de Stichting een voldoende spoedeisend belang bij haar tegenvordering.

4.10. [S] heeft geen ander verweer gevoerd, dan dat zij haar inboedelgoederen terug wenst te ontvangen zonder daarvoor kosten aan de Stichting te hoeven betalen.

4.11. Uit het eerderoverwogene blijkt, dat de ontruiming onrechtmatig is geweest. Dat brengt de kantonrechter tot het oordeel, dat de tegenvordering kan worden toegewezen, echter met dien verstande dat [S] gedurende een termijn van veertien dagen de gelegenheid dient te worden geboden eventuele inboedelgoederen terug te nemen, alvorens de Stichting vrijelijk over de (restant-)inboedelgoederen kan beschikken. Gezien het onrechtmatig karakter van de ontruiming mogen ter zake de opslag en afgifte van deze goederen geen kosten aan [S] in rekening worden gebracht.

met betrekking tot beide vorderingen:

4.12. Aangezien partijen over en weer deels in het gelijk en ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten aldus over partijen worden verdeeld dat ieder van hen de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

De kantonrechter, een voorlopige voorziening treffende als bedoeld in artikel 254 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering:

met betrekking tot de vordering van [S]:

veroordeelt de Stichting om binnen een week na betekening van dit vonnis aan [S] een bedrag te betalen van € 547,40 bij wege van voorschot op de door [S] gemaakte kosten ten gevolge van de onrechtmatige ontruiming;

met betrekking tot de tegenvordering van de Stichting:

staat de Stichting toe over de zaken, die zij na de ontruiming thans nog van [S] in opslag heeft, vrijelijk te beschikken, in die zin dat zij gerechtigd zal zijn zonder enige vergoedingsplicht voor [S] de zaken aan een derde om niet af te staan, deze te laten vernietigen of naar de stort af te voeren, doch een en ander niet nadat zij [S] gedurende een termijn van veertien dagen de gelegenheid heeft geboden de aan haar -[S]- toebehorende zaken kosteloos terug te nemen;

met betrekking tot beide vorderingen:

verdeelt de proceskosten over partijen aldus, dat ieder van hen de eigen kosten draagt;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Roeterdink, kantonrechter te 's-Hertogenbosch, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 maart 2011, in tegenwoordigheid van de griffier.


Juridisch advies nodig?

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag


naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Gerelateerde advocaten

Gerelateerde advocatenkantoren

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature