Jure.nl Rechtspraak, Jurisprudentie, Rechterlijke uitspraken online
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Soort procedure:
Zaaknummer:
Vindplaats:

Inhoudsindicatie:

Synchroon lopen onderverhuurovereenkomst en hoofdhuurovereenkomst. Afwijkend huurbeding.

Ten aanzien van afwijking van artikel 7:231 BW kan geen goedkeuring worden verleend. Goedkeuring van een afwijking van een wettelijke bepaling is slechts mogelijk indien die bepaling behoort tot afdeling 6, titel 4 van boek 7, zijnde huur van bedrijfsruimte, zo bepaalt artikel 7:291 lid 2 BW. Artikel 7:231 BW behoort tot afdeling 4, titel 4 van boek 7 en afwijking daarvan kan niet worden goedgekeurd. Voor zover op die afwijking gericht betreft het derhalve een niet ontvankelijk verzoek.

Uitspraak



RECHTBANK 's-HERTOGENBOSCH

Sector Kanton, locatie Eindhoven

Zaaknummer : 660689

EJ verz. : 09-1913

Uitspraak : 23 december 2009

Procedure ex artikel 7:291 van het Burgerlijk Wetboek (BW)

In de zaak van:

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Mexx Nederland BV,

gevestigd te Amsterdam,

verzoekster, sub 1,

gemachtigde: mr. F.W.J.M. van der Ree,

en :

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid RL Valkenswaard BV,

gevestigd te Valkenswaard,

verzoekster, sub 2,

vertegenwoordigd door R.M.M.P. Leemans, statutair directeur van verzoekster sub 2,

heeft de kantonrechter te Eindhoven de navolgende beschikking gegeven.

1. De procedure

Verzoekster sub 1, hierna Mexx, heeft tezamen met verzoekster sub 2, hierna RL, een op 18 november 2009 gedateerd, en op 19 november 2009 ter griffie ontvangen, verzoekschrift ex artikel 7:291 derde lid BW ingediend. Bij het verzoekschrift zijn tevens een afschriften overgelegd van de tussen verzoekers geldende onderhuurovereenkomst, de franchiseovereenkomst en een brief van Kalb Accountants en Adviseurs van 22 oktober 2009.

Vervolgens heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling van het verzoekschrift bepaald op 9 december 2009. Van deze mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt die deel uitmaken van de procedure. Aan de aantekeningen is gehecht de schriftelijke volmacht ten behoeve van mr. Van der Ree. Ter zitting is verschenen namens Mexx, mr. Van der Ree, gemachtigde voornoemd. Namens RL Valkenswaard BV (hierna RL) is R.M.M.P. Leemans, statutair directeur van RL, verschenen.

Na het gevoerde debat is de uitspraak bepaald op heden.

2. Het verzoek

2.1. Het verzoek ziet op twee afwijkende huurbedingen als opgenomen in de, op 1 december 2009 ingaande, onderhuurovereenkomst winkelruimte als gesloten tussen Mexx en RL (productie 2 bij verzoekschrift) en welke bedingen - aldus het verzoek - de goedkeuring behoeven van de kantonrechter.

2.2. De bedingen luiden als volgt:

3.1. Deze huurovereenkomst is aangegaan bepaalde tijd en wel voor de duur van 3 jaar en 6 maanden, ingaande op 01 december 2009 en loopt tot en met 31 mei 2013, waarna deze van rechtswege zal eindigen zonder dat hiervoor een opzegging is vereist.

3.2. Mexx zal de hoofdhuurovereenkomst voor 01 juni 2012 opzeggen zodat deze op 31 mei 2013 eindigt. Indien dit door RL gewenst wordt en dat tijdig, dat wil zeggen uiterlijk op 1 april 2012, schriftelijk aan Mexx bekend heeft gemaakt, zal Mexx RL behulpzaam zijn bij het bemiddelen bij en zo mogelijk sluiten van een nieuwe hoofdhuurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en RL zonder dat Mexx voor de realisering daarvan enige garantei kan geven en op geen enkele wijze aansprakelijke is voor het niet tot stand komen van de door RL gewenste hoofdhuurovereenkomst en de voorwaarden daarvan.

3.4. Tussentijdse beëindiging van deze huurovereenkomst is mogelijk in een omstandigheid als genoemd in de artikelen 9.1 en 9.2 van de ze overeenkomst.

3.5. Deze huurovereenkomst eindigt onherroepelijk per gelijke datum dat de onder punt 3 van de considerans vermelde franchiseovereenkomst eindigt ongeacht de oorzaak van de beëindiging van laatstgenoemde overeenkomst.

3.6. Deze huurovereenkomst wordt eerst van kracht als de onder punt 6 van de inleiding vermelde goedkeuring door de bevoegde kantonrechter is verkregen met betrekking tot de afwijkende bedingen ten aanzien van looptijd en huurbeëindiging zoals in artikel 3.1 en volgende is omschreven.

3.7. Voor het geval dat de in artikel 3.6 bedoelde goedkeuring op een later moment wordt verkregen dan in artikel 3.1 vermelde aanvan gsdatum dan gaat deze overeenkomst in op de datum van goedkeuring door de kantonrechter.

9.1. RL verklaart bekend te zijn met het feit dat deze huurovereenkomst en de door RL met Mexx Europe BV gesloten franchiseovereenkomst over en weer onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, zodat het niet nakomen van enige verplichting voortvloeiend uit hetzij de huurovereenkomst, hetzij de franchiseovereenkomst, een toerekenbare tekortkoming oftewel wanprestatie oplevert voor RL ten aanzien van beide overeenkomsten.

9.2. Partijen komen hierbij expliciet overeen dat deze huurovereenkomst door middel van een aangetekend schrijven van de zijde van Mexx dan wel Mexx Europe BV rechtsgeldig geëindigd kan worden indien en zodra de franchiseovereenkomst tussen Mexx Europe BV en RL is opgezegd danwel is beëindigd onafhankelijk van de oorzaak van laatstgenoemd einde.

2.3. Verzoekers leggen aan hun verzoekschrift ten grondslag dat het in beginsel aan RL zelf is een pand te huren. Mexx is echter op 1 juni 2003 een hoofdhuurovereenkomst aangegaan met de hoofdhuurder. Deze overeenkomst loopt op 31 mei 2013 af en zal door Mexx worden opgezegd vóór 1 juni 2012. RL is hiervan op de hoogte gebracht en heeft hiermee ingestemd. RL heeft zijn investeringen hierop aangepast. Nu RL het pand gaat onderhuren van Mexx, is in de franchiseovereenkomst met Mexx Europe BV opgenomen dat de huurovereenkomst hiervan deel uitmaakt.

3. De beoordeling

3.1. Ten aanzien van het verzoek, betrekking hebbend op de artikelen als onder 2.2. opgenomen van de onderhuurovereenkomst ter zake het winkelpand te Valkenswaard aan de Kerverij 11-13, oordeelt de kantonrechter allereerst als volgt.

3.2.1. De artikelen 3.1. en 3.2. beogen beperking van de wettelijke termijn van "vijf plus vijf jaar" als nader geregeld in artikel 7:292 Burgerlijk Wetboek (BW). De artikelen wijken derhalve inderdaad af van een bepaling van afdeling 6 van titel 4 van boek 7 BW, zodat terecht goedkeuring wordt verzocht als in artikel 7:291 lid 3 BW bedoeld. Verzoekers zijn ontvankelijk in hun verzoek ten aanzien van artikelen 3.1. en 3.2..

3.2.2. De artikelen 3.4., 3.5.,9.1. en 9.2. beogen verruiming van de beëindiginggronden van de huurovereenkomst. Deze artikelen wijken de rhalve inderdaad onder meer af van bepalingen van afdeling 6 van titel 4 van boek 7 BW, namelijk artikel 7:295 BW e.v., zodat terecht goedkeuring wordt verzocht als in artikel 7:291 lid 3 BW bedoeld. Verzoekers zijn in algemene zin ontvankelijk in hun verzoek ten aanzien deze artikelen.

3.2.3. De artikelen 3.6. en 3.7. bevatten geen bepalingen die afwijken van afdeling 6 van titel 4 van Boek 7 BW. Deze artikelen behoeven geen goedkeuring door de kantonrechter. Verzoekers zijn ten aanzien van deze artikelen niet ontvan kelijk. Deze beide artikelen zullen dan ook verder niet worden besproken.

3.3.1. Ten aanzien van de artikelen 3.1. en 3.2. oordeelt de kantonrechter voorts als volgt.

Door Mexx is aangegeven dat afwijking van de wettelijke termijn van artikel 7:292 lid 1 BW noodzakelijk is om de onderhuurovereenkomst synchroon te laten lopen met de hoofdhuurovereenkomst als door Mexx gesloten met de hoofdverhuurder. Mexx geeft aan dat zij niet voor een langere periode zal (onder)verhuren dan waarvoor zij zelf beschikking heeft over huurrechten. Mexx zal vóór 1 juni 2012 de hoofdhuurovereenkomst opzeggen, zodat deze zal eindigen per 31 mei 2013.

Naar het oordeel van de kantonrechter lijkt artikel 7:306 BW Mexx reeds voldoende bescherming te bieden ingeval de duur van de hoofdhuurovereenkomst een andere is dan die van onderhuurovereenkomst, zeker in die gevallen - als in deze - waarbij de onderhuurder op voorhand de termijn van de hoofdhuur is medegedeeld althans hij daarmee bekend is. Echter heeft RL ter zitting aangegeven dat haar pand is gelegen in een winkelcentrum dat omstreeks 2013 zal worden gerenoveerd. De huurovereenkomsten van de overige huurders in het winkelcentrum eindigen per 31 mei 2013. Alle huurders vinden nu al de huidige huur te hoog, dus voorzetting door hen ligt niet in de rede. Voor deze huurders zal verder zo nodig tijdens de renovatie een - tijdelijke - vervangende locatie worden gezocht. Voor RL is het derhalve niet relevant dat de huurovereenkomst langer duurt dan 31 mei 2013, zij wil immers niet als enige in het winkelcentrum achterblijven, aldus RL.

Nu RL ter zitting uitdrukkelijk te kennen heeft gegeven geen belang te hebben bij een voortzetting van de huurtermijn na 31 mei 2013 en zij te kennen heeft gegeven zich bewust te zijn van de gevolgen van deze verkorte huurtermijn, zal mede vanwege hetgeen hierna wordt overwogen de kantonrechter goedkeuring verlenen aan deze artikelen.

3.3.2. Hierbij heeft de kantonrechter eveneens overwogen dat de kantonrechter gebleken is dat de maatschappelijke positie van RL zodanig is dat zij in redelijkheid de bescherming van afdeling 6 titel 4 van boek 7 BW behoeft. Daarnaast is, weliswaar sprake van een aantasting van de rechten van RL, maar is er geen sprake van een wezenlijke aantasting. In het kader van die beoordeling heeft de kantonrechter meegewogen dat RL reeds op 1 maart 2008 is aangevangen met de exploitatie van de winkel. Destijds heeft zij een bedrag van € 50.000,= in de winkel geïnvesteerd, mede ten behoeve van de overname, tegen boekwaarde van het bestaande winkelinterieur. Er zijn geen verdere leningen aangegaan en de investeringen zijn inmiddels afgeschreven, zo schrijft de heer Kalb, accountant van RL. Ook heeft RL zich bij de opstelling van de franchiseovereenkomst laten adviseren door een advocaat, zo stelt zij onweersproken ter zitting. Daarnaast heeft RL gesteld dat zij, in de persoon van de heer Leemans, in het verleden 10 jaar voor Mexx werkzaam is geweest en dat dit altijd positief is verlopen.

3.4.1. Ten aanzien van de verzochte goedkeuring van de artikelen 3.4., 3.5.,9.1. en 9.2. oordeelt de kantonrechter verder als volgt.

3.4.2. In artikel 6 van de franchiseovereenkomst worden de gronden opgenoemd op basis waarvan in het bijzonder de franchisegever de franchiseovereenkomst hetzij met onmiddellijke ingang hetzij na ingebrekestelling kan ontbinden.

Als mogelijke grond voor onmiddellijke ontbinding door de franchisegever zonder kennisgeving gelden, onder meer, indien de franchisenemer wordt veroordeeld wegens een ernstige misdaad, ook indien die niets van doen heeft met de exploitatie van de winkel, dan wel indien de franchisenemer haar schulden niet kan betalen, ook indien dit slechts éénmalig of tijdelijk van aard is. Als mogelijke grond voor tussentijdse beëindiging door de franchisegever geldt het door de franchisenemer niet, niet tijdig of niet behoorlijk nakomen van enige verplichting voortvloeiend uit de franchiseovereenkomst, na daartoe eerst schriftelijk in gebreke te zijn gesteld waarbij tevens een redelijke termijn voor herstel van verzuim is gegeven. Dit betekent dat Mexx kan overgaan tot voornoemde beëindiging van de huurovereenkomst indien, bijvoorbeeld, RL niet naar, door Mexx opgelegde, juiste maatstaven haar administratie voert, niet aan de door Mexx opgelegde promotie activiteiten deelneemt of niet op de door Mexx voorgeschreven wijze de winkel inricht.

3.4.3. Met het in de huurovereenkomst opgenomen artikelen 3.4., 3.5., 9.1. en 9.2. (hierna ook de artikelen) worden onder meer deze gronden tevens beëindiginggronden voor de huurovereenkomst.

3.4.4. Aldus kan volgens voormelde artikelen een beëindiging van de huurovereenkomst voortvloeien uit het niet nakomen van een verplichting uit de franchiseovereenkomst, die tevens als een wanprestatie in de huurovereenkomst te gelden heeft. Naar het oordeel van de kantonrechter kan aan de artikelen voor zover op die situaties betrekking hebbend in ieder geval geen goedkeuring worden verleend. In het kader van een franchiseovereenkomst of een huurovereenkomst staat het partijen in beginsel vrij af te spreken wanneer sprake is van wanprestatie. Wanneer daarnaast ook wordt beoogd dat in geval van wanprestatie in de huurovereenkomst, al dan niet gevormd door wanprestatie in de franchiseovereenkomst, dit automatisch zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst buiten de rechter om, dan wordt een gewenste goedkeuring al verhinderd door artikel 7:231 BW . In de artikelen zijn aldus door artikel 7:231 BW bestreken situaties opgenomen, namelijk die waarin sprake is van tekortschieten in de nakoming van zijn verplichtingen door de huurder.

Ingevolge artikelen 7.2., 7.3. en 20.2 van de franchiseovereenkomst zullen alle rechten en verplichtingen van partijen onmiddellijk na beëindiging van de franchiseovereenkomst hun werking verliezen (7.2.) en heeft beëindiging van de franchiseovereenkomst om welke reden ook beëindiging van de huurovereenkomst met Mexx (Nederland) tot gevolg (7.3. en 20.2)

Ten aanzien van afwijking van artikel 7:231 BW kan geen goedkeuring worden verleend. Goedkeuring van een afwijking van een wettelijke bepaling is slechts mogelijk indien die bepaling behoort tot afdeling 6, titel 4 van boek 7, zijnde huur van bedrijfsruimte, zo bepaalt artikel 7:291 lid 2 BW. Artikel 7:231 BW behoort tot afdeling 4, titel 4 van boek 7 en afwijking daarvan kan niet worden goedgekeurd. Voor zover op die afwijking gericht betreft het derhalve een niet ontvankelijk verzoek (deel).

3.4.5. De tekst als opgenomen in voormelde artikelen is zodanig algemeen geformuleerd dat de kantonrechter, gezien het in onderdeel 3.4.4. overwogene ook geen goedkeuring kan geven voor zover niet onder artikel 7:231 BW vallend. De kantonrechter acht het immers niet zijn taak een algemeen geformuleerd artikel te gaan uitsplitsen in wel en niet voor eventuele goedkeuring in aanmerking komende delen

3.5. Ter zitting heeft RL aangegeven dat zij positief en vol vertrouwen is. Naar het oordeel van de kantonrechter kan aan het feit dat RL zelf in dezen klaarblijkelijk van de bescherming van de wet ten aanzien van beëindiginggronden wenst af te zien, geen doorslaggevende betekenis worden gegeven. De wettelijke regeling is immers door de wetgever uitdrukkelijk bedoeld om in voorkomende gevallen de huurder, in casu RL, ook tegen zichzelf in bescherming te nemen (Kamerstukken II 2000/01, 26932, nr. 5, pagina 6). In gelijke zin Gerechtshof 's-Hertogenbosch 15 november 2005 (R05/00917) in hoger beroep naar aanleiding van een beslissing van de kantonrechter te Eindhoven van 15 juni 2005.

3.6. De kantonrechter heeft kennisgenomen van het feit dat - als in deze beschikking aan de orde - (gedeeltelijke) weigering van toestemming geen einde van de overeenkomsten betekent (artikel 20.3 van de franchiseovereenkomst ). Dit feit heeft overigens de beslissing op geen enkele wijze beïnvloed.

3.6. De kantonrechter verleent op bovenstaande gronden zijn goedkeuring aan het verzoek voor zover betrekking hebbend op de artikelen 3.1. en 3.2. van de huurovereenkomst.

3.7. De kantonrechter onthoudt op bovenstaande gronden zijn goedkeuring aan het verzoek voor zover betrekking hebbend op de artikelen 3.4., 3.5., 9.1. en 9.2. van de huurovereenkomst.

4. De beslissing

De kantonrechter:

verklaart op de voet van artikel 7:291 lid 3 BW verzoekers niet ontvan kelijk ten aanzien van de artikelen 3.6.en 3. 7. van genoemde huurovereenkomst;

verleent goedkeuring op de voet van artikel 7:291 lid 3 BW aan de artikelen 3.1. en 3.2. van genoemde huurovereenkomst;

weigert op de voet van artikel 7:291 lid 3 BW goedkeuring te verlenen aan de artikelen 3.4., 3. 5., 9.1., en 9.2. van genoemde huurovereenkomst;

Deze beschikking is gegeven door mr. R.R.M. de Moor, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 december 2009, in tegenwoordigheid van de griffier.


Juridisch advies nodig?

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag


naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Gerelateerde advocaten

Gerelateerde advocatenkantoren

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature