Jure.nl Rechtspraak, Jurisprudentie, Rechterlijke uitspraken online
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Soort procedure:
Zaaknummer:
Zittingsplaats:
Vindplaats:

Inhoudsindicatie:

Kort geding. Botsende aanspraken op huurgenot. Onrechtmatige daad.

In geval van ‘dubbele verhuur’ kan zolang nog geen van beide huurders de zaak feitelijk in gebruik heeft genomen aansluiting worden gezocht bij artikel 3:298 BW . Bij botsende rechten op levering gaat het oudste recht in beginsel voor. Zodra de tweede huurder te goeder trouw de zaak in gebruik heeft genomen (geleverd heeft gekregen), is de regel van artikel 3:298 BW niet meer van toepassing en ligt het voor de hand de tweede huurder te beschermen.

Het onderhandelen met iemand terwijl hij weet dat er daardoor een met een derde gesloten overeenkomst wordt geschonden, is op zichzelf jegens die derde niet onrechtmatig. Of een dergelijk handelen jegens die derde onrechtmatig is, hangt af van de omstandigheden van het geval (zie HR 23 december 2005 (Van Oosterom/Baas), NJ 2006, 33)

Uitspraak



vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling privaatrecht

Sectie Handel & Insolventie

zaaknummer / rolnummer: C/15/223563 / KG ZA 15/197

Vonnis in kort geding van 14 april 2015

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

BASIC FIT NEDERLAND B.V.,

gevestigd te Hoofddorp,

eiseres,

advocaat mr. B.M. Sadza,

tegen

1. vennootschap onder firma

BIGGYM V.O.F.,

gevestigd te Heemskerk,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

BIG HOLDING B.V.,

gevestigd te Heemskerk,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde3] BEHEER B.V.,

gevestigd te Beverwijk,

gedaagden,

advocaat mr. J.A. Th. Spoor.

4. [gedaagde4] H.O.D.N. [gedaagde4] ONROEREND GOED,

wonende te Beverwijk,

gedaagde,

verschenen in persoon.

Partijen zullen hierna respectievelijk Basic Fit, Biggym c.s. (voor gedaagden 1 tot en met 3), Big Holding, [gedaagde3] Beheer en [gedaagde4] genoemd worden.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding;

de brief van 26 maart 2015 met producties van de zijde van Biggym c.s.;

de mondelinge behandeling;

de pleitnota van Biggym c.s.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1. Basic Fit exploiteert in Nederland onder de naam “Basic-Fit” ruim 120 fitnessclubs, waaronder ook “Basic-Fit Zaandam”, aan [adres1].

2.2. Big Holding en [gedaagde3] Beheer zijn vennoten in Biggym. Biggym exploiteert in Noord-Nederland vijf fitnesscentra, waaronder een fitnesscentrum in [adres2].

2.3. Aan [adres3] bevindt zich een bedrijfsruimte (hierna: de bedrijfsruimte). Hiervan is [gedaagde4] de eigenaar / verhuurder.

2.4. In januari 2014 en januari 2015 heeft er e-mailcontact plaatsgevonden tussen [gedaagde4] en [A.] van Basic Fit. Voor zover van belang is in deze correspondentie het volgende terug te lezen:

Op 9 januari 2014 van [gedaagde4] aan Basic Fit:

“(…) Ik krijg een pand (te huur) vrij in Zaandam (…) Hebben jullie interesse?”

Op 10 januari 2014 van Basic Fit aan [gedaagde4]:

“(…) Misschien is het een keer handig om op locatie af te spreken (…)”

Op 10 januari 2014 van [gedaagde4] aan Basic Fit:

“(…) De ruimte is op het ogenblik nog verhuurd. We kunnen nog niet kijken ivm discretie. Maar het is links van jullie vestiging Basic Fit Zaandam, op de linker hoek. (…)”

Op 7 januari 2015 van [gedaagde4] aan Basic Fit:

“(…) Het pand is ontruimt en weer beschikbaar voor verhuur.(…)”

2.5. Op 26 januari 2015 heeft [gedaagde4] aan Basic Fit een e-mailbericht verstuurd met daarin, voor zover van belang, de volgende inhoud:

“Hierbij het bovenaanzicht van de ruimte aan [adres3].

Tot 1 April is de huurvrije periode, daarna gaat het huurcontract in voor 10 jaar met een verlening van 5 jaar. De aanvang huur is € 5400 per maand voor het eerste jaar. (10% korting) Het tweede jaar wordt € 5700 en het derde jaar

€ 6000 per maand exl btw.

Concerngarantie van € 12000 zonder tussenkomst direct opvraagbaar.

Dragende constructies moeten door berekening aangetoond worden dat zij voldoende zijn.

Hopende je voldoende te hebben geïnformeerd.

(…).”

2.6. Op 28 januari 2015 te 09.29 uur heeft Basic Fit in reactie hierop als volg gereageerd:

“Net voorstel [gedaagde4] en als de bestemming geen probleem is gaan we ermee akkoord. (…)”

2.7. [gedaagde4] heeft op 28 januari 2015 te 14.54 uur een e-mailbericht met onder andere de volgende inhoud aan Biggym c.s. gezonden:

“(…) Ik ga akkoord met de verhuur van het pand aan [adres3].

Wij hebben de volgende voorwaardes afgesproken.

Aanvang huur 1 april 2015. Daarvoor huurvrije periode.

Huur eerste jaar € 5400 per maand exl. btw

tweede jaar € 5700 per maand exl. btw

derde jaar € 6000 per maand exl btw. Daarna verhoging per jaar op index (CBS te Den Haag).

Borg € 12000 te voldoen voor of tijdens ondertekening huurcontract.

Verbouwingen/aanpassingen etc. voor kosten Big gym.

Huur evt. dicht te bouwen buitenruimte gelijk aan bestaand huur per vierkante meter.

Kunnen jullie de boven vermelde voorwaardes bevestigen?

(…).”

2.8. Een uitdraai van de mail genoemd onder 2.7., met daarop een aantal met pen geschreven voorwaarden (waaronder “voorbehoud check bestemming en exploitatievergunning”) is vervolgens als onderstaand op 29 januari 2015 door [gedaagde4], [gedaagde3] (DGA van [gedaagde3] Beheer) en [B.] (DGA van Big Holding) voor akkoord getekend.

2.9. Op 13 februari 2015 is tussen Biggym en [gedaagde4] een ROZ-huurovereenkomst betreffende bedrijfsruimte gesloten.

2.10. Op 19 februari 2015 is tussen [gedaagde4] en Basic Fit een schriftelijke huurovereenkomst kantoorruimte gesloten.

2.11. Tussen [gedaagde4] en de advocaat van Biggym c.s. heeft vervolgens e-mail correspondentie plaatsgevonden met betrekking tot de geldigheid van de tussen hen gesloten huurovereenkomst. Deze correspondentie bevat, voor zover van belang, de volgende inhoud:

“ Op 19 januari 2015 van [gedaagde4] aan Biggym:

(…) Nu ik de overeenkomst met Basic Fit eerder ben aangegaan dien ik de overeenkomst met hen na te komen.

Daarom heeft de overeenkomst met jullie nooit rechtsgeldig tot stand kunnen komen, danwel ontbind ik deze met directe ingang waar door hij geacht wordt nooit tot stand te zijn gekomen. (…)

Op 23 februari 2015 van Biggym aan [gedaagde4]:

(…) Tussen u en cliënte is een perfecte huurovereenkomst gesloten. Mondeling is overeenstemming bereikt op 26 januari 2015. De afspraken zijn op papier gezet en door u ondertekend op 29 januari 2015 en op 13 februari 2015 is de huurovereenkomst ondertekend. U heeft vervolgens het pand aan cliënt ter beschikking gesteld, zoals u verplicht bent.(…)

Kort gezegd, uw acties zijn onrechtmatig en onwettig (…).

Op 24 februari 2015 van [gedaagde4] aan Biggym:

(…) Zolang er niet duidelijk is wie de rechtmatige huurder is, wil ik u client sommeren om met de werkzaamheden in het pand [adres3] te stoppen. (…).

3. Het geschil

3.1. Basic Fit vordert bij wijze van voorlopige voorziening, uitvoerbaar bij voorraad:

“ 1 . Biggym:

Biggym c.s. te veroordelen met ingang van 1 april 2015, althans vanaf een door de voorzieningenrechter te bepalen datum, de bedrijfsruimte staande en gelegen te [adres3], te ontruimen en ontruimd te houden,

op verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag voor elke dag dat Biggym vanaf de vijfde dag na betekening van het door de voorzieningenrechter te wijzen vonnis met de nakoming daarvan in gebreke blijft;

althans:

Biggym c.s. te veroordelen de bedrijfsruimte staande en gelegen te [adres3], te ontruimen en ontruimd te houden, onder zodanige voorwaarden als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren;

2 [gedaagde4]:

[gedaagde4] te veroordelen om vanaf 1 april 2015, althans vanaf een door de voorzieningenrechter te bepalen datum, de tussen [gedaagde4] en Basic-Fit bestaande huurovereenkomst na te komen en Basic-Fit vanaf 1 april 2015 het ongestoord genot te verschaffen van de bedrijfsruimte staande en gelegen te [adres3];

op verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag voor elke dag dat [gedaagde4] vanaf de vijfde dag na betekening van het door de voorzieningenrechter te wijzen vonnis met de nakoming daarvan in gebreke blijft;

althans:

[gedaagde4] te veroordelen om vanaf 1 april 2015 de tussen [gedaagde4] en Basic-Fit bestaande huurovereenkomst na te komen onder zodanige voorwaarden als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren;

3 Biggym c.s. en [gedaagde4]:

Biggym c.s. en [gedaagde4] hoofdelijk, des dat betaling door de één de ander bevrijdt, te veroordelen in de proceskosten vallend op deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de tiende dag dat Biggym c.s. en/of [gedaagde4] na betekening van het door de voorzieningenrechter te wijzen vonnis, in gebreke blijven met betaling van de in het vonnis vastgestelde proceskostenveroordeling, tot de dag der algehele voldoening toe.”

3.2.

Basic Fit legt aan de vorderingen jegens Biggym c.s. het volgende ten grondslag. Biggym c.s. heeft onrechtmatig jegens Basic Fit gehandeld omdat Biggym c.s. intervenieerde in de onderhandelingen over de huurovereenkomst tussen Basic Fit en [gedaagde4]. Biggym c.s. maakt, naar analogie van artikel 3:298 BW , inbreuk op het oudere huurrecht van Basic Fit. Ten aanzien van de vorderingen gericht tegen [gedaagde4] stelt Basic Fit zich op het standpunt dat [gedaagde4] de gesloten huurovereenkomst dient na te komen door Basic Fit het ongestoorde genot van het bedrijfspand te verschaffen.

3.3.

Biggym c.s. voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

In het onderhavige kort geding ziet de voorzieningenrechter zich geplaatst voor de vraag hoe er gehandeld dient te worden indien er sprake is van twee botsende aanspraken op huurgenot. Zowel Basic Fit als Biggym hebben een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde4] betreffende de bedrijfsruimte, voor dezelfde periode. Beide huurders hebben recht op nakoming van de huurovereenkomst, maar het is voor [gedaagde4] niet mogelijk om beide huurovereenkomsten na te komen.

4.2.

In geval van ‘dubbele verhuur’ kan zolang nog geen van beide huurders de zaak feitelijk in gebruik heeft genomen aansluiting worden gezocht bij artikel 3:298 BW dat bepaalt dat bij botsende rechten op levering het oudste recht op levering in beginsel voorgaat. In de Memorie van Toelichting bij de Invoeringswet worden botsende huurrechten in dit verband expliciet genoemd. Het artikel kan alleen d án naar analogie worden toegepast indien nog geen van beide huurders de zaak in gebruik heeft en er dus sprake is van botsende rechten op nakoming. Zodra de tweede huurder te goeder trouw de zaak in gebruik heeft genomen (geleverd heeft gekregen), is de regel van artikel 3:298 BW niet meer van toepassing en ligt het voor de hand de tweede huurder te beschermen De andere huurder heeft dan geen mogelijkheden meer om zijnerzijds nakoming van de huurovereenkomst (terbeschikkingstelling van de verhuurde zaak) af te dwingen. De verhuurder heeft zich immers in de onmogelijkheid gebracht om de zaak aan de andere huurder ter beschikking te stellen.

4.3.

In het onderhavige geval is het bedrijfspand inmiddels al geleverd en in gebruik genomen door Biggym. Dat het bedrijfspand daadwerkelijk is geleverd blijkt naar het oordeel van de voorzieningenrechter zowel uit het proces-verbaal van oplevering als de verklaring van de makelaar die de oplevering van het bedrijfspand erkent. Analogische toepassing van artikel 3:298 BW is daarom, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet mogelijk. Of Basic Fit de oudste huurrechten heeft (Biggym c.s. bestrijdt dit), kan dan ook in het midden blijven. Immers, zelfs indien Basic Fit de oudste huurrechten heeft kan zij, nu Biggym het bedrijfspand in gebruik heeft genomen, niet met een beroep op artikel 3:298 BW nakoming van de huurovereenkomst (terbeschikkingstelling van de bedrijfsruimte) afdwingen.

4.4.

Voor zover Basic Fit zich op het standpunt stelt dat Biggym de bedrijfsruimte niet te goeder trouw in gebruik heeft genomen, overweegt de voorzieningenrechter dat het vooralsnog niet aannemelijk is geworden dat Biggym c.s. ten tijde van de oplevering van het bedrijfspand aan Biggym, kon weten dat er al sprake was van een huurovereenkomst gesloten tussen Basic Fit en [gedaagde4]. Ter zitting is door [gedaagde4] verklaard dat hij zich niet had gerealiseerd dat de e-mailberichten tussen hem en Basic Fit een huurovereenkomst behelsden. Pas toen Biggym het bedrijfspand geleverd kreeg heeft Basic Fit [gedaagde4] benaderd en heeft [gedaagde4], naar hij verklaart, zich gerealiseerd dat hij een huurovereenkomst met Basic Fit had gesloten en dit aan Biggym c.s. medegedeeld. Hieruit volgt dat Biggym c.s. pas na de ingebruikname van het bedrijfspand op de hoogte werd gesteld van de gepretendeerde eerdere rechten van Basic Fit. Gelet hierop is er voor de voorzieningenrechter geen aanleiding om aan te nemen dat Biggym c.s. te kwader trouw heeft gehandeld door het bedrijfspand in gebruik te nemen.

4.5.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van Basic Fit, voor zover deze is gebaseerd op nakoming van de huurovereenkomst, dient te worden afgewezen.

4.6.

Voor zover Basic Fit haar vordering (jegens Biggym c.s.) baseert op onrechtmatige daad, geldt het volgende. Het handelen met iemand terwijl men weet dat deze daardoor een met een derde gesloten overeenkomst schendt, is op zichzelf jegens die derde niet onrechtmatig. Of een dergelijk handelen jegens die derde onrechtmatig is, hangt af van de omstandigheden van het geval (zie HR 23 december 2005 (Van Oosterom/Baas), NJ 2006, 33). Van onrechtmatigheid is pas sprake als de aangesproken partij weet of behoort te weten dat zijn wederpartij door het sluiten van de desbetreffende overeenkomst wanprestatie pleegt jegens een derde, en bovendien sprake is van bijkomende omstandigheden. In r.o. 4.4. is reeds overwogen dat er geen aanleiding is om aan te nemen dat Biggym c.s. te kwader trouw is. Reeds daarom kan niet worden geconcludeerd dat sprake is van onrechtmatig handelen. Overigens overtuigen ook de door Basic Fit aangevoerde omstandigheden niet. Basic Fit wijst immers op de concurrentie die haar “buurman” haar aandoet, maar zij maakt niet duidelijk waarom dat zou bijdragen aan het oordeel dat sprake is van onrechtmatig handelen. Ook het argument dat Biggym c.s. willens en wetens de huurovereenkomst tussen Basic Fit en [gedaagde4] heeft geblokkeerd gaat, gelet op hetgeen is overwogen in r.o. 4.4. niet op. De op onrechtmatige daad gebaseerde vorderingen dienen derhalve te worden afgewezen.

4.7.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat alle vorderingen van Basic Fit afgewezen dienen te worden.

4.8.

Basic Fit zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Biggym c.s. worden begroot op:

- griffierecht € 2.432,00

- salaris advocaat 816,00

Totaal € 3.248,00

De kosten van [gedaagde4] worden begroot op:

- griffierecht € 282,00

Totaal € 282,00

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt Basic Fit in de proceskosten, aan de zijde van Biggym c.s. tot op heden begroot op € 3.248,00,

5.3.

veroordeelt Basic Fit in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde4] tot op heden begroot op € 282,00

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.I. de Vreese-Rood en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.C.M. Martens op 14 april 2015.

Conc.: 702


Juridisch advies nodig?

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag


naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Gerelateerde advocaten

Gerelateerde advocatenkantoren

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature