Jure.nl Rechtspraak, Jurisprudentie, Rechterlijke uitspraken online
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Soort procedure:
Zaaknummer:
Zittingsplaats:

Inhoudsindicatie:

Oorspronkelijke huurder blijft bedrijfspand gebruiken na einde huurovereenkomst op basis van afspraak met voormalige eigenaar, die het pand heeft verkocht. Vordering van nieuwe eigenaar op basis van ongerechtvaardigde verrijking afgewezen.

Uitspraak



GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.173.566/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 3575124 CV EXPL 14-9899)

Arrest van 21 februari 2017

in de zaak van

Adelaar Projectontwikkeling B.V.,

gevestigd te [A] ,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna: Adelaar,

advocaat: mr. E.T. van Dalen, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

1 Meubelhal De Snuffelschuur V.O.F.,

gevestigd te [B] ,

hierna: Meubelhal,

2. [geïntimeerde2] ,

wonende te [B] ,

hierna: [geïntimeerde2],

3. [geïntimeerde3] ,

wonende te [B] ,

hierna: [geïntimeerde3],

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,

hierna gezamenlijk te noemen: Meubelhal c.s.,

advocaat: mr. R.P. van Boven, kantoorhoudend te Assen.

1 Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Op 25 augustus 2015 heeft het hof een tussenarrest gewezen, waarbij een comparitie van partijen is gelast. Deze comparitie heeft op 29 oktober 2015 plaatsgevonden.

1.2

Vervolgens heeft Adelaar een memorie van grieven tevens wijziging van eis (met producties) genomen en hebben Meubelhal c.s. een memorie van antwoord (met producties) genomen.

1.3

Ten slotte hebben beide partijen de stukken overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2. Producties bij memorie van antwoord

Meubelhal c.s. hebben bij memorie van antwoord enkele producties in het geding gebracht. Twee van de producties, een akte van levering en een factuur, zijn al eerder in het geding gebracht. Het betreft dan ook geen nieuwe producties. De andere productie betreft een vonnis in kort geding van de kantonrechter te Assen in een procedure tot opheffing van door Adelaar gelegde conservatoire beslagen. Adelaar heeft de stukken betreffende het leggen van deze beslagen in het geding gebracht, maar het vonnis niet, ofschoon dat dateert van ruimschoots voor de datum waarop de memorie van grieven is genomen. Zij was toen zij de memorie van grieven nam dan ook bekend met het vonnis. Kennelijk heeft zij ervan afgezien het vonnis zelf in het geding te brengen en het van commentaar te voorzien. Om die reden ziet het hof geen reden om het vonnis buiten beschouwing te laten. Dat Adelaar wel aanspraak maakt op de kosten van het leggen van deze beslagen, maar niet vermeldt dat zij een van de beslagen heeft opgeheven omdat het ten onrechte was gelegd, doet overigens op zichzelf de vraag rijzen of daarmee is voldaan aan het bepaalde in artikel 21 Rv . Het hof zal er verder geen consequenties aan verbinden.

3 De vaststaande feiten

3.1

Het hof ziet aanleiding de feiten zelfstandig vast te stellen.

3.2

Meubelhal exploiteert een winkel in tweedehands goederen en houdt zich daarnaast bezig met detailhandel in nieuwe en tweedehands meubelen en aanverwante artikelen. [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] zijn vennoten van Meubelhal.

3.3

Adelaar is een projectontwikkelaar.

3.4

Omdat Meubelhal voor de opslag van de meubels ruimte nodig had, heeft zij

vanaf 2004 een loods gehuurd in een bedrijfsgebouw aan de [a-straat] 24 in [C] .

Dit bedrijfsgebouw bestaat uit een voormalige melkfabriek en een loods. Met de heer [D] (hierna: [D] ), de toenmalige eigenaar van het pand, is Meubelhal een huurprijs van € 350,- per maand overeengekomen.

3.5

De huurovereenkomst is per 1 april 2010 in onderling overleg beëindigd, maar [D] en Meubelhal c.s. kwamen overeen dat Meubelhal de loods nog om niet zou mogen gebruiken. Op eerste verzoek van de eigenaar zou Meubelhal de loods ontruimen.

3.6

[D] heeft in 2006 of 2007 het bedrijfsgebouw verkocht aan Adelaar onder de voorwaarde van uitgestelde levering. De levering vond op 15 juni 2010 plaats. In de akte van levering is vermeld dat van de koopovereenkomst blijkt uit een onderhandse akte met een tweetal allonges. In de akte van levering is ook vermeld:

“(...) Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het

sluiten van de koopovereenkomst bevond, geheel ontruimd, vrij van huur of pacht of ander

gebruiksrecht voor wat betreft de voormalige winkelruimte en kantoorruimte. De overige ruimte blijft tot uiterlijk éénendertig december tweeduizend tien in gebruik bij verkoper die daarvoor geen vergoeding is verschuldigd aan koper. Indien de overige ruimte niet op gemelde datum door de verkoper is ontruimd en ter beschikking van de koper is gesteld, is de koper bevoegd de ontruiming te bewerkstelligen uit kracht van de grosse van deze akte, zulks op kosten van de verkoper.”

3.7

Meubelhal is ook na 31 december 2010 gebruik blijven maken van de loods.

3.8

Adelaar heeft op 24 juli 2014 een factuur van € 24.000,- verstuurd naar Meubelhal met als omschrijving “huur magazijn [a-straat] 24 te [C] ”. De huur betreft 48 maanden (van 1 juli 2010 tot en met 30 juni 2014) à € 500,- per maand. De factuur is met een begeleidende brief van die datum verstuurd. In deze brief is onder meer vermeld:“Tevens bevestigen wij dat het gebruik per 1 juli 2014 is geëindigd en dat het gehuurde uiterlijk per 1 augustus 2014 dient te zijn ontruimd en bezemschoon dient te worden opgeleverd.”

3.9

In een op 24 juli 2014 gedateerde brief heeft Adelaar het volgende geschreven aan [geïntimeerde2] :“Bij brief van 24 juli 2014 hebben wij u de factuur gezonden betreffende de huur van de magazijnruimte aan de [a-straat] 24 te [C] . Daarnaast hebben wij aangegeven dat u het gehuurde uiterlijk 1 augustus 2014 diende te hebben ontruimd en bezemschoon diende te hebben opgeleverd.Op 28 juli 2014 hebt u mij gebeld en gevraagd of u uitstel kon krijgen ten aanzien van de oplevering; tevens hebt u gezegd met uw boekhouder in overleg te gaan omtrent betaling van de factuur.U hebt mij desgevraagd bevestigd dat het bedrag van € 500,- per maand correct was, maar dat u dat moest delen met uw zoon.Betreffende de oplevering heb ik aangegeven dat enig uitstel wel mogelijk is, maar dat wij vanwege verplichtingen jegens derden de ruimte in september 2014 tot onze beschikking dienden te hebben. Het uitstel tot oplevering is u verleend op voorwaarde dat u met een redelijk voorstel ten aanzien van de huurbetalingen zou komen.Tot op heden mochten wij niet van u vernemen. Wij verzoeken u ons uiterlijk maandag 18 augustus 2014 uw reactie te laten weten.”

3.10

In een brief van 22 september 2014 heeft Adelaar Meubelhal in gebreke gesteld en

gesommeerd het bedrag van € 24.000,- te betalen.

3.11

Meubelhal heeft de loods eind september 2014 ontruimd.

3.12

Adelaar heeft op 2 oktober 2014 nogmaals een factuur verzonden, nu van € 1.500,-, voor de periode van 1 juli 2014 tot en met 30 september 2014.

3.13

Adelaar heeft, nadat zij daarvoor op 13 oktober 2014 verlof heeft gekregen, op 17 oktober 2014 conservatoir derdenbeslag laten leggen op een viertal bankrekeningen van Meubelhal.

3.14

De advocaat van [D] heeft in een brief van 19 november 2015 onder meer het volgende geschreven aan Adelaar:“Bij de verkoop is voorzien in een gebruik om niet door de heer [geïntimeerde2] van de overige ruimte tot 31 december 2010. Daarmee was van huur (gebruik tegen betaling) geen sprake. Voormeld gebruik is vastgelegd in een door u en [D] getekende allonge d.d. 22/28 mei 2010.Indien [geïntimeerde2] het gebruik nadien heeft voortgezet, ligt daaraan in ieder geval geen door [D] verschafte titel ten grondslag. Vanzelfsprekend bestaat er dan ook geen enkele grondslag jegens [D] tot enige vergoeding voor het door [geïntimeerde2] voortzetten van het gebruik na 31 december 2010. "

4. Het geschil in eerste aanleg

4.1

Adelaar heeft Meubelhal c.s. gedagvaard voor de kantonrechter te Assen. Zij heeft betaling gevorderd van een bedrag van € 25.500,-, te vermeerderen met rente en (buitengerechtelijke) kosten, waaronder de kosten van de gelegde conservatoire beslagen. Aan deze vordering heeft zij ten grondslag gelegd dat tussen [D] , als haar rechtsvoorgangster, en Meubelhal c.s. een huurovereenkomst heeft bestaan, die na de levering van het pand is blijven bestaan met haar, Adelaar, als verhuurder, tot de overeenkomst per 1 oktober 2014 is geëindigd. Volgens Adelaar heeft [geïntimeerde2] erkend dat hij gehouden is € 500,- per maand aan huur te betalen.

4.2

Meubelhal c.s. hebben verweer gevoerd. Zij hebben bestreden dat sprake is geweest van een huurovereenkomst met Adelaar. Toen Adelaar de eigendom van het pand verwierf, was de huurovereenkomst met [D] betreffende de loods al beëindigd en gebruikte Meubelhal de loods om niet, op basis van een met [D] gemaakte afspraak. Meubelhal c.s. hebben in reconventie opheffing van de gelegde conservatoire beslagen, een verklaring voor recht dat Adelaar aansprakelijk is voor de door Meubelhal c.s. geleden schade als gevolg van de gelegde beslagen en schadevergoeding op te maken bij staat gevorderd.

4.3

Nadat Adelaar verweer had gevoerd tegen de reconventionele vorderingen en op grond van een tussenvonnis van 21 januari 2015 een comparitie van partijen had plaatsgevonden, heeft de kantonrechter in het eindvonnis van 29 april 2015 de vorderingen in conventie afgewezen en de vorderingen in reconventie toegewezen, met veroordeling van Adelaar in de proceskosten in conventie en in reconventie.

5 De wijziging van eis

5.1

De vordering van Adelaar in hoger beroep verschilt van de vordering in eerste aanleg, in die zin dat Adelaar in hoger beroep betaling vordert van een bedrag van € 15.750,-, te vermeerderen met wettelijke handelsrente, proceskosten en de kosten van de gedurende de appelprocedure gelegde conservatoire beslagen. Aldus heeft Adelaar haar vordering enerzijds verminderd - de hoofdsom is lager dan in eerste aanleg - en anderzijds - de kosten van andere beslagen worden gevorderd - vermeerderd. Ook heeft Adelaar de grondslag van haar vorderingen gewijzigd. Meubelhal c.s. hebben geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging. Het hof ziet ook geen reden om de eiswijziging, die bij memorie van grieven en dus tijdig is geschied, ambtshalve buiten beschouwing te laten.

6 De bespreking van de grieven

6.1

Het hof stelt vast dat Adelaar haar vorderingen in hoger beroep niet meer baseert op een huurovereenkomst, maar op ongerechtvaardigde verrijking. Adelaar erkent in de memorie van grieven dat van een huurovereenkomst tussen haar, als rechtsopvolgster van [D] , en Meubelhal geen sprake is geweest. Voor de laatste drie maanden van het gebruik ligt dat "wellicht" anders, stelt zij, maar zij onderbouwt die (veronder)stelling onvoldoende.

6.2

In een verholen grief stelt Adelaar dat [geïntimeerde2] niet heeft gereageerd op de op 24 juli 2014 gedateerde brief, aangehaald in rechtsoverweging 3.9, en om die reden het recht heeft verwerkt zich te verweren tegen de in die brief vastgelegde verplichting om € 500,- per maand te betalen voor het gebruik van de loods. Het hof volgt Adelaar niet in dit betoog. Meubelhal c.s. hebben gemotiveerd weersproken dat in laatstgenoemde brief het telefoongesprek tussen [geïntimeerde2] en de heer [E] van Adelaar correct is weergegeven. Volgens Meubelhal c.s. heeft [geïntimeerde2] in dat telefoongesprek helemaal niet erkend dat er huur betaald moest worden. Het hof ziet gelet op deze gemotiveerde betwisting geen reden om uit te gaan van de juistheid van de brief. Dat de brief gedateerd is op 24 juli 2014, maar niet op die dag geschreven kan zijn, omdat wordt gerefereerd aan gebeurtenissen die daarna hebben plaatsgevonden, wekt niet de indruk dat de opsteller van de brief bij het schrijven ervan zorgvuldig te werk is gegaan. Het beroep van Adelaar op artikel 6:89 BW , inhoudende dat, nu Meubelhal niet tijdig heeft gereageerd op de brief, van de inhoud ervan moet worden uitgegaan, overtuigt niet. Adelaar miskent dat de in artikel 6:89 BW neergelegde klachtplicht alleen betrekking heeft op gevallen van ondeugdelijke nakoming van een verbintenis. Artikel 6:89 BW staat er niet aan in de weg dat iemand die een brief van een ander ontvangt waarin de inhoud van een gesprek tussen beiden wordt bevestigd, zich er (veel) later op beroept dat de inhoud van het gesprek niet correct is weergegeven.

6.3

De grief faalt dan ook.

6.4

Met grief I betoogt Adelaar dat Meubelhal, gelet op de volgens Adelaar tussen Meubelhal en [D] gemaakte afspraak dat Meubelhal uiterlijk op 31 december 2010 de loods zou ontruimen, vanaf 1 januari 2011 de loods zonder recht of titel heeft gebruikt en dat Meubelhal c.s. om die reden gehouden zijn tot betaling van een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Adelaar beroept zich in dat verband op een arrest van de Hoge Raad van 24 mei 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ1782. In dat arrest overwoog de Hoge Raad in rechtsoverweging 3.3 het volgende:“Het onderhavige geval wordt hierdoor getypeerd dat Subway, als "zittende" onderhuurder van de bedrijfsruimte, na beëindiging van de huurovereenkomst die haar contractuele wederpartij Easy met Credit Suisse had gesloten, met laatstgenoemde heeft onderhandeld over de totstandkoming van een huurovereenkomst met haar, dat Subway de bedrijfsruimte is blijven gebruiken gedurende de periode waarin de onderhandelingen voortduurden, en dat de onderhandelingen zijn afgebroken zonder dat tussen partijen een huurovereenkomst is tot stand gekomen.Onder zodanige omstandigheden is voor dit voortgezet gebruik in beginsel een gebruiksvergoeding verschuldigd op de voet van art. 6:212 BW. Degene die het gebruik van de bedrijfsruimte voortzet is daardoor immers verrijkt, omdat het gebruik van andermans bedrijfsruimte in het maatschappelijk verkeer in de regel slechts tegen een vergoeding plaatsvindt, terwijl de onderhuurder is bevrijd van de met zijn wederpartij overeengekomen verplichting de huurprijs te voldoen, door de beëindiging van de overeenkomst van onderhuur. De eigenaar van de bedrijfsruimte lijdt door dat voortgezet gebruik schade, ook als hij niet elders vervangende bedrijfsruimte hoeft te huren en hij niet door dat gebruik is verhinderd de ruimte aan een derde te verhuren. Gelet op de analogie met de gevallen die zijn geregeld in de art. 7:225 en 7:230a BW, past het immers in het stelsel van de wet de schade van de eigenaar in het onderhavige geval naar objectieve maatstaven te berekenen. Het causaal verband tussen deze verrijking en verarming ligt in de omstandigheden van het geval besloten. Ten slotte is aanvaarding van een verrijkingsvordering in beginsel niet onredelijk omdat het gebruik van de bedrijfsruimte welbewust door de gebruiker is voortgezet, en het daaruit resulterende voordeel hem dus niet is opgedrongen, terwijl de vordering slechts toewijsbaar is tot het laagste bedrag van de verrijking en de verarming.”

6.5

Als bij wijze van veronderstelling wordt uitgegaan van de juistheid van de door Meubelhal c.s. gemotiveerd betwiste stelling dat is afgesproken dat het gebruik per 31 december 2010 zou eindigen, verschilt de situatie in dit geval op cruciale onderdelen van de door de Hoge Raad beschreven situatie:- allereerst was geen sprake van een huurovereenkomst tussen Meubelhal en Adelaar (als rechtsopvolgster van [D] ), die op 31 december 2010 eindigde. De huurovereenkomst was eerder geëindigd en Meubelhal maakte desondanks nog van het gehuurde gebruik op basis van een afspraak tussen haar en [D] . Van analogie met artikel 7:225 BW is dan ook geen sprake;- vervolgens was ook geen sprake van een situatie waarin Meubelhal onderhuurster was en de hoofdhuurovereenkomst was beëindigd;- ten slotte hebben partijen niet onderhandeld over een huurovereenkomst tussen hen beide. Een dergelijke huurovereenkomst was helemaal niet aan de orde, gelet op het doel waarmee Adelaar het pand volgens haar eigen stellingen (MvG nr. 25) had verworven, te weten om het te slopen en het perceel daarna in herontwikkeling te nemen.Het door de Hoge Raad geformuleerde uitgangspunt is dan ook niet van toepassing op de situatie van partijen, die er - als wordt uitgegaan van de stellingen van Adelaar - op neerkomt dat Meubelhal een voor de sloop bestemd bedrijfspand, waarvan zij de huur had opgezegd, maar die zij na het einde van de huur met toestemming van de eigenaar voor enige tijd om niet in gebruik had na ommekomst van de afgesproken tijd is blijven gebruiken zonder dat de eigenaar zich daartegen heeft verzet.

6.6

Naar het oordeel van het hof heeft Adelaar ook indien er bij wijze van veronderstelling van wordt uitgegaan dat is afgesproken dat Meubelhal de loods tot 31 december 2010 mocht gebruiken, onvoldoende onderbouwd dat is voldaan aan de vereisten van artikel 6:212 BW .Allereerst is onduidelijk gebleven waarin de verrijking van Meubelhal c.s. is gelegen. Meubelhal heeft de loods weliswaar om niet kunnen gebruiken, maar zij had de huur van de loods al opgezegd en had de loods al enige tijd met toestemming van de eigenaar om niet gebruikt.Vervolgens is onduidelijk van welke verarming bij Adelaar sprake is. Adelaar nam volgens haar eigen stellingen pas medio 2014 kennis van het feit dat de loods door Meubelhal werd gebruikt. Als zij de loods al aan een ander had willen verhuren of voor zichzelf had willen gebruiken, heeft zij daarin tot medio 2014 kennelijk geen aanleiding gezien. Dat Adelaar de loods wilde gaan verhuren ligt niet voor de hand, nu het haar bedoeling was de loods te slopen. Om die reden ligt het ook niet voor de hand dat zij vanaf medio 2014 tot aan het tijdstip van ontruiming van de loods is verarmd door het gebruik van de loods door Meubelhal in die periode.

6.7

De slotsom is dan ook dat Adelaar onvoldoende heeft onderbouwd dat Meubelhal is verrijkt en zijzelf is verarmd door het gebruik dat Meubelhal na 31 december 2010 van de loods heeft gemaakt. Bij deze stand van zaken kan in het midden blijven of Meubelhal en [D] inderdaad, zoals Adelaar stelt maar Meubelhal c.s. betwisten, hebben afgesproken dat het gebruik van de loods per 31 december 2010 zou eindigen. Het daartoe strekkende bewijsaanbod van Adelaar is om die reden niet ter zake dienend en zal worden gepasseerd. Ook het bewijsaanbod betreffende het tijdstip waarop Adelaar kennisnam van het gebruik van het pand door Meubelhal is niet ter zake dienend, nu het hof - bij wijze van veronderstelling - is uitgegaan van de juistheid van de stellingen van Adelaar dienaangaande.

6.8

Grief I faalt derhalve.

6.9

Grief II betreft de toewijzing van de reconventionele vorderingen. Voor zover de grief voortbouwt op grief I deelt de grief het lot van grief I. Dat Meubelhal c.s. nog geen schadestaatprocedure hebben aanhangig gemaakt, vindt het hof alleszins voorstelbaar, gelet op het door Adelaar ingestelde hoger beroep. De keuze van Meubelhal c.s. om geen schadestaatprocedure te beginnen tot ook in appel is geoordeeld over de grondslag van de aansprakelijkheid is een logische keuze, die - anders dan Adelaar betoogt - geen enkele steun biedt voor de gedachte dat geen schade is geleden door de gelegde beslagen. De grief faalt dan ook.

6.10

Grief III is gericht tegen de proceskostenveroordeling. De grief heeft geen zelfstandige betekenis naast de beide andere grieven en wordt dan ook verworpen.

6.11

Het hof zal de bestreden vonnissen bekrachtigen en het appel tegen deze vonnissen - tegen het tussenvonnis is geen grief ontwikkeld - verwerpen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt Adelaar in de proceskosten van het geding in hoger beroep veroordeeld (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief II).

6.12

Bij deze uitkomst kan het betoog van Meubelhal c.s. over de schending van artikel 21 Rv (ook in hoger beroep) door Adelaar onbesproken blijven.

7 De beslissingHet gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep:bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;

verwerpt het appel tegen deze vonnissen;

veroordeelt Adelaar in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van Meubelhal c.s. gevallen, op € 1.937,- aan verschotten en op € 894,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door Mrs. H. de Hek, M.E.L. Fikkers en D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op

21 februari 2017.


Juridisch advies nodig?

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag


naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature